SUIVRE
Décryptages - l'actualité de la semaine |
|
Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
|
Faut-il croire au crowdfunding immobilier ?
|
23/3/2016
|
En deux ans, le financement participatif immobilier a permis de construire pas moins de 3.432 logements selon le baromètre de la plateforme Anaxago. Près de 50 millions d'euros ont été collectés par les différents acteurs du secteur, pour un rendement moyen de 8,4%. Le "crowdfunding" connait donc en France un succès tout à fait inattendu dans l'immobilier. Sur les six derniers mois, les épargnants ont placé 18 millions d'euros sur 13 plateformes actives en France : Anaxago, Axymo, Canberra Immo, Crowdfunding-Immo, Crowdimmo Invest, Dividom, Hexagon-e, Homunity, Immocratie, Inidev, Lymo, ProPulss et Wiseed. En termes de collecte, Anaxago et Wiseed déclarent exactement le même chiffre : 20 millions d'euros en 2015. Anaxago chiffre à 6.864 le nombre d'emplois qui ont été créés ou conservés par ce biais. Concernant le rendement dégagé pour les investisseurs, la plateforme avertit qu'il doit être manié avec précaution, le nombre d'opérations de promotion immobilière débouclées étant encore peu représentatif à ce stade et le risque de perte en capital ne devant pas être sous-estimé.
Le crowdfunding est un secteur en essor exponentiel : selon cette fois les données du baromètre réalisé par Compinnov pour l'association Financement Participatif France, l'ensemble de la collecte des plateformes de crowdfunding s'élèverait à 300 millions d'euros, dont environ 200 millions pour les plateformes de prêts, 50 pour celles de dons et 50 pour les plateformes de financement. 18.000 projets, toutes natures confondues, auraient ainsi été financés en 2015, par 2,3 millions de Français, soit un million de plus qu'en 2014. Au niveau mondial, selon le site massolutions, le secteur double de taille chaque année. Il aurait collecté 16,2 milliards de dollars en 2014 (contre 6,1 en 2013), pour atteindre 34,4 milliards en 2015…
Le crowdfunding immobilier représente désormais 21% du financement participatif en fonds propres, ou crowdequity, en 2015 selon le baromètre Compinnov-Financement participatif France. Ce qui en fait le secteur le plus fortement représenté dans cette famille historique du financement participatif. Le crowdfunding immobilier allie ainsi attrait de la nouveauté, rendements potentiels alléchants, tout en bénéficiant de l'image sécurisante de l'immobilier.
A l'automne 2015, sur 26 plateformes recensées, seules 14 disposaient à l'époque de l'un des deux statuts créés spécifiquement pour le financement participatif : conseiller en financement participatif (CIP) ou intermédiaire en financements participatifs (IFP). Les autres ne disposaient pas du bon statut ou n'étaient tout simplement pas régulées. Dès avril 2015, l'Autorité des marchés financiers avait mis les investisseurs en garde notamment contre les plateformes proposant d'investir en sociétés civiles immobilières (SCI), en les prévenant qu'ils étaient responsables des dettes de la société sur leur patrimoine personnel au-delà des sommes investies. Depuis début 2016, si les montages financiers restent multiples et parfois complexes, les schémas sont désormais très proches. La plupart des plateformes se positionnent sur le créneau développé de longue date par celles qui sont présentées comme les locomotives du secteur, notamment à cause de leur relative ancienneté : Anaxago immobilier, Wiseed immobilier et Lymo. Elles créent pour chaque projet une société par actions simplifiée (SAS). Les investisseurs souscrivent alors à des actions ou obligations émises par cette SAS. Certaines élargissent cette activité au financement d'opérations de rénovation. En mars 2016, WiSEED propose son 1er financement de murs de magasins !
Pour le moment, aucune plateforme ne se positionne sur l'immobilier locatif. Dividom avait essayé, mais ayant choisi comme véhicule la SCI, la plateforme a du cesser toute collecte sous la pression de l'AMF. Depuis, les plateformes ayant parié sur l'investissement locatif restent l'arme au pied, faute de pouvoir obtenir un statut. L'AMF estime en effet que le statut de CIP doit être réservé aux projets à visée entrepreneuriale. Or l'investissement locatif, avec une logique à plus long terme, répond selon l'autorité à une visée patrimoniale.
