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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Un outil gratuit qui permet d'évaluer sa consommation énergétique
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7/10/2010
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Faire son audit énergétique soi-même et se faire "coacher" pour réduire sa consommation : c'est ce qu'ambitionne de permettre une plate-forme en ligne mise en place par le ministère de l'écologie, la Fondation Nicolas Hulot et l'ADEME ! Il s'agit d'un outil gratuit d'aide en ligne qui permet d'évaluer sa consommation énergétique, appelé le "coach carbone" (1), dans le but de réduire ses émissions de gaz à effet de serre.
La plate-forme propose aux utilisateurs de faire des économies en tonnes de CO2, en kilowattheure, en litre de carburant ou en euros. Ils pourront déterminer les préconisations les mieux adaptées à leur comportement, en répondant à un questionnaire de 160 questions. La navigation, d'une durée moyenne d'1 heure, se décompose pour l'utilisateur en 2 temps : 1) la réalisation du "Bilan Carbone" de son foyer en complétant 4 questionnaires ; le diagnostic porte sur l'année écoulée (12 derniers mois) ; 2) passage à la définition de ses plans d'action et engagements pour l'année à venir...
(1) site coach carbone
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Marché immobilier : Paris et l'Ile-de-France ne sont pas la France...
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7/10/2010
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Le 30 septembre, les notaires franciliens présentaient les chiffres des marchés immobiliers d'Ile-de-France pour la période de mai à juillet 2010. Une fois de plus ces chiffres repris par les médias comme des chiffres instantanés sont fondés sur les signatures d'actes authentiques au cours de cette période et reflètent en réalité le marché au cours d'une période floue couvrant les 3 à 4 premiers mois de l'année. Ce défaut quasi congénital de la fabrication des chiffres des notaires doit en principe être remédié lorsque - vers la fin de l'année ? - les notaires publieront des chiffres à partir des avant-contrats (promesses de vente), qui interviennent au moment ou les transactions sont effectivement conclues.
Moyennant quoi, ces premiers mois de l'année ont été particulièrement actifs, avec 47.200 ventes, le nombre de ventes de logements anciens s'inscrivant en hausse de 38% par rapport à la même période de 2009. Cette progression s'échelonne de 24% en Seine-Saint-Denis à 47% dans les Hauts-de-Seine. Sur l'ensemble de l'Ile-de-France, la hausse du nombre de ventes est de 36% pour les appartements et de 41% pour les maisons.
Le niveau d'activité de 2007 (48.000 ventes sur la même période) est quasiment retrouvé. Des disparités locales demeurent. Dans les Hauts-de-Seine et dans l'Essonne, il s'est vendu 7% de biens immobiliers de plus qu'en 2007 sur les mêmes mois alors qu'à Paris et en Seine-Saint-Denis le nombre de ventes de mai à juillet 2010 s'avère encore inférieur de 8% par rapport à la période mai-juillet 2007.
La hausse des prix s'est accélérée Ile-de-France au cours des premiers mois de 2010, avec une poussée de 9,1% en rythme annuel (de juillet 2009 à juillet 2010 en dates de signature). Cette augmentation se modère quand on s'éloigne de la Capitale : +11,2% à Paris (contre +9,9% sur une période de fin 2009 à février-mars 2010), +10,0% en Petite Couronne (contre +8,8%) et +6,4% en Grande Couronne (contre +5,3%).
A son niveau actuel (206,6), l'indice des prix des notaires tous logements anciens confondus (indice des signatures d'actes authentiques de juillet) demeure inférieur sur la Région de 1,3% par rapport à son pic de septembre 2008 (209,4). Pour les maisons, l'indice de juillet s'inscrit encore en recul de 6% par rapport au point le plus haut de juillet 2008 (193,7). En revanche, pour les appartements en Ile-de-France, l'indice des prix atteint 222,5 et dépasse ainsi le précédent sommet de septembre 2008 (220,2). Plus précisément de nouveaux plafonds ont été inscrits
dans Paris depuis juin mais aussi depuis juillet pour les 3 départements de la Petite Couronne.
