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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Difficultés des emprunteurs : pressions sur les banques...
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23/2/2009
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Lors du sommet social du 18 février, le président de la République a lancé un appel aux banques et organismes de crédit, évoquant la possibilité d'assouplir les conditions de remboursement des emprunts immobiliers de particuliers ayant perdu leur emploi. Pour éviter toute nouvelle polémique, après celle sur les taux variables et les crédits relais, les établissements financiers ont immédiatement réagi dans un communiqué, s'engageant à "accompagner" les emprunteurs de crédit immobilier en difficulté, disant préférer "un bon arrangement qu'un mauvais contentieux"...
ur un plan plus concret, leurs annonces sont plus mesurées : les établissements indiquent mobiliser leurs réseaux pour renforcer l'information des clients et rappellent que ceux qui ont souscrit une assurance-perte d'emploi peuvent faire jouer ces garanties pour prendre en charge une partie des mensualités... Problème : selon leurs propres chiffres, seuls de 10 à 15 % des emprunteurs ont souscrit ce type d'assurance, considérée comme chère. Les banques indiquent aussi que les autres clients ont, dans certains cas, selon le contrat de crédit, la possibilité de réduire ou de reporter leurs échéances de prêt sans accord préalable du banquier et gratuitement. Ces reports de versements vont cependant renchérir le coût du crédit initial.
Un groupe de travail réunissant les banques, les professionnels de l'immobilier et les partenaires sociaux a été créé au sein Conseil national de l'habitat pour sécuriser les emprunteurs. Il mène actuellement une série d'auditions sur les dispositifs existants, comme les garanties reventes, les assurances-perte d'emploi ou les dispositifs de report d'échéance. La voie vers un assouplissement des conditions de remboursement pourrait également passer par le report éventuel mais gratuit des mensualités.
L'AFUB (association française des usagers des banques) se montre sceptique : "on ne peut pas se contenter d'une simple déclaration d'intention. C'est ce qu'a fait Christine Boutin il y a quelques mois au sujet des assouplissements des conditions des prêts relais. Résultat : pas une banque n'a suivi la ministre", a notamment déclaré son président, Serge Maître. Du coup, de plus en plus d'emprunteurs en difficulté se tournent vers la justice, car de fait, l'emprunteur qui ne parvient pas à un arrangement amiable avec son banquier peut formuler une demande de suspension de son prêt pendant une durée maximale de deux ans en se référant à l'article 313-12 du Code de la consommation. "Il suffit de saisir par voie de référé le tribunal d'instance", conseille Serge Maître, qui indique que l'AFUB reçoit près de 300 demandes par semaine concernant de telles assignations, soit dix fois plus qu'en septembre dernier: ne prenant qu'une quinzaine de jours, ce recours peut s'effectuer sans passer par un avocat.
Saisi en refère par un emprunteur, le tribunal d'instance de Nantes (Loire-Atlantique) vient par exemple de contraindre BNP Paribas, dans une décision du 15 janvier, à prolonger d'un an un crédit relais de 181.000 euros et ce, sans intérêt. Une condamnation qui survient alors que les critiques se multiplient quant à la gestion par les banques de ce type de prêt, quatre mois après l'annonce d'une série d'engagements des banquiers pour sécuriser les emprunteurs.
Il y aurait actuellement 100.000 crédits relais ouverts en France pour un montant total de 15 milliards d'euros, et un tiers de ces dossiers présenterait des difficultés ! De leur côté les banques se défendent de ne pas tenir leurs promesses : "nous enregistrons au cours de ces derniers mois une légère hausse des demandes de prolongation de crédit relais », reconnaît un des principaux établissements de la place dans des propos rapportés par Les Echos, soulignant que l'ensemble des agences ont été sensibilisées et des instructions précises données. Par exemple, proposer "des rendez-vous aux clients ayant un crédit relais arrivant à échéance au 1er semestre 2009, afin d'étudier avec le client la solution la plus adaptée"...
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Les taux d'intérêt toujours sur la pente descendante...