La question épineuse reste celle du remboursement. Lymo a même créé un site, fin 2015 : quiarembourse.com. Il affiche une liste exhaustive de projets en cours, les montants levés et remboursés. Si la démarche reste partiale, puisque menée par une plateforme souhaitant pointer les pratiques de la concurrence, elle a le mérite de vouloir informer les potentiels investisseurs.
Pour ces derniers, un critère de sécurité est le taux de pré commercialisation du programme qu'il contribue à financer. Wiseed déclare pratiquer un taux de pré commercialisation de 50% à 80%. Autre élément à prendre en compte, l'état d'avancement du projet. Les bons projets sont ceux pour lesquels les permis de construire sont opérationnels, voire purgés de tout recours. A vérifier également l'obtention de la Garantie financière d'achèvement (GFA) : obligatoire et devant être souscrite au plus tard pour la signature des actes authentiques devant le notaire, elle garantit que chantier ira jusqu'à sa fin...
|
|
Locations : application poussive de la loi ALUR par les agents immobiliers
|
19/3/2016
|
Alors que les principales dispositions de la loi "ALUR" du 24 mars 2014 sont, par suite de publication des décrets, entrées en vigueur, L'UFC-Que Choisir a voulu vérifier sur le terrain si les professionnels jouaient le jeu et si les effets attendus - information sur les biens loués, modération des honoraires, ou documents réclamés aux candidats - sont au rendez-vous. 118 associations locales de l'UFC-Que Choisir ont visité anonymement, entre le 7 et 21 novembre dernier, 1.246 agences immobilières. Les enquêteurs étaient à la recherche d'un studio ou d'un T2 à louer pour un jeune membre de leur famille. Le candidat locataire disposait de revenus trois fois supérieurs au loyer proposé, il était en CDI hors période d'essai et n'avait pas de garant.
Il ressort de l'enquête que, de manière générale, le respect des nouvelles obligations est d'autant plus grand que l'on se trouve dans une zone non tendue, et que les rapports de force se rééquilibrent dans le sens du locataire. La "zone très tendue " comprend Paris et 68 communes limitrophes listées dans un arrêté du 22 décembre 2010. La "zone tendue" correspond quant à elle aux 28 agglomérations (regroupant 1.151 communes) dont la liste est annexée à un décret du 10 mai 2013. Elle regroupe les agglomérations de Bordeaux, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Lille, Nice, Grenoble, Bayonne, Strasbourg, Toulon, etc. Les communes ne figurant pas sur ces deux listes sont en "zone non tendue".
Dans les zones tendues et surtout très tendues où la demande excède nettement l'offre, les propriétaires et les agents immobiliers qu'ils mandatent se montrent d'une extrême exigence quant à la solvabilité du locataire. A Paris comme dans la majorité des grandes agglomérations, les renseignements requis se multiplient afin de sélectionner le dossier le plus solide, "quitte à faire quelques entorses au respect de la vie privée", indique Que Choisir. La loi ALUR n'a pas radicalement changé la donne : on continue comme si de rien n'était à demander, en infraction par rapport au décret du 5 novembre 2015, le relevé d'identité bancaire (près de trois fois sur quatre !), un justificatif de domicile (12,5% des cas), une autorisation de prélèvement automatique (5,6%), un chèque de réservation (3,3%), un chèque barré (2%), ou encore une copie du livret de famille (3,2%) ; sont aussi demandés des relevés de compte bancaire, ou la liste des crédits en cours. Sans compter, ajoute l'UFC, les questions indiscrètes, pourtant interdites : possession ou non d'un animal de compagnie, âge des enfants, numéro de Sécurité sociale. Parmi les agences immobilières visitées, plus de 80% ont réclamé au moins un document non autorisé ! "Sans grosse surprise, on rencontre bien plus de demandes illégales en zone tendue et très tendue… là où les exigences s'enflamment, comme celle (non justifiée) d'un certain nombre d'années de salariat en CDI !", indique le compte-rendu de l'enquête.
