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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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La politique du logement à la veille d'une sévère réévaluation ?
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6/2/2014
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Le logement fait partie de la douzaine d'évaluations de politiques publiques lancées en décembre visant à dégager 3 à 4 milliards d'euros d'économies annuelles à horizon 2017. Le but : "réussir l'objectif de 500.000 logements par an et rationaliser les dispositifs d'intervention", indique le relevé de décision du comité interministériel de la modernisation de l'action publique. En réalité, les attaques sur le coût budgétaire de la politique du logement se sont multipliées depuis deux ou trois ans.
En 2014, le total des interventions en faveur du logement représentera un coût de 39,50 milliards d'euros de fonds publics nationaux par an, et même 41,3 milliards en intégrant l'effort des collectivités territoriales, indique un rapport du député PS Christophe Caresche. Le maximum a été atteint en 2013.
Là dessus, les aides au logement destinées aux locataires et très accessoirement aux propriétaires accédants représentent près de 14 milliards : 5,1 milliards pour l'Etat et 8,8 de la part des caisses d'allocations familiales (CAF). Les aides à la pierre représentent des sommes beaucoup plus modestes : 1,5 milliard, dont 1,1 pour l'amélioration de l'habitat (ANAH, etc.). Mais il faut y ajouter les 4,2 milliards d'Action Logement (le "1%"), qui se partage entre aides à la pierre et aides à la personne.
Les réductions de droits de mutation pèsent 1,5 milliards, les autres aides budgétaires dans les 700 millions.
Mais tout cela ne fait pas le compte : il faut encore y ajouter 14,1 milliards de "dépenses fiscales" : ce sont les fameuses "niches", à savoir les réductions et crédits d'impôt en tous genre, qui évitent d'en ajouter aux dépenses publiques, mais qui s'ajoutent au déficit et in fine à la dette ; on y trouve la TVA à taux réduit sur les travaux (3,9 milliards), les aides à l'investissement locatif de tous les régimes successifs qui se sont succédé (Besson, Robien, Borloo, Demessine, Girardin, Scellier, et même Duflot), qui même arrêtées continueront à coûter jusqu'à extinction de l'obligation de location en général de 9 ans (2,2 milliards), le taux réduit de TVA sur la construction (1,4 milliard), les prêts à taux zéro (PTZ et eco-PTZ - 1,3 milliard), la réduction d'impôt "TEPA" sur les intérêts d'emprunt jusqu'à extinction de la durée (1,2 milliards), l'exonération d'IS pour les organismes HLM (1,1 milliard) et d'autres (PEL, crédits bonifiés, etc.) pour 3,1 milliards...
Et tout cela avec le résultat que l'on sait, décrit par le rapport annuel de la Fondation Abbé Pierre sur le "Mal-logement", les mises en chantier de logements neufs tombées à l'un de ses plus bas niveaux depuis dix ans, etc.
Pas étonnant que, pointée du doigt pour sa complexité, son caractère inflationniste et son manque d'efficacité, la politique du logement soit dans le collimateur de Bercy. Et ce n'est pas un hasard si Bernard Cazeneuve a débuté hier ses entretiens sur les économies à réaliser pour financer le pacte de compétitivité avec Cécile Duflot...
"La politique du logement illustre de façon éloquente les défaillances d'une dépense publique distribuée sans évaluation de son impact", dénonçait Didier Migaud, le premier président de la Cour des comptes, en début d'année. Le logement a fait l'objet de plusieurs rapports des magistrats de la Cour des comptes. Ces derniers pointent l'accumulation, année après année, de dispositifs complexes ou encore le manque de ciblages territoriaux des aides. "Les différentes aides personnelles au logement représentent chaque année des dépenses de plus de 15 milliards sans que l'amélioration de l'accès au logement et la réduction des inégalités territoriales soient à la hauteur de cet investissement, indiquait encore début janvier Didier Migaud. Pire : on les soupçonne d'avoir eu pour effet de faire monter les loyers et d'avoir alimenté la hausse des prix ! Même constat pour les aides à l'accession à la propriété, le plan d'épargne logement notamment, contribuant très peu au financement du logement en dépit de son coût.
L'empilement des niches fiscales en faveur de l'investissement locatif est un autre objet de critique. "Le cumul des régimes successifs d'incitation à l'investissement locatif privé atteindrait lui-même plus d'1,5 milliard en 2014, auxquels il faut désormais ajouter le dispositif Duflot pour 35 millions d'euros", note Christophe Caresche. Toutes confondues, les niches fiscales en faveur du logement coûteront encore 14 milliards cette année. Une étude du Conseil d'analyse économique (CAE), rattaché au Premier ministre, suggérait une réforme radicale du système, en remplaçant les aides au logement (APL, ALF, ALS) par la possibilité pour les locataires de déduire le montant de leur loyer de leur revenu imposable, dans la limite d'un plafond. Une autre étude de cette même instance préconisait au contraire de supprimer progressivement l'ensemble des aides à la pierre (prêt à taux zéro, prêts bonifiés pour le logement social, etc.), les jugeant coûteuses (plus de 4 milliards) pour un gain limité en termes d'accession à la propriété...
