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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Les Français empruntent moins
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9/6/2004
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D'après une enquête réalisée auprès d'un échantillon de 8 000 ménages par la Sofres pour le compte de l'Observatoire de l'endettement des ménages, les Français ont été moins nombreux à emprunter en 2003 : 49,7% des ménages ont souscrit au moins un crédit contre 52,9% en 2002 et 51,2% en 2001.
La proportion des ménages détenant un crédit de trésorerie ou un crédit à la consommation est tombée de 35,4% en 2001 à 33,2% en 2003.
En revanche, le recours au crédit immobilier est resté stable, du fait des faibles taux d'intérêt, avec 28,5% des ménages concernés fin 2003 contre 29,2% en 2002 et 28,6% en 2001.
Moins de ménages contractent un crédit mais ceux qui s'endettent empruntent davantage et sur une durée plus longue. La durée moyenne des crédits immobiliers est ainsi passée de 11 à 15 ans en quatre ans.
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Sécurité des piscines privées : un nouveau décret...
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8/6/2004
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Les piscines privées vont-elles devenir le feuilleton de l'été ? Le ministère du logement, dépassé par des délais de mise en application de mesures législatives qu'il a laissé lui-même fixer inconsidérément, essaie depuis quelques semaines de mettre les bouchées doubles, et vient de publier un nouveau décret (1) destiné à permettre aux propriétaires de nouvelles piscines construites ou installées à partir du 1er janvier 2004, et surtout aux propriétaires de piscines installées antérieurement mais proposées dans le cadre d'une location saisonnière depuis le 1er mai 2004, de se mettre en règle : en effet, les uns et les autres sont censés avoir équipé leur piscine d’un dispositif de sécurité normalisé visant à prévenir le risque de noyade, notamment des jeunes enfants (2).
Or des normes réalistes auxquelles les équipements doivent être conformes n'ayant été publiées que le 2 mai 2004 (notre brève), les fabricants, distributeurs et installateurs vont avoir du mal à répondre rapidement à la demande ! Résultat, les propriétaires comme les professionnels qui font de la location saisonnière se sont vus devant un choix inacceptable : soit assumer personnellement les risques civils et pénaux pour non respect d’une loi inapplicable dans les délais impartis, soit mettre hors service la piscine ce qui les oblige à baisser substantiellement les loyers demandés...
Les organisations de professionnels s'en sont naturellement émus et ont dans une démarche commune demandé le report du délai (notre brève).
Le ministère ne semble pas disposé à les suivre mais apporte pour la première fois dans le nouveau décret publié quelques précisions de nature à faciliter la mise en règle des piscines existantes : le dispositif de sécurité est "constitué par une barrière de protection, une couverture, un abri ou une alarme répondant aux exigences de sécurité suivantes :
"- les barrières de protection doivent être réalisées, construites ou installées de manière à empêcher le passage d'enfants de moins de cinq ans sans l'aide d'un adulte, à résister aux actions d'un enfant de moins de cinq ans, notamment en ce qui concerne le système de verrouillage de l'accès, et à ne pas provoquer de blessure ;
"- les couvertures doivent être réalisées, construites ou installées de façon à empêcher l'immersion involontaire d'enfants de moins de cinq ans, à résister au franchissement d'une personne adulte et à ne pas provoquer de blessure ;
"- les abris doivent être réalisés, construits ou installés de manière à ne pas provoquer de blessure et être tels que, lorsqu'il est fermé, le bassin de la piscine est inaccessible aux enfants de moins de cinq ans ;
"- les alarmes doivent être réalisées, construites ou installées de manière que toutes les commandes d'activation et de désactivation ne doivent pas pouvoir être utilisées par des enfants de moins de cinq ans. Les systèmes de détection doivent pouvoir détecter tout franchissement par un enfant de moins de cinq ans et déclencher un dispositif d'alerte constitué d'une sirène. Ils ne doivent pas se déclencher de façon intempestive".
Ceci étant, le décret précise surtout que "les dispositifs installés avant la publication du décret [...] sont réputés satisfaire à ces dispositions, si le propriétaire de la piscine est en possession d'un document fourni par un fabricant, un vendeur ou un installateur de dispositifs de sécurité, ou par un contrôleur technique visé à l'article L. 111-23 [du Code de la construction et de l’habitation (NDLR)], attestant que le dispositif installé est conforme aux exigences de sécurité visées [ci-dessus]. Le propriétaire peut également, sous sa propre responsabilité, attester de cette conformité par un document accompagné des justificatifs techniques utiles. Cette attestation doit être conforme à un modèle fixé par l'annexe jointe"...
