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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Garantie des emprunts immobiliers : hypothèque ou caution ?
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9/8/2006
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Pour garantir leurs prêts immobiliers, les banques exigent de l'acquéreur une "sûreté" réelle - privilège du prêteur de deniers ou hypothèque - ou un cautionnement. Cette dernière formule connaît depuis dix ans une progression fulgurante. Selon la CAFPI, n°1 du courtage en crédit en France, la proportion de 70 % pour les formules hypothécaires et 30 % pour le cautionnement constatée en 1996 est, dix ans plus tard, exactement inversée, en raison du coût supposé moindre de la deuxième formule.
Depuis l’annonce de la baisse des frais de garanties réelles ainsi que des frais de main levée d’environ 30 %, les organismes de cautionnement ont réagi afin de rendre leurs offres encore plus compétitives. Ainsi chez Crédit Logement, l’effort consenti est de l’ordre de 30 %, pour un prêt cautionné de 100.000 euros et de 40 % pour un montant de 500.000 euros.
Cependant, si le résultat financier final reste en faveur d’un cautionnement, la CAFPI fait remarquer que le choix avec une garantie réelle n’est pas si évident lorsque l’on analyse la rentabilité à terme de ces deux formules. Sous cet angle, le résultat financier est inversé lorsque le crédit va à son terme.
A l'appui de sa démonstration, la CAFPI cite l’exemple d’un couple de 45 ans avec 2 enfants qui achète pour la troisième fois sa résidence principale dans l’ancien. Ce profil laisse présager un investissement à long terme. Pour un prêt de 200.000 euros avec remboursement sur 20 ans, ce couple devra verser à l'organisme de cautionnement 755 euros de plus que pour une inscription de privilège de prêteur de deniers (IPPD) dès l’origine, pour un remboursement au terme de 1.345 euros (2.100 – 1345). Or fait remarquer la CAFPI, le placement de cette somme sur 20 ans à 4 % rapporte 1.522 euros !
A l’évidence, pour ceux qui envisagent de mener leur crédit à terme, sans risque de payer une mainlevée (gratuite 2 ans après le terme du prêt), le choix se portera sur la garantie réelle.
Mais ce choix s'inversera en cas de revente avant 10 ans car le solde du prêt, avant son terme, occasionnerait des frais de mainlevée là où l'organisme de cautionnement rembourse.
De même, face à une construction, qui entraîne à la fois une IPPD sur le prêt du terrain et une hypothèque sur le coût de la construction, financée par un prêt, le choix restera en faveur du cautionnement, quelle que soit la durée de l’investissement.
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Les Français consacrent une part croissante de leur budget à leur habitat
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4/8/2006
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En 2005, la part des dépenses que les ménages ont consacrée au logement, à son chauffage et son éclairage a atteint un maximum historique de 24,7 % : c'est ce que révèle la dernière étude de l'INSEE sur la consommation des ménages en France en 2005 (1). La hausse en volume de 2,3 % a notamment été soutenue par les loyers acquittés par les locataires, hors aides au logement (+ 3,4 %). Cette progression marquée des loyers résulte selon l'INSEE à la fois de l’accroissement du parc de logements et de l’amélioration de sa qualité, ainsi que d’une diminution de la part des aides au logement dans les loyers versés.
Le prix des loyers a également fortement augmenté : + 4,0 % contre + 2,7 % en 2004. Il faut remonter à 1992 selon l'institut pour retrouver une progression plus marquée. Les hausses liées aux relocations et la progression soutenue de l’indice du coût de la construction sont en grande partie à l’origine de cette accélération.
Les ménages ont aussi consommé pour l’équipement de leur logement, en particulier des meubles. Les dépenses de meubles progressent de 1,9 % en 2005, au même rythme qu’en 2004 (1,8 %). Ce marché est soutenu par la bonne orientation de la construction de logements. Le maintien de la TVA à 5,5 % pour les travaux d’amélioration de l’habitat a favorisé l’aménagement en cuisines équipées. Enfin, la modernisation de l’équipement en produits High Tech, et notamment en écrans plats, a incité au renouvellement des meubles de salon.
L'INSEE note aussi que la consommation d’énergie a été peu affectée par la hausse des prix Le climat rigoureux de la fin de l’année 2005 a contribué au soutien de la consommation. En volume, la consommation de chauffage et d’éclairage augmente de 1,5 % alors que son prix progresse de 6,4 %. Même pour le fioul domestique, dont les prix se sont envolés de 29,7 % après deux années de hausse sensible, la consommation ne fléchit qu’à peine (– 1,4 %).
