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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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En 2008 les ménages ont accru encore leur taux d'endettement et réduit leurs placements
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7/7/2009
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C'est ce qui ressort d'une des études du bulletin du 2ème trimestre de la Banque de France : en 2008, la dette des ménages a continué d'augmenter, mais moins qu'en 2007. Le flux net de leurs emprunts bancaires (crédits nouveaux diminués des remboursements) revient à 65,3 milliards d'euros, après 87,6 milliards en 2007. Cette diminution résulte principalement de la réduction des flux de crédits à l'habitat (56,4 milliards, après 75,0 milliards), indique l'étude.
Le rapport de la dette des ménages à leur revenu disponible augmente encore pour s'établir à 74,4% à fin 2008, après 71,7% fin 2007. En regard, leurs placements financiers ont diminué nettement (88,8 milliards, après 131,5 milliards).
L'aggravation de la crise financière amorcée à l'été 2007 et le niveau de rémunération attractif de l'épargne réglementée influent largement sur les
placements financiers des ménages qui privilégient en conséquence les produits liquides et sans risque : les placements à vue sur les différentes formules de livrets d'épargne atteignent ainsi 48,4 milliards d'euros, après
22,2 milliards en 2007. Les campagnes de réservation des livrets A lancées par les banques en prévision de la banalisation de leur distribution au 1er janvier 2009 ont également pu contribuer au dynamisme de la
collecte des livrets. En revanche, les ménages placent un peu moins sur les comptes à terme (17,9 milliards, après 24,0 milliards) et diminuent leurs achats de titres d'OPCVM monétaires (7,2 milliards, après 14,2 milliards). Ils réduisent leurs encours de dépôts à vue (–3,4 milliards, après 7,2 milliards) et intensifient leurs retraits (– 24,8 milliards, après – 17,7 milliards) sur les produits d'épargne contractuelle (constitués
principalement des plans d'épargne-logement et des plans d'épargne populaire).
Dans un contexte de forte volatilité sur les marchés financiers, les ménages ont aussi accru leurs cessions nettes de titres d'OPCVM non monétaires (– 23,1 milliards d'euros, après – 10,3 milliards), d'autant plus que, dans le cadre des mesures gouvernementales visant à soutenir le pouvoir d'achat, ils bénéficient des possibilités de déblocage anticipé des parts de fonds communs de placement d'entreprise (FCPE).
Ils ont aussi allégé leurs portefeuilles d'actions cotées et d'obligations (–4,4 milliards, après –0,7 milliard).
Enfin, ils ont réduit fortement leurs placements en assurance-vie (65,7 milliards, après 89,5 milliards), le montant de la collecte revenant à son niveau d'avant 2004...
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Forte croissance du contentieux de recouvrement des charges de copropriété
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6/7/2009
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Etabli par la Commission relative à la copropriété, un rapport publié par le ministère de la justice le 1er juillet analyse l'évolution du contentieux de la copropriété entre 1988 et 2008 et constate qu'il reste faible en proportion de l'ensemble des procédures civiles introduites auprès des tribunaux de première instance, mais qu'il est largement dominée par celui du recouvrement des charges impayées. Les procédures engagées à ce titre ont augmenté de 31% entre 2000 et 2008, ce qui peut s'expliquer par l'accroissement du taux d'effort (rapport existant entre les revenus et le coût du logement) pour les ménages qui remboursent un emprunt. Elles représentent près des 2/3 des contentieux de la copropriété, et elles sont pour un montant supérieur à 10.000 euros dans 10% des cas !
En 2008, 34.500 contentieux de la copropriété ont été portés devant les tribunaux de première instance. Ce chiffre est en fin de compte relativement faible, que ce soit rapporté au nombre de logements en copropriété, estimé à plus de sept millions (0,5%), ou au nombre total de saisines des juridictions civiles du premier degré, de près de 1,7 millions de demandes introduites au fond et en référé, dont plus de 180.000 en matière locative (10,7%) et "seulement" 34.500 en matière de copropriété (2%)...
Les demandes en nullité d'une délibération d'assemblée générale arrivent très loin en deuxième position après le recouvrement, avec moins de 2.700 saisines. Les autres contentieux relatifs aux droits et obligations des copropriétaires ou à l'organisation et l'administration des syndicats de copropriétaires sont marginaux.
