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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Retour au calme
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8/4/2008
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C'est le titre d'un article-dossier du supplément Le Monde Argent du 6 avril (1), qui fait un tour d'horizon complet du marché immobilier en cette fin de premier trimestre. "Le temps où les acheteurs voulaient signer une promesse de vente le soir même de leur visite est révolu. Aujourd'hui, ils ne se pressent plus, multiplient les visites et négocient", indique un notaire des Hauts-de-Seine cité par l'article, résumant le climat immobilier.
L'année 2008 s'annonce comme celle de la baisse des prix - modérée selon les professionnels et les banquiers, de 3 à 5% selon HSBC ou le Crédit agricole - et surtout du volume des transactions ; sont notamment cités le Crédit Foncier, pour qui "l'essoufflement du rythme des ventes et de la hausse des prix, entamé en 2006, est inéluctable sous la pression des contraintes budgétaires des ménages", mais aussi la Banque de France qui voit le montant des crédits accordés par les banques sur douze mois cumulés se tasser de 4,4%, avec un effondrement des prêts à taux révisable, notamment de longue durée, souvent souscrits par les jeunes primo-accédants.
Mais le coup de frein est aussi marqué dans le secteur du neuf. Le record de 127.000 logements vendus par les promoteurs en 2007 ne se reproduira pas en 2008. Jean-François Gabilla, président de la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC), anticipe une baisse de 10% à 13%. Le taux de désistement d'acheteurs qui ne confirment pas leur réservation atteindrait, en ce début d'année, facilement 30%, indique l'article, citant des exemples comme à Reims, où un grand promoteur a dû annuler un programme, et à Lyon, dans le périmètre de Confluence, sur la presqu'île, où les ventes dans les immeubles haut de gamme, commercialisés à plus de 4 000 euros, se font au compte-gouttes.
Des promoteurs se tournent vers la promotion privée dans les zones de rénovation urbaine qui n'accueillaient, jusqu'ici, que du logement social. L'article cite notamment Evry (Essonne), en centre-ville, où un programme de 370 logements, réalisé par les Nouveaux Constructeurs et ING, se commercialise entre 2.800 et 2.900 euros le mètre carré. Nexity, cité également, a vendu rapidement ses opérations à Vaulx-en-Velin (Rhône), Villeneuve-le-Roi (Val-de-Marne) et Romainville (Seine-Saint-Denis)...
(1) Le Monde Argent - Article paru dans l'édition du 06.04.08.
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Le logement, les économies budgétaires et la révision générale des politiques publiques
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8/4/2008
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Après que la politique en faveur du logement ait figuré pendant plusieurs mois dans les priorités gouvernementales, avec des objectifs particulièrement ambitieux - passer globalement de 420.000 à 500.000 logements construits par an et pour les logements sociaux de quelque 80.000 à 120.000 -, cette même politique se retrouve tout d'un coup en bonne position dans la communication gouvernementale parmi les domaines où puiser les 6 à 7 milliards d'économies budgétaires à réaliser d'urgence pour sauver les finances publiques ! Quoi de plus tentant en effet que les 33,2 milliards d'euros que la collectivité (Etat, collectivités locales, partenaires sociaux) y consacre chaque année en crédits d'impôt, prêt à taux zéro, aides au logement, TVA à 5,5%, subventions et financements aidés, etc.
En réalité, les mesures annoncées le 4 avril par le président de la République, et figurant dans le catalogue de la "Révision générale des politiques publiques" (RGPP), sont avant tout structurelles :
- réforme des outils de programmation de l'urbanisation (PLU, PLH) dans l'optique d'une meilleure adéquation entre les objectifs de construction de logement et la politique d'urbanisme, avec une plus grande responsabilisation des agglomérations
- recentrage des aides à l'investissement locatif pour prévenir les effets d'aubaine :
- baisse de 10% des plafonds de ressources pour avoir droit à un logement HLM et indexation sur l'indice des prix à la consommation ; en fait cette baisse aura surtout pour effet d'annuler la "surindexation" intervenue entre 2003 et 2006 compte tenu de l'unification des six niveaux de smic qui différaient en fonction de la date de passage aux 35 heures de travail hebdomadaires ; il est en outre annoncé l'expérimentation d'un loyer progressif, fonction des revenus, et un relèvement des surloyers est annoncé ;
- mise en place d'un conventionnement global, relatif à la mission d'intérêt général confiée à chaque organisme HLM, d'ici au 31 décembre
2012, et mutualisation des ressources des organismes HLM pour instaurer entre eux une solidarité financière ;
- réforme de la "gouvernance" du dispositif du "1% logement" afin de
réorienter l'utilisation des crédits et de limiter les coûts de gestion, considérés comme "disproportionnés" ; "un objectif quantitatif d'économies sera déterminé afin de placer les gestionnaires du 1% logement sous contrainte et de dégager des marges de manoeuvre sur le budget de l'Etat pour financer les priorités de la politique gouvernementale en matière de logement", peut-on notamment lire en toutes lettres dans le rapport de synthèse du Conseil de modernisation des politiques publiques du 4 avril...
