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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Baisse historique du taux directeur de la BCE à 1,25 %
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2/4/2009
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La Banque centrale européenne (BCE) a abaissé le 2 avril son principal taux directeur de 25 points de base. En six mois et six baisses, il est passé de 4,25 % début octobre 2008 à 1,25 % aujourd'hui, taux historiquement jamais atteint ! Cette nouvelle baisse du taux directeur de la Banque centrale européenne ne peut que favoriser la relance du marché du crédit. Elle devrait avoir une incidence sur les taux de court terme des marchés financiers qui servent de référence pour fixer les taux variables des crédits immobiliers. Sous l'effet de la politique de la BCE, l'Euribor 3 mois est passé de 5,50 % en octobre 2008 à 1,48 % aujourd'hui.
Selon le courtier en crédits Meilleurtaux.com, il faut s'attendre donc à une baisse encore plus prononcée des taux variables déjà très attractifs. Avec un très bon dossier, un emprunteur peut obtenir un crédit sur 15 ans à 3,50% à taux variable contre 4,20% à taux fixe.
Du côté des taux fixes, les spécialistes de Meilleurtaux sont plus prudents : ils n'attendent pas de baisses significatives dans les prochains mois car l'OAT 10 ans, le taux d'intérêt à long terme utilisé par les banques pour déterminer les taux fixes des prêts immobiliers, a déjà fortement baissé depuis l'été 2008. Après avoir atteint 4,86% en juillet 2008, il devrait rester stable aux alentours de 3,50%.
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Retouches aux rapports bailleurs-locataires dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989
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1/4/2009
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La loi "MLLE" ou loi "Boutin" du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion introduit plusieurs modifications importantes dans les rapports bailleurs-locataires dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 ; citons les plus importantes :
- elle interdit désormais au bailleur de demander un cautionnement au candidat locataire s'il a souscrit une "assurance garantissant les obligations locatives du locataire". Et si le bailleur est une personne morale autre qu'une "SCI familiale" (société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus), le cautionnement ne peut être demandé que s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret (seront visés le Loca-pass et le FSL – Fonds de solidarité logement) ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.
L'article 58 complète l'article 1719 du Code civil en interdisant désormais au bailleur qui loue des locaux à usage d'habitation impropres à cet usage de se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant...
- elle impose désormais au bailleur louant un logement dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 de mentionner dans le contrat de location la surface habitable du logement ;
- elle met fin aux tergiversations de la jurisprudence et sécurise désormais le locataire quant à la récupération de son dépôt de garantie en cas de vente de son logement occupé par lui : dans ce cas, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur, et "toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation"...
- elle crée la possibilité pour le bailleur, par dérogation aux règles de la récupérabilité des charges locatives, lorsque des travaux d'économie d'énergie sont réalisés par lui dans les parties privatives d'un logement ou dans les parties communes de l'immeuble, de demander au locataire une contribution pour le partage des économies de charge, à partir de la date d'achèvement des travaux, sous réserve que ces derniers lui bénéficient directement et qu'ils lui soient justifiés. Elle ne peut toutefois être exigible qu'à la condition qu'un ensemble de travaux ait été réalisé ou que le logement atteigne un niveau minimal de performance énergétique. Le texte précise que cette participation, limitée au maximum à quinze ans, est inscrite sur l'avis d'échéance et portée sur la quittance remise au locataire. Son montant, fixe et non révisable, ne peut être supérieur à la moitié du montant de l'économie d'énergie estimée. Les conditions d'application seront fixées par décret.
A noter, plus marginalement, qu'une disposition de la nouvelle loi oblige désormais le propriétaire ou son mandataire à transmettre gratuitement la quittance au locataire qui en fait la demande, y compris par courrier. Cette disposition met fin à une guerre de tranchées entre associations de locataires et certains administrateurs de biens, ces derniers, qui se sont vus contester le droit de facturer des frais d'envoi des avis d'échéance et des quittances, ayant répliqué en proposant aux locataires de venir chercher leur quittance en leurs bureaux...
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Publication de la loi "Boutin" : ses principales mesures...
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31/3/2009
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La loi "MLLE" du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion a été publiée, amputée de quelques dispositions par le Conseil constitutionnel comme le prélèvement sur les organismes HLM au profit de la caisse de garantie du logement locatif social, et celle faisant obligation d'installer des détecteurs de fumée dans les logements.
