SUIVRE
Décryptages - l'actualité de la semaine |
|
Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
|
Urbania : un sauvetage plus problématique qu'annoncé ?
|
10/8/2010
|
Nous le pressentions : le montage proposé aux banques créancières décrit à l'AFP par la société d'investissement IPE (Investors in Private Equity) le 23 juillet dernier, impliquant notamment Bernard Tapie, et sous l'égide du CIRI (Comité interministériel de restructuration industrielle), était trop beau pour être crédible. L'organe d'informations financières Agefi indique dans une brève d'information sur son site avoir appris de source proche du dossier que le pré-protocole d'accord entre le groupe Urbania en difficulté et ses créanciers n'avait pu être signé comme annoncé fin juillet. Selon cette source, les banques ont jugé "inacceptables et scandaleuses" les propositions qui leur ont été faites, passant par la conversion - avec décote - de la dette en obligations convertibles et surtout, des contraintes d'engagement pouvant atteindre quinze ans. Les négociations devraient donc reprendre fin août ou début septembre, à l'issue des vacances judiciaires (le groupe serait en effet sous mandataire "ad hoc" du Tribunal de commerce de Nanterre).
En valeur absolue, la Société Générale est la plus exposée, avec la moitié de la dette bancaire de 430 millions d'euros. En relatif, c'est Monte Paschi France, engagée à hauteur de 65 millions d’euros, qui pourrait bien payer le plus lourd tribut, pouvant perdre une part significative de ses fonds propres, qui atteignaient 120 millions à fin 2009, indique l'Agefi. Dans une précédente brève, l'organe d'information révélait que, selon une source bancaire, l'un des établissements de crédit concernés avait déjà provisionné à 50% sa créance dans ses comptes à fin juin, et envisageait un "coup de rabot supplémentaire" de 20% au second semestre. Sachant que pour une banque c'est l'acte de provisionner qui coûte le plus, de telles provisions laisseraient-elles présager leur intention de "tirer l'échelle" ?
Le temps qui passe est porteur de risques supplémentaires : les informations diffusées fragilisent le groupe et de nombreux clients - ils sont près d'un demi-million et près de 400.000 copropriétaires notamment, qui ont mis leur trésorerie entre les mains du groupe d'administration de biens -, peuvent être tentés, en l'absence d'informations officielles, de ne pas courir le risque de renouveler leur mandat ; or une nouvelle saison d'assemblées générales commence en octobre et des associations de consommateurs leur conseillent de se prémunir dès maintenant en demandant des propositions concurrentes...
|
|
Crédits immobiliers : les banques baissent encore un peu leurs taux en août
|
7/8/2010
|
Alors que la BCE (Banque centrale européenne) maintient une nouvelle fois son principal taux directeur à 1%, son plus faible niveau, le site et courtier en ligne Meilleurtaux.com révèle que ses banques partenaires sont encore en août une majorité à avoir légèrement baissé leurs taux de crédit : le taux moyen sur 15 ans est aujourd'hui à 3,58%, de plus en plus près du taux plancher historique de 3,36% atteint en octobre 2005.
Ainsi 53% de ces banques ont baissé leurs taux de crédit de 0,06% en moyenne, et jusqu'à 0,10% pour certaines. 42 % d'entre elles maintiennent leur taux stables et elles sont moins nombreuses à remonter leurs taux : 5% d'entre elles, contre 16% en juillet.
Le meilleur taux du marché est désormais selon le courtier à 3,21% pour un crédit sur 15 ans et à 3,40% sur 20 ans, des niveaux inédits depuis début 2006. Le taux moyen sur 15 ans est aujourd'hui à 3,58% contre 3,70% début 2010.
