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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Garantie universelle des loyers : un rapport de l'inspection des finances indique la voie à suivre
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9/10/2013
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Pour les adversaires du principe de la GUL (Garantie universelle des loyers), voté en première lecture par les députés et qui arrive en commission au Sénat cette semaine et en séance publique le 22 octobre, cette garantie va être un gouffre financier. Il s'agit en premier lieu des propriétaires, tout d'un coup soucieux des deniers publics, mais qui en fait ne veulent pas se voir imposer une assurance obligatoire, et qui préfèrent pour leur sécurité une sélection sévère des locataires et des cautions personnelles. Le fait que cette pratique laisse sur le carreau des cohortes de locataires n'est pas leur problème et après tout qui peut leur reprocher ? Sont également contre le projet les professionnels de l'immobilier, pour des raisons plus complexes : par réflexe idéologique - savoir que les propriétaires sont garantis va selon eux "déresponsabiliser" les locataires, qui s'arrêteront de payer leur loyer, comme ne cessent de répéter les grandes fédérations et réseaux d'agents immobiliers et administrateurs de biens, sans ce rendre compte de ce qu'une telle prédiction a d'insultant pour la grande masse des locataires -, par proximité et donc solidarité avec les propriétaires, et aussi parce que beaucoup d'entre eux font bénéficier leurs clients d'une garantie loyers impayés (GLI), prestation qui leur permet de facturer un petit surcroît d'honoraires ; le n°1 de l'administration de biens, Foncia, a même un intérêt encore plus direct dans le maintien du statu quo dans la mesure où il délivre une GLI en étant son propre assureur. La FNAIM a des raisons aussi d'être hostile au projet, du moins si la GUL ne se fait pas avec les assureurs, car elle a gardé une proximité avec Galian, ex CGAIM, qui est un des quelques grands assureurs en GRL (Garantie des risques locatifs), un essai de GUL monté avec les assureurs par Action Logement et l'Etat en 2006, revu et corrigé en 2009-2010, mais saboté par le gros des autres assureurs qui ont voulu préserver la GLI... Les assureurs, justement, qui ne veulent pas être évincés de la GLI ou de la GRL au profit d'un dispositif étatique, crient au loup, annonçant une catastrophe si la GUL se fait sans eux...
Il est vrai que le financement n'est pas arrêté, le texte voté par les députés le laissant à fixer plus tard - d'ici 2016 -, confiant la préfiguration du dispositif à une "Agence de la garantie universelle des loyers", et prévoyant qu'un décret précisera le montant minimal d'impayés ouvrant droit à la garantie, le montant maximal de la garantie accordée pour un même logement en fonction de la localisation du logement et de sa catégorie, et la durée des versements ; il définira également les modalités de recouvrement des impayés ainsi que les mesures d'accompagnement social en faveur des locataires dont les impayés de loyer sont couverts par la garantie...
Afin de contrer les critiques sur le coût, les ministres du logement, Cécile Duflot et du budget, Pierre Moscovici, ont commandé un rapport confidentiel à l'Inspection générale des finances, dont le Journal du dimanche (JDD) a dévoilé les grandes pistes. Une garantie universelle couvrant trente-six mois de loyers et dix-neuf mois d'impayés coûterait 736 millions d'euros par an. Un chiffre très nettement inférieur à celui qu'avancent les assureurs, chargeant quelque peu la facture. Selon eux, il faut compter 1,3 milliard d'euros lors des années de croissance économique et jusqu'à près de 3 milliards en période de récession lorsque les arriérés explosent sous l'effet du chômage.
Ces chiffres n'ont évidemment rien à voir avec la réalité actuelle des impayés dans le privé, et en particulier avec la sinistralité de la GLI ou de la GRL. Il est vrai que la GLI n'assure que des "bons" risques (des dossiers de locataires solides), même s'il n'est plus possible de cumuler la GLI avec une caution personnelle. "Le chiffrage est difficile", reconnaît Gilles Carrez, président UMP de la commission des Finances de l'Assemblée nationale, cité par le JDD. Son seul argument : "toutes les aides sociales, de droite comme de gauche, coûtent en réalité 1 à 4 fois plus cher que les prévisions".
En réalité, le coût de la GUL dépend de deux facteurs : le degré d'ouverture de la garantie aux locataires très précaires et à ceux acceptant un taux d'effort frisant voire dépassant les 50%, et l'efficacité du recouvrement, car il n'est pas question que les locataires qui ne payent pas de mauvaise foi soient laissés tranquilles comme le prétendent les propriétaires, du moins ceux qui s'expriment par la voix de l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière).
