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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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La première échéance des travaux obligatoires sur les ascenseurs ne pourra être tenue
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16/7/2007
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La loi "Urbanisme et habitat" du 2 juillet 2003 et son décret d'application du 9 septembre 2004 ont fixé une liste de travaux de sécurisation des ascenseurs, dont la nécessité a été mise en avant par les ascensoristes et les pouvoirs publics à la suite des accidents mortels successifs intervenus en 2002, et dont la réalisation a été programmée en trois tranches : au 3 juillet 2008, au 3 juillet 2013 et au 3 juillet 2018.
Problème : l'arrêté en fixant les caractéristiques détaillées n'a été publié que le 18 novembre 2004, ce qui laissait un délai nettement insuffisant pour la tranche due au 3 juillet 2008, notamment dans les copropriétés où le processus de décision, par le fait qu'il passe par l'assemblée des copropriétaires, en principe convoquée qu'une fois par an, est plus long que chez les propriétaires d'immeubles dans leur totalité ! En effet, dans la plupart des cas un diagnostic préalable effectué par un expert indépendant s'est avéré nécessaire avant d'accepter - et discuter, voire confronter - les devis de travaux des ascensoristes, et du coup les premières commandes n'ont pu être passées qu'en 2006 dans le meilleur des cas et plutôt en 2007 !
La Fédération française des ascenseurs (FFA) l'a reconnu récemment : seulement 10% du parc d’ascenseurs, considéré comme le plus vétuste d'Europe (60% du parc français a plus de 20 ans), était en cours de modernisation fin 2006, et il y a fort à parier que peu de copropriétés devaient figurer dans ce peloton de tête...
Aujourd'hui, les ascensoristes eux-mêmes avouent être incapables de réaliser les 90% restants dans le délai imparti, c'est à dire une petite année. De son côté, l'ARC (Association des responsables de copropriété), association de consommateurs spécialisée précisément dans la copropriété, prend la tête de la révolte des copropriétaires et demande un report de deux ans de la première échéance, estimant qu'autrement 50% au moins des copropriétés seront hors la loi le 4 juillet 2008 ! L'ARC dénonce aussi le risque d'inflation des devis à l'approche de l'échéance, les ascensoristes (environ 150 entreprises en tout et pour tout), confrontés de surcroît à une pénurie d'effectifs qualifiés, ne pouvant servir que les clients qui leur feront faire la meilleure marge...
La balle est aujourd'hui dans le camp de la nouvelle ministre du logement, bombardée de demandes de report : gageons que ce sont ni les propriétaires d'immeubles, ni les gestionnaires et syndics qui monteront au créneau pour défendre le délai réglementaire actuel...
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Une mesure des effets potentiels du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunts immobiliers
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16/7/2007
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Elle est fournie par les résultats de la 1ère enquête annuelle de l’Observatoire des Propriétaires, réalisée début juin par l’institut TNS Sofres pour le réseau coopératif d'agences immobilières "L'Adresse", alors que les modalités du projet fiscal du gouvernement venaient d'être précisées : les engagements pris par le gouvernement pendant la campagne des élections législatives sont jugés comme étant un levier d’achat important pour plus de 34% des acheteurs potentiels, et une incitation à vendre sa résidence principale pour 13% des personnes ayant déclaré en 2006 avoir l’intention de vendre un bien immobilier d’ici 2012.
Un résultat qui témoigne de la rapidité d’assimilation par les Français des promesses de campagne, selon les dirigeants du réseau L'Adresse...