"Le niveau actuellement très bas de l'OAT 10 ans (Obligations assimilées du Trésor - 2,91 % au 4 août, en dessous du seuil historique des 3%), ainsi que le taux de long terme des emprunts d'Etat –, utilisé par les banques comme référence pour déterminer les taux fixes –, contribuent à maintenir les taux de crédit à un niveau très intéressant, encore pour quelques mois" indique le communiqué de Meilleurtaux. "De plus, il est probable que l'arrivée de la rentrée, période phare pour l'immobilier, favorise encore les mouvements de baisse des taux par les banques", explique Sandrine Allonier, responsable des études économiques de Meilleurtaux.
|
|
|
Immobilier : vers la fin du crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt et autres annonces...
|
4/8/2010
|
La confirmation est tombée : le gouvernement va bien supprimer le crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt pour un achat immobilier, mesure voulue en 2007, promise et mise en oeuvre dans le paquet fiscal de la loi "TEPA" contre toutes les critiques qui dénonçaient son caractère idéologique, inutilement coûteux ! La ministre de l'économie, Christine Lagarde, a en effet annoncé dans une interview accordée aux Echos du 4 août son remplacement dès 2011 par un "outil unique" pour l'accession à la propriété, qui prendra la forme d'un "prêt à taux zéro renforcé", "universel", c'est-à-dire sans condition de ressources, mais réservé aux primo-accédants. Cette aide sera "accentuée pour les faibles revenus, les zones géographiques d'habitation en forte tension et les achats dans le neuf", a précisé la ministre, annonçant des barèmes précis en septembre pour une entrée en vigueur début 2011. Le nouveau dispositif remplacera aussi le prêt à taux zéro (PTZ) actuel sous condition de ressource.
Les bénéficiaires actuels du crédit d'impôt, qui dure cinq ans, continueront bien entendu d'en bénéficier. Les professionnels depuis deux ans soutenaient que ce crédit d'impôt ne servait qu'à créer un effet d’aubaine : elle profitait à des gens qui avaient déjà décidé d’accéder à la propriété, mais elle ne créait pas de vocation de futurs propriétaires. La FNAIM n'a en particulier pas cessé de réclamer son remplacement à coût égal par un dispositif d'aide réellement incitatif, qui puisse être pris en compte comme le PTZ dans l'apport personnel des accédants, ce qui n'était pas le cas du crédit d'impôt.
Ce remplacement devrait permettre d'économiser 200 millions sur les 2,8 milliards que les aides supprimées coûtent actuellement, mais surtout de maîtriser la dépense fiscale, car celle du crédit d'impôt était appelée à exploser dans les années qui viennent. La ministre a notamment précisé qu'un mécanisme prévoira, en cas de "dérapage en cours d'année", d'ajuster automatiquement les barèmes afin de "refroidir le système" et de limiter son coût. Il devrait y avoir plus de bénéficiaires, assure la ministre, qui ne donne pas de chiffres.
D'autres mesures plus étonnantes ont été aussi suggérées dans le même entretien, en forme de ballons d'essai : pour "accélérer les mutations des propriétés immobilières et éviter la rétention des terrains à bâtir", la ministre évoque deux pistes : rendre croissante dans le temps, et non plus décroissante, l'imposition des plus-values de cession et rendre "systématique et non plus optionnelle" la majoration de la taxe foncière pour les terrains à bâtir, afin d'inciter les propriétaires à construire ou à vendre.
Enfin, la question d'un possible relèvement du taux de TVA actuellement à 5,5% sur les travaux dans le bâtiment, ou d'une restriction de son application, qui inquiète les milieux professionnels, "ne sera pas tranchée avant septembre", selon Christine Lagarde qui souhaite "conserver un mécanisme simple, qui n'incite pas à la fraude".
|
|
|
Les tarifs de l'électricité vont augmenter de 3,4%
|
3/8/2010
|
Le ministère de l'écologie, en charge également de l'énergie, a annoncé le 2 août une hausse des tarifs de l'électricité de 3,4% en moyenne, applicable à partir du 15 août prochain. Les particuliers seront touchés à hauteur de 3%, et les petites, moyennes et grandes entreprises respectivement à hauteur de 4%, 4,5% et 5%.
Conformément à la procédure habituelle, le gouvernement a saisi ce mardi de ce projet la Commission de régulation de l'énergie, qui ne délivrera toutefois qu'un avis consultatif. En 2009, la facture avait déjà augmenté en moyenne de 2,3%.
