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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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350.000 ménages franciliens dans l'incapacité de faire face aux dépenses de logement
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27/3/2014
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Selon une "note rapide" de l'institut d'aménagement et d'urbanisme d'Ile-de-France (IAU IdF), issue d'auditions demandées par le Conseil économique, social et environnemental régional d'Île-de- France (CESER), qui souhaitait disposer d'une estimation du nombre de ménages à très bas revenus dans le cadre de son rapport sur "L'accès au logement des ménages à bas revenus en Ile-de-France", En 2012, 350 000 ménages franciliens (soit 7%) sont installés dans le parc de logements classiques et disposent de moins de 425 euros/mois/unité de consommation pour faire face à leurs dépenses vitales de nourriture et d'habillement. En raison de la faiblesse de leurs revenus, de nombreux ménages franciliens installés dans le parc de logements classiques se retrouvent en grande difficulté pour acquitter leur loyer, les charges locatives (ou de copropriété), d'énergie, d'eau et des impôts, ou leurs remboursements d'emprunt immobilier, au risque de tomber dans le surendettement et/ou d'être exclus de leur logement.
140.000 d'entre eux vivent dans le parc locatif privé ; il s'agit plutôt de personnes seules et de familles monoparentales, jeunes. Ils payent des loyers élevés (541 euros/mois en moyenne), et ne disposent que de 226 euros par mois de "reste-à-vivre". Ces ménages ne disposent pas du minimum pour s'alimenter et s'habiller sans ponctionner le budget logement. Il leur manque mensuellement 362 euros !
126.000 autres ménages logent dans le parc social ; là encore, il s'agit plutôt de personnes seules, ou en couple avec enfants. Elles sont en général plus âgées. Elles payent des charges locatives et d'énergie élevées (207 euros/mois en moyenne). Avec 414 euros par mois de "reste-à-vivre", ces ménages manquent de 287 euros par mois pour s'alimenter et s'habiller sans réduire le budget logement.
Le reste, soit un peu plus de 76.000 ménages sont propriétaires, dont 32.000 propriétaires accédants (c'est à dire remboursant encore un emprunt) avec des remboursements très élevés (1.224 euros/mois en moyenne). Plutôt des jeunes couples avec enfants. Avec 408 euros par mois de "reste-à-vivre", il leur manque 475 euros/mois pour assurer leur alimentation et leur habillement. 44.000 autres propriétaires n'ont pas d'emprunt, mais des ressources très faibles (677 euros/mois). Plutôt des personnes âgées, et seules. Avec 164 euros par mois de "reste-à-vivre", il leur manque 360 euros par mois pour garantir leurs dépenses alimentaire et vestimentaire.
Pour chaque ménage, l'IAU IdF a estimé le niveau de dépense permettant de disposer d'un "reste-à-vivre" au moins égal au minimum estimé par les bailleurs, soit 425 euros/mois/unité de consommation. Sur les 350.000 cités, seuls 128.000 ménages (2,6 % des ménages franciliens) pourraient faire face à leur dépense logement s'ils disposaient d'un logement moins cher, notamment dans le parc social. Mais, avec la baisse de la mobilité résidentielle et la production trop faible par rapport à la demande (500.000 demandeurs en mars 2013 pour moins de 95.000 logements libérés par an), cette offre n'est pas disponible à court terme. En outre, depuis dix ans, la production de logements à bas loyer (moins de 6,0 euros/m²) dans le parc social est faible (15% du total).
Les 220.000 autres ménages ne peuvent acquitter une dépense logement au regard de l'offre sociale actuelle, trop chère pour eux. Ils représentent 4,5% des ménages franciliens ! Pour eux, l'aide ne peut venir que d'une prise en charge partielle ou totale du loyer, des dépenses d'énergie, et des travaux...
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Prix du gaz : l'ARC prépare ses adhérents à la sortie des copropriétés des tarifs règlementés
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24/3/2014
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La loi "Hamon" du 17 mars 2014 relative à la consommation, adoptée le 13 février et publiée le 18 mars derniers, entre autres mesures, organise la fin des tarifs réglementés de gaz pour les gros consommateurs, et notamment les copropriétés à chauffage collectif au gaz. En fonction des consommations annuelles, les immeubles à usage d'habitation consommant plus de 200.000 KWh par an (plus de 10 à 15 logements) devront sortir des tarifs réglementés au plus tard le 31 décembre 2014, ceux consommant entre 150 et 200.000 KWh devront le faire au plus tard le 31 décembre 2015, les autres pouvant continuer à bénéficier des tarifs réglementés sans limite de durée fixée à ce jour.