(1) Enquête réalisée entre le 4 et le 15 juin 2007 auprès d’un échantillon de 792 propriétaires tiré du panel Métascope, représentatif des ménages français
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Garantie des risques locatif universelle : Christine Boutin réservée sur la promesse du candidat Sarkozy
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12/7/2007
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Intervenant devant le Conseil économique et social, la ministre du logement Christine Boutin a présenté longuement la GRL (garantie des risques locatifs), en cours de mise en place dans sa version marginalement améliorée par la loi "DALO" (droit au logement opposable) du 5 mars 2007 ; censée remplacer à terme le Loca-pass qui a selon elle la faiblesse de ne couvrir que 60% des candidats fragiles - pour l'essentiel, les salariés du secteur assujetti au 1% logement, les jeunes de moins de 30 ans en recherche d'emploi, les étudiants boursiers de l'Etat -, la GRL est en fait un produit de garantie loyers impayés pour les bailleurs privés qui veulent faire de la location sociale, couvrant avec la garantie des organismes du 1% logement et de l'Etat les locataires non éligibles normalement aux locations du secteur non social : ceux éligibles à l'actuel Loca-pass distribué par les collecteurs du 1% (ils seront couverts sur les fonds du 1%), mais aussi les employés de maison, les salariés agricoles, les étudiants non boursiers, les fonctionnaires, les retraités, les chômeurs et allocataires de minima sociaux, non éligibles actuellement au Loca-pass, sous réserve que leur taux d'effort financier, après aides au logement, ne dépasse pas 50% (ceux-là seront couverts par l'Etat sur un budget qui reste encore à voter...).
La GRL pourra être souscrite par les bailleurs directement ou via les administrateurs de biens auprès d'assureurs privés - quelques uns ont déjà mis le produit sur leur catalogue), ces derniers devant respecter un cahier des charges précis approuvé par un décret du 24 janvier 2007 ; les bailleurs conventionnés pourront récupérer 50% des primes versées sous forme de crédit d'impôt. Pour bénéficier de la garantie, ils devront louer à des locataires qui se seront préalablement munis d'un "Pass GRL" auprès d'un collecteur du 1%, attestant qu'ils sont éligibles (c'est à dire ne présentant pas les garanties de solvabilité normalement requises dans une location classique...).
Moyennant quoi le bailleur sera mieux protégé qu'avec le Loca-pass puisque cette garantie n'est pas comme avec celui-ci limitée aux 3 premières années de bail, et à un maximum de 18 mois d'impayés. Les locataires défaillants, feront l'objet d'une enquête sociale et si nécessaire d'un accompagnement social et de modalités de recouvrement adaptées, sous l'égide du 1% logement et d'une association créée pour l'occasion, l'APAGL (Association pour l’accès aux garanties locatives), de manière à leur permettre aussi vite que possible de régulariser leur situation.
La GRL, qui ne doit rien au nouveau président puisque créée par une loi du 26 juillet 2005, et commencée d'être mise en place grâce à une convention signée entre l’Etat et l'UESL (Union d'économie sociale du logement, qui regroupe les collecteurs du 1% logement), signée le 20 décembre dernier, satisfait-elle la promesse de campagne du candidat Sarkozy, qui avait annoncé dans son programme "je faciliterai la location en supprimant l’obligation de caution et de dépôt de garantie. En contrepartie, les propriétaires seront protégés contre les risques d’impayés de loyers" ?
Oui en théorie pour ceux qui en ont le plus besoin, mais non dans la pratique, car il est à craindre que peu de bailleurs y souscrivent, puisqu'il faut une démarche volontaire - et préalable - de leur part, sauf à y voir le seul moyen de louer un logement qui ne trouverait pas preneur autrement !
Du coup, l'idée que la GRL puisse même simplement remplacer le Loca-pass semble chimérique, sauf pour la ministre qui voit déjà la montée en puissance de la GRL permettant la "sécurisation" de 3,5 millions de logements privés...
Le seul moyen d'y parvenir est en fait de la généraliser - la rendre "universelle"... et obligatoire, comme le demande depuis quelque temps l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), organisation assez largement représentative des propriétaires privés et peu suspecte de favoritisme pro-locataires, en fait sous la forme d'une garantie généralisée contre les impayés, financée de manière tripartite par les propriétaires, les locataires et l'Etat ou le 1% logement...