Avec cette nouvelle hausse, le gouvernement s'attache "à rapprocher le prix de l'électricité de son coût réel", indique le communiqué qui se réfère à un avis rendu il y a quelques jours par l'Agence internationale de l'énergie (AIE), qui s'inquiétait en effet de la faiblesse artificielle des prix de l'électricité en France. Même après cette augmentation, les prix devraient rester de 25 à 35% moins élevés que la moyenne européenne, font valoir des sources gouvernementales citées par le Figaro.
|
|
|
Logement : ralentissement comme prévu de la construction neuve
|
30/7/2010
|
Après une légère remontée en avril et mai, les mises en chantier de logements en France sont retombées en dessous des 300.000 sur la période de 12 mois glissants de juillet 2009 à juin 2010 : 295.981 très exactement. on rappellera que l'objectif du quinquennat est de 500.000 logements nouveaux par an, chiffre considéré comme minimal pour résorbé la pénurie de logements estimée à 900.000. Les autorisations de construire sur la même période se sont montées à 370.801 logements, en légère hausse, mais sans garantie que celles-ci se traduisent par une reprise des mises en chantier dans les prochains mois.
Les promoteurs avaient prévu ce tassement dès janvier dernier, constatant la trop faible part dans les ventes des primo-accédants, et la trop grande dépendance de l'activité aux avantages fiscaux, qui ont fait le plein d'adeptes et qui sont prévus en baisse ou en disparition totale (doublement du prêt à taux zéro ou PTZ, Pass-foncier, crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt, verdissement du "Scellier", etc.). S'ajoutent le désengagement progressif de l'Etat du financement du logement social, malgré les incantations de moins en moins crédibles du gouvernement. Au secrétariat au Logement on reconnaît, dans une déclaration à l'AFP reprise dans Les Echos, que "les crédits de paiement baisseront à 450 millions en 2011, 360 millions en 2012 et 280 millions en 2013". Ce désengagement aurait déjà eu comme conséquence un recul du nombre de logements collectifs sociaux (-5,6% au premier semestre)...
Une bonne nouvelle pour ce dernier cependant : ICF, la filiale logement de la SNCF, s'est engagé auprès de l'Etat à bâtir 14.700 logements sociaux et à en réhabiliter 13.200 dans les six années à venir. Des investissements de trois milliards d'euros. Ce groupe HLM, qui loge 40% de cheminots, réalisera deux tiers de ces constructions dans des zones dites "tendues", des territoires où le prix de l'immobilier s'envole car l'offre est largement inférieure à la demande.
|
|
|
Prix de l'immobilier en Ile-de-France : les notaires franciliens publient les chiffres des signatures de mars à mai 2010
|
29/7/2010
|
Ils correspondent aux ventes conclues de novembre 2009 à février 2010. Le nombre de ventes des logements anciens en Ile-de-France sur la période s'inscrit en hausse de +58% par rapport à la même période de l'année 2009. Toujours dynamique, l'activité sur le marché immobilier tend désormais à se stabiliser, si l'on compare au niveau d'activité des mois précédents, mais le nombre de transactions signées de mars à mai 2010 demeure encore inférieur de 8% par rapport au nombre de ventes signées entre mars et mai 2007.
L'analyse des ventes par département, tous logements confondus, montre une certaine homogénéité du marché quant à la reprise du nombre de ventes. Ainsi, il varie en rythme annuel de +50% en Seine-et-Marne à +68% dans les Yvelines et oscille de +56% pour les appartements à +60% pour les maisons.
Pour l'ensemble de l'Ile-de-France, les prix sont en hausse de +5,1% en rythme annuel (signatures de mars-mai 2009 à mars-mai 2010). Cette augmentation est plus limitée en s'éloignant de la Capitale. Elle tend pourtant progressivement à s'étendre du coeur de l'agglomération vers sa périphérie. Elle est de +7,2 % à Paris, +5,4 % en Petite Couronne et +3,1% en Grande Couronne.