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Prix du neuf et pouvoir d'achat immobilier : contre quelques idées reçues...
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5/2/2014
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Le site "place de marché" spécialisé dans le neuf, Immobilier Stock Exchange a calculé le pouvoir d'achat immobilier dans les dix plus grandes villes françaises. Ses animateurs contestent tout d'abord l'idée que l'offre de logements neufs des grandes villes françaises est très inférieure à la demande. Les Baromètres locaux de l'offre et la demande de logement neuf réalisés annuellement par le site sur les villes centres montrent qu'il n'en est rien : en moyenne, sur les 10 plus grandes villes, le marché du neuf a été en légère sur-offre, avec un ratio demande/offre de 103% sur la période 2011-2013.
Cette moyenne masque des situations très différentes. Ainsi, sur la période étudiée, Lille ne couvre en moyenne que 41% de la demande de logements neufs. A l'autre extrémité, Strasbourg est au contraire en forte sur-offre, avec un ratio de 177%. Les villes où l'écart entre l'offre et la demande est le moins large sont Montpellier (94%), Lyon (95%), Nice (107%) et Marseille (109%).
"Ce qui fait la demande de logements d'une ville, c'est à la fois la décohabitation et l'accroissement démographique, celui-ci dépendant principalement de l'attractivité de la ville, notamment en termes d'emploi", rappelle Emmanuel Clausel, fondateur d'Immobilier Stock Exchange.
L'offre d'immobilier neuf est, pour sa part, conditionnée en amont par le foncier disponible, sachant que certaines villes centres sont confrontées à un phénomène de rareté. "Quelle que soit l'attractivité économique de la ville, l'ajustement ne va donc pas de soi et explique la diversité des situations observées", indique-t-il.
L'étude montre non seulement que l'offre du marché n'est pas corrélée à la demande mais aussi que, contrairement à une idée reçue, le niveau de pression immobilière d'une ville n'influe qu'à la marge sur le prix moyen du m² dans le neuf. Ainsi, entre 2012 et 2013, alors que l'écart entre l'offre et la demande allait de -65% à +50% dans les villes étudiées, les prix ont varié dans une fourchette moyenne allant seulement de -2% à +2,85%.
"La faible élasticité des prix de l'immobilier neuf s'explique à la fois par les normes techniques qui s'imposent aux promoteurs, ainsi que par la rareté du foncier disponible. Ces deux paramètres rendent les prix de vente du neuf incompressibles", précise Emmanuel Clausel.
Pour calculer le pouvoir d'achat immobilier dans le neuf et dans l'ancien, Immobilier Stock Exchange s'est basé sur les données locales (prix moyen du m², revenu moyen des ménages et taux d'emprunt). Il ressort de l'étude que, si le prix du m² neuf est en moyenne supérieur de 26% par rapport à l'ancien, les conditions d'investissement dans le neuf (prêts bonifiés, charges et frais de notaire réduits) allègent l'effort des ménages et rapprochent leur pouvoir d'achat dans le neuf et dans l'ancien.
Les surfaces accessibles à un ménage au revenu moyen varient cependant beaucoup selon les villes. Dans le neuf, c'est à Strasbourg et à Lyon que les habitants ont le plus fort pouvoir d'achat dans le neuf avec un potentiel d'achat respectif de 42,44 m² et 41,55 m². Dans l'ancien, c'est à Rennes et à Strasbourg que le pouvoir d'achat dans l'ancien est le plus fort : respectivement 58,85 m² et 56,86 m².
Nice est la ville où le pouvoir d'achat immobilier des ménages est le plus faible : 27m² dans le neuf, contre 37m² dans l'ancien.
Le phénomène marquant de 2013 est la poursuite de la baisse de la construction neuve. Entre 2012 et 2013, le taux d'opérations immobilières abandonnées ou gelées a explosé. Toutes villes confondues, il est passé de 30% à plus de 60%. Sur un total de 32.686 logements autorisés recensés par le site en 2012, 18.288 n'avaient toujours pas été mis en chantier en fin 2013. A Marseille, le taux d'opérations abandonnées ou gelées a bondi de 4,73% en 2012 à 55% en 2013 ! Bordeaux détient le record avec un taux d'abandon de 74% (contre 44% en 2012). Strasbourg, qui est le premier de la classe et en progrès par rapport à 2012, affiche quand même un taux d'abandon de 38% !
