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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Prix réglementé du gaz : valse hésitation et non-dits
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27/12/2007
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Entre les intérêts de Gaz de France (GDF) dans le cadre de sa fusion avec Lyonnaise et le pouvoir d'achat des consommateurs, le gouvernement a visiblement du mal à se décider ! La tentation est grande dans le climat politique actuel de restreindre l'augmentation des tarifs réglementés des particuliers - la hausse serait de 3 à 4% alors que GDF demandait au moins 6, quitte à autoriser une hausse plus importante pour les tarifs des professionnels, risquant d'oublier au passage que parmi ceux-ci se trouvent aussi les chaufferies d'immeubles, et donc via les charges de copropriété ou les charges locatives les résidants - copropriétaires ou locataires - chauffés collectivement, c'est à dire à peu près autant que de propriétaires ou locataires de pavillons et maisons individuelles...
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Une association des victimes d'IBS
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27/12/2007
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La chute d'un groupe de cabinets d'administration de biens d'une trentaine d'agences ne peut se faire sans victimes dans la clientèle : tel est manifestement le cas d'IBS Immobilier, mis en liquidation judiciaire le 8 novembre 2007 avec poursuites pénales contre les dirigeants, alors que ces derniers rachetaient encore des cabinets en mai ! D'autant que la descente aux enfers semble s'être accompagnée de détournements de fonds manifestes et prèlèvements dans la trésorerie des clients : les copropriétés sinistrées, qu'elles soient parties avant la déconfiture ou prises au piège de la liquidation de biens se comptent probablement par centaines, et les propriétaires bailleurs gérés par les entités rachetées par les dirigeants indélicats par milliers ! Résultat : des trésoreries volatilisées, des fournisseurs, gardiens et organismes sociaux non payés (alors que les dépenses étaient bien débitées dans les comptes), etc. En fait du classique, mais à grande échelle, et apparemment sans garantie financière valable : c'est illégal mais le groupe a pu fonctionner ainsi pendant plus d'un an avant que les autorités ne procèdent au retrait des cartes professionnelles ! Aux clients de faire valoir les irrégularités éventuelles permettant de mettre en cause les anciens garants...
A grand sinistre toutefois, grands moyens : une association de victimes s'est créée dans le département du Nord et a ouvert un blog pour fédérer un maximum d'autres clients lésés (1) ! A suivre...
(1) Association "Stop Arnaque Immobilier" - blog de l'association
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Des pistes pour favoriser l'égalité des chances dans le secteur du logement
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21/12/2007
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La conférence de clôture de l’année européenne de l’égalité des chances s’est tenue au Sénat le 17 décembre. Louis Schweitzer, président de la HALDE (Haute autorité de lutte contre les discriminations et pour l’égalité), a remis au ministre de l’immigration, de l’intégration, de l’identité nationale et du codéveloppement, Brice Hortefeux, 17 propositions d’action pour mieux lutter contre les discriminations dans l’emploi, dans l’accès au logement, à l’éducation et à la formation.
Parmi celles-ci, 5 concernent le logement :
- trois visent à établir une plus grande transparence dans les procédures d’attribution des logements, que ce soit dans le secteur public ou dans le secteur privé : améliorer l’information des citoyens sur leurs droits et sur les recours existants en cas de discrimination, donner un cadre juridique précis et harmonisé aux procédures de sélection des dossiers et d’attribution des logements sociaux, et encadrer les enquêtes sociales effectuées en matière d’attributions de logements sociaux ;
- une quatrième proposition concerne la mise en œuvre effective de la priorité légale accordée aux personnes handicapées dans le secteur du logement social ;
- une cinquième proposition concerne l’élaboration d’un code de bonne conduite pour les agents immobiliers et un guide de recommandations pour les propriétaires privés à diffuser le plus largement possible.
La HALDE s’était vue confier par le gouvernement, au début de l’année 2007, la tâche de coordonner l’organisation de l’année européenne de l’égalité des chances pour tous en France. 3 domaines d’action prioritaires avaient été retenus : l’éducation, l’emploi et le logement. Tout au long de l’année, de nombreux projets, qui ont débouché sur la mise en œuvre d’actions de sensibilisation et de formation au niveau local et national, se sont développés.