Il était temps...
(1) décret n° 2004-499 du 7 juin 2004 modifiant le décret n° 2003-1389 du 31 décembre 2003 relatif à la sécurité des piscines et modifiant le code de la construction et de l'habitation
(2) loi n° 2003-9 du 3 janvier 2003 relative à la sécurité des piscines et décret n° 2003-1389 du 31 décembre 2003 relatif à la sécurité des piscines et modifiant le code de la construction et de l'habitation
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Gilles de Robien présente la réforme du permis de construire
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7/6/2004
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Elle a été présentée au cours d'une conférence de presse commune le 1er juin par Gilles de Robien, ministre de l'équipement et des transports et Eric WOERTH, secrétaire d'État à la réforme de l'État ; globalement, elle vise à :
- faciliter l'acte de construire pour les citoyens, en simplifiant les démarches, diminuant le nombre des types d'autorisations, en supprimant les procédures inutiles, et en clarifiant le champ de la dispense de procédure, de la déclaration préalable, et de la demande de permis,
- améliorer la qualité architecturale de la construction, en concentrant l'effort sur les lotissements,
- réduire les risques de contentieux et les conséquences des illégalités de pure forme,
- simplifier l'instruction pour les communes et les services de l'Etat, par la suppression des courriers inutiles, l'amélioration de l'articulation de l'instruction des autorisations d'urbanisme avec les autres autorisations, et le réaménagement des modalités de contrôle à la fin de la construction : par exemple en donnant plus de valeur à la déclaration d'achèvement de travaux, qui pourrait se substituer à l'actuel certificat de conformité, sans remettre en cause la possibilité de contrôle, par la commune ou l'Etat, du respect des règles d'urbanisme ou de construction...
Et d'annoncer ni plus ni moins qu'une refonte complète du Code de l'urbanisme pour le rendre compréhensible par les non-initiés (le dossier de presse avoue que "sa rédaction est actuellement tellement confuse que les tribunaux administratifs eux-mêmes ont tendance à s'y perdre"...), une concertation approfondie avec les partenaires, notamment les associations d'élus, en particulier l'association des maires de France, les professionnels et les associations, et enfin la constitution d'un groupe de réflexion sur la "sécurisation des actes d'urbanisme" confié au très consensuel et désormais inévitable Philippe Pelletier, Président de l'ANAH (Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat) qui a déjà à son actif deux missions réussies sur les charges récupérables et les baux commerciaux, sans suites annoncées toutefois à ce jour....
Pour en savoir plus, se reporter au dossier de presse
Pour remplir en ligne ou télécharger le nouveau formulaire de demande de permis : cliquez ici...
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Logement étudiant : confirmation des annonces de Luc Ferry...
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7/6/2004
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En réponse (1) à une question parlementaire de Jean Tiberi (UMP - Paris ) qui l'interrogeait sur les enseignements que tire le gouvernement du constat établi par l'Observatoire de la vie étudiante (OVE) portant sur les difficultés dans l'accès au logement des étudiants, le ministre de l'éducation François Fillon a confirmé certaines annonces faites par Luc Ferry et apporté quelques précisions sur les mesures envisagées : le dispositif annoncé prévoit la rénovation de 70 000 chambres et 50 000 constructions en 10 ans, financées, chaque année, par 100 millions d'euros de subventions de l'État prévues dans les contrats de plan État-région (CPER) et 165 millions de prêts aidés. Dès cette année, un contingent de 1 250 prêts locatifs sociaux (PLS) destinés spécifiquement au logement étudiant sera ouvert, permettant la mise en chantier de plus de 3 000 chambres qui devraient être disponibles pour les étudiants à la rentrée universitaire 2005.
A terme, chaque année, 12 000 nouvelles chambres seront disponibles, 5 000 construites et 7 000 rénovées. Les charges supplémentaires que les CROUS auront à supporter, pour réaliser ces réhabilitations et entretenir ultérieurement le patrimoine, ne se traduiront que par des augmentations mesurées des loyers supportés par les étudiants, dans les limites définies par le conseil d'administration du Centre national des oeuvres universitaires et scolaires (CNOUS). Par ailleurs, les étudiants boursiers pourront également bénéficier du dispositif "Loca-pass" dès réception de leur avis conditionnel de bourse et non plus de leur avis définitif. Les cellules académiques sur le logement étudiant, qui réunissent l'ensemble des opérateurs intervenant dans ce domaine, seront généralisées et pérennisées, afin de mobiliser au mieux toutes les capacités d'hébergement des parcs public et privé.
