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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Pas d'augmentation des tarifs règlementés du gaz au 1er octobre pour les particuliers et les chaufferies
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23/9/2011
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Le gouvernement, par la voix d'Eric Besson, ministre de l'énergie, a confirmé le 22 septembre la prolongation du gel des tarifs règlementés du gaz au 1er octobre pour les clients résidentiels et petits professionnels avec un contrat individuel (tarifs Base, B0 et B1), ainsi que pour les consommateurs résidentiels en chauffage collectif. GDF Suez a indiqué qu'il allait "saisir les juridictions compétentes pour préserver ses intérêts"...
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Crédit immobilier : un Français sur quatre prêt à solliciter un courtier
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23/9/2011
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A l'occasion du Salon Immobilier de Paris de la Porte Champerret, le courtier en crédits Meilleurtaux.com a publié les résultats d'une étude TNS Sofres sur la perception des courtiers en crédit immobilier en France. Elle révèle une progression de la part de marché des courtiers : près d'un Français sur quatre (23%) envisagerait désormais de faire appel à un courtier plutôt qu'à une banque pour trouver un financement, d'abord pour pouvoir comparer les différentes offres, mais aussi pour obtenir des conseils d'expert et un accompagnement personnalisé.
Sur près de 158 milliards de crédits immobiliers accordés en 2010, 17,1% l'ont été par l'intermédiaire des courtiers IHS global insight, cité par Meilleurtaux. Pour 2011, année marquée par une hausse des taux au premier semestre dans un contexte de prix élevés, la recherche de la meilleure solution de financement devient encore plus cruciale ; si un tiers des banques ont baissé leur taux en septembre, d'un établissement à l'autre les taux varient fortement avec jusqu'à 0,70 point d'écart pour un même profil d'emprunteur. D'où l'intérêt de faire jouer la concurrence pour trouver la meilleure offre. Meilleurtaux.com pense que la part de marché des courtiers dans ce contexte pourrait atteindre 20%.
L'étude de TNS Sofres montre que la proportion des sondés prêts à faire appel à un courtier plutôt qu'à une banque augmente parmi la population cible des courtiers, à savoir les CSP + (chefs d'entreprises, artisans et commerçants, cadres, professions libérales…) : elle monte en effet à 27% dans cette catégorie. Les plus jeunes sont aussi les plus favorables : 26% des moins de 35 ans, contre seulement 14% des 50 ans et plus...
Meilleurtaux.com a aussi souhaité connaître précisément l'opinion des Français sur le courtage en les interrogeant sur les caractéristiques qu'ils associent à cette activité. Il en ressort que 69% estiment qu'ils permettent d'obtenir les taux les plus compétitifs, 68% jugent qu'ils font gagner du temps, 66% pensent que les courtiers apportent des conseils d'experts, et 64% considèrent qu'ils apportent une réponse rapide...
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Mal-logement : La Fondation Abbé Pierre brandit 50.000 cartons rouges
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22/9/2011
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Lancée le 16 novembre 2010 par la Fondation Abbé Pierre, la campagne "Carton rouge au mal-logement" est, comme prévu, arrivée à son terme après une dernière action de sensibilisation lors de la Fête de l'Humanité, à la Courneuve. Résultat : plus de 50.000 pétitions ont été signées, que la Fondation s'apprête à remettre au secrétaire d'Etat chargé du logement, Benoist Apparu.
Cette action de mobilisation a été conduite sans aucun moyen financier pour l'achat d'espace médiatique, et seuls ont été sollicités les donateurs de la Fondation, les personnes qu'elle a été amenée à cotoyer sur le terrain lors d'action de sensibilisation et les internautes qui ont visité son sité dédié. Pour faire connaître son initiative, la Fondation Abbé Pierre avait bénéficié de la participation de son parrain Eric Cantona au tournage d'un
clip viral qui a été vu par plus de 200.000 personnes...
