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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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En tête au baromètre des plaintes des locataires, le dépôt de garantie et les troubles de jouissance
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9/4/2018
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Depuis 2009, la Confédération générale du logement (CGL) recense et classe les demandes d’informations et les réclamations des personnes qui contactent par email son siège national. Depuis la création du baromètre, la CGL a reçu 18.667 mails de demande d’aide, avec cinq principaux thèmes de préoccupation des consommateurs qui la contactent : le "locatif" (76,07%), "l’accession / vente" (6,95%), "la propriété individuelle" (1,70%), "la copropriété" (5,18%) et la "consommation généraliste" (10,09%). Cette dernière thématique regroupe toutes les demandes ne relevant pas directement du domaine du logement (fournisseurs d'énergie, fournisseurs d’accès internet, téléphonie mobile, sites d'achat par internet, etc).
Le secteur locatif représente donc plus des trois quarts des plaintes des usagers ! Et ce chiffre augmente année après année, et ce malgré les différentes lois votées depuis 2009. En tête arrivent les plaintes liées au dépôt de garantie (non restitution ou restitution partielle), avec 15,89% (contre 12,20% en 2015). Lorsque l’origine de la plainte n’est pas liée à la mauvaise volonté du bailleur pour restituer le dépôt de garantie, il s’agit le plus souvent d’un désaccord lors de l’état des lieux de sortie, ou sur la facture de remise en état est contestée par le locataire. La CGL demande la création d'un fonds spécial de centralisation de l’ensemble des dépôts de garantie, tout comme l'a préconisé le CGEDD (Conseil général à l'environnement et au développement durable) dans un rapport de février 2017. Ce fonds permettrait selon l'association de pacifier les relations bailleurs-locataires et le propriétaire ne détiendrait plus la mainmise sur les dépôts de garantie.
En 2ème position, juste derrière le dépôt de garantie, viennent les troubles de jouissance (15,40% des demandes d'aide), en augmentation de plus de 2 points par rapport à 2015 (12.20%). Ces réclamations sont dues en grande partie à un mauvais entretien des lieux : isolation thermique des murs et fenêtres insuffisante, mauvais fonctionnement du système de chauffage, etc. La croissance de cette thématique récurrente du baromètre témoigne de l’existence de biens mis à la location dans un état médiocre et ce malgré des prix élevés.
3ème au hit parade : les charges locatives (10,32% frd réclamations), un chiffre en augmentation là aussi de 2 points par rapport au baromètre 2015 qui affichait 8,66%. Ces demandes concernent très souvent la répercussion abusive et injustifiée de certaines charges sur le locataire, comme le remplacement d’une chaudière ou une consommation d’eau exorbitante en raison d’une fuite non réparée...
En 4ème position dans ce baromètre une nouveauté : les difficultés relationnelles : difficultés rencontrées par les locataires à contacter leur bailleur ou avoir avec lui une relation apaisée, la non-réponse à des demandes légitimes, l'agressivité des réponses quand elles ont lieu, ou la violation du domicile du locataire par le propriétaire. Force est de constater que les rapports entre locataires et bailleurs ne s'apaisent guère, malgré les évolutions législatives pour réguler les abus.
Autre nouveauté de 2016, les problèmes avec les agences immobilières : frais de gestion indus, augmentation brutale des provisions pour charges sans justification, demande de documents interdits, etc. La loi ALUR avait prévu la création d'une commission disciplinaire des activités de transaction et de gestion immobilières, dont le pouvoir de sanction avait été renforcé par la loi égalité et citoyenneté. Or cette commission n'a jamais été mise en place, et le projet de loi ELAN la supprime, revenant pour le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI) à un rôle simplement consultatif...
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Encadrement des loyers : le projet de loi ELAN le maintient à titre expérimental pour 5 ans
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21/3/2018
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L'encadrement des loyers par plafonnement, tel qu'institué par la loi "ALUR" du 24 mars 2014, était dans une impasse. Cécile Duflot avait voulu qu'il s'applique dans toutes les zones à marché locatif tendu, et la loi a été rédigée en ce sens. Mais devenu Premier ministre en 2014 en même temps que Cécile Duflot quittait le gouvernement, Manuel Valls a décidé, sans faire modifier la loi, que l'encadrement ne s'appliquerait à titre expérimental qu'à la ville de Paris. Puis il a admis son application aux communes volontaires. Il s'agissait de calmer le bâtiment et les promoteurs qui attribuaient à cette mesure le marasme de la construction dans les premières années du quinquennat. L'encadrement a été finalement instauré à Paris au 1er août 2015, puis à Lille au 1er février 2017 sur demande de sa maire, Martine Aubry. Grenoble s'est également déclarée volontaire mais elle attendait d'avoir un observatoire des loyers agréé.