(1) Rép. min. JOAN 1er juin 2004, n°37202
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Le décret d'application des dispositions de la loi "SRU" sur la copropriété enfin publié !
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4/6/2004
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Plus de trois ans après la publication de la loi "SRU" qui a modifié substantiellement la loi du 10 juillet 1965, le ministère de la justice publie enfin les répercussions sur son décret d'application, le décret du 17 mars 1967 ! Ce décret (1) était attendu non seulement en raison du délai anormalement long pour mettre en oeuvre les modalités d'application des décisions du législateur (le garde des sceaux a eu en janvier dernier à ce sujet avec quelques autres ministres dans le même cas des remontrances du premier ministre et du président de la République), mais aussi parce qu'il est nécessaire pour permettre aux copropriétés qui souhaitent bénéficier du régime dérogatoire créé par cette même loi "SRU" de réaliser les "adaptations" de leur règlement de copropriété "rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement" (article 49 de la loi - voir notre article).
Outre des modifications cosmétiques préparant notamment l'arrivée du décret sur les règles comptables, ce décret introduit de très importantes innovations sur lesquelles nous reviendrons prochainement ; à retenir notamment :
- une modification radicale du traitement des ventes de lots : les syndics n'interviendront plus dans le compte entre vendeur et acquéreur - ce qu'ils n'auraient jamais dû faire au demeurant en stricte application de la loi qui n'a pas changé sur ce point - et pourront arrêter le compte du vendeur et le solder le lendemain de la vente !
- une simplification notable des règles pour demander l'inscription de questions à l'ordre du jour d'une assemblée : cette demande peut être faite "à tout moment" mais "si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante" ; il n'y a donc plus de possibilité de demander un "additif" comme auparavant dans les six jours de la réception d'une convocation...
- des dispositions concernant le procès-verbal de l'assemblée : il devra être établi et signé "à la fin de la séance" ! Il peut être toutefois établi et signé sous forme électronique...
- des précision pour l'application de l'article 25 et de l'article 25-1 (les disposition relatives aux votes à la majorité absolue de tous les copropriétaires, avec la possibilité, si le projet a recueilli au moins 1/3 des voix de procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple des présents et représentés) "lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats", ce qui est notamment le cas si un ou plusieurs syndics sont proposés en concurrence avec le syndic sortant : l'assemblée "ne peut procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25"...
- l'obligation désormais pour le conseil syndical de rendre compte à l'assemblée chaque année "de l'exécution de sa mission" ;
- le "fonds de roulement", qui s'appelait "avance de trésorerie permanente" dans le précédent décret est rebaptisée "réserve" et ne pourra plus excéder 1/6ème du budget prévisionnel ; par contre, à côté des "provisions de l'article 18", votées le cas échéant "en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale", le décret crée la possibilité d'appeler des "avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale" ; cette innovation est à observer de près car elle annonce peut-être des mesures à venir en vue d'encourager voire rendre obligatoire le provisionnement à long terme des travaux, comme le réclame notamment l'ARC (Association des responsables de copropriété - association de consommateurs spécialisée dans la copropriété)...
- des précisions sur les obligations d'information des copropriétaires concernant les liens entre le syndic et des entreprises intervenant pour la copropriété ;
- des précisions concernant le vote du budget prévisionnel et la définition des dépenses qui ne peuvent être comprises dans le budget prévisionnel ; il est notamment introduit une distinction entre la notion d'entretien et de maintenance ; les travaux qui ne sont pas de maintenance doivent faire l'objet de décisions spécifiques, de même que les "diagnostics";
- confirmation de ce qu'avait établi la jurisprudence, à savoir que "l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires"...
La plupart des dispositions entreront en vigueur le 1er septembre 2004, sauf celles concernant le fonds de roulement et le budget prévisionnel qui sont d'application immédiate...