Notons que sur une plus longue période (2), la part des dépenses liées au logement, chauffage et éclairage a doublé entre 1960 et 2004 (24,4 contre 12,2%), prenant presque exactement la part de l'alimentation qui s'est réduite de près de moitié (14,6 contre 26,5%)...
(1) INSEE Première n°1096 - aout 2006
(2) INSEE : La France en bref - édition 2005
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Prix de l'immobilier : signes de ralentissement convergents
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4/8/2006
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Dernier en date, confirmant les témoignages des professionnels sur le terrain : l'indice mensuel BoursoPap, édité par Boursorama et PAP (Particulier à particulier), et qui mesure l'évolution des prix de l’immobilier dans les huit premières agglomérations françaises sur la base des transactions enregistrées le mois précédent par le journal De Particulier à Particulier, a pour la première fois marqué en juillet un recul d'un demi pour cent pour les appartements et trois quarts de point pour les maisons (1).
Les éditeurs précisent que l'indice est calculé sur 13.152 transactions et qu'il s’agit des prix de vente réels et non des prix mentionnés dans les annonces.
Ils font également remarquer que, même si le mois de juillet voit chaque année l'activité immobilière se ralentir, il révèle généralement les tendances de fin d'année. Ils notent aussi que les taux de négociation se réévaluent et que les délais de transactions augmentent : il faut désormais 9 semaines pour vendre une maison.
Au total, le marché semble se stabiliser depuis le début de l'année, les variations enregistrées étant négligeables (aux alentours de 1 %) et celles que le marché a enregistrées sur les trois derniers mois étant orientées à la baisse : -0,65 % pour les appartements, - 0,42 % pour les maisons.
(1) lire le communiqué
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Le PEL en voie d'être sacrifié ?
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31/7/2006
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Les banques sont pour la première fois confrontées à un problème de hiérarchie de taux entre produits d'épargne réglementés : en effet, le relèvement du taux du Livret A de 2,25 % à 2,75 % à compter du 1er août ne s'accompagnera d'aucune révision à la hausse du taux du plan d'épargne logement (PEL), qui reste limité à 2,50 % hors prime d'Etat de 1%, qui n'est acquise qu'en cas de demande de prêt immobilier. Autrement dit, un livret totalement liquide va supplanter, en termes de rémunération, un produit sur lequel l'épargne est bloquée pendant les quatre premières années.
Selon des informations rapportées par Les Echos, la Fédération bancaire française (FBF) devrait adresser cette semaine un courrier au directeur du Trésor, Xavier Musca, pour attirer son attention. Une lettre au ministre de l'Economie et des Finances, Thierry Breton, pourrait suivre si nécessaire.
Toujours selon Les Echos, les banquiers sont d'autant plus inquiets que la révision, en décembre, de la fiscalité des PEL de plus de douze ans s'est, depuis, traduite par une décollecte plus importante que celle qu'attendaient les pouvoirs publics. De là à penser qu'ils ont entrepris de se désintéresser de ce produit qui a permis de financer pendant plusieurs décennies l'accession à la propriété, il n'y a qu'un pas, qu'il n'est pas trop risqué de franchir : depuis le départ de Gilles de Robien du ministère du logement, la politique est à nouveau clairement ciblée sur l'accession à la propriété des plus modestes et au financement du logement social ou intermédiaire. Force est de constater que le PEL, qui continue à absorber chaque année des ressources budgétaires non négligeables (1,7 milliards d'euros la loi de finances pour 2006), n'est pas spécialement ciblé sur ces objectifs...
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Selon la Banque de France, la hausse de l'immobilier ne peut se poursuivre à ce rythme
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25/7/2006
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C'est ce qui ressort notamment de l'interview de Christian Noyer, gouverneur de la Banque de France, dans les colonnes du Figaro de lundi. Il s'exprimait sur l'économie mondiale et européenne, alors que la BCE devrait à nouveau relever ses taux le 3 août prochain.
Interrogé sur le fait que la Banque de France a tiré à plusieurs reprises la sonnette d'alarme sur l'emballement de l'immobilier et l'endettement des ménages que favorisent les taux d'intérêt bas, alors que les prix de la pierre peuvent être considérés comme reflétant une insuffisance réelle de l'offre, Christian Noyer a affirmé que son institution a toujours pris en compte les facteurs réels dans ses analyses de l'immobilier, en particulier les évolutions de nature sociologique. "Le nombre de ménages augmente beaucoup plus vite que la population, ce qui entraîne une forte demande de logements. En même temps, les taux d'intérêt très bas ont solvabilisé davantage de ménages et de leur côté les banques ont allongé la durée des prêts. Ces éléments financiers ont contribué à faire monter les prix de la pierre. Nous avons jugé que la hausse ne pouvait se poursuivre à ce rythme car il en résulterait alors une désolvabilisation des ménages et un renversement du marché", a-t-il notamment indiqué...
