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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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La loi sur l'eau enfin en discussion à l'Assemblée
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19/5/2006
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Après le projet de loi Voynet, le projet Bachelot-Pelletier, adopté par le Sénat le 14 avril 2005 arrive enfin à l’Assemblée nationale (1). Ce texte, pour lequel près d'un millier d'amendements ont été déposés et qui est "attendu depuis plus de dix ans", devrait être adopté avant les vacances parlementaires, mi-juillet, pour une mise en oeuvre dès janvier 2007, a espéré jeudi la ministre de l'Ecologie Nelly Olin. Il vise notamment à rénover un dispositif de gestion complexe et à renforcer la protection des réserves face aux épisodes de pénurie et à la pollution, et permettre à la France de se conformer à la directive européenne préconisant le retour au bon état écologique des eaux d'ici 2015. Il entend entre autres inciter par tous les moyens aux économies d'eau : fin du service gratuit de l'eau aux administrations et bâtiments publics (sauf pour la lutte contre les incendies), tarifications progressives et dégressives possibles dans les communes à forte variation saisonnière de population, etc.
Un décret fixera les conditions dans lesquelles il sera fait obligation aux usagers raccordés ou raccordables au réseau d'assainissement d'installer un dispositif de comptage de l'eau qu'ils prélèvent sur des sources autres que le réseau de distribution, pour la prise en compte dans le calcul de la redevance d'assainissement due par les usagers…
Lorsque le conseil municipal ou l'assemblée délibérante définira un tarif progressif ou dégressif en fonction des consommations d'eau, il pourra définir, pour les immeubles collectifs d'habitation, un barème particulier tenant compte du nombre de logements. Il est également question de rendre obligatoire l’installation de compteurs individuels dans les logements neufs, mais cette mesure, prévue initialement, ne fait pas partie du texte présenté.
Rappelons aussi que le projet prévoit l’obligation pour tout vendeur de bien à usage d'habitation à un acquéreur non professionnel de fournir un "diagnostic du respect par cet immeuble ou cette partie d'immeuble des prescriptions techniques applicables aux installations d'assainissement non collectif ou un certificat de raccordement au réseau collectif. Ce diagnostic ou ce certificat doit avoir été établi depuis moins d'un an à la date de la promesse de vente ou de l'acte authentique de vente"…
(1) Projet de loi sur l'eau et les milieux aquatiques – dossier législatif
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Prix de l'ancien : l'indice d'avril repart à la hausse
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9/5/2006
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Ralentissement… mais pas effondrement ! C’est le commentaire de la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier) qui publie son indice mensuel d’avril : avec une hausse des prix de 2% par rapport au mois de mars, la vigueur du marché, observée traditionnellement à cette période de l’année, le confirme ! Malgré cela, la hausse en rythme annuel continue à ralentir : +9% dans l’ensemble contre +10.3% à fin 2005. Ce ralentissement est plus marqué dans le cas des appartements, avec des prix qui affichent une hausse annuelle moyenne de 8.7% à fin avril 2006 (contre +10.6% à fin 2005), que dans celui des maisons (9.5% de hausse annuelle moyenne à fin avril 2006 contre +9.9% à fin 2005)…
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La HALDE publie son premier rapport annuel sur les discriminations...
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5/5/2006
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Seulement 5,3% des réclamations traitées par la Haute autorité de lutte contre les discriminations et pour l’égalité (HALDE) en 2005 concernent le logement : c’est ce qui ressort du premier rapport annuel publié le 4 mai 2006 (1) ; les inégalités d’accès au logement sont cependant plus douloureusement vécues que d’autres car le logement conditionne l’intégration sociale, la scolarisation. Il est bien souvent la condition pour l’obtention ou l’accès à d’autres biens et services, et dans la recherche d’un emploi, le fait de disposer d’une adresse, voire d’un domicile, est une condition impérative. La HALDE fait justement remarquer qu’en l’absence de domicile, ou au moins d’une adresse fixe, les demandeurs d’emploi sont rayés des listes et donc du bénéfice des ASSEDIC !
