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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Selon la BCE, les prix de l’immobilier résidentiel en France seraient surévalués de 30%
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27/2/2006
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"La hausse des prix de l’immobilier résidentiel et la progression concomitante de la capacité de financement des ménages et de leur endettement sont allées de pair avec les premiers signes d’un risque croissant de surévaluation dans certaines régions de la zone euro. Cette situation appelle un suivi attentif de l’évolution des prix de l’immobilier résidentiel, notamment dans un environnement au sein duquel le dynamisme des prix des logements s’est accompagné d’une forte progression des prêts immobiliers"... C’est ainsi que commente la BCE en termes très diplomatiques son analyse très détaillée de l’immobilier français et celui de nos voisins de la zone Euro (1), qui met notamment en évidence (p. 71) que la France partage avec l’Espagne le privilège d’avoir le plus grand écart (30% de surévaluation) entre les prix réels des logements et la valorisation suivant l’approche par la valorisation des actifs, reliant le ratio prix du logement/loyer aux taux d’intérêt réels des emprunts publics à 10 ans…
(1) Bulletin mensuel de la BCE - pages 57 à 73
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Dates limites de dépôt des déclarations pour l'impôt sur le revenu
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24/2/2006
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A l'occasion de l'ouverture de sa campagne d'information sur la déclaration pré-remplie, le gouvernement a présenté le nouveau calendrier des dates limites de dépôt des déclarations, bouleversé par les délais de préparation des nouveaux formulaires :
- les déclarations papier parviendront aux contribuables début mai ; elles devront être déposées au centre des impôts du domicile fiscal le mercredi 31 mai minuit au plus tard ;
- la déclaration pré-remplie sera également disponible en ligne sur internet (www.impots.gouv.fr) ; le service de déclaration en ligne ouvrira au début du mois de mai ; le ministère invite ceux qui envisagent l'utilisation de ce support de s'abonner dès à présent, recevoir son certificat électronique, consulter le compte fiscal et déclarer en ligne en toute tranquillité le moment venu ; ceux qui choisiront de déclarer leurs revenus en ligne bénéficieront d’un délai supplémentaire, la date limite étant dans ce cas fixée au :
.13 juin 2006 minuit pour la zone C (académies de Bordeaux, Créteil, Paris, Versailles), la Guadeloupe, la Guyane et la Martinique,
.20 juin 2006 minuit pour la zone B (académies d’Aix-Marseille, Amiens, Besançon, Dijon, Lille, Limoges, Nice, Orléans-Tours, Poitiers, Reims, Rouen et Strasbourg),
.27 juin 2006 minuit pour la zone A (académies de Caen, Clermont-Ferrand, Grenoble, Lyon, Montpellier, Nancy-Metz, Nantes, Rennes, Toulouse) et la Réunion.
Autre avantage de la déclaration en ligne : une réduction de 20 euros pour les contribuables qui en 2006 règleront l'impôt sur le revenu par mensualisation, paiement en ligne ou prélèvement par tiers. De plus, comme les années précédentes, la télédéclaration dispense de tout en voi de justificatif et permet de connaître immédiatement le montant de l'impôt à régler...
Attention : pour les SCI (sociétés civiles immobilières) la date limite de dépôt des déclarations n°2071 et n°2072 n'est pas impactée par ces mesures : un report de délai est néanmoins accordé par décision ministérielle, mais seulement au 31 mars 2006 !
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Les Français, les maires et la question du logement...
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21/2/2006
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Un nouveau baromètre réalisé par TNS Sofres pour le groupe immobilier Nexity (1) analyse l'importance de la question du logement pour les Français et les maires, met en évidence leurs différences de perception, et présente l'évaluation de l'efficacité des dispositifs engagés par le gouvernement et les collectivités territoriales. Cette nouvelle étude confirme celle de septembre dernier qui révélait que le logement constituera un enjeu majeur dans le cadre des élections de 2007, et bien plus encore pour les municipales de 2008.
Il en ressort notamment que, face à l'aggravation des difficultés, l'efficacité perçue de l'action gouvernementale continue de se dégrader. En revanche, les Français, comme les maires, accueillent favorablement la majorité des dispositifs nouvellement mis en œuvre. C'est l'intégration de 20% de logements sociaux au sein de chaque construction nouvelle qui est considérée, par les maires, comme le moyen le plus pertinent pour satisfaire le besoin de logement en France.
