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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Les Français connaissent-ils les notaires ?
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25/1/2011
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Un sondage BVA tente de répondre à cette question (1). Il en ressort que si une très large majorité des Français s'est déjà rendu chez un notaire (63% en moyenne) ils sont plus nombreux chez les habitants des communes rurales (79%) que chez ceux de l'agglomération parisienne (59%), et plus nombreux aussi chez les "CSP+" (catégories socioprofessionnelles supérieures (73%) que chez les "CSP- (55%).
Mais ils les connaissent mal : très peu de Français savent par exemple que le prix des actes notariés est fixé par décret : 55% d'entre eux croient, à tort, que ce prix peut varier et 22% disent ne rien en savoir du tout. Les mieux informés sont bien évidemment les CSP+ (33%), et les plus riches (40% de ceux gagnant plus de 3.500 euros par mois)...
Les Français sont encore plus ignorants en matière d'héritage : à la question de savoir si dans un couple, quand l'un des deux décède, en l'absence de testament, l'autre hérite automatiquement, 75% des sondés répondent logiquement non quand il s'agit de couple en union libre, mais seulement 66% répondent à juste titre oui quand le couple est marié et seuls 45% répondent à juste titre oui quand le couple est "pacsé"...
(1) sondage BVA réalisé par téléphone du 3 au 16 décembre 2010, auprès d'un échantillon de 955 personnes, représentatif de la population française âgée de 18 ans et plus (méthode des quotas)
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Premières statistiques de l'affichage de l'étiquette énergétique dans les annonces immobilières
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25/1/2011
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Elles sont fournies par le site AVendreALouer.fr (groupe Price-Minister.com) : 15 jours après la parution du décret d'application de la disposition de la loi "Grenelle II" rendant obligatoire l'affichage dans les annonces immobilières de l'étiquette énergétique issue du diagnostic de performance énergétique (DPE), le nombre d'annonces immobilières intégrant l'étiquette a triplé en 15 jours sur le site d'annonces, et il en ressort que 83% des biens proposés à la vente ou à la location ont une performance énergétique dans le bas du classement c'est-à-dire entre le niveau D (151 à 230 KWh/m2/an) et G (> à 450 KWh/m2/an).
Parmi les annonces qui mentionnent la performance énergétique du bien sur le site, 17% sont classées de A à C, 36% sont classées D, et 47% sont classées de E à G.
En proportion, les maisons sont à la fois les plus nombres dans les classes les plus énergivores F et G (20% des maisons contre 17% des appartements) et dans les classes les mieux notées de A à C (18% des maisons contre 14% des appartements).
Selon les dirigeants du site qui proposent leur analyse, "les maisons de par leur surface, sont traditionnellement plus difficiles à chauffer, encore plus en milieu rural isolé, ce sont donc naturellement ces biens que l'on retrouve avec les notes les plus basses du classement. A l'inverse, il est plus facile pour un propriétaire qui fait construire ou qui achète une maison individuelle d'entreprendre des travaux d'isolement, c'est dans son intérêt. Dans un appartement les problèmes d'isolation et de chauffage dépendent en grande partie du bâtiment et donc de la copropriété", explique Isabelle Vrilliard, Directrice Générale de AVendreALouer.fr.
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La hausse des tarifs d'assurances immobilières justifiée ?
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25/1/2011
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C'est ce qu'il faut croire des déclarations du ministère de l'économie, autorité de tutelle des assureurs, à réception le 22 janvier du rapport commandé à la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF), en vue de savoir si les hausses des tarifs annoncées pour 2011 étaient légitimes. La DGCCRF confirme l'argumentaire des assureurs, mettant en avant la hausse des sinistres et la crise économique, et souligne que depuis 2000, "les tarifs semblent bien suivre l'évolution de la sinistralité", aussi bien dans l'immobilier que dans l'automobile. Des résultats corroborés par la Fédération française des sociétés d'assurance (FFSA).
Sur la période 2000-2009, le bilan est même "légèrement négatif", les charges de remboursement des sinistres étant plus importantes que les primes versées par les assurés. "L'équilibre n'a été atteint que grâce aux produits financiers jusqu'en 2007" précise la DGCCRF. Ce qui n'est plus possible depuis, à cause d'un "retournement des marchés financiers, conjugué à une très forte hausse de la charge de sinistres".
Les assureurs mentionnent les tempêtes Klaus, Quinten et Xynthia, les précipitations importantes ainsi que les chutes de neige, ayant entraîné une hausse de 225% entre 2008 et 2010 de la charge de la garantie "tempête-grêle-neige", tandis que la part des autres charges restait stable. La forte augmentation de la fréquence des sinistres est aussi en cause, en particulier celle des incendies.
