|
|
SUIVRE
Décryptages - l'actualité de la semaine |
|
Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
|
Fin annoncée des 'loyers 1948'
|
28/1/2003
|
"Le gouvernement souhaite que les logements soumis à la loi de 1948 puissent rejoindre le droit commun. La concertation est en cours et le dispositif de sortie devrait figurer dans une loi habitat" qui sera présentée fin juin au conseil des ministres, a expliqué le ministre ce mardi lors de la clôture du congrès de l'ANIL (Agence nationale d'information sur le logement, instance fédérant les ADIL, associations départementales).
Gilles de Robien invite les ADIL à assurer un "service après-vente" de cette mesure dans le cadre de sa mise en œuvre afin « d’éclairer juridiquement les nécessaires discussions entre les bailleurs et les locataires »…
La loi du 1er septembre 1948, votée pour contrer la flambée des loyers de l'après-guerre, impose des loyers modiques, fixés par décret, ainsi qu'un droit pour le locataire et sa famille de rester dans les lieux, sous conditions (voir notre article). Ce régime concerne moins de 300.000 logements, souvent vétustes et à loyers parfois très bas.
En octobre dernier, Gilles de Robien avait promis que le retour au droit commun "devra se faire de façon progressive, et il ne pourra pas concerner les personnes âgées, ni les revenus très modestes".
Côté propriétaires, l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) suggère un retour des logements encore soumis à la loi de 1948 au régime classique par un bail de 8 ans avec étalement de la hausse de loyer, comme cela a déjà été le cas pour certaines catégories à partir de 1986.
Le ministre a aussi annoncé que le gouvernement envisageait de mettre en place un dispositif de "location-accession" pour favoriser l'accession à la propriété, sans autres détails. Rappelons qu’il existe déjà un dispositif, institué par une loi du 12 juillet 1984 restée totalement confidentielle…
Il a enfin indiqué son intention de réduire le nombre des instances intervenant dans la lutte contre l’exclusion par le logement, de mieux coordonner leur action et surtout d’éviter que « les personnes les plus démunies ne se trouvent ballottées d'une instance à l'autre et dans l'incapacité de profiter des procédures instituées en leur faveur ».
|
|
Les convictions religieuses du preneur ne créent aucune obligation au bailleur
|
27/1/2003
|
Les pratiques dictées par les convictions religieuses des locataires n'entrent pas, sauf convention expresse, dans le champ contractuel du bail et ne font naître à la charge du bailleur aucune obligation spécifique : ainsi en a décidé la Cour de cassation dans un arrêt de la l3ème chambre civile en date du 18 décembre 2002 ; la Haute cour a considéré que la Cour d'appel qui en avait décidé autrement a violé l'article 1134 du Code civil, les articles 9-1 et 9-2 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et l'article 6 a et c de la loi du 6 juillet 1989...
L'affaire était la suivante : une société propriétaire d'une résidence avec trois bâtiments composés d'appartements donnés à bail avait, après avoir avisé les locataires, installé une clôture fermant une entrée jusqu'alors restée libre par un système électrique, avec ouverture par digicode le jour et fermeture totale la nuit, l'accès aux immeubles étant limité à l'autre entrée comportant déjà une ouverture par digicode ou carte magnétique. Les preneurs ayant fait connaître au bailleur que pour des motifs religieux, ils ne pouvaient utiliser pendant le sabbat et les fêtes religieuses ces systèmes de fermeture, l'ont assigné aux fins de le faire condamner à poser une serrure mécanique à l'entrée de la résidence et à leur remettre les clés pour y accéder ainsi qu'au sas de leur immeuble, équipé lui aussi d'un digicode, avec une serrure mécanique inutilisée. L'arrêt de la Cour d'appel attaqué, pris en réréfé, avait retenu qu'au regard de la liberté de culte garantie par la constitution et des textes supranationaux, le fait pour le bailleur de refuser l'installation, au moins pour l'un des accès à la résidence, d'une serrure mécanique en plus du système électrique et de remettre les clés aux résidents qui en font la demande, leur causait un trouble manifestement illicite et que les conventions devant être exécutées de bonne foi, la pose d'une serrure supplémentaire et la confection de clés n'altérait pas l'équilibre du contrat...
Dont acte...
|
|
|
L'enquête logement 2002 de l'INSEE est arrivée
|
24/1/2003
|
L’enquête Logement 2002 s’est déroulée de décembre 2001 à février 2002, sur un échantillon de 45 000 logements. Elle fait suite à une série d’enquêtes analogues réalisées tous les 4 ou 5 ans, et dont la première a eu lieu en 1955. Elle met en évidence quelques grandes évolutions :
- la proportion de logements vacants est la plus faible depuis trente ans, et leur nombre a même baissé en valeur absolue depuis 1996, principalement en zone rurale ; c'est un parc majoritairement composé d'appartements anciens et vétustes, ne trouvant plus preneur...
