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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Une journée pour mieux vivre l'immobilier
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26/3/2013
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Elle est organisée à destination du grand public le 18 avril 2013 par l'un des trois principaux syndicats professionnels d'administrateurs de biens et d'agents immobiliers, l'UNIS (Union des syndicats de l'immobilier), qui a réquisitionné pour son 1er Forum Immobilier le Palais d'Iéna, siège du Conseil économique, social et environnemental (CESE). Ce Forum rassemblera des experts et des professionnels pour une journée de rencontres et d'échanges consacrée au "Mieux vivre l'immobilier", le nouveau slogan de l'UNIS, autour du thème : copropriété et gestion locative.
Sont concernés tout particulièrement les présidents et membres de conseils syndicaux de copropriétés. Sont notamment prévus un programme de conférences toute la journée, dont 2 sessions de l' "Université de la Copropriété" de l'UNIS sur le thème des travaux dans les immeubles, un salon d'exposants, et des consultations gratuites auprès de professions de conseil (1).
(1) inscription obligatoire sur le site Internet de l'UNIS : www.unis-immo.fr
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Grand Paris : tout reste à faire en matière d'habitat...
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26/3/2013
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C'est ce qui ressort de deux mois de travail et de réflexions des 15 équipes du conseil scientifique de l'Atelier international du Grand Paris (AIGP), composées d'architectes, urbanistes, paysagistes, programmistes, sociologues et philosophes, sur le thème "Habiter le Grand Paris", dont les résultats, en lien avec l'objectif de construction de 70.000 logements par an en Ile-de-France, ont été présentés le 22 mars 2013 à la Cité internationale universitaire de Paris. Les experts ont lancé un appel aux institutions publiques, pour que leur travail trouve un écho voire un relais opérationnel, au sein de l'AIGP ou de la future "Métropole de Paris", souhaitée par le gouvernement.
Ce premier sujet auquel devaient réfléchir les équipes répondait à l'ambition, par l'effort redoublé de construction, de rééquilibrer habitat et emplois sur le territoire, et de faire du logement un outil du développement urbain et de l'égalité des territoires". Un second sujet, "Systèmes métropolitains", doit éclairer l'émergence d'une identité du Grand Paris, à partir des pratiques des Franciliens et des projets en cours.
Première question : où et comment construire. Si certaines équipes considèrent qu'il faut avant tout "reconstruire la ville sur elle-même, soit bâtir dans la ville déjà dense, d'autres alertent quant à la priorité sans cesse donnée au cœur de la métropole. Pour eux, l'objectif des 70.000 logements nouveaux par an est impossible à tenir sans étalement urbain, et plus encore si l'on ne se concentre que sur la partie agglomérée. Ils encouragent à s'intéresser aux "territoires intermédiaires", selon eux gisement foncier inexploité.
D'autres invitent à remodeler les grands ensembles ou, de façon plus audacieuse, construire en zone inondable ou supprimer le périphérique, pour le remailler plus densément et faire disparaître les coupures. Un catalogue de solutions a été proposé pour un "habitat regroupé, confortable, adaptable et mixte", au moyen de surélévations, de mobilisation du foncier public, d'hybridation des programmes, d'insertion dans des dents creuses, etc.
Une équipe a réfléchi à partir de la cellule de l'appartement. Son système de "corésidence", sorte de colocation confortable et mieux organisée grâce à des logements adaptés, permettrait de "diminuer d'entre 30 et 40% la surface d'habitat, et par extension, le coût et la consommation énergétique des logements".
En tous cas, une idée a au moins fait consensus : que la planification du Grand Paris ne devrait pas se réduire au seul projet de transports du Grand Paris Express !
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Plomb dans l'eau dans les immeubles : l'UFC-Que Choisir tire la sonnette d’alarme
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25/3/2013
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A l'occasion de la journée mondiale de l'eau, l'UFC-Que Choisir s'inquiète du respect de la teneur en plomb de l'eau potable dans les copropriétés et en en appelle aux pouvoirs publics. Elle rappelle la directive européenne qui impose la division par plus de 2 de la teneur en plomb de l'eau potable d'ici le 25 décembre 2013 : de 25µg/l à 10µg/l ! Cette directive a été prise pour mettre en oeuvre les recommandations de l'Organisation mondiale de la santé (OMS) sur les risques pour les jeunes enfants de la présence de plomb dans l'eau (retards intellectuels). L'atteinte de cet objectif impose généralement la suppression de tous les branchements ou canalisations en plomb, y compris à l'intérieur des immeubles. Si le programme d'éradication sur le réseau public avance bien, notamment du fait des aides publiques, il n'en va pas de même pour le parc privé.