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Aides au logement : de nouvelles aides pour les intérimaires
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24/7/2006
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Le Fonds d'Action Sociale du Travail Temporaire (FASTT) propose des aides aux intérimaires de 26 ans et plus pour obtenir plus facilement un logement locatif (1) : elles sont accordées sous forme de subvention non remboursable sans limite d'âge pour couvrir les frais d'agence, sous la seule condition d’être en mission dans les 30 jours qui précèdent la demande et compter 600 heures de mission sur les douze derniers mois (soit 4 mois à temps plein).
(1) renseignements et formulaires disponibles sur le site du FASTT
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Protection des constructions neuves contre les insectes xylophages
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18/7/2006
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De nouvelles contraintes de construction s'appliqueront aux maîtres d'ouvrage (constructeurs d'immeubles ou de maisons individuelles) pour tous projets de construction dont la demande de permis de construire sera déposée, pour une parties d'entre elles à compter du 1er novembre 2006 et pour les autres du 1er novembre 2007 :
- dans toute la France, à compter de la première échéance, les bâtiments neufs devront "être conçus et construits de façon à résister à l'action des termites et autres insectes xylophages" ; à cet effet précisent les textes, "doivent être mis en oeuvre, pour les éléments participant à la solidité des structures, soit des bois naturellement résistant aux insectes ou des bois ou matériaux dérivés dont la durabilité a été renforcée, soit des dispositifs permettant le traitement ou le remplacement des éléments en bois ou matériaux dérivés" ; il est également ajouté que "les mêmes obligations s'imposent lors de l'introduction dans un bâtiment existant d'éléments en bois ou matériaux dérivés participant à la solidité de la structure" ;
- dans les départements dans lesquels a été publié un arrêté préfectoral délimitant des zones à risques, pour la seconde échéance, les bâtiments neufs devront être protégés contre l'action des termites au moyen d'une "barrière de protection entre le sol et le bâtiment ou un dispositif de construction dont l'état est contrôlable".
Dans tous les cas, le constructeur du bâtiment ou des éléments mentionnés devra fournir au maître d'ouvrage, au plus tard à la réception des travaux, une notice technique indiquant les dispositifs, les protections ainsi que les références et caractéristiques des matériaux mis en oeuvre.
Un arrêté a précisé les conditions d'application de ces dispositions (2) ainsi que les adaptations à la situation particulière des départements d'outre-mer. Dans les départements "à risques", la résistance des bois de structure est assurée par deux moyens : soit les bois sont sélectionnés avec une durabilité renforcée par un traitement adapté et dont la durée minimale d'efficacité sera dix ans minimum, soit un dispositif constructif utilisant du bois apparent non traité est mis en œuvre (sauf pour les départements d'outre-mer) ; ce dispositif, "qui permet d'une part l'examen visuel, d'autre part le traitement curatif ou le remplacement aisé des éléments attaqués, doit être situé dans un local aménageable ou accessible"...
Particulièrement contre l'action des termites, trois moyens de protection entre le sol et le bâtiment s'offrent au choix du maître d'ouvrage : une barrière physique, une barrière physico-chimique ou un dispositif de construction contrôlable.
Enfin, pour les autres insectes xylophages, des moyens de protection similaires (traitement adapté ou dispositif constructif utilisant du bois apparent non traité) sont mis en place. Dans ce cas, la disposition s'applique à tous les départements.
(1) articles R112-2 à R112-4 du Code de la construction et de l’habitation, créés par le décret n° 2006-591 du 23 mai 2006 relatif à la protection des bâtiments contre les termites et autres insectes xylophages
(2) Arrêté du 27 juin 2006 relatif à l'application des articles R. 112-2 à R. 112-4 du code de la construction et de l'habitation
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Comment les français voient leur logement dans 20 ans...
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17/7/2006
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Les tendances déjà esquissées à la fin des années 90 s'accentuent et prennent un tour plus "écolo" : dans 20 ans, les français veulent majoritairement vivre dans une maison individuelle (74%), neuve (61%), entourée d'un jardin, située à la campagne ou dans une petite ville de moins de 20 000 habitants (63%) ! C'est ce qui ressort de l'enquête sur "l’habitat dans 20 ans" réalisée par le Moniteur et France Info et dont les résultats ont été publiés en juin 2006 (1).
