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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Le chauffe-eau solaire n'a pas (encore) la cote...
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24/4/2003
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Bonnet d'âne pour la France, qui, bien que bénéficiant d'un ensoleillement nettement meilleur que l'Allemagne, se convertit plus lentement au solaire : 7.100 chauffe-eau solaires individuels vendus en 3 ans en métropole et 47.400 m2 de capteurs solaires installés au total, contre 100.000 installations et 900.000 m2 pour la seule année 2001 outre-Rhin ! C'est ce que révèle l'ADEME (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie) dans un bilan à mi parcours de sa campagne lancée en 2000, le "Plan soleil".
L'opération a du mal à décoller : 500 chauffe-eau solaires individuels vendus en 2000, 2.500 en 2001 et 3.800 en 2002. On est loin de l'objectif de 30.000 chauffe-eau solaires installés par an planifiés pour en 2006 !
Neuf régions ont concentré 90% des ventes en 2002: au premier rang, Midi-Pyrénées (770 chauffe-eau vendus), Alsace et Rhône-Alpes (500 chacun), Languedoc Roussillon et Provence Alpes Côte d'Azur (400 chacun). Ce sont les régions ensoleillées, mais pas seulement : l'Alsace, comme les pays voisins se distingue, mais sa proximité avec l'Allemagne et la Suisse, plus sensibilisées aux questions d'environnement explique probablement cela...
Le chauffe-eau solaire fournit 40 à 60% des besoins en eau chaude dans le nord de la France, et jusqu'à 80% dans le sud. Il est toujours associé à un système d'appoint, à l'électricité ou au gaz, qui fournit l'eau chaude quand le soleil fait défaut.
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Rattrapages excessifs des loyers dans les HLM ?
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23/4/2003
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Pendant deux ans, en 2000 et 2001, les bailleurs sociaux s'étaient engagés à ne procéder à aucune augmentation des loyers, en contrepartie d'avantages fiscaux accordés par les pouvoirs publics. Seraient-ils en train de se rattraper ?
C'est ce que craint la CLCV (Association consommation, logement et cadre de vie) qui dénonce les hausses excessives pratiquées par certains organismes HLM et réclame l'intervention du gouvernement pour réviser ces hausses et revaloriser parallèlement les aides au logement !
Sur un échantillon de 73 organismes sociaux dans 20 départements, l'association a noté que près de la moitié d'entre eux (42,5%) ont pratiqué des hausses de loyers, égales ou supérieures à 2,5% ; pire : l'association relève que 13,7% des organismes étudiés ont choisi d'augmenter les loyers de plus de 3% et 16,4% ont indiqué clairement avoir l'intention de récupérer le manque à gagner de la période de gel des loyers en 2000 et 2001...
Après le gel des loyers en 2000 et 2001, les bailleurs sociaux s'étaient pourtant engagés à augmenter progressivement et modérément les loyers sur une période de 5 ans. La CLCV rappelle opportunémént que le gouvernement avait demandé aux préfets, qui sont partie prenante dans le processus de vote sur les augmentations de loyers, de considérer comme "anormale" toute hausse qui serait supérieure à 2,5% !
Concernant les aides au logement, la CLCV estime que leur revalorisation a été insuffisante et demande au gouvernement de les réviser "pour éviter une perte inévitable de pouvoir d'achat des locataires dans un contexte où la situation économique de nombre d'entre eux se dégrade".
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Les frais de gérance sont déductibles, les frais de gestion non !
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18/4/2003
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Ce peut être un piège pour les propriétaires bailleurs : les administrateurs de biens peuvent, par l'utilisation de mauvais intitulés ou par la globalisation dans leur facturation d'honoraires de gérance et de refacturation de frais que le bailleur aurait de toutes façons à supporter, même s'il n'avait pas recours aux services d'un professionnel, compromettre la déductibilité de leurs facturation pour ces bailleurs de leurs revenus fonciers !
