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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Fortes hausses des prix de l'immobilier en province en 2003
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19/3/2004
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Une étude présentée jeudi par le Crédit Foncier de France (CFF), filiale aujourd'hui du groupe Caisse d'Epargne, confirme les indications d'évolution des prix de l'immobilier en 2003 publiées en début d'année par les grandes fédérations ou réseaux d'agents immobiliers : les prix de l'immobilier en province ont subi en 2003 de fortes hausses dans un marché où l'offre a souvent été insuffisante.
L'étude souligne que "dans un marché actif, les évolutions des prix ont été positives dans la plupart des compartiments du marché immobilier d'habitation, presque partout en province, parfois dans des proportions très élevées, pouvant atteindre et même dépasser 15%"...
Les prix des appartements neufs ont ainsi augmenté de 10% à 12%, avec des pointes de 20% et plus à Marseille, et les stocks dans cette catégorie sont presque partout faibles.
"Lyon et surtout Marseille qui avaient, il y a moins d'une décennie, la réputation de villes peu chères, l'ont en partie perdue", explique le Crédit Foncier.
En ce qui concerne les maisons neuves, le marché est caractérisé par une rareté de l'offre, et des prix "très soutenus". En raison de cette pénurie, les hausses se répercutent sur les prix des maisons anciennes qui ont progressé de 10% à 15% l'an dernier.
Concernant l'avenir de cette tendance, le Crédit Foncier reste prudent :
"après six années de hausse continue des prix des logements, on ne peut exclure une phase de retournement ou, du moins, de stabilisation des valeurs car la solvabilité des acquéreurs peine à suivre"...
On remarquera que le même avertissement aurait pu être donné un an auparavant !
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Deuxième vague de simplifications administratives : le tour au permis de construire
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17/3/2004
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Un second projet de loi de simplification du droit a été présenté ce mercredi au Conseil des ministres, permettant au gouvernement d'adopter par ordonnances une deuxième série de mesures de simplification du droit. Une première loi promulguée le 2 juillet 2003, devrait notamment permettre de réformer la "Loi Hoguet" avant la fin du délai d’habilitation, soit le 2 juillet 2004 (notre article).
Le nouveau projet de loi comporte notamment les dispositions suivantes :
- la poursuite de la simplification des procédures concernant les usagers, les personnes physiques et les associations, se traduisant, notamment, par la simplification du régime du permis de construire et de la déclaration de travaux ;
- la modernisation de l’administration, notamment par la réforme des enquêtes publiques.
Ce projet de loi prévoit également la création ou la refonte de 14 codes. Il permet en particulier de créer par ordonnance le code de l’administration, et prévoit aussi la refonte du code de l’expropriation.
Concernant le permis de construire, le gouvernement souhaite réécrire le code de l'urbanisme pour le rendre plus intelligible: le dossier de déclaration sera "allégé", les formulaires "refondus" et les modalités de contrôle des travaux "modernisés". La notion de superficie devrait également être simplifiéé.
La procédure des enquêtes publiques, qui relève actuellement de 7 régimes différents, sera également simplifiée et harmonisée. Enfin, le texte prévoir de sécuriser les transactions immobilières en imposant notamment un diagnostic préalable obligatoire.
La Fédération française du bâtiment (FFB) a accueilli favorablement cette réforme, dont elle espère qu'elle soit accompagnée de "dispositions limitant les recours abusifs".
La FFB se félicite par ailleurs du souci du gouvernement "de mieux sécuriser les ménages accédant à la propriété en généralisant, à l'instar de ce qui est fait dans le secteur de l'automobile, le diagnostic préalable obligatoire", en soulignant que pour toutes transactions, un expert devra se prononcer sur la qualité du bien. Elle déplore cependant que l'installation électrique, le toit et les murs n'aient pu être pris en compte dans ce projet de loi et demande que ces éléments soient rapidement intégrés.