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20/2/2009
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C'est ce qui ressort des chiffres publiés par le courtier en ligne Empruntis.com : au 16 février, le taux moyen à 20 ans s'établissait à 4,70%, contre 4,85% en janvier. Le mouvement amorcé en novembre 2008 n'a aps été enrayé, même s'il semble un peu ralenti : les baisses de février dans toutes les régions de France sont comprises entre -0,05% et -0,30%, un recul légèrement inférieur à celui enregistré en janvier, où les taux avaient alors cédé de -0,15% et -0,40%. C'est dans l'Est, dans la région Méditerranée ou Rhône-Alpes que les baisses sont les plus importantes, à en moyenne -0,20%. La région la plus chère reste le Nord de la France, avec un taux moyen à 15 ans de 4,70%, contre 4,50% dans les régions les moins chères (Ouest, Sud Ouest et Rhône-Alpes).
A 15 ans, le taux moyen est ramené à 4,55% contre 4,75% en janvier et à 20 ans, la durée préférée des français, il passe à 4,70%. Le courtier rappelle qu'au plus fort de la crise des liquidités qui a touché les banques, en octobre 2008, le taux moyen sur 20 ans atteignait 5,40% !
Empruntis.com estime que cette tendance à la baisse devrait être encore très nette en mars-avril, "période des traditionnels temps forts habitat dans les agences bancaires". le courtier anticipe une nouvelle baisse du coût moyen des crédits "à 4,45% sur 15 ans et à 4,55% sur 20 ans dès mars 2009". Cela reste toutefois encore très loin du record historique, à 3,50%, en octobre 2005...
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L'ANAH démarre la mise en oeuvre du plan de relance
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20/2/2009
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Son Conseil d'administration réuni par son nouveau président, Marc Philippe Daubresse, a approuvé des conventions avec deux ministères (relance et logement) qui vont lui permettre de disposer sous quinze jours des capacités supplémentaires prévues par le plan de relance : 200 millions d'euros pour le fonds exceptionnel et une première tranche de 20 millions sur un total de 40 pour l'hébergement. Ces fonds seront affectés notamment aux économies d'énergie pour les plus modestes : 700.000 propriétaires occupants concernés. Dès 2009, l'ANAH va a aider 50.000 propriétaires modestes à réaliser les travaux d'économies d'énergie les plus rentables et performants pour réduire leur facture énergétique et améliorer leur pouvoir d'achat ; les foyers habitant des maisons construites avant 1975 et mal isolées, sont particulièrement concernés par cette aide, grâce à laquelle des travaux simples d'isolation des combles, ou de changement de chaudière, peuvent être amortis en 5 à 7 ans maximum grâce aux économies d'énergie...
L'ANAH a mené une étude avec l'IFOP pour mieux identifier les attentes des propriétaires occupants modestes. Ces derniers envisagent un budget de travaux situé autour de 5000 euros, et en espèrent une économie de 200 à 500 euros par an, pour une facture moyenne de l'ordre de 2.000 euros. Pour mieux répondre à leurs besoins, l'ANAH a d'ores et déjà engagé des discussions avec les établissements de crédit et les CIL (organismes collecteurs du 1%) pour compléter ses subventions par des prêts à taux privilégiés.
L'ANAH annonce dans un communiqué que les crédits sont d'ores et déjà disponibles localement et que les propriétaires peuvent s'adresser aux entreprises pour obtenir les devis nécessaires à leur demande de subvention. Les "rendez-vous du développement durable" organisés par l'ANAH les 3 et 4 avril prochain avec plus de 150 collectivités bénéficiaires d'opérations programmées d'amélioration de l'habitat seront une première étape de sensibilisation et d'information auprès notamment des
propriétaires occupants modestes...
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Une personne sur vingt s'est retrouvée sans logement personnel au cours de sa vie
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20/2/2009
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C'est ce qui ressort d'une étude de l'INSEE publiée en février 2009 : en métropole, 2.500.000 personnes ayant en 2006 un logement personnel déclarent en avoir été privées au moins une fois dans le passé : 78% ont été hébergées par un tiers, 14% dans un service d’hébergement, 11% ont dormi dans un lieu non prévu pour l’habitation.
