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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Le PTZ nouveau arrive au 1er janvier
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9/11/2015
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Comme annoncé par le président de la République le 29 octobre dernier à Nancy, le prêt à taux zéro (PTZ) va être redéfini, avec des conditions plus avantageuses pour relancer l'accession à la propriété, et par là-même l'industrie du bâtiment, que ce soit pour la construction neuve que pour la rénovation.
Sylvia Pinel, ministre du logement et Christian Eckert, secrétaire d'Etat chargé du budget, ont présenté le 9 novembre, lors d'une conférence de presse, le détail des mesures envisagées :
- dès le 1er janvier 2016 et pour deux ans, le PTZ pourra financer jusqu'à 40% de l'achat d'un logement dans le neuf (contre 18 et 26% aujourd'hui selon les secteurs d'acquisition) ;
- il pourra permettre à plus de ménages d'y accéder avec l'augmentation des plafonds de revenus, et donner la possibilité aux ménages de commencer à rembourser ce prêt au bout de 5 ans, 10 ans ou 15 ans selon les revenus, et permettre d'allonger les prêts si nécessaire, sur 20 ans au moins, pour réduire le montant des mensualités de prêt.
Parallèlement, les conditions d'éligibilité au Prêt Accession Sociale (PAS), garanti par l'Etat, seront harmonisées sur celles de ce nouveau PTZ, pour plus de simplicité.
De plus, le PTZ dans l'ancien sous conditions de travaux, actuellement réservé à certains territoires ruraux, sera élargi à l'ensemble du territoire. Pour y être éligibles, les opérations d'acquisition devront, comme aujourd'hui, comporter 25% de travaux.
Détail important : le coût de ces mesures sera entièrement financé dans le projet de loi de finances pour 2017...
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42% des loyers proposés à Paris ne respecteraient pas l’encadrement
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6/11/2015
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Mesure phare de la loi "ALUR" du 24 mars 2014, très décriée par les propriétaires - ce qui est naturel - et par les professionnels -ce qui l'est moins -, l'encadrement des loyers n'est applicable depuis le 1er août 2015 qu'à Paris, et encore "à titre expérimental". S'étant laissé convaincre par les adversaires de la mesure qu'elle décourageait les investisseurs et qu'elle était responsable du marasme dans le bâtiment, le Premier ministre, Manuel Valls avait amorcé un "détricotage" de la loi de Cécile Duflot, qui prévoyait l'encadrement dans toutes les zones tendues.
Deux mois après l'entrée en vigueur de la mesure, la CLCV (Confédération Logement et cadre de vie) a voulu en vérifier son respect, en analysant les annonces sur les cinq sites Internet : Seloger.com, Fnaim.fr, Leboncoin.fr, Pap.fr, et Century21.fr, le site du réseau d'agences franchisées du même nom. Au final, 650 annonces ont été retenues avec un partage équilibré entre locations nues et meublées d'une part, et location gérée en direct par le bailleur et recours à un professionnel de l'immobilier, d'autre part.
La palme de la conformité revient aux agences Century 21, avec un taux de 80% d'annonces de location conformes, et plus généralement aux locations proposées professionnels qui atteignent globalement un taux de conformité de 70%. Mais globalement, 42% des loyers ne sont pas conformes et excèdent, en moyenne, le montant maximum applicable, de 146,51 euros/mois, soit 1.758,12 euros à l'année. Ce sont surtout les petites surfaces qui sont concernées. A titre d'exemple, un studio situé dans le quartier de la Sorbonne proposé avec un loyer supérieur de plus de 200 euros/mois. De même, les locations meublées sont davantage concernées par ces dépassements que les locations nues.
