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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Marché du logement neuf : la chute continue
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25/9/2012
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Les mises en chantier ont continué de reculer en août en période glissante de 12 mois : 341.838 logements contre 348.848 en juillet en construction neuve, incluant le logement social et la maison individuelle. Ces chiffres sont proches de leur plus bas niveau depuis 10 ans, et continuent de s'éloigner de l'objectif de 500.000 par an qui a fait consensus entre les candidats à la présidentielle de 2012 !
Sur les trois derniers mois (juin, juillet et août), le nombre de mises en chantier de logements neufs est en baisse de -10,3% (à 66.970 unités) par rapport à la même période de 2011. Dans le même temps, le nombre d'autorisations de logements neufs enregistre un retrait de -1,2% (à 115.021 unités).
Mais il existe de fortes disparités régionales. La baisse pour les constructions est très forte pour certaines régions: Languedoc-Roussillon (-25,2%), Champagne-Ardenne (-20,9%), Aquitaine (-18,8%), Pays-de-Loire (-18,7%) et Centre (-17,6%). Par contre certaines autres sont en progression : Corse (+64,1%), Ile-de-France (+22,4%) et surtout Provence-Alpes-Côte d'Azur (près de 100% de hausse). Encourageant pour les deux dernières, en tête des "zones tendues".
Ces indicateurs confirment néanmoins la tendance très préoccupante mise en évidence par l'observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) qui indiquait que la commercialisation au 1er semestre 2012 enregistrait une baisse de 27%. Celle-ci estime encourageantes les annonces faites par Cécile Duflot à l'occasion de son congrès les 19 et 20 septembre à Deauville, qui montrent que le gouvernement a pris la mesure de la gravité de la crise et ses répercussions fortes sur la croissance et l'emploi : s'agissant de l'accession à la propriété, la restauration du différé d'amortissement au profit des primo-accédants les plus modestes, la volonté du gouvernement de créer une offre locative intermédiaire forte, qui selon la FPI correspond à un réel besoin des ménages non satisfait à ce jour, l'objectif de faire revenir sur le logement les investisseurs institutionnels et l'annonce d'un remplaçant au "Scellier" pour inciter les ménages privés à contribuer à cette nouvelle offre locative de façon efficace avec une vraie contrepartie sur le niveau des loyers.
Selon la FPI, le maintien d'un financement du logement locatif par les ménages privés - 200.000 logements ont ainsi été construits entre 2009 et 2011 - est un enjeu essentiel avec en perspective plus de 80.000 emplois dans le secteur de la construction. Mais pour que le dispositif prenne toute son efficacité et contribue réellement à l'objectif d'une production annuelle de 40.000 logements, la FPI demande que soit bien intégrée dans le nouveau dispositif la zone B2 du "Scellier" qui compte de nombreuses communes ou agglomérations dans lesquelles la demande locative est réelle, que les niveaux de loyers soient en phase avec à la fois le niveau de loyers intermédiaires mais aussi le plancher de rentabilité pour les investisseurs,, et que le plafond des niches fiscales ne désactive pas le dispositif qui doit puissamment contribuer à la diversification de l'offre de logements.
La FPI trouve également déterminants l'ouverture du chantier de la baisse des coûts de construction de logements, ou la réflexion sur la gouvernance régionale de l'urbanisme, et espère, qu'il s'agisse de la mobilisation des terrains publics, de la réforme de la fiscalité de la cession des terrains à bâtir ou de la maîtrise des coûts de construction, que l'ampleur des mesures envisagées sera à la hauteur des enjeux...
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Solutions à la crise du logement : concours de créativité...
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24/9/2012
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L'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), fédération des Chambres départementales ou régionale de propriétaires, majoritairement bailleurs, revendiquant 240.000 membres, tient la solution pour résoudre la crise du logement : l' "habitat essentiel". Avec ce concept, l'UNPI propose de revenir à la fonction première d'un logement, allégé des fonctions secondaires qui en alourdissent le prix, pour permettre à tous de se loger en location et accession. En appliquant ses propositions, l'UNPI estime qu'il est possible de construire des logements "low cost" à moins de 900 euros le m2 hors foncier viabilisé ; à ce prix-là, il faut évidemment mettre à mal quelques normes superflues comme celles qui obligent à mettre un ascenseur à partir de 5 étages, ou permettre l'accessibilité plus haut que le rez-de-chaussée. L'UNPI propose également un "autre mode d'occupation" avec, par exemple, des "espaces collectifs" qui permettrait de réduire la taille des appartements : des laveries ou des séjours communs, à l'image des résidences étudiantes, pourraient ainsi être mis en place.
