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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Vers un rétablissement de la possibilité de retour aux tarifs réglementés de gaz et d'électricité pour les particuliers ?
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2/10/2007
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Ce sera le cas si une proposition de loi, soutenue par les associations de consommateurs mais aussi par les nouveaux concurrents d'EDF et GDF, qui doit permettre aux ménages de revenir aux tarifs réglementés d'électricité et de gaz dans un nouveau logement, va jusqu'au bout du processus parlementaire. Synthèse de trois textes présentés par des élus UMP et socialistes, la proposition de loi rétablit la possibilité pour les particuliers qui emménagent dans un nouveau logement de souscrire un contrat avec le fournisseur historique (GDF pour le gaz et EDF pour l'électricité) aux tarifs réglementés quand bien même un occupant précédent du logement (propriétaire ou locataire) aurait souscrit un contrat au tarif "libre" avec un concurrent. En l'état actuel de la législation, cette possibilité n'existe pas, la sortie du tarif réglementé étant définitive pour le logement et non pour l'occupant !
Cette irréversibilité du passage aux tarifs du marché libre était censée permettre la possibilité même de maintenir des tarifs réglementés en compatibilité, avec les directives européennes relatives à l'ouverture à la concurrence du marché de l'énergie, telles que transposées en droit interne par les lois du 10 février 2000 et du 3 janvier 2003, modifiées par les lois du 9 août 2004, du 13 juillet 2005 et du 7 décembre 2006 : directive de 1996 concernant l'électricité, suivie en 1998 d'une directive sur le gaz, et deux directives du 26 juin 2003 concernant des règles communes pour le marché intérieur de l'électricité et du gaz naturel, ayant vocation à organiser le marché de l'énergie sur l'ensemble du territoire de l'Union européenne.
Il faut savoir que l'irréversibilité n'était prévue dans la loi du 7 décembre 2006 que pour les consommateurs non domestiques, et qu'elle a été étendue aux consommateurs domestiques par le Conseil constitutionnel ! Du coup, la proposition de loi vise à revenir à la charge et rétablir la disposition retoquée, espérant que cette fois personne n'aura la mauvaise idée de saisir le Conseil : pas vu, pas pris...
Prudents, les auteurs de la proposition en ont limité les effets dans le temps, jusqu'au 1er juillet 2010.
L'émotion créée par l'irréversibilité attachée au logement de la sortie des tarifs réglementés est paradoxale par bien des aspects : elle tient en fait au sentiment général que l'ouverture totale à la concurrence des marchés du gaz et de l'électricité risque de se traduire plutôt par des hausses de prix que par des baisses - ce qui notons au passage est contraire au but théoriquement recherché et en dit long quant au bien-fondé même de la libéralisation - et qu'une sortie inconsidérée d'un occupant du parapluie protecteur des tarifs fixés par le gouvernement (dont on s'attend qu'il modère les hausses) peut créer un préjudice aux occupants suivants, et même dévaloriser le logement !
A noter que le gouvernement joue à cet égard les Ponce Pilate : successeur de celui qui a fait voter cette irréversibilité, il a laissé des parlementaires de la majorité monter au créneau sans s'y opposer, le secrétaire d'Etat à la consommation Luc Chatel s'en remettant "à la sagesse du Sénat". Plus fort, la ministre de l'économie, Christine Lagarde, se dit "réjouie" de cette proposition, sans expliquer pourquoi dans ce cas le gouvernement n'en n'est pas l'auteur ! Constatant une "volatilité" des prix de l'énergie sur le marché, elle s'est félicitée que "les tarifs réglementés assurent la stabilité des prix" proposés par EDF et GDF, alors que seuls "quelques milliers de contrats ont été signés" par des particuliers pour des énergies à prix libres depuis le 1er juillet...
Il est vrai qu'alertés par les médias et les organisations de consommateurs, UFC-Que Choisir en tête, ils ne se sont pas précipités sur la concurrence, notamment en ce qui concerne l'électricité (5.000 passages à la concurrence selon EDF) : du coup GDF, qui compte bien capter une partie des clients d'EDF et Poweo, qui avait aussi de grands espoirs font grise mine et misent sur le succès de la proposition de loi, espérant que la possibilité de retour arrière, au moins pour un successeur dans le logement, rendra les consommateurs moins craintifs ! Ainsi par exemple les bailleurs ne seront-ils pas tentés d'interdire dans les contrats de bail tout changement de fournisseur sans leur autorisation (disposition à la légalité douteuse mais conseillée par une grande organisation de propriétaires)...
