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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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70.000 logements nouveaux par an en Ile-de-France, dont 30% de sociaux
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25/10/2012
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C'est ce que prévoit le nouveau Schéma directeur régional Ile-de-France (SDRIF) adopté par le conseil régional le 25 octobre. Il entérine également l'inscription de 1.300 hectares urbanisables par an d'ici 2030, contre 1.750 dans le SDRIF de 1994. Côté transports, 60 gares restent à créer, à ajouter aux 810 gares actuelles, soit plus de 900 gares en Ile-de-France d'ici 2030.
Il s'appuie sur le SDRIF voté en 2008 et intègre les évolutions législatives liées au Grenelle de l'environnement et la loi du Grand Paris. Le nouveau SDRIF devra être approuvé par le Conseil d'Etat avant le 31 décembre 2013.
Le SDRIF dessine l'aménagement de l'ensemble des territoires, sans tenir compte des frontières entre eux. Il localise la construction des logements et des activités, les infrastructures de transports dont le Grand Paris Express et les grands équipements d'échelle régionale. Il devrait, en outre, permettre un rééquilibrage vers l'Est de l'Ile-de-France par des créations de logements et d'emplois en Seine-Saint-Denis, dans le Val-de-Marne, en Seine-et-Marne et dans le Val d'Oise.
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Vente des terrains publics et augmentation des quotas de logement social : quand la vitesse nuit à la rapidité...
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25/10/2012
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Le Conseil constitutionnel a déclaré contraire à la Constitution la loi relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social, adoptée définitivement par le parlement le 10 octobre. La raison est purement technique : aux termes de l'article 42 de la Constitution, la discussion des projets et des propositions de loi doit porter, en séance, sur le texte adopté par une des commissions permanentes de l'assemblée concernée, sauf dans le cas où la commission saisie a rejeté le texte qui lui était soumis ou ne s'est pas prononcée sur l'ensemble des articles du texte avant le début de l'examen en séance ; or dans la précipitation, l'examen du texte en séance publique qui a débuté le 11 septembre au soir a porté sur le texte du projet de loi dont le Sénat avait été saisi et non celui modifié par la commission permanente du Sénat le matin même...
Sauf en ce qui concerne le retard pris dans la possibilité d'application des dispositions de la loi, cette décision du Conseil constitutionnel est, malgré le tapage médiatique sur son annonce prématurée par le premier ministre, un non-évènement, parce qu'elle ne touche absolument pas le texte sur le fond : la porte-parole du gouvernement, Najat Valaut-Belkacem, a annoncé que le projet de loi serait immédiatement remis sur les rails, et qu'il y resterait cette fois jusqu'au bout ! L'objectif du gouvernement est de le déposer pour avis dès le 26 octobre au Conseil d'Etat pour qu'il puisse être présenté en Conseil des ministres vers la mi-novembre et adressé au Parlement vers le 20 novembre en vue d'une adoption d'ici la fin de l'année.
Il sera intéressant de voir si le projet présenté sera strictement conforme au texte adopté, et notamment s'il reprendra l'amendement controversé, introduit par les écologistes, obligeant des communes de 1.500 à 3.500 habitants, situées dans une agglomération ou un EPCI de plus de 50.000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15.000 habitants, à compter au moins 10% de logements sociaux. Les sénateurs radicaux de gauche avaient indiqué à l'époque avoir accepté de voter le texte dans son ensemble en échange de la promesse gouvernementale de revenir sur cette mesure ultérieurement...
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Gros travaux et rénovation énergétique en copropriété : deux outils pour débloquer la situation
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24/10/2012
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A l'occasion du Salon indépendant des copropriétaires ( 2012) organisé par l’ARC (Association des responsables de copropriété) les 24 et 25 octobre à l’Espace Charenton à Paris, l'association Planète Copropriété, association qui regroupe les acteurs de la rénovation des copropriétés, a présenté deux outils destinés aux conseils syndicaux des copropriétés qui se posent la question de l'état de leurs immeubles et qui veulent aborder leur rénovation énergétique sans trop savoir comment s'y prendre : le Bilan initial de copropriété (BIC), et l' "Audit global partagé".
