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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Indices immobiliers : la FNAIM contre-attaque
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9/4/2010
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La FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) réagit à la publication du rapport de la commission présidée par Bernard Vorms, président de l'ANIL
pour le compte du CNIS (Conseil national de l'information statistique) sur la qualité de l'information statistique disponible en France sur le logement et la construction. Estimant avec son réseau de plus de 10.000 agences disposer de la base la plus large de collecte de l'information sur les ventes de biens immobiliers au stade de l'avant-contrat (la promesse ou le compromis de vente) et donc au plus près de la fixation du prix, et réfutant - preuves méthodologiques à l'appui - les critiques qui lui ont été faites quant à la fiabilité de ses indices, elle entend rester, avec son "Observatoire des marchés de l'ancien", le principal producteur de chiffres avancés sur le marché immobilier.
Prenant au mot le rapport qui propose, entre autres recommandations - il y en 27 ! - la mise en place d'une offre d'étalonnage pour les producteurs de statistiques privées afin de rendre plus fiables et plus lisibles les différentes sources d'informations, et se déclare favorable à la mise en place d'un label de l'ensemble des sources d'informations, fondé sur un examen des modes de collecte et de traitement des données de chacun des acteurs, et garantissant la fiabilité des indicateurs existants et, par conséquent, la mise en cohérence nécessaire des différentes sources.
Elle rappelle que son observatoire totalise un million de références de biens vendus et s'enrichit chaque mois de l'ordre de 5.000 références supplémentaires, ce qui lui permet de compter sur un échantillon représentatif de plus de 10% du marché, tous intermédiaires confondus. Et puisque les méthodes d'évaluation des prix font toujours débat, la FNAIM annonce qu'elle publiera dans quelques semaines un ouvrage qui leur sera consacré et qui fournira, entre autres, les bases du développement d'outils d'aide à la décision utiles à la lecture statistique et économique du marché.
Par ailleurs, elle annonce aussi qu'elle va dans les mois qui viennent mettre en place avec ses 70 chambres départementales ou régionales des dispositifs permettant de remédier à la difficulté actuelle de rendre compte, avec précision, des disparités locales, faute de disposer d'échantillons représentatifs à l'échelle infra-communale.
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Marché immobilier d'Ile-de-France : la reprise freinée par le manque de biens à vendre
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9/4/2010
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Ca repart mais doucement : c'est ce qui ressort des chiffres présentés le 9 avril par la Chambre FNAIM de Paris-Ile-de-France, la plus importante de cette fédération, regroupant 1.800 professionnels de la région, pour le 2ème semestre 2009. La demande solvable est là, et les refus de prêts bancaires, après une année 2008 difficile où ils avaient atteint 7 à 8% des promesses signées, sont redevenus insignifiants : 3% sur l'ensemble de la région et 1% à Paris, il est vrai autant par l'effet d'un desserrement des conditions d'octroi que par "autocensure" des acquéreurs potentiels qui, dans un contexte économique incertain, ne s'engagent pas à la légère dans un projet immobilier, indique le président de la Chambre, Gilles Ricour de Bourgies.
Autre signe d'une demande présente, y compris en ce qui concerne le marché parisien intra muros celle d'une demande étrangère qui ne s'est jamais vraiment tarie : le délai de vente d'un mandat est reparti nettement à la baisse : de 101 jours en moyenne sur la région au 1er semestre 2009 à 92 jours au 2ème semestre, et à Paris plus spectaculairement de 91 jours à 62 jours !
Et pourtant, le nombre moyen de ventes conclues (en promesses de vente) par agence en 2009 sur la région, tout en étant meilleur qu'en 2008 (39 contre 34), n'est plus que du tiers de ce qu'il était en 2005 (117 !), mettant les agences franciliennes à la diète ! C'est un peu moins catastrophique à Paris même, mais avec 77 ventes en 2009 (contre 50 en 2008), les agences parisiennes sont encore loin des 111 enregistrées en 2006...
Une des causes est la multiplication des ouvertures de nouvelles agences à partir de 2005 au plus fort du boom immobilier : c'est en effet à partir de 2006-2007 que le nombre de mandats et de ventes par agence a commencé à chuter comme nous l'avions déjà fait remarquer.