La quasi-totalité (92%) des personnes concernées ont connu une seule de ces situations. Parmi celles qui ont connu plusieurs situations, les combinaisons les plus fréquentes associent l’hébergement par un tiers à d’autres formes d’habitation : logement d’urgence ou temporaire (28%), lieu non prévu pour l’habitation (22%) ou encore les deux alternativement
(9%).
Parmi les 540.000 personnes qui ont connu la rue ou les services d’hébergement, nombreuses sont celles dont la situation demeure difficile. Elles se plaignent plus souvent de leurs conditions de logement et de leur voisinage ; près du quart d’entre elles sont au chômage et elles vivent dans des quartiers où le taux de chômage est beaucoup plus élevé que la moyenne. De même, leur niveau de vie est plus faible et elles ont du mal à garder leur logement à cause de difficultés financières...
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Locataires parisiens : un taux d'effort très supérieur à la moyenne !
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18/2/2009
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Alors que déjà au niveau national, entre 1984 et 2006, la part moyenne du loyer dans le budget des ménages est passée de 10% à 20%, une étude de l'ADIL 75 montre que ces chiffres ont été largement dépassés à Paris : réalisée entre juillet et novembre 2008 auprès des personnes venant consulter l'association, elle révèle que la part du loyer moyen dans le revenu des ménages interrogés s’élève à 34% ! Il est vrai que le "panel" était composé à 72% de célibataires, à 53% de personnes occupant un emploi, et à 19% de retraités, ce qui n'en fait pas un échantillon représentatif de la population parisienne.
Néanmoins, l'étude fait ressortir que les personnes dont la part du loyer dépasse 35% du budget du ménage sont (pour 92%) celles dont le revenu est inférieur à 2.000 euros. En effet, les revenus déterminant le taux d’effort, celui-ci est moins important pour les couples, qui conjuguent deux revenus.
Les personnes vivant seules cumulent une double difficulté : celle de ne disposer que d'un seul revenu, et celui du coût du m2 des petites surfaces, structurellement plus élevé que pour les plus grandes ! Quand ils ne sont pas confrontés de surcroît à une diminution de ressource due à un changement de situation (retraite et chômage notamment).
Dans le détail, les séniors rencontrent de réelles difficultés pour gérer leur budget logement. Ils connaissent une baisse de revenus à l'âge de la retraite et doivent faire face à des charges financières de logement inchangées.
Les aides au logement (35% des personnes interrogées en bénéficient) et les loyers du parc social (16% des consultants y sont logés) contribuent à équilibrer la disparité des ménages parisiens. Cependant, cela ne suffit pas pour permettre à chaque parisien d’avoir une charge financière raisonnable liée à son logement. En effet, pour 65% des ménages, la part de loyer dépasse le quart de leur budget. 54% des consultants estiment que leur loyer n'est pas acceptable et 29% des personnes que nous avons interrogées se sont retrouvées à un moment ou à un autre en situation d'impayés de loyers.
En ce qui concerne le montant des loyers, l'enquête met en exergue des différences de loyer secteur privé/secteur social allant du simple au double ; par ailleurs, l'étude met en évidence le caractère exorbitant des loyers des meublés 9% de l'échantillon) : le montant moyen dans ce type de logement est de 29 euros le m2 pour un studio, et conduit à des taux d'effort supérieurs à 50% des revenus !
L'ADIL 75 constate aussi que pour endiguer le phénomène de cherté des loyers conjugué à celui de la faiblesse des revenus, les recours à la colocation et à l’aide familiale se multiplient...
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Une date unique pour les déclarations fiscales annuelles des BIC et des SCI
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16/2/2009
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Une date unique pour les déclarations annuelles des BIC et des SCI
Dorénavant, une date unique de dépôt s'applique à l'ensemble des déclarations fiscales annuelles déposées auprès des services des impôts des entreprises : il s'agit du deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, et en l'occurrence en 2009 le 5 mai.
