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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Multirisques habitation : les assureurs annoncent une nouvelle hausse sensible des tarifs en 2011
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20/12/2010
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C'était déjà un poste de charges en forte augmentation : les hausses moyennes des contrats de Multirisques habitation (MRH) s'échelonnent pour l'instant entre 3,5% et 7% pour l'assurance-habitation. Elles sont dictées par la répétition des événements climatiques exceptionnels. Elles vont continuer à l'être dans les budgets de 2011 : AXA France annonce qu'elle augmentera les siens en moyenne de 7% indice FFB compris (soit 3,7 % actuellement), comme l'annonce au quotidien Les Echos son directeur général délégué. La hausse moyenne sera aussi de 7 et 8% chez Aviva France et du même ordre chez MMA (+4% hors indice FFB).
Toujours selon Les Echos, la MAAF évoque une augmentation moyenne de 3% plus l'effet de l'indice Insee, soit 4,4% au total. Pour l'heure, seule la MAIF est en dessous (+3,5%). Si une troisième année consécutives de catastrophes naturelles se produit, les assureurs annoncent que ces hausses ne seront pas suffisantes pour que le marché revienne à l'équilibre technique. De fait, pour certains observateurs ou assureurs, le marché de la MRH reste encore trop largement sous-tarifé et devrait appliquer des majorations à deux chiffres pour redresser la barre...
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Première condamnation d'un vendeur d'immobilier défiscalisé
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20/12/2010
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C'est une première : la Cour de cassation vient de confirmer la condamnation d'un professionnel des transactions immobilières spécialisé dans les "packages défiscalisation" : il devra réparer le préjudice subi par des investisseurs au titre de la perte d'un gain fiscal et de loyers, les appartements vendus, de type "Robien" s'étant avérés impossibles à louer. Par ailleurs, le professionnel s'est vu débouter de son appel en garantie contre son mandant direct commercialisateur et le promoteur de l'opération immobilière : il est donc considéré comme seul responsable du préjudice causé !
Pour ces acquéreurs comme pour beaucoup d'autres, l'avantage fiscal constituait un argument majeur pour la vente des appartements en cause dont la localisation, la nature et les caractéristiques leur importaient peu, avaient constaté les juges, qui n'ont pas manqué de relever qu'ils n'avaient jamais fait le déplacement pour visiter les lieux, ni même pour signer les actes de vente...
Pour retenir la responsabilité du professionnel, les juges ont pris en compte le fait que la ville de localisation, Saint Nectaire, avait été touchée de plein fouet par la crise du thermalisme, que nombre d'hôtels étaient fermés ou abandonnés, et qu'il était évident pour tout professionnel que la mise sur un tel marché des lots réhabilités par le promoteur allait être un échec (1)...
Dont acte !
(1) Cass., 3ème Ch. civ., 11 mai 2010, n°09-14276
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Le chauffage urbain va coûter plus cher aux locataires...
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20/12/2010
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C'est l'effet d'une des dispositions de la loi "NOME" (nouvelle organisation du marché de l'électricité) du 7 décembre 2010 : elle modifie le dernier alinéa de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, ajouté par la loi "ENL" du 13 juillet 2006 pour permettre la récupérabilité intégrale et TTC des factures d'entreprises pour l'entretien des parties communes et le traitement des ordures ménagères, quand bien même seuls les frais de personnel sont considérés comme récupérables par le décret du 26 août 1987 ; il étend cette récupérabilité intégrale aux factures "d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux".
En clair, elle rend récupérable le coût inclus dans ces factures relatif au remplacement des équipements (l'équivalent de ce qui est couvert par la partie "P3" d'un contrat d'exploitation de chaufferie) et même la partie éventuelle de redevance d'investissement (l'équivalent de la partie "P4").
A noter que de nombreux organismes HLM, s'appuyant sur une jurisprudence antérieure, récupéraient déjà la totalité des charges relatives au chauffage urbain jusqu'à ce qu'un arrêt de la Cour de cassation les rappelle à l'ordre. La loi NOME leur permet de recommencer à tout récupérer...
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Gaz et électricité : les tarifs réglementés et la réversibilité du passage aux tarifs libres pérennisés
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20/12/2010
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La loi "NOME" (nouvelle organisation du marché de l'électricité) du 7 décembre 2010 porte sur l'organisation du marché de l'électricité dans son ensemble (accès des fournisseurs à l'électricité de base, pouvoirs de la commission de régulation de l'énergie) et a pour objet de transposer les dernières directives communautaires en la matière. Elle concerne aussi accessoirement le marché du gaz. Elle prévoit notamment la réversibilité du passage à la concurrence par rapport aux "fournisseurs historiques" pour le gaz comme pour l'électricité pour les clients particuliers et les clients professionnels aux tarifs "bleus" en électricité et/ou ayant une consommation annuelle de référence inférieure à 30 MWh en gaz naturel (possibilité de retour aux tarifs réglementés totale et sans condition), et la pérennité des tarifs réglementés pour les petits consommateurs d'électricité, professionnels et particuliers.