Sur les 3 derniers mois de signatures observées (mars – mai 2010) comparés à décembre 2009-février 2010, les prix des logements anciens, tous biens confondus, ont progressé de +1,9 % sur l'ensemble de la région Ile-de-France, contre +1,7 % en avril 2010.
Par ailleurs, l'écart annuel entre l'évolution de l'indice des prix des appartements et celui des maisons se maintient. Sur un an, la hausse des prix en Ile-de-France est de +6,0 % pour les appartements et de +3,4 % pour les maisons.
A son niveau actuel, l'indice des prix tous logements anciens confondus demeure inférieur de 4,8% par rapport à son niveau le plus élevé, enregistré en septembre 2008. L'écart est encore plus réduit pour les appartements (-2,6% comparé au mois de septembre 2008), surtout à Paris où il se limite désormais à -1,5 % par rapport à septembre 2008. Pour les maisons en revanche, l'indice de mai 2010 s'inscrit encore en recul de 9,1% par rapport son point haut de juillet 2008.
|
|
|
Marché immobilier : l'oracle des notaires à mi-année...
|
28/7/2010
|
Dans sa Note de conjoncture de juillet 2010, le Notariat constate en cette fin du premier semestre 2010, grâce aux indices calculés en partenariat avec l'INSEE que le marché immobilier résidentiel ancien a retrouvé une activité d'avant la crise même si les volumes ne sont pas encore ceux des meilleures années. Les notaires s'étonnent qu'après la chute vertigineuse des volumes enregistrée à partir de septembre 2008, la reprise d'activité du marché immobilier ancien ait été si rapide, d'autant plus que l'indice de confiance des ménages s'est à nouveau dégradé au mois de mai dernier
-1,2% par rapport au mois d'avril (source INSEE). En fait ils oublient que leurs chiffres sont bien antérieurs : ils concernent le 1er trimestre en signatures d'actes authentiques, et donc le 4ème trimestre 2009 en transactions conclues...
Deux facteurs semblent influer sur la reprise du marché immobilier, le premier de nature conjoncturelle, des taux d'intérêts historiquement bas ; le second de nature structurelle, le manque de logement en France par rapport à la demande nettement marqué dans plusieurs grandes villes et régions notamment à Paris et en l'Ile de France. Par ailleurs, estiment les notaires, dans des périodes économiques et sociales troublées, l'immobilier pour une majorité de français reste une valeur refuge.
Les indices d'évolution des prix mentionnés n'apportent rien de nouveau : hausse de 1,4% sur un an (transactions conclues au 4ème trimestre 2009 par rapport au 4ème trimestre 2008), et une hausse de 1,2% pour les maisons.
Le volume des ventes de neuf en collectif a continué à augmenter au premier trimestre 2010 par rapport au 1er trimestre 2009 mais de manière moins importante qu'en comparaison avec le quatrième trimestre 2009. Les mises en vente ont doublé dans les régions de Lyon, Lille, Toulouse et l'Ile de France. Le prix du m2 du logement collectif au 1er trimestre 2010 a augmenté de 6,80 % soit un prix moyen à 3.392 euros (les notaires citent la source FNPC - Fédération des promoteurs constructeurs).
Ils constatent la forte proportion dans les ventes de neuf liée au succès des dispositifs d'aide (Pass-foncier et TVA à 5,5 % en zone ANRU) ainsi que de la part des investisseurs toujours importante (63% !). Par contre ils constatent que les acquéreurs de grands logements sont moins
demandeurs de surface habitable eu égard au nombre de pièces
certainement pour compenser l'augmentation des prix et améliorer
leur solvabilité. Quant aux studios leur surface augmentent
mais vraisemblablement pour des raisons uniquement liées à la
réglementation sur l'accessibilité...
Le Notariat voit le prix des appartements en Ile de France et en particulier à Paris intra muros continuer de croître, de sorte qu'à fin 2010 à Paris, le niveau de prix devrait être supérieur à celui de fin 2008 (6.500 euros le m2) ; ils constatent en effet une grande homogénéité dans cette évolution quel que soit la taille ou la localisation des appartements.