Les pétitions, qui rappellent les pouvoirs publics à leurs responsabilités, réclament notamment :
- que tout programme immobilier de plus de dix logements comprenne un quota de 30 % de logements accessibles aux ménages modestes,
- que le coût du logement par l'encadrement des loyers, l'augmentation des aides personnelles au logement, la lutte contre la précarité énergétique soit maîtrisé et rendu abordable à tous,
- que les sources d'exclusion sociale soient sévèrement combattues, au travers d'une politique de prévention des expulsions, d'une priorité donnée à la lutte contre l'habitat indigne ou au renforcement du soutien aux accueils de jour.
La sensibilisation du grand public à ces thèmes progresse nettement, comme le montrent les sondages effectués sur le sujet (voir notamment le sondage effectué par Ipsos pour Nexity, commenté par ailleurs sur notre site).
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Les ventes de maisons individuelles en récession à fin 2011
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19/9/2011
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L'Union des maisons françaises (UMF) n'était pas optimiste lors du salon Faire construire sa maison, qui vient de fermer ses portes le 18 septembre : la conjoncture du marché de la maison individuelle est plutôt à la baisse des ventes, estimée de 5 à 7% à fin 2011. La baisse sur un an était déjà de 4% en juillet. En cause : les tensions sur les prix liées aux obligations de la nouvelle règlementation thermique, et de la hausse du prix du foncier.
Les régions qui entraînent le marché depuis une quinzaine d'années – Bretagne en tête – ont vu leurs ventes s'effondrer, entre -6 et -12% sur un an en moyenne. En revanche, celles de la façade Est et du Centre résistent mieux (3% dans le Centre-Est).
Même si l'immobilier reste une valeur refuge, même en période de crise, les professionnels sont pessimistes en raison de la dégradation de la solvabilité des ménages qui se poursuit et par la remontée des taux d'intérêt. Le président de l'UMF, Christian Louis-Victor, regrette les dérives du "PTZ+" : l'ouverture de ce dispositif à l'ancien sans condition de travaux a selon lui perverti le système. Il préconise ainsi un octroi conditionné par des plafonds de ressources et un recalibrage des montants. D'autre part, la construction BBC (bâtiment basse consommation) reste un problème pour la filière de la maison individuelle en raison de son surcoût. Margré une forte progression - à partir de zéro -, la demande peine à décoller. L'entrée en vigueur de la RT 2012 pour les maisons individuelles, au 1er janvier 2013, encore plus exigeante, devrait être accompagnée d'un surplus de financement, alors que les surcoûts du BBC n'auront pas été lissés et absorbés par la filière...
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Modération des impôts locaux pendant deux ans
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19/9/2011
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Selon l'enquête annuelle du Forum pour la gestion des villes, les taux d'imposition sur les valeurs locatives votés par les communes et intercommunalités (taxe d'habitation et taxe foncière) ont augmenté en moyenne de 0,9% en 2011, contre 2,8% en 2010 et 5,1% en 2009. Ils devraient rester à peu près stables jusqu'aux prochaines élections municipales, en 2014, les élus ayant tendance à augmenter les impôts après l'élection, puis à les maintenir aussi inchangés que possible à partir de la mi-mandat. A moins que l'Etat ne décide de diminuer ses transferts aux collectivités, ce qui dans la situation budgétaire actuelle n'est pas exclu.
Le Forum a étudié l'évolution des montants médians de taxes locales que paie un contribuable "modèle", c'est-à-dire un couple avec deux enfants, habitant un logement dont la valeur locative est égale à 1,5 fois la valeur locative des logements de sa commune. L'enquête chiffre ce niveau médian de la contribution d'un foyer à la taxe d'habitation de 976 euros, et de 961 euros pour la taxe foncière. La première aurait subit une hausse de 2% par rapport à 2010. La contribution médiane à la taxe foncière, qui dépend en partie aussi des départements, aurait, elle, augmenté de 2,7%.