Or, beaucoup de ces logements intéressent surtout un public jeune à faibles ressources, relève la CLCV qui juge ces manquements à la réglementation d'autant plus inacceptables et contraires à la déontologie récemment instaurée lorsqu'ils viennent de professionnels. Certes, le taux de conformité des annonces publiées par un professionnel de l'immobilier est plus important (70%) que lors d'une mise en relation directe avec le bailleur (47%). Mais si les bailleurs doivent davantage être sensibilisés en la matière, le fait que 30% des annonces publiées par un professionnel ne soient pas conformes est jugé anormal. "De par leur statut et leurs obligations tant légales que déontologiques, les professionnels doivent refuser toute annonce d'un bien ne respectant pas les plafonds de loyers applicables", suggère la CLCV.
A noter cependant que l'étude n'a pas pu prendre en compte les complément de loyers susceptibles d'être demandés en raison de caractéristiques particulières du logement. Compte tenu du taux de non-conformité, il est toutefois douteux que cette possibilité explique tous les dépassements relevés.
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Que choisir dénonce l'inefficacité des aides à la rénovation énergétique
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29/10/2015
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L'UFC-Que Choisir a publié le 28 octobre une étude montrant l'inefficacité du Crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE), précédemment crédit d'impôt développement durable (CIDD). Le jugeant dispendieux, l'association de consommateurs appelle les parlementaires à le réformer dans le cadre du projet de loi de finances pour 2016, en cours d'examen. Sans contester l'enjeu environnemental - 23 millions de logements ont des performances énergétiques médiocres voire déplorables, dont 8,5 millions entre F et G, et 14,9 millions entre D et E - et économique - 1.697 euros de facture énergie par logement - l'UFC constate que le crédit d'impôt a déjà coûté à la collectivité pas moins de 15,6 milliards d'euros, pour un résultat "calamiteux".
L'étude montre que le volume global des travaux n'est que très peu sensible à l'évolution du niveau du crédit d'impôt. Ainsi, les dépenses réelles des ménages en travaux de rénovation énergétique sont restées stables depuis 2009, autour de 12 milliards d'euros par an (hors crédit d'impôt). La baisse du crédit d'impôt observée entre 2008 et 2013 (-1,97 milliard euros) n'a fait reculer le marché total de la rénovation que de 2,31 milliards. Par contre, elle constate une concomitance des évolutions, à la hausse comme à la baisse, du crédit d'impôt et du prix moyen des travaux (+1.500 euros entre 2006 et 2008, puis -1.660 euros jusqu'en 2013), sans que l'on puisse constater en parallèle une variation de l'ampleur des travaux menés. "C'est à se demander à qui profite réellement le crédit d'impôt !", s'interroge l'UFC.
L'association de consommateurs reproche au dispositif, par sa conception, de n'orienter les dépenses des consommateurs ni vers les travaux les plus pertinents, ni vers les produits les plus performants. Ainsi, ciblant uniquement les équipements, il n'aurait pas d'impact sur la performance énergétique globale des logements. "Seulement un tiers des dépenses des ménages se sont concentrées sur l'isolation, alors que cette dernière peut représenter jusqu'à 75% des pertes thermiques d'un logement", indique l'étude.
Pire, même pour les équipements, le crédit d'impôt n'incite pas à aller vers le plus efficace. En 2014, malgré l'existence du crédit d'impôt, moins d'une fenêtre installée sur deux (45%) avait une performance thermique satisfaisante, et seulement 8% des consommateurs allaient au-delà des performances minimales pour obtenir le CITE. "On constate ainsi un "effet plancher", qui incite les consommateurs à se contenter des produits tout justes éligibles", conclut l'étude.
L'UFC-Que Choisir appelle à instaurer un crédit d'impôt progressif (en taux et en niveau), basé sur la performance thermique atteinte après travaux et non plus sur les équipements installés, et à créer une complémentarité entre l'Eco-prêt à taux zéro ("Eco-PTZ") et le CITE afin que tous les consommateurs qui réalisent une rénovation énergétique lourde de leur logement puissent cumuler le CITE et l'Eco-prêt, là encore en fonction de la performance atteinte.
