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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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L'Agence nationale pour la rénovation urbaine est créée
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23/2/2004
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L'ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine) a été officiellement crée le 11 février dernier avec la publication au Journal officiel d'un décret détaillant son mode de fonctionnement (1).
L'ANRU est le fameux "guichet unique" réunissant l'ensemble des financements consacrés à la rénovation de 750 quartiers en difficulté. C'est l'outil qui doit permettre de réaliser le programme de requalification du bâti voté par le parlement sur cinq ans (2) : 200 000 démolitions, autant de reconstructions et 200 000 réhabilitations lourdes. L'Agence disposera pour cela de moyens financiers exceptionnels et "sanctuarisés" selon l'expression du ministre qui a porté le projet et dont la loi porte le nom, Jean-Louis Borloo : 6 milliards au total dont 2,5 milliards venant de l'Etat, le reste (550 millions par an) du 1% logement, de la Caisse des dépôts et des organismes HLM.
Le décret détaille le mode d'emploi de l'ANRU : la composition de son conseil d'administration (24 membres), nommé pour 5 ans, le choix de son président, la fréquence de ses réunions...
Un comité d'engagement, plus restreint, est institué. Il est chargé d'examiner les projets de rénovation urbaine en vue de la signature de conventions pluriannuelles avec l'ensemble des maîtres d'ouvrages. Un comité d'évaluation et de suivi, réunissant 15 personnalités qualifiées au plus, est aussi créé (article 9.
L'Agence dispose dans les départements de délégués territoriaux nommés parmi les personnels de l'Etat (notamment dans les DDE). Ils instruisent les demandes de financement et les dossiers de conventions, qu'ils transmettent au comité d'engagement. Sur délégation du directeur général de l'ANRU, ils attribuent les subventions prévues par ces conventions, compte tenu des programmations annuelles qui lui seront notifiées...
Le préfet de département est responsable du programme de rénovation urbaine dans le département. Il assure l'évaluation et le suivi local des conventions conclues avec les maîtres d'ouvrage. Il participe avec les maires ou les présidents des EPCI (Etablissements publics de coopération intercommunale) concernés aux comités de pilotage des projets, veille au bon déroulement de la concertation et de la cohérence des projets avec les objectifs de l'Etat en matière de politiques de la Ville et de l'habitat. Il émet également des avis sur ces projets.
L'ANRU peut éventuellement assumer des missions de maîtrise d'ouvrage.
Un premier programme national a été mis en ligne (3) sur le site du ministère de la ville listant les 10 projets validés par le Comité national d'engagement et devant être lancés en 2004, celle de 7 projets devant être prochainement validés et enfin celle des 210 dossiers en cours d'élaboration...
(1) décret n°2004-123 du 9 février 2004
(2) loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, articles 35 à 46
(3) consulter ou télécharger le programme
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Une clause d'usage exclusif d'habitation ne fait pas obstacle à l'exercice d'une activité professionnelle dans ces lieux par le locataire
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23/2/2004
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Nous l'évoquions dans un article récent, et la Cour de cassation l'a confirmé (1) : le droit créé par l'article L 631-7-3 du Code de la construction et de l’habitation s'applique quand bien même le bail comporte des clauses générales comme celles d'un "usage exclusif d'habitation" : une telle clause est considérée comme définissant un usage général, et l'article mentionné crée justement la faculté d'exercer sans autorisation préalable une activité professionnelle, y compris commerciale, dans une partie d'un local à usage d'habitation à condition que l'activité considérée soit exercée par les occupants du local, que le local constitue la résidence principale de ces occupants et que ne soient reçues ni clientèle, ni marchandises.
L'arrêt de la Cour de cassation précise cependant les conditions en confirmant dans le cas jugé l'applicabilité de la dérogation malgré la mention dans le bail d'un usage exclusif d'habitation dès lors que l'activité exercée ne touble pas "la paix des habitants de l'immeuble"...
