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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Levée d'un coin de voile sur les crédits d'impôt 2005
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13/7/2004
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Dans une réponse ministérielle (1), Bercy a révélé qu'une "réflexion est en cours en vue de recentrer le crédit d'impôt prévu à l'article 200 quater du code général des impôts autour de deux axes majeurs, l'aide aux personnes et la prise en compte des préoccupations environnementales".
Répondant en fait à un parlementaire qui faisait remarquer que les gros appareils sanitaires du type cabines hammam ou sauna prêtes à poser entrent dans le champ du crédit d'impôt pour acquisition jusqu'au 31 décembre 2005 de gros équipements (notre brève), ce qui n'est pas le cas des bains bouillonnants alors que leur coût demeure sensiblement équivalent, le ministre a indiqué que dans le cadre du recentrage annoncé, la liste des équipements concernés sera refondue et il est envisagé d'exclure les dépenses d'acquisition de cabines sauna ou hammam du bénéfice du crédit d'impôt.
Avis à ceux qui souhaitent en profiter...
(1) Rép. min. n°37921, JOAN 13 juillet 2004
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L'indice du coût de la construction continue sa hausse !
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10/7/2004
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L'indice Insee qui sert de référence au calcul des loyers (voir notre section des indices et chiffres-clés) a été publié hier : il s’établit à 1225 pour le 1er trimestre 2004 (contre 1214 au 4ème trimestre 2003), soit une augmentation sur un an de 3,55% ; c'est une poursuite de la hausse sur un rythme identique au précédent trimestre qui avait connu un record à +3,58%, après la pointe à 3,35% enregistrée au 2ème trimestre, et un assagissement relatif au 3ème trimestre 2003 avec 2,82%...
La moyenne associée sur 4 trimestres continue son rattrapage avec +3,33%, après +2,96% au 4ème trimestre précédent par effet induit, après +2,76 au 3ème trimestre 2003, +2,60% au 2ème trimestre, et +2,29% au 1er trimestre 2003...
C'est cette moyenne qui est prise en compte pour la révision annuelle des loyers des baux d'habitation, alors que l'indice brut est pris pour référence pour tous les autres baux, dont les baux commerciaux.
Rappelons que le calcul est effectué chaque trimestre à partir d'un échantillon représentatif retraçant l'évolution des prix de quelque 6000 logements neufs. Les hausses des coûts de construction et, plus récemment, la flambée de l'acier et de certaines matières premières faisaient redouter un dérapage de cet indice que certains redoutent même de voir grimper jusqu'à 5%...
Voila qui devrait continuer dans les trimestres à venir, en raison de l'inertie de la moyenne associée, à tirer encore vers le haut les loyers des baux d'babitation en cours...
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Accalmie en 2003 sur les loyers d’habitation en Ile-de-France...
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9/7/2004
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Le ministère du logement a mis en ligne (1) le rapport de l'étude annuelle, réalisée sous la maîtrise d'oeuvre de l'OLAP (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne), qui sert chaque mois d'août depuis treize ans à justifier le décret de semi-blocage des réajustements à l'occasion des renouvellements de baux d'habitation.
Le rapport apporte des informations très intéressantes sur la composition du parc locatif privé et l'évolution des loyers. Pour 2003, les grandes tendances de l'évolution des loyers en province et dans l'agglomération parisienne sont caractérisées par :
- Un mouvement de repli de la hausse globale des loyers à Paris et dans sa proche banlieue ; elle est respectivement de +4.2% (+5.2% en 2002) et +3.4% (+4.1% en 2002). En province, elle est quasi stable par rapport à 2002, avec +3.4%.Il résulte principalement d'une érosion de l'ICC (Indice Insee du coût de la construction : +2.4% contre +3.6% en 2002) sur la base duquel une majorité de loyers est actualisée et d'un retrait de la hausse moyenne pratiquée lors des relocations à Paris comme dans sa proche banlieue.
- En revanche en province, si l'impact de l'indexation des loyers sur l'ICC est similaire, l'accélération de la hausse moyenne des loyers de relocation se consolide, tout en restant plus modérée qu'à Paris et sa proche banlieue.
- Une hausse d'ensemble des loyers de nouveau plus élevée que celle de l'indice des prix à la consommation (+2%).
- Un maintien de l'écart de loyer entre Paris, sa proche banlieue et la province. Le niveau des loyers au m² demeure deux fois plus élevé à Paris et sa proche banlieue qu'en province.