Autre domaine d'exigences abusives : la caution solidaire. Ne pouvant plus depuis 2009 cumuler une assurance loyers impayés (ou une GRL - garantie des risques locatifs) et une caution personnelle, nombre de propriétaires renoncent à l'assurance (qui coûte entre 1,5 et 3% du loyer et des charges) et exigent une caution solide. Dans l'enquête de l'UFC, 13% des agences immobilières ont informé l'éventuel locataire qu'une caution solidaire serait nécessaire, malgré le bon dossier présenté : salaire 3 fois supérieur au loyer, CDI, hors période d'essai, etc. Et comme pour le locataire, des documents peuvent être demandés pour s'assurer de la solvabilité du garant : pièce d'identité, justificatif de domicile, document attestant de son activité professionnelle ou de son statut de retraité, justificatif de revenus (avis d'imposition, trois derniers bulletins de salaire, trois derniers bilans, titres de propriété…). Pour les jeunes, certains propriétaires ou agents immobiliers demandent même que chaque parent se porte personnellement garant ! Une agence parisienne indépendante a ainsi suggéré à l'un des visiteurs (supposé membre de la famille du futur locataire et pouvant apporter sa caution) de "se porter deux fois garant". "Ça ne fait rien, personne n'ira vérifier ! », a soutenu l'agent.
Côté information des candidats locataires sur les biens loués, le respect des obligations reste très insuffisant : 50% des agences visitées s'en tiennent au prix, à l'adresse et à la surface du bien. En zone "très tendue", cela atteint même 60%. "Pourtant, délivrance d'informations et conseils font partie des missions des agents immobiliers, censés justifier leurs honoraires", avance malicieusement Que Choisir. Même si le taux est en progression, seules 65% des agences affichent le DPE sur toutes les annonces. Ainsi, 8 agences immobilières brestoises, sur les 16 enquêtées, vont recevoir une mise en demeure de l'UFC-Que Choisir de se mettre en conformité avec la loi, indique Le Télégramme de Brest.
Un progrès est par contre à noter sur les honoraires de location, qui du fait du plafonnement instauré par un décret du 1er août 2014, ont enregistré en moyenne un recul de -7,4% entre 2011, date d'une précédente enquête, et 2015. Ils ne peuvent dépasser 15 euros/m2 en zone très tendue, 13 euros/m2 en zone tendue et 11 euros/m2 dans le reste du pays où le marché locatif est plus fluide. Mais l'enquête a relevé néanmoins 12% de dépassements dans les zones très tendues, 4% dans les zones tendues et 7% dans les zones non tendues. Et même un effet inflationniste dans les zones non tendues où les agents immobiliers se sont alignés sur les plafonds du décret alors qu'il ne les atteignaient pas lorsqu'ils fixaient librement leurs tarifs...
|
|
|
Crédits immobiliers : des taux en dessous de 2%
|
18/3/2016
|
La décision de la Banque Centrale Européenne (BCE), le 10 mars, d'abaisser son principal taux directeur à 0%, a eu une répercussion rapide sur les taux de crédits immobiliers aux particuliers, selon le courtier en crédits Crédixia. L'un des plus grands groupes bancaires français vient d'annoncer une baisse de ses taux fixes de 15 à 20 centièmes de point selon les tranches de durées. Ainsi, cette banque propose sur les durées longues un taux fixe à 1,80% sur 22 ans et 1,95% sur 25 ans !
Pour les emprunteurs qui envisagent de faire des travaux d'agrandissement ou de rénovation, Crédixia se fait fort de faire bénéficier ses clients d'un taux exceptionnel de 0,77% sur 7 ans ! Autant dire que la concurrence est de plus en plus accrue entre les banques pour conquérir de nouveaux clients...
|
|
|
Production record de logements en Ile-de-France en 2015
|
18/3/2016
|
C'est ce qui ressort des chiffres présentés le 9 mars au Comité régional de l'habitat et de l'hébergement (CRHH), se réunissant pour la première fois sous la co-présidence de Valérie Pécresse, nouvelle présidente du conseil régional d'Ile-de-France et de Jean-François Carenco, préfet de la région et préfet de Paris. En 2015, 68.600 permis de construire ont été délivrés (+3% par rapport à 2014), et 63.100 logements ont été mis en chantier (+10,6%). Le chiffre de 70.000 logements produits a même été dépassé sur les 12 derniers mois.
Par ailleurs, 30.101 logements locatifs sociaux ont été agréés pendant le même temps, ainsi que 2.983 logements locatifs intermédiaires (57% de la production nationale) ; pour le social, c'est le deuxième meilleur résultat des 20 dernières années, juste après celui de 2013 (30.316 agréments). Il s'agit de surcroît de logements hors ANRU. Selon l'AORIF (l'Union sociale pour l'habitat d'Ile-de-France), la production est en hausse de 9,5% par rapport à 2014, soit plus de 2.500 logements supplémentaires agréés.