L'UFC estime à 2 à 3 millions le nombre de logements concernés, soit 10 à 15 % des logements en France, même s'il n'y a pas eu réellement d'enquête représentative et d'audit sur la présence de plomb dans l'eau au point de puisage dans les logements. Les experts indiquent que le plomb a été utilisé massivement dans les immeubles jusqu'en 1950 avant d'être définitivement prohibé en 1960. Ils sont situés principalement dans les grandes agglomérations de plus de 200.000 habitants, l'Ile-de-France concentrant un tiers des logements anciens.
Dépendant de 5 variables (nombre de colonnes montantes, complexité de l'immeuble, taille de l'immeuble, matériaux utilisés), le coût des travaux peut être estimé à une moyenne de 1.000 euros par logement, si l'on en croit l'ANAH (Agence nationale de l'Habitat), qui finance modestement les travaux réalisés par les particuliers, très loin du budget annuel des agences de l'eau (2 milliards par an) qui ont massivement aidé les collectivités pour le renouvellement des branchements plombs publics (Seine Normandie : 254 millions d'euros entre 2002-2006 ; Rhône Méditerrannée Corse : 66 millions, etc.).
A côté, l'aide de l'ANAH pour la réalisation des travaux privés de renouvellement de canalisation paraît ridiculement faible comparé aux acteurs publics. En effet, déjà loin d'être limitées aux seules canalisations et reposant sur des critères de ressources, les aides de l'ANAH n'ont pas dépassé 239 millions en 2011... Alors que les particuliers financent à 90% les agences de l'eau, via les redevances sur les factures !
L'UFC ne craint pas de dénoncer "l'attitude quasi schizophrénique des pouvoirs publics, prompts à imposer des normes mais peu enclins à œuvrer à leur mise en place rapide et sereine dans le parc privé alors qu'il semble exister un réel enjeu sanitaire"...
Du coup, l'UFC-Que Choisir annonce saisir l'ANSES, l'Autorité sanitaire, pour déterminer les risques précis liés à la consommation à long terme d'une eau contaminée au-delà du seuil de 10µg/litre, notamment dans le cas des enfants, et demande au gouvernement la réalisation d'un audit à l'échelle nationale pour vérifier l'application de la réglementation dans les bâtiments publics accueillant des enfants (crèches, écoles, etc.) et estimer le niveau d'exposition dans les logements bâtis avant 1960 ; elle demande aussi aux agences de l'eau, chargées de la qualité et de la préservation de la ressource, d'aider les particuliers de la même manière qu'elles l'ont fait pour les collectivités, en abondant le budget de l'ANAH.
Que Choisir met à la disposition des particuliers, et surtout des copropriétaires, une fiche questions/réponses pour les informer des aspects pratiques du changement de canalisation dans les logements privés. L'association de consommateurs rappelle que pour l'usager, l'obligation juridique concerne la présence de plomb dans l'eau du robinet et en aucun cas la présence de plomb dans les canalisations. Le premier acte à accomplir est donc de faire réaliser une analyse. Si le taux dépasse les 10 microgrammes par litre, il faut changer les canalisations. S'il est en dessous de ce seuil, il n'y a rien à faire.
Le propriétaire ou le syndicat de copropriétaires doit solliciter un laboratoire agréé par le ministère chargé de la santé (liste disponible sur le site des DDASS) ou accrédité par le COFRAC pour ce type d'analyse. Le coût est de 50 à 80 euros par échantillon (la moitié pour l'analyse, la moitié pour les prélèvements), sachant qu'il est nécessaire d'effectuer plusieurs prélèvements.à des moments différents de la journée. Ainsi, à 9 heures du matin, la présence de plomb est exceptionnellement basse car l'usage matinal (douches, etc.) a "lessivé" le plomb des canalisations. A 15 heures, suite à plusieurs heures de faible circulation de l'eau, le taux sera substantiellement plus élevé. Bien entendu, si les tests sont effectués lorsque le taux d'occupation de l'immeuble est bas (fin juillet par exemple), le taux de plomb sera encore plus élevé. Chaque point de l'immeuble sera aussi exposé différemment. Les étages élevés présentent une plombémie plus forte (car l'eau circule plus dans les canalisations) et il arrive parfois que, dans un même immeuble, certaines parties soient concernées par les canalisations en plomb et pas d'autres...
L'avertissement de l'UFC-Que Choisir ne va pas faire l'unanimité chez les associations de consommateurs : l'ARC (Association des responsables de copropriété) estime quant à elle que la norme de 10µg/l est trop sévère, et qu'elle a été fixée ainsi sous la pression des lobbies industriels. Elle invite elle aussi à effectuer des analyses sérieuses, mais aussi à ne pas se précipiter dans des travaux coûteux de changement des canalisations sans discernement. En tous cas à ne pas se laisser entraîner inconsidérément par des syndics eux-même sous la pression des entreprises...
Les pouvoirs publics paraissent avoir peu de moyens de contrôle et de sanctions. Un particulier propriétaire de son logement qui n'effectuerait pas les démarches contreviendrait incontestablement à la loi mais il parait très peu probable que des contrôles et sanctions soient mises en œuvre.
