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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Ralentissement confirmé dans la construction immobilière
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29/4/2008
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C'est ce qui ressort des informations publiées coup sur coup par l'INSEE et le ministère en charge de l'équipement pour le premier trimestre de 2008. L'INSEE qui interroge les promoteurs immobiliers constate que la demande de logements neufs a continué de décroître pour les biens destinés à la vente, et que celle de biens destinés à la location a fléchi de nouveau, après le rebond du trimestre précédent.
Selon les services de l'équipement, les mises en chantier de logements en France ont baissé de 9,9% entre janvier et mars, alors que les permis de construire ont chuté de 15,5%. Sur les douze derniers mois, le nombre de mises en chantier reste stable, à 426.184 unités. Le nombre de permis recule quant à lui de 8,8%, à 526.717.
Concernant les mises en chantier, les logements individuels reculent fortement sur les trois derniers mois (-22,4%, et -5,6% sur un an). Jean-François Gabilla, président de la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC), interrogé par l'AFP, anticipe sur l'ensemble de 2008 une "baisse régulière" des mises en chantier de logements individuels.
Les logements collectifs connaissent en revanche une progression de 3,4% sur le trimestre, et atteignent "un niveau exceptionnel" sur un an, progressant de 7,2%, à 184.972 unités. Quant aux locaux autres que les logements (bâtiments industriels et agricoles, bureaux et commerces notamment), leurs mises en chantiers ont reculé entre janvier et mars de 14,9%, à 8,9 millions de mètres carrés. Les permis de construire chutent de 21%, à 9,70 millions de mètres carrés.
Toutefois "on ne peut pas conclure à une dégradation générale de l'activité car il y a une grande incertitude dans le recensement du nombre des permis de construire depuis qu'ils ont été réformés" en octobre dernier, a tempéré Michel Mouillart, professeur d'économie à l'Université Paris X-Nanterre, dont les propos sont rapportés par l'AFP : il estime que, depuis cette date, "3 à 4 000 logements en construction ne sont pas recensés chaque mois".
De leur côté, les stocks de logements neufs invendus s’allègent quelque peu, probablement au prix de quelques sacrifices sur les prix ! En effet, les promoteurs interrogés par l'INSEE déclarant que le prix des logements neufs mis en vente a augmenté sont désormais moins nombreux que ceux déclarant une baisse. Effet induit du ralentissement des ventes et des mises en chantier, le prix des terrains se stabilisent.
La conjoncture ne semble pas entamer le moral des promoteurs : une part importante d'entre eux prévoient toujours de mettre en chantier plus de logements que prévu par les permis de construire demandés, et ils sont également toujours très nombreux à désirer mettre à l’étude de nouveaux programmes.
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Aide à l'insonorisation près des aéroports : beaucoup de bruit pour rien ?
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26/4/2008
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C'est ainsi que le rapport annuel de l'Autorité de contrôle des nuisances sonores aéroportuaires (ACNUSA) caractérise l'aide à l'insonorisation des riverains des aéroports, qui selon elle doit être revue aussi bien sur ses procédures de collecte que d'attribution. Elle appelle pour cela le gouvernement à plus de "volontarisme." Réaliste quant à l'impact à court terme du relèvement de 300 mètres des trajectoires d'approche des avions, elle constate qu'en ce qui concerne l'insonorisation, seuls 3.020 dossiers ont été déposés sur 110.000 logements éligibles ; le gouvernement annonçait en décembre dernier un objectif de 7.000 logements insonorisés par an, financés par la revalorisation de la Taxe sur les nuisances sonores aéroportuaires (TNSA), mais pour Pour l'ACNUSA, "les recettes escomptées ne devraient pas suffire pour traiter les 110.000 logements éligibles." Et de re-proposer, comme elle l'indiquait déjà en 2002, de taxer les compagnies aériennes de 1 euro par passager et par tonne de fret, afin régler plus rapidement la question du financement et de raccourcir sensiblement les délais d'attente.