Plus réactive par rapport au marché, la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) a présenté le 5 octobre ses chiffres établis sur les transactions conclues au 3ème trimestre. Pour Paris, les prix de la période rapportés à ceux du 3ème trimestre 2009 sont en hausse de 9,7%, soit un rythme restant soutenu par rapport à celui noté par les notaires pour le début d'année (+11,2%). Sur les mêmes bases, Lyon est également en hausse de 7,4%. Hausse encore à Angers, Biarritz, Cannes, Montpellier et Strasbourg. Par contre, le reste de la France n'est pas du tout sur le même rythme : stagnation des prix à Marseille, Aix, Bordeaux, Nancy, Nantes, Nice, ou Toulouse. Et même baisse à Limoges, Bayonne, Troyes...
La FNAIM enregistre aussi, quoique dans une moindre mesure, mais sur la France entière un rebond de l'activité du marché, estimé à 18% sur un an à fin septembre. La fédération sent que le marché de l'achat-revente s'est débloqué : un sondage IFOP accompagnant la présentation des chiffres montre que 32 % des Français interrogés estiment aujourd'hui que la conjoncture est favorable à la vente d'un bien immobilier contre 10% en octobre 2009. La FNAIM prévoit que les ventes dans l'ancien en 2010 pourraient atteindre au niveau national les 700.000 transactions contre 600.000 l'année précédente. c'est encore loin des 800.000 dépassés dans les années fastes comme 2007...
Encore plus en avance par rapport à la formation des transactions, le site d'annonces immobilières SeLoger.com, qui se fonde sur les prix de mise en vente proposés à la négociation constate une forte progression des prix à Paris, alors que le reste du marché français est beaucoup plus calme. Pour la capitale la hausse des prix demandés est de 13,7% sur les douze derniers mois. par contre, au niveau national, les prix sont stables (+ 0,03 point au mois de septembre).
Information intéressante ressortant du sondage IFOP/FNAIM déjà mentionné : alors que la tendance à la hausse n'est pas générale à l'échelle de l'ensemble du territoire, loin s'en faut, elle est entrée largement dans les esprits ! Ainsi, la proportion des français qui pensent que les prix ont augmenté au cours des 6 derniers mois est passée entre mars et septembre 2010 de 21 à 51%, et celle de ceux qui pensent qu'ils vont augmenter dans les 6 prochains mois est passés dans le même temps de 28 à 50% !
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Budget 2011 et immobilier : les niches fiscales rabotées
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7/10/2010
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Les avantages fiscaux de l'immobilier - réductions ou crédits d'impôt - vont subir une diminution de 10% dès janvier 2011. Voici, sous réserve des modification que pourraiet y apporter le parlement au cours de l'examen de la loi de finances, les taux comparés des réductions d'impôt et des crédits d'impôt pour cette année et pour l'année prochaine :
- réduction pour investissement dans des résidences hôtelières à vocation sociale : actuellement de 25%, devient 22%
- réduction pour investissement réalisé en outre-mer (hors logements loués aux HLM) : actuellement de 10 à 50%, devient de 9% à 45%
- réduction d'impôt "Malraux" : actuellement de 30%, devient 27%
- réduction d'impôt "Scellier" : actuellement de 25%, devient 22%
- réduction d'impôt "LMNP" : actuellement de 20%, devient 18%
- crédit d'impôt équipements de développement durable : actuellement de 25% à 50%, devient de 22% à 45%
- crédit d'impôt en faveur de la prévention des risques technologiques : actuellement de 40%, devient 36%
- crédit impôt contrat assurance loyers impayés des logements locatifs conventionnés : actuellement de 50%, devient 45%
Ces nouveaux taux ne seront applicables qu'à compter de l'imposition des revenus de l'année 2011 pour les dépenses payées à compter du 1er janvier 2011, sauf pour le crédit d'impôt pour l'installation de panneaux photovoltaïques, dont le rabotage sera de 50%, et applicable selon ce qui a été annoncé aux investissements réalisés à partir du 29 septembre 2010...
