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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Contre le mal logement, l'annonce d'une opération coup de poing
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4/12/2009
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La Fondation Abbé Pierre, comme chaque hiver, lance une campagne de sensibilisation aux problèmes du mal-logement. Elle a choisi cette année de montrer les formes dévoyées de logement qui provoquent des situations graves et inquiétantes pour nombre de familles : elle dénonce en effet le recours trop fréquent à de l'habitat précaire dans des caves, des locaux commerciaux, des garages, des voitures, un phénomène qui démontre selon elle l'intensité de la crise actuelle aujourd'hui.
Plusieurs centaines de milliers de personnes seraient concernées, vivant dans "des logements qui n'en sont pas", auxquels s'ajoutent ceux qui subissent les affres de l'habitat indigne...
Une campagne d'affichage aura lieu à travers la France dans toutes les régions où la Fondation est implantée, et le 9 décembre, fidèle aux coups de gueule de l'abbé Pierre, la Fondation organise une opération coup-de-poing dans Paris, afin de sensibiliser le public et les médias à
l'extrême gravité de la situation...
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La nouvelle GRL annoncée à présent en janvier
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4/12/2009
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La nouvelle garantie contre les risques locatifs (GRL) était annoncée en septembre pour sécuriser les bailleurs à qui la loi "Boutin" interdit depuis le 25 mars 2009 de cumuler une demande de caution à leurs locataires et une assurance contre les loyers impayés ! Repoussés de semaine en semaine, les textes d'application seraient enfin sur le point de sortir : "un premier décret est en cours de signature et le décret relatif au cahier des charges sera examiné la semaine prochaine par le Conseil d'Etat", a déclaré le secrétaire d'Etat au logement Benoist Apparu, dont les propos sont repris par Le Figaro. Il pourrait être présenté au conseil des ministres du 16 décembre. L'entrée en vigueur pourrait avoir lieu début 2010.
La nouvelle GRL permettra de couvrir les impayés de loyer de tous les locataires ayant un taux d'effort inférieur ou égal à 50%, c'est-à-dire dont le loyer ne dépasse pas la moitié des revenus. Ils pourront être étudiants, chômeurs, en CDD, etc. Contrairement à la GRL première version, elle sera intégralement gérée par les assureurs, et le 1% logement, en fait l'UESL, récemment rebaptisée "Action logement", l'organisme fédérateur des collecteurs de la contribution des entreprises, n'interviendra que comme "réassureur", abondé par l'Etat pour certaines catégories de locataires, notamment les non salariés. par contre, il continuera, par l'intermédiaire d'une de ses émanations, l'APAGL, à assurer le traitement social des impayés des locataires de bonne foi.
Ainsi les propriétaires bailleurs qui s'adresseront à des assureurs souscrivant au cahier des charges de cette formule n'auront plus à choisir entre la garantie loyers impayés classique et la GRL : ils seront automatiquement couverts par la GRL. En particulier, elle devrait couvrir les loyers et charges dans la limite d'un plafond fixé autour de 2.000 euros par mois. Le bailleur sera remboursé des impayés à concurrence de 70.000 euros par logement. Les détériorations seront également prises en charge à hauteur de 7.700 euros par sinistre. Le décret qui sera soumis au Conseil d'Etat la semaine prochaine précisera ces modalités.
Il y a cependant un hic, révélé par Jean-Luc Berho, vice-président d'Action Logement : le cahier des charges impose aux assureurs qui pratiquent aujourd'hui la garantie loyers impayés classique (la GLI) de faire passer par la GRL 80 % de leur activité dans l'assurance locative, et pas seulement les mauvais dossiers, ceci pour éviter que la GRL ne devienne lourdement déficitaire. Un contrôle du respect des 20 % maximum d'assurance hors GRL est prévu par le décret à paraître mi-décembre. Or certains assureurs refusent un contrôle, et du coup la Fédération française des sociétés d'assurances (FFSA) n'a pas signé l'accord ; seuls les assureurs le souhaitant participeront donc à la GRL ce qui risque d'en limiter la portée ! Il est vrai que ceux qui continueront à ne faire que de la GLI seront restreints dans leur activité de pure GLI par l'impossibilité d'imposer aux propriétaires qui en bénéficient de demander un cautionnement aux locataires ne présentant pas toutes les garanties requises...
