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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Un coaching des salariés intérimaires pour l'accès au logement
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25/3/2011
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C'est un nouveau service du FASTT (Fonds d'action sociale du travail temporaire), association créée en 1992, financé, au travers d'un accord de branche, par les entreprises de travail temporaire et géré par les partenaires sociaux, et qui propose à l'ensemble des salariés intérimaires une gamme de prestations pour faciliter leur vie quotidienne. Il s'agit notamment d'un suivi régulier par téléphone des adhérents de l'association en bute aux difficultés de la recherche l'un logement dues à la suspicion de précarité qu'induit le statut d'intérimaire, en particulier dans l'esprit des propriétaires bailleurs. Un coach prodigue des conseils pour constituer son dossier de candidature et aide à la mise en place d'une garantie GRL (garantie des risques locatifs, le dispositif d'assurance loyers impayés géré par le 1% logement et l'Etat). Ce service compte quelques 15.000 bénéficiaires.
Ce coaching aide les intérimaires à oser affronter le marché locatif : beaucoup d'entre eux en effet hésitent à le faire, ayant le sentiment d'être loin du profil type du "candidat idéal", alors même que leurs revenus et la stabilité de leur activité devraient leur permettre de trouver un appartement et de convaincre un bailleur. Ainsi, trois intérimaires sur quatre ne franchissent pas la porte des agences immobilières, considérant qu'elles sont plus sélectives que les particuliers. Pourtant la moitié des offres de logement sont recueillies par les agences et certaines d'entre elles, identifiées par le FASTT, sont ouvertes aux candidatures de salariés intérimaires.
Le manque d'expérience est également un handicap à surmonter. En apportant leur expertise et leur soutien les coachs jouent un rôle déterminant dans la réussite des projets de location » souligne Daniel Lascols, directeur du FASTT.
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Logement : la FNAIM Ile-de-France réitère ses propositions
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25/3/2011
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"Le logement est la priorité n° 1 des Franciliens. Mais les réponses de l'Etat et des collectivités locales ne sont pas à la hauteur des attentes", déplorait Gilles Ricour de Bourgies, président de la Chambre FNAIM Paris-IdF, en ouverture d'un colloque organisé avec les promoteurs immobiliers et la fédération du bâtiment du Grand Paris le 23 mars à la Maison de l'Immobilier sur le thème "Le logement neuf et ancien en Ile-de-France : les solutions des professionnels". Et de rappeler que le nombre de mises en chantier n'a cessé de diminuer dans la région : 71.000 logements ordinaires (hors résidences pour étudiants, personnes âgées, handicapées, en voie d'insertion…) à la fin des années 1970, 31.641 en 2009, le chiffre le plus faible jamais enregistré, selon l'Institut d'aménagement et d'urbanisme (IAU) d'Ile-de-France.
Plusieurs des pistes proposées pour sortir du marasme ont été réitérées à cette occasion :
- faciliter l'émergence des terrains constructibles avec des leviers fiscaux : "quelque 200 km2 de foncier seraient disponibles dans la région – dont 5 km2 appartenant à l'Etat (essentiellement des zones ferroviaires)...
- obliger les communes à construire : par exemple, exiger des "quotas de construction", via une loi SRU (20% de logements sociaux) étendue à l'ensemble du secteur du logement, ou encore de renforcer les pouvoirs du préfet ou de la région en matière de délivrance de permis de construire ;
- renforcer et imposer des densités de construction : reconstruire la ville sur la ville, ajouter un étage aux immeubles, comme le proposait aussi récemment pour le parti socialiste Jean-Marie le Guen, poussant la provocation jusqu'à préconiser de construire des logements sur les terre-pleins de l'avenue Foch... Et comme beaucoup de maires se refusent à réviser leur plan local d'urbanisme (PLU), un nouvel impôt pour "sous-densité" pourrait les y inciter !
- faciliter les constructions dans les zones inondables : la réglementation francilienne est particulièrement restrictive en la matière, mais cela pourrait être rendu possible avec des précautions adéquates (constructions en hauteur...)
- créer un statut du bailleur privé : revendication déjà formulée par Gilles Ricour de Bourgies à l'occasion du congrès de la FNAIM nationale de décembre dernier ; redonner le goût d'investir dans le logement aux investisseurs privés dans le neuf comme dans l'ancien, en les incitant par une déduction fiscale progressive à pratiquer un loyer plus bas. Il suggère pour financer cette dépense fiscale de réduire l'enveloppe des aides au logement allouées aux locataires" (APL, allocations logement…) : "un jeu à somme nulle pour l'Etat", qui assainirait progressivement le marché ;
- ajouter un volet logement au Grand Paris, le grand absent à côté des seuls transports : cela permettrait d'assurer un équilibre des activités autour des futures gares...
