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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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La réforme de l'assurance de protection juridique adoptée contre l'avis des assureurs
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19/2/2007
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La proposition de loi relative à l'assurance de protection juridique a été définitivement adoptée le 8 février dernier, après avoir été introduite par deux propositions de loi fusionnées, et adoptée en première lecture par le Sénat le 23 janvier dernier. Selon la Chancellerie qui l'a visiblement soutenue, cette réforme met un terme aux négociations conduites depuis près de cinq ans entre avec les professions concernées (assureurs et avocats), et permet de clarifier le contenu et les conditions de mise en oeuvre de ce produit d'assurance, en améliorant les garanties offertes aux assurés...
Le texte comporte deux mesures essentielles :
- garantir l'égalité des moyens de défense en permettant à l'assuré d'être systématiquement assisté ou représenté par un avocat lorsque son adversaire l'est également de son côté ;
- assurer la liberté de choix de l'avocat et de sa stratégie de défense.
Désormais l'avocat choisi par l'assuré n'aura de compte à rendre qu'à ce dernier et pour bien marquer cette indépendance, il sera interdit à l'assureur de négocier directement avec l'avocat le montant de ses honoraires.
Un décret rendra obligatoire la conclusion d'une convention d'honoraire préalable entre l'avocat et son client, lorsque ces honoraires seront pris en charge au titre d'un contrat d'assurance de protection juridique.
La loi pose également le principe de la subsidiarité de l'aide juridictionnelle lorsque l'assuré dispose d'un contrat d'assurance de protection juridique. La prise en charge par l'État des honoraires d'avocats ou des frais d'expertise n'interviendra qu'en seconde ligne, si le justiciable n'est pas assuré ou si les honoraires convenus avec l'avocat dépassent les plafonds de garantis souscrits. Un décret précisera que les frais non pris en charge au titre de cette assurance le seront par l'aide juridictionnelle, pour les personnes qui y sont admissibles, dans les limites du barème posé par la loi.
Le ministère de la justice se défend en soutenant cette réforme de chercher à reporter sur le privé le financement de l'accès à la justice, notamment pour les classes moyennes, et à désengager l'État en matière d'aide juridictionnelle. Mais il reconnaît qu'elle permettra de dégager des marges budgétaires nouvelles, qu'il s'engage à utiliser pour renforcer l'aide à l'accès au droit pour les personnes les plus démunies...
Si une concertation a bien eu lieu avec les assureurs, force est de constater qu'elle n'a pas permis de les convaincre : la FFSA Fédération française des sociétés d'assurance et le GEMA (Groupement des entreprises mutuelles d’assurances), ont déclaré leur opposition à ce projet lors d’une conférence de presse commune et dans une lettre ouverte aux députés parue dans la presse quotidienne régionale du dimanche 4 février. Selon eux, si l'objectif est de favoriser l’accès des Français au droit et à la justice, la réforme risque de lui porter un coup sévère ; deux dispositions irritent particulièrement les assureurs : l'interdiction pour les assureurs de négocier des honoraires avec les avocats et l'obligation, dans un cadre amiable, de saisir un avocat si la partie adverse est elle-même assistée d'un avocat...
Du coup, la réforme qui semble favoriser surtout les avocats risque de se traduire par une forte augmentation des tarifs de ce type de garanties, voire même un désengagement des assureurs, ce qui irait à l'encontre de l'objectif recherché...
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Selon la CLCV, les garanties et documents exigés par les bailleurs constituent un obstacle de plus en plus insurmontable
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19/2/2007
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C'est la conclusion d'une enquête que l'organisation de consommateurs "Consommation, logement et cadre de vie" a effectuée sur les documents exigés, non seulement au candidat locataire, mais également à sa caution, en recensant les pratiques d'une centaine d'agences et de propriétaires bailleurs sur tout le territoire métropolitain. Des exemples concrets reçus lors des permanences locales font selon la CLCV "constater à quel point la législation actuelle est à la fois lacunaire et violée régulièrement, sans que les bailleurs et autres agences immobilières soient inquiétés pour autant". Leurs exigences créent aux candidats locataires "un véritable parcours du combattant" ! "Lorsque l'on a enfin trouvé la perle rare, l'objectif est loin d'être atteint. En effet, il faut pouvoir convaincre le bailleur que l'on est le locataire idéal et celui-ci ne va pas manquer de réclamer la production de plusieurs documents, voire de multiplier les garanties financières", indiquent unanimement selon la CLCV les personnes qui cherchent un logement...