- la croissance du parc des résidences principales ralentit : + 250 000 par an depuis 1996 alors qu’entre 1992 et 1996, elle était de 290 000. Depuis 1996, il y a une nette reprise sur le parc des résidences secondaires et logements occasionnels... La construction de nouveaux logements est stable à 310.000 logements, dont plus de 90% de résidences principales ;
- les acquéreurs de logements neufs sont à 54% occupants (contre 45% en 1996, et 57% des accédants ont eu recours au prêt à taux zéro ;
- 61% des logements neufs achtés sont des maisons individuelles (contre 51% en 1996) ! Par aileurs, la surface moyenne des logements neufs a augmenté de 88 à 93 m2...
- le pourcentage des ménages qui sont propriétaires de leur résidence principale a encore augmenté atteignant 56%, et 60% d'entre eux ont fini de la payer...
- la proportion des ménages locataires reste stable, mais celle en logement social diminue, surtout chez les jeunes ; la mobilité des locataires est également stable : 2/3 occupent leur logement depuis moins de 4 ans et 1/4 depuis moins d'1 an...
- le parc locatif privé a continué à augmenter (5,076 millions de logements en 2002 contre 4,786 en 1996) et le nombre de meublés dépasse à peine celui de 1984 avec 396.000...
Voilà qui tord le cou à quelques idées reçues à la mode dans les médias, et notamment celle que le parc locatif se réduirait en peau de chagrin et que les meublés risqueraient bientôt de supplanter les locations d'appartements vides !
|
|
|
Une catastrophe naturelle n'exonère pas le bailleur de ses obligations !
|
24/1/2003
|
L'invocation de la qualification de catastrophe naturelle pour un évènement comme une inondation (cela peut aussi s'appliquer à la sècheresse ou un glissement de terrain) ne suffit pas à lui conférer les caractéristiques d'une force majeure dispensant le bailleur d'indemniser le locataire pour la privation de jouissance subie. La Cour de cassation, dans un arrêt de la 3è Chambre civile du 10 décembre 2002 exige que le caractère irrésistible de la force majeure soit prouvé au cas par cas, et qu'on ne se contente pas de citer un arrêté de catastrophe naturelle...
|
|
|
Jean-Louis Borloo préconise une généralisation de la procédure de liquidation judiciaire civile
|
24/1/2003
|
Dans un entretien publié dans Le Monde du 22 janvier, le ministre délégué à la Ville a affirmé son souhait de faire étendre à toute la France la procédure de liquidation civile actuellement limitée à l’Alsace-Moselle. M. Borloo voit dans cette mesure une solution au problème du surendettement des ménages, phénomène actuellement à la hausse (le nombre de ménages surendettés a augmenté de 4,4 % sur les onze premiers mois de 2002).
La «faillite civile», particularité du droit allemand, a été maintenue en vigueur dans les régions de l’Est par une loi commerciale d’introduction du 1er juin 1924. Elle permet aux personnes en situation d'insolvabilité notoire d'obtenir effacement de leurs dettes, en vertu d'une procédure similaire à celle applicable aux entreprises en difficulté. Pour le ministre délégué et de nombreuses organisations de consommateurs (CLCV, UFC...), cette extension donnerait de meilleurs résultats que les commissions de surendettement, lesquelles doivent traiter un nombre croissant de dossiers ne présentant qu’une capacité de remboursement très faible. M. Borloo ajoute que la loi du 31 décembre 1989 actuellement en vigueur, qui visait a résorber le surendettement actif (résultant de la souscription de multiples crédits faite sans tenir compte de sa propre solvabilité) ne convient plus à la situation actuelle de surendettement passif, subi suite à l’augmentation du chômage ou de la détérioration des conditions de vie.
Proposée à plusieurs reprises, cette mesure fait traditionnellement l’objet de nombreuses critiques : risque d’engorgement accru des tribunaux, déresponsabilisation des emprunteurs, coût élevé de la procédure, caractère «infamant» du jugement d'ouverture de la procédure publié dans la presse locale, et surtout inadaptation aux cas de surendettement des particuliers résultant d'une insuffisance durable de ressources.
Un projet de loi, non encore soumis à Matignon, aurait été rédigé...
|
|
|
Le marché des logements neufs n'est pas menacé en 2003
|
23/1/2003
|
Alors que 2002 aura été décidément une bonne année pour le neuf, les promoteurs constructeurs estiment que 2003 devrait, sauf crise internationale, conserver un niveau d'activité satisfaisant !