Première question-clé : qui sera concerné par la garantie des loyers ? Appliquée aux ménages les plus modestes, dont le loyer pèse entre 40 et 50% des revenus, le surcoût serait de 140 millions d'euros selon l'Inspection des finances. Le rapport préconise de ne pas couvrir ces impayés, ce que refuserait pour le moment la ministre du logement. Egalement, pour éviter l'effet d'aubaine qui pourrait inciter certains à en profiter, des restrictions sont préconisées : par exemple obliger le propriétaire de s'assurer avant de louer que son locataire est éligible à la garantie et qu'il ne figure pas dans un "fichier de mauvais payeurs". Ce dernier enregistrera, pendant deux à cinq ans, les locataires qui, selon le ministère, ont déjà des arriérés de paiement et refusent tout relogement et plan d'apurement. Les impayés devront aussi être signalés dans un délai très court, permettant d'agir avant qu'un arriéré trop important ne se soit accumulé. Par ailleurs, les loyers garantis pourraient être plafonnés, façon d'encourager la modération. "L'idée n'est pas d'assurer le montant total des loyers les plus chers", dit-on au ministère selon le JDD. "La garantie n'est pas faite pour les loyers des stars du PSG"...
Seconde question clé : qui gèrera les impayés. Ce serai l'Etat apparemment. C'est ce que préconiserait le rapport. Faudra-t-il pour aitant une armée de fonctionnaires ? L'agence publique créée à cet effet devrait être une structure légère, s'appuyant sur les associations de réinsertion, les agents immobiliers et administrateurs de biens, et des courtiers agréés". Ces opérateurs devront traiter dans un premier temps les impayés de loyers, faire intervenir les services sociaux pour les locataires de bonne foi, et transférer les autres au fisc, ce qui devrait être dissuasif... Le rapport de l'Inspection des finances estime d'ailleurs que l'usage de prérogatives telles que les saisies sur les salaires, les allocations familiales ou les comptes bancaires est une condition sine qua non pour assurer la viabilité du dispositif.
Enfin, le financement évoqué sous forme d'une taxe sur les loyers à parts égales entre propriétaires et locataires fait l'objet d'un blackout. Le rapport de l'Inspection des finances évalue à 431,5 millions d'euros le rapport d'un prélèvement de 1%. Bercy n'aime pas vraiment l'idée d'une taxe, alors que le gouvernement rame pour faire croire à une "pause fiscale". pour limiter le prélèvement, le rapport estime que le "dispositif devrait être financé au moins en partie par des crédits budgétés pour la politique du logement"et "une subvention annuelle de 160 millions d'euros d'Action Logement". Voire de demander aux propriétaires un droit d'enregistrement de "5 euros par bail". Tel que le texte est pour le moment ficelé, il donne deux ans au gouvernement pour trouver la meilleure formule, et l'inclure dans la loi de finances pour 2016...
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Lobby des propriétaires : une communication bien orchestrée
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4/10/2013
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Selon le réseau d'agents immobiliers Century 21, la part des investisseurs dans les transactions de l'immobilier ancien s'est encore dégradée de 5,8% sur l'ensemble du territoire entre les troisièmes trimestres 2013 et 2012. Cette tendance à la baisse s'observait déjà dans les chiffres du réseau, rappelle Century 21 France, durant les six derniers mois de 2012. Ce recul est encore plus marqué à Paris où la part des investisseurs dans les acquisitions chute de 10,7% entre les troisièmes trimestres 2013 et 2012 ; en Ile-de-France, la baisse est de 6,2% en douze mois. Les départements des Yvelines et de l'Essonne sont particulièrement touchés avec des baisses de -14,5% et -29,8%. Enfin, la proportion des cadres supérieurs et professions libérales - les plus à même d'effectuer un placement dans la pierre à titre locatif compte tenu des prix prohibitifs de l'immobilier, nous dit Century 21 - s'effondre de 46% sur douze mois.
Vu comme cela, cette situation de fuite des investisseurs" est effectivement "inquiétante" comme titre le site Votre argent". Sauf que la présentation est pour le moins orientée ! En effet, ce ne sont pas les transactions attribuées aux investisseurs qui chutent ainsi "lourdement", mais la "part des investisseurs" dans les transactions globales, dont le volume est selon le réseau plutôt en redémarrage. Or cette part était globalement France entière en moyenne de 17,3% sur l'année 2012. -5,8% de cette part la fait passer de 17,3% à 16.29%, donc une chute en volume de moins de 1%... De surcroît, Century 21 France tient ses chiffres de la remontée des déclarations de transactions des agences du réseau. Si cette remontée peut être considérée comme fiable dans la mesure où elle conditionne la redevance facturée aux agences franchisées, l'indication quant à l'objet de l'acquisition (résidence, investissement locatif) l'est probablement nettement moins, cet objet n'ayant pas d'influence sur le traitement juridique de la transaction...
Mais pour les dirigeants du réseau, auteurs du communiqué repris par les médias, il n'y a pas de doute : si le nombre d'acquisitions à titre de placement ne cesse de chuter depuis plusieurs mois dans l'ancien, la faute est au projet de loi baptisé "ALUR", (accès au logement et un urbanisme rénové) - porté par la ministre Cécile Duflot, adopté récemment par les députés et programmé pour la 1ère lecture au Sénat les 22 à 24 octobre prochains, d'où l'opportunité de cette campagne. "Effrayés, sinon écoeurés par le carcan législatif que Cécile Duflot instaure à coup de taxations, annonces de réquisition et autres contraintes apportées par le projet de loi ALUR, les investisseurs préfèrent se détourner de la location et reporter leur investissement sur l'immobilier d'entreprise et de commerce", soutient Laurent Vimont, président de Century 21 France. Peu importe qu'il n'y ait aucun signe d'un tel report massif, dont on peut se demander s'il est seulement possible : les placements dans ce type d'immobilier ne sont accessibles au commun des mortels sans technicité élevée et sans risques inconsidérés qu'au travers des SCPI, dont la collecte, certes en croissance depuis quelques années, n'a pas explosé...
