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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Le logement et les prochaines élections...
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28/9/2006
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Ce sera à n'en pas douter un thème majeur de la présidentielle : la couleur était déjà clairement annoncée par l'Union sociale pour l'habitat (USH - ex Union des HLM) en clôture des débats de son 96e congrès le 21 septembre dernier, qui va "formaliser ses positions et ses propositions en vue des prochaines échéances électorales". Le mouvement du logement social refuse d'être cantonné à un rôle d'accueil des familles les plus défavorisées et réaffirme sa place "dans la mixité sociale des familles modestes et de toutes celles qui ne peuvent trouver une solution de logement aux conditions de marché".
Dès à présent, il demande la réduction des avantages fiscaux au logement social privé pour accroître l'aide au logement social public, et un remède rapide à "la sous-actualisation des barèmes de l'APL (aide personnelle au logement), la hausse du taux des prêts sur le Livret A et les difficultés de mobilisation et de coût du foncier". Pour le financement du logement social, l'USH affirme "son attachement au système de collecte actuel du Livret A menacé par l'application des règles européennes relatives à la concurrence.
De son côté, le promoteur Nexity a demandé à TNS Sofres de réaliser une quatrième vague d’étude visant à évaluer l’importance de la question du logement et de l’urbanisme dans les prochaines échéances électorales (la série a commencé en février 2005) : elle montre qu'une très large majorité (86%) des Français estiment qu'il est "difficile" de trouver un logement et que 73% jugent que les solutions du gouvernement pour régler ce problème sont "inefficaces". Pour 56% des personnes interrogées, la place du logement et de l'urbanisme est "importante" dans l'action du gouvernement, mais 41% sont d'un avis contraire.
A 7 mois de l'élection présidentielle, la question du logement ne vient qu'en 6ème position (29%) dans les thèmes qu'ils voudraient voir aborder pendant la campagne électorale, derrière l'emploi (69%), les retraites (41%), le pouvoir d'achat (41%), la santé (40%) et l'éducation (32%). L'immigration (28%) et la sécurité (26%) arrivent derrière.
C'est Ségolène Royal, la candidate socialiste favorite des sondages, qui arrive en tête (59%) pour la confiance des sondés pour améliorer la situation du logement, devant le ministre Jean-Louis Borloo (46%).
En ce qui concerne Nicolas Sarkozy, candidat déclaré de l'UMP, ils sont 51% à ne pas lui faire confiance pour le logement contre 40% qui pensent le contraire.
Dans tous les cas ils sont 83% (contre 12%) à être favorables à une "intervention plus forte des pouvoirs publics pour encadrer les prix des loyers et les transactions". Et 42% font confiance pour cela aux collectivités locales contre 32% à l'Etat (1)...
(1) Les Français et la situation en matière de logement - étude réalisée les 23 et 24 août 2006. Echantillon national de 1000 personnes représentatif de l’ensemble de la population âgée de 18 ans et plus, interrogées en face à face à leur domicile par le réseau des enquêteurs TNS Sofres. Méthode des quotas (sexe, âge, profession du chef de ménage PCS) et stratification par région et catégorie d’agglomération.
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Les locataires pourront voir leur bail plus facilement résilié pour troubles de voisinage ?
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22/9/2006
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Alors qu’ils poursuivaient l’examen du projet de loi de Nicolas Sarkozy sur la délinquance, les sénateurs ont adopté un amendement supposé faciliter la résiliation du bail d'un locataire en cas de "troubles anormaux du voisinage", et ce non seulement par le bailleur lui-même, mais aussi par le syndicat des copropriétaires "auquel peut se joindre au moins la moitié des preneurs de l'immeuble".
En fait cet amendement; auquel le garde des sceaux a donné son accord, est purement psychologique et n'apportera rien de nouveau : la faculté pour le bailleur existe et est largement consacrée par la jurisprudence, quant à celle du syndicat des copropriétaires, elle existe aussi par l' "action oblique", elle aussi confirmée par la Cour de cassation (1)...
(1) Cass., 3ère Ch. civ., 22 juin. 2005, n° 04-12540
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Le ministre prédit une baisse sensible des prix...