En réalité le gouvernement joue sur du velours : si le Conseil constitutionnel retoque la proposition de loi, il pourra toujours s'exonérer du camouflet, et s'il n'est pas saisi, ce sera tout bénéfice !
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Pénurie de candidats dans le secteur immobilier : seniors et nouveaux métiers à l’honneur !
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1/10/2007
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Le site Internet de recrutement Keljob.com a réuni le 14 septembre les professionnels de l’immobilier dans le cadre d’une table ronde, en vue d’analyser l’évolution des besoins du marché de l’immobilier et de dégager les attentes des recruteurs du secteur.
5 grands recruteurs, le franchiseur Century 21, European Homes, Icade, Keops et le cabinet de recrutement Talisphere ont débattu du recrutement dans l’immobilier ; tous prévoient plusieurs milliers d’embauches dans les prochains mois, mais éprouvent des difficultés à trouver les profils recherchés : commerciaux, gestionnaires de copropriétés et de patrimoines immobiliers, et surtout responsables de programmes spécialisés, dans les domaines de la santé, des bureaux ou des centres commerciaux.
Autre élément de consensus : dans les secteurs de l’immobilier, les seniors sont plébiscités et répondent aux attentes des recruteurs sur l’ensemble des postes à pourvoir. L’expérience constitue en effet un atout majeur, les plus anciens pouvant notamment former les jeunes arrivants. "Les seniors sont plus autonomes, vont plus vite dans l’analyse de certains dossiers complexes, prennent davantage de dossiers en charge justement grâce à leur rapidité d’analyse. La compétence a une indéniable valeur, et l’expérience se paye", a-t-on pu notamment entendre au cours du débat.
Même appréciation pour des postes d’assistantes et de comptables ou de directions transversales ou régionales, l’expérience constitue aussi un atout. "Dans la promotion par exemple, on peut confier aux seniors des postes de directeurs régionaux ; on recherche des personnes ayant eu des responsabilités de programme, des postes opérationnels ou techniques, juridiques et également des compétences commerciales. Bref, qui ont eu un parcours de vie. En short-list, on n’hésite pas à inclure des personnes de plus de 45 ans, pour peu que leurs prétentions salariales restent raisonnables", indique le cabinet Talisphère, rapporté par Keljob.
Sur la génération intermédiaire des 35-45 ans, recherchés majoritairement pour des postes de promotion, la pénurie s'explique aussi par la concurrence subie par les entreprises du secteur de la part de la grande distribution ou de la logistique sur ce type de profils.
Quant aux jeunes diplômés, issus de BTS action commerciale ou profession immobilière, cursus intégrant des séjours en entreprises, ils sont privilégiés sur des postes de commerciaux, les métiers techniques, de l’aménagement et du développement.
Toujours selon les participants au débat, les métiers requérrant une longue formation ou de l’expérience sont promus à un bel avenir : administration de biens, gestion de copropriété ou de la promotion sont les nouveaux secteurs porteurs. Pour ces emplois, des connaissances juridiques, économiques et techniques sont particulièrement bien cotées. Utilisant ces mêmes compétences, le métier de consultant en immobilier d’entreprise émerge également.
Dans tous les cas, la formation interne représente un passage obligé, dès l’arrivée dans le réseau et tout au long de la carrière. Chez Keops Immobilier, 90% des directeurs d’équipes sont issus d’une évolution interne. Des postes de directeur adjoint, puis directeur d’équipe sur la partie réseau ou sur des postes de directions transversales sont accessibles au bout de 5 ans...
Par ailleurs, certaines professions existant déjà vont devoir faire face à de nouvelles exigences, liées à l’émergence de nouvelles lois. C’est notamment le cas des métiers du diagnostic technique, ou de ceux liés aux partenariats public/privé, notamment dans le domaine de la santé.