L'ACNUSA craint aussi que le "Grenelle de l'environnement" n'ait pas plus de suites que la simple prise de conscience : elle estime "qu'une politique globale et coordonnée de développement durable autour des aéroports reste entièrement à élaborer".
Selon elle, la procédure d'aide, "longue et complexe" n'est pas adaptée pour satisfaire les demandes. Cela aboutit à "une grande disproportion entre le nombre de logements éligibles et le nombre de dossiers déposés." Elle cite ainsi l'exemple de Paris-Orly, où 1.500 dossiers sont en attente alors que 32.950 logements pourraient théoriquement prétendre à cette aide. L'ACNUSA rappelle aussi qu'en plus, c'est aux riverains de faire l'avance des frais et de supporter une quote-part, même dans le cadre d'opérations groupées !
Elle demande qu'au prix d'une augmentation sensible de la TNSA, les riverains qui remplissent les conditions réglementaires pour bénéficier de l’aide à l’insonorisation n’aient pas à faire l’avance de la dépense, que le diagnostic et les travaux soient financés à 100 % dans le cadre d’une opération groupée, que le produit des amendes administratives prononcées par l’ACNUSA à l’encontre des compagnies aériennes soit affecté à l’aide à l’insonorisation, que les opérations d’insonorisation soient planifiées sur 10 ans comme le rachat des logements les plus exposés et, enfin, qu'un fonds de garantie soit créé afin de racheter au prix d’acquisition actualisé des logements situés dans le plan de gêne sonore.
L'ACNUSA appelle enfin à une meilleure définition des zones exposées pour empêcher l'implantation de nouvelles populations, et renvoie le Gouvernement devant ses responsabilités, soulignant qu'"il n'est pas acceptable que certaines communes subissent des nuisances sonores et des contraintes d'urbanisme sans bénéficier des retombées économiques et fiscales de l'aéroport"...
A rappeler que l'ACNUSA est la première autorité indépendante environnementale, mise en place par une loi de 1999 après l'extension de l'aéroport de Roissy en septembre 1997. Compétente pour tous les aéroports français, elle a un pouvoir de recommandations, sur la mesure du bruit et notamment les indicateurs adéquats de mesure, l’évaluation de la gêne sonore, la maîtrise des nuisances sonores, les limitations de l’impact du transport aérien et de l’activité aéroportuaire sur l’environnement, notamment par les procédures de moindre bruit au décollage et à l’atterrissage. Elle détient également un pouvoir d’alerte sur les manquements aux règles édictées en matière de protection de l’environnement sonore et une obligation d’information sur le bruit lié aux aérodromes et aux trajectoires de départ, d’attente et d’approche. Elle est titulaire également de missions particulières sur les dix plus grands aéroports.
Enfin, et non des moindres, elle détient un pouvoir de sanctions, des amendes administratives pouvant aller jusqu'à 20.000 euros et depuis 2005, elle peut immobiliser les avions des compagnies qui n'auraient pas payé leur amende. Ainsi en 2007, l'Autorité a examiné 852 dossiers qui ont donné lieu à 676 décisions d'amendes pour un montant global de 5,7 millions d'euros...
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Tous les français ne sont pas égaux face aux dépenses d'énergie
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26/4/2008
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C'est ce que constate l'ADEME (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie), dans sa dernière lettre d'information "Stratégie et études" ; ces inégalités des ménages français face au poids des dépenses d'énergie dans leur budget ont "beaucoup augmenté" depuis cinq ans, la part des dépenses d'énergie dans leur budget variant de façon importante selon leur lieu de résidence et leur revenu : globalement, la part des dépenses d'énergie dans le revenu des ménages les plus pauvres est passée de 10 à 15% entre 2001 et 2006, tandis que cette part a diminué dans le revenu de la population la plus aisée qui, note l'ADEME au passage, a augmenté plus vite que le prix des combustibles...
