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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Les propriétaires immobiliers ciblent à nouveau la taxe foncière
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17/11/2011
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C'est devenu le marronnier de l'automne : l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière - fédération nationale des chambres de propriétaires, revendiquant plus de 200.000 adhérents, en grande majorité bailleurs) présente à la presse son les résultats de l'observatoire des taxes foncières sur les propriétés bâties, qui porte sur plus de 36.000 communes, autrement dit la quasi-totalité, et analyse son évolution en fonction des territoires, en ne manquant pas de protester contre l'étranglement que la politique dispendieuse des collectivités ferait subir aux propriétaires immobiliers .
Comme en période pré-électorale les collectivités ont tendance à s'assagir, l'UNPI a choisi lors de cette 5ème édition de pointer du doigt l'augmentation intervenue des cotisations de taxe foncière entre 2005 et 2010, plus spectaculaire. On comprend pourquoi car les chiffres annoncés, qui frappent par leur importance, rapportés à une augmentation annuelle seraient presque anodins : ainsi, la taxe foncière a augmenté en 5 ans de 22%, si on prend en compte à la fois la progression des taux d'imposition votés par les collectivités et la revalorisation des bases d'imposition par l'Etat (celles-ci ont été majorées de plus de 9% en cinq ans soit 1,75% par an) ; en taux d'augmentation annuel cela revient à 4,05%. Ce n'est certes pas rien, mais hors inflation (1,55% par an en moyenne sur la période) cela ne fait plus "que" 2,5% par an.
Sans minimiser la hausse de charges pour les propriétaires, dont la plupart ont vu cependant leurs loyers augmenter au moins dans les mêmes proportions, cela relativise la "hausse démesurée" dénoncée par Jean Perrin, président de l'UNPI, qui en reconnaît au passage le caractère inévitable "compte tenu des transferts de compétences de l'Etat aux collectivités territoriales et des réformes de la fiscalité locale (suppression de la taxe professionnelle, réforme des sources de financement des collectivités territoriales…)"...
Estimant néanmoins cette tendance continue à la hausse insupportable, l'UNPI demande que les plafonds encadrant l'augmentation des taux par les élus soient revus à la baisse et, in fine, que seuls la revalorisation légale des bases d'imposition et le développement des constructions nouvelles (celles-ci augmentant l'assiette de l'impôt) permettent d'accroître le produit de la taxe foncière.
L'UNPI rappelle que la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) s'applique aux propriétés bâties situées en France, à l'exception de celles qui en sont exonérées par une disposition spéciale (ex : locaux neufs exonérés pendant deux ans, sauf décision contraire de la commune). Le montant de la taxe est le résultat du produit d'une base d'imposition par les taux fixés par les collectivités territoriales ou, le cas échéant, les établissements publics de coopération intercommunale.
Jusqu'en 2011, la cotisation totale de TFPB comprenait une cotisation au profit de la commune, parfois une cotisation au profit de l'intercommunalité, une cotisation au profit du département, une cotisation au profit de la région ainsi que, plus rarement, une cotisation au profit d'un syndicat de communes. A compter de 2011, et suite à une importante réforme de la fiscalité locale, la part régionale de taxe foncière a été transférée aux départements.
L'Etat prélève également des frais de gestion sur le montant total de la TFPB. Jusqu'en 2011, ces frais de gestion s'élevaient à 8% du montant de la TFPB. A compter de 2011, l'Etat ne perçoit plus que 3% du montant de la TFPB, les départements recueillant le produit des 5% restants.
La base d'imposition de la taxe foncière sur les propriétés bâties est constituée par la valeur locative cadastrale de ces propriétés, diminuée d'un abattement forfaitaire de 50% couvrant les frais et charges de gestion et d'entretien (assurance, amortissement, réparations,…). Elle correspond à un loyer annuel théorique que le propriétaire pourrait tirer du bien s'il était loué. Elle est déterminée par référence aux loyers pratiqués au 1er janvier 1970 et n'a été actualisée qu'une seule fois... en 1980 ! par contre, elle est majorée chaque par application d'un coefficient forfaitaire fixé au niveau national par la loi de finances. Pour 2010, ce coefficient est de 1,012 (+1,2%). Bien évidemment, la valeur locative d'une propriété peut également varier si des changements viennent l'affecter. Par exemple, en cas d'agrandissement (pièce supplémentaire, véranda, garage…).