La Commission s'inquiète de la croissance des défauts de paiement des charges, susceptible de compromettre gravement l'équilibre financier des syndicats des copropriétaires, et relève qu'en 2008, les présidents des TGI ont ainsi amenés à statuer sur 539 demandes de nomination d'un administrateur provisoire d'un syndicat des copropriétaires en difficulté, contre 382 en 2007...
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L'INSEE publie une nouvelle photo des migrations entre régions françaises
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6/7/2009
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La géographie des migrations interdépartementales continue de distinguer une France de l'Ouest et du Sud, attractive, et une France du Nord-Est qui l'est moins : c'est ce qui ressort d'une nouvelle analyse par l'INSEE du recensement de 2006. Le caractère attractif des départements de l'Ouest, souvent ruraux, s'est accentué ces dernières années.
Parmi les départements attractifs dans les années 1990, certains ont perdu de leur attractivité au cours des années récentes. C'est le cas des départements très urbanisés du Sud, appartenant donc à la France attractive mais marquant un palier (Hérault, Alpes-Maritimes, Haute-Garonne, Bouches-du-Rhône...). Certains ont même aujourd'hui un solde migratoire négatif. La relative perte d'attractivité de l'Hérault et de la Haute-Garonne s'est effectuée au profit des départements voisins, encore très ruraux au début des années 2000.
C'est également le cas des départements jusqu'à présent les plus attractifs du bassin parisien (Seine-et-Marne, Loiret, Oise, Yonne, Eure, Eure-et-Loir...). Leurs taux annuels de migration nette se réduisent ou deviennent négatifs, tandis que s'accentuent les déficits déjà anciens (Yvelines, Val-d'Oise, Essonne). Seuls les départements de Paris et de la proche couronne (Hauts-de-Seine et Seine-Saint-Denis) améliorent leur solde migratoire tout en restant très déficitaires.
Enfin, pour un ensemble de départements situés dans le Nord et l'Est de la France, le déficit, déjà marqué dans les années 1990, s'est récemment accentué (Marne, Ardennes, Nord...).
A l'inverse, plus les départements sont ruraux, plus ils ont tendance à être attractifs. Cette relation entre attractivité et caractère rural des départements était nettement moins marquée au cours des années 1990. Des départements où plus de 50% de la population réside dans l'espace à dominante rurale sont dans le peloton de tête en termes d'attractivité. C'est le cas des Landes, des Alpes-de-Haute-Provence, de la Vendée, des Hautes-Alpes et de la Lozère. À l'inverse, les départements très urbains sont le plus souvent fortement déficitaires : départements de la région parisienne, Nord, Moselle, Seine-Maritime...
Par ailleurs, les villes-centres jouent un rôle moteur, en captant une grande partie des nouveaux arrivants, même dans les départements les plus ruraux. Les échanges migratoires interdépartementaux s'effectuent le plus souvent entre départements limitrophes. Les jeunes et les cadres sont les plus mobiles. Les jeunes adultes se dirigent de préférence vers les départements très urbanisés, où sont présentes les métropoles universitaires.
Près de 6 millions de personnes, âgées de 5 ans ou plus, recensées en France métropolitaine entre 2004 et 2008, résidaient dans un autre département métropolitain cinq ans plus tôt. C'est donc un dixième de la population métropolitaine qui a changé de département au cours de ces cinq années.
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Les femmes plus regardantes que les hommes face à l'achat immobilier
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2/7/2009
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C'est ce qui ressort d'un sondage réalisé par Cetelem, filiale de crédit de BNP-Paribas (1) : parmi les 54% de français qui n'envisagent pas d'achat immobilier dans les temps qui viennent, elles sont 74% contre 61% pour les hommes à trouver que les prix sont trop élevés, 59% contre 49% à trouver que les taux d'intérêt n'ont pas encore suffisamment baissé, et 59% contre 47% à estimer qu'elles n'en ont pas les moyens...
S'il s'agit de choisir un bien, elles sont 88% contre 80% pour les hommes à estimer indispensable une construction aux normes, et 88% contre 79% un bon ensoleillement. Elles sont aussi 86% contre 73% à réagir au "coup de coeur", mais aussi 83% contre 73% à être sensibles aux charges d'habitation, autant à leur temps de trajet et à celui de leur conjoint, 79% contre 72% à la proximité des commerces. Même chose pour les transports en commun et dans une moindre mesure celle des écoles, collèges et lycées. Enfin elles sont beaucoup plus sensibles également à l'étage (60% contre 45%)...