- lutter contre les recours abusifs qui retardent et renchérissent les constructions : revoir pour cela la réglementation qui permet aux riverains, de plus en plus pointilleux, de bloquer des projets de construction devant les tribunaux...
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Le prix de l'eau va baisse à Paris de 8%
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24/3/2011
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Une bonne nouvelle pour les parisiens, mis à rude épreuve avec la hausse des prix de l'immobilier : le prix de l'eau dans la capitale va baisser de 8%, une conséquence de la municipalisation de la gestion de l'eau qui s'est effectuée en 2010, indique le maire de Paris, Bertrand Delanoë. Le tarif passera ainsi de 1.0464 € à 0.9627 € (HT) le mètre cube à compter du 1er juillet 2011.
L'économie réalisée par le passage en gestion publique est permise grâce à la "récupération des bénéfices liée à l'absence de rémunération des actionnaires en régie" et "une exploitation du service optimisée avec, à qualité égale, des coûts d'entretien du réseau, de facturation et de la relation clientèle nettement moindres que ceux pratiqués précédemment", indique la mairie de Paris. Quelque 550.000 m3 d'eau potable sont consommés à Paris chaque jour, selon Eau de Paris.
En fait cette baisse est à relativiser, car il y en au d'autres plus spectaculaires : l'enquête annuelle de la Fédération professionnelle des entreprises de l'eau avait annoncé dès début 2010 une baisse des prix de l'eau dans de nombreuses villes de France, résultat de renégociations de contrats engagées du fait l'arrivée prochaine à échéance des concessions octroyées aux distributeurs, mais surtout aussi en raison de la pression des élus. L'étude citait notamment le poids croissant de l'"intercommunalité" regroupement de collectivités qui réussit à obtenir, face à un opérateur, des baisses substantielles de tarifs, et donnait l'exemple de plusieurs villes françaises où les habitants ont vu ou vont voir leur facture d'eau réduite : notamment Toulouse, où la facture d'eau va être réduite de 12,5%, le Grand Lyon où une baisse de 16% a eu lieu en 2008, Reims où les prix ont reculé de 10% en 2009, ou Saint-Etienne où de même les prix ont été réduits de 23%, et surtout la métropole de Nantes, qui a obtenu pour la moitié de ses communes une réduction de 30% !
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Une fédération de diagnostiqueurs dénonce les pressions subies par ses adhérents pour embellir les diagnostics...
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23/3/2011
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Le montant du nouveau prêt à taux zéro (le "PTZ+") destiné aux primo-accédants dépend entre autres critères du classement du bien acheté au titre de sa consommation d'énergie, tel qu'établi par le diagnostic de performance énergétique (DPE). Afin de bénéficier du PTZ+ le plus avantageux, certains propriétaires et acquéreurs de biens n'hésiteraient pas à exercer des pressions sur les diagnostiqueurs pour "arranger" le résultat. C'est le constat que fait la Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier (FIDI), qui réclame par ailleurs les améliorations du DPE promises à court terme par le gouvernement afin d'en améliorer la fiabilité.
La FIDI demande une dégressivité moins forte du PTZ+ en fonction du DPE, et une responsabilisation de l'acquéreur en lui retirant les avantages de ce prêt en cas de fausse déclaration de la classe énergie du logement...
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Un surloyer pour aider les ménages aux revenus faibles
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23/3/2011
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C'est l'expérimentation que mène le groupe Logement Français, l'une des plus importantes sociétés d'HLM françaises : partant du constat que le nombre de ménages trop pauvres, même pour accéder au parc HLM, s'accroît chaque année, elle consiste à redistribuer les sommes collectées dans le cadre du surloyer acquitté par des locataires qui dépassent les plafonds de ressources HLM vers des locataires aux plus faibles revenus, et dont les loyers ne sont que partiellement couverts par l'APL (Aide personnalisée au logement).
Les analyses menées par le Logement Français ont conduit en effet à plusieurs constats sur l'occupation de son parc social : d'une part, un nombre croissant de ménages à très faibles revenus éprouvent de grandes difficultés à payer leur loyer ; d'autre part, une proportion non négligeable de ménages "aisés", qui auraient vocation à rejoindre le marché privé du logement, en sont empêchés par la flambée des prix de l'immobilier.