Même son de cloche chez les promoteurs, pour qui le gouvernement a pourtant fait beaucoup en assouplissement et simplification des règles d'urbanisme, remontée de la maîtrise de l'urbanisme au niveau de l'intercommunalité, et pour leur approvisionnement en foncier plus abondant. "Les investisseurs sont inquiets et ne contribueront pas à rendre le marché du logement neuf actif", déclare Alain Dinin, le président du groupe Nexity, qui faisait le point le 4 octobre sur la conjoncture logement au premier semestre 2013, regrettant les effets néfastes de la politique du gouvernement à court terme.
Les autres facteurs qui pourraient expliquer la - relative - désaffection des investisseurs ne sont évidemment pas pris en compte : la grande "déprime" face au recul de l'activité économique et à l'absence de perspectives au 1er semestre, avant l'apparition de quelques signes de reprise cet été, la disparition pour les candidats au placement locatif des perspectives de plus-value pour les années qui viennent et même les craintes - pas infondées - de baisse des prix de l'immobilier (ce qui relativise au passage les effets attribués à l'alourdissement de l'imposition des plus-values par le gouvernement Fillon en 2012...), la frilosité des banques dans l'octroi des crédits, etc.
Inutile bien entendu de mentionner l'hostilité de l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), qui est en elle-même un non évènement, même si elle suffit pour que certains médias y voient la preuve que la loi "Duflot" fait "l'unanimité contre elle". Les défenseurs des propriétaires ne peuvent naturellement pas supporter qu'on prétende encadrer les loyers ou leur imposer une assurance obligatoire contre les impayés quand ils peuvent se protéger en sélectionnant sévèrement les locataires et en multipliant librement les garanties personnelles. Pour eux, la solution, comme l'indiquait récemment Jean Perrin, président de l'UNPI, c'est des aides au logement massives pour permettre aux locataires de payer les loyers demandés...
Si l'on peut comprendre que l'UNPI défende les intérêts de ses adhérents, on peut se demander ce qui pousse les professionnels de l'immobilier à entonner le même argumentaire, quand dans le même temps ils essaient, il est vrai pour maintenir le partage des honoraires le location entre propriétaires et locataires, d'accréditer l'idée qu'ils travaillent autant dans l'intérêt des uns que dans celui des autres ! Le catastrophisme, consistant à prédire la fin de l'immobilier locatif privé si le projet de loi honni est adopté, peut s'avérer encore plus contre-productif pour l'immobilier que le projet de loi, alors que l'immobilier locatif résidentiel conserve de nombreux atouts comparativement à d'autres placements, "en termes de valorisarion, de régularité du rendement... et même de rendement s'il est bien acheté", comme le fait remarquer sur son blog Henry Buzy-Cazaux, ancien dirigeant de groupes immobiliers et président de l'Institut du Management des services immobiliers (IMSI). "Où donc iraient ces déserteurs de l'immobilier ? Vers l'assurance-vie, cible de toutes les convoitises fiscales depuis des années ? Vers les actions, dans un contexte de décroissance endémique de la zone euro ? Vers l'or ? Peut-être, je l'accorde, ou quelques autres supports de niche, comme le vin. Soyons sérieux", s'emporte-t-il...
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TVA : la réduction du taux de 5,5 à 5% serait abandonnée
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4/10/2013
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Au 1er janvier prochain, en contrepartie du crédit d'impôt compétitivité, les taux de TVA devaient être modifiés, le taux de 7% passant à 10%, celui de 19,6% passant à 20% et celui de 5,5% passant à 5%, ceci pour donner du pouvoir d'achat aux catégories les plus modestes. A noter que les travaux de rénovation énergétique doivent, depuis les annonces faites par le président de la République lors de la Conférence environnementale, bénéficier de ce dernier taux.
Or le quotidien le Monde, dans son édition du 4 octobre, croit savoir que le gouvernement aurait donné son feu vert à la suggestion du groupe socialiste de l'Assemblée nationale, exprimée par son président, Bruno Le Roux, de maintenir in fine le taux de 5,5%, sa réduction étant jugée peu tangible sur les produits de première nécessité, et de consacrer la recette correspondante au relèvement du revenu fiscal de référence (RFR), qui conditionne l'accès à des dispositifs sociaux ou fiscaux comme les bourses d'étudiant, la prime pour l'emploi ou des réductions et exonérations d'impôts locaux ou de redevance audiovisuelle...
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Immobilier en Ile-de-France : reprise modérée des ventes et légère baisse des prix au 1er trimestre...