"Il faudra réfléchir à ce sujet. Je n'ai pas d'avis arrêté sur ce point qui requiert, naturellement, une analyse poussée avec toutes les parties prenantes" a déclaré simplement Christine Boutin, reconnaissant qu'en pleine "discussion budgétaire" et "période de grande restriction", "les choses ne sont pas simples"...
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Campagne de l'ADEME en faveur des répartiteurs des frais de chaleur : l’ARC dénonce une supercherie !
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10/7/2007
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Une étude menée pour la France par le Syndicat de la mesure sur 4200 logements, dont les conclusions ont été fortement médiatisées le mois dernier par l'ADEME (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie), estimait possible de réaliser jusqu'à 22% en moyenne d'économies d'énergie dans les immeubles dotés de chauffage collectif (et même 33% dans le parc non-HLM !), grâce à la pose de compteurs individuels de chaleur, en fait les "répartiteurs de frais de chauffage" rendus obligatoires sous certaines conditions par une loi du 29 octobre 1974 et un décret du 31 décembre 1979, textes tombés quelque peu dans l'oubli pendant la période d'énergie bon marché qui y a succédé...
Trop beau pour être vrai ? Nous avons exprimé notre scepticisme, qui rejoint celui des associations de consommateurs et des administrateurs d'immeubles, notamment les syndics de copropriété, en particulier à cause du coût de ce type de compteurs et du manque de fiabilité de leur utilisation pour la répartition des charges. L'ARC (Association des responsables de copropriété), association de consommateurs précisément spécialisée dans la copropriété est allée plus loin et a cherché à connaître les détails de l'enquête présentée, et dénonce aujourd'hui une véritable "supercherie" à laquelle se serait livrée le syndicat de la mesure, évidemment intéressé, et à laquelle elle accuse l'ADEME de s'être prêtée !
D'une part en effet l'étude n'indiquerait pas comment a été construit "l’échantillon" des logements équipés de compteurs utilisé pour démontrer un différentiel de coût énergétique par mètre carré de 33% entre logements équipés et non équipés (comment être sûr que n'ont pas été pris seulement les meilleurs résultats ?), et aucune donnée n’aurait été fournie par les sociétés de comptage qui ont fourni les chiffres sur l’âge des immeubles ni leur degré d’isolation, rendant ainsi impossible de conclure que le différentiel tient aux répartiteurs, puisque les performances énergétiques des immeubles sont inconnues...
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Vers une charte européenne des droits des consommateurs d'énergie
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9/7/2007
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La Commission européenne a présenté le 5 juillet 2007 d'une proposition de charte pour les consommateurs d'énergie. Elle devrait se fonder sur quatre objectifs essentiels qui sont : une protection plus efficace des citoyens vulnérables ; une meilleure information des consommateurs ; moins de paperasserie lors du changement de fournisseur et une protection des consommateurs contre les pratiques de vente déloyales.
Selon le communiqué de la commission (1), la charte devrait permettre aux consommateurs d'obtenir des droits dans le domaine de la fourniture d'électricité et de gaz. Il s'agit notamment du droit de recevoir en toute sécurité, contre paiement, des niveaux réguliers et prévisibles de services sûrs d'électricité et de gaz ; de celui de changer de fournisseur d'électricité et de gaz gratuitement et aussi du droit d'avoir accès à des procédures de recours simples et peu coûteuses en cas de litige.
De plus, la charte devrait contenir une énumération des éléments minimaux que doit comprendre tout contrat avec un fournisseur d'énergie ainsi qu'une information sur la fourniture d'énergie, les conditions contractuelles, les prix et tarifs, les mesures d'efficacité énergétique, l'origine et la méthode de production de l'électricité.
