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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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La BCE garde son taux d’intervention inchangé à 4 % et les prêts immobiliers baissent légèrement...
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8/2/2008
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Changement de ton à la BCE ? Le risque d'inflation qui justifiait les hausses répétées est un peu moins mis en avant et celui de ralentissement de l'activité un peu plus. Certes, elle n'emboîte pas le pas de son homologue américaine, qui a baissé son taux de 4,25% à 3 % en huit jours, une baisse d’une ampleur historique ; la BCE garde pour le moment son taux d’intervention inchangé, mais ce changement de langage renforce les marchés financiers dans leur anticipation d’une baisse sensible de son taux d'intervention d’ici la fin de l’année (sans doute comprise entre 0,50 % et 0,75 %).
Par ailleurs, le courtier Meilleurtaux relève que pour la première fois depuis le début de l’année 2007, le taux d’intérêt à 10 ans des marchés financiers (OAT) qui constitue un indicateur du coût de refinancement des banques, est descendu en dessous de 4 % après être monté jusqu’à 4,70 % en juillet 2007... Et Meilleurtaux peut déjà constater que les banques françaises baissent légèrement les taux d’intérêt des prêts immobiliers, répercutant ainsi la baisse des taux d’intérêts à long terme. Sur l’ensemble des durées la baisse des taux s’établit entre 0,10 % et 0,15 %.
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Pouvoir d'achat des ménages et coût du logement
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8/2/2008
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La commission pour la mesure du pouvoir d'achat des ménages, composée de représentants d'associations de consommateurs et d'associations familiales, et d'experts de l'université et des administrations économiques et financières, dont l'INSEE, a remis son rapport à la ministre de l'économie, Christine Lagarde, le 6 février 2008. La commission propose de nouveaux indicateurs de pouvoir d'achat permettant de mieux rendre compte de l'évolution des niveaux de vie et des modes de consommation. A la notion de "pouvoir d'achat global", elle préfère celle de "pouvoir d'achat par unité de consommation" selon l'échelle de l'OCDE qui comptabilise la première personne du ménage comme 1 unité, puis chaque adulte à partir de 14 ans comme 0,5 unité et chaque enfant comme 0,3 unité. Or, par unité de consommation, la progression du pouvoir d'achat ne serait que de 1,4% en 2006, alors que selon l'indicateur INSEE (pouvoir d'achat "par tête"), le pouvoir d'achat de l'ensemble des ménages a progressé de 2,3% dans le même temps ! Le rapport fait également la part des "dépenses contraintes" par rapport au "revenu libéré", "reçu dans le porte-monnaie" ; il estime nécessaire de mieux prendre en compte les dépenses afférentes au logement (loyer ou remboursement d'emprunt) ainsi que le coût des dépenses environnementales pour les ménages (consommation d'énergie, de biens durables, de chauffage) ; or il y a aujourd'hui de fortes disparités dans le calcul du pouvoir d'achat entre les ménages propriétaires de leur logement et les ménages locataires : pour ces derniers le poids de la dépense de logement n'est jamais sous-évalué, contrairement à ce qui se passe pour les propriétaires, dont les remboursements d'emprunt ne sont pas comptabilisés...
La commission note au passage que la part des dépenses pré-engagées des ménages a fortement augmenté sur longue période, passant de 13,4 % en 1959 à 29,0 % en 2006, cette hausse étant essentiellement liée à l'accroissement du poids des dépenses de logement, passé quant à lui de 9% à 21% dans la même période !