A noter que le Conseil d'État avait déclaré illégale la décision de Manuel Valls d'arrêter l'application de l'encadrement tel que le prévoyait la loi, qui l'étendait à 28 agglomérations de plus de 50.000 habitants où il existe "un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logement", au motif que "la Constitution ne permet pas au pouvoir réglementaire de procéder à une mise en œuvre de la loi à titre expérimental lorsque la loi ne l'a pas elle-même prévu". Il arriva ce qui devait arriver, les tribunaux administratifs de Lille, puis Paris ont annulé les arrêtés fixant les loyers de référence applicables dans les deux villes, au motif qu'ils s'appliquaient à des territoires trop restreints et non à toute une agglomération.
Ne voulant pas enterrer trop vite une mesure, certes honnie dans les milieux de l'immobilier, mais très populaire chez les locataires, le nouveau gouvernement, sensible à la ponction qu'opère sur le pouvoir d'achat des ménages le niveau atteint par les loyers dans les zones tendues, n'a pas voulu mettre un terme à l'expérimentation. Il a fait appel des jugements, sans trop y croire, mais pour gagner du temps en attendant la loi "logement", devenue loi "ELAN" (Evolution du logement et aménagement numérique), puisse légaliser la situation bancale laissée par le gouvernement précédent.
C'est ce qui a été prévu dans le projet de loi adressé au Conseil d'Etat à l'issue des travaux de la conférence de consensus clôturée au Sénat le 8 février dernier. D'un côté le texte (article 48 du projet de loi) confirme l’obligation de créer des observatoires locaux des loyers (OLL) agréés par l’État dans toutes les zones tendues, permettant une meilleure connaissance des marchés "dans un souci de transparence et de fluidité", mais par ailleurs, il prévoit que l’encadrement des loyers ne sera mis en place qu'"à titre expérimental" pendant 5 ans à compter de la publication de la loi, et à la demande expresse, non pas d'une commune seule, mais d'un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d’habitat, et sur les seuls "territoires présentant un écart important entre le niveau de loyer moyen constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social, un niveau de loyer médian élevé, un taux faible de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, et des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l’habitat et de faibles perspectives d’évolution de celles-ci". Donc pas forcément sur l'ensemble du territoire de l'EPCI...
Il est néanmoins précisé que la commune de Paris (exception notable), les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d’Aix-Marseille-Provence pourront également présenter ce type de demandes. En clair, l'application de l'encadrement cesse de s'imposer à l'ensemble des zone tendues mais à des territoires précis sur demande, ce qui supprime les risques d'annulation pour application trop limitée géographiquement. On notera avec malice que Paris pourra le demander pour la ville seule, mais que pour les autres territoires de l'Ile-de-France, la demande ne pourra venir que de la métropole du Grand Paris, ce qui vu sa majorité politique, risque assez peu d'arriver. De même pour Lille, où Martine Aubry devra convaincre la métropole, ce qui avec sa majorité gauche-droite n'est pas gagné d'avance...
Par contre, le projet de loi favorise le développement des observatoires des loyers en supprimant le lien entre l'agrément d'un observatoire et la mise en place d'un encadrement. Auparavant en effet, dès qu'un observatoire était agréé sur un territoire, le préfet devait fixer les loyers de référence médians, majorés et minorés, et faire appliquer l'encadrement. Cette automaticité avait freiné le développement des observatoires, les professionnels résistant à leur obligation de les alimenter. Or ces observatoires sont nécessaires à une meilleure connaissance des marchés ! Il sera donc obligatoire de créer ces observatoires locaux des loyers (OLL) agréés par l’Etat dans les zones dites tendues, à savoir les zones d’assujettissement à la taxe sur les locaux vacants (TLV), sans que ce développement n’emporte nécessairement encadrement des loyers. Le projet de loi permettra notamment, pour ce faire, aux agences d’urbanisme d’être agréées observatoires des loyers. L'observatoire CLAMEUR, alimenté par les professionnels à l'échelle nationale, pourrait être mis à contribution, mais il faudrait que l'administration surmonte sa réticence à recourir à des sources d'information privées !