Les taux d'imposition les plus lourds sont ceux des communes. Il sont également très variables suivant les charges que supporte la commune (présence ou non de populations nombreuses et à revenus modestes et nécessité ou non de mettre en place et gérer d'importants équipements collectifs) et ses recettes (valeur élevée ou non de l'immobilier impactant les droits d'enregistrement perçus lors des ventes, présence ou non de grandes entreprises réglant une contribution économique territoriale importante, etc.). Ainsi le taux global de la taxe foncière varie de 4,84% à Courbevoie, dont les habitants bénéficient de la présence sur son territoire d'une partie du quartier d'affaires de La Défense, 7,84% à Boulogne-Billancourt, riche aussi de sièges sociaux, ou 8,37% à Paris, qui n'a pas grand chose à envier et qui bénéficie aussi de la confusion des cotisations ville-département, à 38,10% à Grenoble, en passant - dans une grande indépendance par rapport à la couleur politique - par 21,3 à Strasbourg, 22,82 à Toulouse, 24,44% à Marseille, 27,31 à Avignon, 27,32 à Rennes, 28,10 à Bordeaux, 31,05 à Nîmes, et 31,18 à Montpellier...
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Permis de construire : les promoteurs immobiliers vont s'assurer contre les recours abusifs
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15/11/2011
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La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) a mis au point pour ses membres avec la SMABTP, leader de l'assurance construction, un mécanisme de protection appelé "garantie permis de construire" permettant à ses adhérents de de se prémunir contre les recours abusifs.
Depuis quelques années, la profession des promoteurs immobiliers assiste en effet à une inflation des recours en annulation de permis de construire. Leur recrudescence constitue selon elle un véritable frein à la construction (ajournements de chantiers, désorganisation des projets, etc.) et un préjudice financier certain. Or beaucoup de ces recours sont motivés par l’appât du gain et peuvent être qualifiés d’abusifs. Le contrat mis au point garantit les promoteurs - et leurs acquéreurs - des conséquences financières d’une annulation ou d’une suspension du permis de construire ; il facilitera la réalisation d’une opération de construction respectant les règles d’urbanisme, malgré la présence d’un recours.
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Ou en est le Plan bâtiment Grenelle ?
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15/11/2011
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C'est ainsi qu'est nommé dans le jargon gouvernemental le volet bâtiment du "Grenelle de l'environnement", grande "machine" mobilisant des centaines d'acteurs de tous types, lancée dans l'enthousiasme en 2008 et passablement enlisée dans le contexte politique et économique de cette fin de quinquennat. Son comité stratégique, présidé par Philippe Pelletier, avocat et ancien président de l'ANAH, a essayé, en tenant son assemblée générale annuelle le 7 novembre dans le cadre du salon Batimat en présence de plus de 200 représentants des organismes et fédérations impliqués dans les actions du Plan Bâtiment, de redonner quelques couleurs à un bilan somme toute non négligeable, mais encore très partiel au regard de l'ampleur de la tâche.
Le volet construction neuve est sans aucun celui qui a avancé le plus vite, en fait parce qu'il ne coûtait pas grand chose : il s'agit essentiellement d'imposer à la construction neuve de nouvelles normes de performance thermique regroupées sous l'appellation de "RT 2012" ; celles-ci sont entrées en vigueur le 28 octobre 2011 pour les bâtiments tertiaires de bureaux, les bâtiments d’enseignement et d’accueil de la petite enfance ainsi que pour les logements en zone ANRU (grandes opérations de rénovation urbaine). La RT 2012 sera étendue dans un deuxième temps à l’ensemble du secteur résidentiel à compter du 1er janvier 2013.
Mais ce volet comporte aussi un programme intitulé "RAGE" (Règles de l’art Grenelle Environnement 2012), d’accompagnement des professionnels du bâtiment, doté d’un budget d’une vingtaine de millions d’euros sur 3 ans, financé par l’Etat et les "obligés" des certificats d’économie d’énergie (CEE) EDF et GDF-Suez, dont l’objectif est d’analyser les principaux documents techniques unifiés (DTU) et règles professionnelles existants pour les rendre compatibles avec les objectifs du Grenelle Environnement. Il s’agit aussi d’élaborer des règles techniques traitant spécifiquement des travaux d’économies d’énergie dans les domaines qui n’en disposent pas aujourd’hui, notamment dans le secteur de la réhabilitation des bâtiments existants.