La plupart des réactions de part et d'autre de l'échiquer politique et syndicat sont convenues, notamment concernant la baisse des plafonds HLM et les surloyers. La CLCV (Confédération logement et cadre de vie) fait remarquer que cette politique "laisse croire qu'aujourd'hui beaucoup de locataires sont des privilégiés qui profiteraient de logements sociaux indûment", alors que "que seuls 7% des locataires HLM dépassent les plafonds de ressources et pour la grande majorité de très peu". Selon la CLCV, cette orientation politique qui "vise à réserver le logement social aux plus pauvres aura pour effet de multiplier les ghettos qui existent déjà". Quant aux augmentations de surloyers, elles "inciteront les personnes très légèrement au-dessus du Smic à quitter le logement social, mais pour aller où ?", s'interroge la CLCV...
Concernant les régimes d'aide à l'investissement locatif, sur la sellette depuis plusieurs semaines, la ministre du logement Christine Boutin a indiqué sur France Info dès le lendemain, reprenant en fait l'argumentation des promoteurs, que "la suppression généralisée du Borloo et du Robien empêcherait la construction des 50.000 logements qui ont été faits l'an dernier sur la base du Robien et du Borloo". "Il n'y a pas de réduction du budget de l'Etat dans ce domaine (...) : dans les zones où le Robien ou le Borloo est superfétatoire, nous allons le regarder plus précisément et le supprimer. Mais en réalité ces zones sont très très peu nombreuses", a-t-elle ajouté.
Par contre, l'idée d'une suppression des aides à la pierre versées par l'Etat ou les collectivités délégataires aux organismes HLM est évoquée, d'où la "mutualisation" envisagée de leurs moyens : selon des informations rapportées par le quotidien Le Monde (1), leur suppression pourrait être évoquée lors du débat sur la loi de finances 2009. L'Etat économiserait ainsi 1,4 milliard d'euros.
Ces réflexions interviennent dans un contexte où l'effort de la collectivité en faveur du logement est en recul constant depuis 2000, fait remarquer Le Monde : il se situait à 1,78% du PIB en 2007, l'un des points les plus bas depuis trente ans, selon le rapport 2008 de la Fondation Abbé-Pierre, cette baisse étant imputable en totalité à la diminution de la contribution de l'Etat. Les aides à la pierre, notamment, ont baissé de 30 % entre 2000 et 2007 tandis que les aides aux plus démunis ont stagné. La Fondation note en outre que l'Etat tire davantage de ressources du secteur du logement (par la fiscalité sur les revenus fonciers, les retours de TVA, etc.) qu'il n'en redistribue. Ces retours et prélèvements s'élevaient à 49,5 milliards d'euros en 2007, selon ce rapport...
(1) Le Monde, 5 avril 2008
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L'ICC continue à progresser plus vite que l'inflation
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8/4/2008
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L'indice INSEE du coût de la construction (ICC) a atteint la valeur de 1.474 au quatrième trimestre 2007, en hausse annuelle de 4,84% après +4,49% au troisième trimestre de 2007.
Rappelons que l'ICC a été remplacé par l'IRL (indice de référence des loyers) pour la révision de tous les baux de logements destinés à l'habitation principale, loués vides ou meublés ; il n'est donc plus utilisé que pour la révision des loyers commerciaux, ainsi que ceux des baux professionnels et accessoirement de tous baux de droit commun : logements loués à l'année pour résidence secondaire, garages, parkings, etc.
A noter aussi que pour les locations commerciales, un accord interprofessionnel a institué, pour les nouveaux baux ou par avenant pour les baux en cours lors des prochaines révisions, un "indice des loyers commerciaux" (ILC). L'ILC, dans un souci de pondération, intégre trois indices : l'indice des prix à la consommation (IPC) pour 50%, l'indice du coût de la construction (ICC) pour 25% et l'indice du chiffre d'affaire du commerce de détail en valeur (ICAV) pour 25%. Il est précisé que les trois composantes de l'ILC seront lissées en moyennes annuelles pour éviter de trop fortes perturbations.
