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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Airbnb à Paris : plus de 80% d'annonces dans l'illégalité
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1/2/2018
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Le Figaro a analysé près de 54.000 annonces parisiennes de Airbnb. Résultat de cette enquète : près de 20% des annonces Airbnb dans la capitale appartiennent à des "multiloueurs". Dans le détail, plus de 2.000 annonceurs louent plus de deux appartements entiers à Paris, et ils sont plus de 120 à en louer au moins 10 ! De quoi faire redoubler d'efforts la mairie de Paris, qui multiplie les actions pour tenter de freiner la location illégale de meublés touristiques.
A elle seule, la plateforme Airbnb revendique plus de 60.000 annonces dans la capitale française. Un chiffre qui montre à lui seul l'ampleur du phénomène. Pourtant, depuis le 1er décembre, les loueurs doivent obtenir un numéro d'enregistrement sur le site de l'administration et le faire figurer sur leur annonce. Un dispositif applicable dans les villes de plus de 200.000 habitants et qui permettra à terme de vérifier que les hôtes ne dépassent pas, chaque année, les 120 nuitées de location légales de leur logement principal. A moins d'avoir obtenu un changement d'affectation (au delà de ce plafond, la location meublée de courte durée est considérée comme une activité commerciale), très difficile à obtenir puisqu'il faut proposer une "compensation" sous forme d'un retour d'une surface commerciale équivalente voire supérieure à l'habitation ! A défaut, l'amende peut aller de 25.000 à 50.000 euros par annonce non conforme.
Or, selon l'enquête réalisée par Le Figaro, sur les 54.000 annonces étudiées, 45.000 ne comportaient pas de numéro d'enregistrement à la mi-janvier. Ignorance, ou volonté délibérer de passer outre, espérant le "pas vu pas pris" ? Il est vrai que le décret des sanctions n'a pas encore été publié, comme l'a expliqué au Figaro Ian Brossat, adjoint à la mairie de Paris en charge du logement, de l'habitat durable et de l'hébergement d'urgence.
Airbnb se dédouane en arguant d'une campagne d'information à "grande échelle" et la mise en place d'un champ spécifique pour permettre aux hôtes d'ajouter leur numéro d'enregistrement. Pas au point pour le moment de bloquer la mise en ligne de l'annonce : le remplissage de ce champ reste en effet facultatif, et va probablement le rester... Airbnb préfére instaurer un compteur de nuitées pour les annonces qui se situent dans les 4 premiers arrondissements de Paris et bloquer les réservations quand les 120 jours de location par an sont dépassés. Un dispositif qui est loi de satisfaire la ville puisque, au vu de la loi, cette réglementation devrait être appliquée dans l'ensemble des arrondissements de la capitale et non seuls ceux choisis par la plateforme. Il y a quelques semaines, la mairie a mis en demeure la société américaine pour non-suppression des annonces illégales. En réponse, Airbnb a demandé un arbitrage. "La réglementation européenne en vigueur indique qu'aucun État membre ne peut contraindre une plateforme à exercer une surveillance généralisée de ses utilisateurs", expliquait en ce sens Emmanuel Marill, directeur d'Airbnb France, précédemment.
L'enquête du Figaro montre que, dans le détail, la présence d'un numéro d'enregistrement est plus fréquente pour les locations touristiques à un prix élevé, et les "super hosts" dans le vocabulaire d'Airbnb : les loueurs qui ont une longue expérience de location sur la plateforme. Chez ses personnes, le taux de numéros d'enregistrement avoisine les 40%. A l'inverse, seulement 13% des autres ont un n° d'enregistrement à ce jour !
Les données montrent que l'enregistrement est plus fréquent dans les annonces situées dans le centre de Paris. Un lieu qui regroupe de nombreux logements Airbnb et où certaines entreprises ont fait de la location de meublés touristiques un réel commerce. Dans le Marais (3e et 4e arrondissements), par exemple, il n'est pas rare de voir des entreprises de "gardiennage" ou des multipropriétaires louer plusieurs logements dans un même immeuble, indique le Figaro.
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Le mal logement en France : le surpeuplement connaît une recrudescence inquiétante
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31/1/2018
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Dans son rapport annuel présenté le 30 janvier, la fondation Abbé Pierre met cette fois l'accent sur une des formes de mal-logement les plus difficiles à vivre : le surpeuplement. Alors qu'il était en déclin depuis plusieurs décennies, le surpeuplement connaît une recrudescence inquiétante au cours des dernières années. Le nombre de personnes concernées a nettement progressé entre 2006 et 2013, puisque 7,6 millions de personnes vivent désormais dans un logement en surpeuplement "modéré" (contre 6,8 millions en 2006, soit une hausse de 11,5%), et 934.000 personnes en surpeuplement "accentué" (contre 797.000 en 2006, soit une hausse de 17,2 %).