Cela concerne notamment les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés (y compris les SCI ayant opté pour cette imposition), les entreprises individuelles soumises à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et donc les loueurs en meublé, et les sociétés civiles immobilières (SCI) non soumises à l'impôt sur les sociétés ; les entreprises qui transmettent leurs déclarations par voie électronique (TDFC) ont un délai supplémentaire de 15 jours, soit jusqu'au 20 mai 2009.
Les déclarants relevant d'un régime micro (BIC ou BNC) n'ont pas de déclaration annuelle de résultats à déposer et doivent reporter directement le montant de leurs recettes brutes sur leur déclaration de revenus.
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Le poids de l'immobilier dans l'économie...
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16/2/2009
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L'IEIF (Institut de l'épargne immobilière et foncière) explique la place de l'immobilier dans la crise actuelle par le rôle central qu'il joue dans l'économie. L'étude annuelle publiée par l'institut quantifie en effet le poids de l'activité immobilière dans l'emploi, le patrimoine des ménages et la croissance économique. L'IEIF a traité pour cela les statistiques de la Comptabilité Nationale et de l'INSEE sur les cinquante dernières années afin de mettre en évidence le poids de l'immobilier dans toutes ses dimensions : construction, promotion, transaction, location, gestion...
Il en ressort que l'immobilier est le 1er créateur de valeur ajoutée - il n'a cessé de l'être depuis 1960 et sa part est passée de 15% de la valeur ajoutée totale en 1980 à 20% -, et constitue depuis près de 50 ans la 1ère destination d'investissement (il a même dépassé les 50% des montants investis jusqu'en 1984 et se situe juste en dessous depuis lors), ainsi que le 1er poste de consommation des ménages, tout en étant également le 6ème employeur du pays, avec 7% de l'emploi total en 2007 alors qu'il a représenté jusqu'à 10 %
au début des années 70 !...
Enfin, l'ensemble du patrimoine immobilier a connu une progression très importante depuis 1978 (+9,3% en rythme annuel) avec une accélération très nette depuis 10 ans (+ 10,9% en rythme annuel). 2007, avec une progression limitée à 7% par rapport à 2006, marque une inflexion.
La part du logement dans le patrimoine immobilier est croissante : elle était de 74% en 1978 et représente aujourd'hui 81%. En 2007, les logements représentent 23% de l'ensemble du patrimoine national, englobant les actifs immobiliers et financiers ; ils n'en représentaient que 16% en 1999. La forte augmentation de la valorisation des actifs immobiliers ces dernières années explique en grande partie ce phénomène.
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Forte hausse des impôts locaux prévue en 2009
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16/2/2009
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La crise, et notamment celle de l'immobilier qui a fait chuter les taxes d'enregistrement sur les ventes, le contexte politique encore post-électoral et le transfert des compétences au niveau local sont autant de facteurs qui vont concourir à la hausse des impôts locaux, selon une étude réalisée par Dexia, la banque spécialisée dans le financement des collectivités territoriales. Selon elle, le produit des quatre grandes taxes devrait ainsi grimper de 6,8%, pour 3,6% sous l'effet des taux d'imposition, et pour le reste sous celui de la progression des bases d'imposition.
Plus en détail, Dexia prévoit une augmentation moyenne des taux d'imposition des communes et de leurs groupements d'environ 3,5 %, de ceux des départements de 4,6%, et des régions de 0,7%, en recul après avoir instauré une hausse de 1,5% en 2008.
Les taxes d'habitation et foncière sur les propriétés bâties devraient augmenter de 4,2% cette année (contre 3,4% l'an dernier), en raison notamment d'une importante revalorisation forfaitaire des valeurs locatives cadastrales, et l'évolution du nombre de constructions neuves qui a engendré un accroissement de la matière imposable.
D'autres taxes doivent augmenter, telles celles d'enlèvement des ordures ménagères (+5,5%).