Ces exigences dépasseraient même celles des banques : "il est devenu maintenant plus simple et plus rapide de solliciter un crédit immobilier auprès de sa banque que de constituer un dossier pour louer un logement", ajoute encore la CLCV.
Et en matière de documents demandés, l'imagination est selon elle au pouvoir ! Ainsi : salaire du locataire ou de sa caution correspondant à 3,4 ou 5 fois le montant du loyer, production d'un RIB, copie du relevé de compte bancaire, nom du conseiller bancaire, copie du jugement de divorce, copies des dernières fiches de paie, attestation de l'employeur certifiant que vous n'êtes pas démissionnaire, copie de l'avis d'imposition, des dernières quittances de loyer, versement d'un dépôt de garantie supérieur à 2 mois ou d'une somme correspondant à 1 an de loyer sur un compte bloqué, remise d'un chèque de réservation, signature d'une autorisation de prélèvement automatique, copie de la carte grise, des dernières factures EDF, du livret de famille, certificat médical prouvant que vous n'êtes pas handicapé…. ne sont qu'un aperçu des différentes pièces et garanties réclamées par les bailleurs.
La législation actuelle n'interdit la demande que de quatre documents: la photographie d'identité, la carte d'assuré social, une copie de relevé de compte bancaire ou postal et une attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal. Au regard des pratiques constatées, la CLCV juge impératif au minimum de renforcer les textes existants et d'instaurer des sanctions à l'encontre des bailleurs qui réclameraient un document interdit.
Mais elle reconnaît que cette situation est le reflet de la crainte qu'ont les propriétaires des impayés de loyer. Pourtant ce sentiment d'insécurité est disproportionné face à la réalité économique constatée : les impayés de loyer ne représentent que 2 % des locations, 98 % des locataires remplissant leurs obligations. Du coup, la CLCV propose que soit créé un fonds de garantie, simple et lisible, du risque locatif pour l'ensemble des relations locatives et non pour certaines catégories de personnes uniquement, comme dans le dispositif de GRL (Garantie des risques locatifs) en cours de mise en place. Ce fonds, financé de façon tripartite par l'Etat, les bailleurs et les locataires (via le dépôt de garantie) et géré paritairement pourra prendre en charge les impayés de loyer et devrait redonner confiance aux propriétaires. Cette demande rejoint paradoxalement celle de l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), dont la prise en compte figure aussi dans le projet socialiste pour les prochaines échéances...
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La Caisse d’Epargne veut se renforcer dans l'immobilier
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9/2/2007
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Selon des informations rapportées par l'AFP, le promoteur immobilier Nexity et le groupe Caisse d'Epargne devaient lancer officiellement le 12 février un processus de rapprochement en vue de constituer un "grand pôle immobilier" coté en Bourse, et dont le groupe Caisse d'Epargne aurait la majorité.
Le groupe Caisse d’Epargne n'a en effet pas renoncé à développer les activités immobilières, y compris à l’échelle européenne, malgré la cession à la Caisse des dépôts (CDC) de sa participation dans le groupe Lamy-Gestrim, contre l'autorisation de rapprochement dans le domaine de la banque d’affaires du groupe Banque Populaire pour former Natixis.
Déjà en janvier on apprenait que le groupe Caisse d'épargne avait été sur les rangs pour le rachat de Foncia, remporté par... le groupe Banque Populaire ! Début février on apprenait aussi que le groupe s'intéressait à Icade, filiale cotée de la CDC, dans laquelle doit être intégré le groupe Lamy-Gestrim...