88% des Français et 92% des maires considèrent qu'il est toujours difficile de trouver un logement (pour 87% et 90% en 2005). 87% des Français et 49% des maires estiment que les logements sont trop chers (pour 85% et 64% en 2005).
Enfin, 58% des Français (+5 points) et des maires (+1) pensent que la situation économique est à l'origine des difficultés du marché du logement en France. Puis viennent les promoteurs immobiliers (33% des Français, 19% des maires) et le gouvernement et l'Etat (28% des Français (-9), 38% des maires (-11)).
Sur l'efficacité de l'action gouvernementale, si 55% des Français (-1 point) et 72% des maires (+2 points) estiment que le logement et l'urbanisme constituent une priorité de l'action gouvernementale. 73% des Français jugent inefficaces les mesures prises depuis quatre ans par le gouvernement. L'inefficacité est particulièrement ressentie auprès des 35-49 ans (81%), des professions intermédiaires (85%), des habitants des grandes agglomérations (79%), des ménages dont les revenus s'élèvent de 1500 à 2300 € (78%) et naturellement auprès de ceux qui trouvent qu'il est difficile de trouver un logement (85%).
Dans la perspective des élections présidentielle et législatives, 24% des Français et 76% des maires placent le logement et l'urbanisme comme thème prioritaire des élections de 2007. Pour les Français, c'est le pouvoir d'achat qui progresse nettement (2eme rang contre 4eme rang en 2005). Pour les maires, le logement et l'urbanisme arrivent en deuxième position à 76% (+35 points) juste derrière l'emploi (87%, pour 70%).
Dans la perspective des élections municipales, les Français placent le logement et l'urbanisme au 2ème rang des facteurs déterminant dans l'évaluation de l'action municipale. Un habitant sur trois fait de la question du logement un critère prioritaire pour juger l'action de sa municipalité (+3 points).
La hiérarchie des priorités diffère entre les Français et les maires. Les premiers placent les impôts locaux en tête de leurs préoccupations. Pour les seconds, c'est toujours la sécurité qui est considérée à 46% comme l'élément déterminant (-15 points).
C'est dans ce contexte qu'il existe une volonté très majoritaire de voir s'engager de nouveaux programmes de construction, partagée à la fois par les Français (73%) et les maires (92%). 73% des Français souhaitent que leur municipalité engage de nouveaux programmes de construction. 81% des résidants dans les villes comprenant 20 000 à 100 000 habitants, 79% de ceux qui résident dans les villes de plus de 100 000 habitants. Les maires confirment cette tendance à 92%.
La situation du logement en France devrait néanmoins s'améliorer, c'est le pronostic des Français et des maires. Pour 40% des Français (+4) et 79% des maires (+5), la situation va s'améliorer dans leur ville. Pour 34% des Français (+2) et 51% des maires (+8), la situation va s'améliorer en France.
Ce sursaut d'optimisme pourrait s'expliquer par la perception de l'efficacité des principaux dispositifs engagés. Seule la fiscalisation des PEL pour les Français et les maires, et la maison à 100 000 € pour les maires seulement, sont considérés comme inefficaces.
Au niveau local, l'intégration d'un quota de 20% de logements sociaux est considérée comme un dispositif efficace par les maires (68%), quelle que soit leur préférence partisane, tout comme leurs administrés (64%). En revanche, la fiscalisation des plans d'épargne logement n'est jugée efficace que pour 25% des Français et 29% des maires. La maison à 100 000 euros est accueillie avec scepticisme par les élus (69% jugent le dispositif inefficace au niveau local).
(1) enquête réalisée pour Nexity auprès d'un échantillon national de 1000 personnes représentatif de l'ensemble de la population âgée de 18 ans et plus, interrogées en face-à-face à leur domicile les 11 et 12 janvier 2006, par la méthode des quotas, ainsi qu'auprès d'un échantillon national de 400 maires de communes de plus de 3000 habitants, du 20 au 26 janvier 2006 - voir les résultats détaillés grand public et maires
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1.000 nouveaux logements par an pour les saisonniers...
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21/2/2006
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Le ministre des Transports, Dominique Perben, a annoncé lundi à Tignes (Savoie), la construction au niveau national de 1.000 logements par an jusqu'en 2007 pour les saisonniers. En fait il s'agit de la réutilisation comme un évènement, d'une mesure insignifiante, déjà annoncée comme suite à la signature d'une convention Etat-UESL (Union d'économie sociale pour le logement - fédération des organismes collecteurs du 1% logement) le 15 juillet... 2004, aux termes de laquelle l'Etat mobilise une fois de plus les ressources financières du 1% !