A noter aussi que le crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt disparaît totalement pour les prêts souscrits à compter du 1er janvier 2011.
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L'UNPI en guerre contre la taxe foncière
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6/10/2010
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C'est devenu un marronnier : chaque automne depuis 4 ans, l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) égrenne les hausses disparités de la taxe foncière à travers la France et reprend son combat contre la fiscalité du patrimoine, responsable selon elle d'un découragement des propriétaires à l'égard de l'immobilier locatif. Comme chaque année elle stigmatise les hausses "déraisonnables" de taux pratiquées par les collectivités - sans s'interroger sur les contreparties en termes de services à la population et d'investissements dont les propriétaires profitent localement par l'effet direct de l'attractivité du territoire sur la valeur locative de leur bien -, et réclame des mesures pour limiter ce qu'elle présente comme une "horreur fiscale" : instaurer un plafonnement sur les prélèvements obligatoires sur le patrimoine, limiter l’évolution de la taxe globale à celle de l’indice des prix à la consommation, et laisser aux collectivités territoriales la liberté de fixer à la baisse les taux pour favoriser la concurrence entre elles - comme si ce n'était pas le cas depuis des décennies...
Le rapport (1) pointe les taux d'imposition et leur taux d'évolution en mettant sur le même plan la part des régions et des départements, représentant un poids faible dans le total de la taxe, même quand elle est en forte augmentation, et celle des communes et intercommunalités, beaucoup plus lourdes. Certes, l'Observatoire donne l'évolution sur 5 ans (de 2004 à 2009, les données de 2010 n'étant pas encore disponibles) pour les 50 plus grandes communes françaises, mais sans donner le taux d'imposition : ainsi avec une augmentation de 65% sur 5 ans, Paris, qui bat tous les records de hausse, bat aussi celui du baux d'imposition le plus bas.
De manière générale, le gros des augmentations sur 5 ans se situe entre 15 et 25%, incluant la part de l'augmentation qui résulte de l'augmentation des valeurs locatives cadastrales, fixée par l'Etat : c'est plus que l'inflation, mais le rapport, qui sous-entend que les budgets des collectivités territoriales ne sont pas maîtrisés, reste très discret sur les causes qui ont amené ces collectivités à augmenter leur fiscalité de manière quasi générale, et notamment les transferts de compétences et de charges opérées de manière répétée au cours de cette période, notamment en direction des départements. Il oublie aussi que la fiscalité locale est celle sur laquelle les contribuables ont le plus grand pouvoir de décision, notamment au travers des élections locales...
(1) UNPI - Dossier de presse : Taxes foncières Evolution entre 2004 et 2009
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L'affichage de l'étiquette énergie plébiscité
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4/10/2010
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C'est ce qui ressort d'un sondage BVA (1) pour le site SeLoger.com réalisé à l'occasion du Salon Immobilier de Paris, qui s'est tenu du 24 au 26 septembre à l'Espace Champerret à Paris : plus de 70% des Français approuvent l'obligation créée par la loi "Grenelle II" d'afficher à compter du 1er janvier 2011 dans les annonces immobilières la performance énergétique des biens à la vente et à la location.
Les locataires sont encore plus sensibles que les propriétaires à cette notation de la performance énergétique du logement du fait de leur facture énergétique croissante.
A la question de savoir dans quelle mesure cette opinion favorable va-t-elle faire évoluer le marché de l'immobilier, le sondage indique que pour plus d'un tiers des personnes interrogées, la performance énergétique va désormais beaucoup compter dans la décision d'achat d'un logement...
(1) Etude SeLoger.com en partenariat avec BVA menée en septembre 2010, sur un échantillon représentatif de la population française âgée de 18 ans et plus
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Congrès des HLM : la guerre ?
