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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Des droits nouveaux pour les propriétaires expropriés
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12/11/2007
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La loi "ENL" du 13 juillet 2006 (engagement national pour le logement) a étendu aux propriétaires faisant l'objet d'une procédure d'expropriation, afin de leur permettre d'apprécier la valeur de l'indemnité proposée, le bénéfice de dispositions du Livre des procédures fiscales applicables jusque là qu'aux services de l'Etat ou aux collectivités territoriales : celles-ci imposent à l’administration, sans pouvoir se prévaloir de la règle du secret (sauf défense nationale) de transmettre gratuitement les éléments d'information qu'elle détient au sujet des valeurs foncières déclarées à l'occasion des mutations intervenues dans les cinq dernières années. Une instruction fiscale permet désormais à ces dispositions de recevoir application (1).
(1) Instruction fiscale 13 K-8-07, BOI n° 116 du 23 octobre 2007 BO
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Incitation fiscale à l'investissement locatif : ce qui se prépare pour 2008
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9/11/2007
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Affinage des zones de plafonds de loyers et de ressources des locataires, pour éviter les effets d'aubaine permis par des plafonds souvent trop élevés sur certains marchés locatifs locaux, et défiscalisation à 100% des revenus des bailleurs acceptant de faire de la location "très sociale", assortie de "GRL" (garantie des risques locatifs) : tels semblent être les projets du gouvernement pour 2008 avant une éventuelle remise à plat des trop nombreux et complexes régimes de défiscalisation (Robien, Borloo neuf, Borloo ancien, Girardin, etc.) promise lors de la campagne de l'élection présidentielle...
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La ministre du logement au secours des syndics professionnels
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9/11/2007
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"Vous avez été blessés" par une campagne "injuste", "facile", et qui, loin d'être constructive vise à "dresser les uns contre les autres" : ainsi s'est exprimée Christine Boutin lors de son discours de clôture du congrès de la CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens) des 7 au 9 novembre 2007, en réponse à la partie du discours du président de la CNAB, Serge Ivars, où celui-ci se plaignait du dossier du mensuel 60 millions de consommateurs, très critique à l'égard des syndics professionnels et fortement relayé médiatiquement.
"Le procès qu'on vous fait est très injuste, et je ne supporte pas l'injustice" a-t-elle ajouté, rompant avec la prudente distanciation habituellement de mise dans les discours ministériels à l'égard des professions concernées. Faisant remarquer que la profession avait commis l'erreur de "ne pas comprendre le poids de l'image dans notre société", elle s'est engagée à soutenir "sous une forme à définir" la campagne que la CNAB s'est promis de lancer pour réhabiliter l'image du syndic professionnel et de son apport au bon fonctionnement des copropriétés...
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Prêts à taux variables : ils seraient plus nombreux qu'on le croit...
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8/11/2007
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Principaux responsables de la crise du "subprime" aux Etats-Unis, les prêts à taux variables (ou "révisables" suivant les appellations) sont censés être moins nombreux en France, nous mettant à l'abri d'une crise identique.
En fait, il s'avère difficile de connaître la part des prêts en cours - contractés dans les 15 à 20 dernières années pour l'essentiel - comportant une clause de révision des mensualités ou de la durée (ou des deux), et susceptibles de mettre les emprunteurs en difficulté en cas de poursuite de la hausse des taux du marché ! L'Observatoire du financement des marchés résidentiels Crédit Logement /CSA a levé ce mois-ci un coin du voile pour les prêts les plus récents, révélant qu'en 2004 puis en 2005, lorsque la concurrence par les taux était particulièrement vive entre les établissements de crédit, la part de la production réalisée à taux variable s’est élevée de manière sensible : 20.9% en 2004 et 18.6% en 2005 - soit un prêt sur cinq) contre 7,6% en 2003 et 4.1 % en 2002, nous dit l'Observatoire, rappelant qu'à l'époque "tant les prêteurs que les emprunteurs pouvaient encore valablement parier sur le maintien des taux à leur bas niveau pour l’avenir"...
L'apparition dès 2006 de tensions sur les taux a mis un terme à cette tendance, la part des prêts à taux variables se contractant brutalement pour redescendre à 7.8 % (soit à peu près le même chiffre qu’en 2003), puis à 4.5% en 2007, le risque étant de toute évidence trop important...