Par ailleurs, elle prévoit la détermination des tarifs réglementés par la Commission de Régulation de l'Energie (CRE) à partir de 2015, et non plus par les ministres chargés de l'énergie. Enfin elle organise la cession par EDF d'un quart de sa production nucléaire aux fournisseurs alternatifs à un tarif reflétant le coût historique du nucléaire, qui reste à définir par décret.
A noter aussi que les particuliers ayant droit au tarif social d'électricité (tarif de "première nécessité") pourront bénéficier, pour une part de leur consommation de gaz naturel, d'une tarification spéciale de solidarité sous conditions de ressources.
Afin de protéger les consommateurs face à l'ouverture à la concurrence, il a été prévu des règles de transparence des conditions contractuelles, d'information générale quant à la nature des offres commerciales et des mécanismes de règlement des litiges, étendues aux personnes qui, sans être des professionnels, ne sont pas non plus des particuliers (sont notamment visées les copropriétés).
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Baisse du tarif social de l'électricité ?
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17/12/2010
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Le tarif social de l'électricité va être abaissé à compter du 1er janvier prochain, a annoncé jeudi 16 décembre Eric Besson, ministre chargé de l'industrie et de l'énergie lors de la remise d'un rapport du médiateur de l'énergie sur les questions de facturation de l'énergie. Il annonce avoir transmis à la Commission de régulation de l'énergie (CRE) un projet d'arrêté prévoyant une augmentation de 10 points du rabais octroyé aux bénéficiaires du tarif de première nécessité de l'électricité.
En fait il s'agit d'un redéploiement des rabais consentis : ils varient aujourd'hui de 30 à 50% en fonction de la taille du foyer et devraient passer le 1er janvier de 40 à 60 %. Le ministre a par ailleurs déclaré avoir demandé à la direction générale de l'énergie et du climat de mettre en place une plus grande automaticité dans l'attribution des tarifs sociaux de l'électricité, mais aussi du gaz.
Le problème est que, selon un rapport sur la précarité énergétique remis en janvier au gouvernement, les tarifs sociaux de l'énergie, qui permettent aux ménages à faibles revenus de bénéficier d'une réduction de facture, profitent à moins de la moitié de leurs ayants droit potentiels. Ces derniers n'en font pas la demande par défaut d'information ou par gêne...
Depuis le début de l'année, le nombre de foyers bénéficiaires du tarif social de l'électricité, qui était encore de 940.000 à la fin de décembre 2009, a chuté à 625.000 (-33%) sans qu'on en connaisse la raison ! En pleine montée en charge de la lutte contre la précarité énergétique, ça fait désordre...
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Prélèvement sur les HLM : la poire coupée en deux...
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17/12/2010
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Cette fois, c'est la Commission mixte paritaire (CMP), chargée de mettre d'accord députés et sénateurs pour la finalisation du budget 2011, qui a relevé la somme à 245 millions d'euros. Le Sénat avait ramené la ponction à 150 millions d'euros, alors qu'elle était prévue initialement par suppression de l'exonération des organismes HLM à la CRL (contribution sur le revenu locatif) à hauteur de 340 millions.
Le secrétaire d'Etat au logement, Benoist Apparu, a indiqué que le gouvernement s'en contenterait. A court d'expédients, il souhaitait se servir sur la trésorerie des HLM pour renflouer les caisses de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU), en état de quasi cessation de paiement sur les programmes engagés.
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La filière pompe à chaleur en danger ?
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16/12/2010
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Constitué autour de L'AFPAC, un collectif rassemblant les représentants du génie climatique, alertent les pouvoirs publics sur un éventuel naufrage de la filière des pompes à chaleur avec d'ores et déjà des suppressions d'emplois et des fermetures d'entreprises. Par un courrier à Nathalie Kosciusko-Morizet, ministre de l'écologie, et Eric Besson, ministre chargé de l'industrie et de l'énergie, sur les décisions prises pouvant mettre en danger l'avenir de la filière. Les signataires constatent l'écart grandissant entre le discours des pouvoirs publics et les réalités administratives et économiques vécues par les professionnels.