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Les chiffres des contentieux de la copropriété
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8/2/2008
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La cellule études et recherche du ministère de la justice a remis le 1er février 2008 un rapport relatif aux contentieux de la copropriété. En 2005, 33 500 contentieux de la copropriété ont été portés devant les tribunaux de première instance. Comparés au nombre de logements en copropriété, estimé à plus de six millions, les litiges générés par la copropriété se révèlent être peu fréquents (0,2%). Il apparaît que le contentieux des impayés de charges est de loin majoritaire, puisqu’il représente plus de deux tiers des actions en justice (de 21.700 demandes). Les demandes en nullité d’assemblée générale arrivent en deuxième position mais leur nombre est sans commune mesure avec celui des demandes en paiement (moins de 2.700). Les autres contentieux relatifs aux droits et obligations des copropriétaires ou à l'organisation et l'administration des syndicats de copropriétaires sont en fait marginaux, du moins en nombre.
En raison de la localisation du parc des logements en copropriété, les litiges sont très concentrés géographiquement : la moitié des actions ont en effet été portées devant les juridictions de la région Ile-de-France (17% dans le seul département de Paris) et 20% devant celles de la région Provence-Alpes-Côte-d'Azur.
Près de 30% des affaires se sont terminées par un désistement, un procès verbal de conciliation, une caducité, un retrait du rôle, ou une radiation, ce qui implique que les parties ont abandonné l’instance, ou qu’elles sont parvenues à un accord amiable, ce qui est encore la meilleur façon de conclure un litige.
Les délais d'obtention d'une décision ont atteint en moyenne 18,6 mois devant les tribunaux de grande instance (TGI), délai d'autant plus inquiétant qu'il s'agit d'une moyenne ! Ils sont plus acceptables devant les tribunaux d'instance (TI) et devant la juridiction de proximité (respectivement 5 et 3,2 mois).
Les demandes en paiement des syndicats de copropriétaires devant le TGI ont été acceptées à 89%, et encore plus devant le tribunal d’instance et la juridiction de proximité (respectivement 95,4% et 96,6%) ! Par contre, les demandes en sen nullité d'une délibération de l'assemblée générale ont été acceptées à 60,2% !
Près d’un tiers des décisions au fond rendues par les TGI en 2004 ont été frappées d'appel, contre seulement 4% de celles des TI qui statuent, pour l'essentiel, sur des demandes en paiement. La fiabilité des tribunaux de première instance n'est pas non plus fameuse, d'autant qu'il s'agit en l'occurrence surtout des TGI ! Une petite moitié seulement des décisions déférées à la cour ont été confirmées dans toutes leurs dispositions, 28,4% réformées partiellement, enfin 21,8% d'entre elles ont été réformées en totalité. Un procès engagé devant le TGI se poursuivant en appel dure en moyenne 38,4 mois, soit un peu moins de trois ans !
Quand on sait qu'un bon tiers des arrêts de Cour d'appel examinés par la Cour de cassation sont au moins partiellement invalidés, il y a de quoi se poser quelques questions...
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Mais où donc peuvent se loger les ménages modestes ?
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8/2/2008
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Ainsi commence la synthèse du rapport 2008 sur l'état du mal-logement en France, présenté début février par la Fondation Abbé Pierre (1). "La mobilité et le choix de son logement deviennent un privilège, une source d'inégalité. Il y a une ligne de fracture entre ceux qui peuvent choisir leur logement (sa taille, sa localisation) et ceux qui ne le peuvent pas", met notamment en évidence le rapport.
Le 1er janvier 2008, le droit au logement opposable a été institué dans le contexte d'une crise du logement sans précédent : alors que 600.000 ménages bénéficiaires potentiels sont d'ores et déjà identifiés au travers des cinq catégories prioritaires, le parc mobilisable n'est sans doute que de 60.000 logements par an !
Pire : la grande majorité des ménages qui veulent changer de logement ou simplement accéder à un premier habitat autonome doivent affronter aujourd'hui un marché de plus en plus sélectif, se résoudre à y consacrer des budgets parfois exorbitants et bien souvent réviser à la baisse leurs aspirations, souligne le rapport. "Les taux d'effort grimpent à des niveaux alarmants", indique le rapport : une personne seule, gagnant 1 smic, louant un studio verra son taux d'effort culminer à 49,7% dans le parc privé où il paiera un loyer de 421 euros et baisser à 27,6% dans le social (loyer: 181 euros), charges comprises et déduction faite des aides au logement. Un couple à 1,5 smic avec deux enfants, logé dans un 3 pièces, consacrera 54,3% de son revenu au logement dans le privé et 28,6% dans le public !