"Il n'est pas exceptionnel que les mises en chantier fléchissent l'année qui précède les élections municipales. Mais sur 2013, c'est un effondrement ! La situation devient préoccupante, non seulement dans les villes en sous-offre comme Lille et Bordeaux, mais aussi dans les villes où l'offre de neuf était proche de la demande jusqu'ici. C'est le cas de Montpellier, Lyon et Nice qui, avec des taux d'abandon supérieurs à 55%, risquent très vite de ne plus pouvoir satisfaire la demande si les permis de construire restent dans les cartons. Malheureusement, Il est peu probable que les mises en chantier reprennent avant les élections municipales", conclut Emmanuel Clausel.
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Foncier : les prix continuent d'augmenter en Ile-de-France
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4/2/2014
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"Les marchés fonciers se démarquent de plus en plus des marchés immobiliers", a constaté le 30 janvier, Dominique Figeat, président de l'Observatoire régional du foncier (ORF) en Ile-de-France en présentant ses chiffres de 2013. S'agissant du marché des terrains constructibles, l'activité a fléchi début 2013 pour se situer autour de 2.931 ventes au premier semestre, pointe l'ORF. Les prix, par conséquent, sont restés stables en Grande couronne, pour se fixer autour de 560 euros du m2 (contre 520 euros du m2 en 2012), et affichent une hausse constante en petite couronne atteignant plus de 2.200 euros du m2 mi-2013 (contre 1.300 euros en 2012 !), selon la note de conjoncture de l'ORF.
Dans le même temps, le montant moyen des transactions a baissé ajoute-t-elle. En Petite couronne, il s'élève à 175.000 euros (contre 215.000 euros en 2012) et en Grande couronne à 129.000 euros, contre 146.000 euros en 2012.
Les chiffres de l'ORF des 9 premiers mois de l'année 2013, encore partiels et provisoires, font état d'environ 3.600 ventes en Ile-de-France, soit un niveau bien inférieur aux années précédentes. Sur cette période, le prix moyen d'un terrain en Ile-de-France (hors Paris) ressort à 186.700 euros soit un niveau équivalent à 2011 et en baisse par rapport à 2012 de 7%. Seul en Seine-et-Marne, il reste stable, à 113.200 euros.
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Résorption des bidonvilles : comme il y a 50 ans ?
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4/2/2014
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La ministre en charge du logement, Cécile Duflot, ne s'est pas rendue les mains vides à la journée de présentation du 19ème rapport sur le "Mal-logement" de la Fondation Abbé Pierre le 31 janvier : en plus de la disposition - connue - du projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové ("ALUR"), que les sénateurs finissaient de voter le même jour en 2ème lecture, rétablissant le bénéfice de la trêve hivernale des expulsions pour tous, y compris les "occupants sans droit ni titre" (en clair les "squatters"), à l'origine prévu dans la loi de 1956 et supprimée en 1991, elle a également annoncé le lancement d'une mission nationale confiée à la société Adoma pour résorber les bidonvilles.
Anciennement Sonacotra, Adoma est une société d'économie mixte française dont le capital est détenu par des acteurs publics (État, SNI, etc.). L'entreprise construit et gère des foyers de travailleurs migrants, des résidences sociales, des "pensions de famille", des centres d'hébergement, des centres d'accueil de demandeurs d'asile, et même des aires d'accueil de gens du voyage. Elle loge et héberge plus de 70.000 personnes. La Sonacotra avait été le fer de lance de la résorption des bidonvilles de la région parisienne dans les années 60-70, tels que celui célèbre de Nanterre. Aujourd'hui sont concernés notamment les camps de Roms.
Dans le cadre d'une intervention en ingénierie sociale, Adoma sera missionnée pour coordonner l'action des acteurs locaux (services de l'État, collectivités, associations) en matière de réalisation ou d'actualisation de diagnostics sociaux, et si nécessaire, mobiliser les solutions d'hébergement de droit commun, au-delà de son propre parc immobilier : foyers de travailleurs migrants en zones détendues, centres d'hébergement et d'insertion via les SIAO, logements familiaux dans le diffus, patrimoines de l'État, des collectivités locales, des hôpitaux publics, des comités d'entreprise, de la Poste, de la SNCF, de RFF ; fonciers publics disponibles pour la construction de logements modulaires préfabriqués, places en hôtels pour faire face à des situations d'urgence.
Adoma sera aussi chargée d'assurer l'accès effectif au droit commun - couverture santé, prévention et soins (PMI, vaccinations, permanence des soins de santé), aides sociales, aide alimentaire, aide vestimentaire, scolarisation des enfants, etc. - et proposer un accompagnement personnalisé aux familles : mobilisation des dispositifs d'insertion existant, actions favorisant l'insertion professionnelle des adultes et des jeunes majeurs, opérations de relogement, recours aux dispositifs d'accompagnement et d'aide à la réinsertion dans le cadre d'un projet de retour, etc. Les préfets pourront aussi, au besoin, mobiliser Adoma pour une intervention en tant qu'opérateur de logement très social.