(1) Cass. 3ème Ch. civ., 14 janvier 2004, n°02-12476
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La certification NF Logement est lancée
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16/2/2004
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A l’occasion des journées d’études professionnelles de la FNPC (Fédération Nationale des Promoteurs Constructeurs) les 27 et 28 janvier 2004, AFNOR Certification (1) et QUALITEL (2) ont annoncé le lancement d’une nouvelle certification destinée aux logements neufs, collectifs et individuels groupés, "NF Logement".
Il s'agit d'une certification globale qui couvre la qualité technique du logement et la qualité des services apportés à l’acquéreur. La certification NF Logement traduit un engagement durable du promoteur-constructeur puisque le « droit d’usage » de la marque NF Logement est attribué à l’organisme de promotion pour la totalité de sa production de logements.
Elle est le résultat d’une collaboration de ces deux organismes avec la FNPC ; l’élaboration du référentiel a, selon le communiqué, mobilisé pendant 2 ans les énergies de plus de quarante personnes : promoteurs, associations de consommateurs et professionnels de la construction. Elle s’appuie sur le référentiel QUALIPROM, mis au point par la FNPC, le CSTB et l’AFAQ et "participe à une démarche qualité qui a pour objectif d’accroître la satisfaction des clients acquéreurs par le respect de leurs attentes"...
Les exigences de la certification se déclinent en 3 points :
1- La mise en place d’un système de management de la qualité conformément au référentiel de la certification QUALIPROM ;
2- Des exigences concernant la qualité technique des logements, en particulier le confort acoustique et thermique, la ventilation, la sécurité vis-à-vis du risque d’intrusion, l’accessibilité pour les handicapés, la durabilité de l’ouvrage (matériaux et produits) et l’aménagement des cuisines et les prédispositions liées aux équipements ménagers ;
3- Des exigences relatives aux services fournis par le promoteur à l’acquéreur : elles concernent la qualité de l’information communiquée, la prise en compte des demandes des clients, le service après-vente et portent sur l’ensemble du cycle d’acquisition d’un logement, du premier contact avec le client et jusque douze mois après la livraison...
(1) filiale du groupe AFNOR et leader, en France, en certification de produits industriels et de grande consommation
(2) organisme indépendant, fédère, depuis 30 ans, les principaux acteurs du logement - pouvoirs publics, associations de consommateurs, organisations professionnelles de la construction - autour d’un objectif commun : évaluer et promouvoir la qualité de l’habitat.
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Le fisc s'intéresse aux revenus des copropriétés
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13/2/2004
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Selon La Vie Financière, les membres de plusieurs syndicats de copropriétaires des Alpes-Maritimes ont été l'objet de redressements : ils avaient omis de déclarer les revenus des placements faits au profit de leur copropriété par leur syndic pour faire fructifier les avances sur travaux ou les excédents de trésorerie d'un compte séparé. Résultat selon notre confrère : ils doivent rembourser 80 % des intérêts perçus.
Toujours selon ces informations, la nouvelle aurait fait l'effet d'une petite bombe, car elle met fin à une tolérance de l'administration fiscale concernant l'obligation pour les copropriétaires de déclarer ces revenus au prorata de leurs millièmes dans leurs impôts.
Donc la nécessité pour les syndics, prévue à l'article 41 du Code général des impôts et confirmée par deux jurisprudences de 1991 et de 1996, de préciser dans une déclaration (n° 25-61) à envoyer au fisc et à chaque copropriétaire la quote-part des revenus de chacun !
Inutile de dire que si les syndics doivent fournir cette prestation, ils la factureront ! Interrogés par La Vie Financière, les dirigeants des grands groupes de syndics confirment : « Les revenus des placements risquent désormais d'être engloutis dans les frais pour déclaration fiscale », note Henri Buzy-Cazaux, chez Foncia. Une analyse partagée par Jean-Pierre Bonnefond, président du GFF, et par Christian Philipps, PDG de Gestrim...
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Syndics : les affaires reviennent...
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13/2/2004
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Deuxième vague de procès pour les affaires de commissionnements illicites révélés en 1993-1994 (notre article de septembre 2002) : soupçonnés d'avoir perçu des ristournes des fournisseurs et entreprises de travaux qu'ils faisaient intervenir dans les copropriétés gérées entre 1990 et 1994, une vingtaine de syndics franciliens et une entreprise de l'Essonne, Technique Plastique, se sont retrouvés le 20 janvier dernier devant le tribunal correctionnel d'Evry pour une audience préalable à leur jugement les 29, 30 et 31 mars.