Mais ces chiffres varient : Toulouse et Nîmes n'ont par exemple augmenté leurs taxes d'habitation que de 0,1% et 1,2%, tandis que Marseille et Angers font bondir leurs taux de 13,4% et 10%. Paris (+2%), Lyon (+1,5%) et Lille (+1,4%) enregistrent une hausse modérée. Du côté de la taxe foncière, les Grenoblois voient leurs contribution augmenter de 1%, ceux de Nice 1,2%, tandis que les Angevins et les Nantais encaissent une hausse de 11,7% et 8,5%. Bien évidemment, ce ne sont pas les villes qui augmentent le plus qui ont les impôts les plus lourds, le cas de Paris étant à ce point de vue particulièrement spectaculaire : c'est la ville où l'on paie le moins de taxe d'habitation, avec un montant médian de 444 euros. De même, un ménage nîmois "modèle" paiera un taux médian de taxe d'habitation de 1.205 euros, alors que la ville enregistre la deuxième hausse la plus faible (1,2%).
Enfin, les hausses n'ont aucun lien avec la couleur politique de la municipalité, la disparité entre les différentes villes s'expliquant, d'abord, par leur croissance démographique.
En ce qui concerne les acteurs économiques, le taux de la cotisation foncière entreprise (CFE) dans les grandes villes ne bondit pas non plus. Il s'accroit de 0,6% par rapport à 2010. 21 des groupements à fiscalité propre (communautés urbaines, communautés d'agglomération) recensés ont gardé le même niveau de pression fiscale que l'an dernier, soit plus de la moitié. Pour les autres, les hausses de taux vont de 0,1% à Montpellier, 0,2% au Havre, 2,7% à Brest, 2,9% à Rennes ou encore 3,4% à Angers. La CFE rapportera 1,7 milliard d'euros à ces collectivités cette année.
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Un réseau social pour les locataires de HLM
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19/9/2011
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L'office public HLM Paris Habitat, premier bailleur social public d'Europe, lance le premier réseau social à destination de ses locataires baptisé "De toit à toit", à l'intention de ses 250.000 locataires (120.000 logements) sur Paris et la petite couronne. L'objectif affiché est de développer des relations entre voisins, de promouvoir la vie locale, de favoriser l'entraide, le partage, l'échange de services et la convivialité.
Il s'agit d'un réseau social dédié, de proximité, sans motivation économique, sans publicité et mis à leur seule disposition. La formule de l'office public est "Mes voisins peuvent me rendre service, je peux rendre service à mes voisins". Il s'inscrit également dans la volonté du bailleur de proposer l'intégration du numérique pour tous. Dès 2009, Paris Habitat avait en effet déjà déployé une offre "triple play" (téléphonie-Internet-Télévision) à tarif social sur l'ensemble de son parc de logements. Et plus récemment, l'office se démarquait par la mise en ligne d'un espace numérique sécurisé pour faciliter les démarches et règlements de ses locataires.
Après deux mois et demi de tests auprès des locataires du 19e arrondissement de Paris, le réseau a ouvert le 15 septembre à l'ensemble des habitants du parc immobilier. Les premiers retours étaient jugés encourageants. Paris Habitat a communiqué sur son site Internet, et a également adressé une lettre à ses locataires leur fournissant les codes d'accès au site. Le bailleur a également édité un manuel mode d'emploi, disponible en ligne et distribué en bas des immeubles, ainsi que des affichettes visibles au pied des logements.
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La prime à la casse doublée pour les chaudières, non sans quelque confusion
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19/9/2011
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"Je vous annonce que cette prime va être doublée à partir d'aujourd'hui grâce à la participation des fabricants de chaudières qui vont compléter l'aide offerte par les distributeurs de fioul et de gaz", a déclaré le ministre de l'énergie Eric Besson le 15 septembre devant les participants au Congrès du gaz réunis à Paris. Cette prime, valable jusqu'à la fin de l'année alors que son doublement ne sera pris en compte que jusqu'au 15 décembre, vise à aider les Français qui se chauffent au gaz ou au fioul à "réduire leur facture de manière durable", a ajouté M. Besson.