La mise au point de ces outils, avec une participation active de l'ARC, a été motivée par la constatation qu'un grand nombre de copropriétés restent bloquées quand il s'agit d'envisager les gros travaux en général et ceux de l'amélioration de leur performance énergétique en particulier, alors même qu'une bonne part d'entre elles sont censées d'ici fin 2017 avoir, en application de la loi "Grenelle II", réalisé un "audit énergétique" et présenté un plan de travaux d'économie d'énergie. Et ce parce qu'elles cumulent plusieurs handicaps : le manque de compétence, le manque de cohésion et d'intérêts communs entre copropriétaires, le manque d'argent, et la méfiance à l'égard de tous les professionnels : le syndic, les architectes, les bureaux d'études, etc.
Le BIC est un outil d'autoévaluation qui permet à un conseil syndical, aidé s'il y a lieu par son syndic, de se prendre en mains, faire le point des problèmes de sa copropriété (état de l'immeuble, situation financière, qualité de la gouvernance), et collecter les informations nécessaires à l'audit préalable à toute décision de travaux ultérieurs. Pour l'association Planète copropriété, au sein de laquelle il a été développé, le BIC doit être un outil fédérateur et "dynamiseur" permettant d'instaurer le climat de confiance nécessaire au passage à l'acte. Il doit aussi aider les éventuels accompagnateurs de la copropriété - espaces Info énergie (EIE), agences locales de l'énergie (ALE), associations Pact, etc. - à mieux la comprendre et à la conseiller plus utilement.
L' "Audit global partagé" est une méthodologie de mise en oeuvre d'un audit global de l'immeuble, prenant en compte l'état de tous ses composants, leurs déficiences et leurs pathologies, et pas seulement l'aspect énergétique, associant le plus possible de copropriétaires et bien entendu le conseil syndical. Il résulte du constat que sans cette implication, les copropriétés ne s’approprient pas les conclusions des audits et ceux-ci restent lettre morte. L'association Planète copropriété qui l'a mis au point, a aussi développé le cahier des charges à imposer aux auditeurs, et a entrepris de labelliser et former des "binômes" architectes-bureaux d'études thermiques - le meilleur "mix" de compétences pour cette mission - à proposer aux copropriétés qui ne savent pas a priori à qui s'adresser.
Le directeur de l'ARC, Bruno Dhont, qui soutient très activement cette démarche, n'imagine pas pour autant que ces outils seront suffisants pour mettre en mouvement toutes les copropriétés qui pâtissent aujourd'hui d'un retard d'entretien et d'une performance énergétique médiocre : "10% des copropriétés sont motrices et sont prêtes à y aller ; à l'autre bout, un gros tiers de copropriétés sont et resteront réfractaires ; au milieu, il y a un autre gros tiers de copropriétés indécises, qui penchent du côté des réfractaires et qu'il faut faire basculer de l'autre côté : ce sont elles qui sont visées par ces outils", explique-t-il avec réalisme...
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Le Haut comité pour le logement des personnes défavorisées se penche sur l'adaptation de l'habitat au vieillissement
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23/10/2012
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L'allongement de la durée de vie devrait se traduire par une forte augmentation du nombre des plus âgés : il y aura en 2050, 11,6 millions de plus de 75 ans au lieu de 5,4 aujourd'hui, et 4,8 millions de plus de 85 ans au lieu de 1,5 aujourd'hui : c'est une des données mises en exergue par le 17ème rapport du Haut comité pour le logement des personnes défavorisées, intitulé "Habitat et vieillissement : vivre chez soi, mais vivre parmi les autres !". Cette évolution s'accompagnera d'une croissance plus relative du nombre de personnes en perte d'autonomie ; pour 1,2 millions
de bénéficiaires de l'allocation personnalisée d'autonomie actuellement, les projections vont de 1,4 à 1,6 millions en 2025, de 1,7 à 2,2 millions en 2040.