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Renforcement du programme Habiter mieux contre la précarité énergétique
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26/10/2015
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C'est ce que vient d'annoncer l'ANAH (Agence nationale de l'habitat) dans un communiqué. Depuis son lancement, ce programme a permis de rénover plus de 130.000 logements partout en France, principalement des maisons individuelles. Le dispositif permet de financer les travaux de rénovation avec les aides aux travaux de l'agence. Ce financement est complété par une prime d'État (sur le fonds Fart alimenté par le "grand emprunt " destiné aux investissements d'avenir) dès lors que les travaux permettent un gain énergétique d'au moins 25%.
Les aides financières de l'ANAH pour les travaux de rénovation énergétique prennent en charge 35% du montant des travaux si les ressources des ménages sont modestes ou 50% si les ressources sont très modestes dans la limite de 20.000 euros HT pour les travaux d'amélioration et de 50.000 euros HT pour les travaux lourds de réhabilitation.
Nathalie Appéré, présidente du Conseil d'Administration de l'ANAH a annoncé la poursuite du programme et le maintien des aides apportées pour financer 50.000 logements en 2016. Notons que l'objectif est en hausse par rapport à celui de 2015 qui était de 38.000 logements.
La prime complémentaire de l'État sera ajustée pour devenir proportionnelle et prendre en charge 10% du montant des travaux subventionnés pour les propriétaires occupants. Mais elle sera plafonnée à 2.000 euros pour les ménages très modestes et à 1.600 euros pour les ménages modestes. Pour les propriétaires bailleurs et les syndicats de copropriétaires, le principe d'une prime forfaitaire est maintenu. Son montant sera de 1.500 euros.
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Ouverture de la possibilité de convocation aux assemblées de copropriétaires par voie électronique
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26/10/2015
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La mesure était attendue par tous ceux qui pensent que le numérique et la dématérialisation permettra aux copropriétaires autant qu'aux syndics de gagner en productivité et diminuer les coûts : les convocations aux assemblées, la "notification" des procès-verbaux aux copropriétaires "opposants ou défaillants", ouvrant droit à contestation des décisions des assemblées, et les mises en demeure peuvent désormais être adressées par "voie électronique". La loi "ALUR", du 24 mars 2014, avait déjà inséré la possibilité dans la loi de 1965, prévoyant que "les notifications et mises en demeure, sous réserve de l'accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique". Mais la mesure était soumise à décret d'application. C'est désormais chose faite : un décret du 21 octobre précise les conditions et les modalités de mise en œuvre de la dématérialisation et la rend applicable sans délai.
L'accord de chacun des copropriétaires concernés peut être donné, soit par apposition d'une mention sur la feuille de présence d'une assemblée, soit par lettre recommandée AR ou par lettre recommandée électronique au syndic, qui l'enregistre à la date de réception de la lettre et l'inscrit sur le registre des procès-verbaux de la copropriété. Cet accord peut être révoqué à tout moment par lettre recommandée AR ou par lettre recommandée électronique, et cette révocation prend effet le lendemain du jour de la réception de la lettre recommandée par le syndic, qui la mentionne aussi sur le registre.
Les modalités de l'acheminement par voie électronique sont celles fixées par l'article 1369-8 du Code civil, et un décret du 2 février 2011. Celui-ci autorise la dématérialisation de la lettre recommandée à condition que le courrier électronique soit acheminé par un tiers selon un procédé permettant de l'identifier, de désigner l'expéditeur, de garantir l'identité du destinataire et d'établir si la lettre a été remise ou non au destinataire.