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L'exonération de TVA sur les terrains à bâtir est en sursis
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3/12/2009
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La Commission européenne a indiqué dans un communiqué du 20 novembre 2009 qu'elle demandait à la France de supprimer dans un délai de deux mois les dispositions du Code général des impôts exonérant de TVA et imposant aux droits d'enregistrement les livraisons de terrains à bâtir au profit des personnes physiques en vue de la construction d'habitations, sauf si la collectivité territoriale cédante opte pour une taxation à la TVA.
Selon la commission, ce régime fiscal est contraire à la directive TVA du 28 novembre 2006 qui prévoit expressément que les livraisons de terrains à bâtir sont exclues des régimes d'exonération de TVA. La Commission a fait cette demande dans un avis motivé qui constitue la deuxième étape d'une procédure d'infraction. Si la modification n'intervient pas dans le délai prescrit, la Commission se réserve le droit de saisir la Cour de justice des Communautés européennes.
En fait la France devrait obtempérer dans le cadre de la deuxième proposition de loi de simplification du droit, déposée à l'Assemblée nationale en août dernier, dont l'article 55 prévoit de simplifier les règles de TVA applicables aux opérations immobilières pour les mettre en conformité avec la directive.
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Les propriétaires pourront à nouveau demander une caution aux étudiants et apprentis, même s'ils sont assurés contre les impayés
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3/12/2009
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L'article 55 de la loi "Boutin" du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion a interdit aux propriétaires de demander un cautionnement au candidat locataire s'il a souscrit une "assurance garantissant les obligations locatives du locataire". Et si le bailleur est une société autre qu'une "SCI familiale" (société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus), le cautionnement ne peut être demandé que s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret (sont visés le Loca-pass et le FSL – Fonds de solidarité logement) ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).
L'article 39 de la loi du 24 novembre 2009 relative à l'orientation et à la formation professionnelle tout au long de la vie est venue assouplir l'interdiction pour les bailleurs personnes physiques et les SCI familiales en la supprimant en cas de "logement loué à un étudiant ou un apprenti".
Cette disposition, est paradoxalement destinée à favoriser l'accès au logement des populations intéressées ; mais elle semble ignorer que l'interdiction de demander un cautionnement était la contrepartie de la mise en place d'une "garantie universelle des risques locatifs" (GURL), promesse électorale du président de la République ; il est vrai que celle-ci, en fait une version étendue de la "GRL" actuelle, négociée avec les assureurs, tarde à sortir - un décret est toujours en préparation depuis l'été - ; du coup, depuis l'entrée en application de la loi "Boutin", les bailleurs assurés en GLI et qui n'ont pas souscrit de GRL (celle-ci n'est pratiquement plus distribuée en attendant la nouvelle version) ne peuvent plus louer à des locataires qui ne répondent pas à des critères de solvabilité stricts, craignant un refus de garantie de leur assureur du fait de l'impossibilité désormais de demander un cautionnement ! L'UFC-Que Choisir vient de dénoncer cette anomalie qui retourne la législation censée favoriser l'accès à la location contre les locataires aux ressources un peu justes !
Situation absurde, due uniquement au fait que le gouvernement a mal géré le calendrier et mis, avec la loi "Boutin" en quelque sorte "la charrue avant les bœufs"...
Du coup, une fois la GRL nouvelle version mise en place, la mesure se retournera à nouveau contre les populations visées, car alors le propriétaires pourront à la fois s'assurer et demander une caution !
Y a-t-il un pilote dans l'avion ?