La question pour les deux premières catégories est de savoir comment négocier un nouveau contrat en toute sécurité. L'association des responsables de copropriété (ARC), association de consommateurs spécialisée dans la copropriété, qui négocie déjà depuis des années des tarifs de fioul, et se méfie de ce qu'elle appelle des "fausses" négociations de groupe des gros syndics, a entrepris de mettre à disposition des conseils syndicaux adhérents un site dédié, Copro-gaz.fr. L'objectif du site est d'informer les copropriétaires sur l'ensemble des questions soulevées par l'ouverture du marché du gaz à la concurrence, mais aussi, et surtout de donner la possibilité aux syndicats de copropriétaires de mettre en concurrence des fournisseurs de gaz qui ont signé un contrat de référencement avec l'ARC. A ce jour, huit grands fournisseurs ont signé : Antargaz, EDF, ENI, EON, Gaz de Bordeaux, Gaz de Paris, GDF-Suez et Lampiris.
Ce contrat de référencement prévoit entre autres les obligations à la charge des fournisseurs vis-à-vis des adhérents de l'ARC.
Pour que les offres puissent être comparées, tous les fournisseurs doivent répondre de la même manière aux options choisies par les copropriétaires concernant le type d'offres - deux au choix, un tarif fixe ou un tarif indexé sur celui de la CRE (Commission de Régulation de l'Énergie) -, la durée du contrat (1, 2 ou 3 ans), la sélection des fournisseurs : choix du ou des fournisseur(s) de gaz.
Les résultats des premiers appels d'offres se sont révélés encourageants : ils ont permis la réalisation d'économies pouvant aller jusqu'à 16% et même 18% par rapport au tarif réglementé ! L'ARC s'attend à ce que ce pourcentage augmente à l'avenir, la mise en concurrence entre fournisseurs n'étant qu'à ses débuts...
Le site fournit en sus les résolutions à intégrer à l'ordre du jour des assemblées générales et des conseils sur les éléments à contrôler sur les factures de gaz. Un lexique permet de comprendre et maîtriser des notions comme le "point de comptage" ou bien des sigles comme tarifs réglementés B2S ou B2I.
Les conventions signées entre les fournisseurs et la coopérative technique de l'ARC sont consultables en ligne. Y figure par exemple l'obligation pour le fournisseur de mettre les factures à la disposition des conseillers syndicaux afin de leur permettre de suivre les consommations.
L'ARC annonce des fonctionnalités supplémentaires à venir, telles que le suivi des consommations avec pondération par les DJU (Degrés-jour unifiés, donnée fournie par les stations météo locales, et représentatives du besoin de chauffage en fonction des conditions climatiques) : seul moyen d'apprécier les consommations et de détecter des dérives (mauvais règlage, comportement non économes, etc.). Le site permettra aussi de calculer le budget prévisionnel annuel de chauffage, prenant en compte les différentes taxes à appliquer : CTA (Contribution Tarifaire Acheminement), CTSSG (Contribution au tarif Spécial de Solidarité gaz), CSPG (Contribution au Service Public du Gaz) et TICGN (Taxe Intérieure de Consommation sur le Gaz Naturel) dont l'exonération s'est terminée le 1er avril 2014.
L'ARC rappelle enfin que les syndicats de copropriétaires, qui sont encore en tarif réglementé, ne sont pas tenus par un engagement de contrat. Ils peuvent donc passer en offre de marché dès qu'ils le souhaitent. En revanche, ceux qui sont déjà en contrat avec un fournisseur alternatif (il semble que dans certains cas des sorties de tarifs règlementées aient été opérés par des syndics sans information des copropriétaires) devront vérifier s'ils sont tenus par un engagement auprès du fournisseur.
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La loi ALUR presque totalement validée
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21/3/2014
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Adoptée définitivement le 20 février dernier, la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové ("ALUR") avait fait l'objet d'une double saisine du Conseil Constitutionnel, notamment sur le fondement de l'atteinte au droit de propriété et à la liberté contractuelle, ou encore pour rupture d'égalité entre propriétaires et locataires. Principalement dans le viseur : l'encadrement des loyers et des restrictions apportées aux locations meublées de courte durée.