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20/9/2006
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Dans des propos rapportés par l'AFP, le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement, Jean-Louis Borloo, a fait sensation en prédisant à l'occasion d'une audition à l'Assemblée nationale qu'il y aurait une "baisse sensible" des prix de l'immobilier en France d'ici deux ou trois ans, due notamment à l'augmentation de l'offre de logement qui allait permettre de "revenir à un marché normal". "Nous sommes en train de desserrer l'étau" grâce aux constructions de logement, a déclaré le ministre, ajoutant que les baisses bénéficieraient à "tout le monde", à l'exception de quelques "micro-marchés".
Selon un document du ministère, "la relance de la construction (410.000 logements mis en chantier en 2005, près de 430.000 sur les 12 derniers mois contre 310.000 en 2002) porte ses fruits".
Le ministre a également selon l'AFP contesté qu'il y ait une pénurie du foncier : "nous sommes le pays le moins dense d'Europe, c'était des prétextes" pour ne pas construire, aurait notamment déclaré le ministre, ajoutant que "nous ne sommes pas la Hollande ou Hong Kong, nous pouvons décider demain matin de faire tout le foncier que l'on veut", mais "tout le monde était ravi que personne ne bouge et tout allait bien", aurait-il ajouté.
Le ministre s'attribue un peu vite le mérite de l'augmentation spectaculaire de la construction au cours des deux dernières années : le quotidien Le Monde, dans un article récent (1), faisait remarquer que le gros de la production est constitué de maisons individuelles, pour la plupart construites à l'initiative de particuliers, sur leurs propres terrains, ce qui fait d'eux les premiers producteurs de logements. Sur les 229 000 nouvelles maisons individuelles de 2005, 180 000 (78 %) sont dans ce cas. Par ailleurs, 280 000 des 410 000 logements construits en 2005 (soit 68 %) étaient destinés à des ménages aisés, percevant trois smic et plus...
Interrogé le 20 septembre sur l'antenne d'Europe 1 sur le réalisme des propos du ministre, Michel Mouillard, professeur à l'Université Paris X Nanterre et spécialiste du marché immobilier, rappelait qu'il manque de 800 à 900.000 logements abordables en France pour satisfaire correctement les besoins : même avec la construction de 450.000 logements par an, qui suppose en particulier le maintien pendant plusieurs années de l'effort budgétaire de l'Etat, le marché immobilier pourrait recommencer à fonctionner normalement dans... 10 à 12 ans !
Pour que les prix baissent réellement, il faut selon lui "que le marché entre en crise profonde, ce que personne ne veut vraiment"...
En tous cas la crise du logement pour les catégories les plus modestes est loin d'être résolue : la Fondation Abbé Pierre le rappelle et demande à l'occasion de l'ouverture à Bordeaux du congrès annuel de l'Union sociale pour l'habitat (USH - ex Union des HLM), une relance massive de la production de logements sociaux. Dans un communiqué, elle estime que le rythme de la construction de logements sociaux "s'il s'est fortement redressé, est loin de correspondre aux besoins croissants des ménages qui en ont le plus besoin", et qu'il faudrait au moins un triplement de la production. Or comme le fait remarquer Le Monde dans l'article cité, la production de logements sociaux, "même si elle se redresse légèrement (+ 9,7 % entre 2004 et 2005), reste faible, faute d'une participation financière suffisante de l'Etat et d'une volonté de certains élus. Environ 65 000 logements sociaux auront été produits en 2006 (contre 55 000 en 2005), dont 25 000 (38 %) relevant de la catégorie intermédiaire, et donc financièrement inaccessibles pour les ménages les plus modestes. C'est encore loin des objectifs fixés par Jean-Louis Borloo dans son plan de cohésion sociale (100 000 logements en 2006, 500 000 en cinq ans) et c'est bien peu pour satisfaire le million, voire le 1,3 million de demandeurs d'HLM, dont les deux tiers disposent de ressources très modestes"...
(1) Le Monde du 13 septembre "Construction : un marché dynamique qui rate sa cible"
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Un portage foncier pour acheter sa résidence en deux temps...