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Pas de levée de l'interdiction des ventes immobilières sous forme de loteries
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2/12/2009
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Interrogé sur les conditions éventuelles d'obtention d'une dérogation pour créer une société chargée de concevoir et de commercialiser des tickets de tombola en direction des personnes qui souhaitent vendre leurs biens immobiliers, le ministre de l'intérieur a fait savoir qu'il n'était pas question d'accorder ce type d'autorisations : une loi du 21 mai 1836 dans son article 1er prohibe les loteries de toute espèce, et les seules tolérances sont réservées au secteur associatif ; la réponse ministérielle (1) rappelle que le recours à l'organisation de tombolas et de concours afin de vendre un bien immobilier est contraire à cette loi et qu'il n'est pas envisagé d'apporter de dérogations en la matière, et en tous cas pas dans le cadre de l'actuel projet de loi sur l'ouverture à la concurrence et la régulation des jeux d'argent et de hasard en ligne, actuellement en cours de discussion devant le parlement sous la pression européenne.
Depuis quelques années fleurissent, un peu partout dans le monde, des sites internet proposant de gagner une maison par un système de tombola : moyennant une mise modique, chacun peut espérer emporter le lot, par tirage au sort. La vente correspondante est ensuite supposée se conclure devant notaire, dans des conditions apparemment ordinaires, bien que celles-ci dissimulent, en fait, des montages plus ou moins complexes utilisant, par exemple, le mécanisme de la promesse de vente avec faculté de substitution et des transferts préalables de fonds...
(1) Rép. min. n° 60059, JOAN 24 novembre 2009
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Le poids du logement dans le budget des classes moyennes en Ile-de-France
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2/12/2009
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Globalement 43% des actifs franciliens consacrent plus de 30% de leur revenu pour se loger, mais cette proportion s’élève à 62% pour les locataires du parc privé ! C’est entre autres ce qui ressort d’un sondage sur le logement des actifs des classes moyennes en Ile-de-France, réalisé par l’IFOP pour le groupe PERL, promoteur spécialisé notamment dans l’usufruit locatif social (1). Une proportion qui s’envole à 62 % pour les locataires du parc privé.
Pour se loger, les actifs des classes moyennes franciliennes doivent donc se mettre financièrement en situation vulnérable mais ils privilégient avant tout leur qualité de vie. Ils sont - par la force des choses - moins propriétaires que la moyenne nationale, et toujours par rapport à la moyenne, ils sont locataires davantage dans le privé que dans le social.
L’accession à la propriété n’est pas une priorité pour 70% des locataires. Plus de 75% des interviewés sont satisfaits de leur logement, plus encore parmi les propriétaires et en grande couronne… Et près de 90% des actifs franciliens sont satisfaits de l’environnement de leur logement. Pourtant, malgré la satisfaction exprimée à l’égard de leur logement, près des deux tiers des Franciliens souhaiteraient changer de domicile, mais en priorité pour son accessibilité...
(1) sondage effectué du 3 au 6 novembre 2009 sur un échantillon de 600 actifs résidant dans l’agglomération francilienne appartenant aux classes moyennes, tous éligibles théoriquement au logement social, définies selon les critères officiels compris entre deux plafonds de revenus :
- le plafond permettant de bénéficier d’un logement d’insertion (PLAI)
- le plafond maximal pour bénéficier d’un logement social (PLS)
Mode de recueil : Les interviews ont eu lieu par questionnaire auto-administré en ligne
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Facture d'eau : vers un plafonnement à 3% du budget des ménages
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1/12/2009
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Chantal Jouanno, secrétaire d'Etat chargée de l'Ecologie, a annoncé vendredi, lors d'un déplacement à Metz, que le gouvernement devrait inscrire dans le projet de loi Grenelle 2 des dispositions qui limiteraient à 3% le coût de l'eau dans le budget des ménages. Des "moyens de restitution" devraient être mis en place dans le cas où le prix de l'eau dépasserait ce plafond.
Toutefois, la secrétaire d'Etat n'en a pas précisé les modalités, et a indiqué que les grandes lignes de la mesure seront annoncés le 15 décembre lors de la réunion du Conseil national de l'eau (CNE), l'instance en charge des débats d'orientation préalables à la définition de la politique de l'eau.