(1) décret n° 2004-479 du 27 mai 2004 modifiant le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
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Construction neuve : ventes et autorisations de construire en forte hausse
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2/6/2004
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Les ventes de logements neufs en promotion (collectif et individuel groupé) ont progressé de 12,6% entre les premiers trimestres 2003 et 2004, pour atteindre 29 000 unités, selon les dernières statistiques du ministère de l'Equipement. Ce sont les ventes d'appartements qui augmentent le plus (+ 14,2% contre + 3,3% pour les maisons).
Sur un trimestre, les ventes d'appartements progressent de 10% et celles de maisons individuelles se redressent de 6,3%. Sur une année glissante, les ventes atteignent globalement 106 000 unités.
Les mises en vente progressent encore plus fortement, de 29,6% sur un an. La croissance est particulièrement forte pour les maisons individuelles (+ 43,7%). Par rapport au trimestre précédent, ce sont elles qui tirent le marché (+ 13,4% contre + 2,5% pour les appartements). Sur une année glissante, les mises en vente se montent à 99 000 unités (contre 93 000 en 2003). Du coup, les stocks baissent fortement : - 17,5% entre fin mars 2003 et fin mars 2004.
Par ailleurs, le nombre d'autorisations de construire a encore plus progressé, annonçant une poursuite de l'augmentation des mises sur le marché : la hausse a été de 22,4% de février à avril 2004 par rapport à la même période de l'an passé, tandis que les mises en chantier progressaient de 12,3%. Le nombre de logements autorisés a atteint 103.398 et celui des mises en chantier 87.399 entre février et avril 2004.
Le secteur du logement collectif a enregistré sur ce trimestre une hausse de 30,4% des autorisations de construction et de 13,5% pour les mises en chantier.
Les autorisations de construction de logements en résidence ont progressé sur la période de 29,9% et de 23,9% en cumulé sur les douze derniers mois. Dans ce secteur des résidences, les mises en chantier ont progressé de 80,5% sur les trois mois et ont progressé de 16,6% sur les douze derniers mois.
En cumul sur les douze derniers mois, 404.633 autorisations de construction de logements ont été délivrées à la fin avril, soit une hausse de 15,1%. Sur la même période, le total des mises en chantier s'élève à 327.785 unités, soit une progression de 7%.
Marc-Philippe Daubresse, secrétaire d'Etat au Logement, s'était déjà félicité mardi de ces "bons résultats", expliquant qu'ils "témoignent du succès du dispositif Robien en faveur de l'investissement locatif privé, mais aussi de la relance de la construction locative HLM".
En ce qui concerne les locaux non résidentiels (bureaux, commerces, entrepôts...), les autorisations de construire ont reculé de 7,1% ainsi que les mises en chantier avec un repli de 3,1% de février à avril.
En cumul sur les douze derniers mois, les autorisations de construire et les mises en chantier de locaux non résidentiels reculent respectivement de 3,1% et de 2,5%...
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Revalorisation de l'allocation logement avec effet au 1er juillet 2003 !
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1/6/2004
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Le gouvernement, qui semble enfin décidé à mettre de l'ordre dans ses arriérés, vient avec près d'un an de retard de revaloriser l'allocation logement - allocation sociale et allocation familiale, avec effet rétroactif à la date à laquelle il aurait du le faire, à savoir le 1er juillet 2003 (1).
Les quelques millions d'allocataires, pour qui cette allocation n'est pas un simple argent de poche, vont percevoir un rappel, ce qui va encore une fois nécessiter de la part des caisses d'allocations familiales un énorme travail de rattrappage, dont elles s'étaient déja plaintes l'an dernier. La remise en ordre ira-t-elle jusqu'à procéder cette fois à la revalorisation en temps utile, donc en juillet prochain, ce qui serait la moindre des choses eu égard aux objectifs de cohésion sociale affichés ?
(1) décret n° 2004-463 du 28 mai 2004 relatif à l'allocation de logement sociale et de logement familiale (troisième partie : Décrets) et décret n° 2004-464 du 28 mai 2004 relatif à la revalorisation de l'allocation de logement
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Coup de pouce aux énergies renouvelables
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31/5/2004
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La semaine dernière, les députés ont adopté à l'unanimité, dans le cadre du projet de loi d'orientation sur l'énergie (1) adopté en première lecture par l'Assemblée nationale, un amendement portant de 15% à 40% le crédit d'impôt accordé aux particuliers qui acquièrent pour leur logement des équipements utilisant des énergies renouvelables.
