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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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L'accession sociale sécurisée a progressé en 2013 en Ile-de-France
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19/9/2014
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En pleine crise de la construction de logements, notamment en Ile-de-France, il y a au moins un segment qui a progressé dans la région capitale : l'accession sociale "sécurisée", les logements produits par les organismes HLM pour offrir un parcours résidentiel à des ménages à revenus modestes. C'est ce qui ressort des chiffres publiés par l'Association des organismes HLM de la région Ile-de-France (AORIF) sur les mises en chantier de logements de ce type : 1.781 logements en 2013, soit +41% sur un an. Ils sont d'autant plus encourageants qu'en 2012, ces mises en chantier étaient en recul de 17% par rapport à l'année précédente. La tendance s'est donc fortement inversée avec un niveau de mise en chantier jamais atteint. En effet, en 2013, ce sont 1781 logements démarrés contre 1261 en 2012, soit une augmentation de 41% en Ile de France.
Une partie de l'accession "sécurisée" s'effectue en location-accession (PSLA). Leur nombre est en constante augmentation : il a doublé depuis 2010. Mais la part de logements en opération de rénovation urbaine a représenté 40% du total des nouvelles unités en 2013, contre 20% en 2012.
A fin 2013, 350 organismes HLM, soit près d'un sur deux, étaient adhérents de la Société de garantie de l'accession et développaient donc une activité d'accession sociale sécurisée à la propriété. A la même date, ce sont 23.300 logements qui étaient en cours de construction ou de gestion.
Sur l'année 2013, 3.600 logements ont été vendus en VEFA et 2.500 locataires-accédants ont levé leur option d'achat, soit un total de 6.100 logements vendus, auquel il faut ajouter 750 ménages ayant fait construire leur maison individuelle par un organisme d'HLM. Quant à la vente HLM, elle a permis à 7.319 autres ménages de devenir propriétaires en 2013.
Enfin, à ces 14.169 ménages devenus propriétaires grâce aux organismes HLM peuvent s'ajouter les 4.942 ménages ayant acheté leur logement auprès d'une SACICAP, membre de l'Union sociale pour l'habitat (USH).
Ces ventes bénéficient de dispositifs nationaux d'aide, indispensables pour permettre à ces ménages d'accéder à la propriété. Parmi ceux-ci le prêt à taux zéro prolongé jusqu'au 31 décembre 2017 et amélioré, et l'application de la TVA réduite aux constructions neuves pour les accédants à la propriété dans les nouveaux quartiers prioritaires de la politique de la ville à partir de 2015.
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La construction de 5.000 logements bloquée par les nouveaux maires en Ile-de-France : la région hausse le ton !
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18/9/2014
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Le résultat des élections municipales de mars, qui a fait basculer de gauche à droite 155 villes de plus de 9.000 habitants, a eu pour effet direct la remise en cause d'un certain nombre d'opérations de constructions de logements, notamment sociaux. La situation est particulièrement marquée en Ile-de-France où les besoins en nouveaux logements sont pourtant les plus criants. L'Etat et la région Ile-de-France ont dressé un état des lieux encore partiel des projets de construction dans la région : 43 sites ont été recensés par l'Institut d'Aménagement et d'urbanisme (IAU) d'Ile-de-France et le conseil régional où sont engagées des opérations majeures représentant 20.000 logements. Sur ce total, 5.000 logements seraient arrêtés par des nouveaux maires", ce qui inquiète les bailleurs sociaux et avec eux les promoteurs engagés très souvent dans des opérations conjointes. Très implantée en Ile-de-France, l'Immobilière 3F a par exemple déjà indiqué que 1.700 de ses logements dans diverses communes ont été retardés, voire définitivement perdus à cause d'interventions intempestives de maires qui ont fait leur campagne contre des projets de construction.
Tout en haussant le ton, la région Ile-de-France joue la négociation. "Chaque préfet de département va avoir des discussions avec ces maires qui ont bloqué des projets", a expliqué à La Tribune le préfet de région Jean Daubigny. "C'est l'engagement de chaque commune qui nous permettra d'atteindre l'objectif (de 70.000 nouveaux logements par an) qu'attendent les Franciliens" pour résoudre la pénurie qui touche la région francilienne, a-t-il insisté.
Le préfet ne manque pas de leviers pour mettre les maires récalcitrants "devant leurs responsabilités et leurs conséquences" en rappelant que le co-financement de certains équipements publics sont directement liés à la réalisation de logements. En outre, les comités de pilotage des Contrats de développement territorial (CDT) seront aussi "des instruments de négociation si une collectivité contractante se désiste", a souligné le préfet. Des sanctions financières peuvent être envisagées, par exemple lorsque les maires qui bloquent un projet ont oublié que le terrain et sa dépollution étaient "portés" et financés par l'Établissement public foncier l'Ile-de-France", a expliqué Emmanuelle Cosse, la vice-présidente EELV de la région en charge du logement.
Enfin, arme ultime fermement attendue : la mise en œuvre de la mesure qui instaurera des aides aux maires bâtisseurs par le biais d'une modulation de la dotation globale de fonctionnement. Ce dispositif devrait figurer dans la prochaine loi de finances...
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Notaires et huissiers en effervescence...
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17/9/2014
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Rien n'est écrit mais tous sont contre ! Les manifestations puissamment orchestrées par les chambres nationales et régionales se sont succédées devant les préfectures ou les palais de justice depuis le début de la semaine : huissiers en grève dès le lundi 15, les notaires manifestant le 17 et l'ensemble des professions règlementées appelées à faire du 30 septembre une "journée sans professions libérales" : notaires, avocats, huissiers, pharmaciens, chirurgiens dentistes, soit 37 professions - tous sont en ébullition, révulsés par l'annonce du gouvernement qu'il allait légiférer pour déréglementer leurs professions. En pleine grève des pilotes d'Air France qui eux non plus ne veulent rien céder de leur rémunération...