Au cas où les promoteurs et entreprises du bâtiment n'y auraient pas pensé, l'UNPI propose aussi de recourir à la préfabrication ou à la fabrication en série d'éléments "comme les modules de salle de bain ou de cuisine". Double bénéfice : certains sites industriels pourraient se reconvertir dans cette production. Le président de l'UNPI, Jean Perrin suggère ainsi d'utiliser "les usines automobiles qui sont en perte de vitesse" pour produire entre 50 et 100 salles de bains différentes qui arriveraient prêtes sur les chantiers et dont le coût serait divisé par deux (2.000 euros au lieu de 4.000 euros)... Enfin, pour l'UNPI, probablement à l'adresse des foncières et bailleurs sociaux, il est préférable de détruire et reconstruire plutôt que de "rénover à grands frais des bâtiments obsolètes".
Il est vrai que l'UNPI n'hésite pas à préconiser des solutions audacieuses : elle réclame depuis plusieurs années l'abandon par l'Etat du logement social, sa privatisation complète, et la réutilisation des fonds ainsi libérés pour subventionner les locataires, afin qu'ils puissent payer des loyers librement fixés par les propriétaires ; ceux-ci seraient au passage affranchis de toutes ces protections légales en faveur des locataires devenues inutiles, puisque grâce à cela le marché serait inondé de logements par des investisseurs qui auraient enfin envie d'investir...
Thèses dont n'est pas éloigné l'ancien ministre du logement Benoist Apparu qui présentait le 24 septembre un contre projet de loi sur la mobilisation du foncier public en faveur du logement destiné à contrer le projet de loi du gouvernement sur les cessions du foncier public. Parmi ses 10 propositions, l'accélération de la vente HLM par la création d'un droit individuel pour les locataires à l'achat de leur logement. Rien de nouveau en fait : c'était aussi une des propositions de l'UMP lors de la campagne présidentielle. Proposition irréaliste pour tous ceux qui connaissent le milieu des bailleurs sociaux et la complexité extrême de ce qu'on appelle la "vente HLM" : choix et délimitation des programmes destinés à être mis en vente, création de copropriétés et mise en place des structures et des moyens nécessaires à leur gestion, accompagnement afin qu'elles ne sombrent pas dans la difficulté, etc.
Les autres propositions ne sont pas plus nouvelles : augmentation des droits à construire - mais l'instauration éphémère de la mesure a montré son caractère illusoire, de l'avis des promoteurs eux-mêmes et son effet inflationniste sur le prix des terrains -, inverser la fiscalité foncière - mesure qui fait à présent consensus et qui va être adoptée -, revisiter l'ensemble des normes - il ne faut pas en attendre des miracles -, mutualiser les fonds propres des organismes HLM et regrouper ceux du 1% - vaste sujet quand on connaît les implications des collectivités territoriales -, supprimer le droit au maintien dans les lieux pour les nouveaux locataires HLM - mais les chiffres montrent le peu d'effet qu'aurait une telle mesure qui s'appuie sur l'idée, évidemment fausse mais chère à l'UNPI, que les HLM seraient peuplés de "riches" qui n'ont rien à y faire -, créer un conventionnement global du parc HLM et modifier les règles d'attribution des logements - mesures dont on ne perçoit réellement pas la portée, au moins quant au remède à la pénurie actuelle...
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Vers une réforme du mode d'attribution des logements sociaux à Paris
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21/9/2012
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Le système d'attribution des logements sociaux à Paris pourrait être profondément réformé, après l'adoption d'un rapport qui préconise notamment la mise en place d'un système de "cotation" des demandes ont annoncé les élus Verts le 17 septembre. Les quinze élus de la Mission d'information et d'évaluation (MIE) mise en place en février, issus de l'ensemble des groupes politiques du Conseil de Paris, se sont mis d'accord sur 28 propositions, dont celle consistant à mettre en place, comme à Rennes ou à Londres, "un système de notation et de classement des demandes", permettant de hiérarchiser celles-ci à l'aide d'un outil informatique en fonction de critères objectifs: nombre d'enfants, handicap, ancienneté de la demande...
Le problème est en fait le choix des 5 à 10 dossiers qui doivent être présentés aux commissions d'attribution pour chaque logement disponible, dans un stock qui à Paris a atteint 126.539 demandes en 2011, selon le rapport. Le nombre de ménages relogés a été près de dix fois moindre : 12.015 ! "Le système actuel est un système qui laisse une grande part au hasard", a reconnu à l'AFP le président de la mission Sylvain Garel, coprésident du groupe des Verts au Conseil de Paris.