Il ressort également que les discriminations ne sont pas seulement liées à des critères ethniques : le fait d’avoir des enfants qui feront du bruit, les handicaps interviennent aussi dans les réclamations. Leur faible nombre ne doit pas faire illusion : la preuve de la discrimination dans ce domaine est difficile à apporter ; surtout, le logement convoité ayant été loué à une autre personne, la victime de la discrimination préfère consacrer son énergie à trouver un autre logement plutôt que d’entamer une procédure judiciaire sans effet immédiat…
Par ailleurs, la HALDE invite le gouvernement à préciser dans la loi les limites des informations susceptibles d’être demandées aux locataires par les bailleurs, constatant que "les pratiques discriminatoires en matière de logement sont notamment liées [au fait que ] les bailleurs s’autorisent à exiger des informations relatives à la situation de famille, à l’origine, la nationalité, l’âge etc." Elle propose "l’adoption de règles précises et non discriminatoires s’imposant à tous les bailleurs dans la constitution des dossiers des candidats locataires".
Enfin, la HALDE reconnaît le dilemme spécifique des bailleurs sociaux, sommés de faire prévaloir une mixité sociale et éviter de voir se constituer des ghettos, source éventuelle de tensions. Elle reconnaît que "la question reste posée de favoriser une répartition équilibrée des locataires sans pour autant établir une discrimination" ; elle a constitué un groupe de travail avec l’USH (Union sociale de l’habitat) et la MIILOS (Mission interministérielle d’inspection du logement social) en vus d’y réfléchir…
(1) Rapport annuel 2005 de la HALDE – pages 31 à 33
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La loi ENL adoptée en deuxième lecture par le Sénat
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4/5/2006
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Les parlementaires ont à nouveau modifié, complété ou ajouté un grand nombre de dispositions d’un projet de loi "Engament national pour le logement" qui, à force d’amendements par dizaines adoptés au cours des trois précédents examens n’a plus rien à voir avec le texte d’origine… Curieux travail parlementaire au demeurant, dans lequel il est difficile de distinguer ce qui relève de la politique gouvernementale des dispositions insérées sous la pression de différents "lobbies" ! Difficile également de savoir quelles dispositions se retrouveront dans le texte final - nombre d’amendements adoptés sont visiblement improvisés et ne résisteront pas à une analyse juridique ; or il reste encore une deuxième lecture à intervenir à l’Assemblée, puis sans aucun doute un examen et mise au point en commission paritaire ! -, ni quand ce texte en arrivera à pouvoir être publié : l’automne ou la fin de l’année sont l’horizon le plus probable, ce qui n’est pas sans conséquences sur des mesures telles que le report la précision de la date d’application des nouvelles règles comptables des syndicats des copropriétaires : en l’état actuel des textes en vigueur, les syndics sont censés les mettre en œuvre depuis le 1er janvier 2006 !
Notons quelques nouveautés de la dernière mouture :
- suppression de la disposition insérée par amendement précédent créant une taxe forfaitaire sur les terrains devenus constructibles ;
- aménagement des régimes "Robien" et "Borloo populaire" : possibilité de participation des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) au dispositif "Borloo populaire", renforcement de la cohérence des plafonds de loyer en précisant que ceux du "Borloo populaire" sont inférieurs d'au moins 20% aux plafonds du dispositif dit "Robien recentré", et report au 1er octobre 2008 de la date limite pour la livraison des immeubles ouvrant droit à l'amortissement "Robien" ancienne formule ;
- application désormais facultative, sur délibération du conseil municipal, de la taxe d'habitation aux logements vacants depuis plus de cinq ans ;
- suppression du caractère obligatoire du certificat de mise en location (dit aussi "permis de louer") créé par amendement précédent : remplacement par une expérimentation sur cinq ans auprès de communes ou d’EPCI (d'établissements publics de coopération intercommunale) volontaires ;
- ajout dans la loi du 6 juillet 1989, régissant les rapports entre propriétaire et locataires dans le cadre des baux d'habitation, de 9 nouvelles clauses illicites ; notamment la facturation de l'état des lieux en dehors de tout litige préalable et du recours à l’huissier prévu par l'article 3, la facturation de frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du NCPC, ou l’interdiction au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui…
- aménagement du traitement des litiges sur le logement décent ;
- suppression de la disposition insérée par amendement précédent qui exonérait les "petites copropriétés" de l’application pleine des nouvelles règles comptables des syndicats de copropriétaires ; suppression aussi de celle prévoyant l’extension du privilège immobilier spécial instauré en faveur des syndicats des copropriétaires "en cas de faillite commerciale ou civile, aux charges dues par le failli ou par son liquidateur" ;
- majorité dérogatoire pour le vote de "dispositifs de fermeture permettant d'organiser l'accès de l'immeuble" ;
- ajout dans la loi du 10 juillet 1965 de dispositions concernant les résidences services (article 19 bis)…
(1) projet de loi portant engagement national pour le logement- dossier législatif
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Logement : coup de pouce fiscal du Sénat aux énergies renouvelables
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4/5/2006
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C'est encore un amendement à la loi "ENL" (engagement national pour le logement) : le Sénat a rétabli la TVA à taux réduit (5,5%) sur l'abonnement aux "réseaux de chaleur" (le chauffage urbain) et décidé avec l'accord du gouvernement, de donner un coup de pouce aux énergies renouvelables en étendant le taux réduit de TVA (5,5%) à la fourniture de chaleur lorsqu'elle est produite au moins à 80% à partir d'énergies renouvelables provenant de la biomasse".
