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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Quand le bâtiment va...
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29/12/2004
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Selon l'enquête mensuelle de l'INSEE dans le bâtiment, les entrepreneurs du bâtiment interrogés en décembre indiquent que leur activité s’est à nouveau améliorée au cours des trois derniers mois. Leurs perspectives personnelles d’activité pour les trois prochains mois demeurent toujours orientées à la hausse ; les carnets de commandes sont toujours très bien garnis : leur niveau permet d’assurer 6,4 mois d’emploi à temps plein des effectifs. Les tensions sur les capacités de faire face à la demande s’intensifient : plus de deux entreprises sur cinq déclarent être contraintes dans leur production.
Par ailleurs, toujours selon l'INSEE, les anticipations de prix des entrepreneurs s’infléchissent ce mois-ci, mais restent supérieures à leur moyenne de long terme...
Il ne fait pas de doute que cette bonne santé est en grande partie liée à l'envolée des mises en chantier de logements, confirmée une fois de plus par le ministère de l'équipement : celle-ci s'est poursuivie en novembre pour atteindre sur un an 360 584 unités (+ 16,3%), et sur le trimestre terminé en novembre, la hausse frise les 20% (19,6%) et les 100 000 logements (98 200) !
Dans le collectif, la hausse atteint même les 21,4% sur un an (soit 132 818 logements neufs) et les 32% sur le trimestre (à 36 900). L'individuel groupé caracole aussi et le "diffus" (maisons hors lotissements) se tient, avec des hausses de 11,1% et 9,1% respectivement.
Les autorisations de construire, qui jouent le rôle d'indicateur avancé, restent excellentes avec des hausses de 22% (annuelle) et de 16,2% (trimestrielle).
Dans le non résidentiel, la stabilisation des mises en chantier par contre se confirme également : en un an, 36,8 millions de m2 ont été mis en chantier, soit une hausse de 3%. Sur le trimestre, la progression est de 1,1% à 9,6 millions. Dans les bureaux, le lancement de 896 000 m2 (+ 30%) porte la croissance à 2,9% sur un an (à 3,3 millions de m2). Mais les autorisations de construire ne sont pas merveilleuses (- 1,1% sur un an et – 2,1% sur le trimestre).
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Le radon responsable de 9% des décès par cancer du poumon en Europe
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27/12/2004
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Gaz radioactif d’origine naturelle, le radon est à prendre au sérieux : il serait en effet l’un des agents pathogènes du cancer du poumon, responsable de 9% d'entre eux ! Telle est la conclusion de travaux portant sur neuf pays européens que vient de publier la revue britannique British Medical Journal (BMJ).
Le radon est dégagé surtout par les sous-sols granitiques et volcaniques. Normalement émis en faibles quantités, il a tendance à s’accumuler dans les espaces clos, et doit donc motiver la vigilance à son égard dans les bâtiments.
Il accroît en particulier les effets négatifs du tabac. A exposition égale, le risque de cancer du poumon est, selon les auteurs de l'étude, environ vingt-cinq fois plus élevé pour les fumeurs que les personnes n'ayant jamais fumé ; surtout, il augmente proportionnellement à la concentration de radon dans les logements habités pendant une trentaine d'années avant l'apparition de la maladie, même lorsque la radioactivité due au radon est inférieure aux doses limites recommandées.
Ce gaz peut se retrouver dans des concentrations élevées dans l'air ambiant des logements, surtout au niveau du rez-de-chaussée ou des premiers étages, avec de fortes variations selon les régions.
Lorsqu'il est inhalé, le radon est la plupart du temps expiré immédiatement. Mais certaines particules peuvent se déposer sur la muqueuse des bronches, exposant les cellules à une irradiation.
Des études conduites sur des mineurs avaient déjà associé radon et cancer du poumon. Ce risque se voit confirmé pour une exposition à domicile au radon, selon une analyse portant sur 7.148 cas de cancer du poumon et sur 14.208 personnes n'ayant pas développé de cancer du poumon qui constituaient un groupe de contrôle.
La radioactivité du radon correspondait en moyenne à 97 becquerels par mètre cube (97 Bq/m3) au domicile des membres du groupe de contrôle, contre 104 Bq/m3 chez les personnes ayant souffert d'un cancer du poumon. Un becquerel correspond à une désintégration par seconde.
L'étude conduite par le Pr Sarah Darby (Oxford, Grande-Bretagne) a concerné neuf pays : Allemagne, Autriche, Grande-Bretagne, Espagne, Finlande, France, Italie, République tchèque, Suède.