Le Conseil Constitutionnel n'a retenu que très marginalement l'argumentaire de l'opposition et n'a"retoqué" que des détails :
- pour méconnaissance du principe d'égalité devant les charges publiques, une disposition étendant, en cas de congé donné par le propriétaire pour vente ou pour reprise, la protection des locataires âgés à faibles ressources à ceux qui, bien que ne répondant pas aux critères, ont à leur charge une personne vivant habituellement dans le logement et remplissant les conditions d'âge et de ressources ;
- pour atteinte disproportionnée à la liberté contractuelle par rapport à l'objectif poursuivi dans l'article 6, le mot "exceptionnel" dans l'expression "complément de loyer exceptionnel" et dans l'expression "caractéristiques exceptionnelles par leur nature et leur ampleur" ; il s'agit en fait, dans le cadre du dispositif d'encadrement des loyers, du dépassement que les propriétaires seront en droit de pratiquer par rapport au "loyer de référence majoré" fixé par le préfet, pour - disait le texte voté - "des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par leur nature et leur ampleur par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique". Le Conseil constitutionnel a jugé que les mots "exceptionnel" et "caractéristiques exceptionnelles" sont excessifs, et qu'un complément peut être demandé dès lors que le logement présente "des caractéristiques de localisation ou de confort par leur nature et leur ampleur par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique". La phrase est un peu bancale, mais le sens y est...
- pour méconnaissance du principe d'égalité, la disposition de l'article 6 laissant au préfet l'appréciation de fixer le "loyer de référence majoré" à un niveau inférieur à celui du loyer médian de référence + 20%, "en fonction de la dispersion des niveaux de loyers observés par l'observatoire local des loyers" ; le préfet devra donc le fixer exactement au niveau du loyer médian + 20% ;
- pour atteinte disproportionnée aux droits de chacun des copropriétaires, l'article 19 qui permettait à l'assemblée générale des copropriétaires d'un immeuble de décider de soumettre discrétionnairement à son accord préalable "toute demande d'autorisation de changement d'usage d'un local destiné à l'habitation faisant partie de la copropriété par un copropriétaire aux fins de le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage" ; cette disposition, qui devait restreindre fortement, notamment à Paris, l'exploitation de logements aux fins de location meublée de courte durée, disparaît mais il reste, dans les communes de plus de 200.000 habitants et dans les départements limitrophes de Paris, la contrainte de l'autorisation administrative nécessaire au changement d'affectation, avec obligation de compensation (offrir une surface au moins équivalente à faire revenir en logement), puisqu'il s'agit d'une sortie du logement du classement en habitation.
Enfin, très accessoirement, un article permettant la rédaction des cessions de parts de sociétés civiles immobilières par des experts comptables disparaît, non pour les raisons invoquées dans la saisine, mais pour absence de lien avec les dispositions du projet de loi initial...
Le Conseil n'a retenu aucun autre motif d'inconstitutionnalité et a intégralement validé le reste de la loi qui peut en conséquence être publiée. Rappelons que cette loi fleuve de 177 articles renforce les droits des locataires, organise un encadrement des loyers, crée une garantie universelle des loyers, intègre avec aménagements les locations meublées à titre d'habitation principale dans le droit commun, organise pour la première fois un encadrement des professions immobilières, avec notamment obligations de formation, déontologie et sanctions disciplinaires, encadre au passage leurs honoraires, renforce la lutte contre l'habitat indigne et les "marchands de sommeil", organise l'information de l'acquéreur en copropriété et introduit des modifications importantes dans le fonctionnement et la gestion des syndicats de copropriétaires : obligation de mettre 5% du budget prévisionnel chaque année sur un fonds de travaux, assouplissement des majorités nécessaires pour les décisions en assemblée générale, renforcement de la prévention des difficultés, etc.
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TVA à 7% : délai supplémentaire d'un mois pour les travaux d'extérieur
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19/3/2014
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La TVA à taux réduit sur les travaux, anciennement à 5,5%, passée à 7% en 2012, est passée à 10% depuis le 1er janvier 2014. Cependant, le taux de 7% reste applicable pour les commandes effectuées avant la fin de 2013 et exécutées en 2014 ; pour cela, la loi de finances rectificative pour 2013 avait fixé une triple condition : que le devis soit daté et accepté avant le 1er janvier 2014, qu’un acompte de 30% au moins soit encaissé par l’entreprise facturante avant cette date, et que le solde soit facturé avant le 1er mars 2014 et encaissé avant le 15 mars. Les artisans du bâtiment ont entrepris il y a quelques semaines un intense lobbying auprès du gouvernement pour faire valoir que les intempéries du début d'année ont retardé les chantiers de travaux en extérieurs et rendu difficile une facturation du solde avant fin février. Ils ont obtenu gain de cause : le gouvernement vient d'annoncer le 19 mars que pour ces travaux, le délai concernant la facturation et l'encaissement du solde sera reporté d'un mois, respectivement au 31 mars au plus tard et avant le 15 avril 2014.