La fondation fait observer qu'il existe une certaine tolérance à l'égard de ce phénomène : perçu comme inéluctable sur les territoires tendus, il est présenté par d'autres comme un "choix" voire comme une "solution" face aux difficultés de logement des ménages en situation de précarité. Bien que les analyses soient rares, les conséquences multiples de la sur-occupation pour les ménages sont connues : dégradation du logement, augmentation des risques domestiques, impacts sur la santé physique et mentale, difficultés rencontrées dans le développement et la scolarité des enfants, tensions et violences intra-familiales… Une étude de l'OFCE (Observatoire français des conjonctures économiques) a tout de même permis d'établir que, toutes choses égales par ailleurs, un individu en sur-occupation a 40% de risques supplémentaires de se déclarer en mauvaise santé. Le surpeuplement fait apparaître, selon la fondation, une autre fracture, générationnelle : les jeunes pour qui le taux de surpeuplement est de 15% pour les moins de 30 ans, contre 3,5% chez les plus de 55 ans.
Le problème doit d'autant plus inquiéter, annonce la fondation, qu'il est alimenté par des dynamiques sociales qui ne semblent pas devoir se tarir dans un avenir proche : augmentation de la pauvreté et de la précarité, évolution des structures familiales, phénomènes migratoires, etc. Et bien que, le surpeuplement produise des dommages importants, l'intervention publique visant à s'y attaquer reste marginale dans les politiques de l'habitat. Ce phénomène génère pourtant des coûts économiques, et sociaux élevés qui qui devront, tôt ou tard, être supportées par la collectivité.
La fondation préconise des mesures spécifiques pour traiter le surpeuplement :
- Renforcer la priorité accordée aux demandeurs HLM qui vivent dans des logements en "sur-occupation accentuée" ;
- Favoriser les demandes de mutations des ménages en situation de sous-peuplement, pour libérer de grands logements ;
- Élargir les conditions d'éligibilité au DALO (Droit au logement opposable) pour mieux prendre en compte le critère de surpeuplement ;
- Faire de l'allocation-logement un levier pour traiter les situations de surpeuplement, en proposant un relogement effectif et en signalant aux préfets les cas de surpeuplement dès l'entrée dans les lieux ;
- Inciter les préfets à être plus volontaristes en matière de lutte contre la "sur-occupation du fait du bailleur".
Des actions d'amélioration de l'habitat peuvent aussi traiter le surpeuplement de façon indirecte. En donnant plus d'efficacité aux politiques d'amélioration de l'habitat, de traitement de l'insalubrité, rénovation urbaine etc. Des mesures de portée générale, telles que produire davantage de petits et de grands logements accessibles, de qualité dans des secteurs attractifs et des logements évolutifs, capables de s'adapter aux évolutions de la composition familiale.
Source : Fondation Abbé Pierre 23e rapport sur l'état du mal-logement en France 2018
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Le logement des jeunes dans le parc francilien
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18/1/2018
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Le dernier rapport de l'Institut d'Aménagement et d'Urbanisme d'Ile de France (IAU), publié en décembre 2017 avait pour objectif d’analyser la situation des jeunes ménages (18-29 ans) vis-à-vis du marché du logement ordinaire (c'est-à-dire hors locaux dédiés aux communautés, tels les foyers ou les résidences sociales) : quelle offre de logements ont-ils à leur disposition, notamment au regard des autres adultes plus âgés ? Est-il aussi plus difficile aujourd’hui pour eux de se loger en Ile-de-France qu’il y a quarante ans ?
L'analyse de l'Institut s'appuie sur les ressources de l’enquête Logement de l'INSEE et relève qu'entre 1973 et 2013, les jeunes ménages ont connu deux évolutions marquantes : les personnes seules sont devenues majoritaires et leur niveau de vie a diminué en conséquence par rapport au reste des Franciliens. Les évolutions du parc de logements sur la même période (augmentation de la propriété et développement du parc social) ne les ont pas concernés : les jeunes sont toujours massivement logés dans le parc locatif libre au coût élevé. Ils pâtissent notamment du manque de petits logements dans le parc social.
Voir la: note rapide Société-Habitat, n° 765
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Réforme fiscale : les propriétaires perdants
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17/1/2018
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Epargnés par une baisse autoritaire de leurs loyers en contrepartie d'une baisse des aides personnelles au logement (APL) de leurs locataires, contrairement aux bailleurs sociaux, les propriétaires bailleurs privés vont à partir des revenus de cette année subir une hausse de 1,7 pts de contribution sociale généralisée (CSG). Quant à la baisse de 5% des APL imposée en septembre à tous les locataires, elle ne sera pas sans conséquence pour les bailleurs privés. D'abord parce que nombre d'entre eux qui les perçoivent directement n'ont peut-être pas osé augmenter le reste à charge de leurs locataires de 5 euros. Ensuite parce que beaucoup d'entre les propriétaires - notamment ceux qui dans les zones tendues louent à des étudiants et des jeunes ménages - devront en tenir compte à la relocation, ceux en tous cas qui fixent le montant du loyer en fonction des APL dont peuvent bénéficier les candidats à la location...