Le loyer moyen mensuel pratiqué pour l'ensemble du parc locatif privé est de 15.6 €/m² à Paris, 12.2 €/m² en proche banlieue et 6.9 €/m² en province.
Le loyer moyen mensuel fixé après une relocation est de 17.6 €/m² à Paris, 13.1 €/m² en proche banlieue et 7.90 €/m² en province.
(1) Rapport sur l'évolution des loyers - Locaux à usage d'habitation dans le parc locatif privé
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Réforme du permis de construire : les constructeurs de maisons individuelles souhaitent plus de rigueur
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9/7/2004
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Tout en considérant que la réforme du permis de construire "va dans le bon sens", dans un courrier adressé à Gilles de Robien, Ministre de l'Equipement, et Eric Woerthe, Secrétaire d'Etat à la réforme de l'Etat, la FFC (Fédération Française des Constructeurs) met l'accent sur un manquement qu'elle juge "préjudiciable" : la souscription d'une "assurance Dommages-ouvrage" lors d'une construction.
La loi Spinetta (1) a pourtant rendu cette souscription obligatoire en préalable à toute construction. Or, la FCC avance que près de 50% des maisons individuelles réalisées en France ne bénéficient pas de cette assurance ! Et pour le moment, les Directions départementales de l'équipement se contentent de rappeler sur les permis de construire que "l'assurance Dommages-ouvrage est obligatoire", mais n'exercent ensuite aucun contrôle auprès des maîtres d'ouvrage pour vérifier qu'elle a bien été souscrite.
Selon la FCC, le non respect de cette loi a des conséquences extrêmement néfastes pour les constructeurs de maisons individuelles. Ainsi que le souligne Maurice Penaruiz, son président, "ceux qui fournissent à leurs clients l'assurance Dommages-ouvrage sont nettement défavorisés par rapport aux "faux constructeurs" qui se soustraient à cette obligation pour pratiquer des prix plus bas et présenter à des clients crédules cette absence d'assurance comme une bonne affaire"...
C'est également néfaste aux consommateurs qui se retrouvent sans grande protection en cas de sinistre.
La FFC suggère donc, dans le cadre de la réforme en préparation (notre brève), d'ajouter au paragraphe "engagement du demandeur" la phrase suivante : "Je m'engage à souscrire l'assurance Dommages-ouvrage obligatoire et à en fournir la justification dans les trois mois de la délivrance du permis de construire, sous peine de péremption de celui-ci."
Ces quelques lignes permettraient d'exercer un meilleur contrôle sur les fraudeurs et renforceraient la protection des consommateurs.
On rappellera que la FCC, qui regroupe plusieurs centaines de petits et moyens constructeurs de maisons individuelles, n'en n'est pas à son premier coup d'éclat en jouant sur la défense du consommateur pour demander une plus stricte application de la réglementation : elle était déjà partie en campagne il y a deux ans (notre article) pour obtenir une meilleure application des dispositions de la loi du 19 décembre 1990 rendant obligatoire la conclusion d'un contrat de construction dans des formes et avec un contenu précis, et en imposant un cadre juridique et une garantie financière à tout professionnel construisant une maison individuelle...
(1) Loi n°78-12 du 4 juillet 1975 - les dispositions de la loi ainsi que celles de son décret d'application ont été intégrées dans le Code de la construction et de l’habitation (articles L230-1 à L232-2 et R231-1 à R232-7)
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Donner un contenu effectif au droit au logement
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8/7/2004
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Marc Philippe Daubresse, secrétaire d’Etat au Logement a présenté le mercredi 7 juillet 2004 au Conseil des ministres les principales mesures prévues dans le domaine du logement, suite à l'évaluation plutôt négative des résultats de la loi d'orientation du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions (1) par la conférence nationale et le comité interministériel de lutte contre l'exclusion (CILE), réunis pour la première fois la veille...