Appelée aussi loi "Boutin", elle est la dernière en date d'une longue série de lois fleuves touchant transversalement un grand nombre de textes et de codes. Ses dispositions concernant plus spécifiquement les transactions immobilières, l'immobilier locatif et la copropriété sont traitées par ailleurs de manière plus détaillée. Elle contient globalement des mesures qui concernent :
- les acteurs et le financement du logement et de la rénovation urbaine : réforme du 1% logement, conventions d'utilité sociale, élargissement de la mission de l'ANAH et modification de la composition de son conseil d'administration pour tenir compte notamment de son nouveau financement ;
- les politiques publiques de l'habitat et la rénovation de l'habitat ;
- l'urbanisme et l'offre foncière, l'objectif étant de faciliter le lancement de travaux et de constructions ;
- l'accession sociale à la propriété avec la mesure phare de l'extension du Pass-Foncier au collectif et sa simplification tant en collectif qu'en individuel ;
-l'investissement locatif et le conventionnement ANAH, avec d'une part le recentrage des dispositifs Robien et Borloo en excluant la zone C et d'autre part, l'aménagement du conventionnement dans l'ancien et l'augmentation de la déduction spécifique dans certains cas ;
- l'accès au logement et la location tant dans le parc privé que social (HLM et SEM) : conditions d'attribution d'un logement social (simplification des démarches pour le demandeur), suppression du droit maintien dans les lieux dans certaines situations (sous-occupation, ressources excédant largement les plafonds dans les zones tendues), interdiction de demander une caution en cas de souscription d'une assurance contre les loyers impayés, transmission gratuite de la quittance au locataire, obligation de mentionner la surface habitable dans le bail, restitution du dépôt de garantie par le nouveau propriétaire en cas de cession du logement occupé, nouvelles modalités d'adoption des accords collectifs de location et participation des locataires aux travaux d'économies d'énergie, et aménagements du conventionnement ANAH dans le parc privé ;
- le logement des personnes handicapées ;
- les nouvelles normes techniques à respecter : report de la mise aux normes des ascenseurs ;
- le logement pour les personnes défavorisées, le traitement de l'habitat indigne et le droit au logement opposable ;
- la prévention mais aussi l'accélération des expulsions : instauration obligatoire des commissions de coordination mais réduction des délais de sursis à exécution ;
- la copropriété avec un encadrement des honoraires pour travaux et des aménagements pour les copropriétés en difficulté ;
- les mutations de logements privés ou sociaux.
A noter aussi : le Livre Foncier en Alsace-Moselle et des dispositions imposant la transparence en cas de cumul des activités bancaires et immobilières.
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Un PTZ spécial enseignants
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31/3/2009
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Un communiqué du gouvernement annonce qu'une procédure d'appel d'offres a été engagée par le ministère de l'éducation nationale le 27 mars pour sélectionner l'établissement bancaire qui financera un dispositif de prêt à taux zéro (PTZ) pour les enseignants du public et du privé qui font l'acquisition de leur habitation principale dans le cadre d'une première affectation sur un poste d'enseignement ou qui effectuent une mobilité professionnelle et changent de département.
Les bénéficiaires de cette mesure - quel que soit leur âge - disposeront d'un financement complémentaire sur dix ans, sans intérêts bancaires, allant jusqu'à une valeur de 30 000 euros pour le premier achat d'une résidence principale, et de 15 000 euros s'ils étaient précédemment propriétaires de leur résidence principale et en changent à l'occasion de la mobilité.
Ce prêt devrait être disponible à compter du 1er septembre 2009, donc dès la prochaine rentrée scolaire.
Selon des informations complémentaires rapportées par Le Parisien, les emprunteurs conserveront ce droit à un crédit dédié une année complète à compter de leur mutation. Concernant les couples d'enseignants pouvant chacun prétendre à ce financement, ils auront en outre la possibilité de cumuler deux prêts à taux zéro, portant ainsi le montant octroyé à 60.000 euros maximum.
Toujours selon la même source, cette mesure concernerait 50.000 professeurs.
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L'UNIS va créer l'Université de la copropriété et attaque 60 millions de consommateurs
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31/3/2009
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Dans une conférence de presse destinée à réagir à l'article très critique sur les syndics de copropriété du magazine 60 millions de consommateurs, l'UNIS, principal syndicat professionnel de syndics né de la fusion de la CNAB, du CSAB et de l'UNIT, a annoncé la création d'une série de matériels pédagogiques et de formations à l'intention des conseils syndicaux.
"L'éducation est la base d'une bonne relation. Il faut former les conseils syndicaux, il faut former les copropriétaires, et après cette formation, il est clair que la relation syndic-copropriétaire, syndic-conseil syndical, sera la meilleure possible", peut-on lire dans le dossier de presse.