Une "Conférence de consensus" associant l'ensemble des acteurs concernés (élus parisiens, bailleurs, représentants associatifs, Défenseur des droits, CNIL) devrait se réunir "dès la fin de l'année 2012" pour "discuter les critères de cotation qui serviront à la gestion automatisée de la pré-selection des dossiers de candidature", souhaitent les auteurs du rapport.
Il appartiendrait aussi à cette Conférence d'"étudier la possibilité de rendre anonyme la phase technique de présélection des candidats", indique l'AFP.
Parmi les autres propositions il y a celle d'améliorer l'information du demandeur en lui permettant d'accéder à son dossier en ligne. Il pourrait ainsi connaître l'état de sa demande, le type de logement auquel il peut prétendre, et le temps moyen d'attente observé par le passé pour une demande similaire...
Le nombre de demandeurs d'un logement social s'est élevé à 126.539 en 2011, selon le rapport. Le nombre de ménages relogés est près de dix fois moindre: 12.015 en 2011.
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Libre choix de l'assurance associée aux prêts immobiliers : encore des marges d’amélioration
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20/9/2012
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Deux ans après l'entrée en vigueur de la "Loi Lagarde" - les mesures concernant les assurances de prêts sont entrées en vigueur le 1er septembre 2010 -, le courtier en crédits Meilleurtaux.com estime qu'il reste encore du travail à accomplir pour que les emprunteurs soient réellement en position de choisir la solution qui leur est la plus favorable. Certes, du fait même de l'ouverture à la concurrence, et même si un Français sur trois ignore encore qu'il a la possibilité de choisir son assurance, les offres ont évolué au bénéfice du consommateur qui a vu les tarifs baisser et les garanties s'améliorer.
Du coup, la possibilité offerte aux emprunteurs n'a été utilisée qu'avec modération : si depuis 2 ans, la part des contrats individuels reste en effet stable chez Meilleurtaux.com à 39% contre 61% pour les contrats groupes proposés par les prêteurs, sur l'ensemble du marché, on estime que 89% des contrats souscrits le sont au final auprès de l'établissement prêteur contre 11% en délégation (source : FFSA). Pourtant, dans certains cas, opter pour une délégation d'assurance pourrait permettre d'économiser plus de 50% du coût de l'assurance. Comme l'assurance de prêt peut représenter jusqu'à 20% du coût total du crédit immobilier, on imagine l'avantage à ne pas accepter d'emblée la solution proposée par le prêteur... Selon Meilleurtaux, pour un crédit de 200.000 euros sur 20 ans à 3,70%, le taux d'assurance peut varier de 0,10% à 0,55% selon le contrat souscrit et le profil, avec un coût allant de 4.000 à 22.000 euros...
La concurrence a eu en réalité un double effet : les banques ont mis en place des tarifs différenciés en fonction de l'âge pour proposer des contrats plus adaptés aux jeunes emprunteurs, et en face les contrats individuels ont vu leurs garanties s'améliorer pour aller même au-delà des exigences des banques.
Mais tout n'est pas parfait : selon Meilleurtaux.com, certains établissements créent encore parfois des difficultés lors de la présentation d'une délégation d'assurance : refus pour non-équivalence des garanties, (rarement motivé par écrit), délais plus longs, etc.
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Un Duflot pour succéder au Scellier et un ISF à l'ancienne
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19/9/2012
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La construction de logements neufs est au plus bas : les promoteurs, avec un "Scellier" en version très réduite et qui en tout état de cause s'arrête au 31 décembre, et des primo-accédants à la peine, ne vendront pas plus de 70.000 logements (contre 110.000 avant la crise) et globalement, si on ajoute les maisons individuelles et le logement social, les mises en chantier ne dépasseront pas 340.000contre 420.000 au plus haut, et loin des 500.000 que constitue l'objectif du gouvernement. Dès lors ce dernier se doit de mobiliser large et donc ne pas négliger les investisseurs privés, auprès de qui les promoteurs ont écoulé jusqu'à 65.000 logements dans les bonnes années du "Robien" et du "Scellier", malheureusement pas toujours là où il le fallait et de la meilleure qualité au meilleur coût. En tous cas pas dans le créneau du "logement accessible".
C'est ce que la ministre du logement veut corriger en préparant un nouveau régime de défiscalisation pour 2013 et les années suivantes, un "Duflot" comme l'ont déjà baptisé les professionnels pour remplacer le "Scellier" !