Enfin, cette charte devrait garantir aux consommateurs que l'énergie soit mise à disposition à des prix raisonnables, facilement et clairement comparables et transparents, fournir aux citoyens vulnérables des niveaux minimaux de services énergétiques (électricité, chauffage et éclairage) afin d'éviter la pauvreté énergétique mais aussi rappeler que les pratiques déloyales sont interdites en vertu de la directive sur les pratiques commerciales déloyales.
Ce sera la première fois que ces droits seront exposés dans un seul document. La charte aidera les consommateurs à décider en connaissance de cause lors du choix du fournisseur lorsqu'ils exercent leurs droits sur les marchés de l'électricité et du gaz ouverts à la concurrence, notamment en France depuis le 1er juillet 2007.
(1) Comm. CE, communiqué IP/07/1026, 5 juillet 2007
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Taux de révision des loyers : amorce d'une décrue ?
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7/7/2007
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L’indice INSEE de référence des loyers (IRL) du 1er trimestre 2007 est paru est paru et, avec une valeur de 107,66, affiche sur un an une hausse de 2,92%, en léger recul par rapport aux 4ème et 3ème trimestres 2006 (respectivement +3,23% et +3,19%), et revenant progressivement vers les niveaux des quatre trimestres précédents (+2,78%, +2,46, et deux fois +2,30% - voir toutes les valeurs dans notre section des indices et chiffres-clés).
Cet indice est venu remplacer la moyenne sur 4 trimestres (dite "moyenne associée") de l’indice du coût de la construction (ICC) qui servait de référence jusqu’au 31 décembre 2005 pour les révisions annuelles des loyers des baux d’habitation ; pour information, cette moyenne associée a augmenté pendant le même temps de 5,52%, après avoir grimpé à +6,96% et +6,83% respectivement aux 4ème et 3ème trimestre 2006, et après +4,93% au 2ème, contre "seulement" +3,34% au 1er trimestre !
L’IRL tient donc toujours pour le moment ses promesses en tant qu’amortisseur de hausse ; il risque par contre de jouer aussi les amortisseurs de baisse si la tendance amorcée au 1er trimestre 2007 devait se poursuivre : en effet, pour la première fois depuis plusieurs années, l'ICC a stoppé sa hausse ! Il est même en baisse sur un trimestre à 1385 au 1er trimestre 2007 contre 1406 au 4ème trimestre 2006... Ce coup d'arrêt intervient après une véritable flambée : la hausse sur un an s'établit en effet à +1,69% après +5,56% au 4ème trimestre 2006, +8,05% au 3ème trimestre, +7,05 au 2ème, et +7,24% au 1er !
Victimes de cette hausse vertigineuse, les baux commerciaux, et autres locations (garages et parkings, remises, etc.) qui se réfèrent aux valeurs brutes de l’ICC pourront connaître un répit !
Par contre, les baux meublés d'habitation principale viennent d'être soumis à l'IRL par une disposition insérée dans la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable (article 41) : après avoir subi les hausses de l'ICC sans modération, ils vont maintenant subir l'effet amortisseur de baisse de l'IRL...
Paradoxalement, du fait du ralentissement de la hausse des loyers des nouvelles locations et relocations constaté un peu partout, le taux de hausse maintenu par l'IRL dans la révision des loyers avec les locataires en place va continuer à resserrer les écarts avec les loyers de marché !
Rappelons que le calcul de l'ICC est effectué chaque trimestre à partir d'un échantillon représentatif retraçant l’évolution des prix de la construction de quelques 6000 logements neufs suivie au travers de 320 dossiers. Les hausses des coûts de construction et, plus récemment, la flambée de l'acier et de certaines matières premières expliquaient le dérapage de cet indice depuis 2005...
L’IRL, qui ne s’applique de manière obligatoire qu’aux baux de logements non meublés ou meublés loués à titre d’habitation principale, est quant à lui calculé pour 20% à partir de l'ICC, pour 60% de l'indice général des prix à la consommation (IPC) et pour 20% de l'indice des prix de l'entretien et de l'amélioration du logement (IPEA). Chacun de ces indices est pris en compte dans le calcul en moyenne annuelle glissante…
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Mise en oeuvre du droit au logement opposable : installation du comité de suivi...