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Dépôt de garantie des locataires et Loca-pass
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21/12/2007
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Afin de contrer un amendement de la majorité au projet de loi sur le pouvoir d'achat en cours de discussion au parlement, visant à échelonner le paiement par les nouveaux locataires de leur dépôt de garantie - réduit à un mois - sur toute la durée du bail, amendement qui a provoqué un nouveau tollé chez les propriétaires et les professionnels, la ministre du logement a négocié à l'arraché un accords des partenaires du 1% logement : le "Loca-pass - dépôt de garantie" sera accessible à tous les locataires. Il s'agit d'une des deux prestations du Loca-pass, permettant à un locataire de se faire avancer le montant de son dépôt de garantie et de le rembourser sur 36 mois sans intérêt.
Ainsi, selon la ministre du logement, "les propriétaires seront protégés dès le départ, et les locataires rembourseront progressivement, sans intérêt. Ce système profitera à de nombreuses catégories, en particulier les étudiants et les plus fragiles".
Ce tableau idyllique ne se traduira pas forcément dans la réalité : les bailleurs sont réticents vis à vis du Loca-pass, notamment en raison du délai souvent important, au moins pour une partie des organismes collecteurs du 1% qui le délivrent, pour le déblocage des fonds : entre un locataire qui paie "cash", et un qui propose de mettre en place un Loca-pass, le propriétaire préférera toujours le premier, du moins tant qu'il a le choix...
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Immobilier : investir en immobilier sans les soucis de la location ?
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21/12/2007
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A lire certaines publications, ce serait possible et pas seulement avec la "pierre-papier" : la dernière recette miracle serait la nue-propriété, formule récemment popularisée par l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), et qui a séduit la ministre du logement lors des "réunions de chantier" de Lyon en septembre dernier ! Des promoteurs spécialisés proposent en effet d’investir dans des programmes immobiliers en bénéficiant de cette manière d’une réduction de plus de 40% sur le prix du bien ; le promoteur vend de son côté un usufruit temporaire du bien pendant une durée qui varie de 15 à 20 ans, à un bailleur qui peut être social, ce qui permet de bénéficier de plusieurs avantages. Ce dernier percevra pendant cette période les loyers, mais prendra aussi à sa charge 100% des frais de gestion, des dépenses d’entretien ou des taxes liées à la propriété. De son côté, l’investisseur ne dispose d’aucun droit d’usage sur le bien mais en contrepartie ne s’occupe de rien.
A la fin de l’usufruit temporaire, l'investisseur récupère la pleine propriété sans rien avoir à payer de plus, et peut alors théoriquement utiliser le bien comme il l’entend, l’habiter, le louer ou le vendre, au tarif de la pleine propriété, donc avec une plus-value exonérée d'impôt vu la durée de détention (plus de 15 ans). De surcroît, en n’achetant que la nue-propriété, l’investisseur n’est pas soumis à la taxe foncière, et s’il perçoit des revenus fonciers d’autres propriétés, il peut déduire les intérêts d’emprunt du prêt souscrit pour acheter la nue-propriété. Enfin, la nue-propriété n’est pas comptabilisée dans le calcul de l’ISF, ce qui permet de réduire virtuellement la valeur de son patrimoine...
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Rebond de l'indice mensuel FNAIM des prix de l'ancien
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20/12/2007
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A deux reprises en octobre et novembre 2007, l'indice mensuel des prix de l'ancien établi par la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) a marqué une hausse, et ce après 4 mois consécutifs de baisse de juin à septembre : +0,8% en octobre et +0,5% en novembre. Sur un trimestre, l'indice reste négatif à -0,4% (-0,9% pour les appartements et +0,5% pour les maisons. L'indice trimestriel glissant est négatif depuis trois mois consécutifs. Sur un an, le taux de hausse continue à se tasser : il est à présent de +3,7%, nettement en dessous des prévisions de début 2007 qui tablaient sur une hausse de 5 à 6%.