De même, les métiers du développement et de l’aménagement vont nécessiter des profils de haut niveau technique et juridique en raison de la complexification des règles. Les candidats disposant d’un Bac + 5 en droit de l’urbanisme ou droit public seront de plus en plus prisés.
Enfin, les métiers liés à l’environnement et au développement durable sont également en forte expansion. "Les métiers techniques offrent une garantie d’emploi depuis 10 ans et continueront sans nul doute à en offrir. La pénurie d’ingénieurs climatisation ou de techniciens ne va pas se résorber, car ils ont des savoir-faire qui continueront à être très recherchés", indique-t-on chez Icade.
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Une solution radicale de Christine Boutin pour résoudre la pénurie de foncier...
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1/10/2007
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Avancée dans le discours prononcé par la ministre du logement et de la ville lors de réunion finale de son ministère "délocalisé" à Lyon, elle se passe de commentaire : abordant le problème du foncier, et après avoir proposé une fois de plus que l’Etat soit exemplaire en cédant ses terrains à un prix raisonnable ("cela suppose une synergie et une solidarité interministérielle forte") et qu'il encourage les maires bâtisseurs par des incitations financières (lesquelles ?), Christine Boutin engage à "être très audacieux" ! "Le foncier, dans notre domaine, c’est tellement le nerf de la guerre. Or, j’ai bien conscience que quels que soient nos efforts, quelle que soit la bonne volonté des élus locaux, nous ne parviendrons sans doute jamais à dégager des surfaces suffisantes. Je propose donc d’étudier une idée tout à fait iconoclaste. Pourquoi ne pas autoriser pendant une durée limitée, avec toutes les précautions nécessaires, les propriétaires qui le souhaitent à construire un étage supplémentaire sur leurs habitations ?"...
Surélever tous les pavillons d'un étage pour résoudre la crise du logement, il fallait y penser !
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Grenelle de l'Environnement : place aux forums participatifs...
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28/9/2007
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Engagée le 21 mai dernier par le Président de la République, la première phase du "Grenelle de l’environnement" s’est achevée le 27 septembre 2006 par la remise des rapports des six groupes de travail constitués ; le Groupe 1 (1), qui a travaillé sur le thème "Lutter contre les changements climatiques et maîtriser la demande d’énergie", a notamment traité du bâtiment et recommande d’engager dès maintenant un chantier très ambitieux de rénovation énergétique des bâtiments existants, pour réduire les consommations d’énergie d’environ 20 % dans les bâtiments tertiaires et 12 % dans les bâtiments résidentiels en 5 ans, et de plus d’un tiers à l’horizon 2020. Ce chantier devra s’appuyer notamment sur des outils bancaires et financiers adaptés pour mieux prendre en compte les économies réalisées sur la consommation d’énergie et accompagner les ménages et les entreprises, notamment des prêts bonifiés et fonds de garantie ; il faudra aussi mettre en œuvre une incitation forte à la réalisation de diagnostics informatifs énergie-climat (en améliorant les DPE actuels), et une obligation de rénovation lors des ventes pour les logements les plus consommateurs d’énergie.
Par ailleurs il préconise de lancer un programme de "rupture technologique" sur le bâtiment neuf, visant à généraliser les bâtiments à énergie positive (qui produisent plus d’énergie qu’ils n’en consomment) en 2020 et à avoir, dans 5 ans, au moins un tiers des bâtiments neufs à basse consommation ou à énergie positive.
La deuxième phase consiste à recueillir, dans la plus pure tradition des "forums participatifs" désormais à la mode, les réactions du public. Du 28 septembre au 14 octobre, les internautes pourront donner leur avis et partager leur expérience sur les sites forum.gouv.fr et legrenelle-environnement.fr. Par ailleurs, à partir de ces propositions, un grand débat national est engagé au moyen de réunions dans 17 villes de France du 2 au 17 octobre. Selon le ministre Jean-Louis Borloo et la secrétaire d'Etat Nathalie Kosciusko-Morizet, les conclusions de cette consultation permettront d’aboutir dès octobre à un plan d’action de 15 à 20 mesures concrètes...