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19/9/2006
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C'est une des annonces du ministre en charge du logement, Jean-Louis Borloo, à l'occasion du congrès du mouvement HLM du 19 au 21 septembre 2006 à Bordeaux : en liaison avec le ministère du logement, la Caisse des Dépôts et Consignations et l’Union d’Economie Sociale pour le Logement, qui regroupe les organismes collecteurs du 1% logement, vont mettre en place un dispositif permettant dans le cadre de l'accession sociale à la propriété de ne faire supporter dans un premier temps sur les ménages acquéreurs d'une maison que les charges de remboursement de la maison proprement dite, et en conséquence à faire porter le terrain dans un premier temps par un tiers. Le ménage s’acquittera des charges d’acquisition du terrain lorsqu’il aura fini de rembourser le coût de sa maison.
Ceci constitue une des voies de développement de la maison à 100.000 euros, chère au ministre. Ce "portage" du foncier des habitations qui sont destinées à l’accession sociale serait gratuit, et serait fait sur une durée de 20 à 25 ans, qui est la durée de remboursement du prêt qu’aura contracté le ménage pour l’acquisition du bâti.
Le dispositif, inspiré notamment des pratiques d’autres pays européens, devrait d'après le ministère concerner 10.000 à 20.000 habitations par an.
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Marseille met en place un prêt bonifié pour les primo-accédants
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18/9/2006
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Selon des informations rapportées par la Fédération nationale des sociétés coopératives d’Hlm, le conseil municipal de Marseille a décidé lors de sa séance du 17 juillet 2006 de mettre en place deux dispositifs d’encouragement à l’accession sociale :
- en 2007 et 2008, la ville de Marseille proposera aux ménages primo-accédants qui achèteront leur résidence principale sur la commune un prêt bonifié, sur le modèle des doublements de prêt à taux zéro mis en place à Paris, Toulouse, Arras ou encore Nantes ; la ville a indiqué négocier avec la Caisse des dépôts et consignations un complément de financement ; il concernerait 2.000 ménages par an, sous plafonds de ressources et prenant l’engagement d’occuper leur logement à titre de résidence principale pendant au moins 5 ans ;
- sur la même période, la ville incitera à la construction d’opérations d’accession sociale à moins de 2.400 euros le m2, et elle imposera à tous les promoteurs privés de consacrer 20% de leurs programmes à des logements sociaux, en locatif ou en accession.
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Prix de l'immobilier : reflux confirmé en août
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15/9/2006
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L'indice mensuel de la FNAIM confirme et accentue pour le mois d'août la tendance constatée au reflux avec un recul des prix touchant cette fois aussi bien les appartements (-1,7%, contre une progression de +0,3% en juillet) que les maisons (-0,2% après -2,1% en juillet) ! Le taux de progression sur un an continue de baisser rapidement et se situe à présent à +8,1% (contre +8,8% en juillet), en fait +7,9% pour les appartements et +8,5% pour les maisons. A suivre...
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Une campagne de mesures exhaustives du bruit en Ile-de-France
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13/9/2006
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L'observatoire du bruit en Ile-de-France, Bruitparif, a annoncé dans une conférence de presse le lancement d'une campagne de mesures multisources du bruit sur 250 points de la région, qui commenceront en octobre et se poursuivront jusqu'en fin 2007.
Ces mesures devront renseigner sur la "multi-exposition" des Franciliens aux différentes sources de pollution sonore (ferroviaire, routière, aérienne, industrielle...).
Le bruit sera mesuré chaque fois pendant une durée de un à sept jours pour documenter les différentes typologies d'exposition au bruit", a précisé Bruitparif.
Cette campagne répond aux exigences d'une directive européenne qui impose d'ici au 30 juin 2007 aux agglomérations de plus de 250.000 habitants et aux grandes infrastructures de transport d'établir des "cartes stratégiques" du bruit devant permettre d'élaborer des plans de lutte.
"Paris sera sûrement prêt, mais l'ensemble des collectivités d'Ile-de-France ne le sera pas", a averti Michel Rampouille, vice-président du Conseil régional chargé de l'Environnement.
Selon les données collectées par Bruitparif, un demi-million de personnes résideraient en zone de "point noir" pour le bruit routier, plus de 55.000 sont exposées au bruit des voies ferrées et 2,34 millions sont régulièrement survolées par des avions dont 334.000 de façon quotidienne !