Selon l'un de ses anciens cadres dépité d'avoir été licencié, l'entreprise, de ravalement versait des commissions aux syndics qui lui confiaient un chantier, puis se dédommageait en surfacturant aux copropriétés les travaux effectués (de 5 à 10 %)...
Déjà en 2002 et 2003, une centaine de dirigeants d'entreprise et une trentaine de syndics (dont plusieurs se retrouvent sur le banc des accusés du tribunal d'Evry) ont été condamnés, pour des agissements semblables, à des peines de six à dix-huit mois de prison avec sursis et à des amendes de 10 000 à 200 000 euros par les tribunaux de Paris, Nanterre et Bobigny.
Interrogés par La Vie Financière, représentants de fédérations et dirigeants de grands groupes de syndics jurent que ces pratiques n'ont plus cours tout en reconnaissant leur existence à grande échelle auparavant : "garde à vue, fortes amendes, mauvaise presse... Les syndics indélicats savent désormais ce qu'ils risquent", estime Me François Genillon, avocat du CSAB (Conseil supérieur des administrateurs de biens), qui s'est dans un grand élan purificateur constitué partie civile.
Selon Christian Philipps, nouveau président de Gestrim, ces pratiques ont disparu à la faveur de la restructuration du secteur en grands cabinets et de la mise en place de contrôles internes. "Le non-respect de la loi provoquerait le départ immédiat du collaborateur incriminé", explique-t-il alors qu'un cadre de son groupe comparaît à Evry...
La Vie Financière n'en rappelle pas moins avec malice que certains réflèxes des professionnels ont la vie dure : à preuve l'incident que nous rapportions nous-mêmes créé par la Chambre francilienne de la FNAIM, elle aussi partie civile au procès d'Evry, qui a récemment informé par courrier ses adhérents du renouvellement d'un partenariat avec une entreprise spécialisée dans les équipements d'alarme : le texte fait état du versement d'une commission aux syndics recourant à ses services (notre brève) ! ...
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Robien ancien + VEFR = opérations "clés en mains"...
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13/2/2004
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Tel quel, le régime d'incitation fiscale "Robien" pour la mise en location de logements anciens après réhabilitation lourde (1) comporte, de l'avis unanime des professionnels, trop de contraintes pour être mis en oeuvre à grande échelle par les particuliers (voir notre article). Comme nous l'évoquions dès l'adoption de la mesure au printemps 2003 et dans l'attente des décrets d'application qui ont tardé à voir le jour, probablement en raison des chinaneries de Bercy, seule l'émergence d'une offre "clés en main" de la part de professionnels - marchands de biens ou promoteurs - peut permettre d'atteindre l'objectif gouvernemental : remettre sur le marché locatif un parc immobilier insalubre et pour une grande part vacant faute d'être louable dans des conditions décentes...
En effet, si l'on peut imaginer que le régime puisse s'appliquer sans trop de difficultés pour des maisons individuelles ou des maisons de ville, il est pratiquement inaccessible pour un particulier propriétaire ou acquéreur d'un logement en copropriété dès lors que les parties communes doivent également être réhabilitées : comme la plupart du temps les logements dégradés ne se trouvent pas dans des immeubles aux parties communes refaites à neuf, et que les immeubles vétustes ne sont pas possédés par des copropriétaires prospères, l'incitation fiscale a peu de chances de bouleverser la paysage de l'habitat ancien collectif, malheureusement celui qui en a le plus besoin...
Conscient de ces difficultés, Gilles de Robien ministre du logement, vient selon le quotidien Les Echos de confirmer qu'il compte faire voter dès la prochaine loi "Propriété pour tous" une disposition favorisant et sécurisant la réalisation d'opérations éligibles à ce régime : le contrat de vente en l'état futur de rénovation dit encore "contrat en VEFR", pendant à la "VEFA" (vente en l'état futur d'achèvement) qui se pratique depuis longtemps pour les logements neufs. L'annonce en avait été faite au congrès de la FNAIM en décembre, mais il ne s'agissait à l'époque que d'une annonce...