Côté investisseurs, il y a certes la prorogation de 4 ans mais aussi le recentrage de la réduction d'impôt "Pinel" : les contribuables auront jusqu'au 31 décembre 2021 pour acquérir des logements ouvrant droit au bénéfice de l'avantage fiscal mais dans des zones plus réduites ; les zones B2 et C dans lesquelles certaines communes pouvaient, sur agrément du préfet, entrer dans le champ d'application territorial de la réduction d'impôt, sont totalement exclues ; le régime ne concernera que les zones A, A bis et B1, telles que définies par l'arrêté du 1er août 2014. Par contre, la réduction fiscale "Girardin" est prorogée pour 2 ans et même étendue aux travaux de confortation contre les risques cycloniques. Cette extension est également appliquée à la réduction d'impôt pour investissement dans le champ du logement social en outre-mer. Enfin, la réduction d'impôt Censi-Bouvard est également prorogée, mais seulement d'un an.
Côté accédants à la propriété, à noter l'extinction programmée des aides personnelles au logement (APL, ALF, ALS) pour l'accession à la propriété (l'"APL accession") : cette extinction concerne pour les prêts signés à compter du 1er janvier 2018 et s'appliquera aussi à l'APL pour les contrats de location-accession ; par contre, les aides sont maintenues pour les prêts ou les contrats de location accession ayant fait l'objet d'une demande avant le 31 décembre 2017 et dont la signature a lieu avant le 31 janvier 2018, et par ailleurs, cette extinction des aides n'est pas applicable aux contrats en cours.
Côté propriétaires occupants, le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) est prorogé d'un an avant sa transformation en prime, mais le CITE à 30% est supprimé à compter du 1er janvier 2018 pour les dépenses d'acquisition des matériaux d'isolation thermique des parois vitrées, de volets isolants ou de portes d'entrée donnant sur l'extérieur. Toutefois, les dépenses d'isolation des parois vitrées (par exemple le double vitrage) payées entre le 1er janvier et le 30 juin 2018 ouvrent encore droit au bénéfice de l'avantage fiscal s'ils viennent en remplacement d'un simple vitrage. Le taux du crédit d'impôt est alors ramené à 15%.
Il est également supprimé pour les chaudières à haute performance énergétique fonctionnant au fioul sont également exclues, mais celles respectant des critères de performance renforcés bénéficieront du CITE au taux de 15% si elles sont payées entre le 1er janvier et le 30 juin 2018 ; par ailleurs, pour les dépenses de pompes à chaleur autres que air/air dont la finalité est la production d'eau chaude sanitaire ainsi que pour leur coût de raccordement, le crédit d'impôt s'appliquera dans la limite d'un plafond qui sera fixé par arrêté interministériel.
Par contre, le CITE est étendu aux dépenses de raccordement facturés aux contribuables par une collectivité ou l'exploitant d'un réseau de chaleur ou de froid, et aux audits énergétiques réalisés en dehors des cas où il doivent l'être obligatoirement, s'il comprennent des propositions de travaux dont au moins une permet d'atteindre un très haut niveau de performance énergétique défini par arrêté et qu'il est réalisé par une personne qualifiée. Le crédit d'impôt est limité à un seul audit par logement.
Les nouvelles modalités du crédit d'impôt s'appliquent à compter du 1er janvier 2018. Pour les chaudières au fioul et les matériaux d'isolation des parois vitrées, les dépenses payées en 2017, continuent de bénéficier de l'ancien régime si le contribuable justifie de l'acceptation d'un devis et du versement d'un acompte avant le 1er janvier 2018.
Pour les dépenses de chaudières au fioul et de matériaux d'isolation des parois vitrées, le nouveau régime s'appliquera également aux dépenses payées entre le 1er juillet et 31 décembre 2018 pour lesquelles le contribuable justifie de l'acceptation d'un devis et du versement d'un acompte entre le 1er janvier et le 30 juin 2018.
Autre tracasserie pour les bailleurs : l'instauration du prélèvement à la source de l'impôt sur le revenu à compter du 1er janvier 2019. Du coup, l'année 2018 va être pour les revenus fonciers comme pour les autres revenus une "année blanche". Les contribuables déclareront bien leurs revenus de 2018 en 2019. Mais ces revenus seront fiscalement "effacés" par le biais d'un crédit d'impôt modernisation du recouvrement (CIMR), destiné à assurer, pour ces revenus, l'absence de double contribution aux charges publiques en 2018 au titre de l'impôt sur le revenu. Car à compter de 2019, ils paieront l'impôt sur les revenus de 2019 !
La conséquence est que, d'un côté les revenus exceptionnels de 2018 seront quand même imposés (les plus-values de cession, ou l'encaissement d'un "pas de porte" ou d'un loyer d'entrée par exemple pour les bailleurs de locaux commerciaux), mais par contre la déduction des commissions d'agence, des intérêts et les frais bancaires, ou encore des honoraires de mise en location sur un investissement locatif payés en 2018 sera perdue, et ne pourra pas être effectuée dans le cadre de l'impôt payé en 2019, puisqu'il portera sur les revenus de 2019 !