Les travaux concernés sont ceux portant sur l’enveloppe extérieure du bâtiment : les travaux affectant les parois extérieures, la toiture, les menuiseries extérieures, les fondations, les cheminées, ou encore les installations d’évacuation des eaux pluviales. Sont également concernés les autres travaux d’extérieur et assimilés : les travaux sur les balcons et les terrasses, les cours d’immeuble, les voies d’accès principales à l’habitation, les réseaux et canalisations extérieurs, et les clôtures et les portails.
La question se pose pour les devis de travaux qui comportent des travaux en extérieurs, et des travaux en intérieur : les entreprises vont-elles devoir établir des facturations distinctes ? Sans informations nouvelles, probablement... Question également pour ceux qui ont déjà facturé avec une TVA à 10% parce qu'ils étaient hors délai : pourront-ils rectifier leur facturation, voire rembourser le trop perçu s'ils ont déjà encaissé le solde ?
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Impôts : dates limites des déclarations de 2014
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19/3/2014
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La Direction générale des Finances publiques a rendu public le 18 mars le calendrier des déclarations en 2014 des revenus de 2013. Les déclarations papier doivent arriver dans les boites aux lettres des contribuables à partir du mercredi 9 avril, et ceux qui choisiront de déclarer leurs revenus par internet pourront se connecter sur impots.gouv.fr à partir du 16 avril 2014.
La date limite d'envoi des déclarations papier est fixée cette année au mardi 20 mai à minuit ; pour les déclarations de revenus par Internet, la date limite dépend du numéro de département :
- mardi 27 mai à minuit pour les départements 01 à 19,
- mardi 3 juin à minuit pour les départements 20 à 49, y compris les départements corses,
- mardi 10 juin à minuit pour les départements 50 à 974, dont l'Ile-de-France.
Les non-résidents doivent remplir leur déclaration de revenus, papier ou en ligne, avant le lundi 16 juin 2014 à minuit pour les contribuables résidant en Europe, dans les pays du littoral méditerranéen, en Amérique du Nord et en Afrique et avant le lundi 30 juin à minuit pour ceux résidant dans les autres pays du monde.
Les titulaires de parts de SCI n'ayant pas opté pour l'IS devront déclarer leur part de revenus nets dans le cadre de leur déclaration de revenus générale (2042), dans la rubrique des revenus fonciers (déclaration annexe 2044), mais à partir des données des déclarations 2072 que les gérants de SCI devront envoyer au plus tard le 5 mai à minuit.
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Les maires confrontés aux contradictions de leurs administrés face à la crise du logement
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18/3/2014
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Un sondage national réalisé par l'institut CSA pour le Groupe de promotion Pichet révèle que si 65% des Français considèrent la construction de logements neufs comme une priorité nationale, ils ne sont que 34% à souhaiter que leur commune accueille de nouveaux habitants. Et au moment de voter aux élections municipales des 23 et 30 mars, 59% d'entre eux prendront en compte les propositions des candidats en matière de logement.
En centre-ville et en banlieue, la rénovation de logements anciens et la création de logements neufs arrivent respectivement en 3ème et en 4ème place des attentes des électeurs derrière la création d'emplois et la sécurité. Parmi les pistes plébiscitées par les Français pour permettre de relancer la construction de logements neufs : la simplification de la réglementation (41%) et la libération des terrains par l'état (en 1ère position pour les franciliens , avec 42% des réponses) ; la diffusion de l'argumentaire des promoteurs a donc bien fonctionné. Ils ajoutent aussi le renforcement de l'efficacité des dispositifs d'aides et d'incitation qu'ils ne jugent pas suffisamment efficaces (77%) et l'allongement de la pérennité de ces dispositifs au delà de 6 ans (67% des investisseurs locatifs).
"Ce sondage montre à quel point il est difficile pour un maire de mettre en œuvre dans sa commune une politique du logement ambitieuse. A nous, promoteurs, de proposer des solutions d'aménagement urbain qui puissent répondre à leurs attentes", commente Patrice Pichet, PDG du Groupe Pichet.