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Plusieurs villes d'Ile-de-France tentent de peser sur les prix de l'immobilier neuf
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9/3/2018
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C'est ce que révèle une étude de Challenges : les programmes neufs à "prix maîtrisés" se multiplient. Le principe est le suivant : des municipalités (Montreuil, Nanterre...), en contrepartie de conditions préférentielles pour l’achat du foncier qu'elles détiennent, demandent aux promoteurs, au moyen de "chartes" qu'elles composent à leur guise, d’appliquer une ristourne de 5 à 25% à certains accédants. Par fois jusqu'à 30% comme à Nanterre ! Certaines exigent que les acheteurs soient primo-accédants, et qu’ils s’engagent à y habiter. D’autres demandent que les acheteurs soient déjà résidents ou employés dans la commune...
Les chartes comportent des conditions additionnelles, telles que le respect d’un certain nombre de normes au delà de celles qui sont obligatoires : habitabilité, qualité des prestations, etc. Les promoteurs ne s’en plaignent pas forcément, rapporte Challenges, : accepter la charte permet d’accéder à un foncier moins cher et assure un taux d’écoulement plus rapide des programmes, ce qui compense la baisse de prix consentie...
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En 2018, le prix des appartements neufs pourrait baisser dans certains micro-marchés d’Ile-de-France
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8/3/2018
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Les Promoteurs du Grand Paris ont dévoilé le mois dernier les résultats d’une étude inédite du Grecam, une société d´études et de conseil spécialisée dans l'immobilier, sur le "choc de l’offre" en Ile-de-France, réalisée à partir des données issues de son "Observatoire Immobilier de l’Habitat" (1), fondé sur le suivi de la commercialisation des appartements neufs, de l’obtention du permis de construire jusqu’à la livraison de l’opération. Si depuis 2016, le marché francilien connaît une hausse significative des mises en vente et des réservations, dépassant le seuil des 30.000 appartements vendus par an, la question est de savoir si la demande peut suivre à ce rythme à partir de 2018.
L'étude répond par l'affirmative, le marché francilien de l’immobilier neuf devant rester très "dynamique" en 2018, d'autant qu'au niveau de la répartition de l’offre, 67% des mises en vente prévisionnelles devraient se concentrer à Paris et en Petite Couronne. Mais certains secteurs d’Ile-de-France où l’offre à venir est importante pourraient connaître un ralentissement des ventes. C’est notamment le cas de certains micro-marchés des Hauts-de-Seine (10.673 appartements à venir), de la Seine-Saint-Denis (8.891 appartement à venir) et du Val-de-Marne (6.024 appartements à venir). En conséquence, les prix pourraient baisser au sein de certains quartiers, ce qui est une bonne nouvelle pour les accédants à la propriété.
Les principaux risques de stagnation sur ces micro-marchés sont liés à la fois :
- à des aspects conjoncturels : la possibilité d’une remontée des taux d’intérêts, au second semestre 2018, et des programmes qui ne sont pas toujours éligibles à la TVA réduite à 5.5% ;
- à offre surabondante par rapport à la demande : on constate en effet des stocks actuellement élevés (déjà plus de 14 mois de délai d’écoulement pour certaines communes), sur des micro-marchés où les prix ont augmenté rapidement depuis 2016 ;
- à la politique urbaine de certaines villes, imposant par exemple une part élevée des grandes surfaces (4 et 5 pièces), alors que le marché francilien est principalement porté par une demande de surfaces moyennes (2 et 3 pièces) ;
- à des critères géographiques : de par l’offre plus importante en 2018, les investisseurs risquent de délaisser les appartements neufs les plus éloignés des dessertes ferrées (programmes distants de plus d’un kilomètre d’une gare RER/SNCF/métro) ;
- à la pression de l’offre individuelle sur le marché des grandes surfaces, dans les communes où le parc de maisons individuelles dépasse les 25%.
"Le profil des acquéreurs devrait aussi être impacté, car au-delà de 6.000 €/m2 parking inclus (PI), les opérations neuves captent essentiellement une clientèle en résidence principale. A ce niveau de prix, la part des investisseurs est réduite, du fait du plafond du dispositif Pinel limité à 300.000 € PI », explique Hugues Kirichian, Président du Grecam.