En effet, aux termes de l’article 31-I-1° du CGI, les charges déductibles des revenus fonciers pour leur montant réel comprennent notamment les frais de gérance. En revanche, les frais de gestion sont couverts par la déduction forfaitaire. Le Conseil d’État indique dans un arrêt du 19 mars 2003 (8e et 3e sous-sect.) que les frais de gérance s’entendent des honoraires versés par un propriétaire qui ne gère pas lui-même sa propriété aux administrateurs de biens et gérants d’immeubles auxquels il en confie la gestion pour son compte, en contrepartie des prestations autres que celles correspondant aux frais de gestion qui lui sont refacturés. Les autres dépenses exposées par un propriétaire ou pour son compte pour l’administration de son bien entrent dans la catégorie des frais de gestion et sont, par suite, réputées prises en compte dans la déduction forfaitaire.
Ce rappel résulte en réalité de l'interprétation "négative" de l'arrêt : en effet, en l’espèce le Conseil d’État a accordé la déductibilité contestée par l'administration au motif qu’il ne résultait pas de l’instruction, et notamment des mandats de gestion locative, que les honoraires que les propriétaires avaient déduit pour le montant réel aient compris la refacturation de frais de gestion, en sus des frais de gérance au sens des dispositions de l’article 31-I-1° du CGI...
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Le notaire doit demander au vendeur justification de son nouveau domicile
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18/4/2003
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Lorsque le vendeur avait son domicile dans le bien vendu, le notaire est-il tenu de demander sa nouvelle adresse et des justificatifs du nouveau domicile déclaré par celui-ci ? Les notaires estimaient que non, et encore récemment la Cour d'appel de Versailles (8 juin 2001), dans un cas où la responsabilité d'un d'entre eux était mise en cause par un acquéreur, leur avait donné raison, estimant que ne pèse sur eux aucune obligation de vérifier la future adresse d'un vendeur, quand bien même celle figurant à l'acte cesserait, comme en l'espèce, d'être actuelle dès la signature de l'acte, considérant même qu'il "appartient à l'acquéreur, qui ne peut ignorer ce fait de subordonner sa signature, s'il le souhaite, à la communication par le vendeur de sa nouvelle adresse" !...
Tel n'est pas l'avis de la Cour de Cassation dans un arrêt de la 1ère Chambre civile du 4 février 2003, qui rappelle qu'en application de l'article 5 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 les notaires sont tenus de vérifier l'identité, l'état et le domicile des parties, au besoin par la production de tous documents justificatifs, et que cela s'applique en particulier à celle des parties dont on sait qu'elle va changer de domicile puisque celui-ci était sis dans le bien vendu...
Et d'estimer que "le notaire, tenu de vérifier le domicile des parties, ne saurait se borner à mentionner sur l'acte de vente un domicile dont il ne peut ignorer qu'il a cessé d'être effectif au jour de l'acte sans attirer l'attention des acquéreurs, le cas échéant, sur les risques encourus par eux si le domicile des vendeurs ne peut être connu à cette date"...
Sans en avoir l'air, cet arrêt ouvre un boulevard aux acquéreurs lésés d'avoir perdu la trace de leur vendeur, par exemple quand il s'agit de mettre en oeuvre des clauses de leur acte mettant à sa charge des travaux ou des charges relevant manifestement de la période où il était encore propriétaire !
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Les conseils et astuces d'EDF...
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18/4/2003
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Un nouveau dossier intitulé "Conseils et astuces pour mieux maitriser les consommations d'électricité est diffusé par EDF pour aider à s'y retrouver dans ses offres et services (y compris le diagnostic "Confiance sécurité"), l'étiquetage de consommation d'énergie des appareils électriques, les meilleures techniques de chasse au "gaspi", etc.
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Une norme pour l'état parasitaire
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18/4/2003
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La nouvelle norme française homologuée NF P 03-200 "Agents de dégradation du bois – Constat de l’état parasitaire dans les immeubles bâtis et non bâtis – Modalités générales" vient d'être publiée et a pris effet le 5 avril 2003. Elle remplace la norme expérimentale XP P 03-200 d’octobre 1998 qui avait anticipé la réglementation en vigueur actuellement. La deuxième édition s’aligne sur la réglementation et apporte des éléments complémentaires précieux pour l'établissement de l’état parasitaire.