Le Code civil prévoit aussi que "le contenu de cette lettre, au choix de l'expéditeur, peut être imprimé par le tiers sur papier pour être distribué au destinataire ou peut être adressé à celui-ci par voie électronique". Lorsque l'apposition de la date d'expédition ou de réception résulte d'un procédé électronique, la fiabilité de celui-ci est présumée, jusqu'à preuve contraire, s'il satisfait à des exigences précises fixées par un décret du 2 février 2011. Le tiers chargé de l'acheminement du courrier informe le destinataire, par courrier électronique, qu'une lettre recommandée électronique va lui être envoyée et qu'il a la possibilité, pendant un délai de quinze jours à compter du lendemain de l'envoi de cette information, de l'accepter ou de la refuser. Le destinataire n'est pas informé de l'identité de l'expéditeur de la lettre recommandée électronique. Dès acceptation par le destinataire de recevoir la lettre recommandée électronique, le tiers chargé de son acheminement envoie la lettre recommandée électronique à destination de l'adresse électronique qui lui a été transmise par l'expéditeur.
Le tiers chargé de l'acheminement de la lettre recommandée électronique doit conserver pendant un an à compter de la date de son envoi une preuve de cet envoi. L'expéditeur a accès, sur demande au tiers chargé de l'acheminement de la lettre recommandée électronique, à ces informations. Il peut en obtenir une copie pendant un délai d'un an.
Un avis de réception peut être adressé à l'expéditeur par voie électronique ou par tout autre dispositif lui permettant de le conserver.
Concernant les copropriétés, le délai que les notifications adressées ainsi font courir a pour point de départ le lendemain de l'envoi au destinataire, par le tiers chargé de son acheminement, du courrier électronique prévu au premier alinéa de l'article 3 du décret du 2 février 2011. Au cas où le départ est effectué par voie électronique et l'arrivée sur papier, le délai court classiquement à compter du lendemain de la première présentation de la lettre papier.
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Dispositif Multiloc : 1ère signature avec une agence parisienne
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23/10/2015
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Lancé en mars dernier afin de développer une offre privée de logement locatif intermédiaire à Paris en direction des classes moyennes, le dispositif "Multiloc" est entré en phase opérationnelle avec la signature par Anne Hidalgo, maire de Paris, le 16 octobre, de la première convention du avec un cabinet immobilier du réseau L'Adresse, en présence de Brice Cardi, président du réseau et de Gilles Ricour de Bourgies, président de la FNAIM du Grand Paris. Alors qu'ils ne ménagent pas habituellement leurs critiques à l'égard de la politique du logement de la municipalité - par exemple les préemptions pour la mixité sociale dans les copropriétés -, les professionnels soutiennent cette fois le dispositif qui a le mérite pour une fois de ne pas les contourner...
Le dispositif vise à mobiliser une offre de logements pour des ménages dont les revenus se situent sous les plafonds du logement intermédiaire (PLI), de toute composition familiale, inscrits ou non au fichier des demandeurs de logement social. Leur taux d'effort ne doit pas dépasser pas 33% au moment de la signature du bail. Les locataires signeront un bail d'habitation conforme à la loi du 6 juillet 1989 avec les propriétaires des logements qui ont choisi de s'inscrire dans le dispositif et qui confient leur bien en mandat de gestion à un professionnel de l'immobilier. Les propriétaires des logements concernés s'engagent à pratiquer un loyer inférieur de 20% au loyer médian du parc privé fixé par arrêté du préfet sur la base des travaux de l'Observatoire des loyer de l'agglomération parisienne (OLAP).
Les logements doivent être décents. Un prestataire est chargé de les repérer, mais les administrateurs de biens conventionnés peuvent mettre en oeuvre leur prospection autonome. Un financement (prime de mise en gestion) de 1.000 euros est alloué aux professionnels par la Ville pour chaque logement pris en gestion. Le montant de ce financement est porté à 1.200 euros lorsque le logement est vacant depuis plus de 6 mois, sur présentation de justificatifs. Au cours du mandat, les opérateurs se rémunéreront par le biais des honoraires de gestion qu'ils fixeront librement (pourcentage du montant du loyer perçu).