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Les ventes de neuf en forte hausse au 3ème trimestre, mais la construction ne repart pas vraiment
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30/11/2009
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Ainsi peut être caractérisée la situation à la fin du 3ème trimestre, telle qu'elle ressort des chiffres du ministère de l'écologie, qui chapeaute désormais à la fois l'urbanisme et le logement :
- les ventes des promoteurs se sont envolées au 3ème trimestre : +65,2% par rapport au 3ème trimestre 2008 (dont +68,0% en collectif et +48,9% pour les maisons) ; sur un an les ventes sont en hausse de 2,3% par rapport aux quatre trimestres précédents. Par contre les nouvelles mises en vente ne sont en baisse de 9,6% au 3ème trimestre par rapport au 3ème trimestre 2008 ; sur 12 mois, la baisse est toujours de 38,5% ; du coup, les stocks fondent et en un an, le délai moyen d'écoulement est passé de 18 mois à 8 mois pour le collectif et de 18 mois à plus de 10 mois pour l'individuel ; enfin au troisième trimestre, le prix moyen du m2 a baissé de 1,2% par rapport au troisième trimestre 2008...
- les mises en chantier sont fin octobre toujours en baisse de 17% et plafonnent à 338.000 sur 12 mois (un peu mieux que fin septembre, soit 326.000, contre près de 430.000 au plus haut atteint avant la crise) ;
- les autorisations de construire (ce sont les mises en chantier de demain et les ventes d'après-demain) aussi en légère amélioration plafonnent toujours à 400.000 sur 12 mois, en baisse en période glissante de -16,4% par rapport à la même période un an avant.
Peu de chances à ce rythme de vois se résorber la pénurie de logements dans les zones tendues...
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Un chèque vert contre la précarité énergétique
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30/11/2009
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2 millions de ménages habitent en France des logements peu ou mal chauffés et près de 10% de la population française est concernée par une situation de précarité énergétique ; partant de ce constat, la secrétaire d'État au développement durable Valérie Létard avait demandé à Philippe Pelletier, président du comité stratégique du Plan Bâtiment du Grenelle de l'Environnement, de lui faire des propositions concrètes pour permettre aux ménages les plus fragiles de réduire leur facture énergétique.
Un groupe de travail spécifique a été installé et a fait ses premières propositions : parmi celles-ci un "chèque vert" dédié à la rénovation thermique d'un bien immobilier devrait être proposé aux ménages les plus modestes ; il n'aura pas vocation à se substituer à un crédit travaux (prêt écologique, éco-prêt à taux zéro, etc.) mais devrait aux titulaires des revenus les plus faibles d'effectuer des démarches compliquées. "Il faut aller les voir directement chez eux pour faire les petits travaux très peu coûteux", aurait notamment déclaré Philippe Pelletier en commentaire de cette proposition. Il devrait, à terme, pouvoir financer une isolation ou des réaménagements plus conséquents.
Valérie Létard a déclaré être d'ores et déjà en quête de financements pour démarrer dès 2010.
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La Fondation Abbé Pierre demande plus contre la précarité énergétique
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27/11/2009
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Se félicitant de la proposition contenue dans le rapport Rocard-Juppé "Investir pour l'avenir, Priorités stratégiques d'investissement et emprunt national" rendu le 20 novembre, visant à "accélérer la rénovation thermique des logements sociaux" et réservant 2 milliards d'euros pour améliorer plus rapidement les 140.000 logements les plus énergivores
(catégories E,F,G), la Fondation Abbé Pierre demande que cet effort intègre notamment les 20.000 logements très sociaux associatifs accueillant les locataires les plus fragiles.
Elle demande aussi au gouvernement de consacrer des moyens supplémentaires pour les 3,4 millions de ménages touchés par la précarité énergétique (coût de l'énergie supérieur à 10% des revenus), dont 90% vivent dans le parc privé (INSEE 2006). Les propriétaires de condition modeste, bailleurs ou occupants de ces logements, doivent pouvoir
bénéficier de cet investissement stratégique, même si la majorité peut contribuer à l'effort indispensable.
Selon elle, il faut sans attendre les propositions définitives du Plan Bâtiment Grenelle présidé par Philippe Pelletier, qu'un “investissement stratégique” soit consenti pour le parc privé - à la hauteur de celui consenti
pour le parc public - afin de traiter les 300.000 logements privés les plus énergivores en 10 ans.
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universimmo.com
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