A noter qu'Adoma (ex Sonacotra) est au coeur d'un bras de fer entre l'actuelle équipe de Cécile Duflot et la direction de la SNI, filiale de la Caisse des dépôts et premier bailleur social en France, qui avait été appelée à entrer dans son capital en 2011 à un moment où la Sonacotra était en difficulté. Elle aimerait bien consolider son investissement et racheter le reste du capital, ce que refuse le ministère, qui veut que l'Etat garde un contrôle direct sur Adoma...
Plus qu'accessoirement, la ministre a aussi annoncé que l'année 2014 sera aussi celle de la réalisation d'un véritable "plan d'action" en faveur des personnes reconnues prioritaires au regard du DALO (Droit au logement opposable), en souffrance actuellement. Quelque 57.000 familles se sont vu attribuer le statut prioritaire à la loi du logement opposable, mais "quand on est prioritaire DALO et que l'on attend trois ou quatre ans, la loi perd tout son sens", a assuré la ministre devant les 2.000 participants à la journée de la Fondation Abbé Pierre.
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Construction de logements en 2013 : un point bas ?
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4/2/2014
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Les mises en chantier de logements neufs pour l'ensemble de l'année 2013 se situent nettement en dessous des 300.000, à 294.465 unités très exactement (-3,2% sur un an par rapport à 2012, et -10,4% sur le dernier trimestre par rapport au précédent). Elles n'arrivent à 331.867 logements (-3,7%) qu'avec la construction sur bâtiment existant : extensions, transformation en logements de bâtiments affectés à un autre usage, etc. Les maisons individuelles en diffus s'effondrent à 113.206 unités, en baisse sur un an de 8,1% (-14,5% sur le dernier trimestre) ; on a mis en chantier 181.424 unités en 2006, avant la crise... L'individuel groupé (lotissements) connaît un étiage à 43.507 unités (-4,4% sur un an et -8,1% sur un trimestre) et les logements en collectif restent stables à 156.353 unités (-0,1% sur un an, mais -8,8% sur le dernier trimestre !), sauvés par les logements sociaux ; pour mémoire, on en a mis en chantier 171.290 logements collectifs en 2006...
Enfin, les mises en chantier de logements en résidences reculent plus lourdement à 18.791 unités , en baisse sur un an de 11,5%.
Les chiffres des permis de construire ne laissent augurer rien de bon en 2014 : ils sont en baisse de 12,6% sur un an, -12,3% pour la construction neuve et -15,1% pour la construction sur bâtiment existant. L'évolution des logements ordinaires est dans la moyenne, mais par contre les permis de construire de logements en résidence s'effondrent de 24,1%...
Si l'on en croit l'enquête trimestrielle de conjoncture dans la promotion immobilière de janvier 2014, réalisée par l'INSEE, la demande de logements neufs reste faible. Les entrepreneurs prévoient une amélioration des mises en chantier de logements pour les trois prochains mois, liée à l'amélioration des mises en chantier de logements destinés à la vente. Parallèlement, les stocks de logements s'alourdiraient. Enfin,
les promoteurs sont plus nombreux en janvier qu'en octobre à signaler la baisse des prix moyens des logements neufs mis en vente ; leur opinion concernant l'apport personnel des candidats à l'acquisition d'un logement neuf se dégrade légèrement moins qu'au trimestre précédent. Les promoteurs sont moins nombreux qu'en octobre à prévoir une baisse des moyens de financement consacrés aux achats de logements neufs.
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Les prix de l'immobilier seraient encore surévalués de 15%
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3/2/2014
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C'est en tous cas ce que pensent les économistes du Crédit Agricole dans leur dernière analyse du marché immobilier : la hausse des prix de 155% cumulée depuis 1998 n'a été selon eux que partiellement compensée par la baisse des taux de crédit, l'allongement de la durée des prêts et les hausses de revenu. Cette surévaluation est estimée à 15% en 2013 dans l'ancien, au regard des niveaux atteints par les taux d'effort théoriques (charge de remboursement annuelle d'un crédit habitat - capital et intérêts - rapportée au revenu annuel du ménage acquéreur), qui ont grimpé à 33% au 3ème trimestre 2013, contre 30% en 2004 !
La surévaluation est toutefois moindre qu'en 2008 (elle atteignait 25%) grâce au léger recul des prix et à la baisse des taux de crédit.