Il vise clairement l'achat de logements intermédiaires, qui seraient mis sur le marché à des prix accessibles et dans des zones "tendues", où il y a manifestement des besoins de logement. Il sera plus incitatif fiscalement mais, en contrepartie, il comportera des exigences sociales renforcées. Le taux de réduction d'impôt sera compris entre 17 et 20% de l'investissement, ce qui est supérieur aux taux actuellement en vigueur pour le Scellier classique (13% sur 9 ans) et pour le Scellier intermédiaire (17% sur 12 ans et 21% sur 15 ans). Un bonus est envisagé pour les bâtiments à très haute performance énergétique. La réduction d'impôt s'étalera entre 9 et 12 ans. L'investissement ne devra pas dépasser 300.000 euros. D'une façon générale, le nouveau dispositif fera partie des niches qui passeront sous le plafond global de 10.000 euros.
Les loyers seront plafonnés et devront être inférieurs de 20% aux loyers du marché. Dans un premier temps, les loyers de référence seront déterminés par les services de l'État, le temps que les "observatoires des loyers prévus dans le cadre de la mise en oeuvre de la politique globale d'encadrement des loyers soient opérationnels, agglomération par agglomération. Dans un entretien au Figaro, Cécile Duflot a d'ores et déjà annoncé que les zones concernées seront moins nombreuses que dans le zonage utilisé dans le Scellier, afin de concentrer l'incitation là où sont les besoins. Dans une intervention au congrès de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers) le 19 septembre, elle a précisé que les préfets pourront moduler les loyers et ouvrir le zonage aux communes où des besoins sont avérés pour mieux s’adapter aux contextes locaux. Par ailleurs, les plafonds de ressources des locataires seront baissés par rapport à ceux du dispositif Scellier intermédiaire, pour concentrer le nouveau dispositif sur les classes modestes et moyennes, notamment pour ceux qui se situent juste au-dessus des plafonds donnant accès au logement social.
"Nous visons la construction de 40.000 logements l'année prochaine", a-t-elle déclaré prudemment, suggérant que le dispositif Scellier ne devrait permettre d'en construire que 30.000 cette année ; elle omet de dire qu'il n'est plus que l'ombre de lui-même par rapport à la version d'origine, nettement plus attractive. Mais même à ce niveau modeste, il n'est pas sûr que l'objectif soit atteint, à moins que les promoteurs se surpassent pour concevoir des produits spécialement adaptés et à la rentabilité réellement attractive...
Par ailleurs la ministre a dévoilé les autres projets dans les cartons pour la le budget 2013 : parmi eux un relèvement du barème de la taxe sur les logements vacants et une extension du domaine d'application à toutes les agglomérations de plus de 50.000 habitants en situation de tension, alors qu'actuellement elle se limite aux agglomérations de plus de 200.000 habitants. "Nous allons nous inspirer de l'exemple de Lyon, où la mise en place de la taxe a été couronnée de succès et a permis de remettre des logements sur le marché", a-t-elle notamment commenté. Elle a aussi indiqué essayer de comprendre pourquoi "d'un côté, il y a trois millions de mètres carrés de bureaux vides en Ile-de-France et, de l'autre, un déficit de centaines de milliers de logements". Un dialogue est engagé avec les bailleurs sociaux pour comprendre pourquoi les propriétaires ne veulent pas leur vendre leurs immeubles de bureaux, mais il n'est pas question pour le moment d'une taxation spécifique des bureaux inutilisés...
Autre réflexion en cours : le rétablissement du prêt à taux zéro (le "PTZ+") pour les achats dans l'ancien. "Nous y pensons, mais le débat n'est pas tranché. Peut-être que nous pourrions lier son obtention au fait que l'acquéreur fasse des travaux d'isolation en entrant dans les lieux", a-t-elle précisé. En attendant le PTZ+ dans le neuf sera "recentré sur les ménages des classes moyennes et modestes qui en ont réellement besoin, et son efficacité sera améliorée via un accroissement des différés d’amortissement", a-t-elle ajouté.
Quant aux mesures propres à faire revenir les institutionnels dans le logement qu'ils ont quitté en masse, peu de précisions nouvelles. La ministre semble mettre la sourdine sur ce qui est envisagé en matière de limitation ou encadrement renforcé des "ventes à la découpe", projets qui risquent d'être contre-productifs par rapport à cet objectif...
Sans doute la rentabilité de l'investissement dans le résidentiel est à améliorer, par une meilleure maîtrise du coût du foncier mais aussi de celui de la construction : "des travaux menés par mes services sont actuellement en cours pour identifier et mesurer quelles pourraient être les économies de coût de construction de logements que rendrait possible une adaptation des exigences réglementaires techniques", a précisé la ministre. Et d'en appeler à l'innovation, tout en évoquant des ajustements réglementaires pour contrer "le développement des recours quasi-systématiques pour retarder, voire annuler des projets de construction"...