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Les organisations franciliennes de syndics et d'entreprises du bâtiment créent une commission commune de conciliation
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27/12/2004
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Trois organisations franciliennes d'administrateurs de biens et syndics de copropriétés - les chambres pour Paris Ile-de-France de la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) et de la CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens) et le CSAB (Conseil national de l'administration de biens) - et la branche Région Paris Ile-de-France de la FFB (Fédération française du bâtiment) ont signé un accord afin de mettre en place une commission de conciliation destinée à favoriser le traitement amiable des conflits qui peuvent survenir lors de travaux effectués dans les copropriétés, et réduire ainsi les délais et les frais occasionnés par ces litiges.
Cette initiative, en préparation depuis un an, part du constat de la longueur des délais des procédures habituelles - en moyenne d'un an, voire deux à trois ans selon la complexité du conflit - et du fait que les frais qu'ils occasionnent sont supportés in fine par le copropriétaire ou l’entreprise.
Selon les termes de cet accord, pour chaque litige identifié, une commission sera créée permettant de trouver une issue rapide - de l'ordre d'un mois - au bénéfice de toutes les parties et d'éviter ainsi, dans la mesure du possible, de recourir à une action de justice onéreuse.
Le champ de compétence de la commission de conciliation porte sur les litiges ou difficultés concernant des copropriétés privées situées en Ile-de-France, excepté en Seine-et-Marne.
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Détente du marché de la location, tension persistante sur le marché de la vente
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17/12/2004
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Century 21 France a présenté avec quelques semaines d'avance les chiffres pour 2004 de son réseau de 700 agences (environ 45.000 transactions sur 620.000 en France, et environ 38.000 locations), et ceux-ci confirment les tendances dégagées ces derniers mois :
- sur le marché locatif
Si la hausse des loyers s'est globalement poursuivie au cours de l'année 2004 (+2,35% pour les appartements et +3,05% pour les maisons sur la France entière), la tendance est cependant au plafonnement (les loyers ont même baissé à Paris intra muros : -1,23%, de même que celui des maisons de plus de 120 m2 : -2,09% dans la France entière et même -5,66% en Ile-de-France), dans un marché où le taux de rotation a augmenté et où une offre locative abondante est de retour : +9% d'augmentation par rapport à l'année précédente, 15 biens en moyenne par agence à Paris et 29 à 34 en province, ce qui ne s'était pas vu depuis longtemps ! Du coup, la préférence va aller de plus en plus aux biens en bon état au détriment de ceux qui nécessitent une rénovation, et qui risquent de subir des décotes importantes...
Selon Century 21, cette détente s'explique par le report d'une partie de la demande locative vers l'accession, le début de l'arrivée sur le marché de l'offre issue des investissements en "Robien", et de manière plus générale du maintien d'un rythme d'achats en investissement locatif dans l'ancien indépendamment des incitations fiscales spécifiques...
- marché de la vente
L'activité est restée soutenue, de même que le rythme de hausse des prix, déjouant les prévisions faites en début d'année, fondées il est vrai sur une hypothèse de léger relèvement des taux d'intérêt qui ne s'est pas non plus produit...
La nature des transactions a cependant évolué : les "primo-accédants", qui font encore plus du tiers des transactions (contre près de 40% en 2003), s'essoufflent (surtout dans la tranche d'âges des 30-50 ans, les jeunes quant à aux progressant grâce à l'allongement de la durée des prêts et des apports personnels alimentés plus souvent qu'avant par des donations), les investisseurs reculent aussi légèrement (16% des acquéreurs (contre 17% en 2003) au profit notamment des transactions dites "de confort", destinées à acheter plus grand ou plus agréable (26,5% contre 23% en 2003), le reste des achats restant stables, comme les résidences secondaires (10% du marché) qui deviennent toutefois de plus en plus des résidences alternatives et de moins en moins des "maisons de campagne" traditionnelles...
La hausse des prix a encore battu un record : +11,5% contre +8,9% en 2003 pour la France entière, dont +14,6% en Ile-de-France contre +8,5% en 2003 ! Par contre, Paris intra muros, et Marseille, qui avaient flambé s'assagissent avec une hausse "seulement" autour de 10%...
Century 21 France fait néanmoins remarquer que si l'on apprécie la hausse enregistrée par l'ancien sur une période de 15 ans (de 1990 à 2004, et dont en fait de "point haut" à "point haut"), la hausse n'est en euros constants que 22,6% au plan national et de 2,7% à Paris intra muros !
