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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Vers des copropriétés à durée limitée à Paris ?
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5/4/2011
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L'idée a été émise par Jean-Yves Mano, adjoint au maire de Paris, chargé du logement, pour lutter contre la spéculation : en prenant exemple sur le droit immobilier anglais, la ville ferait construire par des promoteurs des immeubles sur des terrains restés sa propriété, ce qui leur permettrait de vendre les logements, à des prix nettement plus bas que ce que ceux du marché actuel, mais à des acquéreurs qui ne seraient propriétaires que pour pour une durée limitée de 99 ans, la propriété revenant ensuite à la ville. Une fois leur prêt remboursé, ils continueraient de verser à la ville un loyer pour le foncier qui ne dépasserait pas les 2.000 euros par an. Dans une interview donnée au Parisien le 4 avril, Jean-Yves Mano expliquait que "deux mille logements pourraient bénéficier de ce système à l'horizon des dix prochaines années".
La question est de savoir quelle serait l'accueil des acheteurs à un système de propriété temporaire, dont la valeur de revente diminuerait nécessairement avec l'approche de l'échéance. L'accession à la propriété étant en France assez profondément ancrée dans les esprits comme un moyen, non seulement de ne pas être locataire, mais aussi de transmettre un patrimoine à sa descendance, il faudra de solides arguments et un "effet prix" décisif pour trouver une clientèle à de telles opérations...
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Les agents immobiliers franciliens de la FNAIM : moins de mandats mais de meilleure qualité
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4/4/2011
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La Chambre syndicale FNAIM Paris Ile-de-France a présenté le 31 mars les résultats pour le 2ème semestre 2010 de l'activité de ses adhérents agents immobiliers (environ 2.000). Il en ressort que ses membres ont sur l'année entière 2010 engrangé 34 mandats par agence à Paris et 63 dans le reste de la région, contre respectivement 54 et 115 en 2006 (et même 160 en 2004 en Ile-de-France. Par contre, la part de mandats exclusifs augmente fortement, sous l'effet de la mise en place de fichiers communs entre agents immobiliers de chaque marché local (le réseau Amepi, résultant de la fusion du FFIP co-piloté par Orpi et Century 21, et des SIA de la FNAIM) : en moyenne 30% des mandats sur l'année à Paris et 15% en Ile-de-France, contre une moyenne de 10% en France entière !
Résultat, le nombre de promesses signées augmente fortement depuis 2008 : il reste à 60% de ce qu'il était en 2006, l'année la plus forte, en Ile-de-France et dépasse largement les maxima à Paris. Le temps de réalisation des ventes est tombé à 38 jours en moyenne à Paris (contre 91 au début 2009, au plus fort de la crise, et à 63 jours (contre 92) en Ile-de-France.
Les fourchettes de prix oscillent de 5.000 euros/m2 à 14.000 euros/m2 à Paris suivant le quartier, de 2.500 à 8.000 en petite couronne, et de 1.800 à 5.800 en grande couronne.
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La FNAIM d'Ile-de-France lance à son tour un Observatoire des charges de copropriété
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4/4/2011
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La Chambre FNAIM Paris Ile-de-France a présenté la 1ère édition de son "Observatoire des charges de copropriété" parallèlement aux résultats semestriels de son "Observatoire francilien de l'immobilier". A l'instar de celui de l'UNIS (Union des syndicats de l'immobilier - le syndicat concurrent), opéré depuis plusieurs années sur la France entière, et celui de l'ARC (Association des responsables de copropriété - l'association de consommateurs spécialisée dans la copropriété) il présente le coût des charges de copropriété à Paris et en Ile-de-France étudié par arrondissement et dans plus de 100 communes franciliennes pour l'année 2009. Comme pour ses concurrents, l'objectif est ambitieux : constituer, en s'alimentant de "données comptables (et non sur du déclaratif) et des critères objectifs, transparents, vérifiables et opposables" et en tenant compte des "typologies de biens et de la complexité du marché immobilier qui ne permet pas toujours de comparer avec précision des biens de nature différente", un indice de référence pour les professionnels, les responsables de copropriété et les particuliers, "véritable outil de gestion leur permettant de se situer et d'ajuster le coût des charges de copropriété sur une zone donnée et par type de biens comparables". Et au delà selon Gilles Ricour de Bourgies, président de la FNAIM Paris Ile-de-France, pour toutes les professions ou organismes touchant de près ou de loin à la copropriété (agents immobiliers, organismes publics etc.) un véritable "outil d’informations et de transparence pour les consommateurs, leur fournissant des données fiables, crédibles et vérifiables"...