Enfin, concernant l'ISF il est confirmé un retour à l'ancien barème avant la réforme appliquée en 2012 : les taux d'imposition progressifs iraient à nouveau 0,55% à 1,8%, selon les différentes tranches de patrimoine. Mais le seuil d'entrée à l'ISF resterait de 1,3 million d'euros. Et pour éviter le caractère confiscatoire que ne manquerait pas de reprocher le Conseil constitutionnel, l'impôt serait plafonné à 80% ou de 85% du revenu du contribuable. Mais la ristourne obtenue grâce au plafond devrait elle-même être plafonnée...
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Cécile Duflot veut se saisir du problème des logements insalubres
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19/9/2012
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L'annonce fait suite à l'incendie dans la nuit du 8 au 9 septembre d'un immeuble insalubre à Saint-Denis (Seine-Saint-Denis) qui avait causé la mort de trois personnes, et laissé 35 personnes sans logement. La ministre du Logement, Cécile Duflot, réunira dans les prochaines semaines les élus et les préfets des départements concernés par l'habitat insalubre. Ce sont évidemment ceux des "zones tendues" où règne une pénurie de logement social.
Le cas de cet immeuble est particulièrement emblématique : alors que la responsabilité des copropriétaires et probablement du syndic de la copropriété semble très lourdement engagée, l'Etat, les collectivités territoriales concernées et la justice semblent impuissants face à l'inertie et au cynisme de quelques marchands de sommeil, malgré les moyens légaux puissants qui leur ont été donnés loi après loi depuis deux décennies ! Les procédures et la coordination des parties prenantes restent visiblement à parfaire...
Au delà, ce drame met en lumière l'insuffisance d'une politique qui se limiterait à l'engagement en faveur du logement social et très social : la Fédération des PACT, dont la vocation est l'amélioration du parc locatif privé, rappelle la réalité de la fonction sociale du parc privé et des problèmes qui s'y posent. Deux ménages pauvres sur trois et trois ménages à faibles revenus sur quatre sont en effet logés dans le parc privé. Or ce parc compte encore 600.000 logements indignes dans lesquels vivent, dans des conditions inacceptables, un million de ménages. Pourtant, rappelle la fédération, la transformation de ce parc immobilier dégradé en parc locatif privé social conventionné contribue significativement à la réduction de la crise du logement. Mais elle requiert des moyens renforcés et mieux adaptés. Par ailleurs, la sauvegarde des copropriétés en difficulté est plus que jamais d'actualité : 300.000 logements en copropriété rencontrent des difficultés financières ou de fonctionnement. L'adaptation progressive au vieillissement de leurs occupants concerne 2 millions de logements et la précarité énergétique 3 millions de logements.
Selon les PACT, ce logement dégradé ne doit pas être négligé si l'on veut développer l'offre de logement très social et améliorer l'habitat en secteur diffus. Faute de moyens suffisants, la production de logements très sociaux du Mouvement PACT est en baisse tendancielle ; le risque de l'arrêt des missions sociales de la mouvance du Crédit immobilier de France (CIF) va encore aggraver la situation. Ces missions permettaient la mise en œuvre de la réhabilitation de nombre de logements de propriétaires occupants et de copropriétés en difficulté par l'octroi de prêts et d'avances de subventions de l'ANAH. Elles sont devenues indispensables au bon déroulement opérationnel des programmes en cours et essentielles dans la lutte contre la précarité énergétique.
Nombre de collectivités locales veulent conduire des programmes sur le parc privé à occupation sociale dans le cadre de leurs politiques de l'habitat, mais elles ne pourront le faire sans s'articuler avec une politique nationale ambitieuse sur le parc privé et avec l'appui d'opérateurs qualifiés, au service de l'intérêt général. Ce n'est pas qu'un plaidoyer pro domo : l'importance de la crise du logement rend indispensable la mobilisation de tous les segments du parc de logements : autrement les objectifs ne seront pas atteints et des drames comme celui de Saint Denis se multiplieront à mesure de la dégradation d'une partie du parc immobilier ancien vétuste...
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La prime à la casse des chaudières au fioul doublée pendant deux mois
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18/9/2012
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Les principaux acteurs de la filière, regroupés au sein de la Collective du fioul fait cette annonce pour la période de mi-septembre à mi-novembre 2012. Concrètement les particuliers, s'ils remplacent une chaudière au fioul de plus de 15 ans par un modèle à condensation, lequel permet de réaliser ensuite jusqu'à 35% d'économies, recevront une aide de 700 euros minimum, au lieu de 350. L'objectif est d'encourager le recours à cette prime, qui a connu un démarrage assez timide au regard du nombre de bénéficiaires potentiels, soit plus de 4 millions de foyers, principalement en zone rurale et péri-urbaine. Plus d'un million de chaudières vétustes seraient en service dans des maisons individuelles.