L'approche par les primes de risque (différence entre le taux de rendement interne d'un investissement immobilier locatif et le taux obligataire) donne un résultat du même ordre, une surévaluation de 15% environ en 2012. Les coûts d'acquisition restent donc élevés et ont de plus été accrus pour de nombreux primo-accédants par la suppression en 2012 du "PTZ+" dans l'ancien. Le niveau trop élevé des prix et l'idée que ceux-ci baissent peu à peu ont conduit, selon le Crédit Agricole, une partie des acheteurs potentiels à renoncer ou à reporter leur achat.
D'après leur analyse, le marché résidentiel est resté en repli modéré en 2013 : volume de ventes en baisse de 2% dans l'ancien comme dans le neuf promoteurs, faible recul des prix, -2,5% dans l'ancien prévu fin 2013. Et en 2014, les volumes de ventes devraient être à peu près stables dans le neuf et en légère baisse, de 4%, dans l'ancien. La baisse des prix de l'ancien s'accentuerait un peu, à -4% en glissement annuel, du fait de la hausse des taux de crédit, soit un repli cumulé de 7% entre fin 2011 et fin 2014...
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Le tableau noir du mal-logement de la Fondation Abbé Pierre, 60 ans après l'appel...
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3/2/2014
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Près de 700.000 personnes privées de domicile personnel, dont 141.500 vrais "SDF", 56.000 en résidences sociales de fortune et hôtels, 85.000 en habitations de fortune (cabanes, camping ou mobil home...), mais aussi 2,1 millions de personnes privées de confort et 800.000 en surpeuplement "accentué", sans compter les 52.500 "gens du voyage" qui ne peuvent accéder à une place dans des aires d'accueil aménagées : tel est le tableau dressé à nouveau par le 19ème rapport de la Fondation Abbé Pierre, présenté à 2.000 participants le 31 janvier, la veille du 60ème anniversaire de l'appel du 1er février 1954...
Il faut y ajouter 5 millions de personnes fragilisées par rapport au logement : 729.000 habitants dans une copropriété en difficulté, privés de services élémentaires (356.686 logements), 1,2 millions de locataires (près de 500.000 ménages) en impayé sous la menace d'expulsion, et 3,2 millions de personnes en situation de surpeuplement "au sens large" ou en hébergement "contraint"...
D'autres encore sont menacés de précarisation de leur logement : 1,1 millions de logements sont répertoriés dans des copropriétés potentiellement fragiles, susceptibles de basculer en copropriétés en difficulté. Or on sait que ces dernières sont de plus en plus les réceptacles du mal logement : s'y retrouvent - locataires comme copropriétaires - beaucoup de ceux qui ne peuvent se loger ailleurs : parce qu'ils ne trouvent pas de place en logement social, qu'ils ne peuvent avoir accès au logement locatif privé et/ou qu'ils ne peuvent acheter ailleurs... Dans ce chapitre, la Fondation a croisé les typologies des copropriétés et de leurs habitants. Il ressort de cette analyse que les occupants des copropriétés dégradées sont en grande majorité des personnes seules et vieillissantes, ce qui augmente encore plus la fragilité de leur situation...
Bien entendu ces chiffres ne s'additionnent pas toujours, certains cumulant plusieurs précarités. Parmi tous ceux-ci, mais pas seulement, 3,8 millions de ménages sont en situation de précarité énergétique dans leur logement (8 millions de personnes), 70.000 ménages propriétaires ou accédants à la propriété sont en impayé de crédit ou de charges, 91.180 ménages étaient en 2011 en instance d'expulsion, et parmi tous ceux-là, 1,7 millions de ménages sont en attente d'un logement social...
Au total, la Fondation Abbé Pierre, après élimination des doubles comptes, estime à près de 10 millions de personnes le nombre de ceux qui sont touchés aujourd'hui en France de près ou de loin par ce qu'on appelle la "crise du logement", à savoir une situation cumulant la pénurie de logement accessible, la cherté dans les zones tendues et une série de motifs de précarisation des ménages à l'égard du logement.
Cette crise n'est pas sans conséquence sur l'ensemble de la société et l'économie. Elle entretient un double lien avec l'emploi : "sans travail pas de logement, mais sans logement pas d'emploi" ! Ce raccourci illustre le frein que créent les difficultés de logement au développement économique et social et réciproquement. D'un côté, à coups de CDD, intérim, ou contrats précaires, 50% des moins de 25 ans sont soumis au "travail en miettes" (13 % pour le reste de la population) et de la même manière, ils sont confrontés les premiers au problème du logement : difficulté à se loger dans les grandes villes chères où les plus petites surfaces sont les plus inabordables.