Selon l'Institut Montaigne, "think tank" d'inspiration plutôt libérale, qui cite dans une tribune parue dans Le Monde cette expérimentation en exemple, près de 1.300 locataires auraient bénéficié de cette remise exceptionnelle sur quittance. Ils ont en commun d'être très démunis, pour moitié au chômage ou inactifs, pour la plupart monoparentaux et avec des ressources moyennes mensuelles aux alentours de 600 euros. Un ménage contributeur (qui s'acquitte d'un "surloyer") permet, dans ce dispositif, d'aider 1,8 ménage précaire. Le premier bilan de cette expérimentation montre qu'elle a eu un impact tangible sur le taux d'effort et le reste à vivre des ménages précaires, même si le reste à vivre moyen reste très bas...
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Le réaménagement de l'Eco-PTZ en marche
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22/3/2011
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La distribution de l'Eco-prêt à taux zéro ("Eco-PTZ") patine, le gouvernement l'a reconnu déjà le 31 janvier dernier en présentant sa "feuille de route" pour le logement en 2011 : trop compliqué, il n'est pas "vendu" par les banques, selon Benoist Apparu, qui a annoncé ce jour-là sa remise à plat. "Il faut l'adapter aux besoins des propriétaires d'appartements, car certains travaux nécessaires pour l'obtenir, comme l'isolation de toiture ou le changement de chauffage, exigent l'accord de la copropriété et sont donc des facteurs de blocage" a déclaré à Capital.fr Philippe Pelletier, président du comité stratégique du Plan Bâtiment Grenelle (PBG). De fait, des réflexions sont en cours dans le cadre du "Chantier copropriété" du PBG pour faire de l'Eco-PTZ un véritable outil de financement des travaux d'économies d'énergie dans les copropriétés. Un Eco-PTZ collectif est appelé à voir le jour, mis en place au niveau du syndicat des copropriétaires, avec néanmoins adhésion volontaire des copropriétaires.
Dans l'entretien mentionné plus haut, Philippe Pelletier a aussi indiqué que le gouvernement réfléchissait à la possibilité de pouvoir à nouveau cumuler l'Eco PTZ et le crédit d'impôt développement durable. Cette possibilité de cumul a existé lors de sa mise en place mais a été supprimée à compter du 1er juillet 2010...
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La GRL en passe d'être relancée
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21/3/2011
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En butte à une triple hostilité, pour des raisons d'intérêt de la part des assureurs, et pour des raisons idéologiques de la part des groupes de pression de propriétaires privés, et d'une large proportion des administrateurs de biens malgré la position courageuse prise par des fédérations comme la FNAIM, la GRL (garantie des risques locatifs) mise en place conjointement par l'Etat et Action Logement (le mouvement des collecteurs du "1% Logement"), ne se développe pas suffisamment pour que son équilibre financier soit assuré. Seules trois compagnies - DAS (groupe Mutuelles de Mans), Mutuelle d'Alsace-Lorraine et CGIS, l'assureur de la FNAIM - la proposent, les autres assureurs continuant à proposer la garantie loyers impayés classique (appelée "GLI"), pourtant largement moins avantageuse pour les propriétaires.
Devant cette situation absurde, le gouvernement a dû réagir, d'autant qu'une garantie universelle contre les impayés de loyers avait été inscrite au programme électoral du candidat Nicolas Sarkozy en 2007 ! Engagées depuis décembre 2010 à l'initiative de Benoist Apparu, des réunions ont eu lieu entre le ministère en charge du logement, les assureurs et APAGL (Association pour l'accès aux garanties locatives), l'organisme qui gère les sinistres pour le compte d'Action Logement, pour un plan de relance du dispositif.
Déjà, un arrêté du 10 mars publié au JO du 18 retire les aides au logement (APL et allocation logement) du calcul du taux d'effort (ratio loyers sur revenus). Garantissant les locataires qui ont un taux d'effort inférieur jusqu'à 50%, "le fait de retirer l'aide au logement du revenu revient à considérer un taux d'effort à 40%", explique un assureur impliqué dans le dispositif.
Une autre évolution, "sûre mais non officielle", serait en voie d'être adoptée selon le site L'argus de l'assurance.com : la suppression de la contrainte imposant jusqu'à présent aux assureurs qui décident de de délivrer la GRL de placer 80% de GRL, contre 20% maximum de GLI. Désormais, les assureurs seraient libres de proposer de la GRL, tout en continuant de proposer de la GLI, à laquelle restent attachés de nombreux professionnels.
Par ailleurs, jugée très lourde et trop contraignante par les assureurs, la mise en oeuvre du dispositif devrait être simplifiée : liste de pièces imposées à l'assureur pour calculer l'éligibilité du locataire, modalités de gestion des sinistres, etc. Les sanctions jugées "lourdes et très dissuasives" prévues initialement à l'encontre de l'assureur qui ne respecterait pas la convention conclue avec l'Etat et Action Logement devraient être remplacées par des pénalités proportionnelles aux préjudices. Selon une note de la FFSA et du Gema transmises à ses adhérents, les mesures prévues dans ce plan de relance "garantiraient une sécurité financière satisfaisante".