En revanche, les conséquences juridiques concrètes surviendront plus probablement lors de contentieux entre locataire et bailleur (le premier attaquant le second pour non-conformité) ou dans le cadre de la vente d'un bien (vice caché à négocier lors de la transaction). En effet, le locataire peut demander à son bailleur d'effectuer les travaux de mise en conformité des tuyaux dont il a la responsabilité, conformément aux dispositions du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent...
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Obligation de rénovation énergétique des copropriétés : les dangers
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22/3/2013
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Les objectifs du "Grenelle de l'environnement" ont pris beaucoup de retard : la loi de programmation de 2009 fixait comme objectif la rénovation complète de 400.000 logements par an à compter de 2013, et aujourd'hui, seuls quelque 120.000 logements privés (en grande partie individuels) et 25.000 logements sociaux sont rénovés chaque année. Dans le parc privé, le secteur de la copropriété en particulier piétine largement. La tentation est grande dans ces conditions d'en passer, comme cela a été prévu pour le parc tertiaire, par l'obligation règlementaire, ce que les responsables du Plan bâtiment Grenelle avaient voulu éviter, notamment dans le secteur de la copropriété, déjà durement éprouvé par les travaux obligatoires de sécurisation des ascenseurs. L'idée a en été néanmoins émise lors de la Conférence Environnementale des 14 et 15 septembre 2012, puis à l'occasion des premiers travaux du "Débat national pour la transition énergétique". Et un nouveau groupe de travail "Explorer l'obligation de rénovation énergétique dans le secteur résidentiel" a été lancé par Philippe Pelletier, président du Plan bâtiment durable, nouvelle appellation du Plan bâtiment Grenelle. Trois pistes de travail sont envisagées : obliger les propriétaires ou copropriétaires des "passoires thermiques" (immeubles en classe E, F et G) à faire des travaux pour monter d'une ou deux "classes", instaurer une obligation de travaux avant vente, et/ou instaurer une obligation de "ravalement thermique".
La plus en pointe des associations de consommateurs en faveur de la rénovation énergétique des immeubles, porteuse d'économies de charges, l'ARC (association des responsables de copropriété), prend position de manière nuancée à l'égard de ce projet, rappelant le précédent controversé - toujours en cours - des travaux obligatoires de mise en sécurité des ascenseurs : difficulté de déterminer les travaux réellement nécessaires, certains équipements surdimensionnés ou inutiles étant "imposés"par des entreprises qui abusent de la situation, et solitude des copropriétés face à des professionnels ou des entreprises tentés d'abuser de l'urgence créée par des échéances fixes, avec de surcroît des syndics eux-mêmes dépassés par la complexité techniques et en danger d'être manipulés par les premiers...
Plutôt que d'instaurer une obligation de travaux risquant de conduire aux mêmes dérives, l'ARC demande de modifier les règles de gouvernance des copropriétés en matière de gros travaux (rénovation énergétique ou non) par l'instauration d'une obligation de programmation pluriannuelle et de constitution et alimentation d'un fonds travaux dans chaque copropriété. En effet, souligne l'ARC, "il est souvent difficile, voire inopportun de dissocier la rénovation énergétique et la rénovation "tout court", surtout en copropriété où un gros retard a pu s'accumuler".
Sur le premier des trois volets des obligations envisagés par le groupe de travail, à savoir l'obligation de travaux dans les immeubles en classe E, F et G, l'ARC reconnaît qu'il est difficilement admissible de laisser de tels immeubles en l'état, sachant que les logements y sont souvent - surtout quand ils sont dans des zones foncières peu tendues - soit acquis par des gens modestes, soit loués à des gens non moins modestes, et les mettent d'emblée en situation de précarité énergétique. Pour les copropriétés, l'association propose de leur donner cinq ans pour faire des travaux permettant de gagner deux classes et pour cela, prévoir des aides et des moyens d'accompagnement. Le montant des aides doit être simple et garanti dans le temps : le manque de visibilité est en effet contre-productif pour la planification de travaux d'économies d'énergie en copropriété. A défaut, une des sanctions pourrait être, par exemple, une minoration des loyers à hauteur de 20 ou 30% ; l'ARC rappelle que ce sont en effet les bailleurs qui sont généralement les plus réticents à financer les travaux d'économies d'énergie, réticences d'autant moins admissibles qu'ils peuvent répercuter une partie de ces investissements sur leurs loyers...