Le problème est que contrairement à ce qui s'est passé dans la deuxième moitié du 20ème siècle, la pauvreté risque de se développer à nouveau parmi les personnes âgées. Par ailleurs, l'isolement accompagne souvent le vieillissement et la pauvreté. Or l'habitat peut, selon les rapporteurs accroître la dépendance et l'isolement, ou il peut, au contraire, en être le premier facteur de prévention.
Le maintien en logement indépendant, aspiration du plus grand nombre et objectif premier des politiques n'est possible, pour les personnes en perte
d'autonomie, que si elles bénéficient de solidarités et de services, mais il suppose aussi que le logement et, plus largement, l'habitat, s'adaptent aux contraintes des personnes âgées. Si dans leur majorité, les personnes âgées sont propriétaires de leur logement, la propriété ne les met pas à l'abri de la pauvreté. L'ANAH considère que 830.000 ménages âgés modestes occupent un logement dont ils sont propriétaires et qui nécessite des travaux. Il s'agit de l'adaptation à la perte d'autonomie, mais aussi de l'amélioration des performances énergétiques et, parfois, de la remise en
état. Les interventions de conseil, d'assistance à maîtrise d'ouvrage et l'aide au financement mobilisent un partenariat diversifié, mais elles se heurtent à une insuffisance de moyens. Alors qu'aujourd'hui, le budget de l'Anah est en régression, le Haut Comité appelle à un programme
national d'aide au profit des personnes âgées qui ne disposent pas des moyens nécessaires : les dépenses en la matière sont très vite récupérées par les économies de services ou de recours à un accueil en établissement.
Pour adapter l'habitat privé, le Haut Comité propose d'instituer un programme spécifique de l'ANAH et d'ouvrir l'accès, dans le cadre des travaux de maintien en logement indépendant, à un prêt dont le remboursement serait gagé sur la valeur du bien.
Pour les locataires, le Haut Comité recommande d'adapter le logement social à sa clientèle nouvelle, en développeant la classification du parc social en fonction de son adaptation et de celle de son environnement au handicap et au vieillissement, en attribuant prioritairement les logements adaptés à des personnes handicapées ou âgées, en incluant dans les conventions d'utilité sociale (CUS) des objectifs d'adaptation des logements au vieillissement, et en engageant un plan de formation des personnels...
Enfin, l'adaptation de l'habitat ne doit pas concerner uniquement l'existant : pour promouvoir la construction d'un habitat adapté au vieillissement, le Haut Comité propose de créer un programme national d'incitation à la construction de logements pour personnes âgées en centre-bourg, à proximité des commerces et des transports, et de développer des petites opérations de logements sociaux pour personnes âgées.
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Comment la flambée de l'immobilier parisien remplit les caisses municipales...
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22/10/2012
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La Ville de Paris prévoit d'encaisser 1,094 milliard d'euros au titre des droits de mutation en 2012 (pour l'essentiel l'enregistrement des transactions immobilières), selon le maire adjoint en charge du Budget, Bernard Gaudillère, ce qui constitue un nouveau record. Ces droits avaient pour la première fois légèrement dépassé le milliard d'euros en 2011.
Rejouant le "coup de la cagnotte", les élus UMP du Conseil de Paris se sont engouffrés dans la brèche pour proposer d'utiliser la moitié de cette recette pour le financement du Grand Paris, notamment pour l'aider à construire le Grand Paris Express.
Proposition "pas sérieuse, pas travaillée", a réagi la première adjointe du maire de Paris, Anne Hidalgo, ajoutant que l'essentiel des droits de mutation a une fonction très précise depuis 2001, à savoir financer les investissements. "Si nous rompons avec cette politique, l'endettement va exploser", a de son côté expliqué Bernard Gaudillère...