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4/10/2013
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Les notaires sont lents et ne voient pour le moment le marché qu'au travers des signatures d'actes authentiques, qui interviennent de 2 à 4 mois après la conclusion des ventes sur le marché. Les chiffres publiés le 3 octobre par les notaires d'Ile-de-France pour la période de mai à juillet 2013 décrivent donc le marché du 1er trimestre. Le nombre de ventes de logements anciens au cours de cette période a été en hausse de 10% par rapport à la même période de 2012 (+9% pour les appartements, +12% pour les maisons) avec quelques progressions ponctuellement plus soutenues à l'est de la région, dans le Val-de-Marne et en Seine-et-Marne.
Mais cela reste très en deçà (-16%) des volumes enregistrés un an auparavant (1er trimestre 2011) et surtout (-21%) par rapport à la période de forte activité de 1999-2007. C'est particulièrement vrai dans le Val-d'Oise où les ventes de logements anciens ont reculé de 29% par rapport à mai-juillet 2011.
Côté prix de vente, en un an les prix des logements anciens ont baissé de 1% en Ile-de-France (-0,9% pour les appartements, -1,2% pour les maisons). Paris accuse une plus forte baisse de prix (-1,7% pour les appartements en un an), tandis que dans les autres départements les prix ont peu évolué. Pour les maisons, la Grande Couronne enregistre une baisse plus prononcée que la Petite Couronne (-1,4% contre -0,8%). Mais ces chiffres cachent un léger redressement : sur 3 mois (1er trimestre 2013 par rapport au 4ème trimestre 2012, ), les prix ont légèrement augmenté sur l'ensemble de la région (+0,7% tous logements confondus). La hausse est plus sensible pour les maisons anciennes (+1,5% en 3 mois) mais, selon les notaires, le facteur saisonnier joue fortement car de nombreux ménages veulent avoir finalisé leur acquisition avant la rentrée scolaire, ce qui accentue la pression sur le marché. Après correction de la variation saisonnière, le prix des maisons en Ile-de-France s'est replié de 0,2% pendant la période.
A Paris, le prix des appartements anciens n'a guère évolué sur 3 mois (-0,1%). Il enregistre une baisse très modérée de 0,9% si l'on prend en compte la saisonnalité. Le prix au m² s'établit en moyenne à 8.260 euros dans les signatures à fin juillet, retrouvant ainsi le niveau de décembre 2012.
Les indicateurs avancés, disponibles à ce jour, des Notaires de Paris-Ile-de-France - en fait les chiffres calculés sur les prix issus des avant-contrats de ventes (promesses ou compromis) mais que les notaires n'osent pas encore publier - anticipent une stabilité du prix au m² des appartements anciens dans les Hauts-de-Seine et la poursuite jusqu'à fin novembre (en signatures) d'une baisse modérée des prix à Paris. Pour les maisons en Grande couronne, les indicateurs avancés sur les avant-contrats, anticipent une légère baisse des prix permettant de gommer la petite hausse intervenue cet été...
Cette approche est confirmée par Michel Mouillart, Professeur d'économie à l'Université de Paris Ouest, dans un entretien avec le journal de l'Agence. "Jusqu'à présent et depuis plus d'un an, l'évolution des prix constatée ressemble plus à la stabilité qu'à la baisse", indique-t-il. "Au-delà des variations saisonnières, aucune tendance ne semble suffisamment puissante pour impulser une dynamique claire et précise aux prix des logements anciens". Selon l'Observatoire Crédit Logement/ CSA qu'il dirige ("en avance de 3 à 4 mois sur l'indice Insee notaires"), les prix des logement anciens baissent de 0,5% au 3e trimestre 2013, suivant en cela leur mouvement saisonnier habituel : en rythme annuel, les prix sont alors en recul de 0,7% par rapport au 3e trimestre 2012. "Mais si on compare les prix de ces douze derniers mois avec ceux de 2012 à la même époque (en annuel glissant), la hausse est de 0,3% sur un an ! Comme l'activité est en train de repartir doucement, la hausse des prix va se consolider progressivement : après des mois d'automne qui enregistrent en général le recul des prix, la remontée devrait se confirmer au printemps 2014", suggère-t-il, tout en modérant l'optimisme : "il ne s'agit encore que d'une sortie de récession. La reprise, la vraie, celle qui fera oublier les années noires de la dépression, ne viendra que plus tard. Lorsque l'économie elle même se sera rétablie"...
D'autant qu'il reste quelques nuages à l'horizon : les tensions sur les taux d'intérêt, qui ont déjà commencé à remonter légèrement. Mais Michel Mouillart se veut rassurant : "la remontée attendue d'ici la fin de l'année devrait pourtant rester modérée : encore 15 ou 20 points de base, pour des taux qui finiront l'année autour de 3,15 %. Et les scénarios tablent sur une stabilisation des taux durant les mois d'hiver", assure-t-il.
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Déblocage de la construction : des ordonnances et la pression sur les bailleurs sociaux
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3/10/2013
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Le "Plan d'investissement pour le logement" annoncé par François Hollande le 21 mars est en marche. Après celle adoptée en juillet juste après la publication le 1er juillet de la loi d'habilitation, visant à lutter efficacement contre les recours malveillants et à réduire les délais de traitement des litiges dans le domaine de l'urbanisme, trois nouvelles ordonnances (il en est prévu 7 au total...) ont été adoptées par le Conseil des ministres du 2 octobre, visant à faciliter la réalisation d'opérations d'aménagement pour construire davantage de logements.
