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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Bonne santé en trompe l’oeil des bailleurs sociaux
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15/1/2013
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L'institut d'études économiques Xerfi vient de publier, après plusieurs semaines d'enquêtes et d'analyses, une étude approfondies du secteur du logement social, objet de toutes les attentions du gouvernement. Il est en effet son instrument principal pour remédier à court et moyen terme à la crise du logement en France qui est surtout celle du logement accessible.
Or, malgré la progression du parc en 2012 (+1,7% à 4,8 millions de logements), entre 1,2 et 1,5 million de ménages sont toujours, faute d'alternative, dans l'attente d'un logement social. 600.000 demandes sont issues du logement social, et entre 600 et 900.000 du parc privé, ménages logés à titre gratuit, en foyers, etc. Entre 650 et 950.000 restent insatisfaites, l'offre sous forme de nouvelles mises en location ayant par exemple plafonné à 550.000 en 2011 : 489.000 logements qui ont changé d'occupants (taux de rotation de 10,2%, moitié moins que dans le parc privé), plus un solde net de l'offre nouvelle de 60.000 logements achevés, prêts à être occupés (logements financés en 2005-2006, avant le grand effort du gouvernement Villepin puis le plan de relance).
Pour remédier à ce déficit chronique, le gouvernement s'est fixé l'objectif d'en construire 150.000 par an d'ici 2017. Pour cela, il a relevé le plafond du livret A pour accroître le volume de prêts consentis par la Caisse des dépôts, principal financeur du logement social, et organise, non sans difficultés, la mise à disposition des terrains de l'Etat à des conditions privilégiées. Un tel dispositif est pour l'instant suspendu à la signature des décrets d'application et à la définition des modalités de transfert du foncier vers les bailleurs sociaux. Il a aussi essayé par l'aménagement de la fiscalité des plus-values sur les ventes de terrains constructibles de créer un "choc d'offre", mais son projet a été pour le moment contrecarré par le Conseil constitutionnel...
Mais les solutions mises en place fin 2012 ne devraient pas commencer à porter leurs fruits avant 2014. Selon les experts de Xerfi, les mises en chantier de logements sociaux, dopées par le plan de relance de 2009-2010, devraient encore progresser cette année. Mais on reste loin de l'objectif des 150.000, d'autant que la fin du plan de relance a fait baisser le nombre d'unités financées en 2012 à 97.000 unités contre 110.000 en 2011 (il y a un décalage de 2 à 3 ans entre le financement d'un programme et la mise en chantier, puis encore deux ans jusqu'à sa livraison et sa mise en location)...
L'équation financière des bailleurs sociaux reste pour le moment très fragile, le prix des terrains représentant environ 20% du coût de la construction. Un moindre coût de la charge foncière grâce aux mesures du gouvernement pourrait apporter un peu d'oxygène, mais les terrains disponibles ne se situent pas tous en zone tendue, là où la part du foncier dans les coûts est la plus importante.
Avec un taux de résultat net de 9% du chiffre d'affaires (essentiellement le montant des loyers encaissés), les performances financières des bailleurs sociaux restent certes satisfaisantes, selon l'analyse exclusive de Xerfi. Un niveau élevé qui s'explique pour l'essentiel par la récurrence des revenus issus de la location. Mais l'effort à fournir pour la construction neuve pèse lourdement sur le taux d'endettement des bailleurs sociaux, proche de 200% en 2012. L'apport en fonds propres sera de plus en plus nécessaire, et représentera un frein au développement de nouvelles opérations, malgré l'effort de vente de logements qui se confirme désormais chez de nombreux organismes. Si les ventes de logements ont augmenté (+5% en 2012), les revenus tirés de cette activité restent faibles, le "vente HLM" étant freinée par l'insuffisante solvabilité des locataires potentiellement acquéreurs, et le tarissement des circuit de financement spécialisés et notamment celui du Crédit Immobilier de France. La mise en copropriété des ensembles immobiliers s'avère aussi beaucoup plus délicate et coûteuse qu'il n'y paraissait jusqu'ici, comme s'apprête à le révéler une étude menée actuellement par l'USH (Union sociale de l'habitat).