Mais en retour, le manque de logements accessibles gêne le recrutement des entreprises et le coût du logement dans certains secteurs empêche toute modération salariale. Le logement est devenu le 1er poste de dépense des ménages. Il a un impact très fort sur les restrictions budgétaires. Ce taux d'effort qui atteint 40% pour une part non négligeable d'entre eux et entraîne des privations en forte hausse (santé, nourriture, chauffage…). Ce qui n'est pas sans conséquence sur la consommation et l'atonie du marché intérieur. L'étalement de l'urbanisation, l'éloignement des bassins d'emploi augmentent non seulement les coûts de transport mais également les coûts indirects (santé, vie de famille….). Une enquête récente du Credoc souligne que 2 millions de personnes ont refusé un emploi car il signifiait pour elles un déménagement avec un surcoût trop important et/ou trop de temps de transport.
Le logement peut aussi devenir un obstacle à l'emploi : la ségrégation spatiale joue un rôle de plus en plus reconnu dans l'accès à l'emploi. Le lieu de résidence augmente du simple au triple les chances d'avoir un travail.
La production de logements est une des solutions, mais elle est malheureusement de long terme. En attendant, il faut mobiliser et mieux allouer le parc existant, quitte à réguler certains mécanisme de marché qui conduisent à l'inflation des prix et des loyers, et à l'exclusion du parc privé de populations croissantes. De surcroît, la quantité ne suffit pas : encore faut-il produire là ou il faut et ce qu'il faut. Pour des raisons multiples, le parc privé ne suit pas. Les ventes de logements des promoteurs et des constructeurs de maisons individuelles sont au plus bas : la faute non pas au gouvernement actuel et sa politique de régulation du marché, mais d'abord à la crise économique, aux conditions de financement plus sévères, et à la diminution de l'appétence pour l'investissement immobilier du fait de la disparition de l'espoir de plus-values rapides comme on les a connues ces dernières décennies.
Reste le logement social, dont l'effort de construction a redoublé. Ce qui au passage sauve pas mal de promoteurs. Autre bonne nouvelle : la part des logements très sociaux (PLAI) est passée de moins de 10% de 2001 à 2006, à 20% en 2011 et désormais à plus de 25% en 2013. Mais la part de la production en zones tendues peine à augmenter. C'est évidemment dans ces zones que les terrains sont les plus rares et les plus chers.
La responsabilité des maires et des collectivités est à ce sujet cruciale. Au moins une enquête, réalisée par Ipsos pour la fondation auprès de 200 élus de communes de 3.500 habitants et plus, montre que les élus sont plus préoccupés que leurs électeurs par le mal-logement, dans leur commune et au niveau national.
91% d'entre eux pensent que le logement est un problème important ou très important dans leur commune (en particulier les maires des communes supérieures à 20.000 habitants). Parmi les multiples enjeux en matière de logement au sein des communes, la lutte contre le mal-logement arrive en tête : 57% des élus la jugent d'ailleurs prioritaire.
De fait, le mal-logement est considéré comme un problème important, que ce soit au niveau national (à 94%) ou dans les communes (à 55%). En outre, les situations de mal-logement jugées les plus problématiques sont la précarité énergétique (68%) - un problème qui se pose avec une acuité particulière en cette période hivernale – et le manque de logements sociaux (58%). Entre un tiers et la moitié des élus considèrent également comme des problèmes importants la mauvaise qualité du parc privé (46%), les loyers impayés et les retards de remboursement (43%), ou l'hébergement d'urgence (38%).
Si les élus s'estiment au coeur de l'action dans la lutte contre la mal-logement dans leur commune, ils en appellent néanmoins à l'État et aux intercommunalités pour endosser la responsabilité et l'organisation de cette action. Ainsi, seuls 19% des élus estiment que c'est à la municipalité de traiter les questions de mal-logement : les élus semblent donc prêts à agir mais ils ont besoin d'un cadre pour le faire. Pour autant, seul près d'un élu sur quatre pense que la politique du logement (38%) et du mal-logement plus particulièrement (40%) va dans le bon sens, avec des clivages très marqués entre les élus de droite et ceux de gauche. Ils attendent avant tout des mesures pour éradiquer l'habitat indigne (76% jugent cette mesure prioritaire), maîtriser le coût du logement (53%) et développer des réponses d'hébergement pour les plus défavorisés (46%)...
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L'UNPI voit la propriété en danger et veut la sauver
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1/2/2014
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Habitué à crier "au loup", Jean Perrin, le très médiatique président de l'UNPI (l'Union nationale de la propriété immobilière) a cette fois rédigé un livre : "La propriété est en danger, sauvons-la !". Selon lui, la propriété, fondement structurant de nos sociétés, est attaquée par de multiples biais : encadrement des loyers, fiscalité jugée excessive, accroissement des normes, et - pire - "stigmatisation du propriétaire".