(1) site du Grenelle de l’environnement - Rapport du Groupe 1 : "Lutter contre les changements climatiques et maîtriser la demande d’énergie"
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Permis de construire : les changements au 1er octobre
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28/9/2007
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Une ordonnance du 8 décembre 2005 et un décret d'application du 5 janvier 2007 donnent un coup de jeune au permis de construire et à l'ensemble des autorisations d'urbanisme. La réforme entre en vigueur le 1er octobre 2007, la date initiale, fixée au 1er juillet ayant été repoussée de 3 mois.
Modernisation et simplification semblent avoir été les objectifs principaux des changements : 11 types d'autorisations et 5 régimes de déclarations sont dorénavant fusionnés en 3 permis : permis de construire, permis d’aménager et permis de démolir.
De nouveaux formulaires sont disponibles. Ils ont pour vocation de clarifier la relation entre le demandeur et l’administration en simplifiant les formalités et en rendant le langage administratif un peu plus compréhensible du grand public ; les délais d’instruction sont désormais garantis : deux mois pour les constructions individuelles et trois mois pour les autres constructions ; quand une consultation est obligatoire et impose un délai supplémentaire, celui-ci est connu au bout d’un mois. Il ne peut plus être changé après. Enfin, une liste des pièces devant accompagner le dossier est fournie avec les nouveaux formulaires.
L’administration a l’obligation de réclamer toutes les pièces manquantes en une seule fois avant la fin du mois suivant le dépôt du dossier...
Par ailleurs, le décret a fixé la liste exhaustive des constructions soumises à simple déclaration et de celles qui sont dispensées de formalités.
Enfin, une plus grande responsabilité est laissée aux constructeurs et à leurs architectes : lors du dépôt de la demande, de nombreux éléments de la demande deviennent déclaratifs, et le service instructeur n'a pas à assurer de vérification préalable. Parallèlement, la réforme modernise le régime du contrôle de la conformité des travaux et introduit le mécanisme suivant :
- c'est le constructeur et son architecte, dans la déclaration d'achèvement de travaux, qui certifient qu'ils ont bien respecté le permis ;
- l'autorité responsable pourra contrôler la conformité des travaux et, le cas échéant, la contester, dans un délai de 3 mois (ou 5 mois dans les secteurs protégés). Passé ce délai, elle sera réputée n'avoir pas contesté la conformité des travaux (attention, dans certains cas, le contrôle est obligatoire...) ;
- le propriétaire pourra demander à l'administration de lui en donner acte par une attestation écrite.
Egalement, l'existence d'une déclaration d'achèvement permettra de clore définitivement les délais de recours contentieux à l'encontre du permis de construire devant les tribunaux administratifs.
Un site Internet a été mis en place pour le grand public, donnant accès aux explications sur la réforme, aux nouveaux formulaires et à leurs notices explicatives : www.nouveaupermisdeconstruire.gouv.fr
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Pluie de chartes et conventions tous azimuts : un activisme sans précédent, en attendant des résultats
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28/9/2007
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Le président de la République n'est pas venu clôturer ce que des participants ont appelé "les folles journées du logement" en raison, dit-on de l'opposition frontale d'une partie du mouvement HLM à sa volonté de faire vendre à leurs occupants 40.000 logements sociaux par an, moyen affirmé d'aller vers "une France de propriétaires", un de ses thèmes de campagne favoris. Jusqu'au bout la ministre du logement, Christine Boutin, a maintenu la pression, fixant même une date limite – le 15 décembre – pour aboutir à un accord, faute de quoi elle signera avec les Entreprises sociales pour l’habitat (ESH), la deuxième grande famille de HLM, favorable quant à elle au projet. "Légiférer n’est jamais la meilleure solution. Mais je vous réaffirme ma volonté d’y parvenir coûte que coûte (…) si l’accord n’était pas possible d’ici le 15 décembre prochain, je signerai avec les seules sociétés d’HLM et je proposerai de recourir à une loi contraignante pour dépasser les résistances des offices HLM", a-t-elle déclaré.