L'ICC n'a connu une accalmie qu'au 1er trimestre 2007 (+1,69%) : il est reparti vigoureusement à la hausse avec +5,05% au 2ème trimestre, et avait auparavant connu une véritable flambée en 2006 : +7,24% au 1er trimestre, +7,05% au 2ème, +8,05% au 3ème et +5,56% au 4ème... (voir toutes les valeurs dans notre section des indices et chiffres-clés) !
Le calcul de l'ICC est effectué chaque trimestre à partir d'un échantillon représentatif retraçant l'évolution des prix de la construction de quelques 6000 logements neufs suivie au travers de 320 dossiers. Les hausses des coûts de construction - acier, matières premières, etc. - expliquent le dérapage de cet indice depuis 2005...
Désormais le nouvel indice de référence des loyers (IRL) issu de la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat n'est plus constitué que de la moyenne sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ; alors qu'il était publié en même temps que l'ICC, il a depuis sa réforme des délais de parution plus courts : ainsi, l'indice du 1er trimestre 2008 sera publié vers le 15 avril prochain.
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Les locataires assimilés à des rongeurs nuisibles ?
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7/4/2008
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Cette plaisanterie de mauvais goût est le fait de l'UESL (union des organismes collecteurs du 1% logement) dans une publicité radio pour le "Pass-GRL" ! On peut en effet y entendre que "les souris d'appartement sont de petits mamifères de la famille des rongeurs : elles s'installent dans toutes les habitations à leur convenance, où elles dégradent considérablement les lieux ! Si l'on rajoute quelles refusent catégoriquement de payer un loyer, on peut dire qu'elles sont vraiment de très mauvais locataires !"
Suit une invite formulée de façon tout aussi surprenante : "propriétaires : et si vous preniez de vrais locataires ?", sous-entendu munis d'un "Pass-GRL" ! Assertion particulièrement inappropriée : les locataires munis d'un Pass-GRL ne sont pas plus "vrais" que les autres, mais simplement éligibles pour la délivrance au propriétaire de la garantie GRL (Garantie des risques locatifs).
Encore faut-il que le propriétaire souscrive un contrat d'assurance loyers impayés de type "GRL" auprès d'un assureur qui a ce produit dans son catalogue. Rappelons que cette garantie est destinée à couvrir les propriétaires qui acceptent de louer à des locataires, certes solvables, mais ne répondant pas aux critères de solvabilité habituellement retenus pour accéder à un logement dans le secteur privé (taux d'effort, précarité des revenus, etc.), et c'est justement la faiblesse actuelle du dispositif : partant d'un bon sentiment, et malgré la multiplication de tous côtés des déclarations de bonnes intentions, la GRL marque le pas car elle ne peut intéresser que les propriétaires qui ne trouvent pas pour louer leur logement de locataires à solvabilité "normale", d'où les efforts promotionnels de l'UESL, poussée très fort par le ministère du logement qui essaie d'éviter le "flop"...
Une bonne cause qui aurait en tous cas mérité une mise en valeur de meilleur goût !
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Trois fédérations de syndics de copropriété mettent au point un contrat type commun
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2/4/2008
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Après avoir chacune élaboré et diffusé son propre contrat-type censé respecter l'avis que le Conseil National de la Consommation (CNC) a publié le 27 septembre 2007 sur "la transparence tarifaire" des syndics de copropriété, la CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens), la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) et l'UNIT (Union nationale de l'Immobilier) sont allées plus loin en élaborant un socle commun de prestations courantes identiques à respecter par leurs adhérents dans tous leurs contrats de syndic.
Ce document est censé reprendre l'intégralité de l'avis émis par le CNC, qui fixe la liste des prestations devant être nécessairement incluses dans le forfait de gestion annuel, et propose en outre, un canevas de présentation d'un certain nombre de prestations effectuées par le syndic. Il a également pour objectif selon les organisations signataires de syndics professionnels d'offrir une meilleure transparence des prestations proposées par chaque syndic en favorisant la comparaison entre professionnels.
La FNAIM et la CNAB n'avaient pas avec la première version de leurs contrats type convaincu les associations de consommateurs, et en particulier l'ARC (Association des responsables de copropriété), particulièrement maximaliste il est vrai dans l'interprétation de l'avis du CNC...
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Les notaires franciliens perçoivent désormais le ralentissement...
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2/4/2008
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Publiant le bilan des ventes de l'année 2007, la Chambre des notaires de Paris-Ile-de-France confirme la tendance notée par les autres sources de prix (FNAIM, réseaux d'agents immobiliers), qui puisent leurs références dans les promesses signées, sans mentionner les sites d'annonces immobilières qui transcrivent les prix demandés. Rappelons que les notaires enregistrent les ventes au stade de l'acte authentique, et ont donc entre un et deux trimestres de retard ; en revanche, ils sont nettement plus complets car ils appréhendent la totalité du marché : neuf comme ancien, et transactions entre particuliers comme par intermédiaire...