La première vise à lever les difficultés inhérentes à certains projets de densification, dans les zones tendues. En vertu de ses nouvelles dispositions, l'autorité chargée de délivrer l'autorisation d'urbanisme pourra déroger au cas par cas, aux règles du plan local d'urbanisme (PLU) relatives au volume, au gabarit et à la densité des constructions qui s'avèrent parfois inutilement contraignantes, en particulier en ce qui concerne l'obligation de construire des places de stationnement pour les logements dès lors que le projet est situé à proximité des transports collectifs, la transformation de bureaux en logements, et la construction en hauteur (surélévation d'un immeuble de quelques étages, alignement de hauteur sur les constructions mitoyennes).
Il est à noter que sur ce dernier point, malgré les sollicitations initiales, il n'a pas été introduit dans la loi d'habilitation de disposition facilitant le vote d'une surélévation dans les copropriétés, où ce genre de projet, susceptible de leur permettre de dégager des ressources pour leur réhabilitation, notamment énergétique, même s'il est facilité quant aux autorisations d'urbanisme, continuera à être bloqué par le fait qu'il doit recueillir l'unanimité des copropriétaires du dernier étage. Un amendement à la loi "ALUR", qui revient au Sénat le 22 octobre, pourrait remédier à ce manquement...
La deuxième ordonnance adoptée le 2 octobre vise à sécuriser les acquéreurs en cas de défaillance du promoteur, en mettant fin au 1er janvier 2015 à la pratique de la "garantie intrinsèque", c'est à dire délivrée par le promoteur lui-même. A compter de cette date, les promoteurs devront obligatoirement proposer une garantie d'achèvement dite "extrinsèque", c'est à dire délivrée par une société de caution indépendante du promoteur.
La troisième ordonnance crée une procédure intégrée pour le logement, qui vise à permettre de diviser parfois par deux les délais nécessaires à la réalisation de projets de construction de logements qualifiés d'intérêt général, en simplifiant et fusionnant les différentes étapes juridiques des procédures applicables, sans rien concéder, selon le ministère de 'égalité des territoires et du logement, sur leur qualité.
Les ordonnances suivantes, annoncées d'ici le printemps 2014, concernent notamment le lancement d'un portail national de l'urbanisme pour améliorer l'accès aux documents d'urbanisme ou encore le développement de logements intermédiaires par la création d'un statut spécifique.
Par ailleurs, comme elle l'avait annoncé au congrès de l'Union sociale pour l'habitat le 24 septembre à Lille, Cécile Duflot, ministre de l'égalité des territoires et du logement, met la pression sur les acteurs du logement social en vue de les mobiliser pour la réalisation des deux objectifs phares du gouvernement : la construction de 150.000 logements sociaux et la rénovation énergétique de 120.000 logements sociaux par an. Elle a déjà présidé le 3 octobre la première réunion du "comité de mobilisation", composé des représentants des organismes HLM, des collectivités locales (associations des départements, maires, communautés, régions), les partenaires sociaux d'Action logement, la Caisse des dépôts et consignations, la fédération bancaire française, le Trésor et le ministère du budget, France Domaine et les services du ministère.
L'objectif avoué est de "mettre en tension toute la chaîne du logement social" et garantir la pérennité de la mobilisation de tous les acteurs, suite à la signature du pacte entre l'Etat et le mouvement HLM. Ce comité devra suivre en temps réel l'avancement de la production pour garantir que le maximum d'opérations sera financé d'ici la fin de l'année 2013, identifier et le cas échéant résoudre d'éventuels obstacles, et dresser de premières perspectives pour 2014.
Deux autres réunions sont d'ores et déjà prévues d'ici début 2014.
Cécile Duflot a par ailleurs annoncé qu'elle allait très prochainement donner aux préfets de région l'instruction de constituer des comités de suivi régionaux sous leur présidence pour faciliter la mise en œuvre territoriale du pacte HLM.
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Issy-les-Moulineaux, expérimente le premier réseau électrique intelligent en France
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2/10/2013
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Cela s'appelle un "smart grid" : le premier réseau d'énergie intelligent à l'échelle d'un quartier, le projet "IssyGrid", piloté par Bouygues Immobilier, est devenu une réalité. Il s'étend sur plusieurs immeubles de bureaux, une centaine de logements ainsi qu'une partie de l'éclairage public du quartier Seine Ouest, à Issy-les-Moulineaux. L'objectif de ce dispositif est double : permettre à la ville et aux habitants du quartier de réaliser des économies significatives grâce à l'optimisation des consommations et à la mutualisation des ressources entre les bureaux, les logements et les commerces, et contribuer au lissage des pointes de consommation électrique et à l'équilibre général du réseau, tout en réduisant l'empreinte carbone, selon le dossier de presse.
Le réseau pourra être progressivement étendu à d'autres sites de la ville, voire à d'autres réseaux d'énergie du quartier Seine Ouest et du Fort d'Issy. Le système d'information a été conçu pour analyser l'ensemble des ressources de production et les consommations d'énergie du quartier en lien avec le réseau de distribution d'électricité. L'objectif est de conseiller les particuliers et les entreprises pour mieux maîtriser leur consommation et éviter les pics de demande. Le système d'information permettra également l'accès aux données à vocation publique, notamment pour les entreprises innovantes, afin de les aider à inventer les services des villes intelligentes de demain.