Plus complexe encore est la transition en matière de travaux effectués en 2018 sur un bien locatif (cela concerne aussi les travaux de la copropriété, et les travaux déductibles au titre des Monuments historiques !) : faute d'impôt dus sur les revenus de 2018, les dépenses engagées en 2018 ne pourront être déduites. Il en va de même pour les déficits. Ils seront bien déductibles – des revenus fonciers, puis du revenu global à hauteur de 10 .700 euros – mais sur des ressources non imposées. Cependant, pour ne pas totalement dissuader les propriétaires d'entretenir leurs logements locatifs, le législateur a prévu une forme de compensation fiscale. Les travaux payés en 2018 seront comptabilisés pour 1,5 fois leur valeur (à 100% en 2018, puis pour la moyenne des dépenses de 2018 et 2019, en 2019). Mais une fois "épongés" les revenus de l'année blanche (loyers + 10 .700 euros), seul l'excédent de déficit reporté en 2019 bénéficiera de cette déduction. Il faut donc atteindre un certain niveau de dépenses pour tirer parti du dispositif transitoire. Consultée par Le Figaro, l'Union financière de France (UFF) a ainsi calculé qu'il fallait débourser au minimum deux fois l'équivalent des loyers perçus, augmentés de 10. 700 euros – seuil de report du déficit foncier sur l'année suivante – pour commencer à déduire au-delà des sommes engagées. Pour un bailleur ayant 10. 000 euros de recettes locatives, cela équivaut à dépenser au moins 41.400 euros de travaux. De quoi provoquer une surchauffe des calculettes, car dans cette optique, quitte à réaliser une opération impliquant des travaux importants, mieux vaut qu'elle se déroule en 2018 plutôt qu'en 2019 ! S'ils sont effectués en 2019, les mêmes travaux ne seront déductibles qu'à hauteur de 50% ! Toutefois, la déductibilité à 100% est maintenue en 2019 pour les travaux d'urgence, ceux décidés d'office par le syndic ou liés à l'achat d'un logement acquis en 2019.
Pour les loueurs en meublé, ce n'est pas non plus la fête : le nouveau régime de protection sociale pour les travailleurs indépendants s'applique désormais aux loueurs en meublé professionnels (LMP) et aux loueurs en meublé non professionnels (LMNP) à partir d'un certain seuil de recettes (23.000 euros annuels). Ils doivent obligatoirement s'affilier au régime social des indépendants (RSI) et verser les cotisations correspondantes. En même temps, à compter du 1er janvier 2018, leur protection sociale sera confiée au régime général. Les missions actuellement exercées par le Régime social des indépendants (RSI), à savoir le recouvrement des cotisations sociales et le versement des prestations sociales, vont progressivement être transférées aux organismes du régime général de la Sécurité sociale jusqu'au 31 décembre 2019. Plusieurs décrets seront publiés en 2018 afin de préciser les diverses modalités.
Les loueurs en meublé qui ont opté pour le régime du réel ou qui y sont assujettis de droit, au-delà de 32 .300 euros de recettes ou sur option en deçà) bénéficieront de l'année sans impôt, mais pour éviter de voir des professionnels gonfler indûment leurs bénéfices en 2018 – les loueurs partagent le même régime fiscal que les indépendants et les commerçants –, le législateur a verrouillé le dispositif. Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de 2018 seront comparés à ceux des trois années précédentes (2015, 2016 et 2017). Si le bénéfice de 2018 dépasse celui d'une des trois années de référence, le loueur sera taxé pour la fraction supérieure. En revanche, dans le cas où la hausse de recettes se confirmerait en 2019, il sera épargné. Si les gains baissent en 2019 mais restent au-dessus de ceux engrangés pendant les trois années de référence, seul l'écart entre 2018 et 2019 sera taxé.
Par ailleurs, le projet de loi de finances 2018 double les plafonds permettant aux indépendants d'adopter le statut de micro-entrepreneurs. Ces derniers peuvent notamment bénéficier d'une comptabilité et d'un régime fiscal forfaitaire simplifiés. Les revenus issus de la location meublée considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) entrent dans le cadre de ce régime. Ils peuvent ainsi désormais bénéficier du régime forfaitaire jusqu'à 70.000 euros (contre 33.000 aujourd'hui) pour un meublé hors locations saisonnières classées et jusqu'à 170.000 euros (contre 82.000 aujourd'hui) pour les meublés en locations saisonnières classées.
Enfin, les propriétaires passent à côté de deux mesures phares du quinquennat : la "flat tax" de 30% sur les revenus du patrimoine, qui s'applique à tous les revenus de ce type sauf les revenus du patrimoine immobilier, et la suppression de l'ISF. Certes, ce dernier est supprimé, mais il est remplacé par l'impôt sur la fortune immobilière ou IFI : comme l'ISF, il s'applique sur la valeur déclarée de l'ensemble des biens et droits immobiliers appartenant aux personnes physiques ainsi qu'à leurs enfants mineurs, lorsqu'elles ont l'administration légale des biens de ceux-ci, lorsque cette valeur est supérieure à 1,3 million d' euros ; comme pour l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF), l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière est constituée par la valeur nette au 1er janvier de l'année de l'ensemble des actifs immobiliers non affectés à l'activité professionnelle ; sont notamment déductibles de la valeur des biens, les dettes existantes au 1er janvier afférentes aux dépenses d'acquisition des biens, de réparation et d'entretien supportés par le propriétaire, les dépenses d'amélioration, de construction, de reconstruction et d'agrandissement ; comme précédemment avec l'ISF, un abattement de 30% est applicable sur la valeur de la résidence principale.