En comptabilisant tous ceux qui trouvent un logement et les candidats au parc HLM qui n'y accèdent pas, ce sont au minimum 4 millions de ménages qui cherchent chaque année un logement, indique la Fondation Abbé Pierre. Parmi ces ménages, 800.000 ont accédé à la propriété en 2007, tandis que les 3,2 millions restants ont fait appel au parc locatif; parmi ceux-ci, plus d'1,2 million de demandeurs de logements sociaux, dont seuls 430.000 ont eu accès au parc social en 2006 (contre 500.000 en 1999). En cause dans cette diminution : la diminution constante des logements remis en location chaque année, en raison de la faiblesse de la construction annuelle, du poids des démolitions, conjugués à la baisse de la mobilité résidentielle !
Le logement social constitue donc aujourd'hui une "porte de plus en plus difficile à ouvrir" même pour les ménages modestes qui viennent grossir les rangs des candidats au logement locatif privé, amené à jouer une fonction sociale de plus en plus indispensable, alors même que l'augmentation des loyers l'en éloigne chaque année davantage !
Cette rigidité croissante des conditions de mobilité résidentielle et les surcoûts qu'il faut supporter pour se loger sont cause de grandes difficultés, d'autant que, rappelle le rapport, la recherche d'un logement correspond souvent davantage à une contrainte qu'à un choix : perte subite de revenus, séparation, la possibilité d'obtenir un emploi ou une formation éloignés mais aussi agrandissement de la famille ou recherche de l'autonomie sont autant de motifs qui peuvent contraindre des ménages à se retrouver dans des situations de mal-logement caractérisées. Certains devront faire face à des phénomènes de sur-occupation critique, mais aussi à des impayés de loyers, tandis que l'impératif de trouver malgré tout un toit en amènera d'autres à accepter des conditions de logement indignes...
Les associations et collectivités locales constatent une tendance à la recrudescence des formes dégradées d'habitat et à un retour des taudis, notamment dans le parc privé. "Occupation, sans bail ni quittance, de garages ou de parties de pavillons, de locaux commerciaux dépourvus des éléments de confort de base (ni sanitaire, ni chauffage), de soussols, ou encore d'appartements situés dans des co-propriétés dégradées loués à la chambre par des marchands de sommeil… toutes ces formes de mal-logement touchent les ménages les plus fragiles" indique la Fondation, estimant à un million le nombre de personnes qui vivent dans 600.000 logements indignes.
Le rapport souligne aussi que la crise de l'accès au logement et le manque d'offre à loyers accessibles conduit également à la concentration des ménages défavorisés dans des quartiers d'habitat social ou des copropriétés dégradées, notamment dans les Zones Urbaines Sensibles (ZUS). "Le mouvement de fragilisation sociale des ménages semble s'être cristallisé dans ces quartiers qui apparaissent aujourd'hui comme de véritables territoires de relégation", autant de "nasses" dont jeunes couples ou ménages en difficulté passagère ont du mal à sortir... Alors qu'ils devraient être un tremplin, la plupart des quartiers populaires s'appauvrissent et deviennent des pièges pour les plus défavorisés...
La fondation Abbé Pierre dénonce aussi les faux semblants de l'effort public en faveur du logement : le "Robien recentré" ou le "Borloo populaire" "apparaissent toujours trop chers à la plupart des ménages, y compris parmi ceux qui appartiennent aux classes moyennes", indique le rapport. "Quant à l'offre sociale, elle se renouvelle mais
essentiellement à travers des produits à loyers intermédiaires (le PLS, dont les niveaux de loyers sont hors de portée des ménages modestes), tandis que la production de "véritables logements sociaux" (financés en PLUS et PLAI) ne représente que 9 % des constructions en
2007", rappelle la fondation...
