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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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TVA à 5,5% : le déblocage
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2/2/2006
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Le blocage de la Pologne à l'accord européen du 24 janvier sur la TVA réduite a été finalement levé après qu'elle ait accepté de s'y rallier en échange de la garantie qu'elle pourra maintenir à moins de 7% la TVA appliquée dans la plupart de ses activités de logement et notamment la construction neuve au-delà de 2007, date butoir fixée pour cette dérogation avant son entrée dans l'Union, en mai 2004. L'accord de prorogation pour 5 ans peut donc s'appliquer et la France, qui n'a pas suspendu au 31 décembre son application à divers secteurs dont le bâtiment pour les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien des bâtiments et locaux à usage d'habitation achevés depuis plus de deux ans, revient dans la légalité à l'égard de l'Union européenne.
Notons que la mesure reste temporaire, et que rendez-vous est pris pour 2010, après avoir prouvé objectivement que la réduction de TVA dans les activités à forte composante de main d'oeuvre était réellement créatrice d'emploi, ce que personne n'a encore réussi, quoi qu'on en dise !
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La TVA à 5,5% dans le bâtiment : la fin du pot au noir ?
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31/1/2006
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S'il fallait une illustration des conséquences ubuesques du maintien de la règle de l'unanimité pour les décisions européennes à 25 participants, la "négociation" sur le taux réduit de TVA vient de nous la fournir ! Depuis le 1er janvier 2006, faute d'accord pris avant cette date pour les pérenniser ou les proroger, les régimes temporaires de taux réduits, et notamment en France celui appliqué pour les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien des bâtiments et locaux à usage d'habitation achevés depuis plus de deux ans, sont caducs et les Etats ne sont plus autorisés à les appliquer. Dans la perspective d'un accord le 24 janvier, la Commission européenne, censée appliquer des sanctions aux Etats qui continueraient à les appliquer, a accepté d'y surseoir jusqu'à cette date.
Trois pays ayant bloqué l'accord qui se dessinait et qui, obligeant la France à faire le deuil de la promesse présidentielle visant la restauration, préservait au moins la prorogation jusqu'à la fin 2010 du régime pour le bâtiment, un délai supplémentaire était donné jusqu'au 29, puis, la Pologne restant seule opposante, jusqu'au 31 en raison du drame de l'effondrement d'un toit de hall d'exposition...
Le 31 janvier, la Commission européenne faisait savoir qu'elle engagerait des procédures de sanctions dès le 1er février, et le même jour le ministre des finances recommandait de ne pas en tenir compte, faisant état de négociations toujours en cours avec la Pologne : "tant que nous continuerons à négocier, le taux de TVA à 5,5% s'appliquera", a-t-il assuré lors de la séance des questions au gouvernement à l'Assemblée nationale. "Tant que nous négocions, et nous négocions, le taux de TVA à 5,5% s'applique à tous les travaux qui ont bénéficié d'un devis", a-t-il ajouté dans des propos rapportés par l'AFP au cours d'un point de presse à l'issue d'un entretien avec son homologue autrichien Karl-Heinz Grasser, dont le pays assure la présidence tournante de l'Union européenne.
Les professionnels du bâtiment ne savent plus à quel saint se vouer : la loi de finances pour 2006 a maintenu l'application de la TVA à 5,5%, et jusqu'à nouvel ordre elle reste en vigueur. Il faut en principe une loi pour la supprimer ! Les factures peuvent donc continuer à être établies avec le taux réduit.
Le problème se pose par contre pour les devis, et pour les budgets de ceux qui ne récupèrent pas la TVA, en particulier pour les copropriétaires qui ont adopté des budgets prévisionnels pour 2006 tablant sur une TVA à 5,5%, et surtout ceux qui ont voté ou s'apprêtent à voter dans les assemblées générales de ce début d'année des travaux sur la base de devis avec TVA réduite. Les entrepreneurs semblent avoir eu la prudence de faire des devis ajustables en cas d'augmentation de la TVA applicable, mais il est à craindre, si le régime de TVA réduite finissait par ne pas être maintenu, que de nombreuses assemblées doivent être convoquées pour voter des suppléments de budget !