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Chute d'un balcon à Angers : rapport accablant pour les constructeurs
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15/1/2018
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La chute d'un balcon de la résidence Surcouf, à Angers, en octobre 2016, avait fait quatre morts. L'expertise judiciaire qui a été lancée dans le cadre de la procédure pénale a abouti à un premier rapport, remis au tribunal de grande instance, et qui est, d'après le journal Ouest France, accablant pour l'entreprise de construction de l'immeuble, l'architecte et le bureau d'études. Trois représentants de l'entreprise ont été mis en garde à vue en décembre, un ancien patron, un chef d'équipe et un conducteur de chantier. "Le rapport est limpide sur les responsabilités. Il n'y a aucun doute sur les très, très gros problèmes de procédés constructifs, considérables", constate une source interrogée par Ouest France. "C'est malheureusement assez simple : il n'y a pas eu de respect des règles de l'art ", avance une autre.
D'après les éléments indiqués, il semblerait que le ferraillage des balcons a été "positionné trop bas et orienté dans un sens descendant". Par ailleurs, le béton n'aurait pas été assez vibré : insuffisamment tassé, il aurait piégé des bulles d'air. "Autre souci : la jointure entre les balcons et les dalles des planchers. Elle ne serait pas de bonne qualité : l'eau pouvait s'infiltrer, et corroder les aciers, avance le quotidien.
L'entreprise n'est pas le seul acteur de cette construction à être incriminé : c'est également la cas de l'architecte et du bureau de contrôle. "Prévus initialement en blocs préfabriqués, les balcons du Surcouf ont finalement été coulés à cause de retards de commande. Mais l'ingénieur conseil sollicité pour l'opération initiale n'a pas été rappelé au moment du changement. Résultat : il n'existerait aucun plan d'exécution pour les balcons en béton coulé. Un point que l'architecte et le bureau de contrôle auraient dû vérifier, selon les experts."
La question a été posée également de savoir si le syndic de copropriété n'aurait pas dû interdire l'accès aux balcons. Encore faudrait-il établir comment il aurait pu être informé de leur faiblesse !
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Name and shame : la Fondation Abbé Pierre rend public son Palmarès SRU 2014-2016
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15/1/2018
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L'article 55 de la loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU) a permis en 15 ans d'encourager ou imposer la production de logements sociaux dans les communes qui en comptaient le moins : sur la période 2014-2016, 187.000 logements sociaux ont été produits dans les 1.152 communes concernées, soit plus de la moitié de la production totale de HLM en France.
Mais ce constat encourageant ne saurait masquer la mauvaise volonté manifeste de dizaines voire de centaines de communes toujours récalcitrantes. C'est l'objet du nouveau "palmarès SRU" que la Fondation Abbé Pierre (FAP) a rendu public le 11 janvier (1). Sur le total des communes concernées, 624 avaient atteint 100% de l'objectif de 25% de logements sociaux. 77 étaient entre 80 et 100%, 170 entre 50 et 80%, 158 entre 20 et 50% et 123 à mois de 20% de l'objectif !
Les régions comportant le plus de communes n'ayant pas atteint l'objectif sont la région Centre-Val-de-Loire, la Corse et surtout PACA. Parmi les grandes villes figurent en haut de tableau Neuilly-sur-Seine (6% de logements sociaux), Le Cannet et Saint Maur-des-Fossés (8%), Saint Raphaël (9%), Vincennes (11%), Marignane et Nice (13%), Boulogne-Billancourt (15%) et Cannes (17%).
Pour la première fois, la période triennale 2014-2016 intègre des objectifs qualitatifs de production HLM, prévoyant au moins 30 % de PLAI (logements très sociaux) et pas plus de 20 ou 30% de PLS (logements sociaux haut de gamme) en fonction du taux de HLM initial de la commune. Or, la FAP constate que de nombreuses communes n'ont pas fait le moindre effort pour respecter cette disposition votée en 2013, en produisant exclusivement des PLS, et aucun PLAI. Avec pour conséquence, pour des communes déjà en retard sur leurs obligations, de ne proposer aucun nouveau logement
social accessible aux demandeurs des classes les moins aisées. Elle rappelle que les trois quarts des ménages en attente d'un HLM en France sont sous les plafonds de ressources du PLAI… L'exemple de Jouy-en-Josas est particulièrement
marquant, avec une production de HLM exemplaire sur la période, mais à 99%, composée de PLS. Selon la FAP, ces choix de typologie ne résultent pas de contraintes matérielles, ils sont purement politiques et révèlent bien souvent un refus des communes d'accueillir les locataires à très faibles ressources...
A noter aussi que, sur le total, 16 communes déjà en carence en 2002 ont vu leur taux régresser depuis !
(1) Fondation Abbé Pierre - 11 janvier 2017 : "Loi SRU : des centaines de cancres malgré une bonne loi - Palmarès 2014-2016"
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Prix de l'immobilier : un observatoires des observatoires ? Chiche !