La Fondation Abbé Pierre s'inquiète au demeurant des "attaques" dont fait actuellement l'objet le logement social : "ventes de logements sociaux, rapport Attali, remise en cause du livret A et du bail à durée indéterminée…Il y a toute une logique de fléchage sur le logement social. On prépare les élus et l'opinion publique à avoir un changement radical" sur ce sujet, dénonçait Patrick Doutreligne, le délégué de la Fondation.
(1) Rapport 2008 sur l'état du mal-logement en France
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Opération médiatique pour enrayer la disparition des concierges
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4/2/2008
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Elle a été organisée à l'occasion du dépôt d'une proposition de loi, par le député UMP de Paris et tête de liste aux municipales dans le 8ème arrondissement, Pierre Lellouche, qui avait même pour préparer le terrain invité le 7 janvier dernier 200 gardiennes et gardiens à l'Assemblée nationale. La proposition de loi vise à enrayer la disparition des emplois de gardiens d'immeubles, notamment dans les copropriétés - Pierre Lellouche citait à l'AFP le chiffre de 10.000 emplois de gardiens supprimés sur les dix dernières années dans la seule région Ile-de-France -, au moyen de mesures telles que la possibilité pour les copropriétaires de déduire de leur impôt sur le revenu les coûts liés à l'emploi de ces salariés "en voie de disparition", ou l'extension de l'utilisation du chèque emploi service universel (CESU) aux emplois de gardien d'immeuble pour simplifier la gestion des petits syndicats.
La proposition de loi est pour le moment renvoyée à la commission des affaires culturelles, familiales et sociales...
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Qualité des eaux dans trois départements : la France condamnée pour manquement
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1/2/2008
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En ne prenant pas toutes les mesures nécessaires pour se conformer à la directive du 3 novembre 1998 relative à la qualité des eaux destinées à la consommation humaine, la France a amené la Cour de justice des communautés européennes, saisie par la Commission européenne le 13 mars 2007, à juger qu'elle a manqué aux obligations qui lui incombent en vertu de cette directive.
Etaient concernés par le recours les départements de la Vendée, des Deux-Sèvres et de la Charente-Maritime, où la Commission européenne avait relevé que la qualité des eaux destinées à la consommation était, en 1998 et jusqu'à la date de l'introduction du recours, non conforme aux dispositions de l'article 4 de la directive en vertu desquelles la concentration en nitrates et pesticides ne doit pas dépasser certains seuils.
Malgré les améliorations relevées dans ces trois départements, la Cour de justice a relevé que les dispositions de la directive n'étaient toujours pas pleinement respectées en 2003 ni même à la date de l'introduction du recours en manquement (2)...
(1) Conseil UE, dir. n° 98/83/CE, 3 nov. 1998
(2) CJCE, 31 janv. 2008, aff. C-147/07, Comm. CE c/ Rép. française
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Les chiffres de l'allocation des fonds de l'ANAH en 2007
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30/1/2008
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L’ANAH (Agence nationale de l’habitat) devient de plus en plus l'instrument de la politique visant à permettre la mise en oeuvre du droit au logement opposable et des objectifs du "Grenelle de l’environnement" : c'est ce qui ressort de la présentation des chiffres 2007 des interventions de l'agence en 2007 et des perspectives 2008.
En 2007, plus de 560 millions d'euros de subventions ont été accordées aux propriétaires pour la réalisation de 1,6 milliards d’euros de travaux subventionnables.
Concernant le parc de logements à loyers maîtrisés, près de 140.000 logements ont été améliorés ou conventionnés avec des aides
fiscales : dans ce total, 58.000 opérations d'aide ont concerné des propriétaires occupants, 36.000 opérations des propriétaires bailleurs, dont 15.092 ont concerné des logements à loyer social ou très social, soit une augmentation de 11% par rapport à 2006.