Le principe d'un droit au logement "opposable", déjà admis par le premier ministre lors d'un colloque "Propriété pour tous en février dernier avait été réaffirmé la veille lors de la Conférence nationale de lutte contre l’exclusion ; Marc Philippe DAUBRESSE a selon le communiqué du ministère présenté plusieurs propositions visant à "rendre effectif le droit au logement afin de construire, dans le temps, son opposabilité" :
"1. L’offre de logements par les associations d’insertion sera développée à travers notamment un subventionnement plus important des opérations de maîtrise d’ouvrage d’insertion et l’encouragement des baux à réhabilitation,
"2. La lutte contre le logement indigne sera amplifiée avec l’inscription systématique d’un volet relatif au traitement de l’insalubrité dans les plans départementaux pour le logement des plus démunis (PDALPD) et la diffusion d’un guide d’autoévaluation de la décence du logement à l’usage des locataires et des propriétaires bailleurs,
"3. Les synergies entre les acteurs de la lutte contre l’exclusion seront développées avec une ouverture des possibilités de financement par l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (A.N.A.H.) à l’auto réhabilitation encadrée par des associations ainsi qu’une mise en commun d’un référentiel d’intervention des acteurs sociaux dans la prévention des expulsions,
"4. Le recours à un tiers, préalable indispensable à l’opposabilité du droit au logement, sera prévu dans la loi "Habitat pour Tous" qui sera présentée en Conseil des Ministres avant la fin de l’année. La commission de médiation créée par la loi de prévention des exclusions de 1998 verra son autorité renforcée : elle pourra s’adresser au Préfet ou à l’autorité délégataire du contingent préfectoral afin qu’il désigne à un organisme de logement social le demandeur d’un logement dont la demande n’aurait pas été satisfaite dans des conditions à préciser au niveau local. Ce dispositif permettra donc un recours effectif en identifiant une collectivité responsable du droit au logement à travers une utilisation rénovée du contingent préfectoral".
(1) Loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 d'orientation relative à la lutte contre les exclusions
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Toilettage de la "loi Hoguet"
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2/7/2004
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Une ordonnance (1), prise en application de la loi du 2 juillet 2003 qui autorise le Gouvernement à simplifier le droit par ordonnance, apporte plusieurs modifications à la loi "Hoguet" (2) :
- les activités concernées s'intitulent désormais "activités d'entremise et de gestion des immeubles et fonds de commerce" ;
- la location saisonnière est désormais mentionnée spécifiquement ; elle est définie comme "la location d'un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs" ; les agents de voyage sont dispensés de carte professionnelle lorsqu'ils font de la location saisonnière, mais doivent néanmoins souscrire une garantie financière et une assurance RCP pour cette activité ;
- les établissements décentralisés, succursales, agences ou bureaux des agents immobiliers et administrateurs de biens doivent désormais préalablement à leur ouverture et sous peine de sanctions pénales faire l'objet d'une déclaration préalable d'activité par la personne qui en assurera la direction, cette dernière devant, comme c'était déjà le cas, justifier de la même aptitude professionnelle et ne pas être frappé des mêmes incapacités d'exercer qu'un titulaire de carte professionnelle ;
- les "marchands de listes ne pourront plus recevoir "aucune somme d'argent ou rémunération de quelque nature que ce soit (...) préalablement à la parfaite exécution de son obligation de fournir effectivement des listes ou des fichiers, que cette exécution soit instantanée ou successive" ;
- les incapacités sont mises à jour par rapport à l'évolution de la législation et du Code pénal, mais aussi allégées : l'interdiction d'exercer est désormais limitée à 10 ans en cas de condamnation à une peine d'emprisonnement et, sauf pour crime, une condamnation n'est plus prise en compte si elle est prononcée avec sursis ; la durée de l'incapacité peut même être réduite à moins de 5 ans par la juridiction prononçant la décision qui l'entraîne...
- les sanctions pénales sont alourdies (le fait de passer outre les incapacités est même assimilé à l'escroquerie et puni des sanctions de l'article 313-1 du Code pénal) et étendues aux personnes morales...
Reste désormais à ces modifications de nature législative dans le décret d'application de la loi (3). Il est notamment prévu un allègement des contraintes imposées pour le renouvellement des cartes professionnelles (4).
(1) Ordonnance n° 2004-634 du 1er juillet 2004 relative à l'entremise et à la gestion des immeubles et fonds de commerce
(2) loi du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet »
(3) décret du 20 juillet 1972
(4) Rép. min., JOAN 18 mai 2004, n°30352
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Une nouvelle législation pour les ASP
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2/7/2004
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C'est la fin de la loi du 21 juin 1865 : une ordonnance (1), prise en application de la loi du 2 juillet 2003 qui autorise le Gouvernement à simplifier le droit par ordonnance, crée une législation spécifique pour les Associations syndicales de propriétaires (ASP) ; entrent dans la catégorie des ASP les ASL (associations syndicales libres), AFU (associations foncières urbaines) et AFUL (d° libres) que l'on rencontre dans les lotissements, les ensembles immobiliers complexes et les copropriétés en volume, et à qui est transférée la propriété et la gestion d'espaces, ouvrages et équipements communs suivant les cas à plusieurs ensembles immobiliers, copropriétés, maisons individuelles etc.