Antoine Fatiga, représentant du syndicat CGT des remontées mécaniques, a, suivant informations rapportées par l'AFP, rappelé au ministre que "le code du travail permettait toujours de loger un saisonnier dans 6m2 alors que l'accord (collectif signé en 2002, ndlr) prévoyait 14m2 dans les logements neufs".
"Il faut des contrôles sinon les employeurs indélicats continueront à loger leurs employés dans des conditions inhumaines, dans des caravanes sur des parkings, à 6 dans la même chambre", a déclaré le syndicaliste qui chiffre selon l'AFP les besoins pour la Savoie seule à 10.000 lits...
A ce rythme, on est donc loin du compte !
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Allocations logement spécial résidences universitaires rénovées
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21/2/2006
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Afin de tenir compte de l’augmentation des redevances supportées par les étudiants à la suite de la réhabilitation des résidences universitaires gérées par les CROUS (centres régionaux des oeuvres universitaires et scolaires), le Gouvernement a décidé d’améliorer l’allocation de logement de ceux qui y sont assujettis : trois modalités de calcul de cette allocation de logement sont prévues selon que la chambre est ou non réhabilitée ou selon que celle-ci a fait l’objet d’une restructuration (création de studio).
Une circulaire (DSS/2B n° 2005-505, BO SS n° 2005-12 du 15/01/2006) indique les modalités détaillées.
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Révolte des locataires d'Icade et des maires d'Ile-de-France contre des hausses de loyers
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18/2/2006
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Icade, une filiale de la Caisse des dépôts et consignations qui possède environ 45 000 logements intermédiaires en Ile-de-France, a visiblement entrepris une vaste opération de remise à niveau des loyers de ses locataires, faisant usage de la faculté offerte par l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989 à l'occasion du renouvellement des baux. Cette disposition, existant en réalité depuis la loi Méhaignerie, permet au bailleur, au lieu de laisser le bail se reconduire tacitement à son échéance avec simple application de la clause de révision annuelle du loyer, de proposer un renouvellement avec réajustement du loyer s'il est en mesure, en fournissant des références de loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables, de prouver que le loyer est "manifestement sous-évalué".
Selon des informations parues dans la presse, de nombreux locataires se sont plaints de demandes de hausses de loyers brutales, dans quelques cas, comme à L'Haÿ-les-Roses (Val-de-Marne), l'augmentation proposée atteignant plus de 62 %, étalée il est vrai sur six ans comme le prévoit cette même disposition de la loi.
Interpellés par ces locataires en colère, des parlementaires du Val-de-Marne, de droite comme de gauche, s'apprêtent à signer deux lettres communes destinées à attirer l'attention du ministre en charge du logement, Jean-Louis Borloo, et du directeur général de la Caisse des dépôts, Francis Mayer. Le 8 février, Jean-Pierre Brard, député (app. PCF) de Seine-Saint-Denis et maire de Montreuil-sous-Bois, s'est rendu, avec plusieurs dizaines de personnes, au siège d'Icade pour exhorter les dirigeants de cette société de renoncer à l'appel qu'ils avaient formé contre une décision judiciaire favorable à des locataires.
Rappelons que ces derniers peuvent contester la demande du bailleur : celui-ci a alors la possibilité dans un premier temps de saisir la commission départementale de conciliation, puis le tribunal pour faire fixer le loyer à dire d'expert...
Les conflits qui opposent Icade à des locataires et à des élus ne sont pas nouveaux : ils ont accompagné la restructuration du secteur immobilier de la Caisse des dépôts autour de deux pôles : l'un, dédié au logement social avec la Société nationale immobilière (SNI) ; l'autre au secteur concurrentiel avec Icade.
Or, comme le rapporte le quotidien Le Monde (1) le patrimoine de cette dernière provient pour une grande part d'une grande opération de réhabilitation entre 1982 et 1994 financée par des aides publiques en contrepartie d'engagements, à travers des conventions signées avec l'Etat, de plafonnement des loyers pendant neuf à douze ans. Au terme de cette période, les logements pouvaient, à nouveau, être soumis au droit commun, avec pour conséquence une possibilité d'augmentation des loyers et une diminution du taux de logements sociaux dans les communes concernées, ces habitations "déconventionnées" ne pouvant plus être assimilées à des logements sociaux !