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4/10/2010
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C'est comme si le gouvernement avait une revanche à prendre sur le monde HLM : déjà la loi "Boutin" du 25 mars 2009 avait entrepris de ponctionner le mouvement du 1% de près d'un milliard par an pendant 3 ans, le mettant en déséquilibre et l'obligeant à cesser plusieurs de ses prestations aux salariés ; le congrès 2010 de l'USH (Union sociale pour l'habitat - ex Union des HLM) aura été précédé de plusieurs coups de boutoir : l'annonce d'un plafonnement à l'évolution de l'IRL (indice de révision des loyers appliqué dans le privé) des loyers du logement social, rebondissant sur une dénonciation des hausses par la CLCV (Confédération logement et cadre de vie), l'annonce d'un budget du logement en réduction progressive pour les trois prochaines années (de 785 millions en 2009, 630 millions en 2010, 500 millions l'an prochain et 400 en 2013 !), et dans ce même budget la suppression de l'exonération de la CRL (contribution sur les revenus locatifs) pour les HLM (340 millions par an, dont 250 millions iront à l'ANRU, l'agence chargée de la réhabilitation des quartiers dégradés) qui provoque les plus véhémentes protestations !
Le secrétaire d'Etat s'était montré déjà très offensif le 29 septembre, jour de la présentation du budget 2011, en indiquant que la santé financière du monde HLM était "très correcte" : "Avec une marge d'autofinancement de 12,5%, le potentiel financier est bien là", avait-il notamment déclaré au Moniteur. En réponse, Thierry Repentin, président de l'USH annonce qu'avec cette politique, c'est 20.000 HLM de moins qui risquent d'être construits chaque année. Par ailleurs, il menace de remettre en cause la contractualisation Etat-HLM serait remise en cause : "si cette ponction est confirmée, les objectifs d'activité définis dans les conventions d'utilité sociale qui doivent être signées d'ici à la fin de l'année devront nécessairement être renégociés", a-t-il notamment indiqué en marge du congrès.
Autre dialogue de sourds : sur la nécessité de concentrer l'effort de construction dans les zones tendues. Le jour de l'ouverture du congrès de l'USH, Le Parisien et Aujourd'hui en France publiaient une étude opportunément fournie "révélant" que "les offices HLM regorgent de logements vacants dans toute la France" ! Etude dirigée, que l'USH n'a pas de mal à réfuter : le taux de vacance est faible eu égard au parc géré et s'explique par les travaux avant relocation, aux immeubles progressivement vidés en vue de leur réhabilitation, et à d'autres causes purement locales qui n'ont rien à voir avec une mauvaise gestion généralisée. Quant à construire dans les zones tendues, l'USH répète que ses membres ne demandent que cela, mais que le problème est la disponibilité de foncier et l'attitude des élus qui préfèrent voir les logements sociaux dans les communes voisines plutôt que chez eux...
Achoppement également sur l'injonction gouvernementale de vendre 40.000 logements par an pour dégager des ressources pour construire là où il le faut le plus : moins d'1/5ème de cet objectif est aujourd'hui réalisé chaque année. Là où ils sont mis en vente, les logements ne se vendent pas facilement : les locataires n'ont pas forcément envie de rester là où ils sont pour devenir propriétaires, et quand ils veulent ils ont souvent du mal à boucler leur plan de financement. En outre, il est très difficile de vendre des logements sociaux dans des communes où le déficit de logements locatifs sociaux est élevé, faute de disponibilités foncières. Les logements qui se vendent le mieux sont en outre des maisons individuelles.
Plan de relance aidant, la cuvée 2010 s'annonce correcte : "les prévisions nous laissent espérer de franchir la barre des 100.000 logements locatifs sociaux (hors ANRU)", indique Thierry Repentin. "Cette excellente nouvelle confirme notre rôle contra-cyclique dans une période difficile pour le bâtiment. Cela reste toutefois conditionné au maintien du cadre fiscal et budgétaire actuel. Sinon, la dynamique sera cassée".