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L'artisanat du bâtiment inquiet pour son avenir
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19/10/2012
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Patrick Liébus, président de la CAPEB (Confédération de l'artisanat et des petites entreprises du bâtiment) tire la sonnette d'alarme : l'activité du secteur a marqué un recul de 1% au 3ème trimestre, qui confirme la baisse des carnets de commande enregistrée dès le 1er trimestre. Les perspectives sont particulièrement sombres : repli des mises en chantier, carnets de commandes dégarnis, trésorerie très détériorée pour près d'un quart des entreprises, baisse de l'emploi salarié et de l'intérim sont autant d'indicateurs inquiétants qui pèsent sur l'artisanat du bâtiment.
La CAPEB s'inquiète en particulier du climat économique délétère marqué à la fois par une frilosité à investir et par une baisse du recours aux crédits par les particuliers, de la perte d'efficacité des dispositifs d'aide publique, modifiés en 2012, et de l'effondrement des mises en chantiers de logements : -8,1% entre juin et août 2012 (par rapport à la même période de l'année précédente) ! Dans ce contexte, la CAPEB (Confédération de l'Artisanat et des Petites Entreprises du Bâtiment) insiste pour que les mesures destinées à relancer l'activité telle que des dispositions en faveur de rénovation énergétique des logements, le nouveau dispositif Duflot, ou encore la modification de la loi SRU, soient rapidement mises en œuvre.
L'ensemble des corps de métiers de l'artisanat du bâtiment est affecté par cette détérioration et affiche un recul d'activité compris entre -0,5% et -1,5%. Les maçons sont encore une fois les plus impactés. Tout le territoire est concerné, excepté la région Rhône-Alpes. Du coup, l'emploi salarié recule de 0,8 % (contre -0,2% pour l'ensemble des secteurs) sur les douze derniers mois. Quant aux emplois intérimaires, le secteur de la construction en totalise 111.898 au deuxième trimestre 2012, contre 115.283 au même trimestre de l'année précédente, soit une perte de 3.385 emplois.
Enfin, l'activité des travaux d'amélioration de la performance énergétique du bâtiment fléchit également et ne permet plus de soutenir l'activité entretien-rénovation : +1% contre +3,5% au 3e trimestre 2011. Les plans de charges se dégradent notamment pour les travaux sur les parois et le chauffage.
La CAPEB appelle à stimuler la demande en matière de rénovation énergétique des logements (optimisation de l'Eco-prêt à taux zéro cumulé au CIDD, réouverture du prêt à taux zéro (le "PTZ+") à l'ancien en cas de rénovation énergétique, hausse des plafonnements des niches fiscales, création d'un prêt dédié à la rénovation thermique…), etc.
La CAPEB rappelle qu'elle dénombre 380.000 entreprises employant moins de 20 salariés, soit 98% des entreprises du bâtiment, 992.000 actifs, soit 67% des actifs du bâtiment et 80.000 apprentis, soit 81% des apprentis du bâtiment, qui réalisent 79 milliards d'euros de chiffre d'affaires, soit 63% du CA du bâtiment, 1,63 milliard d'euros d'investissements, soit 61% des investissements du bâtiment...
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Successeurs du BBC, les futurs labels de la RT 2012 manqueraient d'ambition
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19/10/2012
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Le contenu des nouveaux labels d'Etat, qui accompagneront le déploiement de la "RT 2012" dans le logement, conditionnant notamment l'obtention d'aides fiscales (nouveau dispositif dit « Duflot », successeur du Scellier, la bonification du coefficient d'occupation des sols ou encore les différents dispositifs mis en place par les régions), ont été transmis par la la direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages (DHUP) aux ministères du logement et de l'écologie le 17 octobre. Cette transmission fait suite à plusieurs mois de dialogue avec les énergéticiens, les promoteurs, les constructeurs, les industriels et les associations.
La DHUP a fait le choix de maintenir, comme avec la RT 2005, deux labels d'Etat : un dit haute performance énergétique (HPE) et un autre dit très haute performance énergétique (THPE), choix que critique l'association Effinergie, qui délivre le label "BBC" de la "RT 2005". Elle estime que par souci de clarté, il est préférable de n'avoir qu'un seul label d'Etat. De plus, elle juge le label HPE peu ambitieux dans la mesure où il sera pratiquement équivalent à la "RT 2012" ; or, un label doit, selon Effinergie, annoncer le bâtiment de demain et donc obliger à "franchir une marche significative par rapport à la réglementation thermique".