La part des dépenses énergétiques des 20% de ménages les plus pauvres est ainsi 2,5 fois plus élevée que celle des 20% de ménages les plus riches, rappelle l'ADEME, en citant une enquête 2006 de l'INSEE : les dépenses en combustibles fossiles des plus aisés représentent moins de 4% de leur revenu total. En revanche, les ménages les plus défavorisés consacrent presque 9% de leur revenu total à l'achat de gaz et de produits pétroliers. De même, les dépenses en électricité des ménages à fort pouvoir d'achat représentent seulement 2% de leur revenu contre 6% pour les plus pauvres.
Les inégalités sont aussi plus marquées en milieu rural qu'en milieu urbain. La part des dépenses énergétiques dans le budget d'un citadin reste inférieure de près d'un quart à celle d'un rural. Un habitant de Paris, qui dispose d'un réseau de transport en commun très dense, et qui vit en habitation collective, a une facture énergétique inférieure de 44% à celle d'un habitant d'une commune rurale.
"Ces disparités ont beaucoup augmenté sous l'effet de la croissance du prix des combustibles fossiles au cours des cinq dernières années", indique l'ADEME : ceux-ci ont crû de 3% par an en euros constants depuis 1995 et "il est envisageable de voir cette tendance se prolonger jusqu'en 2020", voire "d'observer une croissance exponentielle au-delà de cette date", ajoute-t-elle.
L'ADEME juge donc nécessaire "d'accentuer les mesures ciblées sur la précarité énergétique dans les politiques publiques de maîtrise de l'énergie et de lutte contre l'effet de serre". "Seuls les ménages qui réaliseront de substantiels investissements de maîtrise de l'énergie à la maison, qui choisiront des modes de déplacement et des véhicules performants échapperont à une hausse très sensible du poids de leur facture énergétique", estime-t-elle...
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Le diagnostic de l'installation électrique obligatoire à la vente à compter du 1er janvier 2009
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25/4/2008
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Créé par la loi "ENL" du 13 juillet 2006 et destiné à être inséré dans le "dossier de diagnostic technique" en cas de vente, ce nième diagnostic, à produire en cas de "vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation" lorsque l'installation électrique a été réalisée depuis plus de quinze ans", attendait depuis près de deux ans son décret d'application : c'est enfin chose faite ! Annoncée dans un premier temps courant 2008, l'entrée en vigueur du diagnostic électrique est finalement fixée au 1er janvier 2009. Notons que comme pour les autres diagnostics l'état de l'installation intérieure d'électricité sera également établi par un professionnel dont les compétences sont certifiées.
Le diagnostic devra être réalisé "dans les parties privatives des locaux à usage d'habitation et leurs dépendances, en aval de l'appareil général de commande et de protection de l'installation électrique propre à chaque logement, jusqu'aux bornes d'alimentation ou jusqu'aux socles des prises de courant". Il devra aussi vérifier "l'adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et (…) les conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité".
Il devra notamment vérifier l'existence et les caractéristiques du boîtier de commande et de protection et de son accessibilité, ainsi que l'existence d'au moins un "dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l'origine de l'installation électrique", d'un "dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit", et d'une "liaison équipotentielle et d'une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche" autrement dit d'une "mise à la terre" conforme. Ceci implique dans les bâtiments collectifs que le propriétaire ou la copropriété aient équipé l'immeubles de "colonnes" de terre elles-même conformes sur lesquelles puissent être raccordées les installations individuelles !
Enfin, l'état de l'installation intérieure d'électricité devra identifier les matériels électriques inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension, ainsi que les conducteurs non protégés mécaniquement.
Pourra faire office d'état de l'installation intérieure d'électricité une attestation de conformité délivrée par l'installateur et visée par un organisme agréé (type CONSUEL), dès lors qu'elle aura été établie depuis moins de 3 ans.
A noter que le décret ne fixe pas pour l'instant la durée de validité du diagnostic électrique : un autre texte devrait donc prochainement préciser cette durée...
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Les primo-accédants voient leurs moyens plafonner
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25/4/2008
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C'est ce qui ressort d'une étude de l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement) d'avril 2008 (1) : le montant de l'apport personnel moyen lors de l'acquisition d'un premier logement en France n'a pratiquement pas varié en 2007 par rapport à l'année précédente, sa valeur moyenne s'établisant à 24.000 euros ; par ailleurs, si le montant moyen de la première opération immobilière envisagée continue à augmenter (+2,4 % en un an), il le fait à un rythme nettement ralenti par rapport aux années précédentes. Le montant de l'apport personnel restant stable, la hausse, qui se répercute sur la durée de l'endettement plutôt que sur les mensualités, atteint ses limites...