Compte tenu du doute installé quant à la compétence et la rigueur de nombreux "experts" s'engouffrant dans le marché de la chasse aux termites, la vérification de conformité à cette norme de l'état parasitaire dressé à l'occasion d'une vente devrait être la première des vérifications de l'acquéreur...
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L'indice du coût de la construction nouveau est arrivé
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11/4/2003
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L'Insee a publié vendredi l'indice actualisé qui sert de référence au calcul des loyers dans le logement (voir notre section des indices et chiffres-clés). Il s’établit à 1172 pour le 4ème trimestre 2002.
Sur un an, il affiche une hausse de 2,8%. Il est donc reparti légèrement à la hausse, puisqu’il affichait +2,18 % au 3ème trimestre et +2,11% au 2ème…
La moyenne associée sur 4 trimestres progresse également après une décélération : +2,53% au 4ème trimestre après avoir affiché +2,12% au 3ème trimestre, mais +2,74 % au 2ème.
Rappelons que le calcul est effectué chaque trimestre à partir d'un échantillon représentatif retraçant l'évolution des prix de quelque 6000 logements neufs, et qu'une concertation a été lancée pour la création d'un nouvel indice pour les baux d'habitation, idée lancée par le précédent gouvernement et reprise par le nouveau ministre ; nul doute que le projet soit relancé par ce redémarrage de la hausse…
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Nouvelles annonces du ministre…
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10/4/2003
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Une nouvelle occasion a été saisie par Gilles de Robien, ministre entre autres du logement, pour lever encore un coin de voile sur les projets en cours concernant le logement et l’immobilier : cette fois c’était devant la CAPEB (Confédération de l'artisanat et des petites entreprises du bâtiment), répondant aux inquiétudes des artisans sur la TVA à 5,5% ou sur les marchés publics ; le ministre de tutelle du bâtiment a voulu lancer quelques « signes forts » à leur attention, et notamment une possible extension au parc ancien du nouveau dispositif fiscal en faveur du logement locatif : « ce pourrait être "une véritable révolution fiscale » a-t-il déclaré, évoquant une extension au parc ancien du nouveau dispositif d'amortissement fiscal pour développer l'offre locative dont il étudie avec Francis Mer et Alain Lambert les modalités. « Il est aujourd'hui trop tôt pour vous présenter le détail de ces mesures qui sont encore en cours d'élaboration. Mais je puis vous dire que l'objectif de cette ouverture à l'ancien est de remettre sur le marché des logements qui ne sont plus loués et surtout plus louables » a-t-il ajouté, précisant que la cible est « clairement les logements vacants depuis de nombreuses années et les logements dégradés qui nécessitent un important volume de travaux pour pouvoir de nouveau être loués » !
De quoi donner un espoir à ceux qui craignent, comme Jean Lardin, président de la CAPEB, « une véritable catastrophe si la TVA à taux minoré ne devait pas être pérennisée », crainte que le ministre n’a pas pu dissiper malgré l’engagement solennel du gouvernement, ainsi qu’il l’a affirmé, de ne pas ménager ses efforts pour obtenir cette prolongation…
Toujours pour soutenir le marché de la rénovation, le ministre a précisé ses projets concernant le « diagnostic technique du logement ». Il devrait être adopté dans le cadre du projet de loi sur l'Habitat qu’il compte toujours présenter au parlement cet automne. « Je prévois de simplifier et généraliser l'ensemble des obligations de diagnostic qui s'imposent au vendeur. Il faut un diagnostic unique et global qui informe parfaitement l'acheteur ».
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Le logement, moteur croissant de la mobilité géographique des français ?