Enfin, le projet de loi prévoit la simplification de l'aide personnelle au logement : il prévoit notamment de simplifier les conditions d'octroi des trois aides (allocation de logement familial, allocation de logement social, aides personnalisées au logement), et étendre le tiers-payant...
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Le Salon Immobilier de Paris cette semaine
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15/3/2004
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C'est le premier salon immobilier de l'année à Paris : plutôt orienté sur le neuf avec traditionnellement une présence nombreuse des promoteurs, il se tient du jeudi 25 au dimanche 28 mars au Palais des congrès de la Porte Maillot. Voir le site du salon et imprimez une invitation en ligne.
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Une réponse ministérielle précise les moyens budgétaires de la politique du logement poursuivie
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15/3/2004
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Répondant la semaine dernière à une question posée avant la discussion par le parlement de la loi de finances pour 2004, et qui mettait en évidence la contradiction avec la volonté affichée par le gouvernement de favoriser l'accession à la propriété et le développement du logement social, et la réduction prévue de du budget consacré au logement, le ministre du logement a apporté quelques précisions sur le financement des objectifs annoncés et réitérés à plusieurs reprises.
S'agissant des objectifs en matière de logements locatifs sociaux, le gouvernement table sur les effets de la baisse du taux du livret A intervenue le 1er août 2003, permettant aux organismes HLM de bénéficier de conditions plus favorables pour lancer des constructions nouvelles. Ainsi, selon le ministre, la production de logements locatifs sociaux sera portée à 80 000 en 2004 : 48.000 logements financés hors zones urbaines sensibles en prêt locatif à usage social (PLUS) et en prêt locatif aidé d'insertion (PLAI) ainsi que 12.000 prêts locatifs sociaux (PLS) auxquels s'ajouteront 15.000 logements situés en zones urbaines sensibles financés par la nouvelle agence nationale de la rénovation urbaine et, enfin, 5.000 logements réalisés par l'Association foncière logement créée par le précédent gouvernement.
Il rappelle qu'entre 1998 et 2000 le nombre moyen de logements locatifs sociaux réalisés n'avait pas dépassé 50.000.
Pour ce qui concerne l'accession sociale à la propriété, une nouvelle mesure va être mise en place en faveur des ménages à ressources modestes. Ils pourront aussi obtenir, dans le cadre de la location-accession, le bénéfice d'une TVA à taux réduit et d'une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant quinze ans, soit une aide d'environ 15.000 euros par ménage. Ce nouveau produit permettra toujours selon le ministre à 10.000 ménages d'accéder à la propriété après une phase locative et offrira aux accédants une garantie de rachat en cas d'accident de la vie au cours de la phase d'accession.
Enfin, critiqué sur la non-augmentation des crédits de l'ANAH après une réduction alors que le champ de ses interventions ne cese de s'accroître, le minitre a réitéré sa volonté de "rendre plus efficace le financement en faveur de l'amélioration de l'habitat privé".
Pour ce faire, la dotation budgétaire de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat est "stabilisée à un niveau élevé", "afin de prendre en compte les priorités que sont, notamment, la production de logements à loyers maîtrisés par la voie du conventionnement APL ou intermédiaire, la remise sur le marché de logements vacants, la lutte contre l'habitat indigne et l'insalubrité et le traitement des copropriétés dégradées".
Les crédits destinés à lutter contre le saturnisme et l'insalubrité sont portés de 5 à 13 millions d'euros. La contribution de l'État aux fonds de solidarité pour le logement et les crédits destinés au financement de l'aide à la médiation locative augmente de près de 4 % ; la dotation est ainsi portée à 81 millions d'euros.
Enfin, le ministre rappelle qu'un effort a été fait pour le financement de l'aide aux associations logeant à titre temporaire des personnes défavorisées ; la subvention est portée de 31,7 à 40 millions d'euros, soit une augmentation de 26 %. Il oublie seulement de rappeler que ce type de subventions a été fortement réduit en 2003 et partiellement rétabli après le tollé soulevé par de nombreuses associations voyant leur existence même mise en péril par des coupes inconsidérées !