Le coût devrait s'élever à plus de 60 millions d'euros en 2006, tandis que les foyers abonnés à ces réseaux verraient leur facture réduite de 45 à 90 euros par an. Le Sénat a également approuvé un amendement visant à favoriser le classement des réseaux de chaleur "reconnus comme économiques et écologiques"...
Rappelons que la TVA réduite a existé en France, y compris pour les réseaux de chaleur, de 1989 à 1993, date à laquelle elle a été supprimée pour remettre tout le monde à 19,6 %. Quand en 1997 le nouveau gouvernement a voulu revenir sur cette décision, il ne le put pour les réseaux à cause d'une anomalie dans une directive européenne de 1992 ! Cette anomalie a été supprimée lors de l'accord européen du 1er février 2006 qui a pérennisé la TVA à 5,5% pour les travaux. Encore fallait-il que le gouvernement réinsère la mesure dans la fiscalité nationale : les sénateurs l'ont fait pour lui...
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La capacité d'achat pour un premier achat immobilier est en recul
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4/5/2006
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Le Crédit Foncier et l'école de commerce ESSEC ont publié pour la deuxième fois leur indicateur semestriel, mesurant la capacité d'achat moyenne en nombre de m2 des primo-accédants, ainsi que leur marge de solvabilité, représentant la surface supplémentaire pouvant être achetée avec un taux d'effort maximum, c'est-à-dire avec des mensualités plus lourdes et une durée de prêt allongée.
La capacité moyenne d'achat pour un premier achat immobilier dans l'ancien s'établit à 48,5 m2 au second semestre 2005 contre 50,7 m2 au premier semestre de l'an dernier; elle retombe ainsi à son niveau du 2ème semestre 2004 après le sursaut enregistré début 2005, indique le communiqué commun du Crédit Foncier et de l'ESSEC (1).
Ce repli "peut s'expliquer en partie par l'essoufflement des effets du nouveau prêt à taux zéro" mais aussi par "la poursuite de la hausse des prix au m2 dans l'ancien, la stagnation du pouvoir d'achat des ménages et le ralentissement de la baisse des taux du crédit immobilier", poursuivent les auteurs.
La marge de solvabilité recule à 16,6 m2 contre 18 mètre carrés au premier semestre 2005. Elle n'a pas cessé de régresser depuis 2000, début de la série statistique, ou elle s'établissait à 27,1 m2. La capacité d'achat moyenne maximale atteint ainsi 65 m2 contre 86 en 2000 : c'est la surface d'une bonne pièce qui est ainsi perdue à cause de la hausse des prix malgré tous les facteurs de compensation : baisse des taux d'intérêt, augmentation des revenus etc.
Ces moyennes cachent de fortes disparités régionales, dans l'absolu comme en évolution : c'est en Ile-de France que la capacité d'achat moyenne est la plus faible (41,1 m2, et 27,6 m2 pour Paris intra muros), suivie de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (PACA) avec 42,9 m2. A l'opposé, dans le Limousin et en Auvergne, les ménages primo-accédants peuvent s'offrir une surface environ trois fois plus élevée (respectivement 121,4 m2 et 107,8 m2). Dans les autres régions, la capacité d'achat varie entre 60 m2 pour Rhône-Alpes et près de 100 m2 en Poitou-Charentes.