De nombreux élus ont dénoncé de tels changements de statuts, car ils alourdissent leurs obligations au regard de la loi de solidarité et de renouvellement urbains (SRU) - qui impose à environ 740 municipalités d'atteindre le quota de 20 % de logements sociaux sur leur territoire. Dans une lettre adressée, à la mi-janvier, au PDG d'Icade, le maire (UMP) de Sucy-en-Brie (Val-de-Marne), Jean-Marie Poirier, déplore que le déconventionnement d'un millier d'appartements situés sur sa ville majore "d'autant l'amende que la commune est tenue de payer pour chaque logement manquant".
Toujours selon Le Monde, le maire (UDF) de Sceaux (Hauts-de-Seine), Philippe Laurent, avait déja indiqué en décembre dernier qu'il demanderait au préfet une déclaration d'utilité publique afin d'exproprier Icade de 704 logements situés sur sa commune. But de l'opération : transférer ces habitations à un organisme HLM. A Fontenay-aux-Roses (Hauts-de-Seine), la majorité municipale, conduite par le maire, Pascal Buchet (PS), a présenté un voeu allant, grosso modo, dans le même sens.
Chez Icade on fait valoir sans surprise que es hausses de loyers permettent de réhabiliter les immeubles, En outre, les personnes de plus de 70 ans sont exonérées de toute augmentation de loyer...
(1) Article paru dans l'édition du 14.02.06
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Janvier 2006 : nouvelle confirmation du ralentissement de la hausse des prix de l’ancien
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8/2/2006
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C’est ce qui ressort de l’indice mensuel de la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) : en janvier 2006, le léger recul du prix des maisons (-0.3%) a été compensé par une hausse de 0.7% du prix des appartements. Dans l’ensemble, en progression de 0.1% par rapport au mois de décembre 2005, les prix des logements anciens sont donc restés à peu près stables.
Dans l’ensemble, le rythme de hausse des prix est maintenant passé sous la barre des 10% en glissement annuel.
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TVA à 5,5% : sur le chauffage urbain aussi…
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8/2/2006
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Une bonne nouvelle n’arrive jamais seule : après la TVA sur les travaux, l'accord obtenu à l'arraché à Bruxelles, mercredi 1er février, sur les services éligibles au taux réduit de TVA corrige aussi une anomalie de la directive de 1992 sur la TVA, qui autorisait l'application du taux réduit sur les factures individuelles de gaz et d'électricité, mais ignorait l'énergie produite par les réseaux de chaleur. C’est ce que signale l'association AMORCE qui fédère les 250 collectivités locales gérant 450 réseaux de chaleur en France. "Cet oubli a coûté aux usagers 350 millions d'euros entre 1999 et aujourd'hui", indique-t-elle, précisant qu’1 million de logements seront concernés (dont 80% de logements sociaux), et de nombreux locaux tertiaires.
Sous réserve que le gouvernement réinsère la mesure dans la fiscalité nationale - le ministère de l'économie envisage d'utiliser le projet de loi "ENL" (engagement national pour le logement), dont la deuxième lecture est prévue fin février au Sénat, avec effet rétroactif au 1er janvier 2006 -, la facture de chauffage s’allègerait en moyenne 45 euros par an sur l'abonnement et d’environ 90 euros sur l'ensemble de la facture si le réseau est alimenté par des énergies renouvelables (bois, géothermie, combustion des déchets et ordures ménagères, biogaz). Car, dans ce cas, la consommation pourra aussi bénéficier du taux réduit de TVA.
En fait, la TVA réduite a existé en France, y compris pour les réseaux de chaleur, de 1989 à 1993, date à laquelle elle a été supprimée pour remettre tout le monde à 19,6 %. Quand en 1997 le nouveau gouvernement a voulu revenir sur cette décision, il ne le put pour les réseaux à cause de la directive européenne de 1992…
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Location en meublé d'une partie de la résidence principale : mise à jour des conditions d'exonération
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6/2/2006
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Les revenus provenant de la location de locaux d’habitation meublés effectuée à titre habituel sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont exonérés :
- si les pièces louées ou sous-louées font partie de la résidence principale du bailleur, étant précisé que l’exonération s’applique, en principe, aux personnes qui réduisent le nombre de pièces qu’elles occupent dans leur logement principal ;
- si les pièces louées constituent, pour les personnes accueillies, leur résidence principale ;
- si le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables.
Au titre de l’année 2006, cette dernière condition est réputée remplie si le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, n’excède pas un plafond fixé à 159 euros en Ile-de-France et 115 euros dans les autres régions (1).