La part des projets sans apport, qui avait presque doublé en cinq ans, s'est stabilisée depuis 2005 entre 24 et 25%. En 2007, le montant moyen de la première opération immobilière envisagée est de 134.000 euros. Depuis 1999, la hausse ressort à plus de 70 %.
Autour de cette moyenne, les coûts du premier achat s'étalent, pour l'essentiel, de 75.000 à 200.000 euros, la moitié des acquisitions se concentre entre 97.000 et 162.000 euros. La part des projets dépassant 150.000 euros atteint 37 % de l'ensemble, elle n'était que de 11 % en 2002. Les projets les moins chers concernent dans leur grande majorité l'accession dans l'ancien avec ou sans travaux : c'est le cas pour 76 % des opérations de moins de 100.000 euros.
(1) ANIL Habitat Actualité n° 104 avril 2008
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La France des taudis : on ne pourra plus dire qu'on ne savait pas...
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25/4/2008
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Il a fallu attendre trois années pleines après les premiers drames - 25 morts, pour moitié des enfants, dans la nuit du 14 au 15 avril 2005 dans un incendie d'un hôtel du 9ème arrondissement à Paris, suivi au mois d'août par d'autres sinistres meurtriers - pour que l'Etat établisse enfin un état des lieux de l'habitat indigne en France : dévoilé par l'Express, il est accablant !
Le texte, rédigé par Nancy Bouché, présidente du Pôle national de lutte contre l'habitat indigne, précise que "si la qualité du logement s'est considérablement améliorée depuis les années 1970, cette situation a occulté la réalité de la subsistance d'un secteur réellement indigne fort lucratif pour des propriétaires peu délicats". Il s'agit pour l'essentiel de "marchands de sommeil", ces bailleurs qui, tout en négligeant l'entretien de leurs propriétés, encaissent des loyers auprès de locataires souvent en situation de précarité.
L'importance de ce parc de logements dégradés est révélé par les arrêtés de police pris dans chaque département et portant sur l'insalubrité ou l'insécurité (l'état de péril) des bâtiments. Selon l'enquête, 28 départements ont au moins 20 mesures de police en cours, 17 autres en dénombrent au moins 50.
Ainsi, le Nord, fortement urbanisé et peuplé, affiche à lui seul 576 arrêtés d'insalubrité concernant plus de 1.000 logements accueillant au total 2.500 personnes. Suit de près la Seine-Saint-Denis : la préfecture y a recensé 469 arrêtés d'insalubrité, dont 239 sont assortis d'une interdiction définitive d'habiter. Ils concernent 1.800 logements. 160 autres arrêtés de péril ont, par ailleurs, été lancés par les maires. L'enquête du ministère du Logement précise enfin que, sur les 348 hôtels meublés du département, 51 ont fait l'objet d'un avis défavorable à la poursuite de leur exploitation. Côté justice, une trentaine d'affaires font l'objet de procédures en Seine-Saint-Denis.
Le sud de la France n'est pas épargné : dans le Var, les services de l'Etat ont pris 68 arrêtés d'insalubrité depuis 2002, alors qu'une cinquantaine d'arrêtés de péril sont en cours, dont un nombre significatif à Toulon. Il s'agit alors, très souvent, d'immeubles en copropriété.
Le rapport déplore la passivité fréquente des préfectures : accueilli avec volontaroisme par Christine Boutin, ministre du logement et de la ville, il révèle l'insuffisance de relais efficaces, et surtout un obstacle majeur : la difficulté à reloger les habitants expulsés. Ainsi, les locataires d'immeubles déclarés définitivement insalubres doivent être pris en charge par le bailleur. Et, si ce dernier ne répond pas à son obligation de relogement, c'est à l'autorité publique de trouver une solution, et force est de constater qu'elle n'est pas toujours au rendez-vous...