C'est le constat du président de la FNPC (Fédération nationale des promoteurs constructeurs), Henri Guitelmacher, une semaine avant la fin de son mandat.
Et ce malgré la hausse des prix : en effet, si les logements neufs ont augmenté dans les grandes villes de 8 % à 10 % selon les régions et les produits, et tournent en moyenne, sur la France, hors Ile-de-France, autour de 2.100 euros le mètre carré, la baisse des taux des crédits conjuguée à l'allongement de la durée des financements permet pour l'instant d'éviter la désolvabilisation des accédants à la propriété. Cette année encore, la hausse sur le marché de l'immobilier d'habitation neuf pourrait évoluer entre 5 et 8 %.
Au total, 82.000 logements ont été vendus l'an dernier, alors que les prévisions étaient de 77.000 ventes. Et ce grâce aux investisseurs privés qui ont représenté 41 % des ventes, alors qu'ils n'en représentaient habituellement que 25 %, voire 30 % dans le meilleur des cas... Preuve que l'investissement locatif privé n'est pas si en panne que le prétendent certains, profitant d'un véritable "black-out" statistique à ce sujet ! En 2002, les ventes de neuf aux investisseurs privés se ventilent en 5.000 ventes en régime libre libre et en 29.000 transactions conclues dans le cadre du régime Besson, chiffre en hausse de 2,5 % par rapport à celui de 2001.
La FNPC demande néanmoins des mesures de soutien, par un relèvement des plafonds Besson, et pour les accédants par un doublement du montant du prêt à taux zéro en zone urbaine. Et, d'une manière générale, elle plaide pour un allégement des contraintes administratives (délais d'instruction et d'obtention des permis de construire), financières (coût du foncier et de construction élevés) et politiques (frilosité des maires) qui pèsent et surenchérissement la production de logements neufs...
|
|
|
Application d'office du statut des baux professionnels aux associations
|
17/1/2003
|
Dès lors qu'une association n'exerce pas d'activité commerciale (cas des associations non soumises à l'IS et à la TVA), son bail peut être requalifié en bail professionnel, même s'il n'a pas au départ cette qualification - de nombreuses associations souscrivent des baux commerciaux - et l'association, bien que personne morale, bénéficie alors de l'application de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, régissant les baux professionnels, ce qui lui permet notamment de donner congé du bail à tout moment en respectant un préavis de 6 mois !
Ainsi en a décidé la Cour de cassation dans un arrêt de la 3ème chambre en date du 10 décembre 2002, saisie par une association, dont les statuts démontraient que son activité habituelle était de promouvoir la réhabilitation d'immeubles en vue d'améliorer les conditions d'habitation, et dont les ressources résultaient notamment de ces activités, et qui avait conclu un bail de 9 ans, qu'elle pouvait résilier au bout de 6 ans en respectant un préavis de 6 mois. Ayant résilié le bail 8 ans après sa conclusion, le bailleur lui demandait le paiement des loyers jusqu'au terme du bail.
La Cour de cassation, comme la cour d'appel dont l'arrêt était visé par le pourvoi, a débouté le bailleur, considérant que dès lors que l'usage professionnel des locaux est qualifié, l'article 57 A de la loi précitée est applicable. En l'espèce, l'usage professionnel consistait en une prestation de service, effectuée à titre onéreux mais non lucratif. Seule la réunion de ces deux conditions permet de faire bénéficier l'association du statut des baux professionnels.
Cet arrêt innove car il était traditionnellement admis que le bail consenti à une association n'était pas un bail professionnel, l'association n'exerçant pas de profession (CA Paris, 4 janv. 1994). Il faudra dorénavant examiner l'activité de l'association et la gratuité ou non de ses prestations pour voir si les deux critères ci-dessus définis sont réunis, avant de décider de l'application du statut des baux professionnels.