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Les taux d'intérêt sur la pente ascendante
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18/3/2011
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C'est ce qui ressort des communiqués des principaux courtiers en crédit qui tentent cependant d'en relativiser les conséquences : "nous renouvelons nos prévisions de hausse de taux, les taux des banques continuant à progresser", a avertit le 17 mars Maël Bernier, directrice de la communication d'Empruntis.com, lors de la publication de son baromètre ; même son de cloche chez Meilleurtaux, filiale du groupe bancaire BPCE : "en mars, la remontée des taux se confirme (84% des banques partenaires de Meilleurtaux ont augmenté leur taux de 0,15 point en moyenne). Elle est liée notamment à la hausse de l'OAT 10 ans (obligations assimilées du Trésor) qui atteint 3,49% au 16 mars contre 2,49% cet été, à laquelle s'ajoutent des tensions inflationnistes (2,4% d'inflation dans la zone euro en février) et la probable hausse du taux de refinancement de la Banque centrale européenne en avril".
Pas de panique cependant selon Meilleurtaux : si depuis octobre 2010 - plancher historique - l'augmentation des taux de crédit est en moyenne de 0,40 point (+0,20 point par rapport à mars 2010), "la hausse des taux n'a pour l'instant qu'une faible incidence sur la mensualité et la capacité d'emprunt. Sur 20 ans, pour un crédit moyen de 165.000 euros, cela représente un surcoût mensuel de 35 euros". "En outre, les taux demeurent à un niveau bas comparé à ces cinq dernières années (5,15 % sur 20 ans en octobre 2008)", explique Christian Camus, directeur général de Meilleurtaux. "C'est d'ailleurs pourquoi les emprunteurs ayant souscrit un crédit entre fin 2007 et début 2009 ont encore intérêt à renégocier leur crédit"...
Les conditions du nouveau prêt à taux zéro (le "PTZ+"), accessible désormais sans condition de ressources, contribuent aussi à relativiser l'impact de la hausse des taux sur la capacité d'emprunt des ménages. "Il fait mécaniquement diminuer le coût total du crédit, annulant ainsi en partie l'effet de la hausse des taux", explique Sandrine Allonier, responsable des études économiques de Meilleurtaux. Le dispositif commence à être fortement utilisé : Meilleurtaux déclare près de 50% des dossiers de crédit en janvier-février 2011 incluant un PTZ+, contre 34% en moyenne en 2010.
Autre facteur atténuant : la possibilité de faire appel à une délégation d'assurance, qui permet à nombre d'emprunteurs de diminuer leurs mensualités de remboursement assurance comprise. "L'assurance de prêt représente 5 à 16% du coût total du crédit, avec des taux allant de 0,10% à plus de 0,40% selon les profils. Elle peut donc être un moyen de faire baisser le taux effectif global, tout en bénéficiant de très bonnes garanties" explique Christian Camus. En janvier-février 2011, 40% des dossiers de crédit traités par Meilleurtaux comprenaient une délégation d'assurance, contre 28% en décembre 2010...
Reste enfin aux acquéreurs, pour maintenir leur pouvoir d'achat, la possibilité d'accroître la durée de leur crédit qui était descendue à 17 ans en moyenne en décembre dernier. "La durée moyenne des prêts, aujourd'hui de 19 ans, a beaucoup baissé comparée notamment à 2008, où elle atteignait plus de 22 ans. Pour une mensualité de 1.000 euros, on peut augmenter sa capacité d'emprunt de près de 20 % en passant d'une maturité de 15 ans à 20 ans", indique Meilleurtaux.
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La fédération des PACT et Socotec mettent au point une méthodologie d'audit énergétique pour les copropriétés
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16/3/2011
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Le partenariat a été lancé à l'occasion des travaux du Plan Bâtiment Grenelle et notamment ceux du "Chantier copropriété" : il vise à proposer aux copropriétés un outil méthodologique adapté pour réaliser, au moins pour celles de plus de 50 lots qui ont un chauffage collectif et qui ont été construites avant le 1er juin 2001, l' "audit énergétique" prescrit avant fin 2016 par la loi "Grenelle II". L'objectif est en fait plus large et vise toutes les copropriétés qui souhaiteraient entreprendre des travaux d'amélioration de leur performance énergétique, ne serait-ce que pour ne pas être dévalorisées par rapport à l'immobilier neuf qui sera désormais aux normes "BBC", ou par rapport aux immeubles anciens qui auront accompli leur rénovation énergétique.