7.660 logements sans travaux ont été conventionnés, ce qui est par contre modeste et révèle un quasi échec du régime Borloo ancien...
Concernant le traitement de l’insalubrité et la lutte contre la vacance, les chiffres de 2007 sont également modestes : près de 7.200 logements indignes ont été réhabilités, avec quand même une progression de 23% par rapport à l’année précédente, due principalement à l’effort accru sur les copropriétés insalubres. S’y ajoutent des interventions sur des copropriétés en difficulté ou sur des logements, appartenant notamment à des propriétaires occupants très modestes qui bien que n’étant pas qualifiés d’insalubres présentent un niveau élevé de dégradation. Au total, l'ANAH estime que l’intervention ses interventions sur l’habitat dégradé ont porté en 2007 sur environ 25.000 logements.
Le nombre de logements vacants remis sur le marché a cependant stagné malgré un coût d’intervention en hausse de 20%.
Concernant la mise en oeuvre de la loi "DALO" (droit au logement opposable), l’ANAH annonce avoir déjà produit 2.449 logements à loyers très sociaux. Elle espère pour 2008 des effets de l’amendement qui permet désormais de bénéficier de la déduction Borloo dans l’ancien de 30% pour un logement conventionné intermédiaire donné en location à un organisme pratiquant la sous-location...
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De nombreux progrès restent à faire dans le domaine de l'assainissement en France
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29/1/2008
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Résultat d'une longue enquête réalisée en 2004, un rapport de l'IFEN (Institut français de l'environnement) fait le point sur la situation de l'assainissement en France, et met en évidence que 5% de la population ne bénéficie toujours pas d'un système de traitement d'eaux usées, qu'il soit collectif ou individuel. Ces eaux sont donc directement rejetées dans le milieu naturel sans traitement préalable. Une grande partie de ces logements est concentrée dans des communes de petite taille qui ne disposent d'aucune station d'épuration. Selon l'IFEN, on rencontre principalement une forte proportion de ces logements dans les zones au relief accidenté où la mise en place d'un réseau d'assainissement collectif est vraisemblablement trop onéreuse.
Alors que l'assainissement individuel pourrait répondre à ces situations, ce manque d'équipements peut s'expliquer par le fait que 44% des communes françaises n'ont pas encore effectué leur "zonage", consistant, après enquête publique, à délimiter les zones d'assainissement collectif et celles relevant de l'assainissement individuel.
En 2004, 5 millions de logements disposaient d'une installation de ce type. Les eaux usées sont dans ce cas dirigées vers une fosse enterrée à proximité où elles décantent. L'eau débarrassée des matières solides est ensuite injectée dans le sol, qui fera office de filtre physico-chimique grâce aux micro-organismes qui y sont présents. L'IFEN reconnaît que dans les zones d'habitat dispersé, le recours à l'assainissement individuel est une solution plus adaptée : non seulement l'implantation d'une desserte collective serait plus coûteuse, mais un système individuel bien adapté au type de sol et correctement entretenu assure une protection des milieux récepteurs satisfaisante, explique-t-il.
Du côté de l'assainissement collectif, la situation s'améliore légèrement. La capacité théorique de traitement a progressé de 3 % en 2004 par rapport à 2001. En 2004, 17.300 stations d'épuration étaient en service sur le territoire. L'accroissement de capacité de traitement s'est accompagné d'un accroissement des volumes traités qui ont augmenté de 27 % entre 2001 et 2004. Au final, les stations ont eu à traiter environ 7 milliards de m3 d'effluents dont plus de la moitié a reçu un traitement poussé, dit « tertiaire », pour éliminer le phosphore ou l'azote. La réduction de pollution organique biodégradable a été de 90 % en 2004 dans les stations de plus de 2 000 EH*, en amélioration par rapport à 2001 (réduction de 87 %).