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Le Sénat indexe les aides au logement et étend la GRL pour les jeunes
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5/2/2007
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Le 1er février 2007, le Sénat a achevé l'examen du projet de loi créant un droit au logement opposable en lui adjoignant plusieurs compléments visant notamment à accentuer l'effort de construction de logements sociaux. Reste à savoir si ces mesures seront confirmées par les députés lors du passage prochain du projet de loi à l'Assemblée nationale. Déjà plusieurs députés du groupe UMP ont marqué leurs réticences à l'égard de certains de ces ajouts par amendements et s'appeêteraient à essayer de les défaire...
Tel pourrait être le cas d'une mesure de nature à changer la pratique goouvernementale, du moins par rapport à ce qui a été fait ces dernières années : l'indexation des aides au logement sur l'indice de référence des loyers (IRL) ; c'en serait donc fini des tergiversations périodiques sur le taux d'augmentation et la date d'effet, qui ont eu pour effet de faire prendre du retard aux allocations par rapport à l'inflation, partiellement compensé seulement par le coup de pouce de janvier de 2,8%...
Une autre mesure a surpris : l'extension de la garantie des risques locatifs (GRL) grâce à la création d'un fonds des risques locatifs abondé par l'Etat !
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La loi relative à l'accès au crédit des personnes présentant un risque aggravé de santé est publiée
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5/2/2007
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La convention Aeras (s'assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé), signée en juillet 2006 entre l'Etat, les banques, compagnies d'assurance, mutuelles et associations de malades, est désormais transcrite dans la loi ; elle est censée faciliter l’accès au crédit immobilier et à l’assurance invalidité des personnes gravement malades ou l’ayant été. La convention est renouvelable tous les 3 ans par tacite reconduction, mais la loi prévoit qu’au cas où la convention ne serait pas prorogée ou renouvelée, ou si elle venait à être dénoncée, son contenu sera fixé dans les 6 mois par décret en Conseil d’état.
Le texte vise notamment les emprunts réalisés pour acheter un bien immobilier ; il prévoit des modalités d'information des demandeurs d'emprunt sur les dispositions relatives à l'accès au crédit et à l'assurance emprunteur, l'élargissement des possibilités d'accès à l'assurance invalidité, l'amélioration des procédures d'instruction des dossiers de demande d'assurance et de motivation des refus, la mise en place d'une médiation en cas de litige, ainsi qu'un mécanisme de mutualisation permettant de limiter le poids des surprimes d'assurance liées à l'état de santé...
(1) pour en savoir plus, consulter le site aeras-infos.fr
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Pollution intérieure dans les logements : premiers résultats de campagne d’analyse
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5/2/2007
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L’Observatoire de la qualité de l’air intérieur (OQAI), dont le CSTB (Centre scientifique et technique du bâtiment) est l'opérateur, a mené une campagne nationale dans 567 logements, tirés au sort dans 74 villes et représentatifs de la situation des 24 millions de résidences principales en France métropolitaine. Plus de 30 polluants chimiques, biologiques et physiques ont été mesurés. Les pouvoirs publics vont pouvoir ainsi mieux évaluer les risques sanitaires et agir en conséquence. L’objectif est, bien entendu, d’anticiper de manière à réduire les risques, par exemple en instaurant un étiquetage des produits polluants ayant une incidence sur la qualité de l’air intérieur (1).
Andrée Buchmann, présidente de l'observatoire, a rappelé que ses missions sont d’approfondir les connaissances, chercher à comprendre, informer, faire des recommandations, proposer des améliorations voire, le cas échéant, faire évoluer les réglementations. Pour elle, "la qualité de l’air intérieur est devenue une préoccupation de santé publique et, par conséquent, un enjeu économique et environnemental."
Outre les mesures effectuées sur place, les habitants ont été longuement interrogés sur leur façon de vivre et d’entretenir leur logement. La campagne a été financée par trois ministères : logement, santé et écologie, avec le concours de l’ADEME, de l’AFSSET, de l’ANAH et du CSTB qui assure la maîtrise d'oeuvre du projet.