(1) enquête quantitative menée au printemps 2009 avec ResearchInternational auprès d’un échantillon de 1.200 personnes représentatives de la population française.
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Les conditions du crédit immobilier se sont encore améliorées
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2/7/2009
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Selon le Tableau de bord de l'Observatoire Crédit Logement / CSA pour le mois de juin 2009, les taux d'intérêt moyens du secteur concurrentiel s'établissaient à 4,14 % (hors assurance et coût des sûretés)
contre 4,18% en mai 2009 (4.23 % pour l'accession dans le neuf et 4,11% pour l'accession dans l'ancien). Si la baisse des taux se poursuit, le mouvement est cependant un peu plus lent : 4 points de base en juin, contre 12 points chaque mois en avril et mai et une moyenne de 18 points jusqu'en mars dernier. Depuis novembre 2008, les taux ont ainsi reculé de 101 points de base et revenus à leur niveau de mai 2007.
La structure de la production permet d'observer qu'en juin 2009, 87,3% des prêts sont désormais à un taux compris entre 3,5% et 4,5% (jaune) et que seuls 7,1% des prêts sont à un taux supérieur à 4,50%, alors qu'au 4ème trimestre 2008, cette même proportion était de 94,1%...
La durée des prêts ré-augmente un peu : elle s'établit à 213 mois contre 211 mois en mai (227 mois pour l'accession dans le neuf ou dans l'ancien).
En fait, après s'être allongée de l'ordre de 8 mois en 2007, la durée des prêts avait reculé d'autant sur l'ensemble de l'année 2008. Depuis le début de 2009, l'évolution des durées paraît plus incertaine et un lent mouvement de raccourcissement semble se révéler progressivement, laissant ressortir un recul de 3 mois depuis novembre 2008.
Les conditions de crédit offrent une réelle amélioration du pouvoir d'achat : le niveau des mensualités associées à un même capital emprunté reste en effet de l'ordre de 6,5% inférieur à son niveau de décembre 2008 !
Le coût relatif des opérations immobilières financées par emprunt s'établit à 3,60 années de revenus en juin contre 3,65 en mai 2009.
Sur 20 ans, à mensualité égale de remboursement, le courtier en crédits CAFPI estime quant à lui à 14,2% l'augmentation de la capacité d'emprunt !
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Immobilier : le marché semble réagir à la baisse des prix
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2/7/2009
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C'est ce qui ressort des chiffres présentés le 1er juillet par le réseau Century 21 (un peu plus de 900 agences immobilières et administrateurs de biens France entière) : les volumes de transactions conclues par les professionnels du réseau, après s'être effondrés de 28% au 2ème semestre 2008 par rapport au 1er semestre de la même année, donc en principe avant la crise, repartent à la hausse et retrouvent même dans certains cas leur niveau de début 2008 presque partout où la baisse des prix a été précoce et significative !
L'exemple le plus typique est le marché lyonnais, qui avait fortement baissé en 2008 (–4,42% sur 12 mois) et –13,31% entre le 3ème et le 4ème trimestre 2008 ! Du coup, au 1er semestre 2009, le prix moyen du m2 remonte de +2,95% sur 6 mois et les agents locaux ont fait plus de transactions qu'au 1er semestre 2008 ! Par ailleurs, les maisons qui avaient porté une grande partie de la baisse reconstruisent leur retard, alors que les appartements qui avaient mieux résisté restent en baisse de –2,91%. Cette reprise sur 6 mois ne doit toutefois pas dissimuler une baisse qui sur 12 mois atteint –11,24%, indique l'analyse de Century 21.
Les dirigeants du réseau y voient même le retour des ventes de confort, qui avaient presque totalement disparu, même avant la crise en raison du niveau atteint par les prix...
A contrario, Marseille et sa région, qui s'étaient trouvées un point commun avec Paris en 2008 avec des prix moyens au m2 qui se maintenaient plutôt mieux qu'ailleurs ont vu "les digues céder" et les prix du m2 baisser fortement au 1er semestre 2009 (-15,56% sur 6 mois) et le volume des transactions rester médiocre. Même chose en Bretagne où les prix ont fait de la résistance, et où le nombre de transactions reste inférieur de plus de 25% à ce qu'il était au 1er semestre 2008 !
Globalement, sur l'ensemble des 20.500 transactions réalisées par le réseau au 1er semestre 2009, le prix moyen au m2 France entière n'a baissé que de 2,12% par rapport au 2ème semestre 2008, mais se trouve en baisse de 9,30% par rapport au 1er semestre de cette même année.