Ainsi, sur un marché à l'activité stable à Paris et en Petite Couronne (-0,1%), et déjà en baisse en Grande Couronne (-2,8%), les prix ont encore connu un rebond à Paris avec une évolution annuelle supérieure à 10%, mais ont poursuivi leur ralentissement en Petite Couronne, où la hausse se situe à 7%, comme en Grande Couronne, où elle passe sous la barre des 5%.
Dans le prolongement des résultats du 4e trimestre 2007, qui a été marqué par un fléchissement du volume des ventes, les premières données émanant des études notariales confirment et amplifient cette tendance en janvier et en février 2008.
"A l'image de la croissance de l'économie française, le marché immobilier francilien est entré dans une phase de ralentissement d'activité", note sobrement la Chambre des notaires...
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Publication du décret de report de la 1ère échéance des travaux de sécurisation des ascenseurs
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31/3/2008
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Plusieurs fois annoncé et retardé pour des raisons inexpliquées, le décret reportant au 31 décembre 2010 l'échéance de la première tranche de travaux de sécurisation des ascenseurs fixée initialement au 3 juillet 2008 est enfin publié au Journal officiel du 30 mars 2008.
Cette publication intervient alors que le magazine Que Choisir, organe de l'UFC (Union fédérale des consommateurs) ait dénoncé à son tour les abus des ascensoristes, tentés de profiter plus que de raison de la manne que leur procure l'obligation de tous les propriétaires d'ascenseurs de procéder à des travaux de sécurisation en trois étapes d'ici au 3 juillet 2018 : à partir d'une étude sur plus de 450 devis relevés partout en France, l'UFC a pu mesurer l'impact financier de la rénovation de sécurité, évaluée à 6 milliards d'euros aux ménages (22.000 euros par ascenseur), soit près du double de ce qui était annoncé lors du vote de la loi du 2 juillet 2003, dont toute la nouvelle réglementation découle !
Mais surtout, l'étude montre que pour chaque poste de rénovation, il apparaît entre la valeur médiane et la moyenne des 30% des devis les moins chers des écarts de prix allant de 28% à 82% selon les postes ! Par exemple, pour un même nombre d'étages et une même charge d'appareil, le coût de remplacement de l'armoire de commande va de 7.800 euros à 12.500 euros... Selon l'UFC, qui met en ligne un kit de négociation (1), les ascensoristes arrivent aussi à imposer aux copropriétaires des prestations qui vont bien au-delà de l'impératif réglementaire. Tel le remplacement d'une serrure de porte palière allant de 25 euros à 1 275 euros selon que l'on retienne une serrure simple ou un système sophistiqué.
Autre reproche : les devis présentés par les ascensoristes mélangent des travaux qui relèvent de l'impératif réglementaire et des travaux facultatifs !
L'UFC dénonce notamment le manque de concurrence dans le secteur des ascenseurs, puisque quatre entreprises (Otis, Schindler, Koné et Thyssen) se partagent 90 % du marché, et maintiennent de fait les clients captifs par la spécificité des pièces installées afin qu'une entreprise ne capte pas le contrat de maintenance d'un appareil qu'elle n'a pas mis en place...
Le désserrement du calendrier de la rénovation - trop serré, ce qui a déséquilibré le marché et fait grimper les prix - devrait favoriser un retour au calme et permettre aux propriétaires d'immeubles et aux syndicats des copropriétaires de négocier en meilleure position...
(1) Que Choisir en ligne : "Kit de négociation pour la mise en conformité des ascenseurs"
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La nouvelle grande loi sur le logement victime de la nouvelle rigueur ?
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30/3/2008
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Alors qu'elle venait d'annoncer début mars une "grande loi sur le logement" pour ce printemps 2008, Christine Boutin, ministre du logement et de la ville, vient selon des informations rapportées par le quotidien Le Monde d'apprendre que son texte pourrait ne pas être examiné au Parlement lors de la session qui s'ouvre. Depuis, elle se bat pour décrocher un créneau en juillet. Si certaines mesures sont indolores pour les finances publiques, comme la facilitation des expulsions, d'autres risquent d'être considérées comme grosses consommatrices de crédits budgétaires : nouvelles réductions fiscales en faveur de l'investissement locatif privé, extension de la TVA à 5,5 % pour soutenir l'accession sociale à la propriété en logements collectifs, requalification des quartiers anciens dégradés, etc.
