SUIVRE
Décryptages - l'actualité de la semaine |
|
Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
|
Le Chantier Copropriété du Plan batiment Grenelle sans syndics ?
|
29/9/2010
|
Créé il y a plus d'un an pour identifier les actions spécifiques à mener afin de mobiliser le secteur de la copropriété - près de 8 millions de logements sur 31 que compte la France - dans la réalisation des objectifs du Grenelle de l'environnement pour le bâtiment existant, le "Chantier copropriété" se retrouve à nouveau privé d'un de ses deux "copilotes".
Constituant l'un des multiples groupes de travail du "Plan bâtiment Grenelle" présidé par l'ancien président de l'ANAH, Philippe Pelletier, il devait être par principe "copiloté" par un représentant des syndics de copropriété et un représentant des organisations de copropriétaires. Si pour ces derniers la désignation de Bruno Dhont, directeur de l'ARC (Association des Responsables de Copropriété), n'a jamais fait problème, cela n'a pas été le cas de celui des professionnels de la copropriété : Jérôme Dauchez, administrateur de biens, vice-président de l'UNIS (Union des Syndicats de l'Immobilier), désigné en remplacement d'Henry Buzy-Cazaux, alors délégué général de la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier), démissionnaire avant de devoir quitter cette organisation, vient de démissionner à son tour, l'UNIS qu'il représentait à son poste de "copilote" ne souhaitant plus assumer ce "copilotage".
Officiellement les trois grandes fédérations de syndics de copropriété (FNAIM, UNIS et SNPI) restent membres du "Chantier" ; aux côtés des associations de consommateurs (ARC, CLCV, UFC-Que choisir), de multiples organisations professionnelles du bâtiment, de l'architecture et de l'ingénierie (FFB, CAPEB, Fédération des SCOOP HLM, COPREC, CICF, UNSFA, Compagnie des architectes de copropriété, etc.), de sociétés comme Foncia, d'agences publiques et d'organismes comme l'ANAH, l'ADEME, les PACT, l'association Qualitel, et même les ministères concernés, elles ont contribué activement à plusieurs avancées :
- l'inflexion de la loi Grenelle II en appuyant l'introduction de la notion de travaux d'intérêt collectif sur des parties privatives, en faisant passer l'obligation de réalisation d'un "audit énergétique" dans les copropriétés de plus de 50 lots dotées d'un chauffage collectif au lieu d'un simple "diagnostic de performance énergétique" (DPE) collectif,
- la préparation d'une campagne nationale "Un Eco-bilan pour tous", avec la mise au point d'un protocole sur le point d'être signé entre la quasi-totalité des membres du "Chantier", la FNAIM l'ayant même quelque peu anticipée en lançant sa campagne "100.000 logements éco-rénovés en 2012"...
- la mise au point et l'expérimentation d'une méthodologie novatrice et spécifiquement adaptée aux copropriétés pour les "audits énergétiques", dite "Audit 360", grâce à une implication importante de la COPREC et des PACT.
De multiples réflexions ont été ou sont également menées sur les contenus à donner à l'audit, au DPE collectif et aux contrats de performance énergétiques prescrits ou suggérés par par la loi Grenelle II en vue de leur mise en application règlementaire, sur l'adaptation nécessaire de l'Eco-prêt à taux zéro - actuellement en panne - dans la copropriété, sur la nécessité de créer un obligation dans toutes les copropriétés de mettre en place des plans pluriannuels de travaux et de constituer des "fonds travaux" pour les financer sur le long terme.
Par contre, les organisations de syndics n'ont pas participé avec les autres membres à l'organisation du colloque européen sur la "La copropriété et le développement durable en Europe" les 1er et 2 juillet derniers à Paris par l'association "Planète copropriété", issue du "Chantier"...
Aujourd'hui, la défection de l'UNIS est à rapprocher de l'intense lobbying engagé par les trois organisations contre un projet de loi, préparé par le gouvernement suite à l'affaire "Urbania" et soutenu par les associations de copropriétaires, encadrant plus sévèrement les syndics, leur imposant des comptes bancaires séparés par copropriété, et créant des commissions régionales de déontologie et de discipline...