Après de houleux débats et l'intervention du secrétaire d'Etat au logement, copieusement hué, le congrès s'est conclu sur l'adoption d'une résolution vigoureuse : le mouvement HLM, du moins les participants au congrès, s'opposent, à l'unanimité, à la taxe de 1 milliard d'euros sur 3 ans que l'Etat veut mettre en place sur les loyers des organismes HLM, et demandent solennellement au Parlement de revenir sur cette mesure qui figure dans le projet de loi de finances 2011. L'USH dénonce la réduction de l'aide de l'Etat, et donc son désengagement, en matière de logement social.
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Homologation de l'accord pour la reprise d'Urbania
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1/10/2010
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Le Tribunal de Commerce de Nanterre vient d'homologuer l'accord de conciliation relatif à la reprise du groupe Urbania-Adyal par le fonds d'investissement Investors in Private Equity (IPE) de Philippe Nguyen. Cet accord a été signé sous l'égide du Comite interministériel de restructuration industrielle (CIRI) par l'ensemble des créanciers le 6 septembre 2010. Il permet de désendetter totalement les 105 sociétés opérationnelles qui sont reprises au groupe Urbania par un fonds dédie, Ulysse Investissement, géré par le groupe IPE. La direction a été confiée à Nicolas Jacquet, ENA, actuel directeur général de la Médiation du crédit aux entreprises.
Sur un total de créances de 441 millions d'euros, le montant des fonds des mandants non représentés (trésoreries des copropriétés gérées et loyers et dépôts de garantie encaissés pour des propriétaires bailleurs ) s'élève à 340 millions, soit nettement plus que la valeur du groupe, dont 196 pour la seule Société Générale, 60 pour Monte Paschi Banque, 62 pour Banque Française et 20 pour Fortis. Les autres créances sont de 101 millions sur 10 banques (financements de croissance externe). Les créanciers n'ont d'espoir de récupérer que 209 millions. Une procédure pénale pour abus de confiance serait toujours en cours.
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Un décret sécurise un peu les ventes en état futur d'achèvement ou de rénovation
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1/10/2010
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Comme annoncé après que de nombreux acquéreurs aient été mis en difficulté suite à la défaillance de promoteurs régionaux en 2008, un décret visant à sécuriser les opérations de ventes d'immeubles à construire ou à rénover modifie le régime de la garantie intrinsèque de la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) : il donne une meilleure définition des fonds et crédits nécessaires à l'opération, et prescrit notamment que le financement de l'immeuble ou des immeubles compris dans un même programme soit assuré à hauteur de 75 % du prix des ventes prévues par les fonds appartenant au vendeur déjà investis dans l'opération ou disponibles pour la financer, le montant du prix des ventes déjà conclues et pour lesquelles l'acquéreur a fourni une attestation bancaire précisant qu'il dispose des fonds ou valeurs nécessaires à l'achat ou d'un crédit confirmé, et enfin les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier.
Le taux de 75 % est réduit à 60 % lorsque le financement est assuré à concurrence de 30 % du prix des ventes par les fonds appartenant au vendeur.
Le texte prévoit aussi l'obligation pour le vendeur de faire établir des attestations de réalisation des travaux et fixe un nouvel échelonnement des paliers de paiement afin de mieux respecter la proportionnalité entre les versements et l'avancement des travaux :
" ...les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :
35 % à l'achèvement des fondations ;
50 % à l'achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée ;
65 % à l'achèvement du dernier plancher haut ;
70 % à la mise hors d'eau ;
80 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;
90 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage ;
95 % à l'achèvement de l'immeuble.
Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur..."
Ces dispositions seront applicables aux opérations dont le permis de construire aura été déposé à partir du 2 avril 2011).
Le décret remplace les deux définitions actuelles de l'achèvement mettant fin à la garantie, entre lesquelles le vendeur peut choisir, par une règle unique et prescrit que l'achèvement soit constaté par une personne qualifiée.