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Prolongement de la trêve des expulsions locatives jusqu'au 31 mars 2014
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12/3/2014
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La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové ("ALUR"), adoptée définitivement le 20 février dernier, ne pourra être publiée qu'après son passage devant le Conseil constitutionnel. Or elle comporte une disposition repoussant de manière permanente la fin de la "trêve hivernale" des expulsions locatives au 31 mars de chaque année au lieu du 15 mars comme jusqu'ici. Cette prolongation avait été appliquée en 2013, mais sur simple instruction administrative. En attendant la loi, elle est renouvelée en 2014. Cécile Duflot, ministre de l'égalité des territoires et du logement, et Manuel Valls, ministre de l'intérieur, dans un courrier conjoint daté du 11 mars, ont demandé aux préfets de suspendre jusqu'à la fin du mois toute décision accordant le concours de la force publique à une procédure d'expulsion locative.
Désormais, les locataires seront protégés de toute expulsion du 1er novembre au 31 mars.
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Logement social : des remises de loyer financées par les surloyers...
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10/3/2014
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La loi "ALUR", votée définitivement le 20 février dernier et en attente de son passage au Conseil constitutionnel, comporte un article 99, issu d'amendements proposés par Habitat et Humanisme (HH) et ATD Quart Monde, qui introduit la possibilité pour les bailleurs sociaux d'accorder des remises sur loyers aux locataires connaissant des difficultés, financées par le produit des suppléments de loyer de solidarité.
Les deux organisations avaient proposé que soient obligatoirement fléchés les surloyers de solidarité (SLS) vers les foyers dont le niveau de ressources, trop faible, ne leur permettent pas de se maintenir dans un logement social. Ces SLS, créés par la loi du 4 mars 1996, peuvent être réclamés au locataire dès lors que ses revenus excèdent les plafonds de ressources exigés pour l'attribution d'un logement social. En 2010, ils représentaient 100 millions d'euros, selon l'Union Sociale pour l'Habitat (ex-Union des HLM). Les redistribuer aux plus fragiles permettrait de maintenir les familles dans leur logement. Une urgence, alors qu'un tiers des familles mono parentales vit sous le seuil de la pauvreté.
Le texte voté introduit la possibilité pour les bailleurs sociaux d'accorder des remises sur loyers aux locataires connaissant des difficultés, financées par le produit des SLS, ce qui est un premier pas. HH et ATD considèrent quant à eux qu'il faut aller plus loin, en rendant obligatoire l'affectation du produit des SLS vers des remises sur quittances et non potentiellement comme la loi le prévoit, en faisant appliquer le SLS dès le premier euro de dépassement des plafonds de ressource (actuellement il est appliqué lorsque les ressources du locataire dépassent de plus de 20% les plafonds PLUS), et en mettant fin à la "dictature" du taux d'effort qui exclut les ménage les plus modestes pour lui substituer une autre logique : celle du "disponible pour habiter", c'est à dire, un minimum vital à déduire des ressources du locataire. Une remise sur quittance se déclencherait automatiquement lorsque ce disponible pour habiter est inférieur au montant du loyer et des charges.
"Nous n'avons pas réussi à faire passer cet amendement mais la Ministre du logement a précisé à la presse, après la présentation du rapport de la Fondation Abbé Pierre, que cheminait l'idée de l'affectation des surloyers au bénéfice des plus pauvres." indique Bernard Devert, fondateur d'HH.
"Notre Pays compte plus de 4,5 millions de logements sociaux. 70% de la population, au regard de ses revenus, est éligible à ce parc si bien que les plus pauvres, ce qui est un comble, en sont trop souvent écartés. Cette exclusion, contraire à la finalité du logement social, entraîne des situations ubuesques et inacceptables pour les ménages reconnus prioritaires dans le cadre du DALO. Que de foyers sont condamnés à l'expulsion pour des dettes de loyer, lesquelles ne procèdent pas de la mauvaise foi mais d'une grave rupture entre les ressources et le coût du logement. Les cas sont malheureusement nombreux", souligne-t-il. Et d'ajouter un cas parmi d'autres : "dans le Nord, Madame C. vit avec ses deux enfants de 8 et 10 ans dans un logement social de 3 pièces. Son revenu est de 725 euros pour un loyer et charges de 512 euros. Après imputation de l'Aide Personnalisée au Logement (APL) elle dispose d'un "reste pour vivre" de 583 euros mensuels, soit 6,47 euros/jour et par personne. Ne parvenant pas – comment le pourrait-elle - à payer totalement le loyer, l'APL supprimé, cette famille monoparentale quitte la précarité pour entrer dans l'abîme de la misère, le Tribunal prononçant son expulsion du logement."