(1) Instruction fiscale 4 F-1-06, BOI n° 19 du 02 février 2006
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Création d'un nouveau type de SCI pour l'acquisition des HLM par leurs locataires...
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3/2/2006
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Créées par amendement à la loi ENL "Engagement national pour le logement", ce sont les "SCI de capitalisation". Elles s'inspirent en fait des vielles sociétés civiles immobilières d'attribution, en vogue dans les années 70 chez les promoteurs, qui lient la possession de parts à l'attribution de parties privatives dans un immeuble collectif, propriété dans son entier de la SCI. Les SCI d'attribution avaient en principe vocation à laisse place à des copropriétés classiques, les porteurs de parts troquant l'un après l'autre les parts détenues contre un lot de copropriété, la SCI étant dotée dès le départ d'un état descriptif de division...
Les SCI de capitalisation sont conçues sur le même principe et doivent permettre l'acquisition progressive des logements d'un ensemble HLM par leurs locataires. L'organisme HLM fait apport de l'ensemble immobilier dans son entier à la SCI après avoir réalisé un état descriptif de division comme dans une copropriété (cet état délimite les diverses parties de l'immeuble en distinguant celles qui sont communes de celles qui sont à usage privatif), et avoir fixé la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot de parties privatives. Les parts de la société sont réparties en lots divisibles de parts, chaque lot de parts représentant un lot de copropriété : logement ou lot annexe (cave, parking, etc.).
Initialement propriétaire de toutes les parts, il propose aux locataires qui le souhaitent l'acquisition des parts de leur logement par tranches, chaque locataire devenu associé de la SCI de capitalisation ne devenant propriétaire du logement qu'il occupe qu'après avoir acquis la totalité des parts du ou des lots représentatifs de son logement.
L'organisme HLM assure les fonctions d'associé gérant de la SCI et gère les immeubles. Les logements n'ayant pas fait l'objet d'une cession programmée de parts sont loués dans les conditions de location des HLM...
Il peut racheter les parts des locataires qui ne peuvent poursuivre leur programme d'acquisition ; un locataire en difficulté pourra céder partiellement les parts acquises puis les racheter s'il revient à meilleur fortune ! En cas de décès, l'organisme HLM rachète toutes les parts acquises par le locataire à moins que les ayants droit de ce dernier ne décident de conserver les parts dont ils ont hérité, sous réserve de l'agrément de l'organisme et à condition qu'ils occupent le logement du locataire décédé...
Le locataire qui déménage avant d'avoir acquis toutes les parts doit les céder, soit aux personnes restant dans le logement et ayant droit au transfert de son bail (conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, ascendants ou descendants, etc.) sous réserve de l'agrément de l'organisme HLM, soit à ce dernier ; le locataire qui déménage dans l'ensemble immobilier a droit à un échange de ses parts pour celles du noueau logement occupé.
Enfin, l'organisme HLM pourra reprendre des parts à concurrence de la somme due par le locataire associé en cas de loyers, charges locatives ou taxes et impôts impayés !
Toutes ces opérations auront lieu à la valeur nominale des parts non indexée ! Des frais de dossier pourront être perçus au profit de la société civile immobilière de capitalisation en cas de revente des parts par les locataires associés dans les cinq ans suivant leur acquisition.
L'acquisition de la totalité des parts de son logement par un locataire lui donnera la faculté de "sortir" de la SCI par l'attribution en pleine propriété de ce logement. Il devient alors copropriétaire. Les premiers copropriétaires qui se retrouveront seuls face à l'organisme HLM ne seront toutefois pas dénués de droits dans les assemblées générales : la loi du 10 juillet 1965 prévoit que lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires...
Une fois la loi ENL dans laquelle est insérée cette disposition votée, un décret devra fixer les modalités détaillées d'application. Le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement, Jean-Louis Borloo, en acceptant cet amendement de Christine Boutin, a indiqué qu'il proposera néanmoins de compléter ce dispositif au Sénat "en y incluant des garanties en cas d'incident de parcours de l'acquéreur des parts".
Notons qu'un autre amendement au projet de loi ENL autoriserait désormais les organismes HLM à fixer le prix de vente des logements sociaux à plus ou moins 35% de l'évaluation faite par le service des domaines ou par un expert agréé, avec pour seule contrainte si le prix fixé est inférieur à l'évaluation que l'acquéreur ne puisse revendre le logement acquis dans les cinq années suivant la date de cession...
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universimmo.com
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