On en est certes pas encore là, et la France et ses partenaires devraient avoir les moyens d'amener la Pologne à rescipicence, mais le temps presse : une prologation de la situation actuelle ne manquerait pas d'accentuer la confusion...
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Le marché locatif parisien encore sous tension, mais la mobilité reprend sa baisse
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30/1/2006
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Ce sont les deux principales conclusions qui ressortent des chiffres 2005 pour Paris de l’Observatoire de la formation des loyers de la CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens) ; le niveau des loyers du secteur locatif privé s’est établi à 20,2 euros/m2 sur Paris au 4ème trimestre 2005, contre 9,5 sur Lyon, 10,2 sur Lille et 11,2 sur Marseille. Il a donc progressé de 4.4% sur un an, soit à peu près au même rythme qu’en 2004 (+4.8%)…
Les résultats sont en ligne sur le site de la CNAB (1)
(1) le tableau de bord du marche locatif prive parisien
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Allocation logement versée aux étudiants : net avantage aux couples par rapport aux simples colocataires
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30/1/2006
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Dans le cadre de la location d'un bien immobilier, l'allocation logement versée par la CAF (Caisse d'allocation familiales) à un couple diffère de celle attribuée à deux colocataires faisant une déclaration séparée pour le même logement. Le quotidien Les Echos, qui pointe cette particularité des modalités d'attribution (1) donne un exemple : dans l'agglomération parisienne, un couple d'étudiants non boursiers, dont les revenus sont inférieurs au plancher défini dans le barème des aides, reçoit une aide mensuelle de 270,45 euros. En revanche deux étudiants vivant en colocation, supportant la même charge de logement et disposant des mêmes ressources, ne reçoivent qu'une aide de 181,08 euros par mois. D'où une baisse de 33% par rapport à l'allocation versée à un couple d'étudiants.
Les Echos avancent que l'écart est tellement important que de nombreux étudiants colocataires "n'hésitent pas à établir sur l'honneur, une fausse déclaration". "Ainsi il est fréquent que deux colocataires ne formulent qu'une seule demande d'aide au logement en joignant une déclaration de situation dans laquelle ils figurent comme un pseudo couple, indique l'auteur de l'article.
La CAF explique cette différence de traitement par le mode de calcul de cette allocation accordée sous conditions de ressources : "en présence d'un couple d'étudiants marié ou non faisant une seule demande d'aide au logement, l'on ne retient qu'un seul plancher des ressources ; en revanche, lorsque deux locataires demandent chacun de leur côté une aide au logement, deux planchers de ressources sont pris en compte pour le calcul de l'aide" indique-elle. Dans l'hypothèse où les étudiants n'ont pas revenus salariaux, le plancher de ressources est fixé à 4.400 euros par an pour un boursier et à 5.500 euros par an pour un non boursier. En prenant l'exemple de deux étudiants non boursiers, le montant de 5.500 euros de plancher de ressources sera retenu pour un couple. Et celui de 11.000 euros sera pris en compte pour deux colocataires...
(1) Les Echos, 26 janvier 2006
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Le Borloo populaire ouvert à l'ancien...
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30/1/2006
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Les députés ont terminé le 16 janvier l'examen du projet de loi "Engagement national pour le logement", avant le vote sur l'ensemble du projet qui aura lieu le 31 janvier ; le projet a reçu une nouvelle cascade d'amendements, en supplément à ceux déjà signalés ; parmi ceux-ci, l'extension à l'immobilier ancien avec rénovation lourde (dans les conditions du "Robien ancien") du régime d'amortissement fiscal pour incitation à l'immobilier locatif intermédiaire, dit "Borloo populaire", adopté lors du passage de la loi au Sénat ; parallèlement, le régime de déduction forfaitaire majorée "Besson ancien" serait supprimé !