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6/7/2007
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La ministre du logement, Christine Boutin, y a procédé le 5 juillet en commençant par rappeler combien l'objectif qui a donné lieu à la loi "DALO" (droit au logement opposable) du lui tenait à coeur, ayant elle-même été l'auteure d'une proposition de loi en ce sens "au lendemain des incendies qui ont frappé des familles africaines en août 2005 dans le 13eme arrondissement", et indiqué avoir demandé à ses services de préparer un nouveau décret afin d'élargir le comité de suivi aux 5 organisations nationales représentants les locataires ainsi qu'à l'association du DAL (Droit au logement).
Côté hebergement d'urgence, elle a annoncé la signature le 4 juillet avec les partenaires sociaux du 1% d'une convention pour permettre l'accès au logement social de 3.000 travailleurs pauvres en 3 ans, accueillis actuellement en CHRS (Centres d'hébergement et de réinsertion sociale). Sur un plan budgétaire, elle a confirmé effort financier prévu par l'Etat en faveur du logement social, avec le financement de 20.000 PLAI - pour les logements les plus sociaux - au lieu de 7.000 dans le plan de cohésion sociale dans sa version antérieure, et globalament d'un nombre total de logements PLUS et PLAI de 80.000 en 2007, puis 100.000 en 2008, comme en 2009.
Notons qu'on n'en est pas encore aux 120.000 promis pendant la campagne et réitérés par le premier ministre le même jour...
La ministre du logement a également annoncé le décret créant les nouvelles commissions de médiation, dont elle souhaite qu'elles "fonctionnent le moins possible" !
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Le gouvernement fixe à 70% l'objectif de taux en France de propriétaires de leur logement
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6/7/2007
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C'est ce qui ressort de déclarations rapportées par l'AFP, faites par le premier ministre François Fillon le 5 juillet lors d'une visite sur le terrain à Dreux (Eure-et-Loir) consacrée au thème de l'accession à la propriété.
"Nous voulons une France de propriétaires. On veut arriver à 70% des Français qui sont propriétaires de leur logement", aurait-il notamment déclaré en compagnie de la ministre du Logement Christine Boutin, en parcourant deux quartiers de la ville où sont réalisés des programmes d'accession sociale.
Actuellement, seuls 56,7% des ménages français (soit 15 millions) sont propriétaires de leur résidence principale, un chiffre nettement en deçà de la moyenne européenne (75% de propriétaires). Notons toutefois, comme le fait remarquer le quotidien Le Monde (1) que ce ne sont pas forcément dans les pays qui ont les plus forts taux de propriétaires que la population se loge le mieux : la Grande-Bretagne et la Suède avec 71%, la Grèce avec 76% , l'Irlande avec 77% et l'Espagne avec 84% doivent-ils être cités comme des modèles ? Pas si sûr, dit Le Monde, "au vu, par exemple, des difficultés rencontrées par les jeunes Espagnols pour trouver un toit, à cause de l'insuffisance de l'offre locative". Une pénurie qui pèse au détriment de la mobilité de la main-d'oeuvre, aux dires de nombreuses entreprises. A l'inverse, l'Allemagne compte un taux de propriétaires relativement faible - de l'ordre de 45% -, mais les besoins en logements semblent mieux couverts qu'en Espagne ou que dans l'Hexagone, fait remarquer le quotidien...
François Fillon a aussi rappelé l'objectif fixé par le candidat Nicolas Sarkozy pendant la campagne, de 500.000 logements neufs (construits) par an, dont 120.000 logements sociaux.