Celui-ci indique que 30 paramètres ont été choisis en fonction de leur impact sur la qualité de l’air ou sur le confort de leur dangerosité et de leur fréquence d’apparition: monoxyde de carbone, composés organiques volatils (18), particules, radon, allergènes de chien, de chat, d’acariens, rayonnement gamma, dioxyde de carbone, température, humidité relative, débit d’air... Selon les polluants, les mesures ont été réalisées toutes les 5 minutes (CO), réparties sur la semaine (COV) ou sur deux mois (radon). Une attention particulière est portée au formaldéhyde présent, à des concentrations significatives, dans tous les logements. Le formaldéhyde provient de multiples sources : produits d’entretien, de traitements (antibactérien, conservateur, fongicide…), cosmétiques, éléments mobiliers et de construction, peintures, combustion incomplète des hydrocarbures, tabagisme…
Le CSTB rappelle que le formaldéhyde, classé cancérogène pour l’homme par l’OMS et cancérogène possible chez l’homme au niveau européen, fait l’objet d’une demande par la France d’une classification européenne en cancérogène pour l’homme. Parmi les allergènes biologiques, la moitié des logements présente des teneurs en acariens supérieures au seuil de sensibilisation (2 µg/g), mais les allergènes de chats et de chiens sont peu présents (respectivement 9 % et 25 % des logements). Les mesures montrent également que l’air des garages attenants et communicants aux logements contient davantage de composés organiques volatils que celui des logements eux-mêmes.
Le CSTB constate que "les concentrations de polluants sont plus importantes à l’intérieur qu’à l’extérieur des logements, dans lesquels on trouve même certaines substances non observées à l’extérieur. Tous les polluants mesurés sont présents dans la majorité des logements, 45 % des logements présentant des concentrations très faibles et 9 % des niveaux très élevés de plusieurs polluants simultanément.
Face à cette situation, la question se pose de la stratégie à adopter : protéger le plus grand nombre ou agir sur les plus pollués ? Il faut également chercher à comprendre pourquoi la répartition de la pollution n’est pas homogène dans le parc !
Il doit être noté que les polluants proviennent de sources multiples : combustion, produits de construction, de décoration, de bricolage, d’entretien, ameublement, présences et activités humaines, environnement extérieur... Le tabagisme reste la première source de pollution de l’air intérieur et le monoxyde de carbone la première cause d’accident domestique en France. Alain Maugard, Président du CSTB, insiste sur "l’importance de l’aération et de la ventilation. Il faut absolument trouver des compromis entre qualité de l’air et économies d’énergie sinon les problèmes de santé vont se multiplier."
(1) l’ensemble des résultats est disponible sur le site www.air-interieur.org
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Immobilier ancien : légère baisse des prix pour le 3ème mois consécutif...
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5/2/2007
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Au cours du mois de janvier 2007, les prix des logements anciens ont, selon l'indice mensuel de la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier), enregistré une nouvelle baisse de 0.6%, plaçant leur rythme de progression annuelle à + 6,8%. contre 7,1% en décembre ; la décrue se confirme donc de mois en mois, et la FNAIM estime que le rythme annuel de progression des prix "pourrait se maintenir autour de ce niveau dans les prochains mois, si le traditionnel recul hivernal de l’activité ne se révélait pas plus prononcé à la veille de l’échéance des présidentielles"...
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Droit au logement opposable adopté par le Sénat avec des compléments
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2/2/2007
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La loi du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement reconnaissait déjà à "toute personne ou famille éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l'inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d'existence", le "droit à une aide de la collectivité, dans les conditions fixées par la présente loi, pour accéder à un logement décent et indépendant ou s'y maintenir" ; désormais, ce droit sera "garanti par l'État à toute personne qui, résidant sur le territoire français de façon régulière et dans des conditions de permanence définies par décret en Conseil d'État, n'est pas en mesure d'y accéder par ses propres moyens ou de s'y maintenir" ; telle est l'avancée du projet de loi sur "le droit au logement opposable" adopté par le Sénat le 1er février, qui prévoit que ce droit s'exercera "par un recours amiable puis, le cas échéant, par un recours contentieux".