Directement inspiré du label "Effinergie +", le label THPE imposera de descendre la consommation maximale, pour les 5 usages réglementaires (chauffage, climatisation, ventilation, eau chaude, et hors logement éclairage), sous la barre des 45 kWh d'énergie primaire par m2 et par an, jusqu'à 2014 et, après, sous 40 kWhep/m²/an (seuils modulés comme les 50 kWhep/m²/an de la RT 2012).
Par contre, pour les maisons individuelles, il a été retenu la même exigence d'étanchéité à l'air que celle imposée par la RT 2012, soit 0,6 m³/h/m² sous 4 pascals. l'association Effinergie rappelle que l'Observatoire des bâtiments basse consommations, organisme géré par l'ADEME et Effinergie, a constaté, sur un panel de plus de 2.400 maisons individuelles labélisées BBC après mai 2011, que la moyenne des résultats de mesures d'étanchéité à l'air se situe autour 0,4 m³/h/m². Effinergie demande donc à la DHUP de revoir sa copie, et d'exiger, pour le THPE, un débit de fuite à travers l'enveloppe inférieur à 0,4 m³/h/m².
Autre lacune pointée par Effinergie : l'absence d'obligation de mesures de consommations réelles, contrainte imposée par son label Effinergie +, non reprise par la DHUP, et la possibilité de soustraire la production photovoltaïque. Sur ce dernier point, l'association demande que la possibilité de compensation de la consommation par de la production photovoltaïque soit limitée au maximum à 12 kWh/m2.an. "Le choix d'autoriser une compensation d'une partie de la consommation par la production locale d'électricité donne un mauvais signal puisque cela autorise à réaliser des bâtiments moins performants au niveau de l'enveloppe. A l'heure du bâtiment à énergie positive, il sera nécessaire de bien distinguer la production et la consommation pour pouvoir les comparer", explique Effinergie.
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Vers une réforme de la loi sur la copropriété
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18/10/2012
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Intervenant en clôture des "Ateliers" de l'ANAH (Agence nationale de l'habitat), la ministre de l'égalité des territoires et du logement, Cécile Duflot, a salué la qualité du rapport réalisé sous l'égide de l'ANAH et remis par son président, Dominique Braye le 19 janvier, intitulé "Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés". Rappelons que parmi les propositions visant à éviter que les copropriétés ne se fragilisent par la dégradation de leur bâti et de leurs équipements, figurent l'obligation de soumettre les immeubles à un diagnostic technique global tous les 10 ans et d'établir un plan pluriannuel de travaux, celle de faire alimenter par les copropriétaires, sur la base du plan pluriannuel, un fonds de travaux, et celle, pour une information enfin sérieuse des acquéreurs en copropriété, d'afficher les charges courantes et le coût prévisionnel des travaux dans les annonces immobilières. Mesures réclamées également par les associations de défense des copropriétaires comme par les principales fédérations de syndics professionnels.
Evoquant les copropriétés en difficulté, la ministre a appelé à se donner les moyens de ne plus être désarmés face à ces situations et d'anticiper sur les "situations de pré-dégradation". "Plus nous interviendrons en amont sur ces copropriétés, moins les situations que nous connaissons, comme celle du Chêne Pointu à Clichy-sous-Bois, pourront exister", a-t-elle insisté, ajoutant : "oui, la vision sur le long terme doit être valorisée. Oui, mieux vaut prévenir que guérir. La spirale destructrice de ces copropriétés dégradées doit être enrayée avant qu'on ne sache plus le faire une fois passé le point de non retour".
Elle a annoncé en conséquence que la loi de 1965 sera modifiée pour "améliorer le fonctionnement et notre connaissance des copropriétés". Les propositions du "rapport Braye" devraient donc figurer dans ce qui se dessine comme une "grande loi sur le logement", qui sera "élaborée en début d'année 2013", et qui "comportera un chapitre dédié à ce sujet"...