Pour les maisons par contre où les budgets moyens sont plus importants la hausse des prix ne devrait probablement pas permettre d'atteindre le point culminant de fin 2008 accusant actuellement un retard moyen sur l'évolution des prix de moins 10 %.
En province, la hausse des prix et des volumes devait se poursuivre
mais deux fois moins vite qu'à Paris car ce marché se caractérise par
une absence d'homogénéité dans le temps et dans l'espace. Les notaires mentionnent à l'appui les nouveaux outils qu'ils mettent en place et notamment la base des avant-contrats (ils devraient publier à partir de l'automne de nouveaux indices établis sur la base des promesses de vente et non plus seulement sur les ventes signées trois à quatre mois plus tard)... Certaines villes auront une évolution des prix voisine de zéro voir négative alors que d'autres devraient voir une évolution des prix de l'ordre de 5 à 6 %.
Pour la France entière, le volume annuel des biens immobiliers vendus dans l'ancien, sera bien supérieur à 600.000 ventes contrairement à ce qu'ils annonçaient au printemps et devrait avoisiner au vu des volumes de ces dernières semaines le chiffre de 700.000 ventes identique à celui de 2008. Cette croissance ne devrait cependant pas permettre de retrouver les volumes atteints dans les années 2000 à 2007 qui étaient de plus de 800.000 ventes.
Pour le neuf, bien que les professionnels constatent une progression de 3% des permis de construire au premier trimestre 2010, les notaires ne se risquent pas à prévoir l'évolution du marché : elle dépendra à la fois de l'impact des nouvelles mesures attendues pour l'accession à la propriété mais également à l'obligation d'investir dans des immeubles aux normes BBC afin de bénéficier d'un avantage fiscal majoré en investissement locatif...
|
|
|
Urbania en phase finale de sauvetage ?
|
24/7/2010
|
Une dépêche de l'AFP du 23 juillet indique que la société d'investissement IPE (Investors in Private Equity - société de dix personnes créée en 2002 par Philippe Nguyen, ancien de la Caisse des Dépôts, et François Nicoly, qui gère des fonds ayant vocation à reprendre des entreprises industrielles et de services) serait "dans la phase finale" de la reprise du groupe d'administration de biens Urbania, en grandes difficultés financières. L'AFP cite le président d'IPE, Philippe Nguyen. Pour la première fois, celui-ci révèle que Bernard Tapie est, pour un montant qu'il n'a pas voulu divulguer, parmi les investisseurs ayant confié des fonds à IPE. La somme de 30 millions avait été mentionnée il y a quelques semaines...
Toujours selon l'AFP, IPE "devrait pouvoir signer au milieu de la semaine prochaine un accord de conciliation" avec les créanciers de ce réseau de 107 agences gérant 400.000 lots de copropriété, 80.000 lots en gestion locative et 17 millions de m2 de bureaux, commerces et locaux d'activité, pour 145 millions de chiffre d'affaires, aurait indiqué M. Nguyen. Selon cet accord, "la dette de 500 millions d'euros d'Urbania, dont 200 millions à la seule charge de la Société Générale, serait convertible, à 50%, en obligations sur une période de 15 ans". L'AFP indique aussi que cet accord, suivi depuis trois mois par le Comité interministériel de restructuration industrielle (CIRI), doit encore recevoir l'homologation du tribunal de commerce de Paris, selon M. Nguyen. Effectivement, selon nos informations, il semble que tout ou partie du groupe Urbania soit non pas en redressement judiciaire mais sous "mandataire ad hoc", procédure plus confidentielle.
L'AFP ajoute aussi, non sans susciter quelque trouble, qu'IPE n'aurait l'intention de ne reprendre "que les fonds de commerce des 107 agences mais pas les différents holdings d'Urbania dont le président, Michel Moubayed, n'a jamais voulu révéler la composition du capital". Ce n'est pas nouveau. Mais c'est justement toute la difficulté de la reprise de ce groupe : les fonds de commerce gérés par les filiales Urbania sont dans de grandes proportions en location gérance ; par ailleurs, la reprise de fonds de commerce suppose que chacun des clients de gestion locative et chaque copropriété signent ou votent un nouveau mandat au profit de la structure de reprise ! A l'échelle d'un petit cabinet, c'est déjà une opération complexe ; à celle d'un groupe de cette taille, c'est presque mission impossible que de récupérer les mandats dans un délai raisonnable et sans forte déperdition !