Le dispositif propose un ensemble d'avantages et d'aides financières aux propriétaires bailleurs : versement d'une prime d'entrée de 2.000 euros dans le dispositif au moment de la "captation", prise en charge, chaque année, du financement de la garantie contre les risques locatifs (impayés de loyer et charges locatives, dégradations et frais contentieux), soutien dans la réalisation de travaux de remise en état ou d'embellissement de l'appartement, pour un montant maximal de 2.500 euros, remboursement d'une partie des diagnostics techniques obligatoires dans le cadre d'une mise en location, et participation à l'achat des détecteurs de fumée. Une prime spécifique permettant la remise en état du logement, d'un montant maximal de 7.500 euros, pourra être versée lorsque ce dernier est vacant depuis plus de 6 mois.
La Ville a estimé au total le coût du dispositif entre 6.000 et 14.000 euros par logement, en fonction de sa surface et de la situation du logement avant la prise à bail (notamment vacance depuis plus de 6 mois ou non).
Reste à savoir quel sera le succès de cette nouvelle initiative. Probablement faible en termes de remise sur le marché de logements vacants : l'existence d'un grand nombre de logements conservés inoccupés par leurs propriétaires pour des raisons obscures de risque locatif, ou de difficulté ultérieure de récupération, est largement fantasmée. Quel propriétaire accepte de payer les charges et la taxe foncière, voire même pour certains l'ISF en renonçant à tout revenu, simplement parce qu'il craint les impayés ou qu'il trouve que les locataires trop protégés ? Cette fable entretenue par le lobby des propriétaires est à peu près aussi crédible que celle du million d'emplois du MEDEF en cas de baisse des charges sociales... Les études montrent en effet que les logements vacants sont soit des pieds à terre dont les propriétaires tiennent à garder disponibles, soit des taudis inlouables en l'état, soit encore des logements libérés en attente d'une vente ou de travaux.
La prime peut par contre être plus alléchante. Mais le sacrifice de loyer (20% en dessous du loyer médian de l'encadrement des loyers, lui-même inférieur de 16,6% au loyer plafond de l'encadrement, ce dernier étant à son tour considéré comme inférieur de 10 à 20% aux loyers de marché avant encadrement...) en vaut-il la chandelle ? D'autant que contrairement à des dispositifs tels que Solibail, aucune garantie n'est apportée sur le paiement des loyers et l'état du logement après location. Le propriétaire qui souhaite se couvrir devra le faire à ses frais, en plus des honoraires de gestion puisque le recours à un administrateur de biens est obligatoire...
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L’accession sociale à la propriété en chiffres
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20/10/2015
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Une étude du Crédit Foncier fait un bilan précis de l'accession sociale à la propriété en France. Elle fait le point sur les dispositifs de prêts mis en place par les pouvoirs publics pour encourager les ménages à devenir propriétaires. L'étude s'intéresse en particulier au Prêt à l'Accession Sociale (PAS), lancé en 1993, et au Prêt à Taux Zéro (PTZ), lancé en 1995, qui jouent un rôle moteur dans l'accession à la propriété, principalemet dans le neuf, puisqu'ils permettent, dans ce segment, à plus de quatre ménages sur dix de devenir primo-accédants.
A global, 414.000 ménages primo-accédants sont devenus propriétaires en 2014 grâce à un crédit immobilier, dont 116.000 dans le neuf. Ce chiffre est à rapprocher des quelques 760.000 transactions intervenues dans le neuf et l'ancien dans cette même période. Les primo-accédants continuent donc à représenter plus de la moitié des achats.