La même mesure est accordée aussi pour les travaux visant à une meilleure maîtrise des dépenses d'énergie.
Elles s'appliquent aux habitations servant de résidence principale, acquises neuves entre le 1er janvier 2001 et le 31 décembre 2009, et aux travaux d'isolation thermique ou de régulation de chauffage réalisés entre le 1er octobre 2001 et le 31 décembre 2009.
Initialement, l'amendement proposé par le rapporteur du texte, Serge Poignant (UMP), proposait de porter à 50% ce crédit d'impôt, qui est actuellement de 15%.
Les députés ont finalement limité cette augmentation à 40%, à la demande du ministre délégué à l'Industrie, Patrick Devedjian, qui a évoqué "l'état des finances" du pays...
(1) consultable sur le site de l'assemblée nationale
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Le certificat de performance énergétique à toutes les sauces ?
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31/5/2004
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Il devait être dans la loi "Habitat pour tous", qui a dérivé en "propriété pour tous" et a pris surtout beaucoup de retard, puis il devait être dans le 2ème train de simplification du droit par ordonnances (1), et le revoilà maintenant réintroduit par amendement dans le projet de loi sur l'énergie (2) lors de son examen par l'Assemblée nationale en première lecture : le certificat de performance énergétique prévu par une directive européenne de 2002 (3) est décidément d'actualité !
Il viendra s'ajouter aux diagnostics actuels avant vente à compter du 1er juillet 2006 et devra être produit également lors de toute location à compter du 1er juillet 2007 ; il devra indiquer la quantité d'énergie effectivement consommée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et inclure des valeurs de référence telles que les normes et les critères d'évaluation en usage, afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer la performance énergétique du bâtiment. Il doit être accompagné de recommandations destinées à améliorer la rentabilité de la performance énergétique...
(1) Projet de loi habilitant le gouvernement à simplifier le droit
(2) consultable sur le site de l'assemblée nationale
(3) directive 2002/91/CE du 16 décembre 2002 du parlement européen et du conseil - JOCE no L1 du 4 janvier 2003
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Sécurité des piscines : les professionnels demandent un report d’un an
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28/5/2004
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Six organisations professionnelles de tourisme (1) et Clévacances-France, ont décidé d’alerter une fois encore les pouvoirs publics sur les difficultés d’application de la législation sur la sécurité des piscines (notre brève).
Aux termes de cette loi et son décret d'application (2), les propriétaires de piscines privées individuelles ou collectives proposées dans les locations saisonnières avaient jusqu'au 1er mai 2004 pour équiper leur piscine d’un dispositif de sécurité normalisé visant à prévenir le risque de noyade.
Les professionnels du secteur ont dès le début apporté leur soutien à ce projet et mis en œuvre les moyens nécessaires pour informer et accompagner leurs adhérents.
Or, les normes auxquelles les équipements doivent être conformes ont été publiées le 16 décembre 2003 puis aussitôt révisées pour être enfin publiées le 2 mai 2004. Dès lors, les fabricants, distributeurs et installateurs sont dans l’impossibilité de répondre à la demande massive qui s’exprime, et les propriétaires comme les professionnels sauf à assumer personnellement les risques civils et pénaux pour non respect d’une loi inapplicable dans les délais impartis, n’ont plus qu’à cesser totalement leur activité. Ceci serait bien évidemment selon les signataires du communiqué une catastrophe économique qui se répercuterait sur l’ensemble des opérateurs privés et publics pour cette année 2004.
Dans ces conditions, et devant le silence du ministère depuis la première alerte, les 7 organisations demandent à nouveau aujourd’hui le report de la mise aux normes du 1er mai 2004 au 1er mai 2005, afin de laisser à tous les propriétaires de piscines le temps de s’équiper, conformément à la loi.
(1) la FNCDT (Fédération Nationale des Comités Départementaux du Tourisme) , la FNLAF (Fédération Loisirs Accueil France), la FNOTSI (Fédération Nationale des Office de Tourisme et des Syndicats d’Initiative), la SNAV (Syndicat National des Agents de Voyage), la FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier), la FNGF (Fédération Nationale des Gîtes de France)
(2) loi n° 2003-9 du 3 janvier 2003 relative à la sécurité des piscines et décret n° 2003-1389 du 31 décembre 2003 relatif à la sécurité des piscines et modifiant le code de la construction et de l'habitation
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