(1) Etude réalisée à partir des données issues de l’Observatoire Immobilier de l’Habitat du Grecam. Chaque opération immobilière est suivie depuis le dépôt du permis de construire, à la mise en commercialisation du programme, et jusqu’à son achèvement.
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Calme plat sur le marché locatif privé
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8/3/2018
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C’est ce qui ressort de la présentation le 6 mars des chiffres de l’année 2017 et ceux arrêtés à fin février de l’observatoire CLAMEUR (acronyme de Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux). La dépression se poursuit, à commencer par l’activité du marché. La mobilité résidentielle des ménages recule encore, après le rebond de 2014-2015, lui-même dû à un rattrapage de mobilités suite à une dépression en 2012-2013. L’activité a baissé de 4,8% en 2017. Si un rebond est constaté début 2018, il est habituel à cette période, et reflète probablement de surcroît une accélération des déménagements dus à la réalisation anticipée de projets de primo-accession au 4ème trimestre avant la réduction des incitations (PTZ, APL accession, etc.)…
Les loyers de marché ensuite : -0,1% en moyenne en 2017, avec une évolution négative croissante avec la taille des logements : ainsi on relève +0,4% pour les studios et 1 pièce (21,6 % du marché), une stabilité pour les 2 pièces, (34,3 % du marché), puis -0,4% pour les 3 pièces (26,9 % du marché), -0,6 % pour les 4 pièces (11,7 % du marché) et -1,1% pour les 5 pièces et plus (5,5% du marché).
Par ailleurs, il n’y a plus de "saut à la relocation" (écart entre le loyer du locataire sortant et du nouveau locataire) depuis 4 ans sur tout le territoire : les loyers de relocation sont en baisse de 0,7% par rapport au loyer du précédent locataire ! Il y a certes des disparités entre villes : en 2017, les loyers ont reculé dans près de la moitié des villes de plus de 10.000 habitants. Sur les villes de plus 150.000 habitants, les loyers n’ont augmenté en 2017 de plus que l’inflation que dans 5 d’entre elles, (Nice, Lyon, Montpellier, Nîmes et Lille), ils ont augmenté mais de moins que l’inflation dans 8 d’entre elles, et notamment les plus grandes (Paris, Nantes, Toulouse, Strasbourg…), et ils ont baissé dans 7 d’entre elles (Bordeaux, Angers, Marseille, Grenoble, Rennes…).
On pourrait croire que c’est l’effet de l’encadrement des loyers (double encadrement, en évolution dans toutes les villes assujetties à la taxe sur les logements vacants, et en niveau plafonné à Paris et à Lille), mais cette situation se retrouve de manière identique hors périmètre d’encadrement.
Enfin, l’effort d’amélioration-entretien des logements entre deux locataires continue à baisser, ce qui empêche les propriétaires d’augmenter le loyer de relocation, et la vacance locative stagne aussi à un niveau élevé, à 11% au-dessus de son niveau de 1998 et de 2008…
Voir les chiffres détaillés :
- CLAMEUR – Conférence de presse du 6 mars 2018 – Visuels de la présentation
- le top 878 des villes
- le top des 1.464 des EPCI
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Surendettement : Hausse continue de l’endettement immobilier en 2017
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7/3/2018
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La Banque de France a publié les résultats de l’enquête typologique sur le surendettement des ménages en 2017. Il en ressort qu'au cours de la période 2012-2017, la structure de l’endettement financier des ménages s’est substantiellement modifiée, avec une hausse de l’endettement immobilier et une diminution marquée des dettes à la consommation. L’endettement immobilier s’accroît, avec une augmentation de plus de 10 points de la part des dettes immobilières dans l’endettement global, cette part atteignant 36% en 2017.
L’endettement moyen se situe autour de 108.094 euros par situation incluant au moins une dette immobilière, en augmentation de 7.274 euros sur cinq ans. Toutefois, après avoir culminé à 2,763 milliards d’euros en 2015, l’encours global des dettes immobilières figurant dans les situations de surendettement recule légèrement depuis deux ans, sous l’effet de la diminution du nombre de situations soumises aux commissions de surendettement.
En ce qui concerne, les dettes de charges courantes (dettes d’impôt, factures d’énergie, etc.), elles représentent 12% de l’endettement et elles figurent dans 8 dossiers sur 10, en hausse de 6,5 points depuis 2011. Leur montant moyen s’est accru de 1.495 euros en cinq ans et s’établit à 6.286 euros en 2017.