Philippe Pelletier va donc devoir trouver un nouveau co-pilote côté syndics, ce qui dans le climat actuel ne va pas être simple... Une réunion plénière du "Chantier", devant examiner le rapport d'étape des "copilotes", s'est tenue le 28 septembre dans des conditions rocambolesques, en l'absence de nombreux membres, les syndics mais aussi les institutions publiques, les ministères concernés etc...
|
|
L'ANAH s'éloigne encore un peu plus de ses missions d'origine
|
24/9/2010
|
Le conseil d'administration de l'Agence nationale de l'habitat, présidé désormais par le sénateur Dominique Braye, a adopté le 22 septembre un nouveau régime des aides qui traduit une réorientation profonde des missions et des modalités d'intervention de l'ANAH. La réforme a été préparée par un groupe de travail avec les administrateurs (élus, représentants de l'Etat, d'Action logement, opérateurs, associations de propriétaires et de locataires) sur feuille de route du gouvernement, telle que formulée par le secrétaire d'Etat au logement et à l'urbanisme, Benoist Apparu, le 30 avril dernier.
Elle recentre les interventions de l'Agence sur les enjeux sociaux du parc
privé : la persistance de logements dégradés qui servent de parc social de fait en zone tendue pour les ménages les plus en difficulté, les situations de mal logement que vivent certains propriétaires occupants modestes. L'ANAH rappelle qu'un million de locataires pauvres vivent aujourd'hui dans le parc privé, soit autant que dans le parc public. Et les propriétaires occupants pauvres sont tout aussi nombreux !
Les aides de l'ANAH sont réorientées en conséquence vers trois axes : une priorité donnée à la lutte contre l'habitat indigne et très dégradé, un rééquilibrage en faveur des propriétaires occupants les plus modestes avec une intervention forte sur la lutte contre la précarité énergétique, et une prise en compte des besoins d'adaptation liés à la perte d'autonomie, enfin un ciblage de l'aide aux propriétaires bailleurs sur les logements présentant un niveau significatif de dégradation, l'aide fiscale étant privilégiée pour les autres travaux.
Sur les trois millions de propriétaires privés éligibles aux aides de l'ANAH, elle cible donc avant tout ceux gagnant moins de 30 % du plafond de ressources HLM de 19.016 euros par an pour une personne seule (21.872 euros à Paris). Pour lutter contre l'habitat indigne, ses subventions seront plus importantes, jusqu'à 50 % d'un montant de travaux plafonné à 50.000 euros. Et, désormais, les subventions aux propriétaires bailleurs seront conditionnées au conventionnement du loyer, qui devra respecter des plafonds fixés par les collectivités territoriales, probablement inspirés des régimes Borloo et Scellier, et par les études de l'observatoire Clameur sur les loyers.
L'objectif est par ailleurs de simplifier le régime existant : la définition du zonage pour les aides aux propriétaires bailleurs est supprimée au niveau national, les modalités de financement sont unifiées. Enfin, l'accès au logement des salariés devrait être facilité : un dispositif financier incitatif est mis en place pour encourager les propriétaires bailleurs, bénéficiaires des aides de l'ANAH, à louer à des ménages présentés par les organismes collecteurs du 1% logement.
L'agence affirme ainsi sa volonté de sortir définitivement de la logique de "guichet" : l'aide sera désormais attribuée systématiquement sur la base d'un diagnostic de l'état du logement pour les propriétaires bailleurs ou une d'évaluation des besoins pour les propriétaires occupants. Il s'agira de mieux combiner les aides de l'Agence avec l'ensemble aides existantes, ce qui donnera à l'Agence un positionnement d' "ensemblier". Elle se rapproche en cela des Pact Arim.
Les objectifs du Grenelle de l'environnement ne sont pas laissés de côté : une éco-conditionnalité est introduite dans l'aide aux propriétaires bailleurs et, l'attribution de fonds du grand emprunt permettra d'aider les propriétaires occupants les plus modestes à réaliser des travaux d'amélioration thermique de leur logement.