Les dirigeants du réseau Century 21 n'anticipent pas de bouleversement en 2005, les fondamentaux économiques (taux d'intérêt durablement faibles, inquiétude sur les retraites, insécurité des marchés financiers), psychologiques (souhait d'être propriétaire), ou démographiques et sociologiques (diminution du nombre de personnes par ménage, besoin de logements plus grands, développement du phénomène de "résidences alternatives") concourant à maintenir le déséquilibre entre une demande appelée à rester soutenue et une offre qui peinera à suivre pendant encore de nombreuses années...
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Des jurisprudences sur le "logement décent"
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17/12/2004
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Le décret du 30 janvier 2002 définissant les caractéristiques du "logement décent" s'applique à tous les baux de locaux destinés à l'habitation principale du preneur : en effet, si l'obligation de remettre au locataire un "logement décent" figure dans l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (locations non meublées à usage d'habitation ou mixte habitation-professionnel), elle a été aussi insérée dans l'article 1719 du Code civil et existe donc pour les locations meublées et celles soumises à la loi de 1948 quelle que soit leur catégorie.
Et quand bien même, par exemple en catégorie IV, aucun élément de confort n'était requis, comme par exemple l'eau courante dans le logement ! C'est ce qu'a rappelé la Cour de Cassation dans une affaire (1) où un propriétaire arguait du classement en catégorie IV pour s'estimer non tenu de fournir de l'eau courante dans le logement, considérant que les règles de fixation du loyer tenaient compte de l'absence de ce type de confort, le locataire ayant, en outre, été informé de l’impossibilité de procéder aux aménagements nécessaires.
Il est remarquable que la Cour de cassation ait eu en la matière à intervenir en invalidation de la décision des juges du fond, qui eux avaient admis l'argumentation du bailleur au mépris de l'évidence de l'application de l'article 1719...
Par contre, cette décision ne règle pas la question de savoir ce que doit faire le bailleur lorsqu'il y a une impossibilité physique à respecter les critères de la décence, par exemple en matière de surface ou de volume habitable : un tribunal d'instance (2) vient de donner une réponse surprenante, même si elle ne manque pas de logique sur le plan du droit pur : il a estimé en effet que la réglementation relative à la décence du logement constitue pour le bailleur un cas de force majeure assimilable à la destruction totale de la chose louée, de nature à justifier la résiliation immédiate du bail !
Nul doute que cette interprétation n'était pas dans les intentions du législateur lorsqu'il a introduit cette obligation du bailleur dans la loi "SRU" (3)...
(1) Cass. 3ème Ch. civ., 15 décembre 2004, n° 02-20.614
(2) TI Paris, 10e arrondissement, 23 nov. 2004, n° 11-04-000400
(3) loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au renouvellement urbains
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Les français et l'immobilier : constance et paradoxe...
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17/12/2004
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Un sondage réalisé en novembre 2004 par l'IFOP pour Century 21 France (1) confirme, s'il le fallait l'attachement des français pour l'investissement immobilier, et révèle que leurs intentions d'achat restent soutenues même s'ils considèrent dans le même temps majoritairement que les niveaux de prix atteints devraient les en dissuader...
L'aspiration à la propriété immobilière ne cesse de progresser : en 6ème place dans les aspirations citées comme prioritaires en 2003, elle est passée en 5ème place en 2003 et se retrouve désormais en 4ème place : après celle d'être en bonne santé, d'avoir une vie familiale agréable, et celle de la sécurité financière, mais avant l'aspiration à avoir un bon travail, et celle de la liberté, de la paix dans le monde ou de la réussite sociale !
11% des personnes sondées indiquent envisager un achat immobilier dans l'année qui vient, et ce taux monte jusqu'à 20% en région parisienne. Surtout il a progressé de 2 points en un an !
Ces résultats sont d'autant plus paradoxaux que les mêmes personnes considèrent à 58% (et même à 70% dans l'Ouest, 69% dans le Sud-ouest et 74% en région Méditerrannée) que le moment est peu ou pas du tout favorable pour réaliser une opération d'acquisition...
(1) Sondage réalisé du 4 au 9 novembre 2004 sur un échantillon de 1008 personnes âgées de 15 ans et plus
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Le "diagnostic de performance énergétique" est créé
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10/12/2004
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La deuxième loi d'habilitation du gouvernement à légiférer par ordonnances en vue de la simplification du droit (1) transpose en droit interne la directive européenne n°2002/91 relative au diagnostic de performance énergétique et introduit cinq nouveaux articles dans le Code de la construction et de l’habitation. Les modalités d'application de ces dispositions seront définies par décret, probablement dans le cadre de l'harmonisation des constats prévu par le même article de la loi.