Autre motif de bras de fer avec les offices HLM : la nécessaire évolution selon la ministre du principe du maintien dans les lieux à celui du maintien dans le parc social lorsque les locataires ont une situation ne justifiant plus qu'ils bénéficient de loyers sociaux ; elle préconise d'instaurer des baux de 6 ans dans le parc social "pour supprimer les rentes de situation" et appliquer des surloyers aux résidents de logements financés en PLI (prêt locatif intermédiaire) pour les rapprocher progressivement des loyer de marché.
Si elle n'a pas abouti sur ces points, certes majeurs, elle n'a pas pour autant été inactive : en 11 jours, pas moins de 43 discours prononcés, une trentaine de réunions, une vingtaine de déplacements, de signatures de chartes ou de conventions ! "En 15 jours, nous avons fait avancer les choses, pris des engagements, comme jamais nous n’aurions pu le faire en 18 mois sans cette opération", a-t-elle pu dire dans son discours de clôture.
Il reste à savoir quelles traductions concrètes résulteront des engagements pris par les uns ou les autres, dont la plupart sont des engagements de bonne volonté : telle la charte "Accession à la propriété pour tous", dont les signataires (L’Union Nationale des Constructeurs de Maisons Individuelles, la Fédération des Promoteurs Constructeurs , la FNAIM, la Fédération bancaire française, l’Association française des sociétés financières, l’Association française pour l’accession à la propriété, plusieurs grands groupes bancaires, etc.) s'engagent à "informer de la manière la plus transparente l’ensemble des acteurs de l’accession à la propriété des solutions d’accompagnement existantes", "proposer dans leur domaine des solutions favorisant l’accession à la propriété du plus grand nombre de ménages", et "travailler d’ici la fin de l’année sur les dispositifs complémentaires" qui pourraient être utiles pour "solvabiliser et sécuriser les candidats à l’accession", ou "pour offrir dans un cadre juridique sécurisé des solutions d’accession clé en mains à prix maîtrisés"...
Vaste programme !
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Analyse comparative 2007 du marché immobilier résidentiel en Europe
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26/9/2007
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Elle est réalisée comme chaque année depuis 2002 par le réseau d’agents immobiliers ERA, présent avec 1.500 agences dans 19 pays, à partir des chiffres collectés pour l’année écoulée sur le prix moyen des logements au niveau national et dans la capitale, le pourcentage de propriétaires, le nombre de transactions effectuées, l’évolution des prix, la part de marché des professionnels, les taux de commission, etc. Elle permet aussi de collecter les prévisions des membres du réseau pour l’année à venir (1). Il en ressort pour 2006 un ralentissement général de la hausse des prix et de l’activité de transactions dans l’ensemble des pays européens, même si certains connaissent une hausse plus marquée des prix.
Dans le palmarès des prix, Luxembourg récupère sa première place (prix moyen d’un logement : 485.000 euros) et dépasse Londres (473.830 euros). En 2005, c’était l’inverse... Berne (440.000 euros) est troisième de ce classement, suivi de près par Dublin (427.343 euros) qui dépasse Madrid (382.000 euros) et Paris. La capitale française gagne une place, se situant en 6ème position avec un prix moyen de 324.840 euros qui lui permet de repasser devant Stockholm.
Prague, qui figurait auparavant en dernière position (112.000 euros) cède sa place à Sofia qui est la capitale la moins chère (78.000 euros).
Autre information : en moyenne, 68,9 % des Européens sont propriétaires de leur logement. Ce taux est en hausse de 3 points sur un an. Le record du nombre de propriétaires est détenu par la Bulgarie avec un taux exceptionnel de 94% (en hausse de 3 points), suivie par Chypre (85%). Derrière, l’Espagne continue d’afficher le même taux de propriétaires (84%). La France se situe désormais en bas de tableau avec un taux de 58%, toujours nettement en-dessous de la moyenne européenne. Elle ne devance que la Suisse (dernière du tableau avec 37,5%), l’Allemagne (42%), l’Autriche (54%) et les Pays-Bas (56%).
Côté performances des professionnels, la part de marché des agences immobilières varie entre 30% pour la Suisse, l'Allemagne, la Turquie et l'Autriche, 40% pour l'Espagne et l'Italie, 55 à 60% pour la Belgique, le Portugal, la France et le Luxembourg, 75% pour les Pays-Bas, et 85 à 90% pour la Suède, la Grande Bretagne, l'Irlande et...Chypre !