Mais une autre cause est la raréfaction de l'offre : la chute des ventes par agence suit celle du nombre de mandats reçus. La FNAIM francilienne l'attribue à la baisse très sensible de la production d'immobilier neuf dans la région et sa quasi-inexistence à Paris même, à la tendance des propriétaires à ne pas vendre, soit parce que l'immobilier est encore plus qu'avant une valeur refuge, soit lorsqu'ils veulent déménager parce qu'ils ne trouvent pas sur le marché de logement disponible.
Conséquence directe : les prix ne baissent pratiquement pas et ont même tendance à remonter dans une majorité de quartiers parisiens et secteurs périphériques, comme le montrent les fourchettes de prix citées par les adhérents dans l'enquête semestrielle de la Chambre.
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Taux d'intérêt au plus bas et augmentation des ventes dans l'ancien
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8/4/2010
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Le tableau de bord de l'Observatoire Crédit Logement / CSA pour le mois de mars 2010 révèle une nouvelle baisse des taux d'intérêt des prêts immobiliers : 3,70% pour l'accession dans le neuf et 3,53% pour l'accession dans l'ancien, contre respectivement 3,79% et 3,59% en février ! Ainsi remarque l'observatoire, depuis novembre 2008, les taux ont donc reculé au total de 155 points de base !
A noter une augmentation continue de la production réalisée à taux révisables : 9 % en mars 2010 contre 8,1% en février. Les établissements, confrontés aux limites de solvabilité des emprunteurs, s'appuient en effet sur les taux courts de marché financier pour proposer aux emprunteurs des formules à taux révisables "capés" (plafonnés dans l'augmentation du taux et de la durée) qui font "passer" les dossiers plus facilement.
A noter aussi que les durées des prêts ont tendance à diminuer : déjà en 2009, au-delà des fluctuations qui se constatent d'un mois sur l'autre, les durées moyennes avaient diminué de l'ordre de 5 mois. Depuis le début de l'année 2010, la durée moyenne poursuit son recul, lent et régulier : elle est en mars 2010 de 226 mois pour le neuf comme pour l'ancien, contre 234 mois pour le neuf et 224 mois pour l'ancien en février. Les prêteurs profitent donc aussi de la baisse des taux pour rogner sur la durée, les durées courtes étant plus favorables à leurs marges...
Cette baisse des taux n'est évidemment pas étrangère au redémarrage semble-t-il réel du marché de l'ancien, comme le constate le réseau Century 21, qui enregistre une augmentation de près de 39% de ses ventes par rapport à la même époque de 2009, il est vrai au plus creux de la crise... Il enregistre aussi une hausse de 6,97% des prix moyens au m2 sur douze mois et une variation positive de 0,41% entre le 4ème trimestre 2009 et le 1er trimestre 2010. La hausse est plus forte sur le marché des
appartements que sur celui des maisons, le premier connaissant une augmentation des prix de 9,28% sur l'année contre 4,31% pour les maisons. Toutefois les niveaux avant la crise sont loin d'être rejoints.
Par ailleurs, les prix et les rythmes de transactions sont d'autant plus repartis à la hausse que la correction avait été sévère, les dirigeants de ce réseau de près de 900 agences, ajoutant que "le dynamisme du marché immobilier ancien ne tient donc qu'à la modération de la hausse des prix ;
ceux-ci flirtent désormais avec leur niveaux les plus hauts, et si les transactions sont favorisées par des taux d'intérêts toujours extrêmement bas, il n'en demeure pas moins que les primo accédants s'essoufflent et sanctionnent le marché à chaque envolée des prix trop importante"...
Dans ce paysage, note aussi le réseau Century 21, Paris fait figure d'exception avec une augmentation nette des prix de +11,3% sur un
an, et de +7,4% entre le 1er trimestre 2010 et le 4ème trimestre 2009. Du coup, les volumes de ventes s'essoufflent et baissent même de 3,6% au cours des trois derniers mois (la progression reste toutefois de +36,5% sur un an). Le marché parisien se caractérise également par une quotité de financement nettement inférieure à la moyenne nationale (67% contre 77,3% en moyenne nationale), ce qui fait dire que le marché parisien connaît un retour plus prononcé des "secondo-accédants" et des "CSP+" (cétégories socioprofessionnelles supérieures) qui, faisant preuve d'attentisme, avaient abandonné le marché en 2009...
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La construction neuve continue sa plongée
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5/4/2010
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C'est ce que révèlent les chiffres de la construction de logements à fin février 2010 du ministère de l'écologie, mettant en évidence une nouvelle baisse des mises en chantier, tombées sur 12 mois à 323.000, et même à 290.052 en construction neuve, contre 433.000 avant la crise en février 2008, soit un effondrement d'un tiers, touts types de logements confondus collectifs et individuels groupés des promoteurs ou lotisseurs, et construction de maisons individuelles en "diffus". De quoi mettre en danger toute la filière de la construction qui annonçait ce mois-ci avoir perdu déjà 50.000 emplois.