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14/1/2018
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Pour la troisième année consécutive, l’agence de relations presse Galivel & Associés a pris l’initiative de réaliser un observatoire des observatoires immobiliers. Pour cela, elle a rassemblé les chiffres publiés par les Notaires-Insee, la FNAIM, LPI-SeLoger, MeilleursAgents.com, les réseaux d’agences ERA Immobilier, Century 21, ORPI, Laforêt et Guy Hoquet : nombre de ventes, prix au plan national, délais de vente, notamment. Le tableau dressé montre beaucoup de disparités, non sans une certaine convergence (1), ce qui est rassurant.
Concernant la progression des ventes en 2016, tous la donnent positive, mais les taux varient de +2,50% pour LPI/SeLoger) à +16,70% pour la FNAIM, en passant par +6,50% pour Century 21, +7% pour ORPI, +15,50 pour Notaires-INSEE et +10% pour MeilleurAgents.com.
L'évolution du prix au m2 va de +1,20% pour Century 21, à +4,40% pour LPI/SeLoger, en passant par 2% pour MeilleursAgents, 3,10 pour ORPI, et 4,20 pout la FNAIM.
Les délais de vente sont plus homogènes : c'est ORPI qui affiche les plus courts pour 2017 : 76 jours. les autres oscillent entre 86 et 91 jours.
L'explication de ces disparités vient des processus de fabrication de ces chiffres, des sources, de la période de conclusion des transactions à laquelle ils se rapportent, et des traitements subis. Ceux des notaires retraités par l'INSEE subissent les traitements les plus complexes et les plus rigoureux, INSEE oblige : prise en compte des caractéristiques des biens pour donner des indices qui ne mélangent pas des choux et des carottes, correction des variations saisonnières, etc. Mais ils comportent deux faiblesses : tous les notaires, notamment en province, ne "remontent" pas encore leurs données, et par ailleurs, ils sont établis sur la base des ventes signées en acte authentique dans les offices. Or le prix a été fixé en moyenne 3 mois avant. Ainsi, quand les notaires qui viennent en décembre de publier leurs chiffres du 3ème trimestre 2017, les données sur lesquelles ils ont travaillé sont celles du marché au 2ème trimestre, donc avant l'été. Or il s'avère que celui-ci s'est retourné au 2ème semestre ! Les médias qui les reprennent sans faire ce petit distinguo trompent donc le lecteur.
Les chiffres des réseaux d'agences sont quant à eux établis à partir des promesses de vente, et donc donnent une image plus fraîche du marché. Encore faut-il tenir compte des caractéristiques de chaque réseau. Les franchises (Century 21, Guy Hoquet, Era, Laforêt) donnent des chiffres tirés des déclaration obligatoires de leurs adhérents. Toutes les transactions sont prises en compte, mais se sont seulement celles du réseau, donc dépendant des implantations des agences et de leur part de marché. Ils donnent une vision un peu déformée, liée à leur positionnement commercial. Les autres comme la FNAIM travaillent sur des remontées volontaires d'informations.
Enfin, deux observatoires travaillant sur les promesses de vente se distinguent par la qualité et la rigueur de leurs traitements pour le premier et la qualité et l'étendue de l'échantillon pour le second : MeilleursAgents.com, compile à la fois les données des notaires et les données sur les transactions recueillies auprès des visiteurs du site et le réseau d'agences affiliées. Ces données subissent des traitements très sophistiqués de la part d'une équipe de spécialistes de la "data". L'observatoire LPI/SeLoger, s'est de son côté constitué, grâce au réseau de partenaires qui l'alimentent, la plus grande base de données de biens, suivis sur la durée, et de transactions, si bien qu'il couvre à présent 50% du marché du neuf et de l'ancien. L'ampleur de cette base lui permet de fournir les analyses les plus fines des marchés sur un grand nombre de villes et d'agglomérations. Et de manière très "fraîche", mensuellement et avec moins d'un mois de décalage...
(1) Galivel & Associés - 11 janvier 2018 : L’observatoire des observatoires immobiliers
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Des mesures fortes pour lutter contre les recours abusifs dans l’urbanisme ?
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12/1/2018
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Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des territoires a reçu ce jour le rapport de propositions de Christine Maugüé, conseillère d'État, pour un traitement du contentieux des autorisations d'urbanisme plus rapide et plus efficace. C'est une des mesures du plan du gouvernement pour provoquer un "choc d'offre" sur le marché immobilier afin de faire baisser les prix et les loyers.
C'est en réalité un vrai serpent de mer, et pas moins de quatre lois récentes s'y sont attaquées. Visiblement pas suffisamment car les promoteurs continuent à se plaindre que les les requêtes en contentieux freinent l'acte de bâtir notamment en secteur urbain tendu et renchérissent le coût de la construction. Le délai moyen de jugement des recours contre les permis de construire étant de l'ordre de 24 mois en première instance, on comprend que l'activité d'introduction de recours contentieux pour bloquer des chantiers prospèrent, car ils ont pour but d'extorquer des promoteurs des indemnités transactionnelles, ces derniers préférant payer plutôt que voir leur projet enlisé pendant des années en justice. La consultation menée par le ministère dans le cadre de la préparation de la "stratégie logement" du gouvernement étale quelques évidences, comme celle que la misère de l'appareil judiciaire, son engorgement et les délais scandaleux pour obtenir une décision, fait le meilleur lit pour les abus procéduriers...