Un rapport non encore publié de l'Inspection générale des finances (IGF), a pointé les professions règlementées comme dégageant une marge d'exploitation très nettement supérieure aux autres secteurs économiques et une rentabilité (bénéfice net avant impôts sur chiffre d'affaires) de 19,2%, soit "2,4 fois la rentabilité constatée dans le reste de l'économie". Ces professions ont en commun un accès limité (par des diplômes ou la nécessité de racheter des charges existantes), et un monopole pour certains actes. Le précédent ministre de l'économie, Arnaud Montebourg, qui dit avoir trouvé le rapport "enfermé à triple tour" dans son coffre-fort en arrivant au ministère, s'en est saisi, annonçant un "projet de loi sur la croissance" susceptible de dégager 6 milliards d'économies pour le pouvoir d'achat des Français en libéralisant certaines de leurs activités et en revoyant leurs rémunérations, souvent fixées par voie règlementaire.
Ces déclarations volontiers provocantes de l'ancien ministre ont mis le feu aux poudres ! Pendant deux semaines on a pu voir monter l'effervescence dans les réseaux sociaux, notamment des notaires : appels à la grève, appels à vider les comptes des offices ouverts à la Caisse des dépôts pour assécher la trésorerie des collectivités, ou à déposer avec retard les actes sans versement de la provision, "régularisation tardive du refus qui en découlera mais toujours dans le délai légal", bref un appel à mettre en place "un vrai plan d'action en ralentissant la collecte des droits de mutation et des droits de succession"...
Le message pour les notaires : si on touche à leur monopole, on touche aussi à la sécurité juridique de l'activité économique et des actes de la vie quotidienne des Français - mariages, successions, donations, achats immobiliers -, et si on touche à leur rémunération, on touche à l'emploi de 48.000 collaborateurs. Le Conseil Supérieur du Notariat (CSN) a dénoncé, dès le 4 septembre, un texte "rédigé sans concertation avec le notariat, (...) ni connaissance du fonctionnement concret des offices, à partir de données juridiques et financières très partielles". Il y voit "une description tronquée" de l'activité et des revenus des notaires, dont les missions "se sont accrues depuis 20 ans", et fait notamment valoir que seules les ventes immobilières d'un montant supérieur à 200.000 euros sont rentables pour ces professionnels, et non à compter de 50.000 euros, comme l'affirme le rapport. Ils ont rédigé un "contre-rapport" de 127 pages, réfutant point par point le rapport de l'IGF qu'ils se sont procuré. Le CSN estime aussi qu'il revient au ministère de la Justice de "recueillir les éléments d'une éventuelle adaptation du notariat, en fonction de son impact pour notre système juridique".
Notaires et huissiers auront probablement gain de cause, bénéficiant notamment de la rivalité entre la Garde des Sceaux, leur ministre de tutelle, et le ministère de l'économie qui s'est lancé dans l'idée de les réformer. Christiane Taubira, ulcérée de voir son collègue Montebourg lui piétiner ses plates-bandes est montée au créneau avant le remaniement gouvernemental. Le 29 août, le nouveau gouvernement indiquait encore avoir l'intention de recourir en partie à des ordonnances pour le projet de loi sur la croissance, qui porte notamment sur cette réforme des professions réglementées. Aujourd'hui, il n'en est plus question, et la mise au point du projet de loi est repoussée, pour un examen par le parlement au printemps 2015. Reçus le 17 septembre par les deux ministres, les huissiers se sont dits rassurés et ont arrêté leur grève. Ils ne perdront pas leur monopole de signification des actes. Les déclarations apaisantes, notamment à l'égard des notaires se multiplient.
Ces professions ont sur le fond probablement raison sur un point : la rentabilité vient récompenser de nombreuses années d'études et des horaires assez éloignés des 35 heures. Elle est également nécessaire pour amortir l'investissement dans l'acquisition des offices auprès de titulaires partant à la retraite, et dont le prix est évidemment proportionnel à cette rentabilité. A cet égard, la principale menace pour ces professions ne vient pas du gouvernement mais peut-être d'un arrêt passé inaperçu du Conseil d'Etat du 10 septembre 2014 (n°381108), qui a renvoyé au Conseil constitutionnel le soin de se prononcer sur la constitutionnalité du droit de présentation des notaires régi par l'article 91 de la loi sur les finances du 28 avril... 1816. Le droit de présentation est le droit pour les officiers publics et ministériels de pouvoir choisir librement leur successeur. Un diplômé notaire sans office, Pierre Thiollet, à l'origine de la procédure, reproche à ce système de méconnaître le principe d'égal accès aux emplois publics, et de privilégier ainsi, dans les faits, les enfants de notaire. Sa suppression permettrait selon lui d'ouvrir l'accès à la profession. Pour juger son action recevable, le Conseil d'Etat a estimé que le droit de présentation, issu de la loi de 1816 qui, dans les faits, a réintroduit la vénalité des charges abolie lors de la Révolution, heurte l'article 6 de la déclaration des droits de droits de l'homme et du citoyen de 1789 (inclus dans notre Constitution), lequel prévoit un égal accès de tous les citoyens "à toutes dignités, places et emplois publics, selon leur capacité, et sans autre distinction que celle de leurs vertus et de leurs talents". Or, le monopole du notariat se fonde sur une délégation de service public consentie aux notaires en leur qualité d'officier public, et l'exercice d'un emploi public doit trouver sa contrepartie dans un accès égalitaire à la profession...
Si le droit de présentation est aboli, ce ne serait pas encore nécessairement la fin de la vénalité des charges, mais un sérieux coup de canif à un "entre-soi" lui-même créateur de privilèges.
Mais quand bien même ces statuts des professions règlementées seraient préservés, cette affaire se solderait de toutes façons par un score "perdant-perdant" : pour le gouvernement qui aura une fois de plus été incapable de mener au bout ses velléités, et pour les professions, vues à juste titre comme nanties par le grand public, détenant de surcroît le pouvoir du savoir et du diplôme, dont les membres sont prompts à réclamer rigueur et sacrifices, ou à dénoncer le corporatisme des autres, par exemple des fonctionnaires, et qui deviennent des "bonnets rouges" dès que leur statut est mis en question, ne serait-ce qu'à l'état de projet...