Les dettes de charges courantes sont notamment constituées de dettes de logement, présentes dans près d’une situation sur deux, pour un montant moyen de 4.840 euros par ménage, de dettes fiscales, présentes dans 43% des situations (41,8% en 2012), pour un montant moyen de 3.087 euros par ménage (en hausse de plus de 55% par rapport à 2012) et de dettes d’énergie et de communication, présentes dans 54,2% des situations (+4,7 points par rapport à 2012), pour un endettement moyen de 1.457 euros par ménage (1.318 euros en 2012).
Avec un taux de 75,8% de locataires, les ménages surendettés vivent deux fois plus souvent dans un logement loué que l’ensemble des ménages de France métropolitaine. Ils sont également près de cinq fois plus souvent hébergés à titre gratuit, certainement par nécessité dans la grande majorité des cas (10,4%, contre 2,3% des ménages français). A contrario, ils sont moins fréquemment propriétaires accédants et, surtout, ne sont que très rarement pleinement propriétaires de leur résidence principale (3,4%, contre 36,9% des ménages français).
Toutefois, en évolution annuelle, la part cumulée des propriétaires et des propriétaires accédants parmi les ménages surendettés s’accroît faiblement mais régulièrement depuis quelques années (à 11,8% en 2017, contre 9,5% en 2012, par exemple), en raison des nouvelles pratiques des commissions de surendettement, encouragées par les pouvoirs publics à examiner plus favorablement la recevabilité des situations comportant un bien immobilier.
Les Hauts de France et la Normandie sont les deux régions les plus touchées par le surendettement. Elles cumulent les difficultés qui sont à l’origine du surendettement : taux de chômage élevé, revenu moyen inférieur à la moyenne nationale, taux d’illettrisme et de pauvreté élevé. A l’inverse, l’Île-de-France, la Bretagne, les Pays de Loire et l’Auvergne- Rhône-Alpes comptent une proportion de ménages surendettés inférieure à la moyenne.
Source : Le surendettement des ménages (enquête typologique 2017 – Banque de France)
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La procédure simplifiée de recouvrement des petites créances peu et mal utilisée
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6/3/2018
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Cette procédure issue de la loi dite Macron du 6 août 2015 permet, depuis le 1er juin 2016, le recouvrement des petites créances en saisissant un huissier de justice et sans recourir au juge. Les créances concernées par cette procédure sont les créances (article 1244-4 du code civil et R 125-1 du code des procédures civiles d’exécution) :
- d’un montant total inférieur ou égal à 4.000 € (intérêts compris) ;
- ayant une cause contractuelle (ex: contrat de bail, contrat de vente etc) ou résultant d’une obligation de caractère statutaire (ex: cotisations obligatoires etc).
En cas d’accord du créancier et du débiteur, sur le montant de la créance et les modalités du paiement, intervenu dans un délai d’un mois à compter de l’envoi de la lettre recommandée, l’huissier délivre un titre exécutoire, qui récapitule les diligences effectuées (article R 125-6 du code des procédures civiles d’exécution).
Ce titre exécutoire est remis au créancier et une copie est délivrée au débiteur.
Les frais de cette procédure simplifiée sont à la charge exclusive du créancier, depuis la saisine de l’huissier jusqu’au constat de l’issue de la procédure.
La Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) a publié les résultats d'une enquête qui poursuivait deux objectifs : d’une part, vérifier l’absence de pratiques commerciales déloyales et, d’autre part, recueillir des informations sur la mise en œuvre de la nouvelle procédure.
Au total, 50 études d’huissiers de justice et 67 sociétés de recouvrement de créances ont été contrôlées. De nombreuses anomalies ont constatées lors des contrôles : plus de 32% des établissements présentaient des non-conformités. Les contrôles ont ainsi donné suite à l’envoi de 15 avertissements et de 15 injonctions administratives à des professionnels ainsi qu’à la transmission de 10 procès-verbaux pénaux à la Justice.
Concernant les huissiers de justice, plusieurs manquements ont été relevés. Par exemple, certains huissiers imposent au débiteur de payer des "dommages et intérêts transactionnels" en plus de la créance principale sans les avoir négociés au préalable avec celui-ci ; d’autres facturent des "sommations de payer", alors qu’aucune somme ne peut être réclamée au débiteur pour une telle prestation. Par ailleurs, l’information sur le prix de la mise en œuvre de la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances n’est pas toujours délivrée.