Pour remplir leur objectif d'augmentation de la production, les bailleurs sociaux doivent selon Xerfi concilier deux objectifs a priori contradictoires : maîtrise des coûts (+53% entre 2005 et 2011) et "éco-construction". "Traditionnellement moteur dans l'éco-construction et la rénovation énergétique, le mouvement HLM a en effet vocation à continuer d'endosser ce rôle pour impulser les changements dans l'ensemble du secteur du bâtiment", indique l'institut.
Ils explorent plusieurs pistes. Autorisée depuis 2009, la méthode de "conception réalisation", qui permet d'associer très en amont le maître d'oeuvre et l'entreprise de construction sous l'égide du maître d'ouvrage bailleur social, se développe. Grâce à cette méthode, le groupe 3F aurait réduit ses coûts de 17% dans deux opérations en région parisienne. La recherche de financements innovants pour la rénovation énergétique (à l'image des opérations emblématiques de Logirep et ICF Nord Est Alsace), la recherche d'assouplissement des normes (comme l'accessibilité des bâtiments) ou encore l'accompagnement des occupants (mis en oeuvre par exemple par l'OPH Valophis Habitat) font aussi partie des voies empruntées par les opérateurs pour mener à bien leur double objectif.
Cela suffira-t-il ? Probablement pas : le mouvement HLM poursuit des pistes de réflexion pour compléter les premières mesures gouvernementales. Elles portent sur l'allongement des prêts, des taux bonifiés, le financement par les certificats d'économie d'énergie, la hausse des aides à la pierre, etc.
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Les artisans du bâtiment s'apprêtent à descendre dans la rue
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15/1/2013
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La manifestation est programmée pour le 18 janvier devant toutes les préfectures : "en dépit de nos avertissements, les pouvoirs publics ont mis le secteur du bâtiment à genoux tout en nous faisant de belles promesses. Si nos menuisiers fabriquaient des langues de bois, l'activité serait relancée !", a déclaré Patrick Liébus, président de la CAPEB (Confédération de l'artisanat et des petites entreprises du bâtiment), instigateur de ce qui est censé être une démonstration de force.
Lors de ses vœux prononcés le 10 janvier Patrick Liébus a annoncé qu'en 2012 les entreprises artisanales du bâtiment ont subi au total une baisse de 1 % de leur activité, et que 2013 ne se présente guère mieux, avec une prévision entre – 2,5 et - 3 % à ce jour confortée par le recul du dernier trimestre 2012 enregistré à - 2,5 %.
En cause : le climat économique maussade mais également plusieurs mesures qui ont, selon la CAPEB, directement impacté le secteur : augmentation de la TVA sur les travaux dans les immeubles de plus de 2 ans, passée de 5,5 à 7% (elle doit passer à 10% en 2014), augmentation de la cotisation foncière des entreprises (CFE), coup de massue pour de nombreuses entreprises, augmentation de l'impôt sur le revenu des entrepreneurs du fait de la non revalorisation du barème, maintien de la concurrence déloyale des auto-entrepreneurs qui ont gardé leurs avantages, développement du travail dissimulé et des entreprises "low cost" ne respectant pas la législation française, etc. En plus du ralentissement de l'activité, incontestable...
De surcroît, les très petites entreprises (TPE) ne seront pas représentées au conseil d'administration de la Banque publique d'investissement (BPI), et plus de 202.000 artisans travaillant seuls sans salarié seront exclus du Crédit d'Impôt Compétitivité Emploi (CICE).
Résultat selon la CAPEB : près de 40.000 emplois sont menacés entre 2013 et 2014, "soit plus de quatre fois le nombre de licenciements de PSA en 2012 avec des répercussions à prévoir sur toute l'économie"...
Excédés, estimant que l'artisanat du bâtiment est "sacrifié sur l'autel de la crise", les artisans du bâtiment ont décidé de se mobiliser, reprochant au gouvernement de mener une "politique de la bonne parole", notamment pour ce qui concerne le logement. Selon la CAPEB, l'objectif de 500.000 rénovations et de 500.000 constructions de logements par an est "très ambitieux, mais complètement irréaliste puisque rien n'a été mis en place pour y parvenir".