S'affirmant comme premier réseau associatif national au service des ménages et des collectivités locales, le Mouvement PACT, né en 1940, constitué de 145 associations et organismes locaux, présent sur tout le territoire, et qui accompagne les particuliers dans leurs projets d'amélioration et de réhabilitation de leurs logements, intervient lourdement dans les copropriétés en situation de fragilité ou en difficulté et propose une aide à l'élaboration de projets, une assistance administrative, technique et financière et un accompagnement tout au long des processus de réhabilitation. Il s'est fortement impliqué dans le Plan Bâtiment Grenelle pour la mise en oeuvre des objectifs du Grenelle dans le logement existant et notamment les copropriétés.
Le Groupe Socotec a quant à lui vu tout l'avantage qu'il avait, dans le grand marché qui se dessine dans les 5 ans qui viennent, d'être à la pointe du mouvement et d'apporter son expertise en bénéficiant du champ d'expérimentation, de la connaissance du terrain des PACT et de leur relationnel avec les collectivités territoriales, également très impliquées dans les objectifs du Grenelle.
L'originalité de la démarche des initiateurs est de ne pas s'être contentés de définir une simple méthodologie d'audit énergétique - l'ADEME a assez largement déblayé le terrain au moyen d'un cahier des charges reconnu - mais d'insérer l'analyse énergétique dans un audit plus large de la copropriété, d'où son appellation d' "audit 360°", prenant en compte d'une part l'état complet de l'immeuble, ses caractéristiques techniques et ses pathologies non traitées, ainsi que ses besoins en gros entretien et réparations dans les années à venir, et d'autre part, dans le cadre d'une "enquête d'usage", le mode d'occupation, les priorités des habitants en termes de confort, santé, sécurité, voire même accessibilité, ainsi que les capacités contributives des copropriétaires et les aides et financements divers et variés dont ils peuvent bénéficier.
L' "audit 360°" est censé être réalisé par une équipe indépendante composée d'experts en bâtiments et de spécialistes des enjeux socio-économiques n'ayant pas d'intérêt financier aux travaux à effectuer. Il a fait l'objet d'une expérimentation au niveau de plusieurs copropriétés pilotes et doit à présent être déployé sur l'ensemble du territoire national. Socotec et la fédération des PACT ont souhaité rendre accessible cet outil à tous via le site www.audit-360.fr, qui détaille les différentes phases de l'audit, les bénéfices apportés et des témoignages et exemples concrets de réalisations.
La méthodologie implique fortement les copropriétaires et le conseil syndical, et vise à faciliter la prise de décision en présentant plusieurs scénarios de travaux : un minimal, un extrême "facteur 4", et un intermédiaire.
Appliqué dans un parc de copropriétés où aucune programmation pluriannuelle des travaux de gros entretien n'est - sauf rares exceptions - jamais réalisée et dont les syndics et copropriétaires n'ont qu'une connaissance très approximative des immeubles, l'audit 360° est, sous la pression des contraintes de la loi Grenelle II, l'outil rêvé pour faire d'une pierre deux coups : effectuer le diagnostic technique des immeubles qui aurait dû être effectué et mis à jour régulièrement, et programmer la rénovation énergétique de manière cohérente et coordonnée avec les autres travaux nécessaires. Vu ainsi, il s'impose en préalable à tout lancement de travaux importants, comme un ravalement, une réfection de toiture ou des travaux en chaufferie : la réalisation de tels travaux sans une programmation prenant en compte des objectifs d'amélioration énergétique de l'immeuble expose à faire de mauvais choix, voire même à devoir ultérieurement défaire ce qui a été fait...
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Les logements BBC ne devraient pas être plus coûteux à construire
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14/3/2011
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Tel est l'avis de François Bertière, président directeur général de Bouygues Immobilier, recueilli par le site Businessimmo.com. Et il doit savoir de quoi il parle... "Nous n'avons pas constaté de surcoûts à la construction dans le logement BBC. Nous commençons à avoir une bonne vision statistique et nous avons constaté que le prix au m² de nos logements BBC a évolué comme l'indice du coût de la construction", a-t-il notamment déclaré.
"Certains postes ont augmenté comme l'enveloppe et les éléments de chauffage, mais d'autres ont baissé comme le gros oeuvre qui représente 50% du prix de la construction. Cela crée un équilibre. Ce qui coûte cher, c'est de transformer en cours de route des logements en construction, en logements BBC", a-t-il ajouté.
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universimmo.com
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