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Ventes d'appartements : trop d'annonces immobilières encore non conformes à la loi ALUR !
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14/9/2014
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Plus de 6 mois après l'entrée en vigueur de la loi "ALUR" du 24 mars 2014, les dispositions concernant les annonces immobilières d'appartements en copropriété sont loin d'être systématiquement appliquées par les professionnels sur Internet et dans leurs vitrines. Les informations obligatoires qui doivent désormais y figurer se résument pourtant à peu de choses : l'indication que le bien est soumis au statut de la copropriété, le nombre de lots et le montant moyen annuel des charges courantes des lots vendus. Des informations on ne peut plus faciles à recueillir, et dont l'agent immobilier est censé disposer avant de rédiger son annonce, du moins si l'on en croit certaines fédérations professionnelles !
Une promenade sur les sites d'annonces en ligne permet rapidement de constater qu'il n'en est rien : une recherche d'appartement de 3 pièces à vendre sur le site Seloger sur un secteur de la proche banlieue parisienne donne une seule annonce sur 8 conforme à la loi ! Un sondage effectué sur les vitrines des 6 agences immobilières du centre ville d'une des communes de ce secteur - indépendantes, affiliées à des fédérations ou des réseaux de franchise - révèle qu'une seule d'entre elles est parfaitement en règle ! Plusieurs autres, et pas forcément les plus petites, ont prévu les rubriques sur leurs affichettes mais elles ne sont renseignées que sur une minorité d'entre elles, ou comportent la mention "non communiqué", un comble... Une agence ne mentionne strictement rien, pas même l'étiquette énergétique !
Dans des cas heureusement plus rares, le professionnel doit en outre mentionner si le syndicat des copropriétaires fait l'objet de procédures d'alerte ou de sauvegarde. Un exemple : dans la copropriété de Grigny 2, en plan de sauvegarde et sous administration provisoire, plusieurs annonces sur le site SeLoger ne mentionnent rien ! Une d'entre elles indique simplement "charges élevées", un euphémisme dans une copropriété dont les charges ont explosé autant que sa gestion ! Une autre par contre, toujours sans mentionner les procédures de sauvegarde indique pour un F4 des charges de 299 euros par mois (soit 3.588 euros annuels) alors que la loi dit le montant annuel. Mais la même annonce mentionne sans plus de précision que la copropriété comprend 14.000 lots. On n'en demandait pas tant : la copropriété ne compte "que" 5.000 logements, les autres étant des caves et des parkings...
La réalité n'est malheureusement pas aussi rose que les dirigeants de fédérations professionnelles voudraient la voir ! Il y a peu, le président de la FNAIM, Jean-François Buet, affirmait que les agents immobiliers n'avaient pas attendu la loi "ALUR" pour constituer un dossier et demander un ensemble de documents au vendeur dès qu'ils se voient confier un mandat, puis pour informer pleinement et objectivement l'acquéreur sur la copropriété ! Si les agences disposent des informations qui doivent être affichées, on peut légitimement se demander pourquoi elles n'appliquent toujours pas la loi...
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Chiffres du marché locatif privé : cherchez l'erreur !
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9/9/2014
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La mobilité résidentielle est au plus bas, les loyers des nouvelles locations et des relocations augmentent moins que l'inflation, déjà très basse, quand ils ne baissent pas, notamment pour les petites surfaces. La demande reste forte dans les zones tendues, mais la durée de vacance des logements avant relocation augmente aussi fortement, y compris dans les zones tendues comme Paris et l'Ile-de-France ! Enfin les propriétaires font nettement moins de gros travaux, ce qui explique au moins en partie la faible augmentation des loyers et l'augmentation de la vacance. Telles sont les principales caractéristiques contradictoires du marché locatif privé - 6,2 millions de logements, soit plus que le logement social (4,5 millions) - mis en évidence par l'observatoire CLAMEUR (acronyme de "connaitre les loyers et analyser les marches sur les espaces urbains et ruraux"), dont les chiffres arrêtés à fin août 2014 ont été présentés le 9 septembre. Cet observatoire, opéré par le professeur Michel Mouillart de l'université Paris Ouest, recueille depuis une dizaine d'années des données sur les baux conclus chaque année, transmis par les professionnels de l'immobilier (directement pour les grands administrateurs de biens tels que Foncia, Tagerim, ou via les fédérations professionnelles et les réseaux d'agences), ainsi que par des grands bailleurs non sociaux (Icade, SNI, ICF Habitat, Gecina, Groupama Immobilier...) et même des particuliers via l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière). Sa base de données a atteint un taux de représentativité d'un tiers en moyenne des baux signés annuellement, et jusqu'à 50% à Lyon, Strasbourg ou Lille. Son "tableau de bord" semestriel porte désormais sur 1.340 villes, regroupements de communes et "pays" de plus de 10.000 habitants, et couvre l'intégralité du territoire métropolitain, sauf la Corse, ce qui en fait un outil exceptionnel de connaissance, qui plus est rapide, du marché locatif privé. Mais même s'il doit servir de canal d'alimentation des observatoires des loyers que l'Etat met en place pour l'encadrement des loyers, ses partenaires pourvoyeurs de données, avec Foncia à leur tête, en usent d'abord dans leur combat commun contre cet encadrement...