La Cour de cassation approuve d'autre part la cour d'appel d'avoir énoncé que l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 ne fait aucune distinction selon que le locataire est une personne physique ou une personne morale, et qu'il est applicable aux locations consenties aux personnes morales lorsqu'elles exercent dans les lieux loués une activité à usage exclusivement professionnel.
|
|
|
Les augmentations de loyers sous (haute) surveillance dans les HLM
|
17/1/2003
|
Dans le cadre de la sortie progressive des deux années de gel des loyers HLM (2000-2001), les préfets ont été invités par une circulaire en date du 7 novembre 2002 à considérer a priori comme anormale toute hausse de loyers en 2003 supérieure à 2,5 %. En présence d’une telle augmentation, ils doivent demander une deuxième délibération à l’organisme concerné et en faire part à la DGUHC chargée d’informer, à son tour, l’Union sociale pour l’habitat. Les hausses ayant dépassé le taux de 2,5 % sur l’ensemble de l’année 2002 devraient être particulièrement surveillées...
|
|
|
APL : appréciation des ressources des couples d’étudiants
|
17/1/2003
|
Dans le cadre de la revalorisation des aides personnelles au logement, le gouvernement a décidé de créer un plancher de ressources spécifiques aux couples d’étudiants pour l’attribution de l’APL. Ce plancher, applicable à compter du 1er décembre 2001 (y compris pour les droits en cours), correspond au montant du plancher de ressources « étudiant » majoré de 2 000 euros.
Ainsi, en APL accession et location, il est donc égal à 7 500 euros pour un couple d’étudiants non boursiers et 6 400 euros pour un couple d’étudiants boursiers.
En APL foyer, ce plancher est fixé à 6 200 euros pour un couple d’étudiants non boursiers et 5 700 euros pour un couple d’étudiants boursiers.
La situation de l’allocataire en titre prévaut pour déterminer le plancher « couple » applicable lorsqu’un seul membre du couple d’étudiants est boursier. En revanche, si un seul des membres est étudiant c’est le montant du plancher de base qui est applicable. Désormais, la qualité d’étudiant de l’un des membres du couple (conjoint, concubin, ou partenaire d’un PACS) ouvre droit au plancher de ressources « étudiant ».
|
|
|
D'après l'INSEE, les inégalités de patrimoine ont diminué entre 1986 et 2000
|
16/1/2003
|
Les inégalités de patrimoine des ménages français ont diminué entre 1986 et 2000 ; toutefois, l'étude publiée par l'INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques) indique que ce constat doit être "relativisé" parce que des zones d'ombre demeurent, et que les enquêtes sous-estiment souvent l'accroissement du patrimoine financier...
Le patrimoine d'un ménage est évalué à hauteur de ce que rapporterait la liquidation de tous ses biens. En mai 2000, le patrimoine médian, c'est-à-dire celui au-dessus duquel se situent 50% des ménages français, était de 78.000 euros (67.000 pour les seuls ménages salariés).
10% des ménages ont plus de 267.000 euros (242.000 chez les salariés) et possèdent 46% du patrimoine total. Dans le même temps, les 50% de ménages les moins riches possèdent 9% du patrimoine, et les 10% les moins riches moins de 4.200 euros.
Le patrimoine médian est plus élevé chez les indépendants et les cadres que chez les employés et ouvriers, trois fois plus important chez les personnes ayant un diplôme supérieur au baccalauréat que chez celles n'ayant aucun diplôme. Il augmente jusqu'à 60 ans, et diminue ensuite. Il est aussi nettement inférieur à Paris (41.000 euros) que dans les communes rurales (102.000 euros). C'est cependant à Paris que se retrouvent les plus gros patrimoines.
Tout en prévenant que ces chiffres peuvent être sur ou sous-évalués en raison de la conjoncture et de la structure des enquêtes, l'INSEE indique que la progression annuelle du patrimoine médian a été de 5% (en monnaie constante) entre 1986 et 1992, de 2% entre 1992 et 1998, et de 1% entre 1998 et 2000.
Au cours de cette période, le rapport entre le niveau de patrimoine au-dessus duquel se situent 10% de ménages les plus riches, et le niveau de patrimoine au-dessous duquel se situent 10% des ménages les moins riches, est passé de 87,4 en 1986 à 63,6 en 2000, soit une nette réduction des inégalités.
Cette réduction semble aussi concerner les 1 à 5% de ménages les plus riches, mais l'affirmer est "sujet à caution", note l'INSEE.
L'institut nuance la notion de réduction d'inégalités en étudiant la composition des patrimoines entre 1992 et 1998.
Si le patrimoine immobilier n'a guère évolué sur cette période, la progression annuelle du patrimoine financier a été en revanche "particulièrement soutenue", surtout chez les plus riches.
Le patrimoine financier médian a progressé de 5% par an, le patrimoine financier des 10% de ménages les plus riches a progressé de 7% et celui du 1% des plus riches a progressé de 9%.
Or, le patrimoine financier occupait 30% de la richesse des ménages salariés en 1998, contre 21% en 1992. Et comme il est démontré que les enquêtes sous-estiment généralement les patrimoines financiers, elles sous-estiment sans doute les inégalités du patrimoine global, conclut l'INSEE.
|
|
|
universimmo.com
|
|
|
|
|
|
