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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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La fondation Abbé Pierre lance Allo prévention expulsions
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1/6/2009
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A partir du lundi 1er juin 2009, la Fondation Abbé Pierre met à la disposition des locataires en difficulté une plateforme téléphonique nationale "Allo Prévention Expulsions" (0810 001 505), destinée à leur apporter le plus en amont possible (dès les premiers impayés ou dès l'origine d'une procédure susceptible d'aboutir à une résiliation du bail et à une expulsion) une information afin de les guider dans les démarches juridiques et sociales visant à prévenir l'expulsion locative ; cette plate-forme vise à toucher les publics dans la France entière grâce à un tissu de partenariats associatifs animés par la Fondation Abbé Pierre. Elle vise aussi les associations et travailleurs sociaux accompagnant les locataires, ainsi que les propriétaires confrontés à des situations d'impayés et cherchant à éviter l'expulsion.
En pratique il est mis en place un numéro AZUR (coût d'une communication locale) ouvert en semaine du lundi au vendredi.
La Fondation rappelle que sous l'effet d'un tassement du pouvoir d'achat et d'une inflation record des loyers et des charges, les ménages en difficulté sont toujours plus nombreux : 1,8 million de ménages peinant à s'acquitter de leur loyer et, parmi eux, 500.000 ménages en situation d'impayés ! Les contentieux locatifs sont passés de 131 à 138.000 de 2006 à 2007, et les décisions de justice prononçant l'expulsion de 102 à 105.000, soit plus de 3 fois sur 4 ! Cette hausse traduit selon la Fondation non seulement les difficultés économiques des ménages, mais aussi un durcissement de l'attitude des bailleurs face aux situations d'impayés, ceux-ci engageant plus systématiquement des procédures judiciaires.
Les commandements à quitter les lieux sont passés de 47.577 en 2006 à 57.967 en 2008 ; par contre les décisions accordant le concours de la force publique sont stables autour de 25.000 par an, dont 10 à 11.000 sont bon an mal an exécutées.
Dans une lettre en date du 12 mai, la ministre du logement a demandé aux préfets de "prendre un certain nombre de mesures pour améliorer la prévention" et a réaffirmé qu'il n'y aurait pas d'expulsion sans solution. La Fondation Abbé Pierre la prend au mot mais craint que la généralisation de commissions de prévention ne pourra à elle seule résoudre la problématique des expulsions, d'où le lancement aujourd'hui de la plate-forme téléphonique destinée à aider à la mise en ouvre de tous les moyens et aides disponibles...
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Assainissement non collectif : la CLCV demande un encadrement strict des contrôles devant être exécutés d’ici fin 2012...
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29/5/2009
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La loi du 30 décembre 2006 sur l'eau et les milieux aquatiques a renforcé les dispositifs de surveillance et de réhabilitation des installations d'assainissement non collectif, impose le contrôle des équipements au plus tard le 31 décembre 2012 et transforme les vérifications en véritables diagnostics s'agissant des ouvrages les plus anciens (8 ans ou plus).
La CLCV (Confédération logement et cadre de vie) s'inquiète des conditions dans lesquelles seront réalisés ces contrôles : "un contrôle inopiné facturé 100 euros et 10.000 euros de travaux à débourser : voilà ce qui peut arriver de pire aux propriétaires dont l'installation d'assainissement non collectif, plus communément appelée fosse septique, n'a pas été jugée conforme à la réglementation", indique-t-elle dans un communiqué, rappelant que depuis décembre 2006, les 5 millions de ménages qui en possèdent une sont en effet placés sous la surveillance des services publics d'assainissement non collectif (SPANC), créés par les communes et chargés de vérifier la conformité et le bon fonctionnement de tous les systèmes individuels de traitement des eaux usées domestiques. En cas d'anomalie ou de risques de pollution, ils peuvent obliger les particuliers à effectuer une remise aux normes.
Problème : la CLCV a eu connaissance de cas où des travaux de réhabilitation couteux ont été exigés sans justification et "alors même que le risque sanitaire ou environnemental n'est pas avéré". Elle demande que les obligations de travaux ne concernent que les systèmes défectueux et non pas sur ceux qui présentent un fonctionnement satisfaisant.