Le fonctionnement des ASL ne fait l'objet de pratiquement aucune contrainte nouvelle : les ASL continueront donc à être régies essentiellement par leurs statuts. Par contre, les ASP en général sont gratifiées du bénéfice de dispositions qui étaient jusqu'ici réservées aux copropriétés :
- application aux ASP des dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de mutation de lots (obligation de notification de la mutation et droit d'opposition - article 3) ;
- possibilité d'inscrire pour garantir les créances de toute nature d'une ASP à l'encontre de l'un de ses membres une hypothèque légale dans les conditions de l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 précitée...
En fin, il est précisé qu' "en cas d'usufruit, le nu-propriétaire est seul membre de l'association. Il informe l'usufruitier de la création ou de l'existence de l'association et des décisions prises par elle. Il peut toutefois convenir avec l'usufruitier que celui-ci prendra seul la qualité de membre de l'association et l'informera des décisions prises par celle-ci" (article 3).
(1) Ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires
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Une cotisation employeur supplémentaire pour financer la dépendance
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2/7/2004
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La loi de solidarité pour l'autonomie a été promulguée (1) : elle autorise les employeurs à imposer à tous les salariés une journée de travail non rémunérée en contrepartie d'une nouvelle cotisation de 0,3% assise sur tous les salaires pour financer les actions en faveur des personnes âgées et handicapées. Lorsque la journée de travail supplémentaire ne se traduit pas par des recettes additionnelles, c'est une charge nette pour l'employeur : ce sera le cas pour les propriétaires d'immeubles et les syndicats de copropriétaires ; la conséquence sera une légère augmentation des charges de copropriété, et pour les logements loués par une légère augmentation des charges locatives...
De surcroît, la cotisation commencera à être prélevée à compter du 1er juillet 2004 (sur les rémunérations dues au titre des périodes commençant le 1er juillet) alors que la première "journée de solidarité" n'interviendra que d'ici le 30 juin 2005.
En principe, ce jour est fixé par convention ou accord de branche ou d'entreprise. Il peut s'agir d'un jour précédemment chômé, à l'exception du 1er mai, d'une journée de réduction du temps de travail (RTT) ou d'un jour précédemment non travaillé en vertu de dispositions conventionnelles ou de modalités d'organisation de l'entreprise. À défaut de convention ou d'accord collectif, la journée de solidarité est le lundi de Pentecôte si celui-ci était antérieurement non travaillé. Dans le cas contraire, elle sera définie par l'employeur après consultation des représentants du personnel (comité d’entreprise ou délégués du personnel). Il en est de même lorsque le jour de la semaine retenu ne coïncide pas avec une journée ordinairement travaillée.
Cette journée est non rémunérée dans la limite de sept heures pour les salariés à temps plein, durée proratisée pour les salariés à temps partiel. Pour les salariés au forfait jours, la journée de solidarité prend la forme d'un jour supplémentaire de travail.
(1) loi n° 2004-626 du 30 juin 2004 relative à la solidarité pour l'autonomie des personnes âgées et des personnes handicapées - JO, 1er juillet.
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Le chèque emploi associatif accessible aux copropriétés autogérées
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1/7/2004
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A compter du 1er juillet, les copropriétés gérées par un syndic non professionnel pourront faire usage du "chèque emploi associatif", créé par une loi (1) du 19 mai 2003 qui crée une nouvelle disposition dans le Code du travail :
« Art. L. 128-1. - Un chèque-emploi associatif peut être utilisé par les associations à but non lucratif employant au plus un équivalent temps plein, pour rémunérer des salariés et pour simplifier les déclarations et paiements afférents aux cotisations et contributions dues au régime de sécurité sociale ou au régime obligatoire de protection sociale des salariés agricoles, au régime d'assurance chômage et aux institutions de retraites complémentaires et de prévoyance.
« Le chèque-emploi associatif ne peut être utilisé qu'avec l'accord du salarié. Il se substitue à la remise du bulletin de paie prévue par l'article L. 143-3.
« Les associations utilisant le chèque-emploi associatif sont réputées satisfaire à l'ensemble des formalités liées à l'embauche et à l'emploi de leurs salariés, notamment celles prévues aux articles L. 122-3-1, L. 212-4-3 et L. 320, aux déclarations au titre de la médecine du travail et du régime des prestations mentionnées à l'article L. 351-2, ainsi qu'à l'obligation prévue à l'article L. 620-3.