En fait il s'agit aussi de la loi qui doit réformer la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports bailleurs locataires, en particulier pour y insérer le grand dispositif d'encadrement des loyers (généralisation de leur fixation par référence aux loyers du voisinage pour des logements comparables), et une règlementation plus sévère des baux meublés à usage de résidence principale...
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Marché immobilier : FNAIM et notaires voient la fin 2012 et 2013 en sombre
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18/10/2012
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Volumes en chute libre et reflux des prix de vente : si un "assagissement" du marché n'a pas que des aspects négatifs - le réseau Century 21 notait il y a peu un retour de "primo-accédants" qui retrouvent grâce à la baisse des prix et l'accroissement des marges de négociation un peu de solvabilité - les professionnels de l'immobilier, dont les revenus dépendent du "dynamisme" du marché, font grise mine. Les villes et départements devraient aussi s'inquiéter de la baisse des droits d'enregistrement...
La FNAIM note un attentisme généralisé chez les vendeurs qui s'inquiètent des fluctuations de la fiscalité immobilière, et chez les acheteurs qui "retiennent leur souffle". "Eux aussi attendent d'y voir plus clair dans les annonces du gouvernement", a indiqué Jean-François Buet, le futur président de la première fédération d'agents immobiliers et administrateurs de biens le 16 octobre en présentant les chiffres de son réseau pour le 3ème trimestre 2012. "Par ailleurs le discours alarmiste sur la frilosité supposée des banques finit par décourager des demandes de prêt. Cet arrêt marqué des transactions va peser lourdement sur l'emploi dans les agences immobilières. et Jean-François Buet de prévenir : "si l'absence de visibilité se prolonge, ce ne sont pas 5.000 emplois qui risquent d'être perdus (référence à une déclaration récente du même [NDLR]), mais plutôt 10.000". De fait, la baisse des volumes de transactions dans l'ancien pourrait être plus important que les 15 à 18% annoncés jusqu'ici ; en tous cas, la FNAIM estime déjà à 20% la baisse du chiffre d'affaires des agences, plus forte que celle du nombre de transactions, parce que "les petites transactions résistent mieux"...
Par ailleurs, le quasi blocage de ce marché a en même temps des répercussions sur celui du neuf, du moins pour la partie qui s'adresse aux acheteurs qui vendent un logement ancien pour en acheter un neuf...
Autre indicateur des volumes d'activité, faute de statistiques plus précises : la baisse de près d'un tiers en un an du volume des nouveaux crédits immobiliers accordés. Le paradoxe est que ces phénomènes se produisent alors que les taux d'intérêt sont tombés à un niveau historiquement bas : le courtier Meilleurtaux.com vient d'annoncer des taux fixes (hors assurance) inférieurs à 3% sur 20 ans ! Il est vrai que la durée des prêts diminue, ce qui retire aux acquéreurs une partie du pouvoir d'achat permise par cette baisse...
Cause et effet de cette situation, la méfiance des ménages à l'égard de la conjoncture immobilière est persistante, comme le montre le sondage trimestriel réalisé par l'IFOP pour la FNAIM. Le moral ne parvient pas à se relever de son point bas observé l'an dernier. Seuls 20% des Français considèrent que la conjoncture est favorable à l'achat (deux fois moins que fin 2011). Parallèlement, 14% seulement, estiment que la conjoncture est favorable à la vente (contre 33% en juin 2011). La désaffection porte sur l'investissement locatif et sur l'achat de résidences secondaires.
Concernant les prix, ils résistent mais ont quand même ont baissé de 0,6% au troisième trimestre par rapport aux trois mois précédents. Toutefois, ce chiffre cache une certaine disparité entre la province (-0,4%) et la région parisienne (-1,1%, dont -2,8% pour les appartements et +2,1% pour les maisons). Sur un an, au niveau de la France entière, les prix affichent un recul de 1,1% (-0,7% pour les appartements et -1,3% pour les maisons). Sur les neuf premiers mois, du 1er janvier au 30 septembre, c'est la même baisse de 1,1% qui est enregistrée. Cette tendance devrait se poursuivre jusqu'à la fin de l'année. "Il n'y a donc pas d'effondrement", se rassure la FNAIM, qui estime que les prix devraient se maintenir au même niveau que celui qu'ils avaient atteint au deuxième trimestre 2007, avant que n'éclate la crise financière.