Du coup, l'Ile-de-France représente près de 28% des 109.000 logements locatifs sociaux agréés en 2015 en France métropolitaine (production nationale en hausse de 2% par rapport à 2014). Par type de financement, la production francilienne se répartit en 26% de PLAI (les plus sociaux), 37% de PLUS et 37% de PLS (du presque intermédiaire...). La part des logements PLUS / PLAI, les plus abordables, représente donc 62% de la production totale. Par nature de logements, pour 10 logements agréés, 9 sont des logements ordinaires (dont 1,6 pour étudiants) et 1 correspond à du logement foyer, résidence sociale, hébergement ou pension de famille.
Sur ce total, les logements neufs (22.198 unités) représentent près des trois quarts des agréments (74%). Le logement social représente donc d'ores et déjà 32% de l'objectif global de 70.000 logements neufs par an, fixé dans le Schéma directeur de la région Ile-de-France (SDRIF), et presqu'atteint en 2015.
La part de VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) dans les logements sociaux neufs ne cesse de progresser : elle était de 40% en 2013 et de 46% en 2014 ; en 2015, elle atteint 11.899 logements, soit plus de la moitié (54%). Ce taux illustre la transformation profonde du mode de production du logement social, avec la difficulté croissante pour les organismes HLM à accéder en direct au foncier et aux droits à construire, maîtrisé de plus en plus par les collectivités et voué à des opérations mixtes de plus en plus complexes.
A noter aussi le fort rebond de l'accession sociale à la propriété en 2015 : très faible en 2014 (moins de 1.000 logements mis en chantier), le niveau de production a presque doublé avec 1784 mises en chantier, dépassant même le chiffre de 2013, selon la Société de garantie de l'accession des organismes HLM (SGAHLM). L'année 2015 a vu un essor important du PSLA (prêt social location-accession), qui constitue désormais plus du tiers de la production en accession sociale. Par rapport au niveau national, l'Ile-de-France représente 24% des 7.471 mises en chantier dans le cadre d'opérations d'accession sociale à la propriété en 2015 en France, elles-mêmes en hausse de 16% par rapport à 2014.
Pour conforter pour les années à venir ces dynamiques de production de logements sociaux, à l'initiative de la Fédération des ESH (entreprises sociales de l'habitat) présidée par Christian Baffy, treize ESH et groupes d'ESH ont créé un groupement d'intérêt économique baptisé Initiatives Foncières pour mutualiser leurs moyens sur le territoire national. L'initiative fait partie des "20 propositions pour faire du logement social une réussite collective à l'horizon 2020". Le GIE a pour vocation de faciliter l'accès au foncier de ses membres, bailleurs sociaux dans les zones tendues, en passant en amont des accords avec les collectivités territoriales pour définir la programmation, en négociantles conditions d'acquisition du foncier avec le propriétaire et en identifiant les sociétés de projets qui acquerront le foncier et construiront les logements,site par site. Il constituera un interlocuteur privilégié des collectivités et des propriétaires fonciers alors qu'il fédère plus de 40 entreprises sociales pour l'habitat. Enfin, il pourra financer toutes les études préalables (urbaines, juridiques, financières, environnementales,…) nécessaires à la réalisation du projet.
|
|
|
Action Logement s'investit pour le DALO
|
14/3/2016
|
En présence d'Emmanuelle Cosse, ministre du logement et de l'habitat durable, Jean-François Carenco, préfet de la région d'Ile-de-France, préfet de Paris, et Bruno Arbouet, directeur général de l'Union des entreprises et des salariés pour le logement (UESL) - Action Logement, ont signé une convention triennale visant à faciliter le relogement des ménages reconnus prioritaires au titre du "droit au logement opposable" (DALO) ou sortant d'un hébergement temporaire, ou du dispositif Solibail.
Les collecteurs s'engagent à consacrer 25% des attributions dans leurs droits de réservation de logements sociaux aux 23.700 ménages salariés dont le relogement a été reconnu prioritaire. La convention organise dans le temps la réalisation de cet objectif. Elle prévoit une montée en puissance au fil des 3 ans à venir, avec un résultat de près de 5.000 attributions à ces ménages prioritaires en 2018. Au total, Action Logement s'engage à reloger en trois ans sur la région Ile-de-France 11.500 ménages prioritaires ciblés par le protocole. Un pilotage renforcé et une équipe régionale dédiée à l'atteinte des objectifs de relogement seront rapidement mis en place.