Par ailleurs, de nombreuses incohérences entachent les informations communiquées. Par rapport au chiffre d'affaires cité, la valeur de ces fonds de commerce ne peut dépasser 100 à 150 millions, tout au plus. Même si aucun centime n'est versé par les repreneurs aux holdings de M. Moubayed, et que la totalité de cette valeur est versée aux créanciers, on est loin des 500 millions cités ! Les banques vont-elles se contenter pour le reste d'obligations tirées par une structure qui n'a aucune chance de pouvoir les rembourser sur la seule rentabilité des fonds de commerce rachetés ? Et si ces obligations doivent être converties en actions, les repreneurs accepteraient-ils de voir leur capital potentiellement ainsi dilué ?
|
|
|
Immobilier : sortie de crise incertaine malgré des facteurs favorables
|
23/7/2010
|
Le professeur Michel Mouillart, de l'Université Paris X Nanterre, et les dirigeants de Crédit Logement ont présenté le 20 juillet les chiffres de l'Observatoire Crédit Logement / CSA pour le 2ème Trimestre 2010, qui marquent une inflexion par rapport aux trimestres précédents : le mouvement de rajeunissement des clientèles cède la place au retour de clientèles plus avancées dans le cycle de vie - le mouvement est très net dans l'ancien -, et si la part des "ouvriers et employés" progresse encore dans le neuf (sortie du Plan de Relance ?), l'ancien voit un retour des cadres et professions libérales. Egalement, l'observatoire confirme ce qu'ont observé les agents immobiliers, à savoir un retour des "secundo-accédants" (les acquéreurs qui ont un bien à revendre)...
Alors que la progression des revenus des emprunteurs s'est à nouveau ralentie, l'apport personnel remonte maintenant : le marché de la revente commence à nettement se ressaisir. La progression des coûts des opérations oblige cependant les ménages à accroître leur recours à l'endettement, il est vrai favorisé par l'évolution des taux d'intérêt. Jamais en effet, depuis quarante ans, les taux n'avaient atteint un seuil aussi bas : 3,45 % le mois dernier. Et ils devraient encore se tasser à 3,41 % en juillet, puis encore un peu jusqu'à la fin 2010, contrairement à ce qui avait été anticipé en début d'année.
Mais la remontée du coût des opérations réalisées (biens en vente plus grands et reprise de la hausse des prix) entraîne le coût relatif : il retrouve son niveau de l'été 2007, avant le déclenchement de la crise. En juin 2010, il était de 3.90 années de revenus contre 3.72 années de revenus en décembre 2009 et 3.55 en décembre 2008 (à son point bas). Du coup, l'indicateur de solvabilité a de nouveau reculé, en dépit de la baisse des taux.
Le marché du crédit a bien amorcé sa reprise dès le printemps 2009, après un effondrement de la production de crédits fin 2008-début 2009 (- 45.2 % en six mois, du jamais vu !). Mais la production, néanmoins, peine encore à décoller : elle était de 170 milliards d'euros en 2007, de 141 en 2008, et de 119 en 2009, et potentiellement de 140 en 2010, année de reprise bridée. Les animateurs de l'observatoire ne voient pas de reprise se fera plus franche tant que le marché de la revente ne sera pas reparti...