Premier fait marquant en cette mi-2014 : l'activité du marché locatif est au plus bas : les nouvelles locations proposées par les investisseurs a diminué de 30.000 logements en quelques années par rapport aux années fastes des dispositifs "Robien" puis "Sellier", et la mobilité des locataires sur le parc existant est tombée à ses plus bas niveaux depuis 1998, ou la chute des années 2007-2009, à 25,9% (1 déménagement pour 4 locataires), alors qu'elle se situait entre 29 et 30% dans les années 2001 à 2006. Les raisons de ce gel de la mobilité sont à rechercher dans le contexte économique global et ses incertitudes, la montée du chômage et des emplois précaires, le pouvoir d'achat en berne, etc. A noter que la mobilité résidentielle ne chute pas partout : c'est surtout le cas en Ile-de-France (21%) et singulièrement à Paris (17%), Rhône-Alpes (22%) et PACA (24%) avec même un véritable blocage à Marseille (14% !), alors qu'elle est forte dans le grand Ouest (35 à 40%), en Midi-Pyrénées (32%), Normandie (34%) et Aquitaine (31%). Mais depuis 2011, le nombre de logements proposés sur le marché lié à des déménagements a diminué de 120.000 unités par an du fait de cette chute de mobilité. Toutefois, les commentaires qui tendent présenter ses effets comme une contraction de l'offre locative sont à relativiser car quand les locataires ne déménagent pas, la demande de logements diminue d'autant...
Deuxième caractéristique, la stagnation des loyers pour la deuxième année consécutive : +0,7% en 2014, autant que l'inflation, après +0,6% en 2013 (inflation à 0,9%). Mais c'est surtout le fait des studios et une pièce, dont les loyers baissent depuis deux ans, et encore de 0,6% en 2014, et des 2 pièces (+0,5% après -0,5% en 2013), ces deux segments représentant 56% du marché. Par contre, les plus grandes surfaces (logements familiaux) voient leurs loyers augmenter plus que l'inflation : +1,5% pour les 3 pièces, +2,5% pour les 4 pièces et +2,9% pour les 5 pièces et plus.
Le tableau de l'évolution des loyers est également contrasté suivant les villes : 37% des villes de plus de 10.000 habitants voient les loyers baisser. C'est également le cas dans 20% des villes de plus de 146.000 habitants (Dijon, Montpellier, Reims ou Saint Etienne). Toujours parmi celles-ci, ils progressent moins que l'inflation dans 45% d'entre elles (Bordeaux, Grenoble, Marseille, Nantes, Paris, Rennes, Strasbourg, Toulon et Toulouse) et augmentent de plus que l'inflation dans les autres (Le Mans, Lyon ou Nice).
Troisième caractéristique : l'effort d'amélioration des logements, après avoir été très élevé de 2009 à 2011, s'effondre littéralement, tombant à ses plus bas avec 18,7% seulement des logements faisant l'objet de gros travaux d'amélioration (remise aux normes du logement, travaux d'économies d'énergie). Ce taux était monté à plus de 32%, mais avait aussi stagné entre 20 et 25% de 2000 à 2005. Il conditionne la possibilité d'augmenter le loyer de relocation par rapport à celui du précédent locataire : ainsi, dans le cas de gros travaux, le "saut" de loyer est de 13,1%, dans le cas de petits travaux courants (peintures, revêtements), il est encore de 1,5%, alors que si le logement est présenté à la location en l’état, le loyer du nouveau locataire est de 2,5% inférieur à celui du précédent locataire !
En fait, les loyers augmentent entre deux locataires lorsque le niveau des loyers pratiqués sur un territoire est suffisant pour permettre aux propriétaires de réaliser les travaux : les loyers baissent entre deux locataires dans 48 départements où ils sont les plus bas ; ils baissent même de plus de 2,5% dans 11 départements (Aveyron, Gers, Haute Vienne, Lot, Lozère...). Les loyers augmentent entre deux locataires dans 47 départements : entre 0,5 et 1%. Ils augmentent le plus vite dans les départements franciliens (+8,1% en Ile de France).
Enfin, dernière caractéristique, alors que de l'avis de tous les acteurs, la demande locative reste forte, les délais de relocation et donc la vacance entre deux locataires augmente de 23%, soit 1,8 semaine de plus, le niveau actuel de la vacance atteignant plus de 8 semaines en moyenne, ce qui équivaut chaque année à une perte de 4% des loyers perçus. Ce phénomène est général, y compris dans les zones tendues : elle est de 7,9 semaines en Ile-de-France, et entre 7 et 8 en Rhône-Alpes, PACA, Nord-Pas-de-Calais...
Cette montée de la vacance peut s'expliquer par la baisse de l'effort d'amélioration des logements, mais elle reflète certainement plus globalement une inadéquation de l'offre à la demande, en termes de niveau de loyers par rapport à la capacité de paiement des locataires, et de garanties qu'ils peuvent apporter pour décrocher une location. D'où aussi la baisse de la mobilité...
Le marché locatif agit en fin de compte comme un révélateur des effets de la montée vertigineuse des prix dans les années 1998 à 2007, dont la correction n'est que tout juste amorcée depuis 2011-2012. Elle a provoqué un écrasement de la rentabilité locative qui a fait fuir les institutionnels, et que les avantages fiscaux ont permis de compenser partiellement pour les particuliers : sur le neuf avec les régimes de défiscalisation successifs, et surtout sur l'ancien avec la déductibilité des travaux et des intérêts d'emprunt. Les propriétaires sont visiblement confrontés dans l'évolution des loyers à un "plafond de verre", celui de la solvabilité des locataires, que seules des mesures comme la garantie universelle des loyers (GUL) peuvent remédier. Sauf qu'il ne semble pas qu'on en prenne le chemin...
Du coup, une augmentation de l'offre locative, que les milieux des propriétaires et des professionnels considèrent comme seul remède possible à la crise du logement, à l'exclusion de tout encadrement autoritaire, pourrait ne pas avoir pour effet de faire baisser les loyers mais d'augmenter la vacance ! En réalité, seule une baisse durable des prix est de nature à ramener vers le logement des investisseurs dans des conditions économiquement saines, des particuliers mais surtout des institutionnels, car c'est de leur désertion que le marché locatif privé souffre le plus, en termes quantitatifs.