Notons aussi, sous réserve des travaux parlementaires ultérieurs (le texte va encore passer des secondes lectures puis probablement en commission paritaire), l'exemption partielle des petites copropriétés (moins de 10 lots principaux et moins de 15.000 euros de budget annuel... ) de l'application des nouvelles règles comptables (dont l'application a été reportée au 1er janvier 2007 par un amendement adopté précédemment par le Sénat), ainsi que des assouplissements aux règles relatives à la récupération des charges locatives par les bailleurs de logements non meublés destinés à l'habitation principale...
A suivre...
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Les notaires dénoncent les déclinologues de l'immobilier
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18/1/2006
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Les notaires franciliens sont catégoriques : ceux qui prédisent une baisse des prix à partir de 2006 - le patron de PAP (Particulier à particulier) est à nouveau visé sont des "déclinologues", accusés de vouloir par tous moyens saper le moral des français ! Les chiffres du 3ème trimestre de l'indice Notaires de France-INSEE marquent de fait une poursuite de la hausse avec de l'immobilier avec 14,7% de hausse sur un an sur la France entière (13,6% pour les maisons et 15,9% pour les appartements) et 15,3 pour la seule Ile-de-France. La barre des 5000 euros du m2 a même été franchie à Paris, à 5138 euros !
Certes ce sont des chiffres qui correspondent aux transactions conclues avant l'été, mais les notaires ne prévoient aucun retournement. Comme les agents immobiliers de la FNAIM, les notaires estiment juste que le marché va vers un retour au calme. "Cette décélération se produira inévitablement à un moment ou à un autre, mais il est fort improbable qu'elle donne lieu à un retournement complet et durable du marché compte tenu des "fondamentaux" du marché", a-t-on notamment entendu...
Les notaires présentaient pour la première fois simultanément les chiffres de l'Ile-de-France et ceux de la France entière, faisant remarquer à cette occasion qu' "à la différence des années quatre-vingt dix, où seul Paris était concerné par l'envolée des prix, toutes les métropoles sont aujourd'hui touchées par ce phénomène".
En Ile-de-France se manifeste clairement ce que les notaires ont baptisé le "phénomène de l'escargot" : le nombre de transactions a progressé de 7,2% pour la grande couronne, de seulement 1,2% pour la petite couronne, Paris reculant de 3,1%. La hausse des prix des appartements anciens confirme le phénomène : + 4,8% à Paris, + 5,1% dans les Hauts-de-Seine à 3871 euros, + 6,8% en Seine-saint-Denis à 2 330 euros, à l'exception du Val de Marne (+ 4,6%). A Paris, entre l'arrondissement le plus cher (le 6ème à 7829 euros) et le moins cher (le 19ème, 3931 euros), les prix varient du simple au double.
Les villes de provinces ne sont pas non plus épargnées. Côté maisons, les trois villes les plus chères sont Nice (436.800 euros en moyenne, + 14,1% en un an), Marseille (285.900 (+ 15%) et Toulon (284.000 euros, + 7,6%). A l'inverse, il ne faut débourser que 136.100 euros à Brest (+ 14,6%).
Côté appartements, loin derrière Paris, Nice remporte la palme avec 2 740 euros/m2 (+ 13,7%), suivie de Lyon (2.270 euros, + 17%) et de Marseille (2.170 euros, + 17,9%). Aucune des 14 villes de province listées par les notaires n'affiche d'augmentation annuelle de moins de deux chiffres.
Des records ponctuels sont battus en montagne avec Courchevel où le prix au m2 ressort à 7.610 euros (+ 23,8% par rapport à 2004 et + 146% depuis 1998), Val d'Isère (6.490 euros (+ 9,2% et + 179%), Les Allues (Méribel) 5.850 euros (+ 7,3% et + 146%) mais aussi à la mer avec Saint-Tropez (5.650 euros, + 18,5% et + 160%). Ces prix s'expliquent selon les notaires par une forte présence d'acheteurs étrangers.