Pourtant, l'indice des prix des assurances multirisques habitation a augmenté de 37%, tandis que l'indice des prix à la consommation ne prenait que 20%.
Le gouvernement ne voit donc qu'une solution : faire jouer la concurrence entre assureurs. Un constat que fait également la DGCCRF, soulignant la "grande diversité des produits, des canaux de distribution et des moyens de comparaison" entre les différents assureurs.
Le ministère de l'économie rappelle l'existence de la loi Chatel, qui oblige les assureurs (comme d'ailleurs tous les prestataires sous contrat) à prévenir l'assuré que son contrat arrive à échéance, et à lui indiquer la date jusqu'à laquelle il peut le résilier. La ministre Christine Lagarde annonce avoir même demandé au Comité consultatif du secteur financier "de dresser un bilan de ce dispositif et de lui remettre ses propositions d'ici la fin du mois de février"...
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L'étude qui rend l'imposition des plus-values immobilières sur la résidence principale si tentante...
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24/1/2011
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Le patrimoine des Français a doublé en dix ans, essentiellement sous l'effet de la hausse des prix de l'immobilier : c'est ce qui ressort d'une étude réalisée par la direction du Trésor, qui indique que le patrimoine brut des ménages (composé à 60% d'immobilier) s'élevait en 2009 à 10.000 milliards d'euros, montant dont il faut soustraire l'endettement lié aux achats immobiliers, s'élevant à 9.000 milliards. La hausse de 110% des prix de l'immobilier sur cette période explique cela. Il représente l'équivalent de 5 années de PIB pour la France. A noter que les Allemands et les Américains sont moins riches (six années de revenus) mais les Britanniques davantage (onze années).
Le patrimoine immobilier des Français est passé de 2.360 à 6.090 milliards d'euros au cours de cette période. Conséquence: le nombre de redevables de l'ISF a lui aussi triplé, passant de 212.000 foyers en 1999 à 559.000 en 2009. Les résidences secondaires ne représentent que 20% des biens immobiliers.
Le gouvernement a commencé un état des lieux du patrimoine des Français dans le cadre de la réforme de la fiscalité du patrimoine, à venir au printemps, avec comme principale idée-force l'imposition des plus-values réalisées lors de la vente de la résidence principale...
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Imposition des plus-values immobilières sur la résidence principale : le tir de barrage
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24/1/2011
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Chargé par le nouveau patron de l'UMP de donner des pistes pour le remplacement conjoint de l'ISF et du bouclier fiscal, le député Jérôme Chartier a avancé l'idée, dans la droite ligne des déclarations du président de la République, d'imposer les plus-values sur la revente de la résidence principale, aujourd'hui exonérée, pour les ventes au delà d'1,2 millions d'euros. Tollé immédiat et convergent dans tous les milieux se réclamant de près ou de loin de la propriété immobilière, craignant probablement qu'à terme l'imposition, si elle était instaurée, ne couvre un champ plus large que les seules ventes supérieures à 1,2 millions d'euros, car à ce niveau elle ne viserait qu'un tout petit nombre de privilégiés...
L'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), par la voix de son président, Jean PERRIN, s'insurge contre cette "mauvaise idée", qui va selon elle engendrer une paralysie totale du marché immobilier ; décision, de surcroît prise par le gouvernement, sans aucune concertation avec les représentants des propriétaires privés.
"Après l'échec de la GRL, après la déductibilité des intérêts d'emprunt annulée au bout de trois ans, ce nouvel impôt serait lourd de conséquence pour le secteur de l'immobilier, déjà surtaxé, par rapport aux autres secteurs de l'économie", avertit le communiqué de l'UNPI, ajoutant que "cette mesure aura pour effet immédiat d'immobiliser le marché. Le parcours résidentiel, la mobilité géographique et professionnelle seront également remis en cause. Les investisseurs se retireront du marché et c'est l'accès au logement qui en sera durablement affecté et le secteur économique de la construction bloqué".
Le président de l'UNPI est déterminé à lutter contre toute nouvelle taxation. La perspective d'augmenter une nouvelle fois la pression fiscale sur l'immobilier lui est, indique-t-il, "inacceptable".
La FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier, qualifie aussi la proposition de "fausse bonne idée". "Qui achète une résidence principale ?" se demande la fédération professionnelle, qui a sa réponse : "ce sont très majoritairement des ménages aux revenus modestes, non assujettis à l'ISF, et qui veulent loger leur famille".