Restent les effets d'un possible encadrement des loyers. Le gouvernement veut à présent le restreindre à Paris mais de nombreuses collectivités (Lille, Grenoble, la région Ile-de-France pour la Petite Couronne... ) réclament de pouvoir également le mettre en place. Les présentateurs de CLAMEUR estiment qu'il aurait pour effet d'écrêter suivant les villes 14 à 20% des loyers les plus élevés (en les ramenant au loyer médian de référence +20%), avec 20% de baisse en moyenne, et qu'il pourrait permettre la réévaluation de 8 à 16% des loyers les plus bas (en les rehaussant au loyer de référence -30%), avec une hausse de 10 à 15% en moyenne. Et de conclure que l'encadrement favoriserait les locataires les plus aisés et pénaliserait les plus modestes... Sauf que ce raisonnement est biaisé, voire spécieux : dans les loyers les plus élevés, il y a aussi des petites surfaces louées à des locataires modestes, et quant à assister à un réajustement massif des loyers les plus faibles, cela ne se produira certainement pas : les propriétaires actuellement auraient eu parfaitement le moyen de le faire ; s'ils ne l'ont pas fait, c'est qu'ils ne le peuvent pas, eu égard à la solvabilité de leurs locataires ou aux caractéristiques du logement. Ils ne le feront pas plus si l'encadrement était mis en place !
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L'Etat se porte garant pour les étudiants
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9/9/2014
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La nouvelle ministre de l'éducation, Najat Vallaud-Belkacem et la secrétaire d'Etat à l'enseignement supérieur, Geneviève Fioraso, ont annoncé le 8 septembre la généralisation de la caution locative étudiante (CLE) à tous les étudiants de moins de 28 ans, boursiers ou non, qui ne peuvent bénéficier d'un garant, quels que soient leurs revenus, leur situation familiale, leur nationalité. Inspirée d'une initiative qui a fait ses preuves depuis plusieurs années en région Aquitaine puis Midi-Pyrénées, elle avait été mise en place à titre expérimental à la rentrée 2013 dans les académies de Lille, Paris, Créteil, Versailles, Lyon, Grenoble, Aix-Marseille, Nice.
Il s'agit d'une garantie de l'Etat (gérée par les CROUS) qui permet, désormais sur l'ensemble du territoire (hors outre-mer), aux étudiants d'accéder plus facilement à un logement. Un étudiant bénéficiant de cette mesure est en outre dispensé du paiement du dépôt de garantie. Le ministère annonce qu'elle sera financée par un fonds de l'Etat et de la Caisse des dépôts, à hauteur de 600.000 euros, abondé par les régions partenaires à hauteur de 100.000 euros.
Elle peut être demandée par tous les étudiants âgés de moins de 28 ans (ainsi que les doctorants et post-doctorants étrangers quel que soit leur âge), qui disposent de revenus mais qui ne peuvent présenter de caution familiale, amicale ou bancaire, pour tous types de logements (studio jusqu'à T3) et pour tout bailleur (CROUS, HLM, bailleur privé). Le montant des loyers couverts par l'Etat sera plafonné : 500 euros pour une personne seule en province, 600 euros en Ile-de-France et 700 euros à Paris. Pour les couples, ce plafond sera majoré de 60%. En contrepartie, les étudiants devront cotiser à hauteur de 1,5% du loyer mensuel charges comprises avec un plafond de 9 euros pour l'Ile-de-France, 10,50 euros pour Paris intra-muros et 7,50 euros pour le reste de la France.
Cette mesure anticipe la "garantie universelle des loyers" (GUL), dont on ne sait plus très bien, après les annonces du Premier ministre le 29 août dernier, comment elle sera mise en place, mais elle est payante pour les étudiants locataires alors que la GUL est censée être gratuite. C'est probablement pour cela qu'elle a été bien accueillie par les professionnels et l'UNPI (l'Union nationale de la propriété immobilière, qui s'exprime au nom des propriétaires bailleurs), qui reprochent à la GUL d'être, du fait de sa gratuité, déresponsabilisante...
Dommage que cette garantie arrive alors que la plupart des étudiants ont déjà dû trouver une solution pour la rentrée 2014-2015...
Le gouvernement rappelle par ailleurs l'engagement de construction de 40 000 logements étudiants durant le quinquennat : 42.916 places devraient être livrées d'ici le 1er janvier 2018, à la suite d'une programmation établie par le ministère de l'éducation de l'enseignement supérieur avec le CNOUS, les villes universitaires et les bailleurs sociaux.
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Encadrement des loyers : ce sera à Paris et toutes les villes qui souhaiteront l'expérimenter
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1/9/2014
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Le Premier ministre, Manuel Valls avait à peine annoncé, parmi les mesures destinées à relancer la construction et l'immobilier présentées le 29 août, la limitation à la seule Ville de Paris, et "à titre expérimental", de la mise en œuvre de l'encadrement des loyers prévu par la loi "ALUR" du 24 mars 2014, que dès le lendemain, la maire de Lille, Martine Aubry, déclarait souhaiter aussi que sa ville "reconnue comme la troisième ville la plus chère de France", et d'autres villes volontaires puissent "expérimenter" l'encadrement.
Manuel Valls a réagi sans tarder, donnant son accord dans Le Journal du Dimanche du 31 août : "si en plus de Paris, d'autres villes comme Lille sont volontaires pour expérimenter l'encadrement des loyers, qu'elles le fassent" a-t-il déclaré. Du coup, dans la journée du 1er septembre, le président de la communauté d'agglomération grenobloise, Christophe Ferrari, emboîtait le pas de Martine Aubry, déclarant qu'il souhaitait lui aussi expérimenter l'encadrement des loyers...
D'obligatoire dans toutes les zones tendues, l'encadrement des loyers devient ainsi facultatif - sauf à Paris -, à l'initiative des villes qui souhaitent l'instaurer. Heureusement pour le Premier ministre, cela se limitera aux villes restées à gauche aux dernières municipales, et il y en a beaucoup moins qu'avant. Autrement, il aurait risqué de voir sa mesure de relance de la construction battue en brèche, car ce "détricotage" de la loi ALUR était censé casser le supposé "attentisme" des investisseurs, allégué opportunément par les professionnels pour expliquer le recul de la part des investisseurs dans les achats de logements neufs ces dernières années. Ils auraient retenu leurs acquisitions en attendant de connaître le niveau de loyers que leur permettrait l'encadrement. En réalité, cet "attentisme" s'est manifesté depuis bien plus longtemps, avant même que le candidat Hollande n'ait annoncé l'encadrement des loyers dans son programme de campagne : en fait très exactement depuis les rabotages successifs des "niches fiscales" et de la défiscalisation "Scellier", la disparition des anticipations de plus-values rapides, la restriction des conditions d'octroi des crédits immobiliers par les banques et l'installation d'un climat économique durablement dépressif qui n'incite pas à s'exposer plus que de raisonnable dans des investissements locatifs à crédit...