Les plus fortes baisses dans la mise en chantier de logements (inclus les constructions sur bâtiments existants) ont été enregistrées dans le Limousin (-39,9%), en Lorraine (-34,9%), en Auvergne (-32,9%), en Basse-Normandie (-30,1%), en Poitou-Charentes (-25,0%) en Provence-Alpes-Côte-d'Azur (-23,4%) et dans le Nord-Pas-de-Calais (-23,1%).
Seules trois régions affichent un solde positif: la Bourgogne (+17,6%), la Haute-Normandie (+15,5%) et la Picardie (+5,8%).
Et la tendance à la baisse n'est pas près de s'inverser car elle continue à marquer en amont les autorisations de construire, tombées sur 12 mois à 386.691, et même 335.033 en construction neuve, contre 543.578 en février 2008, soit là encore une baisse de près de 30% en deux ans...
"Les signaux positifs enregistrés sur la hausse de vente de logement neufs et sur le maintien de l'activité liée à la primo-accession ne se traduisent pas encore dans les permis de construire et dans les démarrages de chantier", a reconnu le secrétaire d'Etat au Logement Benoist Apparu dans une déclaration à l'AFP.
"Après l'inflexion qui avait ouvert une parenthèse et suscité l'espoir durant un semestre, entre mai et novembre 2009, la reprise paraît avoir fait long feu car les permis de construire d'aujourd'hui font les ouvertures de chantier de demain", a déclaré pour sa part à la même AFP le professeur Michel Mouillart, de l'université Paris X Nanterre.
La FFB (Fédération française du bâtiment estime que 25 à 30.000 emplois sont encore menacés dans la filière en 2010. Si la plan de relance a "limité la casse", selon la FFB, avec l'atténuation progressive des mesures et des financements,il n'y a pas d'embellie à prévoir avant 2011...
Au-delà des entreprises de bâtiment, c'est tout un secteur économique qui est en cure d'amaigrissement, comme le souligne le quotidien le Monde : les notaires, qui ont enregistré 590.000 ventes en 2009, contre 800.000 avant la crise, ont dû se séparer de près de 10.000 collaborateurs (20% de leurs effectifs), et 17% des agences immobilières ont fermé, se séparant de 25% à 30% de leurs personnels...
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Ventes immobilières : quand Capital.fr découvre les dessous de table et donne le mode d'emploi...
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5/4/2010
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Dans un article intitulé "les dessous-de-table deviennent monnaie courante", le magazine Capital rappelle l'existence d'une fraude à grande échelle qui existe depuis qu'il y a des "frais de notaire" et surtout une taxation des plus-values, confirme que de très nombreux vendeurs posent comme condition première qu'une partie du prix soit réglée en liquide, donne benoîtement le mode d'emploi et des conseils pour ne pas se faire prendre, et surtout reconnaît que la pratique de la dissimulation partielle du prix et du versement du complément en espèces s'effectue la plupart du temps avec la complicité discrète et passive du notaire : pour plus de sécurité, les espèces sont comptées en général en son office, bien entendu hors sa vue pour quelques minutes...
S'est-on suffisamment interrogé sur ce paradoxe qu'une profession, certes privée, mais bénéficiant d'une délégation d'autorité publique et d'un monopole sur les actes de vente, choyée de surcroît par le pouvoir politique - comme on le voit encore avec la réforme en cours des professions judiciaires et juridiques réglementées qui vient d'être déposée au parlement - facilite dans ses pratiques quotidiennes une fraude fiscale de cette ampleur, et le recyclage - voire le blanchiment - d'argent non déclaré que l'administration a ensuite le plus grand mal à traquer ?
Si les pouvoirs publics n'étaient pas au courant, ce qui est évidemment peu crédible, les voilà à présent prévenus...