Les nouvelles orientations entreront en vigueur au premier janvier 2011 pour tous les dossiers déposés à compter de cette date et auront un impact sur les programmes locaux soutenus par l'Agence.
|
|
|
Copropriétés : ont-elles ou non intérêt à rester aux tarifs réglementés de gaz et électricité ?
|
24/9/2010
|
C'est, de manière subliminale, la question que se pose l'ARC (Association des responsables de copropriété) en lançant une enquête destinée à connaître la situation aujourd'hui dans les immeubles. Les syndics sont sollicités par les fournisseurs "alternatifs" (Direct-energy, Altergaz, Poweo mais aussi EDF et GDF-Suez, l'un pour le gaz et l'autre pour l'électricité...), qui proposent des tarifs non règlementés, toujours plus favorables dans un premier temps que les tarifs règlementés des fournisseurs "historiques".
Une faible minorité de syndics ont jusqu'ici signé des nouveaux contrats, sans toujours l'accord des assemblées générales, et plus ou moins bien négociés selon l'ARC.
L'enquête vise à inciter les copropriétaires, et notamment les adhérents de l'association de consommateurs, à savoir déjà ce qu'il en est dans leur copropriété, si elle a déjà quitté les "tarifs réglementés" (électricité et gaz),
avec qui elle a traité (l'ARC signale que le syndic peut avoir signé un contrat "alternatif" avec le même fournisseur, par exemple exemple EDF pour l'électricité), et s'il y a lieu quels sont les avantages des tarifs obtenus par rapport aux tarifs réglementés.
Le problème pour les syndicats de copropriétaires, comme pour tous les consommateurs, est la difficulté, s'ils mettent fin à leur contrat aux tarifs réglementés pour un contrat alternatif au départ plus intéressant, de revenir à ces tarifs s'il s'avère que leurs conditions tarifaires s'avèrent avec le temps moins favorable ; de nombreux téméraires s'en sont mordus les doigts, voyant leurs tarifs bondir à la première révision ! Certes, deux propositions de loi ont été votées, créant un "droit de repentir" (la loi du 21 janvier 2008 relative aux tarifs réglementés d'électricité et de gaz naturel qui avait mis une date limite au 1er juillet 2010 pour la demande de retour aux tarifs réglementés, et la loi du 7 juin 2010 autorisant les petits consommateurs domestiques et non domestiques d'électricité et de gaz naturel à accéder ou à retourner au tarif réglementé, qui a supprimé cette date limite), mais la ma mise en oeuvre pratique de ce retour n'est pas forcément simple...
Par contre, en restant aux tarifs règlementés, les copropriétés ne perdent-elles pas une chance de bénéficier de meilleurs conditions de fourniture ? D'autant que si elles se trouvent confrontées à des révisions abusives passée la première période de fixation du tarif, elles pourront de plus en plus faire jouer la concurrence entre fournisseurs "alternatifs" !
Cruel dilemme pour les syndics et conseils syndicaux, qui peuvent craindre d'entraîner les copropriétaires à l'aventure, mais risquer aussi de passer à côté de possibilités réelles de réduction des charges, dans des proportions non négligeables ! Avec dans tous les cas une règle de prudence à respecter : informer largement les copropriétaires des termes des choix proposés et les faire valider par l'assemblée générale !
|
|
|
Revalorisation des loyers loi de 1948 au 1er juillet
|
23/9/2010
|
Publié toujours avec retard, le décret de revalorisation annuelle des baux soumis à la loi du 1 septembre 1948 fixe cette année pour la première fois le taux d'augmentation maximum de manière uniforme à 2% pour les locaux classés en catégorie III A, III B, II B, II C et II A, lorsque ces dernier restent soumis à la loi de 1948, qu'ils soient situés à l'intérieur ou à l'extérieur de l'agglomération parisienne. Ce taux est applicable jusqu'à atteindre la valeur locative fixée également par le décret (Voir détail dans notre section des indices et chiffres-clés). Le gouvernement semble désormais renoncer à réduire l'écart - toujours important - entre les loyers de loi de 1948 et les autres loyers. En juillet 2009 encore, le taux d'augmentation était de 4% !
Pour les loyers forfaitaires, le taux de majoration est également de 2 %, contre 3% en 2009.