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Anniversaire de la loi DALO : le comité de suivi ne partage pas l'optimisme du ministère du logement
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8/3/2014
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Dans un communiqué du 5 mars, la ministre du logement a voulu, pour le 7ème anniversaire de la "loi DALO" (Droit au logement opposable) du 5 mars 2007, affirmer l'engagement du gouvernement dans la lutte contre le mal-logement et en particulier pour lever les freins et dysfonctionnements qui entravent encore la mise en œuvre du DALO et le relogement des ménages prioritaires. C'est l'objet du plan d'action en faveur des personnes reconnues prioritaires au Dalo acté comme l'une des priorités du volet 2014 du Plan contre la pauvreté et pour l'inclusion sociale.
Elle a voulu rappeler que dès 2012 et durant l'année 2013, un certain nombre d'avancées en faveur du relogement des "ménages DALO" ont déjà été mis en œuvre, notamment via une circulaire du 26 octobre 2012, co-signée avec le ministre de l'intérieur, qui prescrit de procéder au relogement des ménages déclarés prioritaires et menacés d'expulsion avant toute mesure d'expulsion forcée, et le développement d'une nouvelle offre de logements très sociaux, dits "super PLAI", destinés notamment aux ménages reconnus prioritaires au titre du DALO.
Des pressions répétées sont exercées sur les préfets leur rappelant le caractère obligatoire du relogement des bénéficiaires du DALO, alors que par ailleurs une nouvelle mobilisation est promise du parc privé, au moyen du dispositif d'intermédiation locative pérenne sur les territoires les plus tendus et la création d'une offre d'intermédiation locative sur les communes qui n'ont pas encore rempli leur obligations SRU. Le traitement des dossiers des ménages DALO menacés d'expulsion doit aussi être amélioré en 2014.
Des améliorations sont enfin attendues quant à la prévention des expulsions et la réforme du système des attributions de logements sociaux avec la publication prochaine de la loi "ALUR" adoptée définitivement le 20 février dernier, et en attente de son passage devant le Conseil constitutionnel.
Le comité de suivi de la loi DALO ne partage pas cet optimisme et a voulu le faire savoir en lançant un véritable cri d'alarme. Dans une déclaration publiée après avoir pris connaissance des statistiques pour l'année 2013, il exprime ses plus vives inquiétudes sur la situation du DALO en Ile-de-France : 41.375 ménages prioritaires et urgents restent à reloger contre 36.905 la même époque l'année dernière. Il remarque que le plan d'actions DALO inclus dans le plan pluriannuel de lutte contre la pauvreté et comportant un objectif de 15.000 relogements n'a pas été mis en oeuvre.
L'ensemble des moyens prévus par la loi (contingent préfectoral et 25% du contingent Action Logement) n'est pas pleinement mobilisé.
Le comité demande en conséquence la mise en place d'une cellule d'urgence rassemblant l'ensemble des acteurs du territoire, afin de permettre que la loi soit enfin appliquée en mobilisant tous les moyens nécessaires...
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Le marché locatif privé en hibernation prolongée, en attendant l'encadrement...
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5/3/2014
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C'est ce qui ressort des chiffres de l'observatoire CLAMEUR (1) présentés le 4 mars par son président, François Davy, président de Foncia, et le professeur Michel Mouillart, son opérateur scientifique. La mobilité résidentielle (taux de logements qui changent de locataire dans l'année) continue une chute vertigineuse amorcée en fait depuis 2005, la faisant passer de plus de 30% à 23,8% en ce début de 2014. Une légère remontée avait été constatée en 2010-2011, la faisant remonter à 27,1%, mais depuis 2012 on assiste à un effondrement, la mettant au plus bas depuis 1998, même en tenant compte du fait qu'elle est généralement moins bonne durant les mois d'hiver... Du coup, entre 2011 et 2013, l'offre locative privée présentée chaque année sur le marché s'est contractée de 120.000 unités, chute de la construction locative privée comprise. Il est vrai que la mobilité baissant, il y a aussi moins de candidats à la location...
Sur un plan géographique, la mobilité décroît en allant d'ouest en est, l'Ile-de-France constituant un ilot de mobilité minimale (20,9%), au même titre que la Franche-Comté (23), Rhône-Alpes (20,4) et PACA (22,1). A l'autre bout, la Bretagne, les Pays de Loire et Poitou-Charentes affichent une mobilité insolente de 34 à 35% !