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Relance de la construction : dernières cartouches ?
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30/8/2014
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Il fallait faire quelque chose ! Sous l'effet du "rabotage" de la plupart des dispositifs qui dopaient la construction depuis une décennie, rabotage réalisé pour l'essentiel par le dernier gouvernement Fillon dans un contexte économique déprimé par la deuxième crise après les "subprime", celle des dettes souveraines, le secteur du bâtiment a vu sa production de logements chuter d'un gros quart : 100.000 logements de moins par an en deux ans à peine, et à peu près autant d'emplois !
Du coup, et alors que des mesures de relance avaient déjà été annoncées en juin, il fallait frapper fort. Le Premier ministre, Manuel Valls a montré qu'il prenait les choses en mains et a présenté lui-même son plan le 29 août à l'hôtel de Matignon, entouré de ses deux ministres concernées, toutes deux confirmées dans leurs fonctions dans le nouveau gouvernement : la ministre du logement Sylvia Pinel, et la ministre de l'écologie et du développement durable, Ségolène Royal.
Les mesures annoncées ont l'allure d'un plan de la dernière chance, à 180 degrés des orientations du début du quinquennat : retour aux mesures de soutien et lâchage de deux dispositifs phares des engagements du candidat Hollande portées par la précédente ministre du logement, Cécile Duflot, mais qui figuraient aussi à demi-mot dans les promesses du candidat Sarkozy : l'encadrement des loyers et la garantie universelle des loyers (GUL). Manuel Valls, que tout oppose à la chef de file écologiste, s'est laissé convaincre que ces mesures ruinaient la confiance des investisseurs et - pour le premier notamment -, créaient en raison de l'incertitude sur le niveau des plafonds de loyers qui allaient résulter de la mise en place des observatoires, un attentisme préjudiciable à l'économie du secteur. La mise en œuvre de l’encadrement des loyers prévu par la loi "ALUR" du 24 mars 2014 sera donc limitée à la la seule Ville de Paris, "à titre expérimental" ; il n'y aura pas d'extension avant un bilan de son application à Paris ; par ailleurs, la Garantie universelle les loyers (GUL) sera recentrée, notamment vers les jeunes salariés et les personnes en situation précaire. Voilà pour le détricotage...
Restent les bonnes vielles recettes fiscales : pour l'accession à la propriété des "primo-accédants, le prêt à taux zéro (le "PTZ+") avait déjà été réaménagé par un décret du 1er août, applicable aux offres émises à compter du 1er octobre, qui allongeait notamment le différé d'amortissement pour les ménages dont les revenus se situent dans la tranche 1 ; un nouveau décret annulera et remplacera le précédent, et allongera le différé d'amortissement pour les ménages dont les revenus se situent dans les tranches 2 et 3 ; le gouvernement compte par là augmenter le nombre de bénéficiaires pour atteindre 75 à 80.000 prêts en 2015 (contre 44.000 en 2013). Par ailleurs, un abattement exceptionnel de 100.000 euros est créé pour les donations de nouveaux logements neufs aux enfants et petits-enfants réalisées jusqu’à fin 2016...
Afin de relancer un investissement locatif en berne, le dispositif fiscal dit "Duflot" est revu : à compter du 1er septembre 2014, l'investisseur pourra s'engager à louer pour 6, 9 ou 12 ans, avec une réduction d'impôt proportionnelle à la durée ; de plus il pourra louer à un ascendant ou descendant, sous certaines conditions ; par contre, on ne sait pas si une telle location entrera dans la durée d'engagement de location ou si celle-ci sera suspendue pendant sa durée ; enfin, l’avantage fiscal du dispositif pour les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) qui réalisent des investissements locatifs sera aligné sur celui des particuliers (aujourd'hui la réduction d'impôt n'est calculée que sur 95% de l'investissement).
Il faut aussi "libérer le foncier privé", en particulier les terrains non-bâtis : en clair, inciter les propriétaires de terrains constructiles à les vendre pour construire des logements. Le gouvernement s'est pris par deux fois les pieds dans le tapis avec des mesures retoquées par le Conseil constitutionnel. A compter du 1er septembre 2014, l'imposition sur les plus-values des terrains non bâtis est alignée sur celle des immeubles bâtis, soit une exonération totale au bout de 22 ans de détention ; par la même occasion, les abattements des prélèvements sociaux vont être pour tous les biens alignés sur l'imposition au titre de l'impôt sur le revenu (IR), l'exonération au bout de 22 ans étant généralisée et totale ; c'est une revendication des professionnels qui dénonçaient l'illisibilité du dispositif actuel. Et afin de créer un "choc d'offre", pour toute promesse de vente conclue avant le 31 décembre 2015, le vendeur bénéficiera en plus d’un abattement exceptionnel de 30% sur l'assiette des plus-values imposables, à la fois pour l'IR et des prélèvements sociaux ; enfin, en cas de donation de terrain réalisée jusqu’à fin 2015, le cédant bénéficiera d’un abattement exceptionnel de 100.000 euros, à la condition que le terrain soit ultérieurement construit...