Le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment est défini comme un document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique.
Il n'a qu'une valeur informative : l'acquéreur ou le locataire ne peuvent se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l'encontre du propriétaire. Il est par contre accompagné de recommandations destinées à améliorer la performance.
Lors de la construction d'un bâtiment ou d'une extension d'un bâtiment, le maître d'ouvrage fait établir le diagnostic de performance énergétique. Il le remet au propriétaire du bâtiment au plus tard à la réception de l'immeuble.
Il doit être établi par un professionnel ou une entité satisfaisant à des critères de compétences, et dont les activités doivent être couvertes par une assurance de responsabilité professionnelle. Ils ne doivent avoir aucun lien de nature à porter atteinte à leur indépendance ni avec le ou les propriétaires ou leurs mandataires qui font appel à eux, ni avec une entreprise susceptible d'effectuer les travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels elle réalise le diagnostic.
A compter du 1er juillet 2006, les candidats acquéreurs devront pouvoir obtenir du vendeur d'un bâtiment ou d'une partie du bâtiment communication du diagnostic de performance énergétique ; ce diagnostic, fourni par le vendeur, est annexé à toute promesse de vente ou à défaut de promesse à l'acte authentique.
Un an plus tard, soit à compter du 1er juillet 2007, les candidats locataires doivent pouvoir obtenir ce diagnostic du bailleur d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment ; ce diagnostic est annexé à tout nouveau contrat de location aux frais du bailleur.
Dans certaines catégories de bâtiments, le propriétaire ou, s'il y a lieu le gestionnaire devra afficher le diagnostic à l'intention du public.
Dans les deux cas (vente et location), le diagnostic doit avoir été établi depuis moins de 10 ans.
Précision importante : lorsque l'objet de la vente ou de la location est un lot de copropriété, le diagnostic porte exclusivement sur les parties privatives du lot.
(1) article 41 de la loi n° 2004-1343 du 9 décembre 2004 de simplification du droit - voir le dossier législatif
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Les prix de l'mmobilier anglais baissent... la France pourrait suivre ?
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10/12/2004
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C'est la question que pose très sérieusement en France la direction des affaires économiques et internationales (DAEI) du ministère de l'équipement, ayant constaté que "généralement, le marché parisien suit l'évolution du marché de l'immobilier londonien avec un décalage de deux à trois ans"...
Après une première baisse au mois d'août, les prix de l'immobilier au Royaume-Uni, qui ont atteint des sommets, ont baissé aussi en octobre et décembre, selon les chiffres publiés par la banque Halifax. "Nul doute que tous les regards vont se tourner vers le marché londonien pour anticiper l'évolution des marchés français à partir de 2006", constate la DAEI.
En France, le prix des logements rapporté au revenu disponible des ménages dépasse de 35% sa moyenne historique à Paris et en régions, a aussi indiqué la DAEI. Le taux d'effort réels des ménages (ce qu'ils dépensent par rapport à leur revenu sans tenir compte de l'inflation), est très élevé et seule la baisse des taux d'intéret a permis aux ménages de continuer à acheter compte tenu des prix, a-t-elle déclaré, ajoutant qu'en 2003, les dépenses de logements des ménages, premier poste de dépenses devant les transports et l'alimentation, ont progressé de 6%...
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Où l'on reparle des risques sismiques...
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9/12/2004
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Le ministre de l'Ecologie, Serge Lepeltier a fait sensation en présentant au conseil des ministres mercredi 8 décembre les grandes lignes d'un plan sur six ans de prévention des séismes qui vise à mieux sensibiliser les populations et à mieux prendre en compte les risques sismiques dans les constructions : il a notamment estimé qu' "un séisme important est probable en France métropolitaine et aux Antilles", et qu'il "provoquerait de nombreuses victimes et des dégâts très importants". Et de donner à titre d'exemple, un séisme comparable à celui survenu en 1909 près de Salon-de-Provence, qui pourrait faire aujourd'hui de 400 à 1.000 morts, un séisme comme celui de Fort-de-France en 1839 jusqu'à 4 700 morts... Pire, un tremblement de terre sous la ville de Nice pourrait avoir un coût encore plus exorbitant (100 milliards d'euros) et anéantir le système actuel d'indemnisation des catastrophes naturelles...
Relevant que "les populations et les services publics ne sont pas suffisamment préparés à affronter les conséquences d'un séisme grave et (que) les règles de construction parasismique ne sont pas toujours respectées", M. Lepeltier a indiqué que son plan comportait trois axes :
- "approfondir la connaissance scientifique du risque et mieux informer sur celui-ci",
- "améliorer la prise en compte du risque sismique dans la construction" et reprendre les recommandations européennes sur les constructions parasismiques,
- "coopérer et communiquer entre tous les acteurs de la prévention et de la gestion du risque".