Ce type de contrat permettra à l'investisseur d'acquérir un bien à un professionnel en lui laissant le soin de procéder en son nom à la réhabilitation, tout en bénéficiant d'engagements sur les travaux réalisés, sur la date à laquelle ils seront livrés, ainsi que sur la qualité et le prix desdits travaux.
Le projet de loi "Propriété pour tous" sera présenté lors du conseil des ministres du 25 février prochain. Les Echos font justement remarquer que, si l'on tient compte des délais pour voter ce texte législatif et publier les décrets d'application, il faudra sans doute attendre le premier semestre 2005 pour assister à un vrai départ de l'investissement Robien dans l'ancien rénové...
(1) Sur le régime ou "loi Robien", voir notre lexique
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Le prix de l'eau croît deux fois plus vite que le coût de la vie
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13/2/2004
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Une étude de l'IFEN (Institut français de l'environnement) révèle que le prix de l'eau en France augmente deux fois plus vite que le coût de la vie: 8% de plus entre 1998 et 2001 !
Cette envolée des prix de l'eau s'explique principalement par le coût croissant de l'assainissement, dont les tarifs augmentent de 10%, tandis que les prix de la distribution n'augmentent que de 5% sur la période.
Le prix de l'eau varie du simple au double selon les départements de métropole, de 2 euros le m3 dans des départements comme la Haute-Saône ou la Savoie jusqu'à 3,8 euros dans le Morbihan, constate l'enquête.
Lorsque l'eau est de mauvaise qualité, comme en Bretagne ou dans certaines zones des Pays de la Loire, des traitements complexes doivent être mis en oeuvre pour assurer sa potabilité, ce qui renchérit d'autant son coût.
Les tarifs les plus élevés sont acquittés par les consommateurs bretons, d'Ile de France et du Nord-Pas-de-Calais, qui payent de 3,1 à 3,8 euros le m3.
La disparité des prix est encore plus forte par commune. En 2001, un peu plus de la moitié des consommateurs payent de 2 à 3 euros le m3 d'eau. Près de 10% bénéficient de tarifs inférieurs à 2 euros le m3 et 7% payent plus de 4 euros.
L'IFEN relève aussi qu'en moyenne, les prix sont plus élevés dans les communes qui ont délégué la gestion de l'eau à des entreprises privées que dans celles qui gèrent elle-même la ressource. Cette différence peut toutefois s'expliquer par des services différents, commente l'Institut, craignant peut-être les conclusions auxquelles pourrait conduire cette constatation...
La gestion privée en tous cas progresse (400 communes supplémentaires entre 1998 et 2001). Elle concerne 54% des communes et 71% de la population.
L'enquête 2001 sur l'eau et l'assainissement a été réalisée par sondage auprès d'un échantillon de communes représentatives par département et taille de population. L'enquête a été menée par l'IFEN et le service central des enquêtes et études statistiques du ministère de l'Agriculture.
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1% Logement : plus de 700 000 aides versées en 2003
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9/2/2004
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L'UESL (Union d’économie sociale pour le logement), qui regroupe les organismes collecteurs du 1% logement, a publié ses statistiques concernant les aides au logement distribuées par ses membres en 2003, qui se montent à plus de 700 000 aides aux ménages pour 1,47 milliards d'euros versés.
Ces aides ont été réparties de la manière suivante :
- 521.670 aides Loca-Pass (avance remboursable du dépôt de garantie et garantie de paiement du loyer au propriétaire) ;
- 31.260 aides Mobili-Pass (subvention pour les frais occasionés par une mutation à distance) ;
- 105.180 prêts Pass-Travaux (pour les travaux dans la résidence principale ;
- 46.760 prêts Accession (prêts complémentaires pour l'apport personnel).
Ces chiffres marquent une nette augmentation : globalement +7 % par rapport à l’année 2002, tous les postes étant en progression sauf les prêts Accession dont la distribution continue de baisser...