Contrairement à 2008, ce sont les appartements qui accusent la plus forte baisse. Les prix du m2 collectif baissent en 6 mois de 3,05% contre –0,62% sur le m2 individuel. Si le nombre de transactions reste en recul de 12% sur 12 mois, le marché s'est nettement débloqué et le volume de ventes se reconstitue sur 6 mois avec +22% d'activité, indique la synthèse présentée.
La catégorie socioprofessionnelle "Employés/Ouvriers" voit sa représentation en hausse de 8% sur un an, et les 30/40 ans, semble-t-il plus attentistes au 2ème semestre 2008, feraient leur retour avec +11,15% au 1er semestre 2009.
Par contre, les délais de vente continuent à augmenter (ils passent de 88 à 101 jours) et la marge de négociation a presque doublé, passant en moyenne de 4 à plus de 7%, évolution jamais vue aussi brutale auparavant !
Sans surprise, Paris qui a résisté plus longtemps rattrape le niveau de baisse nationale sur 12 mois (–8,34% à Paris contre –9,30% en France), mais cette baisse a eu lieu principalement au 1er semestre 2009 avec –5,48% en 6 mois. Plus généralement, les prix au m2 en Ile-de-France ont baissé de –5,57% sur 6 mois et de –10,78% sur 12 mois. Ce sont les prix des maisons qui ont le plus baissé (-14,27% ) permettant aux volumes de ventes des maisons de se reconstituer au 1er semestre 2009 (+64 % après ce qui s'apparente à un quasi arrêt du marché !).
Pour les dirigeants du 1er réseau de franchise immobilière, appartenant au groupe Nexity, 2 scenarii sont possibles :
- dans un premier scenario, les taux d'emprunt restent stables et les prix achèvent leur ajustement pour atteindre environ –15% sur le niveau le plus haut atteint au 1er semestre 2008 ; dans ce cas les volumes de ventes demeurent stables voire en légère hausse jusqu'à la fin de l'année avec des variations mensuelles de faible amplitude ;
- mais ce scénario a une variante moins favorable si, les stocks
diminuent au point de créer un effet de pénurie (ils sont passés en 6 mois, dans le réseau Century 21, de 73.000 biens à vendre fin décembre 2008 à 62.000 fin juin 2009), situation qui pourrait faire repartir les prix à la
hausse pour aboutir à un nouveau grippage du marché, en attendant une nouvelle phase d'ajustement baissier...
- un troisième scénario pourrait se dérouler si les taux d'emprunt se mettaient à remonter de façon significative à l'automne, cassant la dynamique de reprise, produisant une nouvelle contraction des volumes et l'enclenchement d'un nouveau cycle baissier...
A suivre...
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Construction : deuxième mois sans statistiques sur les mises en chantier...
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1/7/2009
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En pleine crise du bâtiment et de la construction, officiellement du fait de perturbations techniques liées à la mise en place de l'application Sit@del2, le ministère de l'écologie, qui chapeaute désormais à la fois l'urbanisme et le logement, n'est pour le deuxième mois consécutif pas en mesure de diffuser de résultats relatifs aux mises en chantier et aux annulations de permis de construire. Seuls, les chiffres relatifs aux autorisations sont disponibles.
Ces chiffres sont en général très supérieurs à ceux des mises en chantier effectives, de nombreux permis étant abandonnés en cours de route. Sur l'ensemble des douze derniers mois, de juin 2008 à mai 2009, des autorisations ont été délivrées pour 442.000 logements, chiffre inférieur de 16,8% à celui relevé de juin 2007 à mai 2008. La chute toutefois s'accentue : le nombre de permis de construire a en effet reculé de 32,2% entre mars et mai 2009, comparé à la même période un an plus tôt...
Comme les mois précédents, le recul est plus marqué pour les logements collectifs (-24,0% sur 12 mois) que pour les logements individuels (-15,3%). Le secteur de la construction de logements en résidence est par contre toujours en progression de 36,9% par rapport à celui relevé de juin 2007 à mai 2008, avec plus de 35.000 logements autorisés.