Enfin, comme les années précédentes, les loyers de la catégorie IV ne subissent aucune majoration.
|
|
|
Sondages en série sur la vie dans les immeubles collectifs
|
22/9/2010
|
Pour la 5ème année, le Groupe Loiselet & Daigremont a présenté le 21 septembre les résultats de "l'Observatoire nationale du bien-être dans les immeubles", réalisé par Ipsos Observer (1) ; cette fois Benoist Apparu, secrétaire d'Etat chargé du logement a appuyé le point presse de sa présence. La livraison 2010 fait apparaître toujours une très forte majorité de résidants se sentant bien dans leur immeuble (84%), et plutôt
plus dans les immeubles placés sous le régime de la copropriété, mais une baisse de la part de ceux qui s'y sentent "tout à fait bien" (de 57 à 48%). Ils sont plutôt âgés de 50 à 64 ans (57%), propriétaires ou accédant à la propriété (68%), avec un revenu mensuel net du foyer de 2300 euros et plus (56%).
Les principales raisons de ce bien-être, relève le groupe Loiselet & Daigremont, restent essentiellement liées à la tranquillité et au calme (63%). La principale source de mal-être reste le voisin. 43% des personnes interrogées souffrent en effet du bruit et du comportement désinvolte de leur voisinage. Si les propriétaires semblent se sentir mieux dans leur logement que les locataires (94% contre82%), ces derniers ne semblent pourtant pas spécialement aspirer à devenir propriétaires à tout prix. Le désir de mobilité est de manière générale assez faible. Très peu ont l'intention de déménager dans les 12 prochains mois (moins de 30 %).
Toutefois, tous sont concernés par l'entretien et la gestion de l'immeuble (71%) et par la disponibilité des équipements et des services de l'immeuble (55%). Peu se plaignent spontanément de la gestion de leur immeuble, fait remarquer avec satisfaction le groupe Loiselet & Daigremont, qui gère un grand parc immobilier locatif et en corpopriété : 27% de ceux qui ne se sentent pas bien, c'est à dire moins de 16% de la population totale...
Quelques jours auparavant était publié un sondage (2) TNS Sofres pour Nexity (promoteur mais aussi grand groupe d'administration de biens) ; la première partie est un "baromètre de la vie des copropriétés", et de l'appréciation de leur fonctionnement et de leur gestion. Il révèle une entente très largement cordiale (63%) et même amicale (32%) des copropriétaires avec leurs voisins et bonnes ou très bonnes avec les autres copropriétaires (95%), allant même jusqu'à s'inviter les uns chez les autres (29% !), les interactions négatives étant très minoritaires (16%) ; il révèle aussi des interactions très fréquentes concernant les affaires de la copropriété, notamment avec les voisins...
Parmi les préoccupations relatives à la gestion, l'entretien courant de l'immeuble vient en n°1 (42%), juste avant le montant des charges (36%), la rénovation de l'immeuble (ravalement, toiture, ascenseur - 32%), la sécurité (25%) et les nuisances de voisinage (18%) ; la vie de l'immeuble, l'hygiène, les assemblées générales viennent loin derrière.
Le sentiment très majoritaire est la satisfaction quant au fonctionnement de la copropriété (85%) et à la qualité de l'immeuble (77 à 84% suivant les aspects) ; satisfaction aussi quant à l'information (84%).
La seconde partie est un "indicateur de confiance dans les syndics de copropriété". Il révèle un taux de confiance élevé dans les syndics (72%), mais aussi l'opinion largement partagée que les honoraires sont trop élevés (47% - part supérieure à ceux qui les trouvent "raisonnables", soit 44%) ; plus d'un copropriétaire sur 10 exprime le souhait de changer de syndic.
On y apprend qu'1 copropriétaire sur 4 préfèrerait un syndic bénévole (alors qu'1 sur 10 seulement est géré par un non-professionnel) ; près de 70% ont l'impression d'être gérés par une grosse société d'administration de bien. Les attentes concernent en premier lieu la gestion courante et l'entretien (50%), et la réduction des charges (49%), devant la rénovation (33%), la gestion des charges et des impayés (32%), et la gestion de la sécurité (24%).