Par ailleurs, Action Logement accompagnera les pouvoirs publics dans la promotion de la mixité sociale en consacrant 50% des attributions sur son contingent en faveur des publics prioritaires sur les 39 communes d'Ile-de-France carencées au titre de la loi SRU.
|
|
|
Il va être possible de cumuler le CITE et l'éco-prêt à taux zéro sans condition de ressources
|
12/3/2016
|
L’annonce en a été faite par la ministre de l'environnement et de l'énergie, Ségolène Royal le 7 mars au JT de TF1, et confirmée par un communiqué de presse du lendemain.
Jusqu’ici, le crédit d'impôt transition énergétique (CITE) et l'éco-prêt à taux zéro ("Eco-PTZ") ne pouvaient être cumulés que sous réserve du respect des plafonds de ressources (revenus du foyer fiscal de 25.000 euros pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, 35.000 euros pour un couple soumis à imposition commune, plus 7.500 euros par personne à charge supplémentaire). Pour soutenir l'activité dans le secteur de la croissance verte, cette limitation va donc être supprimée à compter du 1er mars 2016. Le cumul des deux avantages fiscaux est donc désormais ouvert à tous les ménages. Cette mesure devrait être inscrite dans le cadre d'une prochaine loi de finances rectificative.
|
|
|
Les drôles de sondages relayés dans les médias
|
10/3/2016
|
L'activité sondagière des grands acteurs de l'immobilier est en plein développement. Pour se faire valoir ou défendre des prises de position, ou les deux à la fois. Deux sondages, qui ont circulé il y a quelques jours dans les médias, méritent qu'on s'y attarde. Le premier, commandité par le réseau de franchise immobilière Laforêt (1), nous apprend, alors que le récent rapport Terrasse propose d’encadrer l’économie collaborative, que 58% des Français se déclarent contre la taxation des revenus issus des locations entre particuliers sur des plateformes communautaires type Airbnb. On aurait pu penser qu'avec une telle question, du type "avez-vous envie de payer des impôts", la réponse hostile aurait pu être nettement plus massive, et marquer la surprise de voir que 42% des Français interrogés n'ont pas l'air d'être contre ! Mais le commentaire du Réseau Laforêt cherche visiblement à dénoncer par avance toute réponse fiscale aux défis de l’économie collaborative, défendant l'idée que "sur un marché locatif en pénurie, il est primordial de redonner une âme de bailleur aux particuliers aujourd’hui, découragés par un cadre fiscal et réglementaire contraignant". Et de souhaiter la mise en place de règles du jeu "acceptées et acceptables par tous". Dont acte ! Que cela fasse avancer le débat est une autre affaire...
Le second, commandé par le Syndicat de la mesure s'embarrasse encore moins de crédibilité : à quelques jours (ou semaines ?) de la publication du décret très controversé relatif à l’individualisation des frais de chauffage, il révèle que 91% des Français sont favorables à la facturation individualisée de leurs frais de chauffage. Bigre ! Même chez ceux qui sont directement concernés car chauffés collectivement, 84% sont favorables. Le statut d’occupation du logement joue également un rôle dans l’approbation de cette mesure, les propriétaires se déclarant plus souvent favorables à l’individualisation des frais de chauffage que les locataires (93% et 88% respectivement). Plus globalement, 86% des sondés considèrent que ce dispositif responsabilisera les consommateurs, ces irresponsables, "allant même jusqu’à changer leur comportement". De surcroît, trois-quarts des Français estiment que ce dispositif aura un impact positif sur l’environnement, qu’il s’agisse de l’empreinte écologique des foyers (75%) ou de la préservation de l’environnement (74%). Difficile de faire plus tarte à la crème !
Mais ces résultats sont-ils surprenants, vu les questions posées ? On sait évidemment ce que le Syndicat de la mesure, ébranlé par les critiques qui fusent depuis quelques semaines, essais de démontrer. Auraient-ils été aussi bons si on avait expliqué aux intéressés que cette individualisation ne porterait que sur une grosse moitié seulement de leur facture de chauffage, le reste devant rester réparti au moyen de millièmes fixes, que cette individualisation leur coûterait 40 à 60 euros par an en frais de location-entretien-relevé des "répartiteurs", sans compter les honoraires du syndic, et qu'ils devront en outre pour en bénéficier se payer des robinets thermostatiques pour 70 à 90 euros par radiateur ?