La ville moyenne n'est recherchée que par une personne sur quatre, et quant à la grande ville, elle est franchement rejetée (10% des souhaits), sauf par les juniors et les seniors. Selon l'analyse du Monteur, les premiers y recherchent les loisirs, les seconds les services de proximité (santé, commerce…).
Mais, plus spectaculaire, les français se montrent brusquement beaucoup plus sensibles aux arguments écologistes, en même temps que nettement plus économes sur le long terme, quitte à payer plus cher aujourd'hui : ils demandent des logements dotés d'équipements économisant l'énergie (93%) ou de pouvoir régler leur chauffage automatiquement (83%). Dans la foulée, ils se déclarent prêts (à 77%) à payer plus cher pour s'équiper de systèmes utilisant les énergies renouvelables, plébiscitant franchement le solaire (59%) avant la géothermie ou le bois.
Avec 37% des suffrages, les équipements récupérant l'eau sont demandés en priorité et supplantent la climatisation (25%), qui avait fait une percée spectaculaire lors d'un sondage similaire en 1999 ! De même, ils réclament pour 85% d'entre eux des matériaux sains (peintures, sols…).
(1) Le Moniteur du 16 juin.
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La loi ENL publiée
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17/7/2006
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Dernier grand "véhicule législatif" concernant le logement avant les prochaines campagnes électorales, la loi "engagement national pour le logement" (ENL) constitue un véritable "fourre-tout" de mesures classées par objectifs de la politique du logement (1) :
- mobilisation de la ressource foncière pour la réalisation de logements : le texte comporte notamment des mesures d’amélioration de la sécurité juridique des autorisations d’urbanisme, des dispositions visant à faciliter la réalisation de logements sur les terrains de l’Etat, l’obligation d’élaborer un plan local de l’habitat dans les communautés de communes à partir d’un certain seuil, ainsi que des mesures fiscales pour inciter les communes à construire ou libérer des terrains constructibles : faculté de majorer la taxe foncière sur les propriétés non bâties, majoration de la taxe locale d’équipement, faculté pour les communes d’instituer une taxe forfaitaire lors de la cession à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles...
- développement de l'offre de logements et accès au logement :
.faciliter l'accession sociale à la propriété : sous ce chapitre figurent notamment la majoration du prêt à taux zéro (PTZ) pour les ménages à revenus modestes qui construisent ou achètent un logement neuf dans une collectivité territoriale qui accorde elle-même une aide à l’accession, l’application d’un taux de TVA réduit aux opérations d’accession sociale dans les quartiers de rénovation urbaine, la création de SCI (sociétés civiles immobilières) d’accession progressive à la propriété pour la vente des HLM à leurs occupants, l’assouplissement des conditions de vente des logements sociaux à leurs occupants et du bail à construction, création du bail avec convention d'usufruit...
.développement de l'investissement locatif et l'offre de logements : recentrage du dispositif "Robien", création du dispositif "Borloo populaire", dispositif d’amortissement plus favorable en contrepartie de conditions plus strictes de plafond de loyers et de revenus du locataire, déduction de 30 ou 45% du revenu foncier pour les bailleurs qui conventionnent leur logement même sans travaux, élargissement du rôle de l’ANAH qui devient ANH (Agence nationale de l’habitat), mesures pour limiter la vacance des logements, encouragement de la remise sur le marché des logements vacants situés au dessus des commerces, possibilité pour les SEM (sociétés d’économie mixte) de faire des locations directes en meublé à destination des étudiants et faculté pour le préfet de pallier la carence des collectivités locales qui ne respecteraient pas les 20 % de logements sociaux...
- dispositions diverses relatives au logement et à la cohésion sociale
.accès au logement et rapports locatifs : modification des conditions d’attribution de logements sociaux, réforme du supplément de loyer de solidarité pour inciter à la mobilité dans le parc social, nouvelles clauses réputées non écrites dans les baux d’habitation, recours élargi à la commission de conciliation en cas de litiges portant sur la décence d’un logement, toilettage de la liste des charges récupérables pour les contrats d'entretien d'ascenseurs et les prestations de nettoyage et le service des ordures ménagères lorsqu'ils sont effectués par contrat d'entreprise, ainsi que la possibilité de déroger à la liste par accord collectif, suppression de la transmission des baux loi de 48 aux héritiers, aménagement des sorties de conventionnement de certains patrimoines, etc.