Sur Marseille, la mobilité s'établit à 16,5% depuis le début 2014, confirmant un marché bloqué en fait depuis 2007. Sur Paris, elle s'établit à 17,3% en 2014, en recul
de 10,4 % depuis 2009 (21,0 % depuis 2006-2008).
Les animateurs de CLAMEUR voient la demande déprimée par la montée du chômage et les incertitudes sur le pouvoir d'achat, ce qui est probable, ceux qui pourraient être tentés de changer de logement étant dissuadés de bouger de leur logement actuel. Mais paradoxalement, ils lui imputent aussi la tension des marchés, parce que sa diminution réduit d'autant l'offre de logements à relouer... En réalité, le marché locatif est pris dans une spirale de récession, la chute de la mobilité reflétant le blocage des parcours résidentiels, vers une location de meilleure qualité ou vers l'accession à la propriété, ce blocage rendant à son tour l'accès à la location des jeunes ménages plus difficile !
Sur un marché sans perspectives d'amélioration rapide, l'effort d'amélioration et d'entretien des logements fléchit : 26,6% en 2013 des logements reloués ont bénéficié de travaux avant leur remise en location contre plus de 33% de 2009 à 2011). En fait c'est au moins partiellement une conséquence de la baisse de la mobilité. Parce qu'a contrario, pour de nombreux logements, lors de leur remise sur le marché, les travaux d'amélioration-entretien sont plus fréquents, et plus coûteux. Car depuis 2009, le recul de l'activité s'est accompagné d'un allongement des délais moyens de relocation. La montée de la vacance locative entre 2008 et 2013 représente plus d'une semaine de recettes perdues. Le niveau actuel de la vacance, plus de 9 semaines en moyenne, équivaut chaque année à une perte de 4,8% des loyers perçus.
Globalement, sur un marché en dépression, les loyers de marché n'ont augmenté que de 0,6% en 2013, pour des prix à la consommation en hausse de 0,9% (INSEE) ; en 2012, les loyers de marché augmentaient de 2,2%, pour une inflation de 2,0%. Les petits logements voient leur loyer baisser : -1,1% en moyenne pour les studios (22,8% du marché), -0,3% pour les 2 pièces (32,1% du marché). En revanche, les plus grandes surfaces voient leur loyer augmenter, même fortement : +0,9% pour les 3 pièces (26,1% du marché), +2,7% pour les 4 pièces (12,5% du marché) et même +3,7% pour les 5 pièces et plus (6,5% du marché) !
Au niveau des villes, les évolutions sont contrastées : les loyers baissent dans près de 40% des villes de plus de 10.000 habitants. Le phénomène est accentué dans les villes plus importantes : depuis le début de l'année 2014, les loyers baissent dans 60% des villes de plus de 146.000 habitants, ils progressent moins que l'inflation dans 5% d'entre elles et ils augmentent au-delà de l'inflation dans 7 villes (35% des villes). La baisse sur Paris fait suite au ralentissement constaté en 2013. La baisse se poursuit en 2014 pour la troisième année consécutive au Havre et au Mans. A Marseille et Rennes, la baisse qui avait commencé en 2013 s'accélère. Et souvent, elle fait suite à des augmentations modérées (et toujours sous l'inflation) comme à Bordeaux, Nantes, Strasbourg et Toulouse.
Les perspectives pour l'avenir du marché sont conditionnées par la mise en oeuvre de l'encadrement des loyers qui devrait être opérationnel à partir de 2015. Selon le calendrier ministériel actuel, l'encadrement doit être appliqué à partir de septembre ou octobre 2014 à Paris, et à l'automne en Ile-de-France, qui dispose de l'OLAP (observatoire des loyers de l'agglomération parisienne, opéré depuis près de 30 ans), avant d'être déployé en régions, moins bien pourvues.