Claude Chétrit, président adjoint de la FNAIM Paris Ile-de-France, en charge de l'Observatoire, a exposé la méthodologie et les premiers résultats de l'étude conduite par le Cabinet Humbert Conseil, sous le contrôle d'un huissier de justice.
L'établissement d'une typologie d'immeubles étant déterminante pour le niveau des charges, trois types d'immeubles ont été retenus pour l'analyse : les immeubles Haussmanniens (21% de l'échantillon), les immeubles postérieurs à 1960 (28%) et les immeubles intermédiaires dits "Franciliens" (51% de l'échantillon).
Par contre, le parti pris pour l'établissement des coûts moyens par type de charges pour chacun de ces types d'immeubles est différent de celui retenu par les autres observatoires : l'Observatoire de la FNAIM fait ressortir le coût par "lot" (lot principal - l'échantillon est composé de 37.724 lots répartis dans 1.360 immeubles), et retient pour les coûts au m2 la surface assurée, telle que figurant dans la police d'assurance multirisque de l'immeuble - "une donnée objective non redressée statistiquement" - hors charges spéciales : caves, parking et chambres de service, alors que les autres retiennent la "surface habitable". Or le m2 assuré est la surface développée de l'immeuble, incluant les parties communes (escaliers, paliers, halls d'entrée), de proportion très variable par rapport à la surface habitable. L'ARC, qui retient dans son Observatoire comme l'UNIS la surface habitable critique vertement ce choix. Prenant 4 immeubles parisiens différents, l'ARC trouve une surface développée supérieure à la surface habitable de 28% pour un immeuble post-haussmannien de 1913, de 74% pour un immeuble haussmannien pur, de 67% pour un immeuble de 1970 et de 47% pour un immeuble de 1950...
D'une certaine manière, ce choix se comprend dans la mesure où le m2 assuré est disponible de manière simple et raisonnablement fiable chez les syndics professionnels qui communiquent les données à l'Observatoire FNAIM ; les m2 habitables sont très difficiles à connaitre pour des immeubles qui ne viennent pas d'être livrés. L'UNIS, qui a choisi les m2 habitables, confronté au même problème que la FNAIM doit probablement appliquer des ratios forfaitaires qui ne peuvent pas ne pas fausser les résultats. L'ARC quant à lui, qui retient aussi les m2 habitables, fait travailler ses conseils syndicaux qui se chargent de totaliser les surfaces lot par lot ; c'est probablement plus fiable...
De surcroît la surface développée déclarée aux assureurs pour les multirisques n'est pas non plus exempte d'imprécision. Et l'ARC a beau jeu de faire remarquer, en réaction à la publication des premiers résultats de l'Observatoire, que les copropriétaires ne connaissent pas la surface assurée - l'information ne figure que dans les dossiers du syndic -, et qu'en conséquence ils ne peuvent se servir d'indices calculés sur cette surface pour évaluer les charges de leur immeuble, ce qui est pourtant un des objectifs de cette publication, au delà du cercle étroit des professionnels...
Pourtant ce parti pris différent des autres Observatoires ne conduit pas forcément à des résultats dénués de sens : les parties communes incluses dans la surface développée génèrent une bonne part des charges : elles sont chauffées, elles doivent être nettoyées, éclairées, etc. Plus elles sont importantes, plus elles coûtent...
Sur cette base, la FNAIM arrive à une moyenne de charges en Ile-de-France en 2009 de 20,6 euros/m2. Ce coût varie assez peu au m2 selon le type d'immeuble. En revanche, les écarts en valeur absolue par lot sont plus importants en fonction du type d'immeuble à cause de l'effet "surface".