Au delà, les groupes de travail du "plan bâtiment" se penchent déjà sur la "RT 2020" à partir du csuivi de la RT 2012. Ce nouveau chantier devrait débuter ses travaux d’ici la fin de l’année. là encore on pourra s'attendre à beaucoup de créativité, inversement proportionnelle à la quantité de fonds publics nécessaires
C'est plutôt le volet rénovation du parc existant qui souffre pour le moment de langueur. La lutte contre la précarité énergétique bénéficie du programme "Habiter Mieux", financé sur fonds du plan de relance et surtout du 1% logement, et qui doit permettre entre 2010 et 2017 d'aider 300.000 propriétaires occupants aux revenus modestes à financer des travaux d'amélioration de leur logement. Si la quasi-totalité du territoire métropolitain est couvert par un contrat local d'engagement (78%) signé entre l'ANAH et les départements, Philippe Pelletier estime officiellement que "le dispositif peine à se développer" avec seulement de 2.700 dossiers engagés ou en cours d'engagement. Il en appelle donc à la mobilisation générale sur le terrain pour se mettre en mouvement.
Par ailleurs, pour faire mieux avec moins d'argent, une réforme des aides à la performance énergétique a été annoncée : elle se fonde sur des propositions d’évolution de l’ "éco-prêt à taux zéro" (Eco-PTZ) et du crédit d’impôt développement durable (CIDD) ont été formulées dans un rapport du même Philippe Pelletier "Pour une meilleure efficacité des aides à la performance énergétique des logements privés" remis aux ministres le 15 avril dernier. Officiellement, elles visent le double objectif de favoriser les travaux à forte performance énergétique et d’assurer une distribution fluide et dynamique des aides. Plus prosaïquement il s'agit de soumettre désormais toutes les aides à éco-performance, quitte à rétablir le cumul Eco-PTZ et CIDD qui avait été supprimé fin 2010. Le projet de lois de finances pour 2012 est établi en ce sens.
Autre axe visant à maximiser les performances : l’éco-conditionnalité des aides publiques. Elle découle d'une initiative prise à l’occasion du point d’étape en septembre de la table ronde pour l’efficacité énergétique - encore une "machine" pour relancer la "machine" Grenelle -; la ministre de l'écologie a missionné le président du groupe de travail "entreprises" de la table ronde, pour rechercher les points de consensus des principales fédérations professionnelles du bâtiment, de l’architecture et de l’ingénierie. Le rapport qui a été remis le 28 octobre propose une approche progressive pour permettre aux entreprises de s’adapter avec le double objectif de favoriser la distribution de l’Eco-PTZ et d’encourager la qualification des entreprises. Il est ainsi proposer la mise en place d’une éco-conditionnalité des aides publiques au 1er janvier 2014 : à partir de cette date, seules les entreprises titulaires de la mention "Reconnu Grenelle Environnement", dont la charte a été signée le 9 novembre à Batimat, pourront réaliser des travaux financés par l’Eco-PTZ et le CIDD. Concernant la vérification technique des dossiers d’Eco-PTZ, les entreprises qui seront donc titulaires de cette mention, pourront attester de l’éligibilité des travaux, ce qui enlèvera une épine du pied des banques qui se plaignaient de la complexité de la mise en oeuvre de l'Eco-PTZ et avaient tendance à en freiner la distribution... Les entreprises déjà titulaires de la mention Reconnu Grenelle Environnement" pourront déjà attester de l’éligibilité des travaux à financer pendant la période transitoire. En l’absence d’une telle entreprise, ou si celle-ci ne souhaite pas endosser la responsabilité de l’attestation, il est recommandé de faire appel à un tiers-vérificateur appartenant à une profession visée par voie réglementaire. Cette recommandation exonère les établissements bancaires de la responsabilité technique des dossiers de prêt.
La rénovation des copropriétés reste quant à elle en panne : soumise à une plus grande complexité et lourdeur de décision que les particuliers ou les bailleurs institutionnels ou sociaux, elle pâtit de surcroît d'obstacles juridiques qui freinent la mise en mouvement pour des opérations d'envergure. Un obstacle législatif sera bientôt levé avec la possibilité de délivrer des Eco-PTZ collectifs aux syndicats de copropriétaires et non plus aux copropriétaires individuellement. Mais au delà, le "chantier copropriété" du Plan bâtiment Grenelle tourne quelque peu dans le vide, se contentant de travailler sur la rédaction des décrets d'application de la loi Grenelle II, en cours de signature et attendus pour début 2012. Il travaille également au recensement des opérations exemplaires menées en lien avec les collectivités territoriales.