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Un repreneur de résidences de tourisme en difficulté lui-même sur le point de déposer son bilan
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30/6/2009
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La désillusion des investisseurs en produits immobiliers défiscalisés risque de s'accentuer : quelques mois après avoir repris des résidences de tourisme ou étudiantes en difficulté, laissées en plan par Life Valley, Maisons de Biarritz ou Résid'hotel, l'opérateur Quiétude Evasion multiplie les retards de loyers, voire les impayés. Reconnaissant qu'elle est confrontée à ses difficultés structurelles, cette société d'exploitation menace, selon des informations rapportées par Les Echos (1), de déposer son bilan à la rentrée, si elle ne parvient pas à faire entrer un nouvel actionnaire dans son capital.
Les investisseurs confrontés aux difficultés financières de leur exploitant d'origine risquent de revivre un remake : déjà en procédure collective contre le premier, ils vont devoir recommencer avec Quiétude Evasion, qui leur avait été désigné par le tribunal de commerce comme repreneur ! Alors qu'ils doivent par ailleurs faire face à leurs remboursements de leur crédit, parfois plus de 3.000 euros par mois.
(1) Les Echos, 26 juin 2009 : "Immobilier locatif : les retards de loyers se poursuivent chez Quiétude"
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Un bailleur d'immeubles insalubres se voit confisquer deux immeubles
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30/6/2009
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C'est sauf erreur une première : un propriétaire de 50 ans, écroué le 20 mai 2009 et jugé le 24 juin en comparution immédiate par le tribunal correctionnel de Valenciennes pour "mise en danger de la vie d'autrui", a été condamné à six mois de prison ferme et s'est vu selon des informations rapportées par l'AFP confisquer
deux des dix immeubles qu'il exploite, situés à Denain (Nord) et en très mauvais état. Suite à plusieurs dégâts des eaux jamais réparés, les habitants étaient exposés à des risques électriques, d'incendie et d'effondrement.
Ce type de décision, "très difficile à obtenir, car c'est une atteinte majeure au droit de propriété», est apparu «comme la meilleure garantie contre le risque de récidive", a expliqué à l'AFP Solène Faou, substitut du procureur de Valenciennes. Fin 2006, le parquet de Valenciennes, sensibilisé sur le sujet, avait demandé à la DDASS (Direction départementale des affaires sanitaires et sociales) de lui signaler les logements ne respectant pas les arrêtés d'insalubrité. C'est à suite à cette action qu'un premier immeuble avait été détecté. A noter que les immeubles confisqués vont être gérés par l'Etat ; si possible, ils seront rénovés et revendus pour être remis dans le parc privé ou démolis...
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Les propriétaires demandent un élargissement des charges récupérables
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29/6/2009
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L'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière - fédération de chambres départementales ou régionales revendiquant 250.000 adhérents) tenait colloque le 16 juin autour de deux tables rondes réunissant des représentants de l'UNPI, des professionnels, des représentants des bailleurs sociaux, des représentants d'associations de locataires, et des organismes publics comme l'ANAH : "N'est-il pas temps de définir une nouvelle liste des charges récupérables ?" et "Comment maîtriser les charges locatives ?".
Rappelant que la liste des charges récupérables sur les locataires d'habitation, fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987, légèrement modifié par un décret du 19 décembre 2008, date en fait des accords Delmon de 1974, ils demandent son actualisation, son extension à tous les services qui profitent directement au locataire et la suppression de son caractère strictement limitatif qui prive les propriétaires de la récupération de nombreuses charges pourtant légitimement récupérables. Ils demandent aussi la possibilité de forfaitiser les charges.
La seconde table-ronde était plus prospective : ont été évoquées les pistes de la maîtrise des charges comme l'individualisation des frais de chauffage, la possibilité d'assouplir en copropriété le passage au chauffage individuel, ou celle consistant à faire facturer les charges locatives par le syndic directement aux locataires...
Les participants ont aussi regretté que les données chiffrées sur le montant des charges varient autant d'un observatoire à l'autre ; ils ont également évoqué les difficultés qui risquent de naître de l'application de la disposition de la loi "MLLE" ou "Boutin" du 25 mars 2009 autorisant le bailleur à demander le partage des économies d'énergies suite à des travaux.
Dans son discours de clôture, le Président de l'UNPI, Jean Perrin, a noté que les positions des uns et des autres évoluaient ; "propriétaires et locataires sont des partenaires et le moment est venu de réfléchir sans tabou" au changement des règles, a-t-il notamment suggéré, avançant que "si les charges sont moins élevées, les loyers seront mieux payés"...
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universimmo.com
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