Selon l'observatoire CLAMEUR, "si les "loyers médians de référence majorés" sont systématiquement fixés par les préfets à 20% au-dessus des loyers médians calculés par les observatoires publics, le mécanisme d'écrêtage des loyers de marché concernera (en moyenne et aux conditions de marché de l'année 2013) de l'ordre de
20% des relocations et locations nouvelles réalisées dans les 10 premières villes". La baisse de ces loyers écrêtés pourrait être aussi en moyenne de 20% par rapport aux niveaux actuels. A Paris, cet écrêtage pourrait concerner 20,7% du marché, avec une baisse moyenne de 23,1%, entraînant une baisse moyenne de l'ensemble des loyers de 4,8%. Mêmes effets à peu près à Marseille et à Lyon. Par contre, à Nice, la part du marché touché atteindrait 22,1%, avec une baisse pour les loyers écrêtés de 28,6% et une baisse moyenne générale de 6,3% ! A l'inverse, des villes plus sages comme Toulouse, Montpellier et surtout Nantes seraient moins touchées : dans cette dernière, l'écrêtage ne concernerait que 15% du marché, entraînant un écrêtage de 14%, et une baisse générale de 2,2%. A noter que l'écrêtage fait bouger la moyenne des loyers mais pas le loyer médian, les loyers écrêtés restant dans la moitié des loyers les plus élevés ; la diminution de l'ordre de 4% du niveau moyen des loyers de marché se fera en une fois, et les ménages modestes qui supportent les loyers les plus bas ne vont guère en bénéficier. L'effet économique sera par contre indéniable, en redonnant aux classes moyennes locataires un surcroît de pouvoir d'achat...
L'encadrement devrait aussi grandement aider les plus pauvres, confrontés à des marchands de sommeil louant des meublés et de micro-chambres de bonnes pour des loyers exorbitants. A condition, évidemment, que les victimes osent recourir à la justice pour faire jouer le droit à une baisse de loyer que leur ouvre la loi "ALUR"...
La grande interrogation, pour les locataires comme pour les propriétaires est de savoir comment seront calculées des loyers médians pertinents, sur des quartiers homogènes, sans mélanger les secteurs "huppés" et des secteurs populaires. Une rue ou un canal suffisent parfois à les séparer...
L'observatoire CLAMEUR se positionne par rapport aux observatoires publics en cours de mise en place pour l'encadrement des loyers. Alimenté par un nombre croissant d'organisations et d'administrateurs de biens - seule la FNAIM fait "bande à part" -, il étend son analyse et traite l'ensemble des villes, regroupements de communes et pays de plus de 2.500 habitants, métropole et DOM désormais inclus. Disposant d'un nombre accru de références, il affine son maillage, traitant 4.589 territoires, en distinguant les loyers selon le type de logements (studio/1 pièce, 2 pièces, etc.), dans 2.937 villes et 1.652 intercommunalités. CLAMEUR distingue aussi à présent le parc à "gestion déléguée" (mandat à un administrateur de biens) et celui géré en direct par les propriétaires. La mobilité résidentielle est nettement plus élevée dans le cas d'une gestion déléguée : sûrement l'effet de la situation géographique, des types de logements, la présence d'un pôle universitaire, etc. Egalement, l'observation du marché montre que la proportion de petits logements est sensiblement supérieure dans le cas d'une gestion déléguée : 58,9% de 2 pièces et moins, contre 36,4% en gestion directe, mais 16,0% de 4 pièces et plus contre 37.5% en gestion directe.
Les croisements de données permettent aussi d'estimer la part de la gestion directe dans le parc privé à un peu moins de 40%, alors que les estimations au doigt mouillé jusqu'ici avaient tendance à la situer plutôt à 60%...
(1) l'observatoire CLAMEUR (Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux), opéré par le professeur Michel Mouillart de l'université Paris X, voit le nombre de ses contributeurs augmenter au point de prendre en compte à présent près d'un bail sur six signés en France. Les animateurs de l'observatoire, présidé actuellement par le président de Foncia, assisté des présidents de deux des trois grandes fédérations d'agents immobilier et administrateurs de biens, l'UNIS et le SNPI - la FNAIM a toujours refusé d'en faire partie - ambitionnent ouvertement d'en faire la référence en matière d'observation des loyers sur les marchés urbains de la métropole, selon un maillage de près de 3.000 marchés locaux, et de l'ouvrir courant 2014 au grand public, en concurrence frontale avec les observatoires que met en place le gouvernement pour la connaissance des marchés et l'encadrement des loyers ! Il est à présent alimenté par Apagl, Ataraxia, Belvia Immobilier, Billon Immobilier, Bouygues Immobilier, Century 21, Credit Foncier Immobilier, Dauchez, Foncia, Foncière Logement, Gecina, Groupama Immobilier, H&D (Sires), Icade, ICF Habitat, Immo De France, Loiselet & Daigremont, Maif, Nexity, Oralia, les Pact, - Seloger.Com, Sergic, Sogeprom, Square Habitat (Crédit Agricole), le Groupe SNI, le SNPI, Tagerim, l'UNIS, l'UNPI
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