Dans ce cadre, 94 logements du quartier Seine Ouest ont été dotés des nouveaux compteurs communicants. Ces compteurs, mis en place par ERDF en juillet 2013, permettent de recueillir en continu des données sur leur consommation globale d'énergie. Des logements bénéficient en plus d'un boîtier de mesure et d'alerte, installé par Bouygues Telecom. Les usagers pourront ainsi voir leur consommation énergétique, équipement par équipement, et les comparer à celles de logements équivalents.
Après l'immeuble test Galeo, siège de Bouygues Immobilier, une tour de bureaux vient à son tour d'être équipée d'un système d'aide au pilotage du bâtiment et peut ainsi contribuer au lissage des crêtes de consommation. Cette tour, réalisée il y a 4 ans, a ainsi été équipée pour devenir un bâtiment "smart grid ready".
Une première expérience a été réalisée le 29 juillet dernier sur le système de climatisation : en pleine vague de chaleur, les bureaux ont été rafraîchis la journée par du froid produit et stocké au cours de la nuit précédente. Cela a permis d'éviter un pic de consommation pendant la journée. Imperceptible pour les collaborateurs, cette première expérience d'effacement pendant 1h30 a permis d'économiser environ 500 kWh, soit l'équivalent de la consommation de quelques centaines de logements.
Ce système de pilotage permettra également de contrôler la vitesse de la charge des batteries de 8 véhicules électriques, en l'adaptant au réseau électrique et au planning de réservation des utilisateurs.
Des lampadaires communicants ont été aussi mis en place par Bouygues Energies & Services dans trois rues du quartier Seine Ouest. Grâce à ces équipements, l'éclairage public pourra être modulé en fonction du trafic routier, de l'heure et des saisons. Ce dispositif permettra à la ville d'Issy-les-Moulineaux de générer des économies substantielles sur un poste qui représente en moyenne 40% de la facture d'électricité d'une collectivité locale.
Enfin, équipé de technologies communicantes (concentrateur, poste asservi), le poste de distribution électrique s'apprête à intégrer une solution de stockage d'électricité à partir de batteries recyclées issues de véhicules électriques. Ce poste a été relié aux panneaux photovoltaïques d'une tour de bureaux. L'énergie renouvelable produite par ces panneaux pourra ainsi être stockée ou réinjectée dans le réseau en fonction des besoins du quartier.
L'intégration progressive des 1.650 logements du quartier Fort d'Issy est prévue. Equipés de capteurs , ils pourront être peu à peu connectés au centre d'analyse du quartier et accueilleront, dès 2014, les compteurs communicants d'ERDF.
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Permis de construire et mises en chantier de logements freinés par les incertitudes fiscales et les élections municipales
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28/9/2013
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La construction de logements ne décolle pas : dans les chiffres à fin août 2013 du Commissariat général au développement durable, relevant conjointement des ministères de l'écologie et du logement, le nombre de logements mis en chantier ne s'est élevé sur les 12 derniers mois qu'à 342.815 unités (contre 346.463 pour l'année 2012, déjà calamiteuse), et dont seulement 302.523 en construction neuve (contre 304.234) et 40.292 en construction sur bâtiments existants (contre 42.229). Malgré un léger redressement dans les trois derniers mois (juin, juillet et août) par rapport aux mêmes mis de 2012 (+3,6%), le cumul sur 12 mois est encore en baisse de 11,1% par rapport au même cumul observé à fin août 2012, et même de 11,5% si on ne prend que la construction neuve. Il est surtout en baisse de 23% par rapport au point haut atteint en 2007 avant la crise (plus de 445.000).
Sur ce total, les logements collectifs représentent 161,399 unités (-10,7% par rapport aux mêmes mois de 2012), les logements individuels groupés (lotissements) 44.346 (-11,4%), les logements individuels purs 118.169 (-9,6%) et les logements en résidence 18.901 (-21,4%).
Les autorisations de construire, après s'être redressées au printemps, chutent lourdement : -25,6% pour la construction neuve sur les 3 mois (juin, juillet et août) par rapport aux mêmes mois de 2012, dont -18% pour les logements collectifs, -8,5% pour les logements individuels groupés, -6,3% pour les logements individuels purs et -22,7% pour les logements en résidence...
Ce coup de frein peut certainement être autant attribué à un ralentissement des demandes de permis par des promoteurs qui ont du mal à écouler leurs stocks (programmes lancés en construction ou seulement en commercialisation, la mise en chantier n'intervenant que si plus de la moitié des logements sont réservés), qu'à une raréfaction du foncier disponible, les maires faisant, de l'avis de nombreux opérateurs, de la rétention, voire même bloquant les permis de construire avant les élections municipales.