L'innovation dans ce domaine s'est plutôt déplacé vers l'association "Planète copropriété", qui regroupe la plupart des acteurs concernés, à l'exception notable des syndics professionnels, qui restant en dehors pour des motifs liés à leur opposition avec l'ARC (Association des responsables de copropriété - principale association de consommateurs spécialisée dans ce secteur), ont laissé cette dernière y jouer les premiers rôles...
Un groupe de travail "Innovation", créé aussi dans le cadre du Plan Bâtiment, qui a publié son rapport fin septembre, a repris plusieurs de ses propositions.
La rénovation des logements sociaux est quant à elle tributaire de son financement. L’éco-prêt logement social dédié à la rénovation énergétique des logements sociaux qui était arrivé à terme au 31 décembre 2010, sera reconduit suite à l’annonce du secrétaire d'Etat au logement au congrès HLM. Il n'a pour le moment permis de rénover que 100.000 logements et plus de 70.000 autres sont en attente d’une solution de financement. A ce jour, les caractéristiques de ce nouveau prêt sont en cours de définition, mais il s’agira vraisemblablement d’un prêt à taux variable distribué par la Caisse des Dépôts.
C'est peut-être la rénovation du parc tertiaire existant qui file le meilleur train. Contrairement au parc résidentiel, elle sera probablement assortie d'une obligation. Le chantier "Rénovation du Parc tertiaire" a livré le mois dernier ses premières recommandations en vue de préparer le décret d’application de la loi Grenelle 2 qui en déterminera la nature et les modalités à l'horizon 2020. Une autre proposition du "chantier parc tertiaire" va voir le jour comme suite à la loi "Grenelle II" : le "bail vert". Il s'agit d'une annexe environnementale qui devra être jointe à tous les baux de bureau ou de commerces, nouvellement conclus ou renouvelés, à partir du 1er janvier 2012, dès lors qu’ils portent sur une surface supérieure à 2000 m². A partir de juillet 2013, le bail vert sera étendu aux baux en cours. Le décret est en cours de signature.
A noter également qu'un groupe d'experts a travaillé sur la "garantie de performance énergétique" : ses recommandations sont attendues pour fin novembre porteront notamment sur la définition juridique et technique de la garantie de performance, les besoins et attentes des maîtres d’ouvrage, et les modalités de partage des risques. Une avancée des réflexions sur ce point est cruciale pour permettre aux acteurs de s'engager dans les investissements importants nécessaires pour atteindre les objectifs de consommation énergétique auxquels la France s'est engagée sur le plan européen.
Enfin la sensibilisation des ménages à la performance énergétique des bâtiments reste encore à faire comme le montre une étude de l'UNAF (Union nationale des associations familiales), chargée d’évaluer l’évolution de la sensibilité de notre société aux sujets portés par le Plan Bâtiment, présentée à Batimat.
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5 labels signent avec l'Ademe une charte pour être reconnus Grenelle Environnement
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10/11/2011
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Le dispositif a été annoncé le 9 novembre au salon Batimat par Nathalie Kosciusko-Morizet, ministre entre autres de l'écologie, du développement durable et du logement : les cinq labels et marques, considérés par les pouvoirs publics comme témoin de la qualification des entreprises, Qualibat, Qualifélec, Qualit'ENR, Eco Artisan (Capeb) et les Pros de la performance énergétique (FFB) ont été distingués et invités à signer une charte qui vise à mettre au même niveau leurs exigences respectives. Cette opération de communication est réalisée avec pour toile de fond la conditionnalité des aides de l'Etat à la réalisation des travaux exclusivement par des entreprises qualifiées, évoquée à plusieurs reprises, qui devrait être appliquée à partir de 2014. Cette distinction constituera alors un avantage concurrentiel majeur.
La charte comporte les exigences suivantes : la neutralité et l'indépendance de l'organisme propriétaire et de l'organisme de qualification délivrant le signe de qualité, des qualifications accréditées COFRAC avec exigences spécifiques quant aux critères d'évaluation et au processus de délivrance du signe de qualité, etc.
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L'UNPI à nouveau révoltée !