En dehors de ces cas, une analyse des acquéreurs montre que la grande majorité d'entre eux sont des locaux. En région, c'est 88,4% des acheteurs de maisons anciennes alors que seuls 7,4% viennent d'Ile-de-France et 4,2% de l'étranger. Ces deux dernières catégories sont cependant en augmentation. A titre de comparaison les parts des uns et des autres étaient respectivement de 90,7%, 6,7% et 2,7% en 1998. Les notaires relient la présence des clientèles étrangères aux transports (présence de compagnies low cost, TGV…)
Enfin, les notaires constatent que les propriétaires revendent leurs logements de plus en plus rapidement. Ainsi, les franciliens ne conservent plus leur appartement que 9 ans et 8 mois contre 11 ans et 5 mois en 1998. Un appartement sur le littoral méditerranéen n'est gardé que 8 ans et 10 mois (10 ans en 1998), bien moins longtemps qu'une maison en Ile-de-France (12 ans et 6 mois), le bien détenu le plus longtemps.
Les notaires attribuent cette tendance à l'instabilité familiale et professionnelle des ménages, et pensent que l'obligation faite aux acheteurs de conserver un certain nombre d'années des biens fiscalement aidés (comme le Robien et avant lui le Périssol) freine sans doute le mouvement.
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Rectification par l'INSEE des valeurs de l'IRL (indice de référence des loyers)...
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18/1/2006
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Alors que la presse s'est gaussée il y a une semaine du fait que le nouvel indice IRL (Indice de référence des loyers) mis en place pour modérer la hausse des loyers d'habitation ait augmenté plus fortement que la moyenne associée de l'indice du coût de la construction (ICC) en usage jusque là, l'INSEE vient de façon très inhabituelle de corriger en baisse la valeur qu'il a publié pour le 3ème trimestre 2005 : ce sera 103.07 au lieu de 103.12, ce qui fait une augmentation sur un an de 2,30% au lieu de 2,33, et donc moins que les 2,31% de la moyenne associée à l'ICC ! Ouf, l'honneur du gouvernement est sauf...
Et tant pis pour les propriétaires qui auront déjà notifié une augmentation au 1er janvier sur la base du nouvel indice avant rectification !
L'INSEE a en fait corrigé toute sa série d'indices, invoquant un problème informatique (voir les nouvelles valeurs dans notre section des indices et chiffres-clés.
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Libéralisation totale du marché de l’énergie : mode d’emploi
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16/1/2006
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L'ouverture à la concurrence des marchés de l'électricité et du gaz pour les clients résidentiels sera totale au 1er juillet 2007 et fera passer le marché français ouvert à la concurrence de 4,5 à 33,5 millions de clients en électricité et de 640.000 à 11 millions de clients en gaz ! La Commission de régulation de l'énergie (CRE), qui fournit ces informations, a fixé relatives à l'ouverture à la concurrence a annoncé dans un communiqué les premières modalités pratiques :
- l’interlocuteur naturel du client particulier est son fournisseur : le contrat unique englobant à la fois l’acheminement et la fourniture de l’énergie, est la solution par défaut même si elle n’est pas obligatoire ; après avoir choisi son fournisseur, le client lui demande de faire mettre en service son site (nouveau site ou site existant) par le gestionnaire du réseau de distribution : en cas de résiliation d’un contrat, l’alimentation du site est maintenue, si la sécurité le permet ;
- pour changer de fournisseur, le client contacte son nouveau fournisseur et convient avec lui d’une date de prise d’effet du changement ; le nouveau fournisseur fait signer au client une attestation de changement par laquelle il lui demande de résilier son contrat antérieur ; le fournisseur précédent ne peut s’opposer au changement ;
pour chacune des démarches, l’auto-relève (lecture par le client de l’index de son compteur) est la solution privilégiée pour limiter les coûts et assurer la meilleure adéquation des index à la réalité
de la consommation du client ;
- un "comité consommateurs gaz et électricité" s’assure de la simplicité et de la transparence des démarches au bénéfice du client ; il examine aussi les questions d’information et de protection des consommateurs. Il définit les informations qui doivent figurer sur chaque facture pour faciliter le changement de fournisseur.