Dans une première version, la "prime à la casse" avait été annoncée le 2 mars, à la charge de GDF Suez, à hauteur de 100 euros pour une chaudière basse température et de 250 euros pour une chaudière à condensation, au bénéfice de leurs clients souhaitant remplacer leur chaudière de plus de 15 ans ; 3 millions de chaudières étaient potentiellement concernées, le financement s'effectuant en fait sur les Certificats d'économie d'énergie (CEE) générés par le fournisseur d'énergie en contrepartie de ce remplacement.
Puis le 21 avril, le gouvernement avait instauré une deuxième version, d'un minimum de 100 euros pour l’achat d’une chaudière basse température et de 250 euros pour celui d’une chaudière à condensation, à la charge cette fois des distributeurs de fioul domestique, toujours pour le remplacement d’une chaudière de plus de 15 ans. En France, plus de 15% des résidences principales sont chauffées au fioul. Cela représente environ 900.000 appartements et 3,5 millions de maisons individuelles. Selon la Fédération française des combustibles, carburants et chauffage (FF3C), plus d'un million de logements sont équipés de chaudières de plus de 20 ans.
Réagissant à l'annonce du doublement, Uniclima, le syndicat des industries thermiques, aéroliques et frigorifiques, appelle à la prudence dans un communiqué. "L'imprécision de certaines annonces récentes, concernant un doublement de la prime à la casse qui existerait pour toutes les chaudières gaz et fioul, a entrainé une grande confusion chez les professionnels du chauffage et provoqué un afflux important de demandes auprès des services clientèles des fabricants", précise ainsi son délégué général, Jean-Paul Ouin. "Or, ni Uniclima, ni ses adhérents fabricants de chaudières gaz ou fioul n'ont connaissance à ce jour d'une opération qui aurait été lancée par les opérateurs d’énergie, à l’instigation du ministère, et à laquelle tous les fabricants de chaudières se seraient engagés à participer financièrement par un doublement des sommes déjà versées aux consommateurs au titre d’une 'prime à la casse' accordée par des énergéticiens pour le changement de leur ancienne chaudière."
Contrairement à celles des "90 jours du fioul", limitée dans le temps et placée sous conditions. Ce qui ne recouvre donc pas les chaudières à gaz. L'annonce ayant entraîné "un accroissement soudain et problématique des demandes auprès des installateurs et fabricants",
En fait, le jour de l'annonce du ministre, les distributeurs de fioul domestique, mobilisés par la FF3C, Chauffage Fioul et Ecofioul, avaient eux-mêmes annoncé qu'ils doublaient pendant trois mois, du 15 septembre au 13 décembre, la prime à la casse sur les vieilles chaudières, mise en place le 21 avril. Une aide donnée, à égalité, par le distributeur de fioul (ou de gaz) et le fabricant de chaudières. out cela s'inscrit dans le lancement le même jour de l'opération "Les 90 jours solutions Fioul" par l'association Chauffage Fioul et qui comprend un autre axe : les "offres performantes". Chaque intervenant de la filière peut, dans le cadre de l'opération, réaliser ses propres offres commerciales pour améliorer l'efficacité des logements. Certaines d'entre elles peuvent proposer, aux consommateurs, des couplages entre le fioul et l'énergie solaire, des chaudières fioul hybrides, etc. Sont simultanément lancés "Les 90 jours isolation, dans le cadre desquels les partenaires professionnels de l'isolation par soufflage, signataires de l'Alliance des métiers, s'engagent à offrir à leurs clients une remise de 20 % minimum sur les travaux d'isolation.