Conscients de la nécessité de ne pas faire une fois de plus que de l'incantation, les sénateurs se sont employés à donner du contenu concret au texte, en adoptant des dispositions visant à accentuer l'effort de construction de logements sociaux.
Cinq catégories de "demandeurs les plus prioritaires" pourront, à partir du 1er décembre 2008, présenter un recours administratif si leur demande de logement n'a pas reçu une réponse adéquate : il s'agit des personnes dépourvues de logement, menacées d'expulsion sans relogement, hébergées temporairement, logées dans des locaux impropres à l'habitation ou présentant un caractère insalubre ou dangereux, et des ménages avec enfants mineurs ne disposant pas d'un logement décent ou vivant en suroccupation. Ce droit sera étendu, à partir du 1er janvier 2012, aux "autres personnes éligibles au logement social dont la demande de logement a été laissée sans réponse durant un délai anormalement long".
Sur proposition du rapporteur Bernard Seillier et du groupe PS, les sénateurs ont renforcé le dispositif du plan de cohésion sociale de 2005 en portant à 591.000 le nombre de logements sociaux à construire sur la période 2005-2009, soit 91.000 de plus que prévu par le plan, à charge pour le gouvernement qui sortira des prochaines échéances électorales de trouver les financements nécessaires ! Quand on sait que les opérations engagées par l'ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine), ne sont pas totalement financées, ce ne sera pas tâche facile...
"Les efforts de construction concernent notamment l'Ile-de-France et le midi de la France: 63.000 logements de ce type étaient prévus par la loi de cohésion sociale, l'objectif est porté à 80.000 en 2007 et à 100.000 pour 2008 et 2009", a précisé le ministre en charge du logement Jean-Louis Borloo.
A l'initiative des groupes PS et PCF, des mesures en faveur des sans-abri y ont été ajoutées. Elles obligent les communes situées dans une agglomération de plus de 100.000 habitants à se doter d'une place d'hébergement d'urgence par tranche de 1.000 habitants, et celles situées dans un bassin de plus de 50.000 habitants d'une place pour 2.000 habitants, le tout sous peine de "prélèvement" "égal à deux fois le potentiel fiscal par habitant multiplié par le nombre de places d'hébergement d'urgence manquantes"...
Les sénateurs ont aussi étendu le champ d'application de l'article 55 de la loi SRU, qui impose aux communes de construire 20% de logements sociaux. Ils y ont fait entrer celles qui sont "membres d'un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre de plus de 50.000 habitants", soit quelque 250 communes de plus.
La réalisation des objectifs ambitieux fixés n'étant pas assurée d'avance, d'autant qu'elle est laissée aux soins de la majorité de la prochaine législature, un "comité de suivi de la mise en oeuvre du droit au logement opposable" a été instauré. Il associera le Haut comité pour le logement des personnes défavorisées, les associations représentatives d'élus locaux et les associations et organisations oeuvrant dans le domaine du logement"...
Notons qu'au passage un amendement doit faciliter l’évacuation des squatters lorsque ceux-ci ont envahi le domicile d'un propriétaire ou d'un locataire. Cette disposition ne s'appliquera pas quand il s'agit de l'occupation d'un local libre...
Un autre amendement facilite la domiciliation des SDS (sans domicile stable).
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Logement : les français ne semblent pas croire à l'efficacité des actions du gouvernement
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2/2/2007
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87% des Français estiment qu'il est "difficile" de trouver un logement en France : 64% le pensent s'il s'agit d'accession à la propriété, 75% s'il s'agit d'une location, 86% s'il s'agit de location sociale et 90% de logement d'urgence pour les plus démunis ! C'est ce qui ressort d'une enquête réalisée en janvier par TNS Sofres pour le promoteur Nexity (1).