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Logement : Nexity met les pieds dans le plat...
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8/11/2007
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Présentant les résultats d'un sondage TNS Sofres réalisé pour l'Observatoire du logement de Nexity, Alain Dinin, PDG du premier groupe immobilier de France, n'a pas mâché ses mots : "le gouvernement est particulièrement absent de la problématique du logement au plus haut niveau", a-t-il dénoncé en saluant cependant l'action de la ministre Christine Boutin, "qui se démène et rame", selon lui...
Rappelant l'objectif affiché de 500.000 nouveaux logements construits par an pendant les 10 années qui viennent, dont 120.000 logements sociaux, il avertit : "si on doit continuer sur le rythme actuel de 420.000 logements construits par an, il n'y a pas de problème pour la profession, mais on sait que cela ne permettra pas de résoudre l'actuelle crise du logement"...
Par ailleurs, M. Dinin a regretté que Jean-Louis Borlo n'ait consulté ni les professionnels de l'immobilier, ni la ministre du logement lorsqu'il a annoncé, lors du Grenelle de l'environnement, l'objectif de bâtiments consommant 50 kilowatts-heure par m2 et par an dès 2012. "
Les Français sont de plus en plus pessimistes face à la situation du logement.
Les résultats du sondage (1) confirment l'ampleur de la crise : les Français sont de plus en plus pessimistes sur l'évolution de la situation du logement : si depuis janvier 2007, les Français perçoivent une légère amélioration de la situation du logement en France (+8 points), ils sont 27% à estimer que la situation du logement va se dégrader dans les années qui viennent (+9 points par rapport à janvier 2007). Cependant leur pronostic est moins sombre à l'échelle de la ville où ils résident, 17% seulement pensent que la situation va se dégrader chez eux.
78% des français de manière générale constatent la pénurie de logements, et ils sont même 83% chez les 25-34 ans. C'est pourtant chez ces derniers que la volonté d'acheter est la plus forte, 26% contre 10% en moyenne en France.
88% des sondés se prononcent pour engager de nouveaux programmes de construction en France, qu'il s'agisse de logements en accession, de logements sociaux ou de logements d'urgence. Le phénomène NIMB (not in my backyard) joue un peu quand il s'agit de les construire dans leur ville mais ils sont quand même 76% à l'accepter !
88% des sondés sont favorables au volontarisme du gouvernement en faveur de l'accession à la propriété, et le prêt à taux zéro (PTZ) est plébiscité à 85%, suivi de la déduction des intérêts d'emprunts (83%).
Par contre, le droit au logement opposable (DALO) peine à convaincre dans un contexte de pénurie globale de logement, 45% des Français jugeant la mesure non efficace contre 44% qui pensent le contraire.
Le logement arrive en première position des thèmes sur lesquels les français considèrent que le Président et le gouvernement peuvent agir (77%), au même niveau que la sécurité des biens et des personnes. Cependant, quelle que soit leur préférence partisane, la moitié des Français (52%) estime que le gouvernement ne pourra changer les choses qu'à la marge en matière de logement (+6 points par rapport à janvier 2007) tandis qu'un quart pensent que les pouvoirs publics pourront changer les choses en profondeur (-11 points).
Près de deux Français sur trois font un bilan positif de l’action de leur maire en matière de logements particulièrement en matière de rénovation urbaine (70%), et plus faiblement sur le logement et l’urbanisme (63% font un bilan positif). Dans le détail, c’est la rénovation de logements anciens qui recueille le plus d’avis positifs (47%). En revanche, la délivrance de permis de construire souligne les difficultés des grands centres urbains, avec seulement 19% de satisfaits pour l’agglomération parisienne contre 39% en moyenne...
Côté développement durable, 70% des français se disent prêts à acheter un logement écologique, "moyennant une aide de l'Etat", ils sont même 86% chez les 25-34 ans.
Enfin, c'est le fait de ne plus devoir d'argent à un propriétaire (36%) qui motive l'ensemble des catégories de revenus, même ceux qui sont déjà propriétaires !