La CLCV note également des disparités au niveau des tarifs pratiqués pour les prestations des SPANC. Certains facturent en effet jusqu'à 150 euros le premier contrôle alors que d'autres pratiquent la gratuité. Pour mettre un terme à cette situation, la CLCV appelle chaque SPANC " à organiser des concertations approfondies avec tous les acteurs concernés dans l'espoir qu'elles aboutissent, comme c'est le cas en Loire Atlantique, à l'élaboration de chartes.
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Les promoteurs reprennent espoir...
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28/5/2009
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Selon les chiffres du MEEDDAT (le ministère qui a repris les services de l'Equipement), plus de de 25.000 logements ont été vendus au premier trimestre 2009 par les promoteurs, soit près de 10.000 de plus qu'au trimestre précédent. Les mises en vente, en revanche, ont été stables autour de 15.000. Le niveau des ventes étant supérieur à celui des mises en vente, l'encours de logements proposés à la vente se réduit sensiblement par rapport au quatrième trimestre 2008 : il passe de 111.000 à 97.000.
Du 4è trimestre 2008 au 1er trimestre 2009, le prix moyen par m2 des appartements passe de 3.313 euros à 3.266 euros, et le prix moyen des maisons de 226.100 euros à 225.500 euros.
Sur un an, la baisse est de 46% pour les mises en vente, mais, compte tenu de la bonne surprise du 1er trimestre, seulement de 5% pour les ventes elles-même.
Au cours des quatre derniers trimestres, c'est-à-dire du 2è trimestre 2008 au 1er trimestre 2009, 78.000 logements ont été vendus et 79.900
logements ont été mis en vente soit tout de même respectivement 33,1 % et 41,5 % de moins qu'au cours des quatre trimestres précédents...
Du fait de perturbations informatiques, le ministère n'a pas été en mesure de diffuser de résultats relatifs aux mises en chantier et aux annulations. Concernant les permis de construire, leur nombre, relevé de mai 2008 à avril 2009 n'est inférieur que de 16,4% à celui relevé de mai 2007 à avril 2008 ; mais le recul est plus marqué pour les logements collectifs (-23,0%) que pour les logements individuels : purs (-19,0%) et surtout groupés (-2,4%). Par contre, plus confidentiel, le secteur de la construction de logements en résidence est en progression de 25,6% par rapport à celui relevé au cours de la même période un an avant, avec presque 35 000 logements autorisés.
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La fin d'année noire de l'immobilier en Ile-de-France en 2008
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28/5/2009
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Progressivement les chiffres catastrophiques des transactions dans l'ancien au 4ème trimestre 2008 annoncés par les agents immobiliers franciliens - notamment ceux des adhérents de la Chambre FNAIM de Paris-Ile-de-France - se traduisent dans les chiffres des signatures enregistrées par les notaires au 1er trimestre 2009, publiés le 28 mai par les notaires de Paris et Ile-de-France : -39% de signatures de ventes d'appartements en moins à Paris intra muros par rapport au 1er trimestre 2008 dans l'ancien. Ce sont bien entendu les ventes conclues en promesse ou compromis de vente au 4ème trimestre 2008, l'automne noir des agents immobiliers franciliens ! Le chiffre du neuf est encore plus spectaculaire : -67% ! Il est vrai que la promotion immobilière dans Paris devient plutôt confidentielle...
Pire encore dans l'ancien en petite et grande couronne avec dans les deux cas une dégringolade de 42% pour les ventes dans l'ancien et un peu moins mal dans le neuf, avec "seulement" -47 et -44% respectivement...
Les ventes de maisons anciennes ne se portent pas mieux avec respectivement -38 et -46% en petite et grande couronne ; quant aux ventes de maisons neuves, si elles se sont quelque peu maintenues en petite couronne (-34%), elles chutent nettement plus lourdement en grande couronne (-60% !). De mémoire de base de données, les notaires franciliens n'avaient encore jamais vu cela !