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9/11/2011
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C'est le titre d'un nouveau communiqué de protestation rédigé par la fédération des chambres de propriétaires (Union nationale de la propriété immobilière) au lendemain de l'annonce du nouveau plan de rigueur du gouvernement. Ses adhérents, en grande majorité propriétaires loueurs, vont-ils rejoindre le mouvement des "indignés" ?
"Les propriétaires ont subi début janvier une augmentation du taux d'imposition des plus-values immobilières de 16 à 19 % ; ensuite la réforme pénalisante de la taxation des plus-values immobilières et l'augmentation des prélèvements sociaux qui est passée de 12,3% à 13,5%. Ils doivent également supporter une hausse de la fiscalité locale.
Les loyers ont tendance à stagner, voire à régresser dans certains secteurs, et on leur annonce une hausse de la TVA de 5,5 à 7 %", s'étrangle son président, Jean Perrin, dénonçant les hausses d'impôts, qui, ajoutées aux baisses de revenus, "entament considérablement le pouvoir d'achat des propriétaires". Des propriétaires qui "après avoir encaissé leurs loyers, s'acquittent des impôts, des dépenses obligatoires. Ils prélèvent le revenu dont ils ont besoin pour vivre et avec le solde, peuvent envisager des travaux", ajoute le communiqué...
Diminuer ce solde par des ponctions supplémentaires est selon l'UNPI préjudiciable à l'économie (moins de travaux d'entretien) et aux locataires (moins de confort pour les locataires, "voire des charges plus importantes pour les travaux qui incombent à ces derniers").
De telles mesures seraient en conséquence improductives : "l'offre locative va se restreindre et les plus démunis auront plus de difficultés à se loger".
Mais que faire pour réduire les déficits qui menacent le triple A qualifié de patrimoine national ? "Il serait plus judicieux de réduire les dépenses de l'Etat, plutôt que d'effectuer sans cesse des taxations supplémentaires", dit l'UNPI. Soit, mais lesquelles ? Réduire des prestations sociales ou de santé, que les ménages devront prendre en charge autrement en se tournant vers les mutuelles ou le privé (complémentaires maladie, soutien scolaire et enseignement privé pour les études des enfants, etc.) ce qui réduit d'autant le pouvoir d'achat des locataires et donc leur capacité à payer les loyers ? Ou bien les ruineuses aides au logement (12 milliards par an) dont bénéficient directement les propriétaires qui disposent ainsi de locataires solvabilisés ? Ou encore désengager l'Etat de politiques publiques (logement, sécurité, transports, aide sociale) qui devront être prises en charge par les collectivités territoriales, lesquelles devront pour suppléer augmenter les impôts locaux dont se plaignent ces mêmes propriétaires ? Peut-être peut-on imaginer réduire les dépenses militaires, encore que de nombreux militaires sont locataires...
Il faut se rendre à l'évidence : la réduction des dépenses de l'Etat, les propriétaires, s'ils réfléchissent un peu plus loin que le bout de leur nez, y ont-ils vraiment intérêt ?
Le risque dira-t-on est peut-être de voir les propriétaires bailleurs se décourager de le rester : pas de doute, à ce train, l'attrait de la bourse ou des emprunts d'Etat ne va pas tarder à avoir raison des velléités d'investissement locatif...
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La pompe à chaleur a le vent en poupe
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8/11/2011
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C'est ce qui ressort d'une étude de l'institut Xerfi : la mise en place de la nouvelle réglementation thermique l'an prochain dans les bâtiments neufs et la hausse des prix de l'énergie seront en effet de puissants soutiens aux ventes de pompes à chaleur (PAC) géothermiques et aérothermiques. Ce secteur industriel devrait même confirmer sa sortie de crise en 2012 et en 2013 avec des ventes respectivement en hausse de 3% et 2% en volume, sans toutefois retrouver le nombre d'unités vendues en 2007 et 2008 en raison de la réduction des incitations fiscales et d'une conjoncture économique difficile. Cela ne favorisera pas le renouvellement par les ménages de leurs équipements de chauffage.
Les fabricants et les installateurs de pompes à chaleur doivent également surmonter des contraintes techniques. La mise en place d'équipements géothermiques nécessite en effet de disposer d'une importante surface au sol. L'usage de PAC géothermiques en zone urbaine est ainsi limité. La progression devrait être le fait des PAC air/air et air/eau, qui représentent à elles seules plus de 85% du marché, et devraient s'approcher des 450.000 unités.