Les dirigeants du réseau d'agences Century 21 dénoncent une "fausse bonne idée" qui devrait "rejoindre les limbes" car elle mettrait fin à la fluidité du marché et aggraverait la pénurie de logement...
D'autres, comme Kévin Beaubrun-Diant, directeur scientifique de la chaire Ville et Immobilier de Paris-Dauphine, cité par L'Express, pensent que la mesure entraînerait mécaniquement "une répercussion sur les prix de vente des frais engendrés par l'imposition des plus-values, qui s'ajouteraient à des frais annexes déjà importants, des notaires ou des agences par exemple". Ajoutant que dans un contexte de flambée du marché, une nouvelle hausse des prix ne seraient pas la bienvenue.
A l'heure où l'immobilier sert aussi à préparer sa retraite, l'épargne des ménages pâtirait d'une telle mesure. "Les vendeurs sont souvent des seniors qui vendent très cher en Ile-de-France pour acheter plus petit ou en province. Ils réalisent donc une bonne plus-value financière qu'ils réinvestisent sous forme d'épargne. La taxation de ces bénéfices réduirait donc leurs ressources dans une phase de transformation de leur capital vers des placements financiers", commente Cyril Blesson, co-fondateur des Cahiers de l'Epargne, également cité par L'Express.
Devant un tel tir de barrage, le gouvernement a pris ses distances avec ces propositions, annonçant seulement qu'un projet de loi serait présenté en conseil des ministres fin avril pour être discuté au Parlement avant l'été. François Baroin, ministre du budget, doit piloter les réflexions.
A suivre...
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Projet de loi d'encadrement des syndics de copropriété : l'UFC rejoint l'ARC pour demander un déblocage rapide
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24/1/2011
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Dans un communiqué commun, l'UNARC et l'UFC-Que Choisir dénoncent "l'extrême lenteur" avec laquelle est mis au point le projet de loi présenté par le gouvernement suite à l'affaire "Urbania" ; elles accusent les fédérations professionnelles de syndics - FNAIM et UNIS notamment - de tenter d'empêcher l'adoption du texte en jouant du calendrier parlementaire et politique. Elles demandent au ministère de la justice, initiateur du projet et "gardien" du droit de la copropriété et de la règlementation des professions immobilières, de s'engager sur des dates précises, sans tenir compte des "Etats généraux des professions immobilières" que sont en train de préparer les fédérations, destinées selon l'UNARC et l'UFC-Que Choisir à gagner du temps.
Le projet est pourtant selon elles déjà bien édulcoré par rapport à une première version qui avait toute leur bienveillance : dans une réécriture, il a été transformé en projet de loi plus global sur "l'entremise et la gestion immobilière", laissant de côté une mesure phare réclamée par les consommateurs et les chambres de propriétaires : l'obligation pour les syndics d'ouvrir un compte séparé au nom de chacun des syndicats de copropriétaires géré.
L'UNARC et l'UFC-Que Choisir demandent d'urgence une ambitieuse "loi syndic" rétablissant cette obligation, assurant un meilleur encadrement des contrats de syndics par le biais d'un décret pour remplacer l'arrêté Novelli, largement insuffisant, la mise en place de commissions régionales de discipline, la mise en concurrence périodique obligatoire du syndic en place, et la fixation de règles pour empêcher les conflits d'intérêt.
Les fédérations de syndics, administrateurs de biens et agents immobiliers, également concernés par la 2ème mouture du projet de loi, dénoncent quant à elles la méthode consistant à les mettre devant le fait accompli de textes rédigés sans concertation préalable, et à alimenter la suspicion à l'égard des professionnels. Elles organisent les Etats généraux des professions immobilières pour faire valoir leur point de vue, négligé par les pouvoirs publics et les médias, et tenter de redresser une image injustement dégradée selon elles.
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Comment le bureau a tué le logement en Ile-de-France
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24/1/2011
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C'est la thèse développée par le cabinet de conseil Immogroup Consulting dans une étude publiée en janvier 2011, signée de deux de ses dirigeants,
Jean-Michel Ciuch et Evelyne Colombani. Selon eux, l'influence de l'immobilier d'entreprise dans le développement et l'aggravation des difficultés auxquelles est confronté le marché résidentiel est un sujet occulté depuis de nombreuses années. C'est particulièrement le cas en Ile-de-France, qui souffre aujourd'hui d'une pénurie criante de logements, notamment dans le secteur social et intermédiaire, et en même temps d'une surproduction de bureaux. Or parmi les principaux facteurs expliquant la crise du logement, on trouve d'une part une offre foncière insuffisante contraignant la production, face à l'accroissement du nombre des ménages gonflant la demande, et d'autre part le retrait des bailleurs institutionnels du marché résidentiel restreignant l'offre locative. Dans les deux cas l'immobilier d'entreprise n'est pas étranger à cette situation.