51% ont une bonne image des syndics (seuls 13% ont une "très mauvaise" image), et ce taux de bonne image monte à 71% pour son propre syndic, qui donne satisfaction pour 75% des sondés, et est jugé "utile" à 81%. Les points forts sont la gestion de la santé et de l'hygiène (85%), l'organisation des assemblées générales (79%), la gestion de l'entretien général et celle de la sécurité (79 et 78%), ainsi que celle de la rénovation (gros travaux - 78%) ; le traitement des demandes, la gestion du voisinage (comportements incivils, bruit, etc.), la qualité des informations sur la vie de l'immeuble, et la gestion des charges et des impayés satisfont encore une large majorité (72 à 68%) ; pêche par contre le travail effectué pour diminuer les charges (47% de satisfaits). 72% estiment que leur syndic agit dans l'intérêt des copropriétaires, 71% qu'il est à l'écoute, 60% qu'il sait gérer les conflits...
A noter que 64% estiment tout de même qu'il ne pense qu'à gagner de l'argent...
(1) étude réalisée dans le cadre de Capibus, l'enquête multi-clients d'Ipsos menée toutes les semaines en face à face à domicile avec interviews assistées par ordinateur ; ont été interrogés 721 individus, âgés de 20 ans et plus, résidants dans des appartements, issus d'un échantillon national représentatif de 2000 individus âgés de 15 ans et plus, résidant en France Métropolitaine (sélection selon la méthode des quotas) - informations recueillies du 25 au 28 juin et du 2 mai au 6 juillet 2010
(2) TNS Sofres - 15 septembre 2010 : "Baromètre du vivre ensemble en copropriété" - réalisé à partir d'une enquête menée du 9 au 13 juillet auprès d'un échantillon national de 451 personnes propriétaires d'appartements au titre de leur résidence principale, issus du panel postal Métascope
|
|
|
Secrétaire d’Etat recherche studette, prix à débattre
|
21/9/2010
|
C'est sous ce titre que le quotidien Libération a relaté le déplacement impromptu que le secrétaire d'Etat au logement, Benoist Apparu, a effectuée en compagnie de Tonino Sérafini, le journaliste spécialisé du journal dans les questions de logement, se passant pour un locataire à la recherche d'une petite surface, histoire de se rendre compte sur le terrain de ce phénomène de logements minuscules - le plus souvent d'anciennes "chambres de bonne" - loués à prix d'or.
Rendez-vous avait été pris avec le propriétaire d'un 12 m2 près de la place des Ternes à Paris, "studette meublée au 6e ascenseur. Coin cuisine douche/W.-C.", selon l'annonce sur le site Pap.fr. Prix demandé : "670 euros par mois + 40 euros de charges". A la question "combien gagnez-vous ?", le secrétaire d'Etat répond "1.800 euros". "Il faudrait un revenu trois fois supérieur au loyer et charges, mais «ça peut passer s'il y a un garant", précise le propriétaire...Ce dernier trouve la demande "molle" en cette rentrée. "On dirait que les étudiants ont disparu", se plaint-il toujours selon Libération. A la sortie, le ministre dit qu'il a "le sentiment d'un abus"... Il demande aux professionnels de l'immobilier de mettre un terme aux "loyers démesurés" des petits logements proposés aux étudiants dans certaines grandes villes, notamment à Paris. Sans "réponses convaincantes" d'ici six mois, il menace d'en passer par la "réglementation".
"Je donne six mois aux professionnels de l'immobilier et aux syndicats de bailleurs pour me faire des propositions concrètes", afin de mettre fin aux "loyers démesurés", rapporte Libération.
"Si je n'ai pas de réponses convaincantes, j'envisagerai l'arme de la réglementation. Le gouvernement prendra ses responsabilités", ajoute le secrétaire d'Etat au Logement. "Sur le principe je ne suis pas opposé à un plafonnement du mètre carré, à un maximum que l'on ne peut pas dépasser", affirme-t-il.
Libération a publié une grande enquête sur les loyers des studettes et autres "chambres de bonne", proposées aux étudiants à Paris. Le journal cite notamment une studette de 14m² louée 700 euros mensuels, une chambre de 10m² avec W.C sur le palier à 580 euros, ou encore 9m² à 690 euros au 7e étage sans ascenseur. Le journal a ainsi recensé 142 offres de location de ce type à Paris sur le site de Pap.fr et 336 sur SeLoger.com...
Pour Thierry Saniez, délégué général de l'association de consommateurs CLCV interrogé par l'Expansion, cette idée de plafonnement des prix du m² à la location est "intéressante", mais ce "n'est pas la formule miracle". "Le fonds du problème est qu'il y a un déficit de logements économiquement accessibles dans certaines zones tendues", souligne-t-il.