Le rapport de mission recense des propositions "consensuelles et audacieuses", selon le ministère, émanant d'un groupe de travail associant des représentants d'associations d'élus locaux, des universitaires, des avocats, des notaires, des professionnels de la construction, des magistrats administratifs et des représentants du ministère de la cohésion des territoires et du ministère de la Justice. Aux termes de trois mois de travail, le groupe a établi un rapport, intitulé "Propositions pour un contentieux des autorisations d'urbanisme plus rapide et plus efficace".
Dans le respect du droit des tiers, les propositions du rapport couvrent quatre champs de simplification et d'accélération du traitement du contentieux dans l'urbanisme qui nécessitent des mesures législatives et réglementaires : la réduction des délais de jugement des recours contre les autorisations d'urbanisme, la consolidation des autorisations existantes, l'accroissement de la stabilité juridique des constructions achevées, et l'amélioration de la sanction contre les recours abusifs.
Ainsi, pour la réduction des délais de jugement des recours contre les autorisations d'urbanisme, les mesures les plus importantes proposées par le rapport consistent à interdire à un requérant de demander au juge la suspension de l'autorisation au-delà d'un certain délai. Certains des requérants attendent en effet sciemment que la construction soit entamée pour demander la suspension des travaux. Egalement, fixer une date au-delà de laquelle il est impossible de soumettre aux juges de nouveaux arguments pour le requérant (ce qu'on appelle la "cristallisation des moyens"), ce qui accélère donc le déroulé du traitement du contentieux. Ou encore la mise en place d'un délai de jugement à 10 mois pour certains projets, et la facilitation de l'action en dommages et intérêts à l'encontre des requérants abusifs.
Ces mesures devraient être intégrées au projet de loi "Evolution du logement et aménagement numérique" (ELAN), le projet de loi logement annoncé depuis des mois.
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Comment les grands promoteurs privés ont profité de la TVA réduite en Ile-de-France
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9/1/2018
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L'Institut d'aménagement et d'urbanisme de la région Ile-de-France (IAU) a analysé, dans une étude récemment publiée, l'impact du dispositif de la TVA réduite appliquée à la construction de logements en accession dans les quartiers en rénovation urbaine. Il en ressort que pour un coût bien moindre que le dispositif Pinel, ce dispositif libère du logement locatif, avec une réelle portée sociale.
Suite à la loi portant engagement national pour le logement (ENL) du 13 juillet 2006, un taux de TVA réduite à 5,5%, au lieu de 20%, est appliqué pour les ventes de logements neufs à destination de résidence principale localisées au sein de quartiers porteurs d'opérations de rénovation urbaine dans le cadre du Programme national de rénovation urbaine ou dans leurs alentours immédiats. Le dispositif a été élargi en 2015 aux 272 nouveaux quartiers prioritaires franciliens de la politique de la ville (QPV), successeurs des zones urbaines sensibles (ZUS). Ainsi la surface concernée par le dispositif est passée à 395 km² pour l'Ile-de-France contre 327 km² à fin 2013. Il vise à diversifier l'offre de logement dans des secteurs dominés par l'habitat social et à permettre l'accession à la propriété de ménages modestes, souvent issus de ces mêmes quartiers. Ces zones "TVA réduite" ont été selon l'étude largement investies par les promoteurs privés.
L'obtention de cet avantage est également soumise à plafond de ressources pour les ménages acquéreurs : il correspond au plafond du prêt locatif social (PLS) majoré de 11%. Sauf cas particuliers (évolution professionnelle ou familiale), l'acquéreur n'est pas autorisé à revendre le logement à court terme (moins de dix ans après l'achat), sous peine d'un remboursement de l'avantage fiscal accordé. Ces conditions ont été renforcées en 2009 par l'ajout de plafonds de prix de vente, variables selon la zone géographique, afin de limiter les éventuels effets d'aubaine.
Sur la décennie 2006-2016, l'étude de l'IAU a identifié 660 opérations relevant potentiellement du dispositif de la TVA réduite, pour environ 36.000 logements produits. A elle seule, la petite couronne francilienne concentre 56% des opérations relevant de la TVA réduite, la grande couronne 41%. Paris, avec 20 opérations ne représente quant à elle que 3% des opérations.
Les opérations en TVA réduite tendent à être de plus grande taille (47 logements par opération en moyenne en Île-de-France, contre 54 logements pour les opérations en TVA réduite). Outre les intérêts en matière d'économie d'échelle et de rentabilité que peut avoir naturellement un promoteur à produire des opérations de plus grande taille, ce constat s'explique par des budgets généralement plus réduits des acquéreurs potentiels en zones TVA réduite. Une densité plus importante des opérations en logements peut aussi avoir un impact à la baisse sur les charges de copropriété dont auront à s'acquitter les ménages accédants.