La prime doublée sera financée à égalité par un fabricant de chaudière et un distributeur de fioul. La prime à la casse est un dispositif labellisé par l'Etat, mais elle est financée par les fournisseurs d'énergie grâce aux certificats d'économie d'énergie (CEE) qu'ils obtiennent en contrepartie des économies réalisées. Ce doublement, avec l'aide des fabricants de chaudière, arrive à point nommé, alors que les prix du fioul domestique sont remontés cet été à des niveaux historiquement élevés, juste en dessous d'un euro le litre. D'autant que les ménages à revenus modestes qui se chauffent au fioul ne bénéficient pas de tarifs sociaux comme avec le gaz...
D'après les estimations des professionnels, 12.000 ménages ont bénéficié de la prime à la casse depuis son lancement en avril 2011, ce qui permet d'économiser 80 gigawattheures d'énergie et d'éviter l'émission de 25.000 tonnes de CO2 par an.
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Rénovation énergétique des logements : vers un nouveau coup de fouet ?
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17/9/2012
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Dans son discours d'ouverture de la conférence environnementale qui s'est tenue les 14 et 15 septembre au Palais d'Iéna à Paris, siège du Conseil économique, social et environnemental, le président de la République a qualifié la rénovation thermique des logements comme l'une des grandes priorités du quinquennat", avec la mise en place d'un dispositif applicable pour début 2013. Et de fixer un objectif ambitieux : rénover un million de logements par an (coût par logement estimé de 15 à 30.000 euros suivant les travaux à réaliser) ; sous le précédent quinquennat, le Grenelle de l'environnement avait fixé un objectif de 400.000, et seul un quart de cet objectif a été atteint... Mais l'enjeu dépasse aujourd'hui les seules économies d'énergie et concerne aussi la croissance et l'emploi : "les trois quart du parc sont composés de maisons individuelles ou de bâtiments de moins de dix logements, ce qui revient à dire que le marché de la rénovation thermique sera constitué de petits chantiers qui feront appel aux compétences de nos artisans et de nos PME. Il s'agit d'emplois non délocalisables et qui devraient se compter en dizaines de milliers", a notamment précisé François Hollande.
Il concerne aussi le social : "je mesure chaque jour l'ampleur de ce qu'on appelle la précarité énergétique, les ménages les plus défavorisés sont ceux aussi qui vivent dans les 4 millions de logements qui sont les plus consommateurs, ce qu'on appelle "les passoires thermiques" et qui dépensent donc, ces ménages, le plus dans un budget déjà restreint, pour se chauffer. C'est pourquoi le mal-logement est une double peine puisqu'au confort insuffisant s'ajoutent des charges insupportables", n'a-t-il pas manqué de rappeler.
Trois leviers sont envisagés pour le financement : l'affectation d'une partie des ressources obtenues par le doublement du plafond du livret A, un doublement du Livret développement durable, et l'utilisation du produit de la mise aux enchères des nouveaux quotas d'émission de CO2 en vue de renforcer les aides au bénéfice des propriétaires les plus modestes, ainsi qu'une meilleure utilisation des fonds européens. Quant aux dispositifs à destination du logement privé, crédit d'impôt développement durable, éco-prêt à taux zéro, ils devront être spécialisés dans les rénovations lourdes.
A noter que la possibilité que la rénovation énergétique soit rendue obligatoire a été évoquée au cours de la conférence, la ministre Cécile Duflot indiquant ne pas avoir encore tranché sur ce point...
A son tour, en clôturant la conférence, le premier ministre, Jean-Marc Ayrault, a annoncé la publication, dans la semaine, d'une feuille de route plus précise, fruit des travaux des 5 tables-rondes, sur les actions qui seront menées. Il a évoqué les programmes engagés en Allemagne et a avancé certaines pistes de financement, autres que celles annoncées la veille par François Hollande, comme le tiers investissement évoqué la veille par le président de la République, qui reconnaissait que "cette nouvelle donne ne sera possible que si les producteurs et les distributeurs d'énergie sont associés à tous ces chantiers et que si un nouveau système de financement est mis en place pour décharger les propriétaires de l'avance des frais". Le premier ministre a été plus explicite : "l'investisseur-tiers prendra en charge une partie ou la totalité des travaux de rénovation et il se rémunérera sur les futures économies d'énergie", a-t-il précisé. Cette idée de sociétés de tiers investissement qui aideraient le propriétaire à choisir le bon scénario d'amélioration de sa performance énergétique, en choisissant les entreprises, assurant le financement, puis maîtrisant l'exploitation est au coeur des réflexions actuelles du groupe de travail "Financements innovants de l'efficacité énergétique" du Plan Bâtiment Grenelle ; la région Ile-de-France a même créé une SEM (société d'économie mixte) en vue de tester les mécanismes du tiers investissement ou "tiers financement".