L'obligation de travaux lors de la vente est plus simple à dire qu'à mettre en oeuvre ; de nombreux travaux pourraient s'avérer soit peu efficaces, soit insuffisamment étudiés (isolation sans ventilation, par exemple), soit inadaptés. "C'est tout le problème - par exemple - de l'isolation par l‘intérieur, prévient l'ARC : respiration des bois ; confort d'été"... Ces travaux pourraient compromettre le bâti, et même le confort, sans forcément amener des gains énergétiques garantis. "Si une telle obligation était instaurée, il faudrait donc développer considérablement l'aide aux BONS conseils et instaurer un système de prescriptions adaptées", insiste l'ARC, qui ne fait pas confiance aux entreprises pour garantir la pertinence de tous les projets...
Quant à l'obligation de ravalement thermique, en fait l'isolation par l'extérieur (ITE), il est tentant pour les municipalités de procéder comme les injonctions de ravalement obligeant les copropriétés à procéder régulièrement au gros entretien de la façade. Il faut cependant que les collectivités soient en mesure de proposer des aides financières, un cahier des charges, et des conseillers pour étudier à la fois la faisabilité - tous les immeubles ne sont pas adaptés à une ITE - et la possibilité d'engager d'autres travaux (ou de ne pas compromettre la possibilité de faire d'autres travaux), sans oublier les contrôles nécessaires concernant la qualité des entreprises et des travaux. La Ville de Grenoble a montré avec ses opérations spécifiques, notamment l'opération "Murs murs", que c'était possible mais coûteux, notamment au niveau de l'accompagnement nécessaire, dès lors que l'on vise des résultats de qualité...
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Réactions globalement favorables des professionnels aux mesures du plan d'urgence pour le logement
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22/3/2013
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La Fédération française du bâtiment (FFB) et la Confédération de l'artisanat et des petites entreprises du bâtiment (CAPEB), chacune à leur façon ont salué, dans les 20 mesures annoncées par François Hollande en faveur du logement le 21 mars, la reconnaissance de l'urgence à stopper l'effondrement des mises en chantier, baisse des travaux, accélération des dépôts de bilan et des destructions d'emplois, etc. Pour la FFB, ce plan joue sur quatre leviers majeurs : il apporte des solutions rapides sur les sujets fondamentaux du développement de l'offre foncière et de la densification, il soutient très clairement la réalisation de l'objectif de 150.000 logements sociaux via l'abaissement du taux réduit de TVA à 5% à partir du 1er janvier 2014 et l'annonce de la finalisation de l'accord conclu avec Action Logement, il réaffirme la volonté d'assurer la transition énergétique via une amélioration du parc existant au rythme annuel de 500.000 logements, et il complète ce train de mesures par des dispositifs spécifiques destinés à consolider l'appareil de production avec l'auto-liquidation de la TVA, mesure phare réclamée avec constance et force par la FFB pour lutter contre la concurrence déloyale, et la modification des règles du CCAG-Travaux relatives au paiement du solde des marchés publics, et des règles de paiement des marchés privés pour inclure les délais de vérification des situations mensuelles.
Grande satisfaction aussi chez la FFB comme chez la CAPEB s'agissant de la simplification des déclarations de projet, du financement de l'aménagement, de la lutte contre les recours abusifs, de la facilitation des surélévations, et de la transformation des bureaux en logements, le choix de la voie de l'ordonnance ne pouvant être que plébiscitée, tant l'urgence est grande.
Satisfaction également quant à la reconnaissance du "caractère insoutenable de la dérive normative" (FFB), de l'annonce d'un moratoire pendant deux ans, enfin, et surtout, de la volonté de procéder à une évaluation contradictoire de l'ensemble des normes applicables à la construction.
Seule déception : que la TVA à taux réduit (5%) ne soit pas étendue aux travaux d'efficacité énergétique, et du développement de l'accession sociale, et que le bâtiment ne soit pas exclu du champ du statut de l'auto-entrepreneur...
La FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) salue aussi les annonces du gouvernement en faveur du logement, et se félicite plus particulièrement de la création d'un statut de logement intermédiaire destiné aux classes moyennes, qui va dans le sens de la proposition de la FNAIM d'instaurer un "bail solidaire". Celui-ci permettrait la contribution de nombreux bailleurs privés qui sont prêts à se mobiliser pour un secteur privé social sous réserve de contreparties fiscales et tout en s'obligeant à respecter une éco conditionnalité. Enfin, elle accueille très favorablement les mesures en faveur de l'éco-rénovation du parc ancien. Son président,
Jean-François Buet souhaite qu'une délégation de professionnels puisse être reçue par le président de la République pour échanger sur les nombreuses propositions de la FNAIM...