Prenant en compte le niveau d'équipements et de services présents dans un immeuble, la FNAIM arrive aux résultats suivants :
- assurance : ce poste représente en moyenne 124 euros/lot soit 1,4 euro/m2 assuré ; ce poste monte à 165 euros/lot dans l'haussmannien (1,5 euros/m2) contre 122 euros (1,2 euro/m2) pour le post 1960 et 108 euros (1,4 euros/m2) dans le Francilien ;
- ascenseur : les charges liées à cet équipement représentent en moyenne 161 euros/lot (soit 1,5 euro/m2) ;
- chauffage collectif : il représente une charge moyenne de 619 euros/lot (soit 6 euros /m2 en moyenne). Le type d'immeuble impacte nettement le niveau de charges puisque ce montant atteint 830 euros/lot dans l'haussmannien (soit 8,8 euros/m2) contre 584 euros/lot dans le post 1960 (soit 5,4 euros/m2) ces derniers étant les plus économes en énergie ;
- honoraires de syndic : ce poste atteint en moyenne 204 euros/lots (soit 2,3 euros/m2), ce montant atteignant 225 euros/lot dans l'haussmannien contre 198 euros/lots pour le Francilien et 190 euros/lot dans le post 1960 ;
- entretien : la présence d'un gardien représente la part la plus importante avec 704 euros/lot, celle d'une société de nettoyage 326 euros/lot et d'un personnel d'entretien 462 euros/lot.
La comparaison des coûts par lot et des surfaces assurées donne une moyenne de 88 m2 de surface développée par lot (et même de 100 m2 pour les immeubles avec chauffage), alors que la surface habitable moyenne en Ile-de-France est inférieure à 60m2 ; cela donne une clé de comparaison avec les coûts au m2 donnés par les autres observatoires, et notamment celui de l'ARC, qui a tiré à boulets rouges sur ces chiffres. Ainsi, si l'on prend en compte ces rations, l'Observatoire FNAIM donnerait 10,33 euros par m2 de surface habitable pour le chauffage collectif (au lieu de 6,2 par m2 "assuré") contre 14 euros dans l'Observatoire de l'ARC, et 3,37 (au lieu de 2,3) chez la FNAIM pour les honoraires syndic contre 4,8 dans celui de l'ARC : il reste des écarts, mais ils sont moins importants que dans l'affichage brut...
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Stabilisation de l’activité de négociation et baisse des prix : pour les notaires, mieux vaut vendre qu'acheter début 2011
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31/3/2011
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Immonot.com, service du Groupe Notariat Services, a publié la "Tendance du marché", une étude réalisée par le Centre de recherche en économie finance et immobilier (CEREFI), et Bernard Thion, professeur, à partir de données notariales. L'enquête s'est déroulée de janvier à février 2011. Elle fait ressortir que la hausse des prix et l'augmentation des profits des banques remettent en cause les mesures annoncées par les pouvoirs publics pour sortir de la crise. "Mieux contrôler les crédits au logement et en faciliter l'accès des PME, étaient les promesses faites il y a quelques mois pour éviter une autre crise et relancer l'activité économique. Or, force est de constater que les prix ont flambé de nouveau à Paris, mais également dans les grandes villes de province, et ceci sous la pression des plus fortunés". Et l'activité n'a pas suffisamment repris si l'on en juge par le taux de chômage actuel. "Contrairement aux promesses faites, le montant des encours aux entreprises s'est ainsi stabilisé autour de 80 milliards d'Euros en 2010 alors que celui des crédits au logement doublait sans aucun scrupule", indique l'étude.
L'enquête a révélé un maintien du volume d'activité des services de négociation immobilière notariale dans les régions jusqu'alors dynamiques, au profit des régions jusqu'ici à l'écart de ce mouvement. Cette tendance semble stabiliser le volume d'activité des services négociations.
Les notaires interrogés prévoient une baisse des prix à court terme, en dépit d'une hausse, aussi faible soit elle, sur les deux prochains mois. En effet, la lente remontée des taux d'intérêts, ne semble pas, pour le moment avoir de réelles répercussions sur les acquéreurs. Cependant l'augmentation des taux qui a pris 50 points de base depuis octobre dernier devrait inexorablement aboutir à un net ralentissement de la demande en logement, prélude à un retour à des prix plus raisonnables.