(1) sondage Toluna QuickSurveys pour Laforêt, réalisé par Internet en France le 19 février 2016 auprès d'un échantillon de 1005 personnes de 18 ans et plus
(2) étude réalisée par OpinionWay auprès d’un échantillon de 1028 personnes, représentatif de la population française âgée de 18 ans et plus les 27 et 28 janvier 2016.
|
|
|
Hommes et femmes inégaux pour leur premier achat immobilier
|
9/3/2016
|
C'est ce qui ressort d'une étude réalisée par le courtier en crédits Empruntis à l'occasion de
la Journée des droits de la femme, à partir des dossiers de crédit montés pour ses clients, sur les conditions dans lesquelles les hommes et les femmes réalisent leur premier achat immobilier en solo. Avec un revenu inférieur de 10% à celui des hommes, les femmes qui se lancent seules dans un achat immobilier ont déjà un handicap au niveau de leur capacité de remboursement mensuel (100 euros en moyenne de mooins que les hommes). Mais ce n'est pas le seul. Elles ne jouissent pas non plus des mêmes conditions de financement : le taux de crédit et les décotes négociables dépendent pour la quasi-totalité des établissements du niveau de revenus du client. Autrement dit, elles subissent une double peine !
Pourtant, les femmes arrivent à épargner et à emprunter la même somme pour un projet quasi similaire : hommes et femmes épargnent un montant quasi similaire (54.811 euros pour les femmes, 54.307 pour les hommes), pour un montant de crédit proche (127.736 pour les femmes, 126.491 pour les hommes) et un coût d'acquisition quasi égal (174.899 pour les femmes, 174.874 pour les hommes). Mais elles attendent d'avoir 38 ans en moyenne, soit 2 ans de plus que les hommes, pour concrétiser leur premier achat immobilier. Un âge qui a une conséquence sur le coût de l'assurance : elles payent ainsi en moyenne 500 euros de plus sur leur assurance individuelle, explique Cécile Roquelaure, directrice communication et études chez Empruntis. En conséquence, les femmes remboursent en moyenne 7 mois de plus que les hommes, avec 17 ans et 6 mois de durée d'emprunt pour les femmes contre 16 ans et 11 mois pour les hommes en moyenne.
A noter que la part de femmes divorcées est le double de celle des hommes : 17,87% pour les femmes et 9,28% pour les hommes. Les femmes sont 2 fois plus nombreuses en proportion que les hommes à avoir un ou des enfants à charge lors de la souscription de leur prêt. Inutile de dire que ces dernières ne partent pas à armes égales. Un point néanmoins en leur faveur : les femmes souscrivent moins de crédits à la consommation que les hommes et cela compte pour les banquiers...
(1) étude réalisée sur les dossier de femmes et hommes qui empruntent seuls et pour la 1ère fois : base de dossiers finançables avec promesse de vente signée, déposés entre le 1er janvier et le 31 décembre 2015 sur le site empruntis.com
|
|
|
Le marché locatif privé retrouve de la fluidité, alors que les loyers poursuivent leur décrue
|
9/3/2016
|
Fort rebond de la mobilité locative, tendance générale à la baisse des loyers, petit redressement de l’effort d’entretien/amélioration des logements (gros travaux) et premier recul de la vacance : c'est ce qui ressort des chiffres de l'observatoire CLAMEUR (acronyme de Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux), l'outil le plus performant aujourd'hui de connaissance du marché locatif privé, présentés le 8 mars 2016. La mobilité résidentielle (taux de logements qui changent de locataire dans l'année) est repassée début 2015 au-dessus de la moyenne 1998-2015 et s’établit proche du record de 2004 (30,2 contre 30,7%). Même si fin 2015 et début 2016 marquent un fléchissement. Sur un plan géographique, la mobilité décroît en allant d'ouest en est, l'Ile-de-France constituant un îlot de faible mobilité (20,7%), et dans une moindre mesure Rhône-Alpes et PACA (25,7 et 26,3). A Paris, la mobilité a toujours été très inférieure à la moyenne, mais elle continue à s’effondrer à 16,4% ! A l'autre bout, la Bretagne, les Pays de Loire et Poitou-Charentes affichent une mobilité de 35 à 40%. Et donc une durée de location moyenne entre deux et trois ans !