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La crédibilité de Christine Boutin à l'épreuve des régimes de faveur du personnel politique
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19/12/2007
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Peut-on mettre en oeuvre la politique souhaitée par le président de la République, visant à renforcer les surloyers appliqués aux locataires de HLM dont les ressources dépassent les plafonds d'accès au logement social, et même appliquer des loyers de marché à ceux qui dépassent ceux du logement intermédiaire (discours de Vandoeuvre-lès-Nancy le 11 décembre), quand son plus proche collaborateur, le directeur de son cabinet, bénéficie discrètement d'un logement de 190 m2 avec vue dans un beau quartier pour moins d'un quart du loyer de marché (28,3 euros le m2 pour l'appartement tel que décrit selon l'Argus du logement) ? Circonstance aggravante rapportée par le Canard Enchaîné qui dévoile l'affaire : le même "dircab" le 16 novembre sur France Culture s'emportait avec véhémence contre le scandale qu' "aujourd'hui se trouvent dans les HLM des gens qui ne devraient pas y être et que se trouvent dans la rue des gens qui devraient être dans les HLM"...
Certes, l'interessé n'occupe pas un HLM, et n'est pas plus fautif que la RIVP (Régie immobilière de la Ville de Paris) qui lui fait ce cadeau depuis un quart de siècle, tolérant même des sous-locations chaque fois que sa carrière l'a empêché d'y habiter... La mairie de Paris fait remarquer qu'elle n'a pris que récemment le contrôle de la RIVP, autrefois chasse gardée de l'ancienne majorité municipale ; force est tout de même de constater que l' "anomalie" ne semble avoir donné lieu à réaction de la nouvelle direction qu'à l'annonce de la révélation du "Canard" !
De surcroît, interrogé par l'hebdomadaire, l'heureux bénéficiaire des largesses municipales indiquait ne plus se souvenir du montant de son loyer et qu'il était "très près du prix du marché". Les 95% de français qui, bien que n'étant pas directeurs du cabinet du ministre du logement, connaissent à la fois le prix du marché et ce que leur coûte leur logement apprécieront !
L'affaire révèle en tous cas à quel point, alors que d'Alain Juppé et Jean Tibéri à Hervé Gaymard, en passant par Jean-Pierre Chevènement et Jean-François Copé, ce type de scandale n'est pas le premier, le personnel politique français paraît encore peu enclin à s'appliquer à lui-même les sacrifices qu'il demande au pays, et n'envisage encore pas le moins du monde, alors qu'une majorité de ménages peinent à faire face au coût d'un logement décent, à donner l'exemple, au moins par un train de vie à la mesure de ses moyens... Pour combien de temps encore ? Peut-être est-il temps de se poser la question, avant que la montée de la violence sociale n'ait raison de la possibilité de mener les réformes légitimes dont le pays a besoin...
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Révision des loyers commerciaux : un nouvel indice composite pour se libérer de l'ICC
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19/12/2007
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L'indice INSEE du coût de la construction flambe depuis 2004-2005, notamment sous l'effet de la hausse des prix de l'acier et des matériaux de construction : +4,5% et au dessus depuis deux ans, en moyenne mobile d'augmentation sur trois ans ! Utilisé jusque début 2006 comme unique référence pour la révision des loyers, il a été abandonné à partir de cette date pour les baux d'habitation principale, non meublés dans un premier temps et meublés dans un deuxième temps.
Restaient par contre soumis à l'ICC tous les autres baux et notamment les baux commerciaux, au grand dam des entreprises locataires qui commençaient à voir augmenter dangereusement le poste des loyers dans leurs charges d'exploitation ! Sous l’impulsion d’une fédération de commerçants spécialisés, un groupe de travail a élaboré un indice spécifique aux loyers commerciaux. Les négociations, auxquelles des fédérations représentatives des bailleurs se sont jointes, ont abouti le 20 décembre 2007 à la signature d’un accord interprofessionnel instituant un "indice des loyers commerciaux" (ILC). L’ILC, dans un souci de pondération, intégrera trois indices : l’indice des prix à la consommation (IPC) pour 50%, l’indice du coût de la construction (ICC) pour 25% et l’indice du chiffre d’affaire du commerce de détail en valeur (ICAV) pour 25%. Il est précisé que les trois composantes de l’ILC seront lissées en moyennes annuelles pour éviter de trop fortes perturbations.
Cet indice sera publié à compter de la date de parution de l’ICC pour le 3e trimestre 2007, soit aux alentours du 15 janvier 2008, mais ne s'appliquera cependant que par accord entre les parties, aux nouveaux baux ou par avenant aux baux en cours lors des prochaines révisions. Un comité paritaire, placé sous l’égide du CNCC, sera chargé du suivi de l’application de ce nouvel indice.