La majorité des notaires interrogés considère qu'il est plus judicieux de vendre compte tenu des bonnes dispositions du marché. En effet face à une conjoncture incertaine, l'augmentation des taux d'intérêt semble inévitable pour contrer les tendances inflationnistes actuelles et les perturbations internationales n'engendrant guère l'optimisme, ce qui provoquera naturellement une baisse des prix des logements. Selon eux, cette tendance s'applique également aux prix des terrains...
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La Ville de Paris subit une réduction de sa subvention en faveur du logement social
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30/3/2011
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Alors que le secrétaire d'Etat au logement prône la concentration des moyens en faveur du logement social dans les zones les plus tendues, la Ville de Paris voit dans la nouvelle convention passée avec l'Etat sa subvention annuelle ramenée de 120 à 100 millions d'euros pour 2011 et de 660 à 500 millions sur la période 2011-2016, alors qu'elle continuera à dépenser près de 2 milliards en six ans pour produire 30.0000 logements.
Les élus UMP estiment que Paris bénéficiait déjà d'un énorme effort et que la ville, qui s'est beaucoup enrichie avec la flambée des droits de mutation, pourrait desserrer un peu plus les cordons de la bourse.
La convention fixe également à Paris des objectifs plus ambitieux en matière de construction de logements neufs: 60% contre 50% aujourd'hui. La mairie, qui veut avancer vite dans sa production de logements, se voit reprocher par son opposition de privilégier le rachat d'immeubles existants au détriment de constructions neuves ce qui, dit-elle, contribue à faire flamber les prix de l'immobilier. Elle réfute cette accusation en indiquant racheter autour de 4.000 euros le mètre carré quand le marché des particuliers est à plus de 7.000. Elle demande à l'Etat d'accélérer la cession des terrains dont il dispose. Le maire de Paris a écrrit en ce sens au Premier ministre, François Fillon, et regrette de ne pas avoir de réponse...
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L'immobilier, au coeur des projets et des rêves des Français
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30/3/2011
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C'est ce qui ressort d'un sondage Ifop pour le courtier en crédit VousFinancer.com, réalisé à l'occasion du Salon national de l'immobilier (1). Interrogeant les Français sur leurs projets ou leurs rêves pour l'avenir, il révèle qu'ils concernent en premier lieu l'accession à la propriété. Par exemple, si elle touchait une forte somme d'argent de manière inattendue (loto, héritage…), la majorité des Français (59%) acquerrait un bien immobilier, notamment les 25-34 ans (71%), les locataires (68%), les cadres supérieurs (65%) et les personnes habitant la région parisienne (65%).
Les autres projets restent pour la plupart très raisonnables puisque 39% des Français investiraient leur argent dans des placements divers et 26% rembourseraient leurs dettes. Plus soucieux de leur bien-être immédiat, 28% des personnes interrogées partiraient faire un tour du monde et 14% arrêteraient de travailler. 19%, plus généreux, donneraient à des associations caritatives.
Dans la hiérarchie de leurs projets pour l'avenir, hors cette circonstance exceptionnelle, les Français évoquent d'abord l'achat d'une maison ou d'un appartement (34%). Parmi eux se trouve une proportion importante de locataires (53%), de personnes âgées de 25 à 34 ans (42%) mais également d'ouvriers (49%) et de personnes au très faible revenu (41%).
L'achat est préféré à la location par 92% des sondés. L'acquisition d'un logement permet à leurs yeux de se constituer un patrimoine et de se sentir bien chez soi.
Le manque de moyens financiers constitue le principal obstacle à la concrétisation des projets des Français. Seuls 30% des Français sont réellement persuadés de concrétiser leur rêve, tandis que la plupart (47%) indiquent qu'une concrétisation de leur projet n'est que "probable". Enfin, 22% des personnes ayant un rêve, manquent réellement de certitude sur sa faisabilité et estiment qu'il ne se concrétisera probablement jamais.
Sans surprise, la maison est plébiscitée : 85% la préfèrent à l'appartement. Toutefois, certaines catégories de la population ont tendance à préférer l'appartement : les personnes habitant l'agglomération parisienne (39% contre 4% des personnes vivant en milieu rural), les personnes âgées de plus de 65 ans (28% contre 8%, pour les 35-49 ans) ainsi que les célibataires (26%). L'envie de se mettre au vert se révèle majoritaire : pour leur logement, 60% des Français privilégient la campagne tandis que 40% choisissent la ville.