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Crédits immobiliers : où en sont les taux d'intérêt ?
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7/11/2011
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Lors de sa première réunion de conseil des gouverneurs, Mario Draghi, le nouveau président de la Banque centrale européenne (BCE) a baissé son principal taux directeur de 0,25 point pour tenter de relancer l'économie de la zone euro en pleine crise de la dette. Les banques voient ainsi leur coût de refinancement diminuer, mais il y a des chances que cette baisse n'ait que peu d'effets sur les taux des crédits immobiliers. En tous cas pour le moment sur ce plan, si la plupart des banques ont opté pour la stabilité en novembre, à ce jour, un tiers des établissements partenaires de Meilleurtaux.com ont augmenté leurs taux, de 0,10 point en moyenne. Ainsi le taux moyen sur 20 ans s'établit en très légère hausse à 4,24 % contre 4,22 % en octobre.
Ces hausses s'expliquent par les forts mouvements de l'OAT 10 ans (obligations assimilées du Trésor) passé de 2,45 % le 12 septembre - son plus bas niveau historique - à 3,30 % le 26 octobre suite à l'avertissement de l'agence de notation Moody's sur la situation de la France. A 3,23% le 3 novembre, l'OAT retrouve le même niveau qu'en juillet 2011. Mais les banques se refinancent aussi à court terme et vont ainsi voir leur coût de refinancement diminuer. Reste à savoir si elles feront le choix de répercuter ou non cette baisse sur les taux de crédit immobilier : Hervé Hatt directeur général de Meilleurtaux.com penche plutôt pour la stabilité.
Même son de cloche chez Cafpi, le n°1 du secteur, qui pense que dans la conjoncture actuelle, il est très difficile pour elles de consentir à réduire leurs marges. Les établissements bancaires doivent avant tout assurer leur existence et se préparer aux éventuelles difficultés à venir...
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Plan de rigueur : quadruple peine pour le bâtiment et l'immobilier
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7/11/2011
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Hausse de la TVA sur les travaux d'entretien dans les immeubles et les logements, "rabotage" supplémentaire du crédit d'impôt développement durable (CIDD), distribution plus restrictive du "PTZ+", et fin anticipée du "Scellier" à fin 2012 : le bâtiment est en première ligne dans le plan d'économies annoncé par le premier ministre le 7 novembre à l'issue du sommet du G20, afin de tenir compte de la réduction de l'hypothèse de croissance retenue pour le projet de loi de finances pour 2012.
Concernant la TVA, le bâtiment est directement victime de... la restauration : pour ne pas avoir l'air de revenir sur une mesure électoraliste, on sacrifie tous les bénéficiaires de la TVA à taux réduit et augmentant globalement ce taux de 5,5 à 7%... "Un coup de massue, selon Patrick Liébus, président de la CAPEB (Confédération de l'artisanat et des Petites Entreprises du Bâtiment), compréhensif il y a une semaine, mais qui devant cette avalanche estime que "trop c'est trop" ! La FFB (Fédération française du bâtiment), est moins véhémente, contente que la hausse préserve un réel différentiel entre le taux réduit et taux normal, "seul gage d'une véritable efficacité dans la lutte contre le travail au noir". Mais elle estime que cette hausse de la TVA "accentuera la concurrence inacceptable des auto-entrepreneurs", et en profite pour réitérer sa demande de "sortir le bâtiment du champ de ce régime".
Le régime de réduction d'impôt "Scellier" sera raboté comme prévu en 2012 mais le gouvernement revient sur sa prorogation qu'il vient de faire voter dans la première mouture du projet de loi de finances pour 2012 : il sera donc supprimé à compter de 2013. Efficace soutien de la construction neuve des promoteurs dont il assure actuellement plus des 2/3 de la production, pas toujours de manière vertueuse, il est unanimement jugé trop coûteux dans la conjoncture actuelle ; les promoteurs vont devoir apprendre à faire sans...
Concernant le nouveau prêt à taux zéro (le "PTZ+"), on parle de rétablir une condition de ressources (un amendement en ce sens a pourtant été retiré par le gouvernement lors du passage du budget en première lecture à l'Assemblée), et peut-être de le supprimer dans l'ancien, comme le demandent les promoteurs, pour qui il va bien falloir trouver une consolation.