Le Premier Ministre a par ailleurs précisé que "ce mécanisme sera renforcé par des financements innovants, que ce soit le produit des enchères carbone ou celui des certificats d'économie d'énergie". Il a également annoncé la création d'un "guichet unique de la rénovation", chargé de conseiller les ménages. Aujourd'hui, la question de savoir qui aura en charge ce guichet n'est pas tranchée, mais il devra bien entendu être neutre.
A noter que la conférence environnementale devient un rendez-vous annuel qui permettra de faire le point sur les actions réalisées et d'ajuster les objectifs et les moyens.
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Plus-values immobilières : vers un allègement partiel de l'imposition en 2013 et une réforme à compter de 2014...
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17/9/2012
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Le Figaro (édition du 14 septembre) croit savoir que le gouvernement prépare l'instauration d'un abattement supplémentaire de 20% sur les plus-values réalisées en cas de vente d'un bien immobilier autre que la résidence principale en 2013. Il s'ajoutera au régime d'abattement pour durée de détention en vigueur depuis le 1er février 2012 (2% entre la sixième et seizième année de détention, 4% entre la dix-septième et la vingt-quatrième, 8% au delà) et s'appliquera sur le résultat après application de ce premier abattement.
Le taux de l'imposition devrait rester à 19%, auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux, fixés à 15,5% depuis le 1er juillet 2012 (soit une imposition totale de 34,5%). C'est la loi du 14 mars 2012 créant la "TVA sociale" qui avait augmenté le taux des prélèvements sociaux s’appliquant aux produits de placement, dont font parties les plus-values immobilières, et aux revenus du patrimoine, qui comprennent notamment les revenus fonciers, les faisant passer à 15,5% contre 13,5 auparavant. Cette augmentation n’a pas été abrogée en même temps que la TVA sociale par la loi du 16 août 2012 de finances rectificative pour 2012. Cette dernière a en outre soumis à ces prélèvements sociaux les non-résidents alors que, jusqu'alors, ils en étaient exonérés, ce qui ne manquera pas de déprimer le marché de la résidence secondaire de haut de gamme, prisée par cette clientèle. Ces plus-values sont imposées à 19% comme pour les résidents français pour les résidents d'un État membre de l'Union européenne ou d'un autre État partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales, mais à 33,33% pour les autres, et même à 50% pour ceux d'un État ou territoire dit "non coopératif", en clair un "paradis fiscal", portant pour ces deux dernières catégories le taux global d'imposition respectivement à 48,83 et 65,5%...
Selon les informations rapportées par Le Figaro, qui cite l'entourage de la ministre du logement, Cécile Duflot, cet abattement supplémentaire vise à refluidifier le marché immobilier, très ralenti depuis le début de l'année, et pas seulement comme le pense le quotidien en raison de l'alourdissement de l'imposition des plus-values sous la présidence de Nicolas Sarkozy ; le gouvernement Fillon, dans son premier plan de rigueur, a en effet porté à 30 ans au lieu de 15 la durée de détention nécessaire pour une exonération totale...
L'idée serait de créer une "fenêtre d'opportunité" pour redonner un "sursaut" au marché, alors que la baisse des transactions commence à peser lourdement sur les recettes fiscales (les droits de mutation) des collectivités territoriales. Car le même quotidien croit aussi savoir que le gouvernement envisage bien, mais seulement à compter de 2014, d'appliquer la mesure annoncée dans la campagne électorale, à savoir un retour à l'imposition des plus-values immobilières, non plus forfaitairement à 19%, mais au barème de l'impôt sur le revenu, ce qui pénaliserait les ménages dont les revenus atteignent les tranches de revenu dont le taux d'imposition est supérieur à 19%.
Par contre, comme annoncé par Cécile Duflot dès le début du mois, la politique s'annonce inverse pour les plus-values des cessions de terrains constructibles : dès le 1er janvier 2013, les abattements pour durée de détention lors de ces ventes seraient supprimés afin d'encourager leurs cessions et accélérer ainsi la construction de logements. Or les abattements, tels qu'ils sont conçus actuellement, incitent à retarder les ventes, la part taxable de la plus-value diminuant au fil des années.