Enfin, pour réduire les coûts et faciliter la réalisation des projets, la simplification des normes de construction sera poursuivie au delà des 50 premières mesures annoncées le 25 juin, que par ailleurs le gouvernement s'engage à mettre en oeuvre avant le 31 décembre 2014. Ainsi, de nouvelles mesures seront lancées d’ici la fin de l’automne 2014 sur la base des propositions des professionnels déposées sur la plateforme Internet du ministère du logement. Par ailleurs, des mesures seront étudiées pour réduire les délais d'obtention des permis de construire : une mission est confiée dans ce but au préfet Jean-Pierre Duport, qui rendra ses premières conclusions d’ici 3 mois ; de surcroît, dès cet automne les délais de validité des permis de construire seront prolongés de 2 à 3 ans.
Le gouvernement a aussi rappelé l'effort entrepris pour relancer l’offre de logements neufs intermédiaires et sociaux : 30.000 logements intermédiaires en zones tendues seront construits dans les 5 prochaines années par une intervention exceptionnelle de l’Etat et du groupe Caisse des dépôts. Côté logement social, les pénalités renforcées prévues par la loi SRU pour les villes qui ne remplissent pas leurs obligations de construction de logements sociaux seront appliquées dès le 1er janvier 2015 ; dès cette date les préfets auront également la possibilité de délivrer des permis de construire dans ces mêmes communes.
La rénovation énergétique des logements n'est pas oubliée : la simplification et l'augmentation annoncées du crédit d’impôt développement durable (CIDD) - il sera notamment porté uniformément à 30% - sera mise en place pour s'appliquer aux travaux engagés à partir du 1er septembre 2014.
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Construction de logements : accélération de la crise
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28/8/2014
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Au vu des derniers chiffres publiés par le ministère du logement, la construction de logements neufs continue sa descente aux enfers : avec 272.134 logements mis en chantier au cours des douze mois de août 2013 à juillet 2014, elle creuse encore le point bas de la décennie. Le seuil des 300.000 logements (alors que l'objectif "politique" est de 500.000) n'est atteint qu'avec les mises en chantier des constructions sur bâtiment existant (32.945 unités). Ce chiffre est globalement en baisse de 10,8% sur un an. Mais le pire est que la chute s'accélère : la baisse sur le dernier trimestre par rapport au précédent est de 13,3% ! La chute est de 16,6% sur la maison individuelle diffuse sur un an et de 26,3% sur le dernier trimestre (l'individuel groupé en lotissement chute moins, à respectivement -12,4 et -20,6%), alors qu'elle n'est que de 9,2% sur un an et de 6,1% sur le dernier trimestre dans le collectif, tiré par le logement social qui se maintient bien...
Les délivrances de permis de construire sont également en berne sur les mêmes douze mois, pour 391.474 logements au total, en chute de -17% par rapport à la même période un an avant. Lueur d'espoir, elles ne baissent plus au dernier trimestre. Mais un permis de construire ne conduit à une mise en chantier que si un nombre suffisant de logements sont pré-vendus, sur plans.
Et c'est là que le bât blesse. Les ventes de logements neufs diminuent de 12,1% au 2ème trimestre 2014 par rapport au deuxième trimestre de l'année 2013 : -10,9% dans le collectif et -23,2% dans l'individuel. Afin de contenir les stocks, le nombre de logements mis en vente est toujours en baisse (-22,4% sur un an). De nombreux projets sont abandonnés faute d'acquéreurs réservataires ou du fait des annulations de réservations, la plupart du temps pour défaut d'obtention du financement. Sur le seul encours des promoteurs au 1er juillet 2013, de 104.918 logements, augmenté au cours des quatre trimestres suivants de mises en vente de 89.138 unités, 85.904 ont été réservées, mais les promoteurs ont essuyé 8.716 annulations (9%) et ont dû abandonner des programmes pour 13.187 logements. Leur encours s'établissait au 30 juin 2014 à 103.681 logements, soit 5 trimestres de ventes effectives, alors qu'il était de moins de 60.000 fin 2010. Bien entendu, seule une partie de cet encours est en construction (36,4% pour les appartements) ou achevé (6,7%), mais leur part est en hausse de 2,9% sur un an.
Petite consolation : les prix du neuf n'ont pratiquement pas augmenté au cours de la période étudiée...
Rappelons que les mises en chantier ont dépassé les 475.000 fin 2006-début 2007 et les autorisations de construire les 600.000 à la même époque ! Mais il est vrai que les promoteurs vendaient près de 70.000 logements par an, rien qu'aux investisseurs en "Robien", et que cette frénésie s'est traduite par une surproduction dans des dizaines de villes moyennes de province, provoquant l'effondrement de leur marché locatif...
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Relance du logement : les mesures citées dans les milieux autorisés
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26/8/2014
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Y a-t-il encore une politique du logement ? Devant les chiffres calamiteux de la construction neuve, et les conséquences qui se font sentir sur l'industrie du bâtiment, la présidence de la République et le gouvernement semblent pris de panique et annoncent chaque mois de nouvelles mesures ! On parle de "détricotage" de la loi ALUR, de réduction des normes de construction, d'un nouvel élargissement du prêt à taux zéro (le "PTZ+"), qui vient d'être réaménagé, d'un élargissement de l'incitation fiscale à l'investissement locatif, ainsi que d'un avantage fiscal à ceux vendant rapidement leurs terrains à bâtir. Que doit-on en penser ?
La remise en cause des mesures de la loi "ALUR" que les professionnels, pour des raisons idéologiques autant que par intérêt, rendent responsables du marasme, risque d'être en paroles plus qu'en actes. Les marges de manoeuvre sont en effet restreintes. D'ores et déjà, un amendement inséré dans une loi en cours d'examen au parlement autorise le gouvernement à aménager par ordonnance les nouvelles obligations d'information des acquéreurs d'appartements ou de lots de copropriété. Ces obligations ont pris de court les notaires, les agents immobiliers et les syndics de copropriété, et auraient ralenti les transactions dans l'immobilier ancien au second trimestre. En fait, l'application de cette mesure, préconisée dans un rapport du sénateur Braye en 2012 et jugée nécessaire par tous les spécialistes sérieux, a été dévoyée, faute d'un délai d'entrée en vigueur et d'un service d'après vente intelligent auprès des professionnels. L'effet d'allègement risque cependant d'être faible, car l'insuffisance de l'information sur la copropriété était criante : il se limitera probablement à une période transitoire pour permettre aux professions de s'organiser...