Même le secteur HLM se voit freiné dans le lancement de nouvelles opérations. Pourtant avec le maintien de l'effort budgétaire de l'Etat, ajouté aux moyens dégagés par la mutualisation des moyens des organismes HLM en cours et les autres soutiens apportés par Action Logement (qui emprunte 1 milliard par an pour développer la production) et par la Caisse des dépôts (prêts sur fonds d’épargne), le financement n'est plus vraiment un problème, comme le reconnaissaient cette semaine les acteurs du logement social réunis en congrès à Lille. Ils attendent avec impatience la mise en oeuvre sur le terrain de la loi sur le foncier public, qui hormis deux opérations un peu emblématiques (caserne de Reuilly à Paris et un terrain à Caen) n'a pas encore commencé. La publication très rapide du décret d’application a été annoncé par Cécile Duflot et devrait permettre la mise en place d’une organisation opérationnelle par les préfets des régions et villes en zones tendues pour recenser très rapidement les terrains disponibles et les mettre à disposition. La création par la Caisse des dépôts d’un fonds pour porter ce foncier est aussi fermement attendue.
Autre frein : une partie de la production des bailleurs sociaux - celle commandée en VEFA à des promoteurs – est bloquée quand ceux-ci ne vendent pas suffisamment de logements pour lancer l’opération sans pour autant se dessaisir de leurs terrains et les rendre ainsi disponibles.
Du coup, du côté HLM, 2013 devrait finalement s’achever sur 102.000 logements sociaux agréés, soit un petit 5% de plus par rapport à 2012 (98.000 unités)...
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Changement de TVA en 2014 : quel taux appliquer pour un devis signé en 2013 ?
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27/9/2013
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A partir du 1er janvier 2014, pour les travaux dans les logements qui en remplissent les conditions, le taux de la taxe sur la valeur ajoutée intermédiaire passe de 7% à 10%, ou à 5% s'il s'agit de travaux de rénovation énergétique.
La loi prévoit que la hausse du taux s’appliquera aux opérations dont le fait générateur interviendra à compter de cette date, le fait générateur en ce domaine étant l’achèvement des travaux. Ainsi, le taux de 7% s’applique aux travaux achevés avant le 1er janvier 2014, quel que soit le moment où la prestation est facturée et payée. En revanche, le taux de 10% ou de 5% s’appliquera aux travaux achevés après le 1er janvier 2014 même si le devis a été accepté et signé par le client en 2013 en faisant mention d’une TVA à 7 %, et même si les travaux ont commencé en 2013. par contre, les acomptes versés en 2013 restent soumis au taux de 7%...
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Immobilier : les précisions du Budget 2014 sur la hausse des droits de mutation
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27/9/2013
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Comme le prévoyait l'accord conclu entre l'Etat et les départements le 16 juillet dernier, le projet de Budget 2014, présenté le 25 septembre, comprte une disposition permettant aux Conseils généraux des départements d'augmenter, s'ils le souhaitent, leur part des droits de mutation sur les achats immobiliers de 0,7 point de taux, pour le porter de 3,80 à 4,50%. Ainsi, les droits de mutation ou droits d'enregistrement atteindraient sur le prix d'achat d'un bien immobilier un total de 5,79%, contre 5,09% actuellement. Rappelons que les droits de mutation constituent la plus grosse part de ce qu'on appelle les "frais de notaire" à la charge des acquéreurs.
Il s'agit d'une hausse temporaire, qui s'appliquera aux ventes dont les actes authentiques seront signés chez les notaires entre le 1er mars 2014 et le 29 février 2016, pour les biens situés dans les départements qui appliqueront cette hausse.
Si tous les Conseils généraux la votent, cette mesure est susceptible de rapporter au maximum 930 millions d'euros en 2014, 1,17 milliard d'euros en 2015 et 250 millions d'euros en 2016, et compenser le manque à gagner que les départements subissent du fait de la crise immobilière. Elle doit aussi leur permettre de dégager des ressources financières supplémentaires pour distribuer les allocations de solidarité, dont le revenu de solidarité active (RSA) et l'allocation personnalisée d'autonomie (APA).
Par ailleurs, les départements bénéficieront également de l'affectation de 830 millions d'euros de recettes fiscales perçues par l'Etat au titre de la taxe foncière sur les propriétés bâties.
Le besoin d'une telle mesure, aux effets contre-cycliques - ce n'est pas a priori le moment d'alourdir pour les ménages le coût de la mobilité et décourager l'achat de logements neufs alors que la construction et les ventes sont au plus bas -, illustre la caractère précaire du financement des collectivités territoriales et leur dépendance excessive à l'égard d'une ressource assise sur l'activité d'un marché fluctuant. Cette situation a été dénoncée par la Cour des comptes lorsqu'en 2009, année de forte baisse des ventes, ces recettes avaient chuté de 26,9% sur un an ! A noter que les taux pratiqués pour les droits de mutation n'ont jamais baissé les années fastes, les départements étant restés tous bloqués au taux maximum !