Ils rappellent en particulier qu'après avoir mis en avant, pour répondre aux objectifs fixés par le Grenelle de l'Environnement, les technologies thermodynamiques appliquées au chauffage et à l'eau chaude sanitaire, les citant comme les principales technologies d'avenir, ce qui avait provoqué un démarrage prometteur avec la mise sur le marché de 150.000 machines en 2008 (hors PAC Air/Air), dont 85% en aérothermie, le manque d'implication de l'Etat - baisse des crédits d'impôt notamment - fait que les marchés de ces produits connaissent depuis deux ans des reculs très significatifs (prévision pour 2010 : 55.000 à 60.000 PAC) qui remettent en cause la pérennité de la filière, qui représente environ 15.000 emplois pour quelque 2 milliards d'euros de chiffre d'affaires.
Les professionnels s'inquiètent aussi dans un second courrier adressé à Philippe Pelletier, Président du Comité stratégique du Plan Bâtiment Grenelle, de la recommandation du rapport du groupe de travail "Energies renouvelables appliquées au bâtiment" du Plan Bâtiment Grenelle d'exclure les pompes à chaleur aérothermiques (hors air extrait) des systèmes de subvention (proposition 30), risquant d'entrainer la filière entière vers un "naufrage économique". L'AFPAC craint que l'industrie française se désengage rapidement de ces technologies de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire. Ce qui serait contraire aux ambitions du plan Grenelle de l'environnement.
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La fondation Abbé Pierre s'apprête à déposer un rapport noir sur l'aggravation du mal-logement en France
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15/12/2010
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Le rapport sur l'État du mal-logement que la Fondation Abbé Pierre présentera le 1er février prochain (au Parc des Expositions de la Porte de Versailles) constituera un véritable "livre noir" du logement en France et décryptera une situation réellement dramatique pour certains, l'héritage d'une inertie politique de plusieurs décennies... C'est l'annonce faite par la Fondation qui souhaite prolonger par une interpellation vigoureuse de l'Etat la campagne engagée par ailleurs de "carton rouge" aux communes qui ne respectent pas les objectifs de logements social fixés par la loi "SRU" du 13 décembre 2000 (20% minimum de logements sociaux dans les villes de plus 1.500 habitants en Ile-de-France et 3.500 habitants dans les autres régions et qui sont comprises dans une agglomération de plus de 50.000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15.000 habitants).
La fondation reconnaît un bilan positif de l'application de l'article 55 de cette loi quant au nombre de logements financés (40 000 en 2009), soit le double de l'année 2000. Un bilan positif également quant à la dynamique enclenchée dans de nombreuses collectivités. Et, parallèlement, auprès d'une population parfois réticente à l'édification de nouveaux logements sociaux.
Un bilan négatif, aussi, car derrière ces chiffres encourageants se cache une disparité dans l'application de cette loi, la plus grande part de l'effort étant portée par une fraction volontaire des communes soumises, contrairement à de nombreuses collectivités qui s'en affranchissent, tout ou partie. Un bilan réservé, également, pour le manque de fermeté de l'État qui n'a appliqué la pénalité financière majorée qu'à 70% des communes qui se sont mises dans l'illégalité.
L'état des lieux actuel selon la Fondation est le suivant : sur les 1.763 communes rentrant dans les critères de la loi, 978 sont soumises à l'obligation de rattrapage (244 d'entre elles ne seront soumises au prélèvement qu'à partir de 2014). 730 sont effectivement soumises au prélèvement : 405 respectent la loi (55%), 325 ne la respectent pas (45%). Parmi ces dernières, 86 ont été exemptées de pénalité financière. 239 ont donc fait l'objet d'un constat de carence mais seulement 168 (70%) ont été sanctionnées (par les préfets) de la majoration maximale prévue par la Loi.
Forte de la légitimité de ce combat, la Fondation Abbé Pierre sortira un nouveau palmarès des communes qui ne respectent pas, peu ou mal la loi SRU au printemps prochain et ne manquera pas de leur attribuer un "carton rouge" ; car selon elle, "10 ans après le vote de cette loi décisive et dans le contexte de pénurie que notre pays connaît (plus de 800.000 logements manquants, flambée des prix, etc.), cette attitude est intolérable et inacceptable".
La Fondation Abbé Pierre demande à nouveau un triplement a minima des pénalités de carence et la substitution de l'État pour engager des constructions dans les communes réfractaires.
Elle invite aussi les pouvoirs publics à s'attaquer aux "vraies causes et aux conséquences de la dégradation en cours", et mettre autrement qu'en paroles le logement au coeur des priorités politiques actuelles et de celles de la campagne présidentielle 2012 !