Déception par contre à l'ARC (Association des responsables de copropriété), concernant les mesures en faveur de la rénovation énergétique : elle ne voit rien encore sur des mesures qu'elle réclame depuis des mois, comme la mise en place d'un éco-prêt collectif à taux zéro pour les copropriétés, la mise en place de CEE (Certificats d'Économie d'Énergie) dédiés aux copropriétés, ou la création d'un Plan d'épargne Copropriété (PEC) ; "le Président de la République a sorti de son chapeau quatre malheureuses mesurettes qui ne font que reprendre des recettes qui ont, comme chacun le sait, totalement échoué dans le secteur de la copropriété", se plaint l'association. Les "guichets uniques" concernant les aides ne sont ni plus ni moins qu'une version (améliorée ?) des espaces Informations Énergie (E.I.E.) et la coordination entre les services et agences. Et les 1.000 "ambassadeurs" de la rénovation énergétique pour accompagner les ménages précaires les plus isolés ne vont être que dix par département... Il s'agit là d'un renforcement du traitement individuel de la précarité énergétique mis en place (sans beaucoup de résultats) depuis trois ans ; le renforcement est tout à fait nécessaire, mais qui n'a, malheureusement, rien à voir avec la rénovation énergétique des parties communes des copropriétés.
Enfin rien de nouveau non plus, dit l'ARC, concernant le financement de la rénovation privée, si ce n'est une prime de 1.350 euros pour les ménages dont les revenus sont inférieurs à 35.000 euros, qualifiés abusivement de "classes moyennes"... Satisfaction par contre quant à la professionnalisation de la filière de la rénovation énergétique, mais regret que rien ne ressemble à "l'électrochoc dont ont besoin les copropriétés"...
Quant à l'opposition UMP, qui s'est exprimée par l'ancien ministre du logement, Benoist Apparu, elle reproche au gouvernement actuel de na pas réagir comme le précédent avec un plan de relance, oubliant quelque peu que celui-ci avait contribué à creuser des déficits auxquels l'actuel est condamner à remédier... Il déroule un contre-projet mêlant réduction du taux de TVA pour les travaux de réhabilitation et les PLI (prêts locatifs intermédiaires), ré-élargissement du "PTZ+" que son gouvernement avait restreint, élargissement du régime "Duflot" en un nouveau "Scellier", etc.
Il propose aussi de suspendre l'application des normes de construction et d'urbanisme au moins pendant 3 à 5 années, en zones A et B1 - normes d'accessibilité pour les personnes handicapées, normes de parkings, normes ascenseurs, normes sismiques, etc. -, réduire la taille moyenne des logements construits, et augmenter les droits à construire en zones A et B1...
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L'efficacité de la RT 2012 déjà critiquée...
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22/3/2013
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La charge vient de l'Institut pour la Conception Ecoresponsable du Bâti (ICEB), et de l'association VAD (Ville et Aménagement Durables), dont les membres sont des architectes et bureaux d'études, qui estiment que la RT 2012 n'est pas assez ambitieuse pour atteindre les objectifs de réduction de la consommation énergétique dans les bâtiments. Et la critique ne s'arrête pas là : le prochain objectif fixé, celui des bâtiments à énergie positive (BEPOS ne serait pas pertinent, selon les explications Alain Bornarel, le vice-président de l'ICEB, recueillies par Batiactu.com. "La RT est en deçà des objectifs", indique-t-il : "nous le constatons sur le tertiaire où nous avons maintenant des retours d'expérience qui ont plus d'un an : on est à 30 ou 40% de gains réels alors que 50% étaient attendus. Et pour les logements nous commençons à avoir les premiers retours et on est à côté de la plaque !".
En cause : les solutions techniques employées qui dateraient déjà de cinq ou six ans. Les résultats seraient mêmes en dessous des résultats obtenus dans des constructions BBC 2005 ! D'après Alain Bornarel, "il y a des interventions de lobbies de tout poil. Mais les économies concédées aujourd'hui, nous les paierons cher demain. Il y a une vision à très court terme".
Quant au BEPOS, il est qualifié carrément de "supercherie" ! "On obtient des consommations de 70, 80, 90 voire 100 kWh en énergie primaire, ce qui est bien loin d'être de l'énergie positive. Car l'usage réel ne correspond pas aux cinq usages réglementaires", précise le vice-président de l'ICEB. La conception de bâtiments véritablement positifs ne serait pas possible en restant à l'échelle de l'immeuble seul. "Il faut raisonner à la taille de l'îlot ou du quartier pour arriver à faire de l'énergie positive", poursuit Alain Bornarel. "Il faudrait appeler le BEPOS autrement : 'bâtiment dopé au photovoltaïque' par exemple"...
Selon l'auteur de cette diatribe, il aurait fallu une étape intermédiaire, entre la RT 2012 et le BEPOS, celle du "bâtiment passif", à l'enveloppe hautes performances. "Mettre tout l'argent possible sur la qualité de l'enveloppe qui durera longtemps, voilà qui a du sens", explique-t-il. Il sera alors toujours temps de l'équiper ultérieurement de systèmes de production énergétique comme des panneaux photovoltaïques de façon à en faire un bâtiment producteur d'électricité. "Mais actuellement, c'est un cadeau fait à la filière solaire car l'essentiel de l'effort porte sur la couverture pour l'énergie"... Selon lui, les systèmes auraient une durée de vie de 10 ou 20 ans, beaucoup plus courte que celle de l'enveloppe. "Or dans 15 ans, il existera des systèmes plus performants. Mais les installer sur des enveloppes de mauvaise qualité, ça ne servira à rien !".