"Cette pénurie de logement favorise les abus du côté des propriétaires, poursuit Thierry Saniez. Il faut donc augmenter les aides à la pierre, donc à la construction de logements neufs, et imposer un quota minimum de logements sociaux pour tout nouveau programme de construction."
Les propriétaires voient quant à eux d'un mauvais oeil cette menace de réglementation. "Plafonner les loyers est une méthode imbécile qui ne sert à rien", répond Jean Perrin, président de l'UNPI (Union nationale des propriétaires), à l'Expansion. "Cela fait cinquante ans que l'Etat tente de réguler, en vain, le marché immobilier. Le vrai problème est la pénurie de logements, notamment de micro-logements, parce que le gouvernement a interdit la location de logements de moins de 9m² habitables" ! On ne le suivra pas forcément sur cette voie...
Le plafonnement des prix des loyers au m² se heurte à un autre écueil, que reconnaît Benoist Apparu : "en voulant trop codifier, on risque d'engendrer d'autres dérives, comme la location au noir", indiquait-il à Libération. "Le marché locatif au noir existe déjà", ironise Jean Perrin cité par l'Expansion, ajoutant à raison qu'il "faut du courage politique pour s'attaquer aux marchands de sommeil" !
|
|
|
Vers un retour des prêts relais ?
|
20/9/2010
|
C'est ce que laisserait penser une enquête du quotidien Les Echos, selon laquelle les banques, ragaillardies par l'embellie du marché immobilier, proposent à nouveau des crédits relais, et à des conditions plus attractives que l'an passé. Selon le courtier Cafpi, ce sont même les emprunteurs qui manquent, "tellement échaudés qu'ils préfèrent attendre la revente de leur bien plutôt que de s'engager sur un crédit relais", d'après Bruno Rouleau, son responsable grands comptes. De fait, le volume de production est assez faible : par exemple 6% seulement de la "production" de crédits chez LCL, selon le responsable marketing crédit de la banque. Selon un autre courtier cité, Meilleurtaux.com, "dans la plupart des établissements, les quotités d'emprunt (le montant réellement prêté) ont été relevées et oscillent entre 70 et 80 % de la valeur du bien à vendre, déduction faite du crédit en cours, contre de 50 à 60 % durant la crise"...
|
|
|
Un marchand de sommeil condamné à 8 mois de prison
|
20/9/2010
|
Le tribunal correctionnel de Paris a condamné un marchand de sommeil parisien à huit mois de prison fermes et 4.000 euros d'amende pour avoir loué plusieurs pièces insalubres pendant plus de deux ans à quatre familles. L'homme aurait soumis "des personnes vulnérables (...) à des conditions d'hébergement indignes", ainsi qu'à une sur-occupation.
Selon le jugement, l'installation électrique des lieux était dangereuse avec des fils pendants et dénudés et les peintures comportaient du plomb.
De plus, un arrêté d'insalubrité avait été pris en juin 2006 et n'était pas respecté.
|
|
|
Le PTZ+ déjà critiqué dans ses barèmes
|
20/9/2010
|
Annoncé tambour battant et défini avec force détails, le nouveau prêt à taux zéro (ou PTZ+) aurait-il été mal calculé ? Les promoteurs pointent du doigt des remboursements mensuels trop lourds dans le cas d'acheteurs de classe moyenne, qui se retrouvent exclus de l'aide.
Selon le quotidien Les Echos, les discussions ont repris entre le secrétariat au Logement et les professionnels de l'immobilier pour le modifier éventuellement d'ici à fin septembre. Sous l'égide de la Fédération des promoteurs-constructeurs, professionnels de l'immobilier et banquiers se sont concertés dès le 14 septembre au soir. Trois banques doivent effectuer d'ici à une semaine une centaine de simulations de transaction pour dresser la typologie des clientèles et des zones géographiques pénalisées par les modalités actuelles de remboursement du PTZ+. Le résultat sera analysé avec le secrétariat d'Etat au Logement, pour remanier le projet gouvernemental si les craintes actuelles se confirment.