L'Université comprendra des sessions de formation, des formations à distance (par Internet) pour ceux qui ne peuvent pas se déplacer, l'utilisation de la technique du "e-learning", des séances "présentielles" et des sessions à distance.
Lors de la même conférence de presse, le président de l'UNIS, Serge Ivars, a annoncé que son organisation attaquerait 60 millions de consommateurs en justice.
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Parution des décrets d'application de l'éco-PTZ
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31/3/2009
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Créé par la loi de finances pour 2009, l'éco-prêt à taux zéro (ou "éco-PTZ") a reçu ses décrets d'application et peut même, pour les prêts émis jusqu'au 30 juin 2009, financer y compris des travaux commencés à compter du 1er mars 2009. Un décret précise les travaux qui peuvent être financés et les conditions d'attribution : ce sont des travaux de rénovation afin d'améliorer la performance énergétique des logements anciens effectués soit pour le compte de l'emprunteur dans un logement dont il est propriétaire, soit pour le compte du syndicat de copropriété, dont est membre l'emprunteur, sur les parties et équipements communs ou sur les parties privatives à usage commun de la copropriété dont fait partie un logement dont est propriétaire l'emprunteur, ou encore concomitamment pour le compte de l'emprunteur dans un logement dont il est propriétaire et pour le compte du syndicat de copropriété, dont est membre l'emprunteur, sur les parties et équipements communs ou sur les parties privatives à usage commun de la copropriété dont fait partie ce logement. Le montant de l'avance est plafonné et une même avance ne peut financer que la part des dépenses revenant à un unique logement. Le logement doit être affecté à la résidence principale de son occupant, quel qu'il soit : propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit.
Un deuxième décret fixe la nature des travaux et les plafonds : 30.000 euros pour les travaux d'économie d'énergie et 10.000 pour les travaux de réhabilitation de systèmes d'assainissement non collectif par des dispositifs ne consommant pas d'énergie.
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Les prix de l'immobilier ont-t-ils encore un sens ?
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31/3/2009
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C'est la question qui était posée lors d'un déjeuner organisé le 31 mars par l'AJIBAT, association des journalistes de l'immobilier et du bâtiment, réunissant outre les représentants des médias spécialisés les notaires, qui calculent des indices de prix de l'immobilier avec l'INSEE à partir des transactions signées dans leurs études et d'autre part les agents immobiliers, dont la fédération FNAIM calcule des indices de prix de l'immobilier basés sur les promesses de ventes signées dans les agences.
Ces deux familles d'indices - déclinés par région et type ou taille de logement - actuellement trimestriels et non encore mensualisés - sont basés sur la même méthodologie dite "hédonique", autrement dit qui ramène, pour pouvoir les comparer et calculer un pourcentage correct d'évolution du prix moyen, les transactions réelles à un type de produit virtuellement toujours identique, même si le nombre de studios et de cinq pièces effectivement vendus varie d'un mois à l'autre…
Premier problème : ces indices ne sont pas des niveaux de prix et le particulier a du mal à situer son propre bien ; deuxième critique : ils sont trop décalés dans le temps. Solutions évoquées : faire la synthèse en rapprochant tous les fournisseurs de prix du marché à la mutation, y compris en intégrant les transactions s'effectuant directement entre les particuliers, parfois à des prix supérieurs à ceux négociés par les agents immobiliers (à partir de sites comme PAP ?) ; l'INSEE est prêt à contribuer sur le plan méthodologique, étant en mesure avec ses modèles économétriques de simuler les indices hédoniques même s'il n'y a pas eu de transactions suffisantes…
C'est d'autant plus indispensable qu'en temps de crise, avec la chute du nombre de transactions, on ne sait plus s'il y a baisse des prix ou simplement transactions réalisées à un prix plus bas, comme le suggère Michel Mouillart, non présent au déjeuner mais spécialiste des indices de prix... L'INSEE a néanmoins révélé qu'ils travaillent à essayer de prévoir les indices de prix de l'immobilier, ce qui serait une première...
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Rapport de la commission Darrois : beaucoup de bruit pour rien ?
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31/3/2009
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Remis au président de la République, il compte 51 propositions, mais ne préconise pas de bouleversement majeur, permettant aux professions qui se considéraient menacées de se sentir soulagées. Le rapport écarte la fusion avocat-notaire, mais propose de les regrouper dans une structure interprofessionnelle sous la forme de société de participation où chacun conservera sa déontologie et son organisation. De plus, les avocats pourraient devenir experts-comptables, sous condition de diplômes et les sociétés d'avocats pourraient engager des experts-comptables. Le rapport cherche ainsi à mettre fin à la "guerre du périmètre du droit" entre ces deux professions, mais aussi à promouvoir "une ouverture du notariat", tout en offrant aux avocats "un périmètre d'activité élargi".