Notons que les économistes du Crédit agricole persistent quant à eux à estimer les prix en France surévalués de l'ordre de 25% en moyenne et de 35% à Paris, au regard notamment des niveaux atteints par les taux d'effort théoriques qui correspondent à la charge de remboursement annuelle d'un crédit habitat rapportée au revenu annuel du ménage acquéreur.
Dans leur note de conjoncture, les notaires France entière, qui contrairement aux agents immobiliers ne s'appuient que sur des chiffres du 2ème trimestre en signatures d'actes authentiques et donc des chiffres du 1er trimestre en conclusion de transactions, anticipent que les volumes devraient se situer en 2012 aux alentours de 650.000 ventes, "bien loin des plus ou moins 800.000 ventes des années 2000 à 2007 et 2011. "On peut même craindre que l'on n'approche le très mauvais score de 2009 avec 594.000 ventes si les vendeurs veulent bénéficier de l'effet d'aubaine d'amélioration de la fiscalité sur les plus-values immobilières limité pour le moment à 2013 d'après le projet de loi de finances". Ils prévoient aussi toujours pour 2012 que les prix dans l'ancien feront de la résistance et qu'on devrait assister à une une "stabilisation ou une très légère variation, à la hausse ou à la baisse, pour Paris et Ile-de-France, les grandes métropoles de Province dynamiques comme Lyon, Lille, Bordeaux, Toulouse et Nice, tant pour les appartements que pour les maisons. Sur les autres territoires, on pourra assister à une baisse plus ou moins accentuée "sans atteindre l'ampleur des décrochages constatés au moment du trou d'air immobilier de 2008/2009". Les baisses seront cependant plus fortes en matière de maisons.
Pour 2013, ils anticipent encore une contraction en termes de volumes, passant sous le seuil des 600.000 ventes, "à moins que l'annonce d'un retour du PTZ dans l'ancien ne se concrétise". Quant aux prix, ils tablent sur une poursuite de la tendance de 2012, ce qui signifie cependant que, sur les marchés non dynamiques, la baisse des prix à fin 2013 devrait être sur deux ans d'environ 10%. Ils estiment que la baisse des volumes ne se traduit pas dans les mois qui suivent par une baisse des prix sur les marchés où règne une pénurie évidente de l'offre.
Quant au neuf, les notaires constatent que les réservations des primo- accédants et des investisseurs ne sont plus toujours suffisantes pour permettre aux promoteurs d'atteindre l'objectif de 40% de pré-commercialisation, ce qui entraîne l'abandon de certains projets. Les volumes escomptés pour 2012, soit 75.000 ventes en secteur groupé, devraient pourtant être atteints en raison de la non-remise en cause, désormais acquise, du maintien de l'avantage fiscal (en BBC) sans autre modification que le plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros, du moins à ce qu'ils en jugent par le "questionnement intéressé" de leur clientèle...
Mais en 2013 et au-delà, ils doutent que le chiffre de 40.000 ventes
à investisseurs puisse être atteint avec le régime "Duflot". Parallèlement, il faut selon eux envisager une chute accentuée de la construction de maisons individuelles, comme le laisse prévoir l'évolution de l'indicateur Markemétron qui s'est fortement dégradé depuis le début de l'année 2012...
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A quelles conditions les institutionnels pourraient revenir dans le logement ?
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18/10/2012
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Parmi les pistes évoquées par le gouvernement pour atteindre l'objectif annuel de 500.000 logements nouveaux figurent le retour des foncières cotées et des autres investisseurs institutionnels (assurances, SCPI-OPCI, foncières, etc.) dans des actifs résidentiels, notamment dans le secteur intermédiaire, ne serait-ce que pour relayer les particuliers, qui avec la fin des régimes de défiscalisation attrayants risquent de déserter le secteur. Leur portefeuille de aujourd'hui presque exclusivement composé de bureaux ou de locaux commerciaux.