Les loyers de marché ont baissé en moyenne de 1,1% en 2015, et continuent début 2016 avec une baisse de 0,8% en glissement annuel fin février. Les petits logements voient leur loyer baisser moins fortement que l’année précédente : -1% en moyenne pour les studios (22% du marché), -0,5% pour les 2 pièces (33,4% du marché) ; par contre, la baisse s’accentue avec -0,9% pour les 3 pièces (26,6% du marché), et s’installe pour la 1ère fois avec -1,6% pour les 4 pièces (12,1% du marché) et avec -0,4% pour les 5 pièces et plus (5,9% du marché.
Au niveau des villes, les évolutions sont contrastées (1) : les loyers baissent à présent dans 54,1% des villes de plus de 10.000 habitants (contre 53,6% l’année précédente). Le phénomène perdure dans les villes plus importantes : depuis le début de l'année 2015, les loyers baissent dans 70% des villes de plus de 148.000 habitants, ils progressent moins que l'inflation dans 10% d'entre elles et ils augmentent au-delà de l'inflation dans 2 villes (10% des villes).
Les plus fortes baisses en 2015 sont pour Marseille (-3,9%), Lyon (-3,3%), Montpellier (-2,1%) et Strasbourg (-2,3%), mais ces deux dernières villes se reprennent début 2016 (+0,5 et +1,3%).
L'effort d'amélioration et d'entretien des logements reste très bas : plus que 16,1% des logements reloués en 2015 ont bénéficié de travaux avant leur remise en location contre plus de 16,5 en 2014 et surtout 25,7% en 2013. Ce niveau explique au moins autant que le contraire la sagesse des loyers, car il se constate que les gros travaux permettent un meilleur "saut" du loyer à la relocation. Mais il est constaté un léger redressement fin 2015 et début 2016. Curieusement, dans cette situation peu reluisante, la vacance recule à 5,7 semaines en moyenne en 2015 contre 8 en 2014, ce qui équivaut chaque année à une perte de 3% des loyers perçus.
(1) v. les loyers de marché en 2016 des 779 premières villes
|
|
|
Le logement social veut s'ouvrir à la colocation
|
8/3/2016
|
Les bailleurs sociaux de la mouvance du "1% Logement" (Action Logement) voient monter la colocation et souhaitent la développer dans leur parc immobilier, estimant que leur mission est de répondre aux besoins de logement sous toutes ses formes, et non seulement au logement familial.
Car c'est une tendance de fond : devenue banale chez les étudiants depuis deux décennies, la colocation ne cesse de progresser chez les personnes en activité professionnelle. Selon le baromètre du site dédié à la colocation Appartager.com, cette catégorie représentait 39% des colocataires en 2015, tout près des 44% que pèsent les étudiants. Ils étaient même 44% en début d'année, même si c'est traditionnellement un moment où les salariés sont surreprésentés, indiquent les animateurs du site. Chez les bailleurs sociaux, la colocation peut intéresser les jeunes actifs en début de carrière, les personnes en alternance, en mobilité temporaire, voire des salariés en rupture familiale, etc.
Les adeptes de ce mode de logement effectuant leurs recherches en ligne sur les sites spécialisés, Action Logement a noué un partenariat avec le site Appartager depuis fin 2014, et alimente les offres à partir de celles de son réseau. Déjà 600 hébergements en colocation sont proposés, aussi bien en HLM qu'en logements intermédiaires, voire même dans le parc libre. Il s'agit la plupart du temps de 4 pièces, disposant de 3 chambres dont l'une dispose de sa salle d'eau, les deux autres devant se partager une seconde salle de bains. Action Logement cite l'exemple de 5 appartements de 88 m² à Aulnay-sous-Bois, proposés dans une résidence BBC, avec un vaste séjour cuisine de 31,7 m² donnant sur un balcon. On pouvait y louer une chambre de 13,4 m² (avec balcon privatif) moyennant 454 euros (hors charges), tandis que la chambre de 13,4 m² avec sa salle d'eau privative est affichée à 422 euros et la petite chambre de 9,9 m² à 291 euros.
|
|
|
universimmo.com
|
|
|