Il reconnaît que ce cri d'alarme peut être perçu comme excessif, car "a priori, la propriété fait partie des droits les mieux protégés par notre arsenal juridique". Mais selon l'auteur, "pour une partie influente de nos élites, il semblerait que le droit de propriété soit excessif et mérite d'être restreint". Et de dénoncer pèle-mêle la législation sur les baux commerciaux, les atteintes au droit de construire, la préemption, la restriction des expulsions
Son livre analyse l'évolution du droit, essaie de démontrer les "menaces pour notre société", et de "tracer les pistes du développement possible et nécessaire pour sauver la propriété et donc la société".
Dans la tradition des tenants de la propriété privée du 19ème siècle, il estime que le droit de propriété a une utilité morale. "Chacun peut espérer devenir propriétaire. En tant que bailleur, le propriétaire assure une prestation de service à l'occupant, ce qui présente une utilité sociale incontestable", indique le communiqué de présentation de l'ouvrage. Le droit de propriété a aussi un caractère patrimonial, "ce qui en fait d'ailleurs une cible privilégiée de l'administration fiscale" ; enfin, "du point de vue sociétal, le droit de propriété contribue à une stabilité de la société, c'est un facteur d'ordre et de croissance"...
"La propriété privée est un vecteur indispensable de la défense de la liberté !", déclare en conclusion le président de l'UNPI, dont on sait par ailleurs le combat pour la suppression du logement social, la suppression des aides à la pierre et le report de l'effort budgétaire sur les aides à la personne pour aider les locataires à payer les loyers demandés librement par les bailleurs. Tout en fustigeant la dépense publique et l'intervention de l'Etat en régulation du marché...
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La rénovation urbaine revue et corrigée
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31/1/2014
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A Saint-Herblain, près de Nantes, dans l'immeuble HLM où il a vécu six ans, le Premier ministre Jean-Marc Ayrault, accompagné de François Lamy, ministre de la Ville, a précisé les concours du NPNRU (nouveau plan national de "renouvellement urbain"), prenant la suite du PNRU (plan national de "rénovation urbaine") de Jean-Louis Borloo.
La nuance sémantique n'est pas anodine ! Le NPNRU n'est plus un PNRU2 : il est présenté comme une "nouvelle approche de la rénovation urbaine". Selon le gouvernement, le PNRU lancé en 2003 était focalisé sur le volet urbain, il s'agissait de concentrer sur quelques années des opérations massives de réaménagement des quartiers, notamment au moyen de la démolition.
Le changement d'approche revendiqué vise à ajouter de nouvelles fonctions économiques et sociales, et introduire de la diversité résidentielle sans pour autant effacer ce qui existe. Il doit "permettre la transformation des quartiers existants sans chercher à repartir de zéro, et en accordant une place centrale aux habitants".
En fait, le NPNRU doit contribuer au développement des fonctions économiques et sociales des quartiers, par la création de lieux d'animation, de socialisation : développement des commerces en veillant à respecter les règles élémentaires de visibilité et d'accessibilité, stratégie d'occupation des rez-de-chaussée d'immeubles avec des assistants maternels, des PMI, des bureaux. Les futures opérations devront intégrer aussi la dimension écologique "pour que ces quartiers deviennent demain autant d'éco-quartiers".
Le renouvellement urbain vient en complémentarité d'autres initiatives comme les investissements d'avenir ou le plan entrepreneurs des quartiers, est au service d'une politique sociale et économique de long terme, dans le cadre des contrats de ville qui mettront en place des stratégies territoriales intégrées de développement.
L'enveloppe budgétaire prévue est de 5 milliards d'euros sur la période 2014-2024, qui permettra de lever 20 milliards d'investissements (à comparer à 12,35 milliards d'euros de subventions dans 490 quartiers, représentant 45 milliards d'investissements pour le PNRU1). Action Logement (le mouvement des collecteurs du "1% Logement") en restera l'un des principaux contributeurs, le finançant à hauteur d'environ 500 millions par an (contre 1 à 1,2 milliard aujourd'hui). Les 230 quartiers qu'il devrait financer (dont 30 Outre-Mer) seront connus vraisemblablement après les élections municipales.
L'ensemble immobilier visité par le Premier ministre est le Sillon de Bretagne, construit au début des années 70, le plus important ensemble HLM de l'Ouest de la France. Il y a vécu jeune élève professeur d'allemand, militant socialiste, et futur maire de Saint-Herblain puis de Nantes. L'ensemble immobilier a fait l'objet d'un traitement ANRU, qui en a fait à la fois un immeuble performant d'un point de vue énergétique et un quartier ouvert sur la ville avec des services, des commerces et de l'activité économique. L'opération a coûté 100 millions d'euros TTC (dont 23,5 financés par l'ANRU). Dans le cadre d'une convention ANRU signée en 2009, le projet prévoyait une intervention sur le bâtiment de quelque 800 logements (en lui faisant atteindre le niveau BBC neuf) mais aussi à plus grande échelle avec la création de passages traversants (dont la scission du bâtiment en deux pour ouvrir le quartier sur un parc autrefois privé) ; l'implantation de nouveaux équipements publics (médiathèque, pôle emploi, pôle santé, pôle petite enfance avec une crèche inter-entreprise) ; la construction d'un parking silo et la création 7.000 m2 de bureaux supplémentaires.