« La rémunération portée sur le chèque-emploi associatif inclut une indemnité de congés payés dont le montant est égal au dixième de la rémunération totale brute due au salarié pour les prestations effectuées.
« Les organismes de recouvrement du régime général de sécurité sociale organisent directement, et à titre gratuit, la gestion du chèque-emploi associatif au profit des associations. (...)
« Les chèques-emploi associatif sont émis et délivrés par les établissements de crédit ou par les institutions ou services énumérés à l'article L. 518-1 du code monétaire et financier qui ont passé convention avec l'Etat. »
Tout est dit...
(1) loi n° 2003-442 du 19 mai 2003 relative à la création d'un chèque-emploi associatif
Plus d'informations sur le site Service-public qui envoie aussi sur une section spécialisée du site de l'URSSAF, qui propose également un n° vert...
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Ouverture du marché de l'énergie au 1er juillet : pour les chaufferies aussi
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1/7/2004
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En application d'une directive européenne de 1996 (1) traduite dans la législation française successivement en 2000 (2) et 2003 (3), l'ensemble des consommateurs "professionnels" de gaz et électricité peuvent depuis quelques jours avoir le choix de leur fournisseur d'électricité et de gaz et en changer dans un délai d'un mois ; les "gros consommateurs" le peuvent depuis 2000 et 2003, et les particuliers le pourront aussi à compter de 2007. Les clients "éligibles" au 1er juillet sont au nombre de 3,5 millions pour l'électricité et 530.000 pour le gaz, soit dans les deux cas les 2/3 de la consommation française...
Les syndicats de copropriétaires ou les propriétaires d'immeubles disposant de chaufferies collectives au gaz ou de systèmes de chauffage collectif de base à l'électricité sont considérées comme des consommateurs professionnels.
Le marché est placé sous la surveillance de la Commission de régulation de l'énergie (CRE) et est organisé en quatre types d'intervenants :
- les fournisseurs : c'est avec eux que le client concluera les contrats de fourniture qui règleront à la fois les questions de fourniture d'énergie et d'accès au réseau ;
- les gestionnaires de réseau de distribution (GRD) : le client conservera avec eux des relations de nature contractuelle pour ce qui concerne "l'établissement ou la modification du raccordement, le dépannage ou toute question concernant la sécurité, la qualité et la continuité d'alimentation", comme l'a précisé en février dernier la CRE ; les gestionnaires de réseau de distribution (GRD) ne pourront pas s'opposer à ce qu'un client change de fournisseur et devront mettre à la disposition des fournisseurs, en temps utile, toutes les informations nécessaires pour que ceux-ci puissent élaborer leur offre commerciale...
- les gestionnaires de réseau de transport (GRT) : ils assureront le transport du site de production jusqu'aux réseaux de distribution ;
- les autres "opérateurs" : courtiers, marchands ou intermédiaires assurant les "arbitrages" nécessaires à la bonne fluidité du marché...
Il y a déja près de 60 fournisseurs présents sur le marché dont 20 environ vendent déjà à des gros consommateurs.
Le choix d'un fournisseur s'opérera autant sur les prix offerts - encore que pour le gaz, les clients éligibles qui ont renégocié leurs contrats (un sur deux semble-t-il ) auraient obtenu des réductions de 10 à 15% de leur facture - que sur la conception des contrats et leur adaptation aux besoins des différents types de consommateurs. Les organisations professionnelles d'administrateurs de biens devraient aider leurs adhérents à s'y retrouver mais aussi formuler leurs besoins auprès des opérateurs qui ne connaissent pas forcément leurs contraintes.
Les propriétaires de gros ensembles locatifs et syndics de grandes copropriétés auront tout intérêt à faire jouer la concurrence à l'occasion d'opérations de modernisation de leur chaufferies avec le cas échéant passage du fioul au gaz si ce n'a pas été fait, ou mise en place d'une bi- voire tri-énergie...
(1) Directive n° 92/96/CE
(2) Loi n° 2000-108 du 10 février 2000 relative à la modernisation et au développement du service public de l'électricité
(3) Loi n° 2003-8 du 3 janvier 2003 relative aux marchés du gaz et de l'électricité et au service public de l'énergie
Plus d'informations sur le site de la CRE
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universimmo.com
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