La disponibilité du foncier en faveur de l'économie résidentielle dépend elle-même de l'allocation des droits à construire entre immobilier d'habitation et immobilier d'entreprise. Or, depuis une dizaine d'années, le développement de l'immobilier d'entreprise a été clairement privilégié en Ile-de-France. "Plusieurs centaines de milliers de m² de droits à construire ont été détournés au profit de l'immobilier d'entreprise, dont la rentabilité fiscale et financière attendue par les élus et investisseurs apparaissait bien plus alléchante que celle du logement et dont l'appétit en foncier était devenu considérable : les années 2000 ont vu en effet l'émergence d'une nouvelle catégorie d'actifs caractérisés par leur gigantisme tant en bureaux (taille variant de 20.000 à plus de 60.000 m² utiles) qu'en entrepôts (la surface utile de certains parcs logistiques pouvant dépasser 120.000 m²), indique l'étude. "Par ailleurs, en raison de l'arrivée massive de capitaux notamment étrangers, l'échelle des valeurs de référence s'est inversée sur le marché professionnel qui s'est mis à fonctionner en vase clos: de nombreux acteurs dont le comportement s'est avéré moutonnier et spéculatif, ont exclu les fondamentaux (quel est le volume des besoins ?) de leurs analyses et l'immobilier professionnel s'est progressivement dématérialisé", poursuivent les auteurs.
Ainsi, au cours de la dernière décade, le parc francilien de bureaux a crû en moyenne de près de 1,9% par an et celui des entrepôts de 7% par an quand le parc de logements n'aura guère progressé annuellement de plus de 0,9%. Chiffre plus révélateur encore selon l'étude : entre 1999 et 2009, la variation annuelle moyenne des surfaces mises en chantier a été positive de +3,1% en bureaux, locaux d'activités et entrepôts alors qu'elle a été négative en logements (-2,7%).
Du coup, l'excès de stock en locaux professionnels équivaudrait théoriquement au déficit cumulé d'offre en logements au cours de ces 5 dernières années, disent les auteurs de l'étude. Le résultat est spectaculaire et exprime à lui seul l'importance du gaspillage des ressources foncières et immobilières: le déficit de construction en immobilier résidentiel excèderait 15.000 unités par an soit 150.000 unités depuis 2001 (et plus de 9.000.000 de m² habitables). Le stock total à un an de locaux disponibles de bureaux et d'activités (i.e. le stock de locaux en cours de commercialisation considérés comme étant immédiatement disponibles et de locaux commercialisés qui seront disponibles sous un an) approche aujourd'hui 9.500.000 m² dont plus de la moitié constitue une offre excédentaire représentant un gisement potentiel supérieur à 75.000 équivalents logements ! Du moins si l'on ne tient pas compte des locaux ou terrains qui, de par leur structure ou situation particulière, ne peuvent raisonnablement pas bénéficier d'une transformation ou affectation résidentielle...
Le plus dommageable est que cette abondance de bureaux, parce qu'elle s'est faite au détriment du logement, dessert plus qu'elle ne sert le développement de la région capitale : "l'existence et l'aggravation de ce déséquilibre incitent et inciteront de plus en plus d'entreprises nationales et internationales à afficher un moindre intérêt pour l'Ile-de-France en raison des difficultés croissantes rencontrées pour loger leurs salariés, a fortiori à un coût raisonnable", avancent les auteurs. "Ces salariés continueront de subir, en outre, d'importants problèmes de transport. Les mobilités résidentielle et professionnelle seront de plus en plus pénalisées. La dynamique et la fluidité du marché de l'emploi seront davantage affectées. Les ménages eux-mêmes, à la recherche d'une meilleure qualité de vie, moins coûteuse, préfèreront de plus en plus la Province". Et d'ajouter que ces contraintes pèseront nécessairement sur la croissance économique régionale. "D'ailleurs, l'Ile-de-France souffre déjà d'un déficit migratoire concernant la tranche 30-45 ans", remarquent-ils. La situation présente fait également de plus en plus office de repoussoir pour les jeunes actifs dont le pouvoir d'achat ou de louer un logement est limité. "Dans cette optique, la menace d'une fracture économique et sociale avant 2020 apparaît bien réelle" conclut l'étude.