Espérant une mobilisation historique, ils proposent 5 bonnes résolutions au gouvernement, seules selon eux de nature à elancer la construction et la rénovation dans le bâtiment : appliquer une TVA à 5 % pour les activités de rénovation des logements, exclure le bâtiment du régime des auto-entrepreneurs, défendre le principe "mêmes droits, mêmes devoirs pour tous" fondé sur un renforcement significatif du nombre de contrôles, réalisés par l'administration, sur les chantiers notamment le soir, les samedis et dimanches, donner les moyens au secteur d'atteindre les objectifs du président de la République, et prévoir un représentant des TPE au sein de la BPI, ainsi que dans toutes ses futures instances territoriales...
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Rénovation thermique : les conditions selon Terra Nova de réalisation des objectifs du gouvernement
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14/1/2013
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La rénovation thermique des bâtiments est un "enjeu majeur" qui "n'autorise pas de renoncement", affirme la Fondation Terra Nova, "think tank" proche du parti socialiste, en présentant le 10 janvier un plan d'action incluant notamment la proposition d'une "véritable fiscalité immobilière verte". Reprenant le constat largement partagé que les mesures prises depuis dix ans sont largement insuffisantes et que leur simple aménagement ne suffira pas à permettre la rénovation de 500.000 logements par an d'ici 2017, objectif du gouvernement, contre moins de 200 000 actuellement, les auteurs du plan, dont l'économiste Alain Grandjean, président du groupe d'experts du débat national sur la transition énergétique, préconisent "un service public de la performance énergétique très opérationnel", qui aurait l'avantage de proposer un guichet unique et accélérerait le développement d'une "filière spécialisée de qualité". Actuellement, souligne la Fondation, "la filière de rénovation énergétique est très insuffisamment préparée au regard des objectifs de volumes de rénovation" et "les artisans spécialisés sont trop peu nombreux".
Quant à la "véritable fiscalité immobilière verte", elle doit être "un levier puissant pour favoriser l'accélération des rénovations énergétiques". En fonction de la performance énergétique du logement, des systèmes de bonus/malus devraient s'appliquer progressivement à différents outils comme l'ISF, les plus-values foncières, les droits de mutation, etc.
Par ailleurs, pour inciter les propriétaires à rénover les logements, Terra Nova propose d'augmenter l'imposition des revenus locatifs provenant de logements loués, dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) serait moins bon que la classe E. Enfin, les auteurs de la note appellent à la mise en place "d'outils de financement efficaces et pérennes", reposant sur des montages innovants et des circuits de financement spécialisés, parallèlement aux financements publics.
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L'indice de référence des loyers continue sa décrue
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14/1/2013
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Mécaniquement, l'IRL (indice de référence des loyers) qui suit avec quelques trimestres de décalage l'indice de l'inflation, continue son ralentissement au 4ème trimestre 2012, avec une valeur d'indice de 123,97, soit une hausse de 1,88% sur un an, après +2,15 au 3ème trimestre, +2,20% au 2ème, +2,24% au 1er, +2,11 au 4ème trimestre 2011, + 1,90% au 3ème trimestre, +1,73% au 2ème, et +1,60% au 1er (v. notre section des indices et chiffres-clés).
C'est l'effet de son mode de calcul : l'IRL est en effet calculé, depuis la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat, à partir de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ; il suit donc les évolutions de l’inflation mais avec retard : avec la reprise de l'inflation fin 2010 et son accélération fin 2011, il enregistre à présent son ralentissement...
Rappelons que les nouvelles valeurs recalculées de l'IRL (v. notre section des indices et chiffres-clés) sont à prendre en compte pour toutes les révisions applicables à compter du 10 février 2008. Les valeurs de l'ancien calcul restent valables pour les révisions applicables du 1er janvier 2006 au 9 février 2008, mais ont été effacées du site de l'INSEE mais sont conservées sur notre site.
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Ile-de-France, Lyon et Marseille : l'effondrement des transactions ne touche pas également tous les départements
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14/1/2013
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En complément des chiffres pour l'année 2012 présentés le 7 janvier pour la France entière et par régions, le réseau Century 21 a communiqué les chiffres des volumes de transactions par département de l'Ile-de-France et pour les deux premières métropoles de province : Lyon et Marseille.