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Détecteurs de fumée : de l'amélioration mais peuvent mieux faire...
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18/4/2008
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En attendant que le parlement reprenne l'examen d'une proposition de loi déposée au printemps... 2005 par deux députés UMP de l'époque, visant à rendre obligatoire l’installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation (proposition adoptée en première lecture par l’Assemblée nationale le 13 octobre 2005 et par le Sénat le 25 janvier 2007), la question se pose de la qualité des produits disponibles sur le marché. En effet, suite aux mauvaises performances révélées lors d'un test de l'UFC-Que Choisir en septembre 2006, la Commission de sécurité des consommateurs (CSC) a réalisé ses propres évaluations. Ses conclusions sont moins négatives, mais l'organisme recommande tout de même une norme européenne plus contraignante. L'UFC-Que Choisir avait montré que les équipements proposés présentaient des faiblesses dans la détection des feux couvants, très dangereux car ils produisent peu de flammes mais dégagent des fumées toxiques. Ce constat était partagé par l'Institut national de la consommation (INC).
Publiant les résultats de tests réalisés "en situation réelle de feu domestique", la CSC indique que les détecteurs réagiraient en 1 à 3 minutes en cas de feu déclaré, et en 3 à 5 minutes si le feu est "couvant", certains mettant tout de même jusqu'à 8 à 10 minutes pour donner l'alerte ! Quant à la détection d'un feu "localisé", correspondant par exemple à la chute d'une allumette sur un meuble rembourré, les détecteurs sont clairement pris en défaut.
La CSC demande donc aux pouvoirs publics d'intensifier leurs contrôles de conformité, et souhaite également une intervention de la France auprès de Bruxelles, afin que la conformité à la norme européenne soit attestée "au niveau le plus élevé", qui implique l'intervention d'organismes indépendants à toutes les étapes de production.
En attendant que les parlementaires se décident à finaliser la proposition de loi rendant l'installation des détecteurs obligatoire, la CSC invite les consommateurs à faire la démarche d'eux-mêmes, mais les avertit également quant au fait que les appareils, une fois posés, doivent être entretenus ! Enfin, il est capital de s'informer sur la conduite à tenir en cas d'incendie : si l'alerte est indispensable, il est tout aussi important de savoir comment se comporter face au feu...
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L'immobilier locatif a encore connu d'excellents rendements en 2007
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18/4/2008
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C'est ce qui ressort des chiffres présentés par la filiale française de l'institut IPD (Investment Property Databank), spécialisé dans l'étude des marchés immobiliers mondiaux. En France, la performance globale des investissements locatifs directs, hors effet de levier lié au crédit, a atteint encore 17,8% en 2007, contre il est vrai 21,9% en 2006, ce rendement se décomposant comme suit : 5,4% pour le rendement locatif pur, et 11,8% de rendement en capital (contre respectivement 5,7% et 15,4% l'année précédente).
Par comparaison, le taux de rendement de l'investissement immobilier direct au Royaume-Uni a été négatif (-3,4%) dans la même période, alors qu'il se situait autour de 18% en 2006.
Selon IPD France, plusieurs facteurs - notamment le degré moindre de financiarisation du marché - laissent espérer que les performances du marché français ne tomberont pas à ces niveaux, chute due notamment au fait que certains fonds ouverts et fermés britanniques ont dû vendre "à la casse"...
En France, les nouveaux fonds "à la française" (les OPCI) ne se sont que faiblement développés en raison de la prudence de l'Autorité des Marchés financiers (AMF) dans sa politique d'agrément.
Autre atout de la France : le marché locatif reste relativement solide, que ce soit dans le tertiaire ou dans le résidentiel. Cependant, l'incertitude reste élevée, la bonne résistance du marché français dépendant en dernier ressort de l'ampleur du ralentissement de la croissance et de la consommation.
L'immobilier commercial, encore en tête du palmarès en 2007, avec un rendement global de 22,4%, sera en première ligne, plus sensible que les autres secteurs au ralentissement de la consommation, mais aussi à l'assouplissement de la réglementation qui restreignait jusqa'à maintenant la création de nouvelles surfaces.