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9/4/2003
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Une étude monumentale réalisée par le BIPE (vendue 25.000 euros HT !) offre une nouvelle projection de la population française à l'horizon 2010. Selon le communiqué qui la présente, on y apprend que le moteur de la mobilité géographique des Français sera de moins en moins le travail et de plus en plus le logement !
Intitulée « Les migrations résidentielles en France à l'horizon 2010 « , l’étude vise à mieux comprendre les phénomènes migratoires qui transformeront le paysage français dans les dix ans à venir, et qui constituent un facteur explicatif majeur des variations démographiques.
Se démarquant des projections démographiques traditionnelles qui se contentent de reconduire les comportements migratoires passés, l'analyse faite par le BIPE du dernier recensement a mis en lumière plusieurs phénomènes importants : la confirmation des déplacements vers le sud, mais aussi un nouveau courant de migration vers la façade atlantique, le regain d'attractivité de certaines zones rurales, la désaffection croissante de l'Ile-de-France.
Le BIPE fait remarquer que ces évolutions ne s'expliquent pas uniquement par la recherche de calme et de soleil d'une population croissante de personnes âgées et retraitées. On observe de plus en plus de jeunes ménages quittant l'Ile-de-France pour la province : le refus du stress de la capitale, la conviction qu'il n'est plus nécessaire de rester à Paris pour assurer sa carrière, le moindre attachement des jeunes à l'entreprise, la primauté de la vie personnelle, le désir de maison individuelle, les efforts des grandes métropoles régionales en matière d'éducation, de culture, de cadre de vie, sont autant de facteurs qui incitent un nombre grandissant de jeunes à quitter la région parisienne pour s'installer en province dès que la naissance d'enfants renforce leurs exigences en termes d'habitat et de qualité de vie.
Et d’annoncer du coup que, si entre 1950 et 1980, les migrations (donc le logement) ont suivi l'emploi, il est probable que nous entamons maintenant une autre phase de développement : l'emploi commence à suivre le logement…
L’étude dégage aussi les grandes tendances suivantes :
- un « choc démographique » de grande ampleur d'ici à 2010 : l'explosion de la population des seniors et le déclin rapide du nombre d'actifs ;
- une accélération des déplacements inter-régionaux : entre 1999-2010, les flux migratoires inter-régionaux vont générer près de sept millions de déplacements de personnes. La moitié de ces déplacements sera le fait de personnes appartenant à des familles avec enfants n ;
- en 2010, l'Ile-de-France et le Nord-Pas-de-Calais seront les régions les plus jeunes ; l'Auvergne, le Limousin et le Poitou-Charentes seront les plus « vieilles »…
- en 2010, les deux-tiers de la demande potentielle de logements s'exprimeront sur une zone représentant moins de la moitié du territoire national !
- en 2010, les plus riches seront au sud : plusieurs effets vont en effet se conjuguer pour redessiner la carte des revenus des ménages. Le plus grand dynamisme économique de certaines régions et le déplacement des populations seniors, plus riches, vont avantager les régions du Sud…
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TVA à taux réduit sur le logement : vers une pérennisation ?
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7/4/2003
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Un changement radical de position de la Commission européenne serait en cours sur la TVA à taux réduit applicable aux services à forte intensité de main d'œuvre (dont la rénovation des logements privés), rapporte le Bulletin Européen du Moniteur.
Alors que le rapport d'évaluation de cette mesure - qui sera rendu public début mai - ne devrait pas valider son efficacité, en termes de création d'emplois, la Commission émet d'après le Moniteur une nouvelle hypothèse de travail allant dans le sens d'une pérennisation de la TVA réduite sur le logement. L'annexe K de la 6ème directive TVA - qui concerne les travaux dans les logements privés - serait supprimée.
En revanche, le champ d'application de l'annexe H serait élargi pour couvrir non plus seulement le logement social mais l'ensemble du secteur résidentiel. A chaque Etat ensuite de décider s'il
applique cette possibilité et dans quelle mesure il le fait (champ d'application, niveau du taux)...
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universimmo.com
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