.mesures pour le logement des personnes en difficulté : lutte contre l'insalubrité avec notamment à titre expérimental, l’institution d’une "déclaration de louer" préalable à la mise en location dans les communes qui l’auront décidée, création dans le cadre des plans départementaux d’action pour le logement des personnes défavorisées d’observatoires de l’habitat indigne, interdiction des coupures d’énergie pendant la période hivernale pour les ménages en difficulté, avantages fiscaux pour les structures d’hébergement temporaire et d’urgence, et incitation à la réalisation de résidences hôtelières à vocation sociale...
.mesures dans le domaine de la copropriété : assouplissement des règles de majorité pour les travaux de sécurité dans les immeubles, report au 1er janvier 2007 de l’entrée en vigueur des nouvelles obligations comptables et dispense pour les petites copropriétés de l’obligation d’une comptabilité en partie double, définition des frais de recouvrement pour stabiliser les fluctuations jurisprudentielles quant aux créances imputables au seul copropriétaire débiteur, enfin légalisation de l'imputation aux copropriétaires vendeurs des honoraires liés à l’établissement de "l’état daté" que le syndic doit fournir préalablement à la signature de toute vente en copropriété, enfin institution d’un statut spécifique aux copropriétés résidences-services...
.mesures concernant la vente d’immeubles : création d'un contrat de vente d’immeuble à rénover inspiré de la vente d'immeuble à construire ou vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), généralisation du délai de rétractation de l'acquéreur même en cas de promesse ou compromis passé devant notaire, possibilité pour déclencher ce délai de substituer la remise de l'acte contre récépissé à l'envoi en recommandé, création d'un nouveau diagnostic sur l'état de l’installation intérieure d’électricité lorsque celle-ci a plus de 15 ans et extension de celui sur l’état de l’installation de gaz, que celui-ci soit naturel ou non...
.mesures concernant les politiques locales de l’habitat et les organismes de logement social : un nombre important de dispositions concernent le statut des organismes de logement social et leurs activités...
.mesures diverses : extension du 1 % logement au secteur agricole, aménagements à l’exercice de la profession d’agent immobilier ou d’administrateur de biens, dispositions concernant ce que l’on a qualifié
de "qualité de l’habitat", aide exceptionnelle pour les dégâts causés par la sécheresse, etc.
(1) loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement
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L'ICC flambe, l'IRL modère...
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11/7/2006
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L’indice INSEE de référence des loyers (IRL) du 1er trimestre 2006 est paru et marque sur un an une progression de 2,46%, en très légère progression par rapport à celle des deux trimestres précédents (+2,30%), et en décélération par rapport à celles des valeurs recalculées des indices du 2ème et du 1er trimestre, respectivement de 2,60% et 2,79%. Rappelons que cet indice est venu remplacer la moyenne sur 4 trimestres (dite "moyenne associée") de l’indice du coût de la construction (ICC) qui servait de référence jusqu’au 31 décembre 2005 pour les révisions annuelles des loyers des baux d’habitation ; cette moyenne associée a augmenté pendant le même temps de 3,34% au 1er trimestre 2006 contre seulement 2,44% au 4ème trimestre 2005, 2,31 au 3ème , mais 3,63% au 2ème, et 4,83% au 1er (voir toutes les valeurs dans notre section des indices et chiffres-clés) !
L’IRL tient donc toujours pour le moment ses promesses en tant qu’amortisseur de hausse.
Par contre, il ne s’applique de manière obligatoire qu’aux baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, ceux des logements non meublés loués à titre d’habitation principale ; les baux meublés, baux commerciaux, et autres locations (garages et parkings, remises, etc.) se réfèrent aux valeurs brutes de l’ICC qui est reparti résolument à la hausse et bat même cette fois un record : +7,24% après +4,96% au 4ème trimestre alors qu'il avait marqué une accalmie auparavant avec +0,47% au 3ème, 0,71% au 2ème, mais 3,36% au 1er…
Le calcul de l'ICC est effectué chaque trimestre à partir d'un échantillon représentatif retraçant l’évolution des prix de la construction de quelques 6000 logements neufs suivie au travers de 320 dossiers. Les hausses des coûts de construction et, plus récemment, la flambée de l'acier et de certaines matières premières ont expliqué le dérapage de cet indice en 2004 et 2005...
L’IRL est quant à lui calculé pour 20% à partir de l'ICC, pour 60% de l'indice général des prix à la consommation (IPC) et pour 20% de l'indice des prix de l'entretien et de l'amélioration du logement (IPEA). Chacun de ces indices est pris en compte dans le calcul en moyenne annuelle glissante…
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universimmo.com
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