Car il regrette aussi que les autorités ne soient pas plus exigeantes sur l'enveloppe des bâtiments neufs afin d'éviter d'avoir à les réhabiliter dans une vingtaine d'années. "Nous sommes les seuls en Europe à faire de l'isolation par l'intérieur, avec ces aberrations que sont les rupteurs de ponts thermiques. L'isolation thermique par l'extérieur permet d'avoir des épaisseurs correctes et d'obtenir de l'inertie utile en été. Il reste juste à résoudre le problème de durabilité des peaux extérieures pour les isolants". Alain Bornarel recommande par ailleurs l'utilisation de la ventilation double flux en lieu et place de la ventilation hygroréglable qui porterait, selon lui, atteinte à la qualité de l'air intérieur, voire à la santé des occupants.
Enfin, pour la conception bioclimatique, il estime qu'il est nécessaire de garder en tête la problématique du confort d'été et de sortir de la solution "volets roulants en PVC" qui coupent les circulations d'air lorsque les fenêtres sont ouvertes. "Il existe de nombreuses techniques simples. Et pas juste pour le résidentiel. Dans le tertiaire, il est possible de faire des immeubles non climatisés confortables, sur la moitié nord du territoire français. Et de reprocher là encore un coup de pouce donné aux industriels de la climatisation...
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Immobilier : le pouvoir d'achat des ménages augmente... sauf à Paris
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21/3/2013
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C'est ce qui ressort des derniers chiffres du baromètre Capacim, mis en place par l'Université Paris Dauphine et le Crédit foncier Immobilier : au 3ème trimestre 2012, (le baromètre fonctionne avec le même recul que les indices des notaires), le pouvoir d'achat immobilier s'est globalement amélioré en Ile-de-France, sauf à Paris. Il progresse aussi dans quelques grandes villes de Province.
C'est sans surprise l'effet conjugué de la baisse record des taux d'intérêt depuis des mois et des premières baisses des prix. Mais tout le monde n'en profite pas de la même manière : les parisiens ont ainsi une fois de plus enregistré une légère baisse de leur pouvoir d'achat, tout comme les habitants de Marseille, Lille et Lyon (villes où le marché de l'immobilier est tendu), et en revanche il a cru à Nantes, Toulouse ainsi que dans 15 des 19 communes de la région parisienne étudiées dans Capacim.
Les opérateurs du baromètre expliquent que le pouvoir d'achat immobilier des ménages est établi pour un bien correspondant à leur besoin et compte tenu de leur structure familiale. Il intègre quatre facteurs : taux de chômage, revenu des ménages, taux d'intérêt de crédit et prix de l'immobilier. Au troisième trimestre 2012, la baromètre a constaté notamment que l'évolution des revenus était resté faible mais positive.
A Paris, la part des ménages parisiens ayant la capacité d'acquérir un logement correspondant à leurs besoins au troisième trimestre 2012 (les ménages dits "éligibles" à l'achar) s'établit à 43,0% contre 43,3% au trimestre précédent : environ 38.600 ménages franciliens supplémentaires se retrouvent ainsi exclus du marché de l'accession dans la capitale. Cette érosion touche toutes les catégories socio-professionnelles, à l'exception de celle des artisans, commerçants et professions libérales, demeurée stable, selon les opérateurs du baromètre.
Par contre, en Ile-de-France, le taux de ménages éligiblesa augmenté à Neuilly-sur-Seine (+11%), Enghien-les-Bains (+5,6%) et Vincennes (+3,2%). Il a baissé toutefois de 16% à Saint-Mandé dans l'Est de Paris...
Le taux de ménages éligibles est cependant de 33,9% à Neuilly-sur-Seine, tandis qu'il est de 73,5% à Evry... En province, il s'établit à 70,2% à Nantes, 67,9%à Toulouse, 65,3% à Bordeaux, 60,3% à Lyon, 53,9% à Lille, et seulement à 47,8% à Marseille !
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Le plan d'urgence pour le logement enfin dévoilé
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21/3/2013
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Le doute n'est plus permis : le président de la République comme le gouvernement ont pris la mesure de la crise qui atteint la construction et derrière elle toute la filière immobilière. Le plan d'urgence annoncé, intitulé "Plan d'investissement pour le logement" comporte pas moins de 20 mesures dont 5 "phares" visant à débloquer la construction neuve, de logement social et intermédiaire, mais aussi la rénovation énergétique des logements existants. Il a été présenté à l'occasion d'un déplacement présidentiel à Alfortville, à la suite d'une réunion de dernier cadrage avec les ministres concernés.