Etait-ce un point bas ? Les notaires veulent le croire : "les résultats provisoires de l'activité des offices du mois d'avril 2009, sans constituer un véritable renversement de tendance, témoignent néanmoins d'un certain dégel du marché et se traduisent par un léger redressement du nombre de ventes", peut-on lire dans la synthèse présentée à la presse (1). Ce serait le fait de primo-accédants, qui obtiendraient un peu plus facilement des financements, et à meilleur prix qu'il y a quelques mois, aidés de surcroît par le doublement du prêt à taux zéro (PTZ), ainsi que des investisseurs qui sembleraient être plus nombreux à marquer leur intérêt et à revenir sur le marché. Deux clientèles, relèvent les notaires, ne rencontrant pas de problèmes de financement au regard des prêts-relais...
Même regain d'intérêt pour le neuf, cette fois des investisseurs en "Scellier". Mais tout cela ne fait pas une reprise : "les transactions correspondant au noyau dur du marché immobilier, celles qui répondent aux besoins des classes moyennes franciliennes, et notamment des familles, restent encore à un niveau très faible", peut-on notamment lire dans la synthèse du notariat parisien.
Conséquence inévitable de la baisse d'activité, tous les indicateurs de prix sont à la baisse : à Paris, où la baisse s'est déclenchée avec retard, les prix des appartements baissent d'un trimestre sur l'autre de 2,1%, alors que sur un an la baisse n'est que de 1% ; par contre en petite couronne, la baisse semble installée sur un rythme de 3,5%, taux de baisse constaté de manière identique sur le trimestre et sur l'année. Enfin en grande couronne, la baisse était engagée depuis plus longtemps : elle est de 6,8% sur un an et elle semble s'atténuer légèrement puisqu'elle n'est "que" de 4,5% au 1er trimestre par rapport au trimestre précédent.
La baisse est encore plus prononcée pour les maisons : -6,3% sur un trimestre et -7,9% sur un an en petite couronne, et même phénomène d'atténuation en grande couronne avec -5,1% sur un trimestre et -9% sur un an (à noter que Paris n'en a pratiquement pas) !
Extrapolant ces chiffres, les notaires franciliens estiment à respectivement 8, 10 et 12% la baisse moyenne des prix attendue pour l'ensemble de l'année 2009 par rapport à l'année 2008, tout en faisant remarquer que les évolutions deviennent de plus en plus sélectives : les écarts de variation se creusent entre les biens "zéro défaut" et ceux qui présentent une ou plusieurs caractéristiques défavorables (mauvais état du bien, qualité médiocre de l'immeuble et de l'environnement, éloignement des transports, des commerces, des écoles, etc., ainsi qu'entre les localités !
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Baisse des prix de l'ancien en Ile-de-France
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27/5/2009
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En Ile-de-France, le marché de l'immobilier aurait baissé plus tôt et plus vite qu'à Paris : les prix sont en repli de 13,6% à fin avril 2009 par rapport au plus haut d'avril 2008 : c'est ce qui ressort du baromètre du courtier en agences immobilières MeilleursAgents.com, désormais étendu à l'ensemble de la région.
Par comparaison, les prix marché parisien n'ont baissé "que" de 7,5% par rapport à un plus haut atteint en juin 2008, selon ce même baromètre.
Sur les quatre premiers mois de l'année, la baisse moyenne est de -2,5% en Ile-de-France soit moitié moins qu'à Paris (-5,4%). Toutefois, en avril la tendance à la baisse semble enrayée : ils n'ont enregistré sur le mois qu'une très légère baisse de -0,2%.
"Les prochains mois seront cruciaux pour l'immobilier d'Ile-de-France dont les prix pourraient marquer un palier et faciliter la reprise des ventes dont les volumes restent encore faibles", indique le courtier dans son communiqué.
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Le Conseil national de l'habitat propose trois mesures pour aider les accédants à la propriété en difficulté
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27/5/2009
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Dans un rapport rendu public le 27 mai, le Conseil national de l'habitat (CNH), présidé par le député UMP Michel Piron, a recommandé trois mesures afin d'aider les accédants à la propriété touchés par la crise économique ou ceux qui souhaitent devenir propriétaires mais sont freinés par la montée du chômage. Première mesure : la mise en place d'un "fonds partenarial de soutien" (FPS) chargé, entre 2009 et 2011, de financer tout ou partie du coût des reports d'échéances des emprunts immobiliers. Ce fonds délivrerait aux emprunteurs en difficulté disposant de ressources inférieures au plafond du prêt à taux zéro des avances remboursables s'ils sont touchés par des mesures de chômage (technique ou partiel) ou des licenciements. 60.000 ménages pourraient ainsi bénéficier de cette mesure dont le coût serait compris entre 150 et 250 millions d'euros, selon Michel Mouillart, président du groupe de travail auteur du rapport.