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La CNAB et la FNAIM imposent à leurs adhérents des contrats de syndic conformes à l’avis du CNC
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12/12/2007
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Les deux plus importantes organisations professionnelles de syndics de copropriété, la CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens) et la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier) se sont engagées dans la voie d’une mise en conformité de tous les contrats de mandat que proposeront leurs adhérents au cours de la saison d’assemblées générales de 2008 à leurs copropriétaires - y compris pour ceux qui n’ont pas à mettre à l’ordre du jour le renouvellement de leur mandat -, et ce avec les prescriptions d'un "avis" que le conseil national de la consommation (CNC) a adopté le 27 septembre 2007 suite à un accord entre les professionnels et les associations de consommateurs, fixant notamment une liste minimale de prestations que les syndics n'ont plus le droit de facturer à leurs copropriété en supplément par rapport à leur forfait annuel de gestion courante ; il est vrai que la profession se trouve placée sous une épée de Damoclès, étant prévu qu'un bilan de l’application de cet avis sera effectué par la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) d’ici au 31 décembre 2008, date à laquelle les syndics devront avoir présenté à toutes les assemblées de copropriétaires des tarifications conformes à l'accord. Si le bilan est négatif, autrement dit si un trop grand nombre de non-conformités est relevé, un arrêté de publicité des prix sera pris par le ministre chargé de la consommation sur les bases des recommandations formulée dans l’avis du CNC…
Les deux organisations ont organisé des "tours de France" pour expliquer les enjeux et s’affirment très rigoureuses sur respect du contenu précis des prestations courantes de ces contrats types (44 prestations minimum pour la FNAIM), ainsi que sur le respect de leur code de déontologie, de la réglementation, des recommandations émises par la Commission relative à la copropriété, ainsi que pour la CNAB de la charte de responsabilité globale liée au développement durable qui a été signée lors du congrès de cette organisation de novembre dernier…
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Nouvelles annonces du président de la République pour le logement
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12/12/2007
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Elles ont été faites le 11 décembre 2007 lors d’un déplacement du président de la République à Vandoeuvre-lès-Nancy (1) et sont de quatre ordres : les premières concernent le logement social et reprennent pour l’essentiel les termes de l’accord que la ministre du logement s’apprête à signer le 18 décembre avec l'USH (Union sociale pour l'habitat), à la suite des pourparlers difficile qu’elle avait eus lors des "réunions de chantier" de Lyon du 17 au 28 septembre derniers. Il s’agit du renforcement des "surloyers" : "l'objectif est que les locataires dont les ressources dépassent le niveau intermédiaire (plafonds PLI) se voient appliquer un loyer de marché" pour inciter les ménages les plus aisés à quitter le parc ; il est notamment prévu l'instauration d'une clause de "revoyure" tous les trois ans pour réajuster le loyer aux ressources de certains locataires.
Par ailleurs, il est prévu dans ce même accord l'aménagement du droit actuel au maintien dans les lieux, qui évoluerait vers un droit au maintien dans le parc social", avec de surcroît la possibilité de mettre fin au bail en cas de sous-occupation ; exemple : des ménages âgés dont les enfants sont partis et qui refusent un logement de taille mieux adaptée...); même chose si le logement est insuffisamment occupé ("HLM résidence secondaire"). Cette politique serait accompagnée d’une réforme des procédures d’attribution des HLM pour en faire profiter les ménages les plus modestes.
Le second aspect du "plan logement" concerne la libération de foncier par l’accélération de la vente par l’Etat de terrains lui appartenant, l’objectif étant que ces ventes permettent la construction de 60.000 logements nouveaux d’ici 2012. Une fois qu'il aura donné l'exemple, l'Etat "prendra la main" là où il apparaîtra que des communes marquent une carence manifeste à libérer du foncier constructible ; le recours aux "opérations d'intérêt national" sera également simplifié "si nécessaire"...
Enfin, le droit de l'urbanisme devra être encore plus simplifié : Jean-Louis Borloo a instruction de travailler à une réécriture complète du Code de l'urbanisme "visant à le simplifier et à libérer le secteur de l'urbanisme du carcan qui l'étreint" et qui ne protège selon lui "en rien l'environnement de nos villes" !... Jean-Louis Borloo devra notamment préparer une réforme pour faciliter l'implication des aménageurs privés.