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Le projet de budget 2014 : principales mesures intéressant l’immobilier et le logement
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26/9/2013
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Le budget de 2014 a été adopté en Conseil des ministres le 25 septembre et déposé le même jour à l'Assemblée nationale. De nombreuses mesures ont été déjà annoncées, et même de manière très détaillée comme la réforme de l'imposition des plus-values de cessions immobilières autres que de terrains à bâtir, qui au demeurant s'applique depuis le 1er septembre 2013. Pour les cessions de terrains à bâtir, l'incertitude demeurait mais elle est désormais levée : l'abattement pour durée de détention sera supprimé à compter du 1er janvier 2014. Il n'y aura pas non plus pour les terrains à bâtir d'abattement exceptionnel de 25% pour le "choc d'offre", qui est réservé aux immeubles bâtis. Le coût de la mesure est estimé à 260 millions d'euros en 2013, à 475 millions d'euros en 2014 et à 75 millions d'euros à compter de 2015.
Autre mesure annoncée : la TVA à 5% applicable à la construction et à la rénovation de logements sociaux et à tous les travaux de rénovation énergétique des logements et immeubles collectifs. Le coût prévu de la mesure est de 355 millions d'euros en 2014, 315 millions d'euros en 2015 et 475 millions d'euros à compter de 2016.
Le projet de loi de finances prévoit aussi la création d'un régime fiscal pour l'investissement dans les zones tendues du territoire dans la construction de logements "intermédiaires" de la part des "institutionnels" (sociétés d'assurance-vie notamment), afin de libérer des places dans le parc locatif social au bénéfice des ménages modestes ; la construction, dans le cadre de conventions conclues entre des entreprises du secteur et l'Etat, sera soumise, à compter du 1er janvier 2014, au taux réduit de TVA à 10% ; par ailleurs, ces logements pourront être exonérés de taxe foncière (TFPB) pour une durée pouvant aller jusqu'à vingt ans au maximum. Le coût de la mesure pour l'ensemble de la période couverte par la construction de 10.000 logements est estimé à 150 millions d'euros en TVA et 180 millions d'euros de TFPB.
Egalement annoncée le 19 septembre, une réforme du crédit d'impôt en faveur du développement durable (CIDD) et de l'éco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ). Le CIDD sera simplifié par la substitution, aux 10 taux actuellement applicables, de deux taux selon que la dépense est réalisée en action seule ou dans le cadre d'un bouquet de travaux, avec des taux incitatifs de 15% pour les actions seules et de 25 % pour les opérations conduites dans le cadre d'un bouquet de travaux ; mais il faudra au moins deux actions pour en bénéficier, seuls les ménages modestes conservant la possibilité de réaliser plus progressivement des rénovations, en bénéficiant de l'incitation fiscale au titre des actions simples. Par ailleurs, le dispositif sera recentré sur deux composantes : l'isolation thermique de l'habitat et les équipements de production d'énergie qui utilisent une source d'énergie renouvelable qui ne bénéficieraient pas déjà de soutien public. En seront donc exclus le photovoltaïque, les appareils de régulation de chauffage ainsi que les équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales. Enfin, les dépenses réalisées par des propriétaires bailleurs, déjà déductibles de leurs revenus fonciers, ce qui encourage leur réalisation, ne seront plus éligibles à l'avantage fiscal.
L'Eco-PTZ, prolongé jusqu'au 31 décembre 2015 en cohérence avec la durée d'application du CIDD, sera réservé à compter du 1er juillet 2014, au titre de l' "éco-conditionnalité", à la réalisation des travaux par des entreprises satisfaisant des critères de qualification (le label "Reconnu Grenelle Environnement" ou RGE). Pour les Eco-PTZ collectifs accordés à des syndicats de copropriétaires, toujours en attente de leur décret d'application, la durée maximale de réalisation des travaux est portée de deux à trois ans. La mesure est globalement équilibrée au plan budgétaire.
Au total, le budget de l'Etat pour la mission "Egalité des territoires, logement et ville" pèsera 7,8 milliards (contre 7,7 en 2013 à périmètre constant) sur un total d'environ 40 milliards si on inclut la part de la Caisse d'allocations familiales dans les aides au logement, les budgets de l'ANAH, de l'ANRU, Action Logement, etc. Il fait partie des budgets épargnés par les coupes budgétaires (9 milliards d'économies par rapport à l'évolution normale des dépenses de l'Etat) imposées ailleurs. la décrue des effectifs continue néanmoins avec une suppression de 697 postes (666 en 2013).
A noter que les paramètres représentatifs de la dépense de logement dans les barèmes des aides personnelles au logement seront maintenus à leur niveau de 2013 (en clair : les allocations seront désindexées), ce qui induit quand même mécaniquement une augmentation des crédits de 173 millions d'euros par rapport à la loi de finances initiale pour 2013, les portant à près de 5 milliards d'euros, mais permet néanmoins une économie, dès 2014, de 94 millions pour l'État et de 37 millions pour la branche famille de la sécurité sociale. En outre, la possibilité introduite, dans le calcul de l'APL, de prendre en compte un montant forfaitaire des charges spécifique pour les logements locatifs ayant bénéficié des ressources apportées par le fonds national de développement d'une offre de logements locatifs très sociaux donne un petit coup de pousse aux occupants de ces logements.
Enfin, 110 millions d'euros de crédits supplémentaires, annoncés en janvier 2013 à l'issue de la Conférence nationale contre la pauvreté, seront consolidés afin de créer 4.500 places nouvelles d'hébergement d'urgence et 5.000 places nouvelles de logement adapté.
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