Elle confirme que la question du logement fait partie des plus grandes préoccupations du moment des français, et si 42% des sondés pensent que "la situation va s'améliorer", ils sont une majorité à être sceptiques, voire à penser que le plus dur est encore à venir !.
Pire : s'ils sont 61% à penser que la place du logement dans l’action gouvernementale est une priorité, ils sont 71% à penser que les mesures prises par le gouvernement depuis 4 ans sont inefficaces ! Côté candidats à l'élection présidentielle, 61% des sondés pensent aussi qu'ils ont pris conscience de la crise actuelle du logement, la question ne leur ayant pas été posée de savoir s'ils croyaient à l'efficacité des politiques promises autant qu'à celles des politiques passées...
Quant aux remèdes, 38% des sondés souhaitent la démolition des immeubles dégradés, et 29% pensent que la prévision systématique de 20% de logements sociaux dans les constructions nouvelles serait le moyen le plus efficace de satisfaire le besoin des citoyens...
(1) Sondage réalisé du 10 au 12 janvier auprès d’un échantillon de 1.000 personnes âgées de 18 ans et plus, interrogées en face à face
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Le gouvernement fusionne par ordonnance les OPAC et les OPHLM
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1/2/2007
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Ces organismes seront désormais regroupés sous le statut d'Offices publics de l’habitat : ainsi en décidé une ordonnance présentée au conseil des ministres le 31 janvier et prise dans le cadre d'une habilitation donnée par la loi "ENL" (engagement national pour le logement) du 13 juillet 2006.
Il existe actuellement deux catégories d’établissements publics d’habitations à loyer modéré rattachés à des collectivités territoriales ou à des établissements publics de coopération intercommunale : les offices publics d’HLM (OPHLM) et les offices publics d’aménagement et de construction (OPAC). Selon le communiqué des services du Premier ministre, 154 OPHLM et 127 Opac gèrent 2,2 millions de logements, dont près de un tiers sont situés en zone urbaine sensible. Le parc des offices représente plus de la moitié des logements sociaux gérés par les organismes d’HLM. En 2004, les offices ont construit ou acquis près de 17 000 logements locatifs sociaux et réhabilité près de 60 000 logements. Ils emploient environ 46 000 personnes, dont 23 000 agents publics et 23 000 salariés dans les OPAC.
En fait, les deux catégories d’offices exerçant des missions similaires, un nombre croissant d’OPHLM avaient commencé à se transformer en OPAC, l’ordonnance ne faisant en fin de compte que à son terme cette logique de rapprochement...
La transformation en office public de l’habitat sera acquise de plein droit à compter de l’entrée en vigueur de l’ordonnance. Une mise en œuvre progressive sur une période de deux ans du nouveau régime est prévue.
Les offices publics de l’habitat (OPH) sont des établissements publics industriels et commerciaux locaux, rattachés soit à un EPCI (établissement public de coopération intercommunale) compétent en matière d’habitat, soit à un département, soit encore à une commune, dès lors qu’elle n’est pas membre d’un EPCI compétent en matière d’habitat. Ils interviennent sur le territoire de la région de leur collectivité territoriale ou de leur EPCI de rattachement. Ils peuvent aussi agir sur le territoire des départements limitrophes à cette région, après accord de la commune d’implantation de l’opération.
Au sein de leur conseil d’administration, la représentation de la collectivité territoriale ou de l’EPCI de rattachement est majoritaire ; celle des locataires est renforcée et la présence de représentants des intérêts socio-professionnels et des milieux associatifs est maintenue.
La répartition des compétences entre le conseil d’administration, son président et le directeur général est clarifiée : le directeur général dirige l’activité de l’office dans le cadre des orientations générales fixées par le conseil d’administration.
Les fonctionnaires territoriaux relevant des OPHLM et des OPAC existants au moment de leur transformation pourront poursuivre leur carrière normalement, demander un détachement au sein de l’office dans un emploi de salarié pour une période de deux ans renouvelable une seule fois, ou opter d’emblée pour le statut de salarié.
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universimmo.com
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