Cependant, selon un examen précis des stations d'épuration réalisé par les agences de l'eau sur les 1.000 plus grandes, 146 ne sont toujours pas conformes à la réglementation actuelle. La directive européenne du 21 mai 1991 relative au traitement des eaux résiduaires urbaines (ERU) impose des obligations en terme de collecte et de traitement et notamment un traitement plus rigoureux du phosphore et de l'azote. Or il semblerait que toutes les collectivités n'aient pas fait les aménagements nécessaires pour répondre aux nouvelles exigences. C'est pourquoi, le gouvernement a lancé en septembre dernier, un plan d'action afin de gagner définitivement la bataille de l'eau en France. Ce plan ciblera très précisément les 98 stations d'épuration non conformes en fin d'année 2007. Il se traduira par la réalisation rapide d'étude de faisabilité et des prêts pour réaliser les travaux.
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Ralentissement dans le neuf
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29/1/2008
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C'est, après les chiffres du bâtiment dans son ensemble, ce qui ressort de l'enquête trimestrielle de conjoncture de l'INSEE auprès des promoteurs immobiliers : les promoteurs interrogés en janvier 2008 confirment la poursuite de l’érosion de la demande de logements neufs à acheter, amorcée en janvier 2005. En revanche, l'INSEE note que la demande de logements neufs à louer se redresse.
Les perspectives de mises en chantier diminuent de nouveau, après le rebond enregistré à l’été 2007. Ce repli serait plus marqué selon l'INSEE dans le secteur de la promotion immobilière.
Le niveau des stocks de logements neufs invendus se stabilise, à un nioeau pour le moment faible. Les promoteurs font état d’un net ralentissement des prix, tant pour les logements neufs que pour les terrains. Ils sont de surcroît de plus en plus nombreux à signaler les difficultés financières des candidats à l’acquisition : moyens de financement limités, avec notamment un apport personnel en diminution.
Sans surprise, la part des entrepreneurs prévoyant de mettre en chantier plus de logements que prévu par les permis se réduit dans la promotion immobilière, mais atteint encore près de 30%. Par contre, la proportion d’entrepreneurs désirant mettre à l’étude de nouveaux programmes augmente dans la location de logements et se maintient dans la promotion immobilière...
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Infléchissement de l'activité dans le bâtiment
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28/1/2008
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Alors que le gouvernement affiche des objectifs jamais atteints depuis très longtemps en matière de construction (500.000 logements alors qu'on n'en a construit vraisemblablement "que" 430.000 en 2007, ce qui constitue quand même un record...), les promoteurs voient leurs mises en chantier baisser au rythme de leurs ventes (probablement -8 à 10% en 2008 par rapport à 2007), et l'industrie du bâtiment anticipe un fléchissement d'activité pas vraiment prometteur pour la tenue de l'objectif ! C'est ce qui ressort de l'enquête mensuelle de conjoncture dans le bâtiment de janvier 2008 de l'INSEE : selon les chefs d’entreprise le rythme de l’activité, qui était resté quasiment stable sur la période récente, devrait nettement baisser au cours des prochains mois. Parallèlement, indique l'INSEE, jle jugement des entrepreneurs sur leur carnet de commandes poursuit son érosion. Egalement, si sur la période récente le rythme des créations d’emploi s’est maintenu, les perspectives d’emploi pour les mois à venir sont légèrement moins favorables...
Même son de cloche chez les artisans du bâtiment : selon les artisans interrogés en janvier 2008, la conjoncture apparaît assez terne, nous dit l'INSEE. Les perspectives générales, qui représentent l’opinion des artisans sur l’activité de l’ensemble du bâtiment, "continuent de se replier". Les créations d’emploi dans l’artisanat du bâtiment ont continué de ralentir, comme depuis un an, et les chefs d’entreprises prévoient que ce ralentissement devrait se poursuivre au prochain trimestre.
Les difficultés de recrutement s’atténuent, mais touchent encore une entreprise sur deux. La formation d’apprentis reste très répandue : elle concerne plus de deux artisans sur cinq...
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universimmo.com
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