(Rép.min., JOAN du 9 mars 2004, n°27526)
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Sécurité électrique : Promotelec lance un diagnostic global pour les immeubles d'habitation
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11/3/2004
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Association dont la vocation est de promouvoir la sécurité et le confort électriques dans l'habitat, Promotelec lance le Diagnostic Evaluation Sécurité Electrique (DESE). Son objectif est de mesurer le niveau de sécurité de l'installation électrique d'un immeuble d'habitation dans sa globalité.
"Aujourd'hui, la sécurité électrique d'un immeuble collectif d'habitation, qu'il s'agisse de ses parties privatives ou communes, est une véritable préoccupation des pouvoirs publics (Décret du 19 décembre 2003, loi de finances 2004) comme des occupants soucieux de vivre dans des logements sûrs et décents", rappellent les responsables de Promotelec. "En cas d'accident d'origine électrique dans les parties communes (incendie, électrocution…), la responsabilité du gestionnaire de l'immeuble (syndic de gestion, propriétaire bailleur, fonds de pension, HLM, OPAC…) peut être engagée si l'installation électrique ne répond pas, a minima, aux points essentiels de sécurité. Reste donc à savoir si cette installation est conforme".
Pour être établi, le DESE s'appuie sur une prestation à 2 niveaux qui s'effectue de façon complémentaire ou indépendante :
- l'examen des parties communes, c'est-à-dire de l'installation électrique des services généraux (éclairage, ascenseur, chaufferie, escalier de service, locaux techniques…),
- l'examen du logement individuel réalisé par échantillonnage. 20 à 30% des logements du parc sont alors contrôlés afin d'avoir un état représentatif du niveau de sécurité des logements.
Une fois ce diagnostic effectué, un rapport pour chaque partie contrôlée est remis au gestionnaire afin qu'il prenne connaissance de l'état réel de l'installation électrique de l'immeuble.
En parallèle de ce rapport et pour accompagner le professionnel de façon pertinente, Promotelec propose également une synthèse de la prestation. Cette dernière permet d'avoir une vision globale du niveau de sécurité du bâtiment et met en évidence les points jugés dangereux.
Enfin, si le demandeur le souhaite, l'association peut également l'assister dans l'élaboration du cahier des charges des travaux électriques à réaliser à minima.
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Précisions sur le projet de loi "Propriété pour tous"
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9/3/2004
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Répondant à une question d'un parlementaire lui demandant quelles mesures entend prendre le Gouvernement pour favoriser l'accession sociale à la propriété, le ministre du logement a apporté quelques précisions sur le projet de loi en cours de préparation "Propriété pour tous".
Il a notamment annoncé que le Gouvernement va lancer pour les ménages modestes un programme de 10 000 logements en location accession. "Pour renforcer l'attractivité de ce mécanisme, un nouveau dispositif sera mis en place. Il ouvrira droit à la TVA à taux réduit et à une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant quinze ans, et bénéficiera ainsi d'une aide équivalant à 15 000 euros par logement" a-t-il précisé.
Par ailleurs, il a annoncé qu' "un autre dispositif favorisera sur une période plus longue l'accession à la propriété d'un logement réalisé par un organisme HLM. Basé sur la création de sociétés civiles immobilières de capitalisation, ce dispositif permettra au locataire d'acheter au rythme qu'il souhaitera des parts de cette société, à un prix parfaitement connu à l'avance, lui donnant la pleine propriété de son logement lorsqu'il aura acheté la totalité des parts attachées à celui-ci. Il sera également réversible grâce à la garantie de rachat des parts par l'organisme HLM en cas notamment d'accident de la vie"...