Associée à la communication dans la presse professionnelle, du 19 septembre au 28 octobre, une vaste campagne de communication radio, signée Ecofioul, aux niveaux local et national informera le grand public des opportunités d'équipement de chaudière fioul plus économe.
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Loyers abusifs des chambres de bonne : le projet de taxation refait surface
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14/9/2011
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Souhaitant ouvrir un contre-feu aux demandes d'encadrement des loyers émanant des associations de locataires de la Fondation Abbé Pierre, de la mairie de Paris ou du parti socialiste, le secrétaire d'Etat au logement, Benoist Apparu, avait fini par admettre comme inévitable un plafonnement des loyers des micro-surfaces, après avoir constaté de visu en compagnie de Tonino Sérafini, journaliste spécialisé de Libération, les excès de certains bailleurs de chambres de bonne à Paris. Ce serait au moyen d'une taxe - encore une dénonceront les propriétaires - qui s'appliquerait à compter du 1er janvier prochain aux surfaces de moins de 13 mètres carrés, et comportant cinq tranches, comprises entre 10 et 40%. Les baux en cours seront tous concernés et non simplement ceux conclus après le 1er janvier 2012. Le ministère du Logement estime qu'environ 50.000 chambres de bonne sont louées aujourd'hui, dont près de la moitié à Paris.
Les plafonds de loyer par mètre carré seront fixés par décret en fonction de la localisation. Pour Paris, par exemple, le secrétaire d'Etat a indiqué vouloir taxer les logements loués à plus de 40 euros le mètre carré (la moyenne des loyers observés dans la capitale s'établit à 23 euros le mètre carré toutes surfaces confondues). Un propriétaire qui loue son bien à un prix deux fois supérieur au plafond se verra ainsi prélevé 40% de ses revenus fonciers.
A noter un point qui agacera encore un peu plus les gros propriétaires : pour calculer la taxe, le fisc devra demander le détail des loyers perçus bail par bail et non par immeuble comme actuellement.
Le gouvernement vise plus avec cette taxation à dissuader les abus des propriétaires louant leurs logements à des prix prohibitifs, souvent à des jeunes ou des locataires modestes, qu'a réduire les déficits publics. Les opposants la voient plutôt favoriser les locations "au noir", ce qui à vrai dire est déjà largement le cas avec des locataires précaires.
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Un pas vers la nécessaire fiabilisation des DPE
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14/9/2011
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Il aura fallu près d'un an au gouvernement pour mettre au point les mesures de fiabilisation des diagnostics de performance énergétique (DPE) annoncées en fanfare le 27 octobre 2010 ! C'est désormais chose faite : 6 mesures ont été présentées le 13 octobre à la presse, visant à plus de transparence, à une amélioration des méthodes de calcul, et à une meilleure formation des diagnostiqueurs ou encore un contrôle plus efficace de la profession :
- meilleure transparence vis-à-vis des particuliers : le diagnostiqueur devra à présent expliciter les données qu'il renseigne auprès du particulier à travers un relevé détaillé. Cela permettra au particulier d'être entièrement informé sur la façon dont a été réalisé son document. La remise d'un document officiel limitera également le risque de DPE ''frauduleux'',
- amélioration de la méthode de calcul : pour un résultat plus fiable, il faut augmenter le nombre de données à analyser afin de faire un calcul plus précis de la performance énergétique,
- utilisation de logiciels validés par le ministère : pour un meilleur encadrement des logiciels utilisés, il faut limiter la liste de logiciels autorisés à générer des DPE aux logiciels ayant été soumis à une procédure d'évaluation menée entre 2008 et 2010 par le ministère et l'ADEME (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie),
- mise en ligne d'une base de données des DPE : les statistiques permettront, entre autre, de nourrir l'élaboration des stratégies nationales et locales,
- organisation d'une montée en compétence des diagnostiqueurs, en augmentant le niveau de difficulté des examens : mise en place de 2 niveaux de difficulté selon la mention (mention "bâtiments d'habitation" ou "tous types de bâtiments" - tertiaires, publics, privés etc.,
- contrôle plus efficace des professionnels, déjà répertoriés dans un annuaire des diagnostiqueurs en ligne sur le site du ministère, par la mise en place d'une enquête de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) dans le secteur du diagnostic immobilier dans le cadre de sa mission de protection économique du consommateur.