Le troisième aspect concerne la contribution du parc privé à l'augmentation de l'offre locative : Chistine Boutin et Christine lagarde ont instruction d'élaborer "un régime unique d'aide à l'investissement locatif qui soit suffisamment avantageux pour permettre la location à des personnes à faible revenu" : "les avantages fiscaux doivent désormais être proportionnés aux avantages sociaux qui sont consentis à ceux qui en bénéficient", a notamment précisé le président.
Dans la voie de la sécurisation des propriétaires bailleurs, il est suggéré d'expérimenter l'intervention d' "intermédiaires qui s'occuperaient des relations avec les locataires", les propriétaires louant à ces intermédiaires en étant ainsi sûrs de percevoir leur loyer ; et de citer Habitat et humanisme, en tant qu'association qui serait "partante", ou "des collectivités locales" ; Christine Boutin a instruction de préparer un "projet opérationnel" pour le début d'année...
Notons qu'en fait cela se pratique déjà, notamment à Paris, mais que les propriétaires ne se bousculent pas : peut-être qu'avec des incitations...
Concernant la GRL (garantie des risques locatifs), le président se prononce une fois de plus au delà des réticences de sa ministre du logement pour une assurance qui couvre tous les locataires et propriétaires, de manière à en réduire le coût pour chacun : un projet de loi devra être présenté après concertation "au début 2008". S'exprimant au congrès de la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) le 10 décembre, Christine Boutin avait exprimé une préférence pour un système fondé sur la souscription volontaire, tout en reconnaissant qu'un faible niveau de prime supposait une souscription en masse...
Enfin concernant les expulsions, désormais l'Etat ne devra plus être défaillant dans l'exécution des décisions lorsqu'elles ont été prononcées par le tribunal, et que le locataire est de mauvaise foi. S'il est de bonne foi, "en amont (...) les dispositifs de prévention des expulsions sont encore à améliorer, et nous le feront", a-t-il notamment précisé...
Le quatrième aspect concerne l'encouragement à l'accession à la propriété au delà des mesures déjà prises sur la défiscalisation des intérêts d'emprunt : il s'agit notamment de développer encore plus qu'actuellement le crédit hypothécaire : Christine Lagarde a instruction de travailler avec les acteurs bancaires - dont on sait en réalité qu'ils sont devenus plus réticents sur les conditions d'octroi des crédits immobiliers dans le climat créé par la crise du "subprime" - sur le développement du crédit qui est pour le président "une priorité absolue" ! Et d'annoncer pour cela des "mesures de simplification du recours à l'hypothèque et de réduction de son coût"...
Le président demande aussi à Christine lagarde de créer un dispositif permettant de rembourser d'abord les murs avant de rembourser le prix du terrain : en fait ce dispositif - appelé le "Pass-foncier" - a été créé par Jean-Louis Borloo du temps où il était ministre de l’emploi, de la cohésion sociale et du logement, par convention signée le 20 décembre avec les partenaires sociaux du 1% logement (UESL) et la Caisse des Dépôts (CDC) ; il est vrai qu'il s'est aussi attribué au passage la paternité de la loi "DALO" (droit au logement opposable) votée en début d'année, ce qui serait un "scoop"...
Les réactions à ces annonces ont été plus que mitigées : les professionnels s'élèvent contre la réduction d'un mois du dépôt de garantie et la suppression de la caution, mesures annoncées par le président quelques jours auparavant à la télévision ; côté locataires, la CLCV (Consommation, logement et cadre de vie) doute des mesures concernant les locataires de HLM qui auraient des revenus trop élevés pour rester en logement social : selon elle, 93% des locataires en HLM ont des revenus inférieurs aux plafonds de ressources, et la majorité des dépassements s’explique non pas par des revenus élevés, mais par le fait que les plafonds ont évolué moins vite que le coût de la vie...
Enfin, l’Union sociale pour l’habitat (USH), réunissant les fédérations nationales d’organismes HLM, s'inquiète du projet de réforme de la distribution du Livret A imposé par la Commission européenne : elle demande "en tout état de cause le maintien de la centralisation" à la Caisse des dépôts et consignations (CDC), qui permet de mobiliser le produit de la collecte pour le financement du logement social. "Les banques n’accorderaient pas sans discrimination de territoire", alors qu’à la CDC "les prêts sont faits partout aux mêmes conditions", indique-t-elle à l'appui de cette demande...
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universimmo.com
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