Le rendement global a atteint 18,2% en moyenne dans l'immobilier de bureaux, 16,5% dans les locaux d'activité, et 12,6% dans la logistique, précise IPD.
Enfin le résidentiel arrive derrière, mais avec une performance qui reste honorable: 13,8%, essentiellement grâce à la plus-value latente.
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La hausse surprise du prix du gaz motivée par des objectifs boursiers ?
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18/4/2008
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C'est ce que semble induire un article du Canard Enchaîné (1) : l'hebdomadaire révèle en effet que l'argument selon lequel la hausse du prix réglementé de Gaz de France (GDF) est rendue nécessaire par l'explosion du prix du gaz sur le marché international, suivant de près celle du prix du pétrole sur lequel il est indexé, serait faux : questionné par le "Canard", un porte-parole de GDF aurait reconnu avoir acheté le gaz moins cher (en moyenne) en 2007 qu'en 2006 ! Dans son rapport annuel, GDF cite au demeurant le cabinet Cambridge Energy Research Associates, selon lequel le prix du gaz acheté dans le cadre de marchés à long terme, qui comportent des clauses atténuant les conséquences des variations du prix du pétrole, aurait baissé d'environ 10% d'une année sur l'autre, 2007 ayant été marqué de surcroît par un tassement des prix au milieu de l'année...
Bien évidemment, GDF refuse de communiquer sur le coût moyen de ses approvisionnements, véritable "secret commercial", et par ailleurs, la formule mathématique qui permet théoriquement d'indexer automatiquement et sans contestation possible le prix du gaz sur les coûts d'approvisionnement, connue seulement de GDF, de la CRE (Commission de régulation de l'énergie) et du gouvernement, n'est pas appliquée par ce dernier : du coup, il est impossible de vérifier selon le "Canard" que GDF n'exagère pas dans ses demandes d'augmentation !
Par contre, GDF affiche des résultats historiques et devrait avec ce coup de pouce du gouvernement voir son cours de bourse s'améliorer, ce qui permettrait à l'Etat de conserver, dans la fusion en marche avec Suez, ses 34% de minorité de blocage sans avoir besoin d'en rajouter dans la "dot" pour "rendre la mariée plus attirante"...
Ceci explique cela ? Notons en tous cas que la décision gouvernementale n'a pas été comme les autres fois précédée d'un lobbying intense de GDF et que l'opérateur public en a semblé le premier surpris...
(1) Le Canard Enchaîné, 16 avril 2008
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Paris accuentue son effort pour le logement
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18/4/2008
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"Priorité" du nouveau mandat de Bertrand Delanoë, le logement fera l'objet de dotations budgétaires accrues : la Ville de Paris prévoit d'y consacrer jusqu'à 4,2 milliards d'euros d'ici 2014, selon les chiffres cités par l'adjoint PS au Logement, Jean-Yves Mano lors d'un point de presse.
L'objectif est de construire ou créer 40.000 logements sociaux supplémentaires pour atteindre 20% de logements sociaux à la fin de cette période, dont 27.000 logements sociaux neufs. Par ailleurs, 62% des Parisiens étant locataires, la Ville va créer pour les salariés à revenu modeste une aide à la caution : elle paiera pendant trois ans "les charges d'assurance prises en charge théoriquement par les propriétaires pour garantir le paiement des loyers", autrement dit le coût de la "GRL" (Garantie des risques locatifs).
Autre innovation annoncée : la création d'un prêt à taux zéro dit de "parcours résidentiel" pour les locataires du parc social désirant accéder à la propriété. Une aide supplémentaire est annoncée pour les familles de deux enfants. Les dépenses d'aide au logement socialvont également augmenter.
Enfin, la Ville n'attend pas grand-chose de l'abaissement du plafond de ressources pour accéder à un logement social : à Paris, le nombre de demandeurs passerait de 109.000 à 105.500, a précisé Jean-Yves Mano.
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universimmo.com
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