Par contre, on n'irait pas selon le Figaro jusqu'à accroître l'assiette imposable avec la durée de détention, trop complexe à définir...
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Répartiteurs de frais de chauffage : obligatoires sous certaines conditions en 2018
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14/9/2012
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Un arrêté paru au JO du 5 septembre permet l'application d'un décret du 23 avril 2012, qui a rétabli les conditions de mise en œuvre de l'obligation d'installer des répartiteurs de frais de chauffage dans "tout immeuble collectif à usage principal d'habitation équipé d'un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l'occupant" ; cette obligation avait été créée par une loi du 29 octobre 1974, mais dont les dispositions règlementaires n'avaient été prises qu'en 1991 et n'avaient pas été mises à jour, notamment en ce qui concerne le calcul du seuil de coût du chauffage par m2 au dessus duquel l'installation de "répartiteurs" de frais de chauffage était véritablement obligatoire. Elle avait été depuis quelque peu perdue de vue...
Le décret du 23 avril 2012 rétablit l'obligation, fixant la mise en service des appareils permettant d'individualiser les frais de chauffage collectif au plus tard le 31 décembre 2017.
L'arrêté précise les cas de dispense de cette obligation : chauffage par dalle chauffante sans mesure possible par local, émetteurs de chaleur montés en série, systèmes de chauffage à air chaud ou fonctionnant à la vapeur ou encore installation de chauffage est équipée de batteries ou de tubes à ailettes, de convecteurs à eau chaude, ou de ventilo-convecteurs dès lors que chaque local ne dispose pas de boucle individuelle de chauffage.
Pour les autres types de chauffage, l'arrêté fournit les modalités de calcul du seuil de consommation d'énergie au dessus duquel l'installation est réputée obligatoire : 150 kWh/m² de surface habitable (SHAB) par an. Toutefois, pour les immeubles collectifs dont moins de 20% des émetteurs de chaleur sont équipés d'organes de régulation en fonction de la température intérieure de la pièce, ce seuil est porté à 190 kWh/m²SHAB/an.
Les gestionnaires de copropriété et d'immeubles locatifs vont être confrontés à deux difficultés importantes : pour tous, dans les immeubles où l'installation de chauffage collectif produit à la fois de la chaleur pour le chauffage et pour la production d'eau chaude sanitaire (ECS) collective, le calcul de la part de l'énergie consacrée au seul chauffage, en déduisant de la consommation globale l'énergie consommée pour l'ECS effectivement consommée ; dans les immeubles où il a été installé des compteurs divisionnaire d'ECS, un calcul théorique - celui qui permet de calculer le prix du m3 d'eau chaude à imputer à chaque résidant - permet assez facilement de le faire ; dans les immeubles non équipés, ce sera plus complexe...
Pour les syndics de copropriété, une autre difficulté sera de calculer le total des surfaces habitables : ils ne disposent pas en général de cette information...
A noter que les associations de consommateurs, qui sont en général favorables aux comptages pour la répartition des frais d'eau froide et d'eau chaude dans les immeubles collectifs, sont nettement plus réservées concernant les répartiteurs de frais de chauffage. Et notamment l'ARC (Association des responsables de copropriété), très en pointe pourtant dans les actions visant à faire des économies d'énergie dans les copropriétés : sans attendre le reste des textes, elle invite les copropriétaires à la plus grande prudence à l'égard de ces dispositifs, car selon elle, mis en place et utilisés sans discernement, ils peuvent s'avérer très injustes : ainsi, certains occupants dont le logement est mal situé (pignon nord, sous combles ou sur sous-sol mal isolés) vont payer plus cher, alors que d'autres, au moins aussi bien chauffés seront avantagés, profitant en plus de la chaleur des logements mitoyens !
Autre argument, le coût : il arrivera fréquemment que la location, l'entretien et le relevé des répartiteurs coûte aussi cher voir plus cher qu'il n'apporte d'économies (estimées entre 3 et 10% et non à 20% comme le disent les industriels). Pire : l'installation de répartiteurs peut aussi avoir pour effet pervers de dissuader de mettre en œuvre des travaux d'économie vraiment efficaces, se reposant pour réduire la facture énergétique sur le comportement économe des résidants...
Sans compter, ajoute l'ARC, que l'obligation d'installation de répartiteurs sera assortie d'une obligation pose de robinets thermostatiques sur les radiateurs, ce qui peut créer des surpressions et un déséquilibrage si le réseau n'est pas adapté.
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universimmo.com
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