(Sur les aides du 1%, voir notre article de novembre 2001)
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Inquiétudes sur les aides au logement
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9/2/2004
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Vingt deux organisations (syndicats, associations, etc) expriment dans un communiqué commun "leurs vives inquiétudes" sur le silence du gouvernement concernant la politique gouvernementale des aides au logement qui concernent près de 6 millions de foyers en France !
Elles font remarquer que les aides personnelles au logement sont revalorisées habituellement au 1er juillet. Pour l'instant, "les revalorisations [de 2003 (NDLR)] n'ont pas été mises en oeuvre".
Parmi les signataires figurent la CFDT, la CFTC, la CGT, FO, l'Association des Maires de Grandes Villes de France (AMGVF), l'Union sociale pour l'habitat (HLM), l'Association des maires de France (AMF) la Confédération Consommation Logement et Cadre de Vie (CLCV), la Fondation Abbé Pierre ou encore l'Union nationale des associations familiales (UNAF).
Le ministre du logement Gilles de Robien avait indiqué le 17 décembre devant l'Assemblée nationale que les barèmes des aides au logement seraient revalorisés de 1,5% rétroactivement au 1er juillet, et de 2,5% pour Paris et la petite couronne.
Les organisations signataires font remarquer que le budget 2004 prévoit "une baisse de 3,4% de la contribution de l'Etat à ces aides", et que "cela représente une baisse de 200 millions d'euros", selon Patrick Kamoun, leur porte-parole.
Au ministère du Logement, on indiquait selon l'AFP vendredi que les décisions seront annoncées rapidement, "soit ce soir, soit en début de semaine prochaine".
"Des mesures d'économies, dites "techniques" doivent être mises en place, mais on ne sait toujours pas de quoi il s'agit et qui elles vont toucher", a expliqué M. Kamoun.
"Nous demandons au gouvernement qu'il réunisse enfin dans les plus brefs délais le Conseil National de l'Habitat afin que le barème des aides et les mesures d'économies proposées soient débattus", précise aussi le communiqué...
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Augmentations des loyers HLM pour 2004 : 75% des organismes ne respectent pas la recommandation ministérielle
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9/2/2004
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L'enquête annuelle réalisée par la CLCV auprès de 137 organismes dans 46 départements et 17 régions, sur les hausses de loyer en HLM montre que les augmentations votées pour 2004 sont, pour 75,18% d'entre elles, égales ou supérieures à 2%.
Les plus fortes augmentations constatées se situent dans les régions :
Ile-de-France : 2,75%
Alsace : 2,67%
PACA : 2,60%
Bourgogne : 2,54%
Les plus faibles sont, comme l'année dernière, dans les régions :
Languedoc-Roussillon : 1,73%
Bretagne : 1,73%
La moyenne nationale est de 2,24%.
Mais, ces moyennes peuvent cacher des hausses bien différentes ; en effet, chaque organisme HLM peut également pratiquer des modulations de loyer selon les quartiers, les immeubles, etc. ce qui est le cas pour au moins 39,42% d'entre eux. Dans l'échantillon de l'étude, les augmentations de loyers varient dans ce cas de 0% à 6,25% ; les locataires ne subissent donc pas tous les mêmes augmentations et pas forcément celles qui sont annoncées...
La CLCV se réfère à un communiqué en date du 22 octobre 2003, par lequel Gilles de Robien, ministre entre autres du logement, avait demandé que les hausses de loyer en HLM ne dépassent pas 2% (indice des prix à la consommation). Il considérait même qu'elles devaient se situer en dessous de cet indice, surtout si les organismes HLM avaient augmenté les loyers plus fortement les années précédentes.
La CLCV proteste en outre contre 30 bailleurs sociaux (21,90%) qui procèdent selon elle au rattrapage des loyers gelés en 2000 et 2001, malgré leurs engagements, rappelant que les organismes HLM ont bénéficié de la baisse du taux du livret A qui leur permet d'obtenir des prêts à des taux d'intérêt plus bas et donc d'emprunter à moindre coût...
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universimmo.com
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