Enquêtes à l'appui, la Fondation Abbé Pierre rappellera que la crise économique a incontestablement renforcé la crise du logement. Elle a amplifié la sensibilité des ménages pauvres et précaires face aux charges de logement ou aux obstacles leur permettant de se procurer un toit. Bien plus, elle a créé de nouvelles fragilités et élargi le champ de ceux qui se retrouvaient en butte à ces problèmes de logement, en touchant également les classes moyennes.
Le rapport 2011 abordera la question de la propriété immobilière, dimension prioritaire et centrale de la politique du logement conduite depuis 2007, marquée par la volonté du président de la République de voir s'installer "une France de propriétaires". Il démontrera que, si l'ambition de favoriser le développement de la propriété est louable tant elle fait écho aux aspirations des Français, c'est aussi aujourd'hui un processus profondément inégalitaire et loin de constituer une protection pour chacun.
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Les SACICAP enrôlées contre la précarité énergétique
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14/12/2010
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Benoist Apparu, secrétaire d'Etat chargé du logement, et Dominique Braye, président de l'ANAH (Agence Nationale de l'Habitat, qui gère le FART - fonds d'aide à la rénovation thermique des logements privés ayant pour objet d'aider les ménages propriétaires occupants à faibles revenus à mener à bien des travaux améliorant la performance énergétique de leur logement) ont signé avec l'UES-AP (Union d'économie sociale pour l'accession à la propriété) une convention qui permettra de renforcer le le plan "Solidarité Ecologique" de lutte contre la précarité énergétique lancé par le Gouvernement le 26 janvier dernier et rebaptisé "Habiter mieux".
La signature de cette convention permettra de mobiliser une enveloppe complémentaire de 140 à 200 millions d'euros des SACICAP (Sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété), faisant partie du réseau du Crédit Immobilier de France, au titre de leur mission sociale, pour des actions ciblées sur la précarité énergétique et permettra ainsi de financer de l'ordre de 10.000 prêts par an jusqu'en 2017. Ce dispositif viendra compléter les financements engagés dans le cadre du programme, d'un montant de 1,25 Milliards d'euros dont 500 millions d'euros au titre des investissements d'avenir (le "Grand Emprunt"). Le programme « Habiter Mieux » a pour objectif de rénover, sur la période 2010-2017, les logements de 300.000 ménages modestes en situation de forte précarité énergétique pour leur permettre de mieux habiter leur logement en accédant à un meilleur confort thermique et donc à un meilleur confort de vie.
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Conteneurs-logement pour étudiants : encore un gadget qui fait pschitt ?
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13/12/2010
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L'été dernier, la ministre de l'enseignement supérieur, Valérie Pécresse, inaugurait au Havre en grande pompe la première résidence universitaire construite selon un procédé en vogue aux Pays-Bas et Royaume Uni à partir de conteneurs maritimes, empilés les une sur les autres, censé être plus rapide et économique que les procédés traditionnels. De fait, la résidence a été construite en 5 mois, composée par assemblage d'une centaine de boites en tôle, de studios de 24 mètres carrés, beaucoup plus spacieux que les chambres classiques de cité universitaire, loués 305 euros par mois, avec salle de bain, internet, kitchenette, etc.
Après quelques mois, le journal local Paris Normandie rapporte de nombreux dysfonctionnements : chauffe-eaux défectueux, fuites aux plafonds, mauvaise isolation, corrosion…
Pire, il semble que le caractère économique de la construction ne soit pas établi : l'ensemble immobilier aura coûté 4,8 millions d'euros, soit 48.000 euros par chambre, juste 2.000 euros de moins que pour une résidence universitaire classique ! On est loin des 20 à 30% d'économie annoncée ! Et ce d'autant que le prix ne comprend pas le terrain mis à disposition gratuitement par la mairie du Havre.
Il paraît que c'est la faute à la règlementation française, inadaptée à ce type de construction. "Afin d'être parfaitement aux normes de sécurité incendie, l'architecte a dû enquiller et espacer les boites en acier à l'intérieur d'une gigantesque ossature en béton. Ce qui a généré des surcoûts", a indiqué le CROUS (Centre national des œuvres universitaires et scolaires) à Paris Normandie. Son antenne régionale précise qu'un mode d'emploi a été fourni aux étudiants qui ne savaient pas utiliser les régulateurs des convecteurs électriques et les ouvertures, que les étanchéités ont été contrôlées et qu'un contrat d'entretien a été passé pour assurer la pérennité de la structure et effacer les quelques points de rouille. Pas sûr que ces coûts aient été prévus...
Autre problème : l'acier n'est pas un bon isolant ce qui nécessitera des aménagements spécifiques encore plus coûteux lorsqu'il faudra adapter ces bâtiments aux dernières normes écologiques, selon un cabinet de conseil spécialisé cité par Paris Normandie.
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universimmo.com
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