Le Prêt à l'Accession Sociale (PAS) est un prêt conventionné institué en 1993 pour favoriser l'accession à la propriété des ménages aux ressources modestes ou intermédiaires. En 2014, 58.693 opérations d’accession ont été financées par un PAS pour un montant total de 7,2 milliards d’euros. Le Crédit Foncier est un acteur majeur du PAS avec 43% de part de marché.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) a été créé en 1995. Le taux d’intérêt est égal à 0% et le prêt est exempté de frais de dossier. Il est accordé aux personnes physiques primo-accédantes, sous conditions de ressources, pour financer leur résidence principale. Le montant du PTZ est limité : à un pourcentage du coût de l’opération déterminé selon la nature et la localisation du bien acquis, à un montant fixé réglementairement, au montant total des autres prêts souscrits pour l’opération. Il est destiné au neuf ou à l'ancien avec travaux importants. En 2014, 48.096 opérations d’accession ont été financées par un PTZ (+11% par rapport à 2013), pour un montant de 1,9 milliards d’euros (+10% par rapport à 2013). Le montant moyen en 2014 s’élève à 40.086 euros, stable par rapport à 2013. Le Crédit Foncier affiche sur ce produit 24% de part de marché.
Les deux produits représentent globalement une part modeste des opérations d'accession : en 2014, le PAS a représenté 9% du nombre d’opérations financées à crédit et 14% du nombre d’opérations de primo-accession ; le PTZ, a représenté dans le même temps 7% du nombre d’opérations d’accession financées à crédit
et 11% du nombre d’opérations de primo-accession. Si la part des PAS oscille depuis 2010 entre 7 et 10% des opérations financées à crédit, le PTZ a connu de bien meilleurs scores à l'époque du PTZ+ ouvert sans conditions de ressources ainsi qu'à l'immobilier ancien : sa part a atteint au plus haut, en 2011, 47% du nombre d’opérations financées à crédit et 64% du nombre d’opérations de primo-accession !
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Comment la 2ème copropriété de France est devenue un trou noir...
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19/10/2015
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Le conseil municipal de la ville de Grigny a approuvé le 13 octobre un protocole d'accord visant à réduire de moitié la dette de l’eau du syndicat principal de la copropriété de Grigny 2 à l'égard de la Lyonnaise des Eaux, se montant à 4,8 millions d'euros, selon des informations publiées par Le Parisien. C'est mieux que rien mais il en faudra beaucoup plus pour redresser cette copropriété en perdition depuis une dizaine d'années ! Une copropriété-ville, la 2ème de France après Parly 2, construite au demeurant par le même promoteur : 5.000 logements, 17.000 habitants (plus des deux tiers de la ville de Grigny, dans l'Essonne), 26 syndicats secondaires dont chacun pèse déjà le poids d'une bonne copropriété (de 120 à 300 logements...), et un syndicat principal en charge du chauffage, de la distribution d'eau, des voiries et des éclairages urbains, d'espaces verts, de l'assainissement, de gardiens communs (les syndicats secondaires ont aussi les leurs...), etc.
Il n'en a pourtant pas toujours été ainsi : en 2.000, le syndicat principal plaçait encore plusieurs millions de francs de trésorerie excédentaire. Mais un processus de paupérisation était déjà en marche : des charges de copropriété très élevées (de véritables charges de ville s'ajoutant pour les copropriétaires aux impôts locaux), un environnement urbain en voie de dégradation avec la proximité d'une cité à problèmes, la Grande Borne, une montée de l'insécurité (on se souvient de l'incident des passagers se faisant détrousser dans le RER à la gare de Grigny, en lisière de la résidence), des ingrédients classiques du processus de fabrication des copropriétés en difficulté. Jusqu'à l'arrivée de la gangrène : les marchands de sommeil qui louent de la main à la main à des populations en situation de faiblesse et qui ne paient évidemment aucune charge. Un premier plan de sauvegarde avait été engagé, mais uniquement pour tenter de remédier - en vain - aux problèmes de peuplement qui commençaient à apparaître.
Le ver est entré dans le fruit par quelques syndicats secondaires, dont les difficultés de trésorerie ont fragilisé le syndicat principal. S'y sont ajoutés comme souvent en pareil cas des facteurs liés à la gestion. Le syndic historique, SAGIM, avait commis l'erreur de répartir les charges du principal aux syndicats secondaires au lieu de les appeler directement aux copropriétaires comme c'est de droit. Les difficultés des secondaires se sont du coup transmises au principal. Lorsque la gestion a été rétablie en direct avec les copropriétaires, c'était trop tard : le principal avait accumulé plusieurs millions d'euros de créances potentiellement irrécouvrables !