L'ensemble de ces mesures entreront en vigueur le 1er janvier 2012.
L'enjeu est d'importance : depuis le 1er janvier 2011, les vendeurs et loueurs de biens immobiliers doivent communiquer l'étiquette énergétique des locaux concernés, et la performance énergétique des logements en vente est prise en compte dans les modalités du nouveau prêt à taux zéro ("PTZ+") également en vigueur depuis cette date ! Or, le manque de fiabilité de ces diagnostics est depuis leur instauration dénoncée par les professionnels, ce qui a été confirmé par une étude de l'UFC-Que Choisir, constatant qu'en fonction de l'entreprise qui réalise le DPE, un même bien immobilier peut être classé en C, D ou même E !
Un bémol toutefois pour pour ceux qui vont payer les diagnostics lorsque la réforme sera intégralement appliquée : le surcoût risque, selon les professionnels qui réagissent plutôt négativement, d'être nettement supérieur aux 10 à 15 euros (sur un DPE facturé 120 euros) avancés par le secrétaire d'Etat au logement, Benoist Apparu. Ne serait-ce qu'en raison de l'exigence de compétence supérieure (exigence d'un BAC +2 ou +3 pour avoir accès à la certification obligatoire)...
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Immobilier : vers une refonte des aides aux travaux de rénovation et de développement durable
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14/9/2011
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Impératifs budgétaires obligent, les incitations aux travaux d'économie d'énergie ou en faveur du développement durable - crédit d'impôt, éco-prêt à taux zéro, etc. - vont, dans le cadre de la loi de finances, être nettement plus ciblées qu'actuellement.
Le seul crédit d'impôt développement durable a coûté 2,6 milliards d'euros l'an dernier pour plus de 1,5 millions de bénéficiaires : il va être prolongé jusqu'au 31 décembre 2015, et même augmenté pour ceux qui engagent des travaux de rénovation lourde. L'avantage fiscal sera ainsi relevé à 50% pour les "bouquets" de travaux, comme pour l'Eco-prêt à taux zéro ("Eco-PTZ"). Il est prévu pour cela six combinaisons de travaux prédéfinies.
Par ailleurs, les propriétaires qui rénovent leur logement vont pouvoir à nouveau cumuler crédit d'impôt et eco-PTZ. Cela avait été autorisé pendant le plan de relance de l'économie en 2008-2010, mais ce cumul n'est plus possible depuis le 1er janvier 2011. Le gouvernement a constaté que depuis l'Eco-PTZ plafonne, et que lorsque les ménages doivent choisir entre l'un des deux dispositifs, ils optent très majoritairement pour le crédit d'impôt. Conséquence : ils entreprennent des petits travaux éligibles à cet avantage fiscal (doubles vitrages, chaudières, etc.) et délaissent les chantiers lourds, que peut financer l'Eco-PTZ.
Comme quand il était permis, ce cumul ne sera autorisé que sous conditions de ressources, avec un plafond autour de 30.000 euros par an. Enfin, le remboursement de l'éco-prêt pourra être étendu sur 15 ans, au lieu de 10 ans aujourd'hui, ce qui pourrait séduire de nouvelles catégories de ménages plus modestes.
En contrepartie, les travaux éligibles au crédit d'impôt développement durable seront moins nombreux et un nouveau coup de rabot de 10% sera appliqué aux taux de subvention actuels (hors "bouquets"). L'installation de panneaux photovoltaïques, par exemple, sera subventionné à 20 %, contre 22 % aujourd'hui. Et les doubles vitrages ne seront plus du tout subventionnés.
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universimmo.com
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