Concernant les sociétés de recouvrement de créances, certaines utilisent des courriers-types mentionnant des frais correspondant à une sanction pénale ou administrative et qui ne peuvent donc pas figurer dans une procédure de recouvrement amiable. Ce procédé est constitutif d’une pratique commerciale agressive.
De nombreuses pratiques commerciales trompeuses ont aussi été relevées :
- confusion entre la phase de recouvrement amiable et la phase de recouvrement judiciaire,
- réclamation de frais de manière illicite, comme s’il s’agissait de frais légaux exigibles,
- facturation aux débiteurs des frais de recouvrement (frais de quittance, frais de mise en demeure, dommages et intérêts transactionnels) ou fausses dénominations (intérêts de retard).
En ce qui concerne la mise en œuvre de cette nouvelle procédure, elle ne semble pas suffisamment attractive pour les huissiers qui en ont l’exclusivité. En effet, l’huissier de justice ayant établi le titre exécutoire par cette procédure ne peut ensuite mettre en œuvre l'exécution forcée en cas d’échec du recouvrement amiable. C’est un autre huissier de justice qui doit mettre en œuvre le recouvrement forcé.
Source DGCCRF: Recouvrement amiable des créances du 05/03/2018
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2017, année immobilière exceptionnelle ? Pas tant que cela apparemment...
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28/2/2018
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C'est ce qui ressort d'un retour sur l'année immobilière réalisé dans un article par le professeur Michel Mouillart, professeur d’économie, et opérateur des observatoires CLAMEUR pour le marché locatif et LPI/SeLoger pour celui de la vente, plus spécialement visé en l'occurrence. Le constat est le suivant : après une très bonne fin d’année 2016, le marché de l’ancien avait encore bénéficié de financements très favorables au 1er semestre 2017. Mais au cours du printemps, la demande de logements anciens avait présenté les premiers signes d’affaiblissement : la remontée des prix des logements avait commencé à altérer la solvabilité de la demande, comme l’Observatoire Crédit Logement-CSA l’avait alors analysé.
Le 3ème trimestre a confirmé "l’atterrissage de la demande", qui est devenue plus dure au 4ème comme le révèle un "dévissage" des crédits à l’ancien :-24,4% en glissement annuel, après "seulement –13,1% au 3ème trimestre !
D'où vient alors, s'interroge Michel Mouillart, que la plupart des bilans présentés en janvier dernier aient décrit 2017 comme une année comme une année exceptionnelle ? Très simple : c'est ce qu'on risque si on se contente du constat de la situation des marchés six mois auparavant ! "Les progressions les plus rapides du marché (de 14 à 17%) se réfèrent en fait à une source qui serait celle des notaires, explique le professeur. "Tel est le cas, par exemple, d’ERA Immobilier ou de la FNAIM. En fait, ces "enseignes" qui ne disposent pas d’un système d’observation de l’ensemble du marché de l’ancien utilisent les estimations de l’activité que le CGEDD (le Ministère du Logement, pour simplifier) propose en partant des droits de mutation que centralise la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP). Ces estimations sont donc par construction, comme d’ailleurs les indices de prix INSEE-notaires, en retard de l’ordre de 4 à 6 mois sur le marché : c’est-à-dire sur la conjoncture du présent vécue par les professionnels lors de la signature des compromis", ajoute-t-il.
Reste à se demander où va aller le marché de l’ancien en 2018, alors que les dispositifs publics de soutien de la demande ont été fortement dégradés : les aides personnelles en faveur de l’accession sont quasiment supprimées et le PTZ n’est intact que dans les zones A et B1. "Compte tenu de la dynamique de la production de crédits actuellement en cours (comme, par exemple l’Observatoire Crédit Logement/CSA en a rendu compte pour le mois de janvier), on doit s’attendre à un recul de l’ordre de 10% des offres acceptées (hors rachats de créances) sur l’année : voire peut-être même de 12 à 13%. Cela signifie que le nombre des compromis signés va reculer de plus de 10 % en 2018, et celui des actes définitifs de 5 à 6 %", conclut Michel Mouillart.