Enfin, les Français déclarent majoritairement préférer les logements neufs aux logements anciens. 89% d'entre eux affirment être attentifs à la consommation énergétique de leur foyer. Notamment les cadres supérieurs dont 46% déclarent être "tout à fait attentifs", contre 37% en moyenne. Les habitants du nord ouest de la France sont particulièrement vigilants avec 44%.
Enfin, le sondage révèle que 80% des propriétaires ont eu recours au crédit immobilier pour financer leur achat immobilier. Les personnes exerçant une profession intermédiaire font davantage appel au crédit immobilier (93%), de même que les jeunes (90% des 25-34 ans), souvent primo-accédants, qui pour la plupart n'ont pas eu l'occasion de se constituer un apport personnel pour financer leur projet immobilier.
Par ailleurs, dans près de la moitié des achats, une réserve financière personnelle des propriétaires a pu être mise à contribution à travers un apport personnel (48%). Enfin, dans des proportions moindres, d'autres ressources financières sont également parfois mobilisées telles que le prêt à taux zéro pour 12%, un héritage ou une donation pour 12% et un prêt de l'entourage pour 5% d'entre eux.
(1) sondage réalisé sur un échantillon de 1009 personnes, représentatif de la population française âgée de 18 ans et plus, par questionnaire auto-administré en ligne du 15 au 17 février 2011
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La CLCV rappelle que les facturations des administrateurs de biens aux locataires sont illégales
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28/3/2011
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Facturation de la quittance et de l'état des lieux, frais d'envoi de l'avis d'échéance, frais de relance, de renouvellement de bail ou de clôture des comptes : ce n'est pas la première fois que la CLCV (Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie) dénonce ces frais et honoraires demandées par les administrateurs de biens aux locataires des logements qu'ils gèrent pour le compte de propriétaires privés. Ils étaient déjà illégaux, ils sont désormais interdits explicitement dans la loi du 6 juillet 1989 s'appliquant à toutes les locations de logements non meublés à titre de résidence principale.
Cinq ans après les premières dénonciations, la CLCV dresse, à partir de témoignages précis recueillis durant ses permanences sur l'ensemble du territoire, un nouveau bilan de la situation qui met en évidence la perpétuation de ces pratiques. Elle regrette "à l'heure où certains administrateurs de biens n'hésitent pas à communiquer sur leurs bonnes pratiques afin de retrouver la confiance d'un public de plus en plus méfiant", qu' "une partie de la profession continue, sans rencontrer le moindre obstacle de la part de leurs organisations professionnelles ou des pouvoirs publics, à violer régulièrement la législation".
Pour y remédier une bonne fois pour toutes, la CLCV demande un affichage en agence des frais qui ne peuvent être imputés au locataire, et des sanctions financières et disciplinaires pour les professionnels qui facturent de tels actes.
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Le médiateur de l'eau, cet inconnu...
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28/3/2011
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Surconsommations pour fuite, surconsommations inexpliquées, contestations de relevé, d'estimation ou de régularisation, etc. Le médiateur de l'eau, qui a pour mission d'aider les particuliers à régler à l'amiable leurs litiges avec leurs services d'eau et d'assainissement, a présenté le 24 mars son premier rapport d'activité. Avec des débuts moins prometteurs que prévu, les consommateurs étant très peu à connaître son existence...
Lors d'une conférence de presse organisée le 24 mars, il a ainsi révélé avoir reçu 1.002 saisines en 2010, dont seuls 17,5% ont pu recevoir une instruction complète. "C'est vraiment dommage, a donc déploré Marc Censi, le médiateur, car nous pouvons leur éviter des démarches judiciaires, des procédures souvent longues et coûteuses".
Une déception d'autant plus grande que, dans plus de 83% des cas, les propositions faites par le médiateur ont été acceptées. Et lorsque que la médiation a tourné en faveur du consommateur, ce dernier a souvent obtenu une réparation financière. "Le montant moyen des litiges traités est de 2.800 euros et l'allègement de la facture au bénéfice du consommateur est de 1.000 euros", précise le rapport.