(1) sondage réalisé en face à face les 29 et 30 août 2007 auprès d'un échantillon national de 1.000 personnes, représentatif de l'ensemble de la population française âgée de 18 ans et plus.
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La CNAB se pose en champion du développement durable dans la copropriété
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7/11/2007
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Forte des 1.400 administrateurs de biens et syndics de copropriété adhérents, la CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens), qui ouvre son congrès 2007 (7-9 novembre) sur le thème du développement durable, s'affirme comme un acteur majeur de la mise en oeuvre des objectifs du "Grenelle de l'environnement" ; faisant remarquer qu'elle avait choisi ce thème dès début 2007, et donc bien avant l'idée même de ce "Grenelle", elle s'apprête à décliner à l'occasion de son congrès les conditions nécessaires pour que le parc des 7,5 millions de logements en copropriété participent efficacement aux objectifs fixés, notamment en termes de consommation énergétique des bâtiments existants, ce qui est par la même occasion un puissant levier pour la réduction des charges et le pouvoir d'achat :
- aménagement des règles de fonctionnement des copropriétés, pour assouplir et sécuriser les prises de décision, permettre d'englober dans une décision de travaux collectifs des aspects relatifs aux parties privatifs (changement des fenêtres pour mettre en place des doubles vitrages, chaudières individuelles pour la mise en place de systèmes de sécurité collective, etc.), et donner plus de pouvoirs aux conseils syndicaux par rapport à l'assemblée des copropriétaires ;
- faire du DPE (diagnostic de performance énergétique) en immeuble collectif un véritable diagnostic obligatoire ;
- intégrer les locataires la vie des copropriétés et dans l'effort d'investissement en vue des économies d'énergie, vu qu'ils sont les principaux bénéficiaires des améliorations apportées ;
- aider au financement des études et travaux nécessaires par la déductibilité des fonds avancés pour les copropriétaires, etc.
Moyennant quoi elle invite ses adhérents à participer activement à l'effort collectif et annonce une campagne de formation ainsi que la création d'une "boîte à outils" destinée à collecter les idées et les expériences innovantes, et mettre à la disposition des professionnels les méthodes et moyens pour réaliser les études, obtenir des subventions.
La CNAB demande aussi des actions en vue de revaloriser le rôle des gardiens et concierges, qui ont trop tendance à disparaître alors qu'ils créent du lien social, notamment avec les locataires, et de faciliter leur maintien, notamment par des mesures de réduction des charges...
Constatant que la satisfaction de ces conditions relevaient de pas moins de 8 ministères ou secrétariats d'Etat (justice, logement, ville, budget, finances, consommation, écologie et intérieur), la CNAB demande la création d'un poste de délégué interministériel destiné à être l'interlocuteur unique des organisations de professionnels, à charge pour lui de relayer les demandes auprès des ministères et administrations concernées...
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Immobilier : les prix demandés par les vendeurs baissent dans les grandes villes, sauf à Paris
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6/11/2007
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C'est ce qui ressort du baromètre Se loger, qui analyse les prix et loyers demandés dans les annonces mises en ligne sur le site en fonction des caractéristiques des biens : l'information est importante, non pas quant aux valeurs affichées, qui sont susceptibles de négociation, mais par le fait que la seule grande ville où les vendeurs résistent est Paris, alors que dans la plupart des grandes villes françaises, les prix de l'immobilier semblent nettement orientés à la baisse !
Le contraste est en effet saisissant : au mois d'octobre, les prix demandés à Paris ont encore battu un record, en atteignant un prix moyen de 7.385 euros le m2, la hausse sur 12 mois glissants atteingnant encore 8 %. Mais dans le même temps en province le marché dans l'ancien se retourne et les vendeurs en rabattent sur leurs prétentions : à Lyon (-0,3% sur un an), Strasbourg (-6,9%), Toulouse (-4,7%) ou Nantes (-0,8%). La tendance est identique à Grenoble et Valence, deux villes où les prix demandés ont baissé respectivement de 1,3% et 0,8% depuis trois mois. Seule Saint-Etienne affiche une hausse avec +0,9% en trois mois. Baisse également à Strasbourg (-6,9%)...