Il en ressort des évolutions de l'activité entre 2011 et 2012 très différentes suivant les cas : si plusieurs départements chutent lourdement comme l'Essonne (-21%), les Hauts-de-Seine (-21,5%), la Seine-et-Marne (-22,5%) et les Yvelines (-25%), d'autres tirent mieux leur épingle du jeu comme le Val d'Oise (-11,7%) et surtout le Val-de-Marne (-4,2%) et la Seine-Saint-Denis (-3,4%) !
En province, si Marseille accuse un -19,3%, Lyon s'en sort mieux avec "seulement" -13,8%...
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Un nouvel assureur pour la GRL
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14/1/2013
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Déjà handicapée par le faible nombre d'assureurs qui participent au dispositif, qui n'a jamais dépassé trois, la GRL (garantie des risques locatifs) a perdu celui qui délivrait la plus grande part des garanties, à savoir DAS, filiale de MMA , qui a annoncé en octobre son retrait global du dispositif à compter du 1er janvier 2013. L'APAGL (Association pour l'accès aux garanties locatives - émanation d'Action Logement et donc du mouvement des collecteurs du "1% logement"), en charge de cette garantie, lui a trouvé un remplaçant avec le groupe d'assurance international Genworth Financial Inc.
Diffusé par les assureurs signataires, la GRL permet aux propriétaires de s'assurer contre les impayés de loyer, dégradations locatives et frais de contentieux, pour des locataires aux ressources modestes, voire précaires, dont le taux d'effort pour le paiement du loyer et des charges peut aller jusqu'à 50% des ressources. Le risque est couvert par l'assureur pour les locataires normalement éligibles à une garantie loyers impayés (taux d'effort non supérieur à 28%), et par Action Logement ou l'Etat pour ceux qui n'entrent pas dans les critères habituels.
A noter que La résiliation des "contrats groupe" avec les administrateurs de biens par DAS mettra fin à toutes les garanties des propriétaires bailleurs à cette même date. Pour les bailleurs isolés, la résiliation s'appliquera à la prochaine échéance du contrat suivant cette date. Les sinistres en cours, dont la date de constitution est antérieure à la date de résiliation du contrat, seront gérés par la DAS, qui assurera l'indemnisation du bailleur jusqu'à l'extinction du sinistre. Tout bailleur, particulier ou administrateur de biens, en direct ou par l'intermédiaire d'un courtier, dont le contrat GRL aura été résilié, pourra solliciter une nouvelle souscription pour le bail en cours, auprès des autres assureurs partenaires du dispositif GRL : la CGI Assurances (CGIA) et la Mutuelle Alsace Lorraine (MAL), et maintenant Genworth Financial, qui se sont engagés à examiner toute demande de transfert. Mais ces assureurs se réservent la possibilité, au regard des résultats techniques des contrats, de refuser les souscriptions, ou fixer des conditions de taux de prime différentes, ainsi que, pour les locataires à taux d'effort inférieur à 28%, des conditions de garantie différentes à celles du contrat initial. Le transfert peut aussi être impossible pour les locataires déjà dans les lieux lors de la souscription du contrat initial. A défaut, les dossiers qui ne peuvent pas être transférés pourront faire l'objet d'un contrat d'assurance loyers impayés classique "GLI" sous réserve de l'accord de la compagnie...
La GRL devait être l'instrument idéal de la sécurisation des rapports locatifs ; force est de constater qu'elle ne fonctionne pas au régime nécessaire : les assureurs le boudent et critiquent la complexité, les utilisateurs le connaissent mal et craignent de ne pas être bien indemnisés en cas de sinistre. Il faut remettre à plat le système et trouver le moyen de le généraliser en le fusionnant avec la garantie de loyers impayés classique (GLI), que les assureurs ne veulent pas lâcher parce qu'elle ne couvre que les "bons risques". La clé du problème est l'élargissement de la mutualisation des risques de façon à maîtriser les primes, ce qui ne peut se faire qu'en rendant l'assurance obligatoire. Les précédents gouvernements ont reculé devant l'obstacle. Celui-ci osera-t-il aller jusqu'au bout des annonces faites, notamment par Cécile Duflot, ministre du logement et à ce titre en charge du dispositif ? A suivre...