Autre information intéressante pour les clients : même lorsque les dossiers ont été jugés "irrecevables" par son service, le médiateur de l'eau dit avoir pris le temps de les réorienter vers les autorités compétentes pour traiter leurs demandes. "Lorsque les particuliers n'envoient pas une réelle sollicitation mais s'interrogent sur des questions relatives au secteur de l'eau, explique Marc Censi, nous répondons à leurs interrogations, car ils manquent encore trop souvent d'informations, notamment sur leurs obligations en tant que consommateurs et sur celles des opérateurs".
Le médiateur propose aussi, en complément à son bilan d'activité, une liste de recommandations en direction des opérateurs - réalisation du relevé périodique des compteurs en respectant les dates de passage, rédaction plus précise des règlements de service... - et en direction des consommateurs, particuliers et syndics d'immeuble : penser à "se signaler systématiquement lors d'un déménagement", à "protéger leurs installations du gel" ou encore à "vérifier régulièrement leur consommation"...
A noter que les saisines, qui ne pouvaient être réalisées jusqu'ici que par courrier, pourront bientôt se faire par Internet via un formulaire en ligne.
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Le gouvernement n'oppose qu'une résistance limitée face à la hausse des tarifs règlementés du gaz et bientôt de l'électricité
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28/3/2011
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C'est confirmé : la Commission de régulation de l'énergie (CRE) a approuvé, à la demande du groupe GDF Suez, de relever les tarifs règlementés du gaz naturel de 5,2% en moyenne au 1er avril, ce qui porte l'augmentation des prix à 21% depuis un an !
Sur le papier, rien à dire : le barème proposé par GDF Suez est conforme à la formule tarifaire de ses coûts d'approvisionnement", indique la CRE dans un communiqué du 28 mars, précisant que pour les 6,1 millions de consommateurs ayant un chauffage individuel au gaz, la hausse ne sera "que" de 4,9%. Depuis juillet 2005, les tarifs du gaz naturel ont augmenté de 61%.
Les tarifs règlementés concernent encore 88% des 10,7 millions de foyers abonnés au gaz ; réévalués en principe tous les trois mois,ils évoluent en fonction d'une formule mathématique complexe fixée par arrêté ministériel. Le groupe GDF Suez, détenu à 35% par l'Etat, en prend l'initiative et la CRE vérifie ensuite l'application de la formule de calcul des prix, qui est censée refléter l'évolution du coût du gaz importé par la France. Les tarifs sont ainsi indexés sur l'évolution du taux de change euro/dollar, les cours du pétrole brut, et depuis cette année les prix du gaz naturel coté aux Pays-Bas. Devançant la critique, la CRE rappelle que sans l'introduction de cette nouveauté, "l'ancienne formule aurait donné une hausse de 6,5%", les cours du gaz ayant en effet fortement baissé sur les Bourses de l'énergie ces dernières années, en raison d'une surproduction mondiale, alors que GDF avait conclu des contrats à long terme indexés sur les cours du pétrole...
De son côté, GDF Suez assure avoir négocié une révision de ses contrats avec ses principaux fournisseurs, tels que le norvégien Statoil, le russe Gazprom ou l'algérien Sonatrach.
La semaine dernière, c'est la perspective d'augmentation des tarifs de l'électricité qui suscitait à nouveau l'émotion des milieux inquiets de l'érosion rapide du pouvoir d'achat des classes moyennes et modestes : le quotidien Les Echos révélait qu'EDF aurait proposé au gouvernement d'augmenter les tarifs d'environ 30% en cinq ans. Le caractère provoquant de cette annonce venait notamment du fait qu'elle était présentée comme une conséquence inévitable de la loi "Nome" (nouvelle organisation du marché de l'électricité) du 7 décembre 2010 censée organiser l'ouverture du marché à la concurrence, initialement voulue pour faire baisser les prix...
Le ministre de l'énergie, Eric Besson, a démenti sans grande conviction toute "hausse importante", mais annoncé toutefois une "légère augmentation" des tarifs de l'électricité cet été. Le prix de l'électricité a déjà augmenté de 6,4% depuis un an, selon l'INSEE, après deux hausses consécutives en août et janvier.
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Le marché immobilier retrouve la raison ?
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25/3/2011
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De nombreux témoignages concordent : la frénésie de la fin d'année 2010, due au désir de bénéficier de quelques avantages supprimés au 1er janvier comme le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt ou le "Scellier" avant réforme des zonages et des plafonds, serait nettement retombée. Chez Bouygues Immobilier, dans le neuf, on prévoit un marché stable en 2011 pour le logement.