De leur côté Marseille et Toulon stagnent, et quelques hausses subsistent à contre-courant : Nice (+3,1% en un an), Lille (+5,9%), Arras (+5,1%), alors qu'Amiens les prix s'effondrent depuis un an (-11,1%)...
Reims, Dijon et Troyes, les prix affichés dans les agences stagnent depuis trois mois (entre -0,3% à Dijon et +0,3% à Reims). D'ailleurs, à Troyes, les prisx demandés sont désormais inférieurs de près de 5% à ceux de l'année dernière.
Le dernier trimestre marque une baisse à Metz (-2,2%) et Besançon (-0,9%). Seule Nancy s'en tire avec une hausse de 1,5%...
Dans le Sud, Toulouse perd 4,7% en un an, alors que Montpellier gagne 3% et Perpignan 0,7%.
Enfin Bordeaux recule aussi mais reste en hausse sur 12 mois (+3,2%).
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La fédération des syndics coopératifs dénonce le désintérêt gouvernemental pour la copropriété
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3/11/2007
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La FSCC (fédération des syndicats coopératifs de copropriété) déplore que la plupart des courriers adressés aux nouveaux ministres compétents pour les problèmes de copropriété - Justice pour le droit de la copropriété et la création de fonds mutuels de prévoyance, Travail et solidarité, Finances et Budget pour le bénéfice des CESU (chèques emploi service universel) et des conditions du livret A pour les placements de fonds - n'aient même pas reçu une réponse d'attente polie... La FSCC se demande par conséquent si les nouveaux pouvoirs publics s'intéressent vraiement à la copropriété, ce qui, dans la négative, serait paradoxal pour un gouvernement qui "place le logement parmi ses priorités et souhaite que les français deviennent propriétaires"...
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Prix de l'immobilier : encore une prévision de baisse pour 2008
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3/11/2007
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Les anticipations de baisse des prix dans l’ancien se multiplient : après HSBC qui prévoit une baisse de 3% au premier semestre 2008, ce sont cette fois les économistes du Crédit Agricole qui prévoient -5 % dans l’ancien en 2008, et par contre une stabilité des prix dans le neuf : "nous tablions jusqu’à présent sur un freinage en douceur de l’immobilier en France et une stabilisation du marché (prix et volumes de ventes) d’ici quelques trimestres", peut-on notamment lire en introduction de la note trimestrielle d’octobre 2007, qui expose les prévisions, mais qui se veut cependant rassurante. "La crise financière de l’été 2007 change la donne, mais ne modifie pas radicalement le scénario. (…) Ceci ne serait pas l’amorce d’une baisse durable et sensible, mais d’une stabilisation du marché", est-il notamment précisé.
Les économistes du Crédit Agricole constatent un repli des volumes de transactions avec une hausse annuelle ramenée à 2,5% (rappelons que les prévisions en début d’année étaient de 5 à 6%) ; ils constatent aussi un net freinage des prix de vente dans le neuf : au deuxième trimestre 2007, les prix des appartements n’ont augmenté "que" de 6,6% sur un an (contre 9,5 % un an plus tôt), et ceux des maisons individuelles de 0,5% (contre 14,2 %)…
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Entrée en vigueur depuis le 1er novembre 2007 du nouveau dossier de diagnostic technique
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2/11/2007
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Outre la certification des diagnostiqueurs et le nouveau diagnostic de l’installation de gaz (pour les ventes seulement), le 1er novembre est aussi la date d’entrée en vigueur du dossier regroupant les diagnostics que tout vendeur de bien immobilier doit faire établir et annexer à l'avant-contrat de vente ou à l'acte authentique s'il n'est pas précédé d'un avant-contrat, et que tout bailleur doit avec un contenu plus restreint annexer au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement.
Rappelons que pour la vente le dossier doit contenir suivant les cas les diagnostics ou constat amiante, plomb (dans les peintures), termites, risques naturels et technologiques, performance énergétique (DPE), installation gaz, et bientôt installation électrique (dès parution du décret d’application) ; à la location, seuls pour le moment sont obligatoires s’il ya lieu ceux concernant les risques naturels et technologiques, le DPE, et bientôt le plomb (le 12 août 2008)…
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universimmo.com
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