(1) Capital.fr : 1er avril : "Immobilier : les dessous-de-table deviennent monnaie courante"
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Permis de construire dans les zones inondables dangereuses
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1/4/2010
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Le Canard Enchaîné a révélé le 31 mars la teneur du pré-rapport de l'enquête demandée par le président de la République au lendemain de la tempête Xinthia, qui a fait 53 morts, dont une majorité dans deux communes où des lotissements et des campings avaient été autorisés dans des zones particulièrement exposées aux inondations et protégées par des digues fragilisées. L'enquête est qualifiée d' "explosive" pour les communes et pour l'Etat qui n'a pas pas fait respecter la législation de prévention des risques naturels. Le rapport définitif pourrait même atterir sur le bureau d'un juge, indique une source proche de l'enquête.
Y apparaissent des interventions répétées d'élus auprès des préfets et des autorités administratives pour rapporter des mesures d'interdictions, pour autoriser le développement d'activités touristiques, ou encore pour retarder ou amender les projets de plans de prévention des risques d'inondations (PPRI) qui n'ont pas encore vu le jour. Les lotissements aujourd'hui dévastés ont été autorisés par une élue dont le fils était propriétaire d'une grande partie des terrains, malgré des avertissements clairs de la préfecture...
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Mobiliser 8 millions de copropriétaires vers le bâtiment durable...
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30/3/2010
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Ce sera un des objectifs d'un colloque sur le thème "La copropriété et le développement durable en Europe" qu'organise les 1er et 2 juillet 2010 à Paris l'association "Planète copropriété" (1), issue du "Chantier copropriété" du Plan bâtiment du "Grenelle de l'environnement. Celle-ci se met progressivement en place, non sans quelques difficultés et frictions entre acteurs - en particulier associations de consommateurs et fédérations de syndics - qui se trouvent par ailleurs en conflit, notamment sur la problématique des honoraires et des pratiques professionnelles...
La copropriété, avec ses 560.000 immeubles et près de 8 millions de logements en France figure en bonne place dans la sollicitude des groupes de travail du Grenelle qui travaillent pour la mise en oeuvre dans le parc des bâtiments existants des objectifs de la loi Grenelle I, à savoir une réduction de la consommation d'énergie primaire de 38% dans ces bâtiments d'ici à 2020, et pour ce faire la rénovation à compter de 2013 de 400.000 logements chaque année !
Compte tenu de la nature particulière des copropriétés, où les décisions de travaux se prennent dans des assemblées générales pas toujours faciles à convaincre, sensibiliser ces 8 millions de copropriétaires et leurs syndics à la rénovation énergétique de leurs immeubles devient un objectif prioritaire. Au delà, de nombreuses questions se posent : les inciter est-il suffisant ou des obligations sont-elles nécessaires ? Quels modes de financements s'avèrent les plus efficaces ? Comment sensibiliser les professionnels de la rénovation thermique à mieux intervenir en copropriété ?
Au travers d'une enquête menée depuis plusieurs mois en France et en Europe afin de recenser les pratiques et identifier les actions les plus efficaces, les organisateurs du colloque espèrent aboutir à des propositions concrètes – y compris législatives et règlementaires.
Huit tables rondes permettront aux acteurs de la copropriété, français et européens, de confronter leur expérience et leurs bonnes pratiques , sur les thèmes : "Obligations ou incitations ?", "Audit technique et énergétique", "Garantie de performance et/ou de résultats", "Contrat de performance énergétique", "Accompagnement / mobilisation", "Aides et incitations", "Innovations", "Facteur 4 [on appelle ainsi l'objectif pour 2050 de réduction de la consommation énergétique de 75% (NDLR)]".
(1) l'association "Planète copropriété" a pour vocation d'être "transversale", et de réunir les différents acteurs de la copropriété : syndics, associations de copropriétaires, maîtres d’œuvre (architectes et bureaux d’études), assistance à maîtrise d’ouvrage, entreprises, organismes de certification ou de labellisation, organismes de financement, organismes de formation, acteurs publics - voir le site de l'association (programme et inscriptions) www.planetecopropriete.com
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Le réseau century 21 veut devenir une référence dans le dévelopement durable
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30/3/2010
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Accueillant le 22 mars 2010 le secrétaire d'Etat Benoist Apparu lors de la 22ème convention nationale du réseau Century 21 - 900 agences et 5500 collaborateurs -, le président de Century 21 France, Laurent Vimont, a présenté trois axes stratégiques sur lesquels l'enseigne portera ses efforts au cours des prochains mois, en phase avec les thèmes défendus par le secrétaire d'Etat : le développement durable, l'amélioration des compétences professionnelles et la transparence des statistiques immobilières.