Le coût ainsi que le détail des mesures seront dévoilés en février 2005. Pas moins de 5 359 communes françaises sont en fait concernées, essentiellement situées dans le Sud-Est, les Pyrénées et l'est du pays.
Trois cents séismes de plus de 3,5 de magnitude se sont produits en France depuis vingt ans, rappelle de son côté, selon Le Figaro (1), le BRGM (Bureau de recherches géologiques et minières). Le quotidien rappelle que les récents événements sont là pour illustrer cette "terrible réalité" : quelques jours auparavant, un séisme de magnitude 5,4 a touché l'Alsace, région qui avait déjà été victime de secousses de même intensité le 22 février 2003. Le 21 novembre, le tremblement de terre d'une magnitude de 6,3 sur l'échelle de Richter survenu au large de la Guadeloupe a provoqué la mort d'une fillette de 3 ans, écrasée par l'effondrement d'un mur à Trois Rivières, a fait plusieurs blessés graves et provoqué des dégâts considérables...
Pour les bâtiments neufs, les règles de construction seront renforcées. En 2005, le contrôle technique deviendra obligatoire pour les bâtiments de plus de 8 mètres, au lieu de 28 mètres actuellement dans les zones sismiques 2 et 3, c'est-à-dire les plus exposées au risque. Les dossiers de permis de construire devront désormais comporter un document attestant que les risques sismiques sont pris en compte. Des sanctions seront prévues pour tous ceux qui ne respecteraient pas la réglementation...
Pour les maisons et immeubles anciens, ceux qui posent des problèmes cruciaux car ils ont été construits à une époque où les règles parasismiques ne s'imposaient pas nécessairement, le ministère de l'Ecologie réfléchit à une incitation fiscale. Celle-ci est destinée à encourager les propriétaires à faire réaliser un diagnostic et à les aider à financer des travaux de renforcement si besoin est. Nombre d'établissements publics de construction récente sont aussi concernés. Un rapport parlementaire (Christian Kert, 1995) révélait qu'une majorité des écoles situées en zone sismique pouvaient s'écrouler en cas de séisme de magnitude moyenne !
Autre mesure prévue, renforcer la formation des professionnels de la construction, depuis les maîtres d'ouvrage jusqu'au personnel de chantier...
Toujours selon le Figaro, la France devrait en 2006 disposer d'une nouvelle carte de zonage sismique. Elaborée à partir d'une approche probabiliste qui ne tient pas seulement compte des événements extrêmes pour définir l'aléa, cette carte «plus intelligente» intègre aussi les dernières avancées en sismologie, comme ce que l'on appelle l'effet de site. Les séismes du Gudjarat (Inde), Boumerdès (Algérie) et Bam (Iran) ont en effet montré que la nature du sol sur lequel est posée la construction peut amplifier les secousses. C'est ainsi que la ville de Grenoble, construite dans une vallée encaissée, pourrait se trouver classée dans la même zone de forte sismicité que les Antilles.
Les experts ont terminé cette carte. Elle devrait faire l'objet de concertation dès l'an prochain et être définitivement adoptée en 2006. Les modes de concertation n'ont pas encore été arrêtés par le ministère de l'Ecologie. On peut s'en étonner alors que la concertation joue un rôle déterminant dans la prise en compte du risque.
(1) Le Figaro du 9 décembre 2004
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Des assises de la Ville se tiendront au printemps
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8/12/2004
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Une "refondation de la politique de la ville" sera étudiée lors d'assises qui auront lieu au printemps, a indiqué mercredi le ministre délégué au Logement et à la Ville, Marc-Philippe Daubresse à l'occasion d'une conférence organisée par l'Association des journalistes de la construction...
Ces assises permettront d'avoir l'opinion des acteurs sur les dossiers comme les zones urbaines sensibles (ZUS), un chantier qu'il faut "rouvrir", selon M. Daubresse : une mission a été confiée à Henri Ségard, maire UMP de Comines (Nord) et conseiller régional, pour dresser un bilan de la politique de la ville, "analyser l'influence du plan de cohésion sociale sur la mise en oeuvre de le politique de la ville", et proposer des pistes de réformes.
Il a également confirmé que la loi en préparation sur le logement, intitulée "Habitat pour tous", devrait être examinée en conseil des ministres en février et adoptée par le Parlement "au mieux avant l'été"...
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universimmo.com
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