A noter que le recul de l'activité et le marasme des ventes avaient commencé bien avant l'arrivée du gouvernement actuel, et sont imputables davantage à une crise européenne aggravée par l'austérité commencée sous l'ancienne majorité, qu'aux mesures fiscales - elles-mêmes partagées entre l'ancienne et la nouvelle majorité - que les acteurs économiques ont beau jeu de dénoncer comme la cause de tous les maux.
Les concertations organisées dans le cadre de l'élaboration du projet de loi "Logement et urbanisme", qu'il est toujours prévu de présenter en conseil des ministres avant l'été, ont mis en évidence un certain nombre de freins à l'aboutissement des projets de construction de logements. Des mesures techniques, susceptibles de lever rapidement ces obstacles, ont été collectivement identifiées. Le gouvernement va donc utiliser la voie des ordonnances, procédure adaptée à la situation d'urgence que connaît le secteur. D'ici la fin du mois d'avril, il déposera au Parlement un projet de loi d'habilitation. Ces mesures d'urgence viseront à diviser par 3 les délais de procédure des autorisations d'urbanisme - l'outil de la déclaration de projet va être renforcé pour faciliter la réalisation d'opérations d'aménagement et de construction, et la concertation des citoyens et l'évaluation environnementale seront améliorées en amont - et par 2 la durée de traitement des contentieux du permis de construire et notamment les recours des tiers ; là encore il sera procédé par voie d'ordonnance et les sanctions pour recours abusifs seront alourdies.
Les autres mesures "phares" viseront à :
- construire là où sont les besoins, en particulier en Ile-de-France, en y permettant plusieurs dérogations aux règles d'urbanisme : elles auront pour but de densifier la ville et lutter contre l'étalement urbain, en facilitant la construction sur les "dents creuses", ces immeubles qui ne comportent qu'un ou deux étages et sont insérés entre des bâtiments plus hauts, la surélévation des immeubles de logements, et la transformation des immeubles de bureaux en logements ; les obligations de stationnement fixées aux constructeurs ne pourront pas être supérieures à une place de parking par logement dès lors que leur projet de construction est prévu à proximité d'une gare ou d'une station de transport collectif ;
- conclure un pacte avec le monde HLM, afin de sécuriser la production de 150.000 logements sociaux par an ; l' État s'engage à abaisser la TVA à 5% dès 2014, pour la construction et tous les travaux de rénovation de logements sociaux ; cette mesure devrait selon le ministère du logement d'augmenter de 22.500 logements sociaux la production prévue pour l'année prochaine ;
- simplifier les "normes" pour donner aux acteurs la stabilité juridique dont ils ont besoin pour construire plus vite ; le gouvernement promet un moratoire de deux ans sur l'instauration de nouvelles normes techniques et affirme mener parallèlement une évaluation globale des normes existantes de construction. "Il ne s'agira pas de déréglementer mais de se passer des normes présentant le rapport coût/efficacité le moins probant", indique le communiqué du ministère du logement, et de "réformer certaines réglementations aujourd'hui rédigées avec des objectifs de moyens et non avec des objectifs de résultats, ce qui limite les possibilités de créativité et d'innovation des acteurs du bâtiment" ; sur ce point il faudra juger le gouvernement aux actes, des promesses de simplification des "normes" ayant été souvent faites sans que l'on sache jamais avec précision celles qui étaient visées...
- lancer à grande échelle la rénovation énergétique de l'habitat, en mettant en place sur tout le territoire d'ici à l'été 2013 un véritable service public de la rénovation énergétique, réseau de guichets uniques permettant de simplifier les démarches des particuliers et à chaque ménage de bénéficier des aides auxquelles il peut prétendre ; 1.000 ambassadeurs de la rénovation énergétique iront à la rencontre des ménages en situation de précarité énergétique, et des financements renforcés et incitatifs seront mis en place, pour les ménages modestes comme pour les classes moyennes ; une prime exceptionnelle de 1.350 euros sera attribuée en plus des autres aides pendant 2 ans aux ménages qui en ont le plus besoin (revenus annuels maximum : 35.000 euros pour un couple) ; une fois le plan amorcé sur 2013 et 2014, un dispositif de tiers-financement viendra suppléer les subventions publiques à compter de 2015 pour atteindre, en vitesse de croisière, 380.000 rénovations lourdes chaque année dans l'habitat privé.
En plus, 120.000 logements sociaux supplémentaires pourront être rénovés grâce à la diminution du taux de l'Eco-PLS, qui sera fixé à 1%, et son ouverture à la rénovation des logements de classe D.
Il a été annoncé également la création d'un "géo-portail de l'urbanisme" accessible à tous, la suppression de la garantie "intrinsèque" pour sécuriser les ventes en état futur d'achèvement" (VEFA), la création d'un mode de vente sur plan d'appartements "prêts à aménager" pour les acquéreurs qui souhaitent finir eux-mêmes le second oeuvre, et la mise en place de tiers instructeurs techniquespour assister les banques dans l'instruction des éco-PTZ...