La seconde mesure consisterait en une généralisation de la souscription d'une assurance spécifique contre le chômage pour les emprunteurs immobiliers (avec un taux de 0,3% à 0,4% du capital emprunté pour un plafond de cotisation de 800 euros par an pour un ménage). Le CHH fait remarquer qu'actuellement, seulement 10% d'entre eux ont souscrit à un tel dispositif. Concrètement, cette cotisation annuelle serait intégrée dans le plafond des charges d'emprunt donnant droit au crédit d'impôt sur les revenus, étalés sur les cinq premières années d'amortissement du prêt accordé pour la résidence principale. Le coût fiscal de cette deuxième mesure est estimé, en régime de croisière, entre 150 et 200 millions par an.
Enfin, troisième mesure, le CNH suggère l'instauration d'un "portage" qui consituerait un "filet de sécurité" pour les accédants victimes d'une baisse sensible de leurs revenus. Ils pourraient interrompre momentanément les remboursements de leurs emprunts afin d'éviter de vendre "dans les pires des conditions", au moment où les prix du marché immobilier sont en train de baisser. Dans cette situation, le ménage présenterait, avec l'accord de sa banque, son dossier à une société de portage qui se substituerait à lui pour une durée maximun de trois ans. La société de portage achèterait le bien avec une condition suspensive, "le retour à meilleure fortune et la reprise du projet d'accession", et louerait le domicile à l'accédant pendant ce temps. Cinq mille ménages pourraient être concernés par an selon le rapport...
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Antennes-relais et Grenelle des ondes : un résultat attendu...
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27/5/2009
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Alors que les décisions de justice ordonnant le démontage d'antennes-relais, qui ont relancé le débat sur les dangers potentiels des ondes de radiofréquence utilisées pour la téléphonie mobile et les technologies sans fil, risquent de se multiplier, le "Grenelle des ondes" ouvert le 26 mars dernier vient après un mois de travaux de se terminer très exactement sur l'hypothèse annoncée au départ par le Premier ministre François Fillon ; celui-ci souhaitait, selon les termes mêmes du communiqué annonçant le mandat donné à Roselyne Bachelot, ministre de la santé, pour organiser une table ronde sur les dangers potentiels des téléphones mobiles et des antennes-relais, que le débat qui allait s'ouvrir fasse la distinction entre téléphones portables et antennes-relais. Selon lui, "bien que les expertises disponibles ne permettent pas de conclure sur le lien éventuel entre utilisation de téléphonie mobile et un risque de cancer", une approche de précaution paraît justifiée. En revanche, concernant les antennes-relais, l'hypothèse d'un risque de santé pour les populations vivant à proximité des antennes-relais de téléphonie mobile ne peut être retenue en l'état actuel des connaissances scientifiques et compte tenu des faibles niveaux d'exposition autour de ces installations"...
Dans ses conclusions, le gouvernement a repris la même approche : il distingue les téléphones portables, pour lesquels il y a "des incertitudes", et les antennes-relais, sur quoi "personne n'a pu conclure qu'il y avait un risque", selon Chantal Jouanno, secrétaire d'Etat à l'Ecologie, qui supervisait les discussions entre les associations, les opérateurs de téléphonie mobile et les élus, avec Roselyne Bachelot (Santé) et Nathalie Kosciusko-Morizet (Economie numérique).
Les associations anti-téléphonie mobile Priartem et Agir pour l'environnement ont annoncé qu'elles suspendaient leur participation au comité de suivi de cette table ronde réunissant des associations, des opérateurs et des élus. Pour eux, le document de travail rédigé à l'issue de cette table ronde est "une coquille vide".