Même si la hausse des prix devrait se poursuivre du fait d'une offre structurellement déficitaire dans les zones tendues, pour beaucoup d'experts, la hausse devrait être limitée, le marché ayant besoin de reprendre son souffle, et les acheteurs aussi. Ils parient en général sur une année en deux temps, un bon premier semestre et plus d'attentisme au second, l'approche d'une année électorale rimant traditionnellement avec une moindre activité.
Laurent Vimont, le président de Century 21 France, interrogé par Le Figaro Magazine, fait état d'un fléchissement du volume des transactions de son réseau (un peu moins de 900 agences) au cours des deux premiers mois de l'année de 3% par rapport aux deux premiers mois de 2010, évolution selon lui significative. En Ile-de-France, où les tendances sont exacerbées, les volumes reculent même de 20 % (et de 10 % à Paris). "Le marché marque le pas. Tous les vendeurs tablent sur l'augmentation des prix. Mais la hausse des taux des crédits diminue le nombre d'acheteurs", indique-t-il. Il relève néanmoins une légère hausse des prix de l'ordre de 2,7 % en France, mais avec des disparités régionales fortes. A Paris, la hausse des prix est de 1,45% sur les deux premiers mois de l'année. Mais elle est plus importante en Ile-de-France, où elle atteint 5,52%en moyenne, malgré des évolutions en sens inverse comme un -7% en Seine-et-Marne et +7% dans le Val-de-Marne ! Sébastien de Lafond, le président de Meilleursagents.com, constate lui aussi un ralentissement du marché en début d'année en Ile-de-France.
En région selon Century 21, les prix reculent de près de 5 à 7% à fin février par rapport à fin février 2010 en Alsace, Aquitaine, Basse-Normandie, Bretagne, Midi-Pyrénées, Poitou-Charentes et Pays de la Loire, alors qu'ils progressent en Auvergne (+4,2%) ou dans le Nord-Pas-de-Calais (+5%) et qu'ils se stabilisent en Rhône-Alpes (+0,8%).
Le réseau Laforêt (750 agences) voit aussi en 2011 une année de rééquilibrage. "Toutefois, les excellents chiffres de fréquentation enregistrés au cours du mois de mars au sein des agences du réseau semblent démontrer que les acquéreurs ont désormais fait le deuil [du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt]. La perspective d'une nouvelle hausse des taux d'intérêt encourage les acquéreurs à relancer leurs projets dès maintenant", indique leur dernière note de conjoncture. Elle ajoute que "pour les biens coeur de marché au juste prix, les délais de vente se maintiennent en dessous de 45 jours. Alors que les biens hors marché ne trouvent désormais plus preneur"...
Pour le Crédit Foncier, qui a présenté le 23 mars son étude annuelle du marché immobilier, la hausse des taux d'intérêt devrait être compensée pour les primo-accédants par l'effet solvabilisateur du nouveau prêt à taux zéro ("PTZ+"). Par ailleurs, par l'effet des promesses de vente signées en fin d'année dans l'ancien, les prix continueront à monter dans les zones tendues. "En revanche, à l'horizon de la fin d'année, une hausse de taux plus importante pourrait amener une désolvabilisation plus importante des ménages, non compensée par l'effet bénéfique du PTZ+ pour les primo accédants. De ce fait, le caractère excédentaire ou non de l'offre locale déterminera les évolutions de prix", indique l'étude.
Plus spécifiquement sur le marché de l'ancien, sur les zones les moins tendues, les prix devraient, selon le Crédit Foncier, se stabiliser puis baisser de façon limitée en cas de dégradation de la solvabilité des accédants. "Sur les marchés plus tendus, marqués structurellement par une pénurie des produits, les prix devraient connaître une augmentation limitée suivie d'une stabilisation".
Sur le marché du neuf, le déstockage (nombre de ventes effectives plus élevé que le nombre de mises en ventes) "ne pourra que perdurer du fait du maintien d'un avantage fiscal significatif en 2011 pour l'investissement locatif et du PTZ+. Les valeurs devraient logiquement continuer à monter en collectif et rester plus sages en maisons individuelles"...
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universimmo.com
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