Ce type de campagne est une première, les seules mesures du bruit étant effectuées jusqu'ici par les sources émettrices, comme les compagnies aériennes.
Jean-Paul Huchon, président du Conseil régional d'Ile-de-France a indiqué à cette occasion que la région a dépensé 330 millions d'euros depuis 1998 pour la protection acoustique, notamment la couverture du boulevard périphérique parisien...
(13/09/2006)
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Le radon : plus dangereux qu'il n'y paraît ?
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8/9/2006
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Des travaux présentés lors de la conférence internationale d’épidémiologie et d’exposition environnementales, qui s’est achevée le 6 septembre 2006 à Paris, révèlent que le radon, gaz radioactif d’origine naturelle qui se concentre notamment dans les logements, serait responsable de 1.200 à 3.100 décès par an en France et jusqu’à 9% des morts par cancer du poumon en Europe. Très nocif, ce gaz souterrain s’insinue dans le sol via les fissures des sols et des murs. Incolore et inodore, il est également présent dans de nombreux matériaux de construction.
Sa concentration varie d’une région à l’autre. En France, quelque 370.000 logements sont exposés, notamment en Bretagne, dans le Massif Centrale et en Corse. Parmi les techniques pour réduire la concentration en radon dans les logements, il y a notamment l’étanchéisation des voies d’entrée du radon au moyen de joints d’obturation des fissures dans les murs et les planchers, ou entre les sols et les murs, l’étanchéité du bâtiment à l’eau, la ventilation des vides sanitaires ou le sol en dessous du bâtiment, ainsi qu’une bonne aération du logement en ouvrant les fenêtres. Lire l’article de Batiactu.com (1)...
(1) Le radon tue plusieurs milliers de personnes par an en Europe - Batiactu.com 06/09/2006
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Accessibilité pour les handicapés : nouvel arrêté pour les bâtiments d'habitation collectifs et les maisons individuelles
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8/9/2006
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Un nouvel arrêté (1) fixe les caractéristiques techniques relatives à l'accessibilité aux personnes handicapées qui devront être respectées dans tous les permis de construire qui seront demandés à compter du 1er janvier 2007 pour la construction et l'aménagement de bâtiments d'habitation collectifs, ainsi que la construction de maisons individuelles. Ces nouvelles contraintes résultent de la loi du 11 février 2005 pour l'égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées, et son décret d'application du 17 mai 2006, dont les dispositions sont codifiées aux articles R111-18 à R111-18-3 du Code de la construction et de l’habitation pour l'accessibilité aux personnes handicapées, notamment physiques, sensorielles, cognitives, mentales ou psychiques.
Pour les bâtiments d'habitation collectifs neufs, elles concernent les cheminements extérieurs, le stationnement automobile, les accès aux bâtiments (niveau, repérage, etc.), les circulations intérieures horizontales et verticales des parties communes (couloirs, revêtements de sols, murs et plafonds, dénivellations, escaliers, ascenseurs, etc.), les portes et sas, et les équipements et dispositifs de commande et de service des parties communes, leur éclairage, etc.
Elles concernent également l'intérieur des logements, les escaliers intérieurs, balcons, terrasses et loggias s'il y a lieu, et l'adaptabilité des salles d'eau.
Des caractéristiques analogues sont fixées mutatis mutandis pour les maisons, et les locaux collectifs lorsqu'elles font partie d'un ensemble...
(1) arrêté du 1er août 2006 fixant les dispositions prises pour l'application des articles R. 111-18 à R. 111-18-7 du code de la construction et de l'habitation relatives à l'accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d'habitation collectifs et des maisons individuelles lors de leur construction
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Des moyens renforcés pour la lutte contre les bruits de voisinage
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1/9/2006
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Un décret (1) redéfinit les dispositions réglementaires du Code de la santé publique pour la lutte contre les nuisances sonores et complète les dispositions relatives aux sanctions : il pose le principe qu’ "aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme, dans un lieu public ou privé, qu'une personne en soit elle-même à l'origine ou que ce soit par l'intermédiaire d'une personne, d'une chose dont elle a la garde ou d'un animal placé sous sa responsabilité", et définit, lorsqu’ils ne sont pas fixés par ailleurs des niveaux d’ "émergence globale" de bruit "perçu par autrui" à ne pas dépasser sous peine de sanctions pénales redéfinies.