Par ailleurs, un effort particulier sera fait pour relancer le secteur du logement intermédiaire : un statut de ce type de logements va être défini (respect d'un plafond de loyer de niveau intermédiaire, ainsi que de plafonds de ressources du locataire), afin qu'il puisse être prescrit par les collectivités dans les zones tendues, où il existe un écart important entre les loyers pratiqués dans le parc social et les loyers de marché. Il serait réservé aux logements neufs, afin d'encourager à la construction. Afin d'enclencher cette mobilisation pour le logement intermédiaire, la Caisse des dépôts, au travers de sa filiale, la SNI, lancera cette année la construction de 10.000 logements intermédiaires.
Enfin, afin de lutter efficacement contre la rétention foncière, il est annoncé la suppression de tout avantage pour durée de détention des terrains constructibles. C'est la reprise de l'idée de créer un "choc d'offre", stoppée net en fin d'année dernière par le Conseil constitutionnel ; la mesure s'appliquerait à toutes les cessions intervenues à compter du 1er janvier 2014 (les plus-values sur des cessions résultant de promesses de vente enregistrées jusqu'au 31 décembre 2013 conserveraient le bénéfice du régime actuel d'abattement). L'objectif est bien d'encourager les personnes propriétaires de terrains constructibles depuis de nombreuses années à bénéficier, en cas de vente intervenant avant cette date, du dispositif actuel qui leur ouvre droit à un abattement significatif (voire à une exonération) sur leur plus-value.
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L'Etat va mettre 90 millions sur les compteurs et réseaux d'électricité intelligents
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20/3/2013
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Le Premier ministre Jean-Marc Ayrault a annoncé le 18 mars que le gouvernement comptait consacrer près de 90 millions d'euros au total dans le cadre des investissements d'avenir à deux projets autour des compteurs et réseaux d'électricité, sélectionnés par l'ADEME (Agence de l'environnement et la maîtrise de l'énergie), visant à optimiser la consommation et la distribution du courant.
Ces projets visent à mettre au point "de nouvelles technologies permettant à chaque foyer de mieux maîtriser leur demande électrique ou améliorant le fonctionnement des réseaux", explique un communiqué de Matignon. Ils associent de grandes entreprises (EDF, Alstom et Legrand), des PME, des universités et organismes de recherche et des collectivités locales.
Le premier projet concerne le développement des nouveaux services que doit offrir le compteur intelligent "Linky", qui doit commencer à être installé partout en France à partir de fin 2014, comme l'avait annoncé en novembre la ministre en charge de l'énergie, Delphine Batho, une fois que les désaccords sur ses fonctionnalités et son financement entre le distributeur d'électricité ERDF (filiale d'EDF), les collectivités locales et les associations de consommateurs, auront été tranchés...
Des tests de ces nouveaux usages seront effectués auprès de 25.000 foyers lyonnais qui avaient déjà été équipés de ce compteur. Selon le gouvernement, ce sera l'une des plus grandes expérimentations conduites à l'échelle mondiale dans le domaine des compteurs "intelligents".
Le second projet, qui sera mené en Vendée, vise à "développer à l'échelle départementale, un système de gestion active, automatisée et optimisée du réseau de distribution électrique", pour mieux intégrer la production issue des énergies renouvelables, à caractère souvent intermittent. Le développement de l'éolien et du photovoltaïque de manière dispersée sur tout le territoire, appelé à s'accélérer dans le cadre de la politique de transition énergétique, oblige le réseau électrique français à une importante adaptation, car il rend la production d'électricité plus fluctuante et difficile à prévoir, et oblige à renforcer le maillage des lignes électriques sur le territoire.
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Electricité : parution du nouvel arrêté sur les tarifs réglementés rétroactifs
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19/3/2013
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Un arrêté publié le 15 mars vient rétablir une tarification légale après la décision du Conseil d'Etat du 22 octobre 2012 annulant l'arrêté relatif aux tarifs réglementés de l'électricité du 13 août 2009. L'annulation était motivée par le fait qu'il n'était pas conforme à la structure du cadre tarifaire. Le nouvel arrêté précise en conséquence les critères en fonction desquels les différents tarifs - bleu, jaune, vert - ainsi que les options et versions sont appliqués. Ces nouvelles dispositions n'auront pas d'effets sur les factures d'électricité des ménages, et impliqueront pour certaines entreprises un remboursement de quelques euros, en leur faveur.
L'arrêté prévoit également l'égalisation de trois grilles tarifaires applicables à certains clients professionnels : clients domestiques collectifs et agricoles, clients professionnels et services publics non communaux et services publics communaux et intercommunaux.
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universimmo.com
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