(1) Le Monde, 3 juillet 2007 : "Une France de propriétaires, par Bertrand Bissuel et Isabelle Rey-Lefebvre"
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Les taux d'intérêt s'emballent, et ce n'est pas fini...
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6/7/2007
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Son de cloche concordant des deux grands courtiers en crédits en ligne, Meilleurtaux.com et Empruntis.com, encore rassurants il y a deux mois, et qui voient le taux de l’OAT 10 ans (Obligation assimilable du Trésor, qui constitue l’indicateur de référence pour les prêts immobiliers à taux fixe) en pleine ascension : il est ainsi passé de 3,95% en janvier 2007 à 4,58% à la mi-juin, puis 4,61 en début de semaine et 4,70 le 6 juillet !
L’écart actuel entre ce taux et le taux d’un crédit immobilier à 15 ans aujourd'hui pour un bon dossier (4,20%), de 0,50%, n'est pas tenable : Meilleurtaux estime "très probable que le mouvement de hausse des taux des crédits immobiliers se poursuivra dans les prochains mois et devrait conduire à une augmentation supplémentaire d’environ 0,30%.
La hausse en juillet a été forte et concerne la quasi-totalité des banques : sur l’ensemble des 60 grilles tarifaires analysées, 59 ont augmenté leur tarif, selon Meilleurtaux.
Depuis le début de l’année 2007, la hausse totale des taux des crédits immobiliers atteint ainsi 0,55% ; s'ajoutant à la hausse de 0,35% constatée en 2006, elle conduit à une augmentation de 0,90 % depuis le point le plus bas atteint.
Au total sur l’ensemble de l’année 2007, la hausse des mensualités atteindra 7,1%, et réduira la capacité d’emprunt des acquéreurs d’environ 8,20%, sans que cette réduction puisse être compensée par les mesures fiscales prévues, puisque les banques excluent selon les deux courtiers que le crédit d'impôt puisse être pris en compte dans l'évaluation de la capacité de remboursement des emprunteurs...
Du coup, Empruntis.com incite les emprunteurs à ne pas attendre avant de concrétiser un projet s'ils en ont, faute de quoi il faudra "arbitrer soit par la surface, en optant pour des surfaces plus petites soit par la délocalisation en achetant un peu plus loin des centres"...
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L'Etat aurait racheté un immeuble 4,5 fois plus cher qu'il avait vendu
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28/6/2007
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Embarras dans l'entourage du ministre du budget : selon une révélation du Canard enchaîné dans son édition du 27 juin, l'Etat aurait racheté au fonds d'investissement américain Carlyle pour 376,5 millions d'euros un immeuble qu'il lui avait vendu en 2003 pour un prix 4,5 fois inférieur !
Il s'agit en fait des anciens bâtiments de l'Imprimerie nationale, rue de la Convention à Paris 15ème, destinés au ministère des Affaires étrangères, que l'Etat l'avait cédé au groupe Carlyle pour 85 millions d'euros ; Carlyle y aurait cependant effectué d'importants travaux pour y installer 31.000 mètres carrés de bureaux et un parking, pour un montant estimé entre 82 et 125 millions d'euros, auxquels s'ajouteraient 12 millions d'euros pour "des aménagements complémentaires demandés par l'Etat".
Selon les spécialistes consultés par le journal, l'opération aurait néanmoins rapporté au fonds américain une plus-value brute comprise entre 167 et 210 millions d'euros, soit une marge sur prix de revient d'environ 100%, alors que les prix de l'immobilier de ce type n'ont, toujours selon les professionnels interrogés par le journal, augmenté à Paris que d'environ 40% entre 2003 et 2007.
Cette somme aurait pu être économisée, selon l'hebdomadaire qui ironise sur les invocations des "différents locataires de Matignon et de Bercy, dont un certain Sarkozy" en faveur d'une meilleure gestion par l'Etat de son patrimoine immobilier, si celui-ci avait conservé l'immeuble et effectué lui-même les travaux...
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universimmo.com
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