"L'émergence globale dans un lieu donné est définie par la différence entre le niveau de bruit ambiant, comportant le bruit particulier en cause, et le niveau du bruit résiduel constitué par l'ensemble des bruits habituels, extérieurs et intérieurs, correspondant à l'occupation normale des locaux et au fonctionnement habituel des équipements, en l'absence du bruit particulier en cause"...
Les niveaux de bruit sont différents s’ils sont engendrés par des équipements d'activités professionnelles ; pour ces dernières est prise en compte l' "émergence spectrale", définie par la "différence entre le niveau de bruit ambiant dans une bande d'octave normalisée, comportant le bruit particulier en cause, et le niveau de bruit résiduel dans la même bande d'octave, constitué par l'ensemble des bruits habituels, extérieurs et intérieurs, correspondant à l'occupation normale des locaux mentionnés (...), en l'absence du bruit particulier en cause".
Les valeurs limites de l'émergence spectrale sont de 7 dB dans les bandes d'octave normalisées centrées sur 125 Hz et 250 Hz et de 5 dB dans les bandes d'octave normalisées centrées sur 500 Hz, 1 000 Hz, 2 000 Hz et 4 000 Hz.
Pour les bruits d'autres origines, les valeurs limites de l'émergence sont de 5 décibels A en période diurne (de 7 heures à 22 heures) et de 3 dB (A) en période nocturne (de 22 heures à 7 heures), valeurs auxquelles s'ajoute un terme correctif en dB (A), fonction de la durée cumulée d'apparition du bruit particulier :
- 6 pour une durée inférieure ou égale à 1 minute, la durée de mesure du niveau de bruit ambiant étant étendue à 10 secondes lorsque la durée cumulée d'apparition du bruit particulier est inférieure à 10 secondes ;
- 5 pour une durée supérieure à 1 minute et inférieure ou égale à 5 minutes ;
- 4 pour une durée supérieure à 5 minutes et inférieure ou égale à 20 minutes ;
- 3 pour une durée supérieure à 20 minutes et inférieure ou égale à 2 heures ;
- 2 pour une durée supérieure à 2 heures et inférieure ou égale à 4 heures ;
- 1 pour une durée supérieure à 4 heures et inférieure ou égale à 8 heures ;
- 0 pour une durée supérieure à 8 heures.
Par contre, si le bruit a pour origine un chantier de travaux publics ou privés, ou des travaux intéressant les bâtiments et leurs équipements soumis à une procédure de déclaration ou d'autorisation, l'atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme est simplement caractérisée par le non-respect des conditions fixées par les autorités compétentes en ce qui concerne soit la réalisation des travaux, soit l'utilisation ou l'exploitation de matériels ou d'équipements, l'insuffisance de précautions appropriées pour limiter ce bruit, ou "un comportement anormalement bruyant"…
Ces règles s'appliquent à tous les bruits de voisinage "à l'exception de ceux qui proviennent des infrastructures de transport et des véhicules qui y circulent, des aéronefs, des activités et installations particulières de la défense nationale, des installations nucléaires de base, des installations classées pour la protection de l'environnement ainsi que des ouvrages des réseaux publics et privés de transport et de distribution de l'énergie électrique soumis à la réglementation prévue à l'article 19 de la loi du 15 juin 1906 sur les distributions d'énergie", ainsi que "lorsqu'ils proviennent de leur propre activité ou de leurs propres installations (…) les bruits perçus à l'intérieur des mines, des carrières, de leurs dépendances et des établissements mentionnés à l'article L231-1 du Code du travail (établissements industriels, commerciaux et agricoles et leurs dépendances) : ces bruits relèvent de réglementations spécifiques.
(1) décret n° 2006-1099 du 31 août 2006 relatif à la lutte contre les bruits de voisinage et modifiant le code de la santé publique (dispositions réglementaires)
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universimmo.com
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