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Le réseau ORPI estime que les prix du marché immobilier ancien sont surévalués de 5 à 15%, test à l’appui
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10/1/2013
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Pour la coopérative d'agences immobilières qui présentait le 9 janvier son baromètre du 2ème semestre 2012, le début 2013 confirme l'aggravation des phénomènes annoncés par le réseau en septembre : des écarts inquiétants entre le prix souhaité par le vendeur et le prix vendu, des délais de vente qui franchissent le seuil des 100 jours et un pouvoir d'achat des français en baisse de 15 à 20% en deux ans malgré des taux d'intérêt historiquement bas (3,23 %). Les chiffres présentés mettent en évidence une augmentation des ambitions des vendeurs sur le second semestre : alors que le prix moyen des appartements vendus au 2ème semestre est en baisse par rapport à celui du 1er semestre (187.000 euros contre 197.000) et que celui des maisons stagne (243.000 contre 245.000), les prix demandés sont en hausse (respectivement 220.000 contre 212.000 pour les appartements et 292.000 contre 272.000), soit un écart respectivement entre les prix demandés et les prix conclus de 15% et de 17%.
Le nombre de transactions du réseau ORPI a été en baisse de 16% en 2012 par rapport à 2011 et les prévisions pour 2013 ne sont pas optimistes, en raison de la baisse du pouvoir d'achat immobilier des ménages de 15 à 20% en 2 ans, d'où le constat qu' "un seul facteur clé permettra de débloquer le marché et de fluidifier l'accès à la propriété : le retour au juste prix de marché de la part des vendeurs".
En conséquence, ORPI lance une opération "Revisitons les prix" : dans les 1.250 agences du réseau et durant le 1er trimestre 2013, les agents immobiliers ORPI vont rencontrer un à un les vendeurs concernés par une actualisation de prix et travailler avec eux à la juste valorisation de leur bien. "Que les vendeurs ne se méprennent pas, il ont tout a y gagner", prévient Bernard Cadeau, prédisent d'ORPI. "Ils ne perdront pas d'argent en réduisant immédiatement leur prix souhaité, pour revenir à un juste prix de marché. Non seulement parce que dans 7 cas sur 10 ils vendent pour acheter de nouveau. Mais surtout parce qu'en dix ans, entre 1998 et 2007, les prix immobilier ont progressé de 140%, soit six fois plus que l'inflation constatée sur la période. Et, après une courte pause en 2008-2009, ils sont repartis à la hausse jusqu'à aujourd'hui. En d'autres termes, même en revoyant leurs prétentions à la baisse, quelle que soit la date à laquelle ils ont acheté, économiquement, aujourd'hui, les vendeurs restent gagnants".
Un pré-test de cette initiative a été mené à Bordeaux et les résultats sont apparemment significatifs : une baisse moyenne des prix au m2 de 3% a conduit à une réduction du délai de vente de 17% et généré une augmentation des ventes de 20% au second semestre 2012 !
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La Caisse d’Epargne lance un produit de sécurisation des locataires
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10/1/2013
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Intitulé "Prévoyance du Locataire", un nouveau contrat proposé par la Caisse d'Epargne permet aux locataires, en cas de perte d'emploi ou d'incapacité de travail, d'être assuré de pouvoir continuer à payer son loyer pendant 12 mois maximum. Cette offre part du constat d'une anomalie : alors que les propriétaires peuvent sécuriser leurs emprunts immobiliers au moyen d'une assurance emprunteur, les locataires - 43% des ménages - ne disposent d'aucun moyen similaire pour garantir leur loyer.
Ce nouveau contrat permet à son bénéficiaire de percevoir un montant forfaitaire garanti afin de prendre en charge tout ou partie du loyer en cas d'incapacité temporaire totale de travail (ITT) pour cause de maladie ou pour cause accidentelle, ou bien encore en cas de perte d'emploi consécutive à un licenciement d'un CDI de plus de 6 mois. Elle s'adresse à tous les locataires et colocataires du secteur libre et aidé (HLM) de 18 à 59 ans exerçant une activité professionnelle.
On peut regretter la faible durée de l'indemnisation, notamment en cas de chômage prolongé suite à une perte d'emploi. Ce nouveau "produit" assurantiel ne pourra en aucun cas remplacer pour les bailleurs une garantie loyers impayés ou une GRL (Garantie des risques locatifs), qui couvrent une durée d'impayés nettement plus longue et ne restreignent pas la garantie à des évènements précis. Il est vrai que contrairement à ce que voudrait l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), aucun produit d'assurance ne peut garantir un locataire contre une défaillance qui n'aurait pas une cause accidentelle...