(Rép. min. JOAN 9/3/2004, n°27780)
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La progression de la vente de logements neufs a continué au 4ème trimestre 2003
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9/3/2004
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Les ventes de logements neufs en France au quatrième trimestre 2003 ont augmenté de 13,2% par rapport au quatrième trimestre 2002 et de 20,9% sur l'ensemble de l'année à 103.200 unités, selon un communiqué du ministère de l'Equipement.
Au quatrième trimestre, les ventes de maisons neuves individuelles sont en retrait de 2,2% par rapport à la même période de 2003 tandis que pour l'ensemble de l'année 2003, avec 15.700 unités vendues, la progression par rapport à 2002 reste forte (+9,6%).
Les ventes d'appartements ont progressé au quatrième trimestre de 16,2% à plus de 22.500 unités vendues. Sur l'ensemble de l'année, plus de 87.500 unités ont été vendues, contre 71.100 unités en 2002, soit une progression de 23,1%.
Un nombre de logements vendus supérieur de plus de 10.000 unités aux mises en vente entraîne une baisse des stocks de 22% sur un an, a indiqué le ministère. "Néanmoins, on observe une stabilisation au cours du dernier trimestre (-0,4%)", a-t-il ajouté.
Le recul des stocks sur 2003 se révèle plus important pour les appartements que pour les maisons individuelles. Le délai d'écoulement moyen de ces stocks passe ainsi de 7 mois à la fin 2002 à respectivement 4 et 5 mois à la fin 2003 pour les appartements et les maisons.
Les mises en vente progressent de 16,6% au quatrième trimestre 2003 par rapport au quatrième trimestre 2002. Pour les appartements, elles sont en hausse de 20,6% alors que pour les maisons, elles sont en baisse de 2,8%.
Sur l'année, on observe une augmentation de 19% pour les logements en immeubles collectifs et une diminution de 4,2% pour les maisons individuelles, selon le ministère.
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Absence d'accord sur la revalorisation des barèmes des aides au logement
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8/3/2004
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Le conseil d'administration de la Caisse nationale des allocations familiales (CNAF) a exprimé un avis défavorable sur les textes en préparation revalorisant les aides personnelles au logement au 1er juillet 2003.
Une revalorisation des aides au logement (allocation de logement et aide personnalisée au logement) doit intervenir rétroactivement au 1er juillet 2003, la revalorisation annuelle à cette date n'étant pas encore intervenue. Or le 2 mars 2004, le conseil d'administration s'est prononcé à une très large majorité contre le projet de revalorisation des barèmes présenté par le gouvernement. La CNAF indique que les indices retenus apparaissent inférieurs à la progression réelle des salaires, des loyers et des charges y compris en secteur social.
Le conseil d'administration de la CNAF a exprimé son désaccord sur les points suivants :
- l'insuffisance des aides estimés à 225 millions d'euros par le ministère du logement mais dont le montant selon le CNAF ne s'élève en fait qu'à 54 millions d'euros compte tenu des économies résultant des mesures d'accompagnement ;
- l'augmentation du seuil de non-versement des aides au logement qui serait porté de 15 euros à 24 euros ;
- la hausse de la participation personnelle minimale à la dépense de logement à la charge de l'allocataire qui passerait de 28 euros à 29 euros ;
- la suppression de l'abattement en cas de double activité (76 euros sur le revenu net catégoriel des couples dont les deux membres exercent une activité professionnelle) ;
- la suppression de l'abattement pour frais de garde.
Le conseil d'administration a regretté la parution tardive des barèmes et a voté une motion de protestation à l'attention des pouvoirs publics, dans laquelle il leur demande d'engager sans attendre, le processus de revalorisation pour 2004.
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"Objectif 90.000"
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4/3/2004
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Gilles de Robien, ministre entre autres du logement, a lancé officiellement aujourd'hui le plan d'actions "Objectif 90.000" pour la réalisation effective du programme, prévue par la loi de finances pour 2004, de 80.000 logements locatifs sociaux et de 10.000 logements en location-accession sociale.