Quant au CIDD, c'est un coup de "rabot" de 20% qui est annoncé, s'ajoutant à celui de 10% prévu dans la première mouture ! De quoi désespérer encore un peu ceux qui avaient cru dans le "Grenelle de l'environnement".
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Une copropriété va payer pour le harcèlement moral d'un gardien par le président du conseil syndical
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2/11/2011
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C'est ce qui va probablement arriver à un syndicat des copropriétaires dont le gardien avait dans un premier temps dénoncé le harcèlement moral dont il était victime de la part du président du conseil syndical, puis avait démissionné, réclamant des dommages et intérêts. Le syndicat des copropriétaires, véritable employeur du gardien, bien qu'ayant eu gain de cause en appel, sera très vraisemblablement condamné après que la Cour de cassation ait censuré cette décision en application des articles L4121-1 et L4121-2 du Code du Travail, aux termes desquels l'employeur est tenu envers ses salariés d'une obligation de résultat en matière de protection de la santé et de la sécurité des travailleurs, notamment en matière de harcèlement moral : la conséquence est qu'il ne peut s'exonérer de sa responsabilité, même s'il fait valoir comme dans le cas d'espèce l'absence de faute de sa part : il doit répondre des agissements des personnes qui exercent, de fait ou de droit, une autorité sur les salariés !
Pour débouter le salarié, la cour d'appel avait retenu que le harcèlement moral n'engageait la responsabilité de l'employeur que si lui-même ou un de ses préposés en était l'auteur, et qu’en l’occurrence le président du conseil syndical ne peut être considéré comme un préposé du syndic ; s'il était démontré que le gardien avait été victime d'insultes sur son lieu de travail de la part du président du conseil syndical, le syndic avait toutefois profité d'une assemblée des copropriétaires pour rappeler solennellement que lui seul était habilité à contrôler et critiquer le travail des employés de la copropriété et avait rappelé ensuite cette règle au président du conseil syndical en lui signifiant que de nouveaux écarts de langage ne seraient pas tolérés ; ainsi selon la cour d'appel l'employeur avait-il adopté la réaction qui s'imposait et qui était suffisante dès lors qu'une assemblée générale spécialement réunie avait modifié la composition du conseil syndical en rejetant la candidature du président sortant...
La Cour de cassation n’admet pas ce raisonnement, faisant valoir que la cour d’appel avait elle-même reconnu que le président du conseil syndical avait exercé une autorité de fait sur le gardien employé par le syndicat des copropriétaires : elle considère que les mesures prises par la suite pour mettre fin au mandat du président du conseil syndical n'exonéraient pas l'employeur des conséquences des faits de harcèlement antérieurement commis (1)...
(1) Cass., Ch. soc. 19 octobre 2011, n°09-68272
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Le Crédit agricole prévoit une baisse des prix de l'ancien de 5-6 % en 2012
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31/10/2011
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Sans croire à la possibilité d'un effondrement du marché, en raison de facteurs de soutien structurels et de l'effet "valeur refuge" de l'immobilier toujours présent, les économistes du Crédit Agricole voient depuis le début de l'année 2011 les signes de correction se multiplier : tassement des ventes de logement dans l'ancien et franc recul dans le neuf promoteurs, avec -20% sur un an au premier semestre, ralentissement de la hausse des prix - une baisse de prix est attendue au quatrième trimestre (par rapport au troisième) - et infléchissement des mises en chantier ; enfin, les encours de crédit freinent.
L'ajustement du marché, logique après le rebond surprenant de 2010, est précipité par la conjonction de quatre facteurs négatifs : un contexte économique dégradé, une remontée progressive des taux de crédit habitat, avec un relatif resserrement des conditions de crédit, la forte surévaluation des prix immobiliers, estimée à 25 % en moyenne dans l'ancien début 2011, et les mesures de resserrement budgétaire : nette diminution de l'abattement sur les plus-values immobilières hors résidences principales et réduction d'impôt Scellier ramenée de 22 % en 2011 à 14 % en 2012. Du coup, les ventes de logements anciens pourraient ainsi se replier de 3% en 2011 et 8% en 2012. Dans le neuf, les ventes baisseraient de 17% en 2011 et de 8% en 2012. Les prix dans l'ancien, en hausse de 4% en moyenne en 2011, se replieraient de 5 à 6% en moyenne en 2012...
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