Les autres mesures que les milieux des propriétaires et des professionnels qui leur sont proches voudraient voir rapportées - l'encadrement des loyers et la garantie universelle des loyers - seront plus difficiles à attaquer. Le premier ministre, Manuel Valls, a certes trouvé tactiquement opportun de les brocarder au moment où Cécile Duflot, sort un brulôt contre lui et le président. Faisant soupirer d'aise le peuple de droite qui a dès le départ exécré la ministre écologiste. Mais ces mesures sont, toutes deux, des promesses de campagne du candidat Hollande et sont chargées de symbole. Les associations de locataires, risquent de se réveiller en sursaut avec effet garanti sur la majorité parlementaire...
La simplification des normes de construction, réclamée à cor et à cris par les promoteurs et les entrepreneurs du bâtiment, et reprise comme un leit motive par les politiques risque elle aussi de faire long feu : après des mois de travail, les professionnels et l'administration ont accouché d'une liste de 50 mesurettes : les principales concernent l'accessibilité des handicapés, qui une fois de plus apprécieront, l'aménagement à la marge des règlementations thermique et électrique, la suppression de quelques excès de la règlementation anti-termites, et quelques mesures phares comme la suppression de l'obligation dans les logements que le cabinet de toilettes ne communique pas directement avec les cuisines et les salles de séjour... Ne pas oublier la suppression - très importante - de l'obligation d'installer un conduit de fumée dans les maisons individuelles neuves équipées d'un système de chauffage électrique ! Si cette première liste ne va pas plus loin, on se demande quelles autres simplifications peuvent être de nature à relancer le bâtiment ! Sans compter que - ceux qui connaissent la construction le savent bien - toute réduction des coûts de construction a pour effet à terme, non pas de faire baisser les prix de vente des logements, mais de permettre une augmentation des prix des terrains !
Restent les mesures fiscales. Décriées par la gauche quand elle était dans l'opposition, rabotées sous la pression des critiques et des déficits par l'ancienne majorité plus que par la nouvelle, les "niches fiscales" feraient leur retour ! La boîte à outils des politiques du logement sans imagination en compte trois : le prêt à taux zéro ou "PTZ+", un nième avatar des dispositifs d'incitation fiscale à l'investissement locatif (aujourd'hui le "Duflot" après le "Sellier", le "Robien", etc.) et l'incitation à vendre les terrains à bâtir.
Les deux premiers ont été utilisés à grande échelle sous l'ancienne majorité, puis ont été restreints par elle-même depuis 2011 et surtout 2012, pour deux raisons : leur coût budgétaire en période de déficits abyssaux, leur effet inflationniste dans les zones tendues, et le fait que la construction encouragée in fine est celle dans les zones non tendues, c'est à dire là où c'est le moins nécessaire. Il est vrai qu'à l'époque ou ces deux avantages fiscaux ont été distribués à guichet ouvert, la construction en a bénéficié largement. Jusqu'à 60.000 logements ont pu ainsi être vendus à des investisseurs. Certes, beaucoup ont été floués, et la frénésie de construction a causé de surcroît un effondrement du marché locatif de dizaines de villes moyennes. Mais cela faisait marcher le bâtiment !
Leur effet est par contre beaucoup plus modeste sur la crise du logement en Ile-de-France et dans les métropoles souffrant d'insuffisance de construction. A cause de la pénurie de terrains et de la frilosité des maires et des détenteurs de réserves foncières. On a beau accorder des avantages fiscaux, les promoteurs n'ont que peu de produits à proposer, souvent trop chers pour entrer dans les clous des conditions d'éligibilité. Et quand ils y entrent, c'est alors un effet d'aubaine pour l'investisseur !
Pourtant, promoteurs et réseaux de vente de placements immobiliers défiscalisés en rêvent encore, mais pour le moment on ne parle que d'aménagements modestes : possibilité de louer douze ans au lieu de neuf ans, moyennant 3 points de plus de réduction d’impôt (soit 21 % du montant de l’achat en réduction d’impôt au lieu de 18 %), et possibilité pour les investisseurs d'acheter pour louer à leurs ascendants et descendants. Reste à savoir si la durée de location à sa propre famille comptera dans la durée de location de neuf ans requise pour la réduction d’impôt ou si elle sera considérée comme une "suspension", l’exigence d’une location classique pour neuf ans subsistant par ailleurs...
Reste l'incitation à vendre les terrains à bâtir, sous forme d'un abattement temporaire sur l'assiette d'imposition des plus-values de cession. C'est aussi un serpent de mer : deux tentatives ont déjà été faites dans le budget de 2013 et de 2014, retoquées chaque fois par le Conseil constitutionnel. Une autre solution prônée par la Fédération française du bâtiment (FFB) tient la corde : la taxation actuelle des plus-values de cession des terrains serait conservée en ajoutant un abattement exceptionnel pour les cessions intervenant durant les trois à cinq premières années de détention. Mais à supposer que la mesure soit plus adroitement ficelée cette fois, est-elle de nature à créer le "choc d'offre" espéré ? Ce qui freine la construction dans les zones tendues, ce n'est pas la disponibilité des terrains mais le malthusianisme local des maires ou leur tendance à privilégier la construction de bureaux. Cécile Duflot avait bien essayé de s'y attaquer, en transférant la maîtrise de l'urbanisme à l'échelon intercommunal, mais n'y a réussi qu'à moitié, ayant dressé contre elle le mur des élus...
L'expérience est dit-on une lanterne qu'on s'accroche dans le dos et qui n'éclaire que le chemin parcouru. On peut être dérangé par la politique engagée par Cécile Duflot pendant les deux premières années du quinquennat, mais force est de constater qu'elle était fondée sur une analyse cohérente de la crise du logement et de l'immobilier. En dehors d'elle, la classe politique qui nous gouverne aujourd'hui comme hier semble n'avoir de lanterne ni devant, ni même dans le dos ! A suivre...
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