Les raisons avancées par les intéressés pour expliquer leur abandon du logement sont que le rendement locatif du logement est très nettement inférieur à celui de l'immobilier d'entreprise, et que les coûts de gestion y sont également plus élevés.
Saisissant néanmoins la balle au bond, l'ASPIM (association française des sociétés de placement immobilier) vient de publier un livre blanc où elle formule 10 idées pour le logement, autour du thème du financement, permettant de réaliser des opérations de logement intermédiaire économiquement soutenables. L'enjeu pour les professionnels de la gestion collective est, selon Patrick de Lataillade, président de l'ASPIM, interrogé par Businessimmo, de "continuer à proposer une offre d'épargne immobilière longue et sécurisée, adossée à l'immobilier résidentiel et offrant un rendement global qui se rapproche de celui de l'immobilier d'entreprise. Jusqu'à présent, le gain fiscal procuré par les dispositifs de soutien à l'investissement permettait de compenser, en partie, le différentiel de rendement entre le logement et le tertiaire. Demain, ce moteur, que le gouvernement a renouvelé (et c'est en soi une bonne nouvelle) sera moins puissant en particulier pour le logement intermédiaire, l'essentiel de l'effort budgétaire de l'Etat se portant en priorité sur le logement social".
Face à l'envolée des prix du foncier dans les zones tendues, l'une des solutions évoquées passe par des formes de démembrement de la propriété telles que la dissociation de la propriété du sol et de celle du bâti. "Les outils juridiques existent en France à l'instar du bail emphytéotique. Notre idée est d'instaurer des formules de démembrement, à l'image de ce qui existe en Finlande par exemple, où l'immeuble peut être vendu à une structure de portage, tandis que le locataire acquiert un droit d'occuper cessible au moment de son départ", indique Patrick de Lataillade. "Nous plaidons aussi pour un schéma de dissociation dans le temps de l'acquisition du foncier et l'achat du bâti, dans lequel l'investisseur institutionnel acquiert la nue-propriété et l'organisme HLM l'usufruit, avec la possibilité pour le locataire de racheter progressivement la nue-propriété".
L'ASPIM s'affirme en mesure d'encourager la construction de fonds organisés selon ces méthodes de structuration.
Dans son livre blanc, l'association propose aussi d'étendre au logement intermédiaire un mécanisme de garantie de loyers, type "Loca-Pass", voire de considérer l'intérêt d'un système de garantie mutualisé recourant, le cas
échéant, au 1% logement comme pour la GRL (garantie des risques locatifs - dispositif ouvert pour le moment qu'aux seuls bailleurs privés). Elle propose aussi d'endiguer le renchérissement des coûts de construction par les normes et contraintes règlementaires : par exemple, soumettre les constructions d'immeubles à des quotas de logements pour des personnes à mobilité réduite (par exemple, au double ou au triple des besoins), plutôt que d'exiger le respects des normes pour tous, de manière à concilier satisfaction des demandes et maîtrise des coûts.
Enfin, l'ASPIM propose de mobiliser les fonds collectés au titre de l'investissement socialement responsable (ISR) : promouvoir les fonds ISR permettant la mise en place d'une garantie à moyen terme de l'épargnant (quinze ans au moins) avec, en contrepartie, un partage de plus-value à la revente du bien immobilier au bénéfice de l'investisseur ISR, promouvoir les fonds d'épargne salariale vers les supports logement (passage de 10 à 30 % du plafond d'investissement en logements), ou encore définir, pour les OPCVM ISR, pour les régimes de capitalisation publics, pour les régimes de retraite privés revendiquant une orientation ISR, des lignes directrices ambitieuses pour la mobilisation des fonds au service du logement (politique d'investissement à moyen terme, rendement visé, résultats obtenus, etc.)...
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