"A l'exception du Languedoc-Roussillon, les régions où les capacités d'achat sont faibles (l'Ile-de-France, PACA, et Rhône-Alpes) n'ont pas connu de hausse significative de leur capacité d'achat", note le communiqué. Celle-ci a même baissé en Rhône-Alpes (- 4,1%), en raison de la forte hausse des prix de l'ancien. A l'inverse, dans les régions où les prix sont les moins élevés comme le Limousin et l'Auvergne, la capacité d'achat des primo-accédants s'est accrue légèrement (+ 0,3%).
Au sein même des régions, les variations ont été notables. En Ile-de France, la capacité des ménages peut varier du simple au double, selon que ces derniers achètent leur logement à Paris ou dans la grande couronne (de 20,5 m2 à Paris à 42,5 m2 pour un célibataire en grande couronne), et selon qu'il s'agit d'un couple avec deux enfants, sans enfant ou d'un célibataire, les premiers ont gagné en capacité d'achat, les deux autres perdant entre 0,6 % et 3,1%.
(1) lire le communiqué
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Tarifs du gaz pour les particuliers : prochaine augmentation le 1er juillet 2007 ?
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29/4/2006
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Le gouvernement a donné son feu vert à la hausse des prix du gaz : un arrêté publié au Journal officiel indique que les tarifs du gaz pour les particuliers seront "augmentés à compter du 1er mai 2006 de 0,21 centime par kilowatt-heure", soit une hausse de 5,8 % du prix du gaz pour 11 millions de clients. Rappelons que ceux-ci subiront aussi la fin de de la remise décidée en novembre sur les tarifs d'abonnement pendant la période d'hiver pour faire passer la hausse de 12% accordée à l'époque...
Gaz de France, détenu encore à 80% par l'Etat, avait demandé une hausse beaucoup plus importante, de 8,1%. Le groupe gazier estime que le chiffre de 5,8% ne prend pas en compte la hausse des coûts "hors approvisionnement" et se contente de répercuter la hausse des prix des matières premières. La Commission de régulation de l’énergie (CRE) a partagé cet avis : elle recommandait quant à elle une hausse de 6,2%.
Le chiffre de 5,8% avait, lui, été recommandé par une commission consultative indépendante chargée par le gouvernement de réfléchir à l'évolution des tarifs du gaz. Celle-ci devait depuis un arrêté de juin 2005 être trimestrielle. Ce rythme n'a cependant pas pu être tenu compte tenu du climat politique ; le 21 mars, les ministres de l'Economie Thierry Breton et de l'Industrie François Loos avaient annoncé opter pour la mise en place d'une nouvelle méthode tarifaire, fondée «sur l'appréciation directe par la CRE de l'évolution des coûts d'approvisionnement en gaz. Dans ce cadre, la révision des prix interviendrait chaque année au 1er juillet, et non tous les trimestres.
Du coup, à moins d’un nouveau revirement sur le calendrier de ces hausses, l'augmentation de lundi sera la dernière avant l'élection présidentielle puisque la prochaine n'aura lieu que le 1er juillet 2007, date de la libéralisation totale du marché de l’énergie, et par conséquent de l'ouverture du marché de l'énergie à la concurrence pour les particuliers...
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Quand le bâtiment va (suite)...
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28/4/2006
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L'activité dans le bâtiment reste à un niveau jamais atteint, mais les premiers signes d'un ralentissement apparaissent : c'est ce qui ressort de l'enquête mensuelle dans le bâtiment d'avril 2006 de l'INSEE (Institut National de la Statistique et des Études Économiques).
Les chefs d’entreprise interrogés en avril confirment la vigueur actuelle de l'activité et les anticipations pour les prochains mois sont même en amélioration ; en outre, leur jugement sur l’évolution du secteur du bâtiment dans son ensemble, déjà élevé, s’améliore par rapport à janvier. Le niveau des carnets de commande reste toujours exceptionnellement haut, permettant d’assurer plus de 6 mois d’emploi à temps plein des effectifs, et les tensions se maintiennent : près d’une entreprise sur deux déclare ne pas pouvoir satisfaire toute la demande, notamment par l’insuffisance de personnel qualifié. Les difficultés de recrutement subsistent, touchant davantage les entreprises du gros oeuvre.