Pour l'éviter, Jean-Michel Ciuch et Evelyne Colombani avancent deux séries de propositions : une "carotte fiscale" avec une exonération partielle ou totale des plus-values immobilières pour la cession de locaux professionnels transformés en habitation, et une incitatation à la modernisation du parc d'immobilier d'entreprise existant grâce notamment à une TVA à 5,5%; et un "bâton", au moyen d'une modification des règles d'urbanisme en faveur de la construction de logements.
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La BCE prépare les esprits à une hausse de ses taux directeurs
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24/1/2011
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Le président de la Banque centrale européenne (BCE), Jean-Claude Trichet, a lancé le 23 janvier une nouvelle mise en garde contre l'inflation, laissant entendre dans un entretien avec le Wall Street Journal, rapporté par l'AFP, qu'il était préparé à relever son taux d'intérêt directeur. En cause : les menaces inflationnistes qui viennent des matières premières. Une situation analogue en juin 2008 avait amené la BCE à relever son taux directeur d'un quart de point à 4,25 %, avant de le baisser d'un demi-point en octobre et de le faire chuter jusqu'à 1% en mai 2009, niveau auquel il est encore aujourd'hui. Il est reproché à la BCE de n'avoir pour unique mission que d'assurer la stabilité des prix, et un objectif d'inflation à 2%. Or, en décembre, l'inflation dans la zone euro a dépassé ce seuil pour la première fois depuis fin 2008, atteignant 2,2 % sur un an.
Une hausse des taux directeurs de la BCE peut ne pas avoir de répercussion directe sur les taux des crédits immobiliers distribués par les banques, influencé plutôt par les taux longs, dont la référence est l'OAT 10 ans (Obligations assimilées du Trésor), et par la concurrence que se font les établissements pour prendre des parts de marché, les crédits immobiliers restant un excellent moyen de recruter et fidéliser des clients chez les particuliers. Elle donne cependant un signal qui crée un climat sur les marchés et ne doit donc pas être négligé, même si d'autres signes plaident en faveur d'une stabilité des taux pendant au moins une partie de 2011.
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Logement social : quelques bémols à l'auto-satisfecit du gouvernement
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21/1/2011
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Réagissant à la présentation des bons résultats du logement social par Benoist Apparu (131.500 logements sociaux financés et 71.000 logements mis en service en 2010), la Fondation Abbé Pierre se félicite de cette annonce, mais voit une certaine ironie à entendre le gouvernement se féliciter d'un résultat "dont l'un des moteurs principaux est la loi SRU, que la majorité a beaucoup contestée". L'Etat assure certes une partie du financement via les aides à la pierre et des exonérations de taxe mais, fait remarquer la fondation, les collectivités locales, la Caisse des dépôts et le 1% logement couvrent le reste.
De son côté, l'USH (ex Union des HLM) craint que les bons résultats affichés en 2010 ne doivent beaucoup à des données conjoncturelles liées au plan de relance. Elle s'inquiète de la capacité de financement des collectivités locales qui assurent en moyenne 10% du plan de financement d'une opération, n'étant pas sûre qu'elle pourront maintenir ce niveau. Les organismes HLM eux-mêmes vont subir une diminution de leurs moyens, avec la suppression en 2011 d'une partie de l'exonération de la contribution sur les revenus locatifs (CRL) - dont les HLM bénéficiaient jusqu'alors.
Près d'1 million de demandes de logements toujours en attente (800.000 d'après Benoist Apparu si l'on tient compte des demandes de mutation à l'intérieur du parc HLM).
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Affichage de l'étiquette énergétique dans les annonces immobilières : ça commence doucement...
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21/1/2011
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Selon l'association de consommateurs CLCV qui a relevé les vitrines de 524 agences immobilières, 43% des annonces affichées comportaient l'étiquette énergie en couleur et d'une taille suffisante, mais seule une agence sur quatre (23,47%) respecte totalement l'obligation en affichant la performance énergétique sur tous les biens proposés.
Son enquête révèle aussi que sur 1.621 annonces publiées sur trois sites Internet différents, "seulement 20,30% des annonces consultées mentionnent la performance énergétique du bien."
Rappelons que cet affichage est obligatoire depuis le 1er janvier pour toute annonce de mise en vente ou en location d'un bien soumis à diagnostic de performance énergétique (DPE), aussi bien dans les agences que chez les marchands de liste ou sur Internet. Il n'y a cependant pas de sanction spécifique, ce que regrette la CLCV, qui demande que "le défaut de publicité de la performance énergétique du bien dans les annonces soit sanctionné par l'amende prévue pour les contraventions de la 1ère classe (soit 38 € par infraction constatée)"...
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universimmo.com
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