L'autre facteur aggravant a été la cession de la société SAGIM par ses actionnaires au groupe Urbania, qui a démantelé à la foie l'équipe de gestion dédiée installée dans la résidence et le service du contentieux qui avait assuré le recouvrement des charges avec efficacité plusieurs décennies durant. Pour les remplacer par une gestion à distance à partir de Lyon !
La dégringolade n'a pas tardé ! En 6 ans, de créditeur, le syndicat principal s'est retrouvé débiteur de plusieurs millions d'euros auprès de la Lyonnaise des eaux et de Cofely, l'exploitant de la chaufferie. Ce dernier, qui avait financé une cogénération, en a été réduit à la démonter, alourdissant de ce fait encore un peu plus la facture de chauffage. En avril 2011, les graves difficultés financières du syndicat principal ont conduit le président du tribunal de grande instance d’Evry à désigner un administrateur provisoire, désaisissant ce faisant de leurs pouvoirs à la fois l'assemblée des copropriétaires, le conseil syndical, et le syndic, qui sombrait à son tour dans la déconfiture d'Urbania.
Deux plans de sauvegarde plus tard, on en est enfin à envisager un démantèlement du syndicat principal, le transfert du chauffage à la ville, et l’isolation des façades pour réduire la facture énergétique des habitants. Début septembre, le ministère du logement a annoncé en grande pompe la mise en place d'un ORCOD-IN (Opération d'intérêt national de requalification des copropriétés dégradées, une nouveauté de la loi "ALUR"), le deuxième après un autre "trou noir", la copropriété des Chênes pointus à Clichy sous bois, de sinistre mémoire, à cause des émeutes de 2005 qui en sont parties... Les actions à mener à court terme sont immenses, et nécessitent la mobilisation de l'ensemble des partenaires : travaux d'urgence dans les secteurs les plus dégradés, engagement de la scission de la copropriété, réduction de la dette, création d’un réseau de géothermie, accompagnement social des copropriétaires en difficulté, renforcement des actions dans le cadre des zones de sécurité prioritaires, etc.
De sa création jusqu'à la fin de son redressement espéré, la copropriété de Grigny 2 aura été un cas d'école de ce qu'il ne faut pas faire : un ensemble de cette taille, une structure de gestion complexe, et surtout l'absence de contrôle externe d'une gestion sujette aux aléas des jeux de pouvoirs tant personnels que financiers, s'exerçant au sein d'assemblées et de conseils syndicaux pléthoriques (plus d'une centaine de membres pour le conseil syndical du syndicat principal !). Pas sûr que les pouvoirs publics, qui paient pourtant une facture de plus en plus lourde, en aient vraiment pris la mesure...
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La pierre papier a le vent en poupe
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16/10/2015
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A l'occasion de ses 40 ans d'existence, l'Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM), structure de représentation de la gestion des fonds immobiliers non cotés, a fait un bilan florissant de la collecte des SCPI et OPCI, les deux principaux véhicules de placement intermédié dans l'immobilier. Ce secteur est notamment devenu incontournable pour le financement du parc immobilier locatif tertiaire : bureaux, commerce, plateformes logistiques, etc. Mais ces fonds d'investissement sont également présents dans le logement, souvent de gamme supérieure, mais aussi intermédiaire grâce aux SCPI de défiscalisation Robien, Scellier, Duflot et maintenant Pinel...
Les 166 SCPI et 216 OPCI (grand public et professionnels) pèsent aujourd'hui plus de 80 milliards d'euros de capitalisation et cumulent 7,5 millions de mètres carrés loués en résidentiel et dans le tertiaire.