Toutefois, le jugement des entrepreneurs sur leur carnet de commandes s’érode légèrement, et par ailleurs leurs réponses signalent un moindre dynamisme de l’emploi sur la période récente. Leurs prévisions d’emploi pour les trois prochains mois confirment ce ralentissement.
Enfin, dans le même temps, les perspectives de prix continuent de se replier, confirmant l'annonce d'un assagissement du marché...
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La RT 2005 arrive !
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28/4/2006
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Ambitieuse ! Tel semble être selon le CSTB (Centre scientifique et thechnique du bâtiment), qui organisait un "Rendez-vous" le 15 mars dernier, le qualificatif le mieux adapté à la RT 2005, nouvelle réglementation thermique applicable à compter du 1er septembre 2006. L'objectif fixé n'est en effet pas moins que de réduire de 15 % les consommations des bâtiments neufs d’ici 2010 !
Préparée avant la flamblée du prix du baril mais tombant à pic, elle comporte plusieurs nouveautés par rapport à la RT 2000, la réglementation applicable actuellement, qu’il s’agisse des modes de calcul, des types de consommations pris en considération, des développements à favoriser.
De fait, les nouveaux modes de calcul de consommation intègrent non seulement le chauffage, la ventilation, et l’eau chaude sanitaire mais aussi, pour la première fois, l’éclairage résidentiel et le refroidissement.
Par ailleurs, la notion de "consommation maximale à ne pas dépasser" est exprimée par m2 de bâtiment, et est introduite en référence à 3 zones climatiques, à l’usage du bâtiment et aux différents types d’énergie. Par exemple, pour le chauffage : combustible, fossile, électrique etc.
Elle valorise, dans le cas de fort impact solaire, les protections efficaces, y compris les protections mobiles, et impose de calculer ces apports selon les orientations du bâtiment. Elle valorise également l’architecture bioclimatique ainsi que les énergies renouvelables. Ceci passe par une prise en compte globale de la conception hiver et été (que ce soit d’un point de vue de la consommation d’énergie ou du confort de l’habitat) ; ou encore, par le développement de l’énergie solaire photovoltaïque.
Conclusion de Jean-Robert Millet, responsable de la division Energie du CSTB : "La balle est aujourd’hui dans le camp des industriels : au fond, le développement de nouveaux produits, de nouveaux systèmes, et leur diffusion leur appartient." La mise en place de labels "bâtiments basse consommation" ou "énergies renouvelables" pourra les encourager dans ce sens.
La prochaine étape sera en 2010, au plus tard...
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Le CES veut accélérer l'amélioration de la performance énergétique des bâtiments
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27/4/2006
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Saisi en décembre 2005 par le Premier ministre, le Conseil économique et social (CES), a présenté le 26 avril un projet d'avis suggérant une série de mesures à l'adresse des pouvoirs publics, entrepreneurs, fournisseurs d'énergie et particuliers.
Il préconise un effort immédiat pour améliorer la performance énergétique des bâtiments afin d'endiguer les émissions de gaz à effet de serre de ce secteur : il recommande notamment d'accélérer la recherche, d'encourager la formation des métiers du bâtiment aux nouvelles technologies et sources d'énergies alternatives et de stimuler le développement de celles-ci.
Il attire également l'attention sur la "cohérence" de l'habitat et de l'urbanisme, afin de limiter l'étalement des villes: les maisons individuelles sont plus gourmandes en énergie que l'habitat vertical et surtout, nécessitent plus de transports (ensemble, l'habitat et les transports représentent 45% des émissions de gaz à effet de serre...).
Cité par l'AFP, le rapporteur du Conseil, Paul de Viguerie, a également souhaité une révision de la politique de crédit d'impôt, "qui encourage le changement de chaudière et néglige l'isolation extérieure et la ventilation" des logements. Il a également indiqué que selon les auteurs du projet d'avis, propriétaires ou locataires, tous les occupants de logements vont devoir payer un peu plus pour satisfaire les objectifs, tout comme l'Etat, les fournisseurs d'énergie et les entreprises", faisant remarquer la modicité de l'effort de l'Etat en faveur des économies d'énergie (600 à 700.000 euros) rapporté au chiffre d'affaires des promoteurs et constructeurs immobiliers au montant de la fiscalité pétrolière (19 milliards chacun) !
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universimmo.com
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