L'article 4 retouche à la marge le régime applicable à la vente d'immeuble à rénover afin de remédier aux des difficultés d'interprétation concernant l'échelonnement des paiements et la possibilité d'effectuer des paiements intermédiaires entre les stades définis par la réglementation.
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Photovoltaïque : le crédit d'impôt réduit de moitié dès le 29 septembre
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30/9/2010
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En même temps qu'il annonçait la baisse brutale et imprévue des tarifs de rachat de l'électricité à compter du 1er septembre 2010, le gouvernement avait aussi annoncé la réduction de moitié du taux du crédit d'impôt pour les particuliers pour les dépenses engagées après le 1er janvier 2011 ; toutefois, afin d'éviter un afflux de dossiers d'ici au 1er janvier, comme ce fut le cas en 2009 à l'annonce de la précédente baisse des tarifs de rachat, la réduction du taux serait applicable dès le 29 septembre 2010, date de présentation du projet de loi de Finances 2011 en conseil des ministres.
Confronté à une hausse exponentielle des demandes d'installation photovoltaïque, le gouvernement souhaite en effet réduire sa subvention au secteur dans les meilleurs délais...
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Projet de budget du logement pour 2011 : net désengagement de l'Etat
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29/9/2010
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Le ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, assisté de ses secrétaires d'Etat dont Benoist Apparu pour le logement et l'urbanisme, a présenté à la presse le projet de budget de son ministère pour 2011, adopté le matin par le Conseil des ministres.
Les budgets qui augmentent sont ceux de la prévention des risques (hors ADEME) à 216 M€ (+1,1%), celui de l'ADEME à 615 M€ (+4 %), celui du Fonds de prévention des risques naturels majeurs à 250 M€ (+67 %, la tempête Xynthia est passée par là...), et celui de la prévention de l'exclusion et hébergement d'urgence (hors rapatriés) à 1,171 milliard (+8,4%).
Les budgets inchangés sont ceux de l'urbanisme, paysages, eau et biodiversité à 345 M€, et de l'ANAH à 484 M€.
Les budgets en baisse sont ceux de l'aide à l'accès au logement à 5,285 milliards (-1,6%), du développement de l'offre de logement (hors ANAH) à 514 M€ (-21%), auquel il faut y ajouter une nouvelle ligne de 80 M€ pour la CGLLS (aides à la construction de logements sociaux). Mais le financement de ces deux lignes, qui constituent l'effort de l'Etat pour le logement social, sera assuré par la fin de l'exonération de la CRL (contribution sur les revenus locatifs) pour les HLM (340 M€) qui provoque de véhémentes protestations (article 99 du projet de loi de finances ou PLF).
Il faut également ajouter cette année les crédits du grand emprunt consacrés à la ville durable (1 milliard) et ceux consacrés au logement (500 M€). Le ministère affiche toujours l'objectif de financement de 120.000 logements sociaux (22.500 PLAI, 55.500 PLUS, et 42.000 PLS dont ceux de l'Association foncière logement du 1%).
Parmi les nouveautés fiscales le "PTZ+" et la suppression du crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt et celle du "Pass-foncier", ainsi que le "rabotage" de certaines "niches fiscales" : sont en fait diminués de 10% tous les taux de réductions et crédits d'impôt entrant dans le plafonnement général des niches fiscales instauré depuis l'imposition des revenus de 2009. Sont donc pris dans ce "rabotage" notamment les réductions d'impôt au titre des investissements dans l'immobilier de loisir, la réduction d'impôt au titre des investissements dans des résidences hôtelières à vocation sociale, les réductions d'impôt au titre des investissements réalisés outre-mer à l'exception de la réduction d'impôt au titre de l'investissement locatif dans le logement social, le crédit d'impôt pour dépenses d'équipement de l'habitation principale en faveur du développement durable, et le crédit d'impôt pour primes d'assurance contre les loyers impayés dans le cadre de la GRL.
Ces dispositions seraient applicables à partir de l'imposition des revenus de l'année 2011 pour des dépenses payées à compter du 1er janvier 2011.
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