Des facteurs favorables pourraient y pousser : même si l'indicateur de solvabilité se dégrade depuis plus d'un an, : il reste néanmoins, sur longue période, à un très haut niveau. De nombreux observateurs avancent que le "blocage" actuel de la reprise vienne d'un niveau de prix "anormalement" élevé : il est vrai que depuis la fin des années 90, la hausse des prix a été de 140% (et même, les prix ont été multipliés par 22 depuis 1964 !). Mais il faut corriger cette évolution des prix afin de tenir compte de la progression des revenus des ménages (de l'ordre de 45% depuis la fin des années 90). La hausse de ces prix corrigés de l'effet revenu reste soutenue : de l'ordre de 45% en 2010 depuis la fin des années 90. Mais en fait, 90% des transactions se font avec recours au crédit. Et depuis 15 ans, font remarquer les animateurs de l'observatoire, les conditions de crédit se sont formidablement améliorées (taux, durée, disponibilité, sureté). La question de la solvabilité de la demande ne serait dont pas la plus importante : le problème reste celui de la sortie de la crise (chômage, perspectives du pouvoir d'achat, marché de la revente)...
|
|
|
Les propriétaires privés inquiets de la conjoncture du marché locatif
|
23/7/2010
|
L'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière - fédération de chambres de propriétaires dans toute la France revendiquant 250.000 adhérents, en général propriétaires bailleurs) prépare son offensive de la rentrée avec un Livre Blanc sur le marché locatif privé : dans un entretien avec le quotidien Les Echos, son président, Jean Perrin, fait part de la morosité qui l'emporte chez ses membres. Selon lui, les délais de relocation s'allongent, et des secteurs géographiques évoluent vers la vacance, constate Jean Perrin, président de l'UNPI (président de l'). Dans de nombreux départements, les bailleurs enregistrent une période de vacance pouvant dans certains cas aller jusqu'à 18 mois entre deux locations.
"Dans le département de la Marne, cette période d'inoccupation du bien locatif qui se traduit par une absence de loyer peut se limiter à un ou deux mois pour les maisons. En Haute-Marne et à Castres dans le Tarn et Garonne, les biens peuvent rester vides pendant quatre mois. A Metz par exemple, la vacance tourne autour de six mois", indique-t-il. "Mais les délais peuvent être bien plus longs et atteindre en moyenne un an à Poitiers, et même dix-huit mois à Digne", où "quelques 1.500 logements ne trouvent plus preneur sur le marché de la location". Cette situation trouve essentiellement son origine selon Jean Perrin dans l'afflux d'offres résultant des opérations de défiscalisation en loi Robien-Borloo. Attirés par des prix du foncier bon marché, les promoteurs ont lancé des opérations sans tenir compte de la réelle demande locative.
Autre constat de l'UNPI : cette vacance peut toucher une catégorie de logements. Ainsi à Lyon les petits logements se louent facilement, mais les grands restent vides. La situation est inverse dans le Tarn-et-Garonne et le Maine-et-Loire où les maisons se louent bien, alors que les logements de deux et trois pièces restent vides.
Des secteurs géographiques jusque-là dynamiques sur le plan locatif, découvrent eux aussi la vacance : tel est le cas par exemple des départements du Gard et les Deux-Sèvres, de Marseille et de Nîmes, et plus récemment de l'Eure-et-Loir. D'autres villes commencent également à connaître des difficultés sur certains secteurs comme à La Rochelle, Toulouse et Lille.
Conséquence, également selon l'UNPI : "les loyers baissent de 5 à 10 % par rapport à la location antérieure alors qu'en 2006, la relocation s'effectuait au même prix" ; les bailleurs craigneraient même de ne plus pouvoir appliquer les indexations de loyers, s'ils veulent garder leurs locataires en place...
Et par effet induit, les prix de vente des appartements locatifs sont aussi orientés à la baisse dans des villes comme Clermont-Ferrand, Orléans,Colmar, Brioude, Montluçon, Gap, Lons-le-Saunier, Chaumont, Brive, Moulins, Béziers, Montpellier et Niort. En revanche, le secteur de la maison individuelle ne paraît pas affecté, par les difficultés du marché locatif.
"Nous sommes au début de la récession locative", conclut Jean Perrin. "Pour peu que les locataires en place comment à renégocier à la baisse leur loyer en menaçant leur propriétaire de déménager, il y a un pas qui pourrait être vite franchi dans les villes disposant d'une abondante offre locative"...
|
|
|
universimmo.com
|
|
|