Pas de moratoire
Elles n'ont notamment pas obtenu satisfaction sur une de leurs principales revendications : il n'y a pas de moratoire sur les antennes, ni d'abaissement généralisé des seuils d'émission tolérés. "Le moratoire n'a pas fait consensus, ni l'abaissement des seuils", a déclaré la ministre de la Santé, Roselyne Bachelot, pour qui l'essentiel est "qu'un débat ait pu s'engager".
Il a été décidé que l'Agence française de sécurité sanitaire (AFSS) rendra en septembre un nouveau rapport sur la dangerosité des ondes émises par les antennes-relais. En attendant, le document de synthèse de la table ronde juge qu'il n'est aujourd'hui pas possible de conclure à un danger des antennes, en s'appuyant sur des études de l'Organisation mondiale pour la santé (OMS).
L'association des maires des Grandes Villes de France (AMGVF) a souhaité que des expérimentations de diminution des champs d'exposition soient lancées "dès cet été" et "à l'échelle des villes". La ville de Grenoble s'est portée candidate. L'association française des opérateurs mobiles (AFOM) s'est dite "ouverte" à ces propositions, afin qu'il y ait une "sécurisation juridique" des opérateurs. "Trouvons une procédure qui permette que les litiges ne se règlent pas devant les tribunaux", a déclaré son président.
Les essais et la recherche seront financés par une redevance versée par les opérateurs. "L'opérateur a suffisamment de marge pour pouvoir assumer cela", a déclaré hier Chantal Jouanno, secrétaire d'Etat à l'Ecologie.
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Prix de l'immobilier ancien : une légère remontée dans un contexte globalement baissier ?
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18/5/2009
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Après une séquence de baisse tout au long du 2ème semestre 2008, l'indice mensuel publié au mois le mois par la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier - organisme professionnel regroupant une petite moitié des agents immobiliers français) se redresse en avril avec un +3% par rapport à celui de mars, et +1,2% sur la moyenne des trois derniers mois par rapport à celle des 3 mois précédents ! Ce redressement concerne de manière presque identique les appartements et les maisons.
La FNAIM reste néanmoins prudente, estimant que cette évolution "ne doit pas venir cacher la réalité d'un marché orienté à la baisse". Elle relève notamment que les transactions réalisées au cours du mois d'avril 2009 ont été négociées à un prix inférieur de 7.4% par rapport à celles réalisées en avril 2008, soit un an auparavant. Et cela, tant sur le marché des appartements (-7.0%) que sur celui des maisons (-7.9%)...
Ce redressement des prix est confirmé par le baromètre de Meilleursagents.com qui révèle une hausse de 1% du prix du m2 sur le marché de Paris intra-muros en avril après 6 mois de baisse ; il constate de surcroît un retour en grâce des grandes surfaces, qui représentent près de la moitié des ventes en avril ! Si la plupart des arrondissements restent dans le rouge sur l'ensemble du dernier trimestre, le 6ème arrondissement montre une résistance insolente (+0,2%) à l'image de la rive gauche qui résiste mieux que la rive droite, note Meilleursagents.com, qui constate cependant que le volume de transactions reste faible (30 à 40% de moins qu'en avril 2008). Globalement, les prix restent en retrait de 5,4% à 6.073 euros en moyenne, soit 350 euros de moins par m2 par rapport au 1er janvier 2009.
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Rude année pour le médiateur national de l'énergie...
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18/5/2009
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Le Médiateur national de l'énergie a été institué par la loi du 7 décembre 2006 relative au secteur de l'énergie il y a tout juste un an pour émettre des recommandations et faciliter le règlement des conflits entre consommateurs et fournisseurs d'électricité et de gaz depuis l'ouverture du marché du gaz et de l'électricité, notamment pour les particuliers ; présentant son premier rapport d'activité pour 2008, il annonce une forte progression récente des saisines : pour 2009, ses services en ont enregistré déjà 1185 au 24 avril 2009 par rapport à un chiffre global de 1358 saisines en 2008, ce qui constitue une progression de 170% en tendance annuelle ; mais ce pourrait être pire puisque 400 saisines ont été reçues pour le seul mois de mars 2009 !