Ces derniers ont découvert l'actuelle mouture du PTZ+ trois jours avant la prise de parole du président de la République le 14 septembre. Ils ont pointé du doigt immédiatement des problèmes sur les modalités de remboursement de cette aide. "Le différé de remboursement ne va pas, il est nettement moins favorable que l'actuel PTZ pour les logements supérieurs à deux pièces dans les zones les plus tendues, surtout l'Ile-de-France", constate Guy Nafilyan, dirigeant de Kaufman & Broad, dans Les Echos. Les logements familiaux seraient donc pénalisés. En cause : la fraction du PTZ+ bénéficiant d'un différé de remboursement. Elle serait trop faible, avec seulement 45% du capital prêté dans le meilleur des cas. Un différé qui tombe vite à 15% du prêt, puis 0%. Tout dépend des revenus du ménage emprunteur. C'est pourquoi, "pour un ménage gagnant plus de deux SMIC, le PTZ+ dans ses modalités actuelles ne présente a priori pas d'intérêt", estime Alain Dinin, le patron de Nexity. "En dessous de ce seuil de revenus, pour un ménage achetant dans le neuf le PTZ+ améliore de 10% sa capacité de financement" ; "en l'état, le PTZ+ ne va intéresser qu'une seule typologie de clientèle : les revenus modestes achetant dans le neuf", résume Alain Dinin.
Les Echos remarquent aussi que cette nouvelle aide, par ailleurs très appréciée pour sa prise en compte de critères comme la zone géographique et la composition familiale, suscite d'autres critiques en aidant moins, dans l'ancien, les logements de catégorie énergétique plus basse que D. "L'intention est louable, mais une rénovation thermique avant la vente permet de vendre plus cher, en payant alors davantage de droits de mutation, et un investisseur ne faisant pas les travaux lui-même les paie dans le prix d'achat sans pouvoir les déduire de ses revenus fonciers", remarque le président de l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), Jean Perrin, cité par le quotidien. Pour lui, "le PTZ+ n'est pas la meilleure façon de vendre du vert"...
|
|
|
Locataires : la vérification de l'application du non-cumul d'un cautionnement et d'une assurance loyers impayés s'avère difficile
|
20/9/2010
|
La loi "Boutin" de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, afin d'appliquer au moins partiellement la promesse électorale du président de la République de supprimer le recours par les bailleurs aux cautions personnelles pour la sécurisation du paiement de leurs loyers, pratique considérée à juste titre comme discriminatoire entre ceux qui peuvent produire une caution familiale et ceux qui ne le peuvent pas, a interdit désormais aux propriétaires qui ont souscrit une assurance les garantissant des risques locatifs d'exiger en plus un cautionnement, auprès de leurs locataires, sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti.
Aussi étrange que cela paraisse au premier abord, cette pratique était quasi généralisée, en fait à la demande des assureurs qui souhaitaient ainsi réduire leur exposition au risque. En réalité, il s'agissait aussi indirectement par cette interdiction de pousser la "GRL" (Garantie des risques locatifs) créée par le gouvernement et Action logement, et qui par principe ne demandait pas de caution personnelle...
La question se pose de savoir si cette mesure, favorable aux locataires, est respectée par les bailleurs ou s'ils ne continuent pas à vouloir cumuler les deux et donc à rejeter les candidatures de ceux qui ne peuvent apporter une caution, les locataires n'ayant pas les moyens de vérifier si le propriétaire a contracté ou non une assurance particulière.
Certes, il y a peu d'intérêt pour les propriétaires à faire comme si de rien n'était : même si la loi ne le mentionne pas explicitement, l'interdiction étant édictée dans un texte dit "d'ordre public", le cautionnement sollicité à tort par le bailleur est nul, et ne peut être mis en jeu en cas d'impayé. Ce point vient a été confirmé à deux reprises par des réponses ministérielles (1).
Encore faut-il que la caution le sache et soulève cette nullité, ce qui ne va pas de soi. Il faut aussi que les propriétaires, notamment ceux qui gèrent eux-mêmes leurs biens soient au courant et ne pratiquent pas le cumul par simple ignorance !
(1) Rép. min. n°12226, JO Sénat 6 mai 2010 et Rép. min. n°80848, JOAN 17 août 2010
|
|
|
universimmo.com
|
|
|