Au premier semestre 2006, ce comité engagera des travaux sur l’information pré-contractuelle des clients et formulera des recommandations sur la lisibilité et la transparence des offres commerciales.
Enfin, la CRE rappelle que, en application de l’annexe A des directives européennes du 26 juin 2003, les opérations de changement de fournisseur sont gratuites pour le client.
Rappelons que l'ouverture à la concurrence des marchés de l'électricité et du gaz est intervenue pour les clients professionnels au 1er juillet 2004.
Plus d'informations sur le site de la CRE - installée le 24 mars 2000, la CRE a pour mission de veiller au fonctionnement régulier des marchés du gaz
et de l’électricité et à l’absence de toute discrimination, subvention croisée ou entrave à la concurrence.
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Le nouvel indice des loyers fait un pied de nez...
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7/1/2006
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Pour la première fois l'INSEE publie simultanément les valeurs de l'indice du coût de la construction (ICC) et du nouvel indice IRL (Indice de référence des loyers), indice composite créé par la loi du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, et destiné à remplacer l'indice du coût de la construction (ICC) pour la révision des loyers d'habitation, jugé trop inflationniste. Ironie du sort : avec +2,33% de hausse sur un an, l'IRL est certes en décrue au 3ème trimestre 2005 par rapport à l'indice recalculé pour le 2ème trimestre (+2,64%), mais la moyenne sur 4 trimestres associée à l'ICC, qui servait de référence pour la révision des baux d'habitation a fait mieux avec +2,31% (voir notre section des indices et chiffres-clés) !...
C'était pourtant à prévoir car l'ICC n'augmente presque plus en valeur brute depuis 2 trimestres (+0,71% au 2ème et +0,47% au 3ème) !
Or, le gouvernement comptait sur le nouvel indice IRL (Indice de référence des loyers) pour ralentir la hausse des loyers, au point d'en avoir accéléré l'entrée en vigueur au 1er janvier 2006 au lieu du 1er juillet comme prévu initialement. Le calcul rétroactif des valeurs de cet indice poussait il est vrai en ce sens, car au moins depuis le 1er trimestre 2003, l'IRL avait augmenté systématiquement moins que la moyenne sur 4 trimestre associée à l'ICC qui fondait la révision des baux destinés à l'habitation principale...
Cette mauvaise entrée en scène doit donner à réfléchir à ceux tentés de casser le thermomètre au premier coup de chaleur, et les médias qui font aujourd'hui leurs choux gras de l'évènement n'ont pas tort d'accabler les politiques quand ils cherchent à répondre trop vite à l'émotion du moment en manipulant des instruments censés servir sur le long terme ! Elle ne condamne pas pour autant l'IRL, qui fera dépendre l'évolution des loyers d'habitation d'autres facteurs que le seul coût de la construction neuve. On peut cependant s'interroger sur le poids peut-être excessif dans le cocktail de l'indice des prix à la consommation (60%), qui risque de rendre la mauvaise surprise du 3ème trimestre plus fréquente que les initiateurs de la réforme le prévoyaient...
Rappelons que l'IRL ne concerne toutefois que les baux d'habitation relevant de la loi du 6 juillet 1989, et que les baux meublés en sont exclus (sauf référence expresse dans les nouveaux baux), de même qu'en sont exclus par définition les baux professionnels, les baux commerciaux, les baux de parking, etc.
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universimmo.com
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