"J'ose espérer que cette montée en charge reflète la rançon de la gloire du bon démarrage des services du médiateur, plutôt qu'une recrudescence des difficultés rencontrées sur le terrain par les consommateurs", a déclaré Denis Merville, le médiateur, lors de la conférence de présentation du rapport.
Le rapport met en évidence que 25% des saisines seulement sont recevables (conditions de compétence, de délais, de complétude du dossier) alors que 60% le seraient "potentiellement" si elles étaient effectuées en temps utile et avec un dossier complet ! Sur les saisines recevables, 60% n'ont fait l'objet d'aucun traitement préalable chez les fournisseurs et gestionnaires de réseaux, ce qui selon le médiateur engorge inutilement ses services et représente un surcout important pour la collectivité !
Parmi les problèmes les plus fréquemment rencontrés par les consommateurs : ceux liés à la facturation, aux relevés du compteur et ceux relatifs à des démarches commerciales abusives : dans cette dernière catégorie, le fournisseur contesté est inconnu dans 40% des cas soumis (il peut s'agir de résiliations par erreur), 40% des cas analysés font suite à un démarchage, et lorsque le fournisseur contesté est identifié, une absence de signature ou une imitation de signature interviennent dans près de 80% des cas !
La résolution des cas de contestations de souscription (ou d'erreur) nécessite la mise en oeuvre de procédures complexes et longues (plusieurs mois), en raison des contraintes qui portent sur la réversibilité du retour aux tarifs réglementés en électricité (délai de 6 mois notamment).
Le médiateur a également indiqué que contrairement à une idée reçue, la France n'est pas le seul pays européen à maintenir des tarifs règlementés pour les clients particuliers, mais qu'en revanche, c'est le pays dans lequel les conditions de réversibilité sont les plus restrictives et les plus complexes ! Il estime souhaitable de maintenir les tarifs règlementés pendant au moins 10 ans en gaz, comme en électricité. Notamment le délai du 30 juin 2010 pour demander la réversibilité en électricité doit être prolongé. Par ailleurs, le délai minimum (6 mois actuellement) complexifie inutilement l'exercice de ce droit. Il pourrait être supprimé sachant qu'en pratique, un délai de 3 semaines s'impose entre deux changements de fournisseurs. Enfin, la réversibilité actuellement possible en électricité pourrait être étendue au gaz : les consommateurs ne comprennent pas cette différence, qui accroit la confusion...
Le médiateur croit qu'une telle mesure ne serait pas contraire aux intérêts des fournisseurs alternatifs, bien au contraire : elle pourrait encourager plus de consommateurs à changer de fournisseur, elle simplifierait également la résolution des litiges de contestations de souscription et d'erreurs de souscriptions !
En attendant une éventuelle décision en ce sens, une grande campagne de communication sera lancée à l'automne, destinée à améliorer l'information des consommateurs sur leurs droits. Au même moment, un nouvel outil devrait être mis en place via le site Internet www.energie-info.fr : un "comparateur d'offres", qui mettra en évidence notamment le pourcentage d'électricité renouvelable, la durée d'engagement, le coût de l'offre par an, l'évolution des prix, etc.
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Indivisions : moins de risques de blocage...
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18/5/2009
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Une loi du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit a créé une nouvelle modalité de vente des biens en indivision : des membres de l'indivision représentant les deux tiers des droits indivis pourront, sur autorisation du tribunal de grande instance (TGI), obtenir la mise en vente des biens malgré l'inertie ou l'opposition des autres indivisaires, sauf en cas de démembrement de la propriété du bien ou si l'un des indivisaires est "présumé absent ou, par suite d'éloignement, se trouve hors d'état de manifester sa volonté".
Les demandeurs devront exprimer cette volonté devant un notaire, ce dernier devant dans le délai d'un mois faire signifier cette intention aux autres indivisaires, puis dans le délai de trois mois dresser un procès-verbal de l'absence de réponse ou des oppositions obtenues ; le TGI, saisi sur la base de ce document, peut alors autoriser la vente par adjudication (dans la forme des "licitations") "si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires", et sous réserve que les sommes retirées ne fassent pas l'objet d'un "remploi sauf pour payer les dettes et charges de l'indivision"...
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universimmo.com
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