Le ministre de la Ville a rappelé que le projet de loi pour la ville et la cohésion urbaine doit être adopté avant la fin février. Ce texte opère un recentrage de l'action publique sur les quartiers les plus en difficulté (1.300 quartiers où la moitié de la population perçoit moins de 60% du revenu fiscal médian, soit moins de 11.000 euros) et se déclinera en contrats de ville traitant à la fois des volets sociaux et urbains et qui seront noués dès cette année.
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Logement : des aides renforcées aux ménages en difficulté
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27/1/2014
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Les salariés des entreprises du secteur privé non agricole de 10 salariés et plus, et les retraités depuis moins de cinq ans du même secteur, rencontrant des difficultés financières ou une évolution défavorable de leurs situations peuvent bénéficier de nouvelles modalités pour l'obtention prêts à taux réduit ou à taux nul accordés par les collecteurs du "1% Logement" :
- les prêts pour allègement temporaire de quittance destinés aux locataires en difficulté ;
- les prêts "Securi-Pass" pour propriétaires en difficulté pour l'allègement des charges liées au logement ;
- les prêts pour le refinancement de prêts immobilier onéreux.
Pour bénéficier de ces aides, le bénéficiaire doit être en situation de déséquilibre financier. Cette condition est assouplie. Le demandeur doit avoir subi une diminution de ressources de 25% (contre 30% auparavant) ou une augmentation de charges immobilières représentant plus de 35% des ressources (contre 40% auparavant) ou avoir saisi la commission de surendettement.
Le prêt pour locataire en difficulté peut prendre en charge jusqu'à six mois d'impayés maximum (contre trois auparavant). Ce prêt sans intérêt peut également financer des frais annexes (impôts locaux, assurance habitation...). Son montant maximum est modifié : 12.000 euros au titre de la prise en charge du paiement partiel ou total des loyers et des charges et 6.000 euros au titre des frais annexes. Il n'est plus déterminé en fonction de la localisation du logement. Le prêt est aussi ouvert à la personne qui doit faire face à une double charge de logement.
Le prêt "allègement de charges liées au logement" pour propriétaire en difficulté finance toujours 100% des mensualités d'emprunt immobilier dans la limite de 1.000 euros par mois (contre 850 auparavant) pendant une période de six mois renouvelable une fois. A ce titre, le montant maximum du prêt au titre est porté à 12.000 euros (contre 10.200 euros antérieurement). Il finance également d'autres charges (copropriété, impôts locaux, assurance …) dans la limite de 6.000 euros. De surcroît, ce prêt n'est plus attribué selon le principe des droits ouverts.
Le prêt "refinancement de prêt immobilier plus onéreux" peut être affecté, dans la limite de six mois d'impayés (aucun délai auparavant) au remboursement total ou partiel des impayés de charges d'emprunt du logement. Le prêt peut également être affecté au rachat d'un "prêt à taux zéro" (PTZ). De même, les accédants occupant un lot de copropriété dégradée ne sont plus éligibles au prêt. Ce prêt n'est plus attribué selon le principe des droits ouverts.
Le prêt pour rachat de logements de propriétaires en difficulté est maintenu dans les mêmes conditions que celles applicables depuis le 2 avril 2012.
Enfin, des prêts ou subventions sont susceptibles d'être accordés à des salariés ou des personnes de moins de 31 ans en situation d'accès à l'emploi, de formation professionnelle ou de mobilité professionnelle, afin de supporter les coûts supplémentaires liés à l'accès au logement, à une double charge de logement ou au changement de logement : il s'agit de l'aide "Mobili-Jeune" ; depuis le 2 janvier 2014, l'aide, qui prend la forme d'une prise en charge partielle des échéances de loyer peut être attribuée sur une période maximum de trois ans (contre dix-huit mois auparavant). Le montant maximum de l'aide mensuelle est toujours fixé à 100 euros par mois. Par ailleurs, le délai dans lequel la demande peut être présentée, par le jeune en formation en alternance, qui perçoit au plus 100% du SMIC, est assoupli. Celle-ci peut intervenir dans un délai de six mois à compter de la date de démarrage du cycle de formation ou dans un délai de trois mois avant.
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universimmo.com
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