Le rapport propose aussi la création du statut d'avocat en entreprise qui serait réservé aux titulaires du CAPA (Certificat d'aptitude à la profession d'avocat). Ces derniers ne pourraient pas plaider mais bénéficieraient du secret professionnel et des règles de confidentialité des avocats. Les juristes d'entreprise pourront utiliser une "passerelle" (période transitoire de 8 ans) pour bénéficier de ce statut.
Enfin, le rapport préconise de créer un "Haut Conseil des professions du droit" qui serait notamment en charge des questions normatives et des litiges où plusieurs professions interviennent. Ce Haut Conseil serait aussi chargé de gérer un fonds d'aide pour l'accès au droit, financé par toutes les professions exerçant des activités juridiques, et qui apporterait un surcroît de financement de l'aide juridictionnelle, la participation de l'Etat étant maintenue.
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Encadrement des honoraires des syndics sur les travaux
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31/3/2009
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L'article 17 de la loi "MLLE" ou loi "Boutin" du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, introduit par amendement parlementaire, prévoit désormais que "seuls les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic", et que "ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité".
L'application pure et simple du contrat de syndic n'est plus possible (avec par exemple une simple mention "honoraires selon contrat"), et l'assemblée peut déroger au tarif prévu au contrat, celui-ci devenant purement indicatif... Une façon de donner à l'assemblée des copropriétaires un meilleur contrôle de la fixation de ces honoraires controversés.
Rappelons que les syndics les facturent, non pas pour la maîtrise d'oeuvre des travaux, qu'ils ne peuvent assurer quand bien même ils en auraient la capacité - cas par exemple des syndics-architectes - parcequ'ils sont les représentants légaux du syndicat des copropriétaires et agissent en tant que tels comme maître d'ouvrage (le client ne peut être en même temps maître d'oeuvre...), mais au titre de la gestion administrative et comptable des travaux, qui représente une charge de travail réelle. Le problème est qu'ils fixent ces honoraires en pourcentage, ce qui entretient la suspicion qu'ils ne sont pas forcément motivés à "tirer" les prix ou à refuser des options inutiles, et que les taux pratiqués varient du simple au quadruple (de 2 à 8%), sans nécessaire justification...
D'où une critique croissante des associations de consommateurs et un lobbying parlementaire qui a failli dépasser les souhaits des demandeurs : une première version de l'amendement votée par les députés interdisait la perception d'honoraires sur tous les travaux d'entretien, c'est à dire sur la quasi-totalité des travaux réalisés dans les copropriétés (elle n'aurait plus été possible que pour les travaux d'amélioration, plutôt rares...) ! Une vive mobilisation des syndics a fait corriger le tir in extremis lors de l'examen de la loi en commission mixte paritaire...
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Exclusion de la zone C des régimes Robien et Borloo neuf, et aménagement du Borloo ancien
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31/3/2009
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La loi "MLLE" ou loi "Boutin" du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion restreint l'application des régimes "Robien" et "Borloo neuf" en sursis, comme la loi de finances rectificative pour 2008 l'a fait pour le régime "Scellier", aux zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. Il prescrit une révision des zones au moins tous les trois ans. L'arrêté prévu pour la délimitation de ces zones étant paru le 30 décembre 2008, cette mesure s'applique sans délai et jusqu'au 31 décembre 2009, date de fin de ces régimes...
Par ailleurs, la nouvelle loi apporte des aménagements au régime "Borloo ancien" :
- la déduction spécifique dans le secteur social et très social passe de 45% à 60% (la déduction pour le conventionnement intermédiaire reste établie à 30%) ;
- la déduction spécifique passe, pour tous secteurs mais seulement pour les logements situés dans les communes classées dans les zones géographiques tendues, à 70% lorsque la location est consentie, à un organisme public ou privé, en vue de la sous-location ou l'hébergement, à usage d'habitation principale, de personnes physiques en difficulté ou dont la situation nécessite une solution de transition ;
- la prise d'effet de la convention ouvrant le droit à la déduction spécifique est déconnectée de la signature du bail, et peut correspondre à la signature du bail conventionné même si celle-ci est antérieure à la conclusion de la convention (décret à paraître) ;
- le bénéfice de la déduction spécifique est désormais maintenu après l'échéance de la convention jusqu'à la date d'échéance du bail en cours ;
- sous certaines conditions, le conventionnement avec un locataire en place est possible sans attendre la fin du bail en cours.
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