Concernant le développement durable et l'inscription de cette démarche dans le logement existant, les dirigeants de Century 21 France ont déclaré viser à devenir une référence en la matière, par l'implication des membres du réseau agents immobiliers, gestionnaires locatifs et syndics de copropriété. Un comité de pilotage a été ainsi mis en place au sein de Century 21 France ; celui-ci travaillera par ailleurs en étroite collaboration avec le groupe Nexity, auquel appartient le réseau, déjà largement engagé dans cette démarche pour l'immobilier neuf et tertiaire.
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Le Crédit Foncier voit les prix de l'ancien baisser encore un peu en 2010 et ceux du neuf se maintenir
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30/3/2010
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Les transactions dans l'ancien devraient connaître un petit rebond (+5% à +10%) par rapport aux 513.000 de 2009 et après le plongeon de près de 30% enregistré en deux ans, et les prix continuer à se tasser d'environ encore 3%. Ces prévisions, confiées au Moniteur, sont basées sur une anticipation d'une "fin d'année est incertaine", notamment en raison des "tensions inflationnistes" et de la remontée probable des taux d'intérêts. Dans le neuf, 2010 devrait connaître une "stabilité" des prix, sauf dans le secteur de l'investissement locatif (+5% à 10%) dopé par le dispositif fiscal "Scellier", selon les études du Crédit Foncier. Mais, à cause "d'une incapacité chronique à trouver du foncier à des prix raisonnables", le prix du neuf devrait encore progresser en 2011 et 2012 à cause notamment des nouvelles normes BBC (bâtiments basse consommation) qui vont devenir obligatoires pour les logements neufs.
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Réforme du crédit d'impôt sur intérêts d'emprunt ou réforme plus globale des aides à l'accession à la propriété ?
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30/3/2010
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C'est un véritable emballement qu'ont déclenché les députés UMP Michel Piron et Gilles Carrez, en annonçant avoir trouvé un accord avec Bercy pour transformer (à effet dans la loi de finances pour 2011) le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt au titre de l'acquisition de la résidence principale, instauré par la loi "TEPA" du 21 août 2007, en une aide instantanée qui pourrait, contrairement à ce qui se passe avec le crédit d'impôt, être prise en compte par les banques dans l'apport personnel de l'acquéreur.
Plutôt mesure d'aide au pouvoir d'achat - coûteuse - sur fonds publics, le crédit d'impôt actuel a été critiqué dès le début pour être sans effet ni sur sur le déclenchement de la décision d'achat, ni sur la capacité d'emprunt des ménages, ce qui était théoriquement son objectif, puisqu'il entrait dans le paquet de mesures destinées à augmenter le taux de propriétaires en France, jugé insuffisant par le président de la République...
Au lieu d'être déduite de l'impôt à payer ou versée pendant cinq ans, l'aide de l'Etat serait intégrée directement à l'apport personnel de l'acquéreur, accroissant d'autant ses chances de décrocher un prêt et sa capacité d'endettement. Elle pourra d'ailleurs se cumuler au prêt à taux zéro (PTZ). L'aide de l'Etat s'appliquera sur une tranche de prêt restant à définir (10.000 euros ou 15.000 euros par exemple). L'avantage restera universel (pas de condition de ressources), pour rester dans l'esprit de la loi TEPA. Mais il serait forfaitaire et non en pourcentage des intérêts versés, et sera donc mécaniquement plus important pour les petits patrimoines que pour les grands. Le montant variera en revanche en fonction de la zone d'habitation, pour tenir compte des prix du marché immobilier.
La réforme limitera aussi le coût de cette aide qui allait atteindre 3 milliards en 2013 et 4,5 milliards par an en rythme de croisière. Ainsi réformée, elle ne devrait pas dépasser 1,5 milliard... d'où l'accord de Bercy !
Cette annonce a cependant déclenché une surenchère du secrétaire d'Etat au logement, Benoist Apparu, pour qui "cette réforme ne doit pas se contenter de simples ajustements cosmétiques de dispositifs existants mais mettre tout à plat pour proposer un outil puissant, simple et efficace" dès le projet de budget 2011. L'objectif serait pas moins que de "solvabiliser beaucoup mieux les classes moyennes, surtout les classes moyennes inférieures" ! Et d'évoquer une refonte beaucoup plus vaste de l'ensemble des dispositifs actuels, dès le projet de loi de finances 2011 : le PEL (prêts épargne logement), - curieusement - les APL (aides personnelles au logement), le PTZ, le Pass-Foncier, qui commence juste à monter en puissance mais qui arrive théoriquement à échéance fin 2010...
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