Nette corrélation avec les taux de commission : la France et les pays à faible part de maché de leurs agents immobiliers font partie des pays "chers" (entre 4 et 5,5% en moyenne), mais alors que les pays à part de marché des professionnels élevée forment un groupe de pays à agences bon marché (entre 1,5 et 2,5%), ce qui n'est pas forcément étonnant...
(1) ERA : le marché européen de la transaction immobilière – Enquête 2007
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Le comité de suivi de la loi DALO a approuvé le projet de décret d'application rectifié
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26/9/2007
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A l’issue d'une réunion le 24 septembre, les membres du comité de suivi de la loi sur le droit au logement opposable (DALO) ont approuvé la nouvelle version du texte du projet de décret d’application. La première version, présentée le 30 août dernier par Christine Boutin, ministre du logement, indiquant la composition et le fonctionnement des commissions de médiation qui permettront un recours amiable à compter du 1er janvier 2008, avait suscité un tollé quasi unanime de la part des membres de ce même comité de suivi mis en place quelques semaines auparavant : le projet présenté vidait en grande partie la loi de sa substance ! En effet, dans ce projet, les commissions de médiation qui doivent être mises en place dans chaque département d'ici à la fin de l'année afin de désigner les personnes à loger ou à héberger en urgence, étaient censées examiner les demandes "au regard des circonstances locales", c'est-à-dire en fonction de l'offre locative existante et des capacités d'accueil des structures d'hébergement ! Gérer dans la limite des stocks disponibles ne change pas grand chose par rapport à la situation actuelle, ont fait remarquer les membres du comité...
Autre sujet d'inquiétude : le projet de décret mentionnait quatre publics éligibles alors que la loi en cite six. Les personnes dépourvues de logement et celles qui vivent "dans des locaux impropres à l'habitation ou présentant un caractère insalubre ou dangereux" ne figurent pas dans le texte élaboré par les services du ministère !
Le nouveau texte corrige ces deux lacunes...
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Un coup de barre, Don Quichotte et ça repart...
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26/9/2007
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Le ministère du Logement a indiqué le 24 septembre qu’une enveloppe supplémentaire de 14 millions d’euros sera allouée à la transformation de places d’hébergement d’urgence en structures d’accueil stables. Il s’agit de transformer les places d’hébergement d’urgence ne fonctionnant que de nuit, en structures d’accueil stables ouvertes toute la journée. 50 millions d’euros seront également débloqués afin d’assurer une veille sociale avant l’hiver, en complément des structures d’accueil.
Cette annonce intervient quelques jours après une déclaration des Enfants de Don Quichotte sur leur intention de replanter des tentes dans le centre de Paris, pour dénoncer le manque de places d’hébergement. La ministre a bien essayé de circonvenir Augustin Legrand, porte-parole du mouvement et co-président du comité de suivi du PARSA (Plan d’action renforcé en direction des personnes sans abri), en lui proposant une mission au ministère du logement, mais il a décliné...
"Je n’accepterai une mission que s’il s’agit de mettre en opération de mise à l’abri. Il nous faut pour ça le déblocage de 12.000 places en maison-relais", aurait-il indiqué.
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Parution (tardive) du décret de revalorisation des loyers loi de 1948 au 1er juillet
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24/9/2007
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Pour la première fois depuis des années, le décret de revalorisation annuelle des baux soumis à la loi de 1948 paraît avec presque 3 mois de retard, et impose un taux de hausse des loyers en baisse par rapport à celui des années précédentes, même s'il reste nettement supérieur au taux d'augmentation moyenne des baux du secteur "libre", qui s'établit à 2,7% en 2007 (Observatoire CLAMEUR, septembre 2007) : ainsi l'augmentation moyenne est de 5% dans l'agglomération parisienne au lieu de 6 les années précédentes, et de 3,5% au lieu de 4 en province (Voir détail dans notre section des indices et chiffres-clés). Ainsi le gouvernement continue à réduire progressivement l'écart - toujours important - entre les loyers de loi de 1948 et les autres loyers, mais tient compte du ralentissement général des loyers constaté en 2006 et 2007.
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universimmo.com
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