Du coup, le calendrier des assemblées risque de s'avérer très chargé...
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Relance des actions en faveur du développement de l'offre de logement
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28/3/2008
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Une nouvelle réunion du CIDOL (Comité interministériel pour le développement de l'offre de logements), présidée par le premier ministre, François Fillon le 28 mars 2008, à laquelle participaient les ministres de l'intérieur et du logement, ainsi que le tout nouveau secrétaire d'Etat, chargé du développement de la région capitale, et haut commissaire aux solidarités actives contre la pauvreté, a approuvé un programme de mobilisation de terrains publics (Etat et entreprises publiques), susceptible de permettre la construction de plus de 70.000 logements, dont près de 42.000 en Ile-de-France et 40% de logements sociaux, sur la période 2008-2012.
L'Etat en fournira les 2/3, le gros du contingent venant du ministère de la défense et du ministère de l'équipement. Pour les entreprises publiques, l'essentiel viendra de la SNCF et de RFF (Réseau ferré de France).
Les programmes sociaux pourront être réalisés "grâce à une valorisation plus juste du prix de vente de ces terrains, en complément du mécanisme de la décote de 25 ou 30%, introduit par la loi de cohésion sociale", indique le communiqué des services du premier ministre. Nouveauté : il est prévu la mise en oeuvre d'un "intéressement financier pour les ministères contributeurs à ce programme volontariste"... Enfin - c'est devenu un "must" - des opérations exemplaires doivent être réalisées sur les terrains de l'Etat, notamment en matière de développement durable.
Le CIDOL a également validé le lancement de trois opérations pour le logement de 1.550 étudiants en Ile de France (à Orsay, Fontenay aux Roses et Bobigny), en partenariat avec les collectivités locales.
Le CIDOL a aussi défini une nouvelle politique opérationnelle de développement de la mixité sociale et donné à l'action gouvernementale des orientations pour accélérer le développement de l'offre de logement, qui après une année record de construction de logements risque sérieusement de ralentir, si l'on prend en compte la baisse des autorisations de construire et des mises en chantier en ce début 2008...
Concernant la mixité, le gouvernement affirme la "stricte application" d'ici l'automne des mesures de constats de carence et des sanctions financières prévues par la loi "SRU" pour les communes ne faisant rien pour atteindre les 20% de logements sociaux. En revanche, pour les communes qui coopèrent, le CIDOL a décidé de renforcer l'accompagnement par l'Etat des efforts de rattrapage effectués par les communes les plus concernées, notamment en Ile de France, sous l'égide des préfets des départements. Cette nouvelle politique prendra la forme de "contrats de mixité sociale", qui identifieront les moyens précis d'atteindre les objectifs de rattrapage s'appuyant notamment, le cas échéant, sur l'utilisation optimale des terrains publics sur lesquels une procédure d'opération d'intérêt national peut être envisagée...
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Prix du gaz pour les particuliers : vers une hausse à deux chiffres en 2008 ?
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25/3/2008
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Selon des informations rapportées par l'AFP, la Commission de régulation de l'énergie (CRE) a demandé au gouvernement d'augmenter de 5,6% les tarifs d'utilisation des réseaux de distribution. Cette hausse entraînerait dans son sillage les prix réglementés du gaz pour les particuliers de 1,5% le 1er juillet prochain.
La CRE propose en fait que le tarif d'utilisation des réseaux soit révisé le 1er juillet de chaque année pendant quatre ans, à hauteur de l'inflation (hors tabac) diminuée de 1,3%. En 2006, ce tarif avait baissé de 0,7% (-1,9% hors charges de retraites et contribution tarifaire sur l'acheminement). Le gouvernement devra prendre sa décision d'ici le 28 avril.
La filiale distribution de Gaz de France (GDF) avait demandé pour sa part que le tarif d'utilisation de ses réseaux augmente de 11,7% à compter du 1er janvier 2008, "pour couvrir ses coûts", selon la CRE.
Cette hausse interviendrait indépendemment de toute augmentation pour tenir compte du prix des approvisionnements ; le gouvernement demande certes à GDF de "ne pas répercuter intégralement" à ses clients la hausse des prix du gaz sur les marchés, liée à la flambée des prix du pétrole sur lesquels les prix du gaz sont indexés. Le PDG de GDF , Jean-François Cirelli, avait affirmé pour sa part en février que la hausse des prix réglementés du gaz pour les particuliers en 2008 "sera à moins de deux chiffres".
A rappeler que le 1er janvier, les tarifs réglementés du gaz ont augmenté de 4% pour les particuliers, et de 10,5 à 11,6% pour les industriels.
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universimmo.com
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