L'étude a pu vérifier que le dispositif débouche bien sur une production de logements neufs financièrement plus accessible, et ce même en raisonnant hors taxes, c'est-à-dire en mettant de côté les effets propres aux différents niveaux de TVA sur les prix de vente. Mais si le dispositif TVA réduite peut éventuellement servir de déclencheur pour dynamiser des marchés immobiliers locaux, il ne saurait pour autant éclipser le poids du contexte local, qui demeure absolument déterminant dans les choix de localisation du promoteur. Selon les auteurs, ni le niveau de richesse d'une commune, ni sa proximité au centre, considérés seuls, ne s'avèrent in fine de bons prédicteurs de l'efficacité de la TVA réduite. On retrouve ainsi, parmi les communes les plus performantes, des communes aisées par rapport à la moyenne francilienne (Boulogne-Billancourt, Montrouge, La Garenne-Colombes, Bois-Colombes) et/ou très centrales (arrondissements parisiens, Ivry), mais aussi des communes plus populaires (Romainville, Aubervilliers, etc.) et/ou beaucoup plus périphériques (le pôle Cergy/Éragny/Saint-Ouen-l'Aumône, Fleury-Mérogis, Meaux, etc.)... A l'inverse, dans certaines communes, les zones en TVA réduite demeurent globalement répulsives : 18ème arrondissement de Paris, Saint-Ouen, Saint-Denis, ou encore Vitry-sur-Seine, !
Parmi l'ensemble des promoteurs actifs en Ile-de-France, seuls 5% ont produit plus de 20 opérations. Mais ces promoteurs réguliers sont responsables à eux seuls de 65% des opérations et de 76% des logements produits en TVA réduite. Les plus grands groupes de promotion ont donc joué un rôle prépondérant dans l'efficacité de ce dispositif fiscal, qui est venu s'inscrire pour eux dans une tendance globale, depuis les années 2000, à la diversification de leurs segments de marché et donc de leurs localisations. Les zones de TVA réduite leur ont souvent permis d'atteindre, à travers une commercialisation des opérations produites essentiellement locale, une clientèle différente de celle généralement ciblée, constituée avant tout de primo-accédants issus des couches populaires. Pour attirer cette catégorie d'acheteurs, des prix de vente et, plus tard, des charges restreintes, constituent dès lors des éléments primordiaux.
Cela a cependant poussé chaque promoteur à adapter son offre en conséquence: accompagnements personnalisés vers la propriété occupante; développement d'opérations "à prix réduit" (logements de plus petite surface, moquette ou PVC au sol plutôt que parquet, éviers plutôt que lavabos en vasque, etc.); optimisation des systèmes énergétiques, etc.
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Moins de 110 000 PTZ seront octroyés en 2018
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8/1/2018
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Le ministère de l'économie et des finances et celui de la cohésion des territoires ont estimé, dans l'étude d'impact attachée au décret actant les conditions d'attribution du prêt à taux zéro (PTZ) pour les mois à venir, que près de 108.000 prêts devraient être distribués en 2018. En 2017, le gouvernement tablait sur 111.000 PTZ octroyés contre 120.000 en 2016.
L'étude d'impact précise même que parmi ces prêts, environ 20.000 sont destinés à l'ancien sous condition de travaux. Les 88.000 restants sont destinés au secteur du neuf, cible principale du dispositif d'aide à l'accession. L'étude indique que ces estimations sont réalisées dans l'hypothèse "conservatrice" d'une stabilité des taux. La courbe de taux prise en compte dans cette estimation est celle qui a été applicable aux PTZ émis durant le troisième trimestre 2017. Les hypothèses de taux interbancaires retenues pour des maturités de 5, 15 et 25 ans sont ainsi respectivement de 0,53%, 1,64% et 1,93% », peut-on lire dans l'étude d'impact.
Rappelons que si le PTZ est prorogé pour quatre années supplémentaires, il est également recentré :
- pour les opérations relatives au logement neuf, à compter du 1er janvier 2020 sur les zones zones A et B1, et dans des communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense ; dans les zones B2 et C, le PTZ pourra être obtenu jusqu'au 31 décembre 2019, mais un décret du 30 décembre 2017 baisse la quotité du prêt de 40 à 20% à compter du 1er janvier 2018 ;
-pour les opérations d'acquisition-rénovation dans l'ancien, à compter du 1er janvier 2018 sur les zones B2 et C. Par contre, pour ce type d'opérations, les ventes d'immeuble à rénover (VIR ou vente en état futur de rénovation ou VEFR) sont désormais éligibles au PTZ dans les mêmes conditions.
Le Gouvernement devra remettre au Parlement avant le 1er septembre 2018 un rapport d'évaluation des zones géographiques établies pour l'attribution du dispositif, notamment afin d'apprécier la pertinence des critères retenus pour le classement des communes au regard des besoins des territoires concernés, et avant le 1er septembre 2019 un rapport d'évaluation du dispositif du PTZ.
La question se pose du réalisme de cette estimation. Selon une étude du Crédit Foncier publiée en novembre dernier, en 2016, 60% des opérations financées par un PTZ ont été réalisées dans les zones B2 et C, là où les prix de l'immobilier sont les moins élevés. La suppression dans ces zones n'interviendra que dans 2 ans mais le volume des prêts sera nécessairement en baisse en raison de la baisse de la quotité.
Le coût des PTZ émis en 2018 est estimé à un montant brut de 1,46 milliard d'euros annuel, précise l'étude d'impact.
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