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Une perspective de fusion peut en cacher une autre...
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13/2/2009
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Pressés par le gouvernement, les groupes mutualistes Banques Populaires et Caisses d'Epargne s'orientent, non sans heurts, vers le rapprochement de leurs organes centraux et la création d'un nouveau géant bancaire (98.000 salariés, 8.000 agences et 35 millions de clients) ; parmi les points d'achoppement, la valorisation des actifs de chaque groupe. Or parmi ceux-ci figurent côté Banques Populaires le groupe d'administration de biens et de transactions immobilières Foncia, et côté Caisses d'Epargne le promoteur Nexity, et ses entités d'administration de biens Saggel et Lamy-Gestrim, apportés par le Crédit Foncier de France, également dans le giron du groupe.
Selon les informations rapportées par la presse, l'Etat - l'Elysée semble suivre de près l'affaire - souhaiterait mettre en place une direction renouvelée une fois le nouveau groupe créé, pour "donner aux marchés le sentiment que l'ordre va être mis dans les deux banques". Une rationalisation par regroupement dans les activités d'administration de biens pourrait suivre...
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Les banques de plus en plus pessimistes sur les prix de l'immobilier
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13/2/2009
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Début février, c'était HSBC qui voyait une décrue des prix de 30 % au terme d'un cycle baissier jusqu'en 2011-2012 ; aujourd'hui Natixis fait mieux et avance une prévision de baisse de 37% !
La première ressortait d'une étude signée de Mathilde Lemoine, directrice des études économiques et de la stratégie des marchés à la banque HSBC France : pour elle, rien qu'en 2009, les prix reculeront de 6% pour l'ensemble des logements, et la baisse des taux d'intérêt ne sera pas suffisante pour inverser la tendance à la baisse des prix. "Il existe un décalage d'un an et demi entre le début de la diminution des transactions et l'ajustement des prix selon nos calculs", indique le rapport, qui présente de très nombreuses analyses des chiffres des années récentes.
En outre, HSBC prévoit également un recul du revenu disponible des ménages qui pèsera sur la demande de logements, d'autant que "l'incertitude renforce l'attentisme". La crise immobilière pèsera fortement sur la croissance, et devrait entraîner à elle seule une baisse du PIB de 0,7% en 2009, alors que la bulle immobilière a alimenté la croissance des années 2004 à 2007 pour au moins 0,9% par an...
Natixis arrive à un résultat encore pire en comparant l'évolution du marché français avec ce qui se passe aux Etats-Unis : d'après ses économistes, les prix de l'immobilier américains sont retombés à un niveau acceptable pour le pouvoir d'achat des ménages. Le rapport prix/revenu a retrouvé son niveau de début 2002… soit celui d'avant la flambée de l'immobilier aux Etats-Unis et en Europe.
En appliquant ce même ratio à la France, les prix doivent donc, d'après l'étude, encore chuter de près de 40%. Pour les mêmes raisons, l'immobilier devrait plonger de 44% au Royaume-Unis, de 41% ne Espagne, de 38% en Italie ou encore de 21% au Pays-Bas...
Ces prévisions sont à prendre au sérieux, même si elles émanent d'économistes qui n'ont longtemps pas cru au retournement : qu'on les conteste ou pas - la plupart des analystes, notaires et agents immobiliers tablent plutôt sur une prévision de baisse globale de 20 à 25% en raison du déséquilibre structurel en France entre l'offre et la demande - elles fondent la politique de risques des établissement auxquels ils appartiennent, et sont aussi susceptibles d'influencer l'ensemble des établissements de la place, peu enclins par les temps qui courent à s'exposer davantage que les voisins ! Or on imagine assez facilement l'enthousiasme avec lequel les banques vont dans les temps qui viennent accorder des financements gagés sur des biens dont leurs économistes estiment qu'il vont perdre 30 à 40% de leur valeur dans les deux ou trois ans... Et faute de financements, les prévisions de leurs économistes ont du coup de grandes chances de se réaliser !
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universimmo.com
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