Très dans l'air du temps, s'adressant à l'ensemble des directeurs régionaux et départementaux de l'Équipement, il a souligné qu'ils seront individuellement évalués sur leur capacité à atteindre les objectifs quantitatifs qui ont été fixés à chacun d'entre eux. Ainsi en tous cas le rapporte le communiqué du ministère de ce jour...
Toujours selon ce communiqué, le ministre rencontrera aussi prochainement les préfets pour les mobiliser sur l'absolue nécessité de relancer la production de logements sociaux. Dans chaque département sera mis en place un comité de pilotage présidé par le préfet qui associera les DDE (Directions départementales de l'équipement), l'Association des maires du département, les organismes d'HLM, le 1% logement et la Caisse des Dépôts et Consignations. Ce comité se saisira de chaque dossier afin d'aplanir les éventuelles difficultés qui trop souvent retardent un projet de quelques semaines ou de quelques mois.
Par ailleurs, les préfets de Région mettront en place une cellule de coordination régionale pour faire remonter tous les points de blocage techniques.
Enfin, un comité de pilotage national sera chargé du suivi, de l'observation et de l'analyse des difficultés rencontrées. Ce comité, présidé par le directeur du cabinet du ministre, comprendra des représentants de l'Union Sociale pour l'Habitat, de la Fédération des Sociétés d'Économie Mixte, de la Caisse des Dépôts et Consignations, de l'Union économique et sociale pour le Logement, de l'Agence nationale pour la Rénovation urbaine, de la Fédération française du Bâtiment et de l'Association Foncière Logement. Il suivra l'état d'avancement du programme et apportera des réponses à tous les problèmes d'ordre réglementaire.
Gilles de ROBIEN a, d'autre part, indiqué que dès que la fin de la période de réserve liée aux élections le permettra, il ira dans les régions rencontrer l'ensemble des partenaires du logement social qui doivent participer à la réalisation de l'objectif des 90.000 logements sociaux.
Ce qu'il n'a cependant toujours pas précisé, c'est si l'objectif des 80.000 nouveaux logements sociaux par an comprend ou non les 40.000 du plan Borloo correspondant aux 40.000 démolitions (voir notre brève), ce qui dans ce cas ramènerait le flux net de nouveaux logements sociaux à 40.000, soit moins que le plus faible chiffre de la décennie...
Il est vrai que le rythme prévu par le plan Borloo pour les opérations de démolition-reconstruction semble de l'avis de beaucoup totalement irréaliste, compte tenu de la complexité et du temps nécessaire à ce type d'opérations (6 à 8.000 par an actuellement).
Nous aurons peut-être la réponse bientôt puisqu'une question en ce sens a été déposée au parlement par un député de l'opposition (1)...
(1) 10/2/2004, Henri Sicre (PS, Pyrénées-Orientales), n°33592
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La Ville de Paris va aider à la rénovation de copropriétés dégradées
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4/3/2004
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La Ville de Paris apportera en 2004 une aide de 15 millions d'euros pour accompagner la rénovation de 386 copropriétés privées dégradées, a indiqué mercredi à la presse Jean-Yves Mano, adjoint au maire de Paris chargé du Logement.
Cette aide résulte d'une convention de 2002 sur la résorption de l'habitat insalubre ou dégradé à Paris qui concerne environ 800 immeubles.
Outre des interventions pour éradiquer l'insalubrité et le saturnisme sur plus de 460 immeubles, un programme d'intérêt général a été mis en oeuvre pour améliorer l'habitat dégradé.
Des aides sont ainsi proposées pour effectuer des travaux dans 386 immeubles privés situés en grande partie dans les IIème, XIIème, XVIIème, XVIIIème et XIXème arrondissements.
Cette "opération d'amélioration de l'habitat dégradé" (OAHD) sera notamment portée par Urbanis, bureau d'études qui opère depuis 25 ans dans l'assistance des collectivités locales pour l'amélioration du cadre de vie...
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universimmo.com
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