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Marché de l'immobilier ancien : la FNAIM ne croit pas à la baisse des prix malgré la chute du nombre de ventes
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8/1/2013
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Après le réseau Century 21 le 7 janvier, la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier - 11.000 agents immobiliers et administrateurs de biens dans toute la France) a présenté le 8 janvier ses chiffres pour 2012 et ses prévisions - prudentes - pour 2013. Et ils confirment pleinement les tendances annoncées la veille ! Dans un marché qui s'effondre en nombre de transactions réalisées - la FNAIM estime à 655.000 le nombre de ventes dans l'ancien en 2012 contre 805.000 en 2011, et 810 à 830.000 chaque année de 2005 à 2007 -, les prix restent quasi-stables (-0,8% pour l'indice France entière) ! lorsqu'on regarde de plus près, l'indice des prix en Ile-de-France progresse de 1,5% (+2,4% même pour les appartements en Petite Couronne) alors qu'il baisse de 1,5% en province, mais avec des disparités : forte baisse dans le Grand Ouest (-6,5% pour les appartements en Haute et Basse Normandie, -5,9% en Pays de Loire, -6,4% pour les maisons en Bretagne), baisse plus modérée mais certaine dans le Nord et l'Est, et équilibre des prix dans l'axe Paris-Lyon-Marseille et dans le Midi-Pyrénées.
Le nouveau président de la FNAIM, Jean-Fraçois Buet, relativise cependant le comparatif avec 2011, année exceptionnelle à plus d'un titre : rattrapage de sortie de la crise des subprime - le nombre de transactions dans l'ancien avait chuté à 673.000 en 2008 et sous les 600.000 (594.000 exactement) en 2009, tandis que les prix chutaient finalement de 3,7 et de 5,2% ces années-là -, baisse des taux, et précipitation des vendeurs de résidences secondaires avant la réforme de l'imposition des plus-values annoncée pour le 1er février 2012. Quant à 2013, il l'aborde avec prudence : après avoir rappelé que la FNAIM ne s'était que trompée dans ses prévisions les années antérieures qu'une fois en 2008, pour avoir sous-estimé l'ampleur des effets de la crise des subprime, et en 2010 pour avoir sous-estimé l'ampleur de la reprise, il table sur un maintien du nombre de ventes autour de 650.000 (600.000 étant l'étiage en dessous duquel il est peu probable de descendre en raison des changements familiaux, ou des mutations, divorces, décès, etc.) et exclut tout effondrement des prix : tout au plus une baisse de 2% maximum...
Le président de la FNAIM ne croit pas à une baisse, même en cas de remontée des taux d’intérêt : "une remontée des taux pourrait même avoir l'effet inverse, incitant de nombreux acquéreurs potentiels actuellement attentistes à se dire que c'est le moment d'acheter...", a-t-il expliqué. Il demande néanmoins le rétablissement d'un "mini prêt à taux zéro" pour l'ancien, peu onéreux pour les finances publiques, ciblé sur les acquéreurs les plus modestes et donc peu susceptible d'effets inflationnistes comme le "PTZ+" de 2011. Juste de quoi donner un petit coup de pouce à ceux qui ne peuvent acheter autrement, par exemple pour financer les "droits de mutation"...
Un sondage Ipsos effectué auprès des agents immobiliers adhérents de la FNAIM montre que l'on est désormais dans un marché où l'offre est nettement supérieure à la demande, avec des délais de vente à 85% supérieurs à 4 mois et à 40% supérieurs à 6 mois, et avec un net recul de la demande en résidences secondaires et en immobilier d'investissement locatif. Les explications avancées par les agents sont l'attentisme - les clients reportent leur décision d'achat à plus tard -, les difficultés réelles ou supposées d'obtenir un crédit, les prix perçus comme trop élevés, la dégradation de la situation de l'emploi, la réforme de l'imposition des plus-values, et la suppression du prêt à taux zéro dans l'ancien...
Dans les motifs de vente, les agents interrogés voient à 89% les changements de situation familiale, puis très loin derrière le désir de changement et la mutation professionnelle. Le désinvestissement de l'immobilier ou le désir de réaliser sa plus-value restent des motifs très marginaux. Enfin, 77% des agents pensent que les vendeurs sont prêts à baisser leur prix, mais ils ne disent pas dans quelle proportion...