Si ces véhicules connaissent aujourd'hui un tel succès, c'est qu'ils ont été en permanence adaptés aux contraintes et exigences des investisseurs, tant privés que professionnels, note le site spécialisé Pierrepapier.fr :création, en 2001, d'un marché secondaire basé sur la confrontation de l'offre et de la demande qui a apporté de la liquidité au marché des SCPI après la crise immobilière des années 90, création, en 2007, d'un nouveau véhicule d'investissement, les OPCI, qui a permis d'élargir l'offre de véhicules non cotés, transposition, en 2013, de la directive AIFM de 2011, qui aura permis aux SCPI classées dans les FIA (fonds d'investissement alternatif) de gagner en souplesse et d'acquérir la possibilité de détenir à leur actif des parts sociales de sociétés à prépondérance immobilière, de réaliser plus facilement des travaux de rénovation et de réduire le délai minimal de détention des immeubles ; ou encore, en 2015, dans le cadre de la loi Macron, la possibilité offerte aux fonds d'épargne salariale de détenir jusqu'à 30% d'OPCI, contre 10% précédemment, et l'élargissement de l'objet social des OPCI, qui peuvent désormais posséder des actifs mobiliers, accessoires à l'exploitation des immeubles.
L'ASPIM voudrait aller encore plus loin, afin de rendre les SCPI et OPCI plus largement éligibles aux différentes formes d'épargne longue, donner la possibilité aux fonds d'élargir leur périmètre d'investissement, par exemple aux résidences gérées pour étudiants et seniors où les besoins sont croissants, et ouvrir le "passeport européen" (qui permet déjà aux fonds destinés aux institutionnels d'être commercialisés au sein de l'Union européenne) aux fonds destinés au grand public...
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Pratiquement plus d'augmentation pour les baux en cours !
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15/10/2015
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Suivant avec quelques trimestres de décalage l'indice de l'inflation, l'IRL (indice de référence des loyers) le rejoint au 3ème trimestre 2015 dans son évolution quasi-nulle avec une valeur d'indice de 125,25, soit une hausse de 0,02% sur un an, après +0,08% au 2ème trimestre, +0,15% au 1er , +0,37% au 4ème trimestre 2014, +0,47% au 3ème trimestre, +0,57% au 2ème, et +0,60% au 1er (v. notre section des indices et chiffres-clés)...
C'est l'effet de son mode de calcul : l'IRL est en effet calculé, depuis la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat, à partir de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ; il suit donc les évolutions de l’inflation mais avec retard : avec la reprise de l'inflation fin 2010 et son accélération fin 2011, il enregistre depuis son ralentissement continu. Or, l'évolution sur un an de l'indice des prix est tombée à zéro en septembre 2015...
Rappelons que les nouvelles valeurs recalculées de l'IRL (v. notre section des indices et chiffres-clés) sont à prendre en compte pour toutes les révisions applicables à compter du 10 février 2008. Les valeurs de l'ancien calcul restent valables pour les révisions applicables du 1er janvier 2006 au 9 février 2008, effacées du site de l'INSEE elles sont conservées sur notre site.
Rappelons également que l'IRL sert à la fixation du loyer des logements reloués après le départ d'un locataire dans les zones tendues (précisément celles où s'applique la taxe annuelle sur les logements vacants). Le bail du nouveau locataire doit mentionner le loyer du précédent et, en dehors de toute autre disposition d'encadrement (pour le moment, l’encadrement des loyers prévu par la loi "ALUR" n'est applicable qu'à Paris à compter du 1er août 2015), le nouveau loyer ne peut être supérieur à celui qui résulte de l'évolution de l'IRL. Aux termes du décret d'encadrement du 30 juillet 2014, les dispositions concernant les nouvelles locations s’appliquent aux logements vacants définis comme étant des logements inoccupés proposés à la location, à l’exception logique de ceux faisant l'objet d'une première location, mais aussi de ceux inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois. Par contre, le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut désormais être librement réévalué.
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