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Perte de vigueur du marché immobilier ancien selon l'observatoire LPI/SeLoger
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22/2/2018
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Alors que les notaires, dans leur dernière publication des indices des prix des logements anciens, annoncent pour le quatrième trimestre 2017 des prix toujours en hausse et des ventes record, le baromètre LPI-SE LOGER est beaucoup plus nuancé.
Il est vrai que les données des notaires sont établies sur la base des ventes signées en acte authentique dans les offices. Or le prix a été fixé en moyenne 3 mois avant, ce qui fausse toute comparaison avec des baromètres comme LPI/SeLoger ou MeilleursAgents.com. LPI/SeLoger compile une base de données de biens, suivis sur la durée, et de transactions dès la conclusion de la promesse de vente, ce qui lui permet de fournir les analyses plus fines sur les marchés par villes et des agglomérations, mensuellement et avec moins d'un mois de décalage.
Pour LPI-SeLoger, le ralentissement est visible sur les trois derniers mois, bien que les prix continuent d’augmenter sur l’année avec une moyenne de 3,4% pour les maisons et de 4,7% sur ceux des appartements.
Sur les trois derniers mois, les prix des maisons signés ont par contre reculé de 0,3% alors qu’à la même époque en 2017, c’est une progression de 1,3% qui avait été enregistrée. Pour les appartements, pour la même période la hausse se limite à 0,7% alors qu’en 2017, les prix de ce type de biens étaient en hausse de 1,4%.
Dans le détail, l'observatoire voit une évolution très différente selon les villes. Ainsi, à Bordeaux la hausse des prix s’accélère pour atteindre 14,3% sur un an. À Lille, Lyon et Saint-Etienne la hausse s’élève à plus de 8% alors qu’au Mans et à Marseille les prix n’augmentent que faiblement, de même qu’à Brest où, après une augmentation de 9,8%, les prix à présent stagnent. Face à une demande déprimée, les prix reculent toujours à Besançon, Clermont-Ferrand, Le Havre, Limoges, Mulhouse et Perpignan.
Autre indice à cette perte de vigueur du marché de l’ancien, le nombre de compromis signés a décroché en janvier de 10,8% en niveau trimestriel glissant, ce que confirme la demande de crédit immobilier en baisse depuis plusieurs mois.
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Le prix des logements anciens a augmenté partout en France en 2017
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21/2/2018
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Les médias vont se faire à nouveau l'Echo d'une hausse des prix "révélée" par les indices Notaires-Insee des prix des logements anciens du quatrième trimestre 2017, parus le 22 février. Il s'agit en fait de données établies à partir des ventes signées au 4ème trimestre en actes authentiques, donc de ventes conclues autour du 3ème trimestre. A ne pas confondre donc avec les chiffres d'observatoires comme ceux de LPI/SeLoger ou de MeilleursAgents.com, qui publient des chiffres frais, à partir des transactions conclues en promesse de vente (1)...
Selon les notaires, les prix des logements anciens ont augmenté partout en France et le nombre de transactions réalisées au cours des douze mois de 2017 atteint un nouveau record historique de 968 000.
Même si les chiffres des notaires ne sont pas encore définitifs, la tendance à la hausse est confirmée sur l’année 2017. Ainsi en Ile-de France, la hausse des prix des logements anciens atteindrait 5,1% sur un an. Le prix des appartements serait en forte haute à 5,9%, les maisons à 3,3%. A paris, les notaires annoncent des prix en hausse de 8,6%. Après Paris, les départements des Hauts-de-Seine avec une hausse de 5,2% pour les appartements et 5% pour les maisons, la Seine-Saint-Denis (4,3% pour les appartements et 3,2% pour les maisons) et le Val-de-Marne (4% pour les appartements et 3,8% pour les maisons), sont dans le peloton de tête en région parisienne.
En province, l’augmentation des logements anciens serait de 3,5% entre le quatrième trimestre 2016 et le quatrième trimestre 2017, après 2,7% le trimestre précédent. La hausse est également plus importante pour les appartements (4,2%) que pour les maisons (3,1%). Le détail des indices par régions ne sera publié par les notaires qu’en avril 2018.
Source INSEE: Des prix des logements anciens et des volumes de transactions toujours en hausse au quatrième trimestre 2017
(1) Universimmo.com - 14 janvier 2018 : Prix de l'immobilier : un observatoires des observatoires ? Chiche !
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