La FNAIM attend de pied ferme la loi-cadre sur l'immobilier et l'urbanisme mise en chantier par le gouvernement, et en attend surtout une règlementation de la profession qui garantisse la compétence et la fiabilité des négociateurs - salariés ou agents commerciaux - au contact du client. Dans le collimateur : les réseaux de mandataires indépendants "à très grande distance", ainsi que les appelle Jean-François Buet - il désigne bien entendu prioritairement CapiFrance et Optimhome, rachetés par le groupe Pinault - pour les distinguer des agences qui travaillent aussi avec des négociateurs sous statut d'agent commercial, mais à proximité et sous le contrôle d'une vraie agence "en dur". Il souhaite qu'il soit imposé à tous les collaborateurs un niveau de formation minimal, et pour ceux sous statut d'agent commercial l'obligation de souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle. Ces demandes seront portées par l'UPSI, association qui regroupe la FNAIM et l'UNIS, ainsi que l'association Plurience des grands groupes et des réseaux, à partir du Livre Blanc élaboré à l'issue des "Etats généraux des professions immobilières" de 2011. Celui-ci prône un encadrement des professionnels à l'instar des notaires ou des géomètres-experts, par un "Conseil supérieur", des instances régionales et des "conseils de discipline", cadre auquel seraient soumis toutes les entreprises, alors qu'aujourd'hui 40% d'entre elles n'adhèrent à aucune organisation et ne sont soumises à aucune déontologie...
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Marasme du marché de l'immobilier haut de gamme : révélateur de l'expatriation des riches ou simple reflet de la crise économique ?
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7/1/2013
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En voulant faire du marché immobilier de luxe un "révélateur de l'expatriation comme phénomène économique à part entière", le groupe Barnes, spécialiste de l'immobilier de prestige, fait une démonstration contradictoire. D'un côté sa dernière étude met en évidence pour la première fois - en contradiction avec les affirmations précédentes de bonne santé du luxe - une baisse en 2012 du nombre des ventes de montant élevé dans la capitale comme dans les autres régions dans lesquelles le haut de gamme est présent : entre 1 et deux millions d'euros, le nombre de transactions a accusé une baisse de 28% et, au-delà de 2 millions le nombre a chuté de 42%. Quant au marché de l'hyper-luxe (au-delà de 25.000 euros/m²), il "stagne littéralement depuis 2008".
Par ailleurs, tout en affirmant que l'immobilier parisien continue de séduire la clientèle française et étrangère et reste assimilé à une valeur sûre, Barnes indique que néanmoins, sur des transactions supérieures à million d'euros, la part des acquéreurs étrangers à Paris, sur la Rive Gauche,
a baissé de 25% en 2012 (contre une baisse de 45% en 2011).
Quant aux prix, on apprend que non seulement ils ne montent plus, mais que sur le marché des biens supérieurs à 2 millions d'euros, ils ont connu au cours des deux derniers mois une nette correction : "le montant des offres d'achat a été en repli de l'ordre de 20% par rapport aux prix de présentation", et "sur l’intégralité de l’année 2012, les prix de vente des biens familiaux ont baissé de 10 à 15% par rapport à l'exercice précédent".
Sans surprise, la baisse d'activité, somme toute comparable au reste du marché, s'explique par un fléchissement de la demande, entraînant une augmentation de l'offre de 50%, notamment sur les appartements familiaux et les maisons. Est-ce suffisant pour y voir le signe d'une expatriation massive ?
On a vu que la part des acquéreurs français augmente à Paris sur certains segments. Il semblerait qu'elle diminue en province, mais la proportion n'est pas indiquée. Mais on apprend que la clientèle française est constituée essentiellement des ménages ayant revendu préalablement un bien parisien ou francilien, parfois provincial, des personnes profitant d'un service de relocation, des expatriés, plutôt moins nombreux que par le passé, enfin des acheteurs à la tête de grandes fortunes ou ayant des revenus très élevés, sportifs de haut niveau, capitaines d'industrie
et chefs d'entreprises de premier plan. Bref, parmi ces catégories, il en est qui achètent encore en France...
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universimmo.com
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