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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Les propositions de l'UNPI pour un partage entre bailleurs et locataires, des travaux d'économie d'énergie et des gains en résultant...
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12/3/2009
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Le président de l'UNPI chargé de réfléchir sur un partage entre bailleurs et locataires, des travaux d'économie d'énergie et des gains en résultant...
Jean Perrin, président de l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), a présenté ses propositions, au terme d'une concertation qu'il a mené avec les différents acteurs du monde du logement, dans le cadre d'une mission qui lui a été confiée par la ministre du logement, Christine Boutin. La loi de mobilisation pour le logement et contre l'exclusion, adoptée définitivement le 19 février et en attente de son passage devant le Conseil constitutionnel a déjà prévu la possibilité pour le bailleur d'un logement effectuant des travaux d'économie d'énergie dans les parties privatives ou dans les parties communes de l'immeuble, de demander au locataire, qui entre après l'achèvement et qui l'accepte, une contribution pour le partage (au maximum à moitié) des économies de charge sous réserve que ces derniers lui bénéficient directement et qu'ils lui soient justifiés, et qu'à la condition qu'un ensemble de travaux ait été réalisé ou que le logement atteigne un niveau minimal de performance énergétique ; cette participation, est limitée au maximum à quinze ans, et est inscrite sur l'avis d'échéance et portée sur la quittance remise au locataire ; (notre ressource du 12/2/2009 http://www.universimmo-pro.com/uipros/uicont00x.asp?cc=4648 ). La mission de Jean Perrin s'inscrit dans cette même perspective, mais concerne les locataires en place. Partant du principe que le locataire est le seul bénéficiaire des gains de charges apportés par des travaux d'économie d'énergie, doit dans le principe en "reverser la majeure partie au propriétaire au titre des travaux ou d'équipements que ce dernier a réalisés". Rejetant le partage direct du coût financier des travaux, il retient la solution d'une contribution du locataire correspondant à un pourcentage des économies d'énergie prévisibles à partir des travaux réalisés. Il écarte par contre toute augmentation de loyer à cause des travaux effectués. Concrètement, cela pourrait se traduire par l'instauration d'un montant fixe à payer par le locataire, qui ne serait ni un loyer ni une charge locative, pour une durée maximum de 10 ans. Une grille tarifaire devrait être établie par l'ADEME (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie). Cette mission confiée par Christine Boutin s'inscrit dans la droite ligne du projet de loi du Grenelle de l'environnement, qui fixe un objectif de réduction de 38% des émissions de gaz à effet de serre produits par les logements d'ici à 2020. Pour rappel, le programme implique la rénovation de quelque 400.000 logements par an.
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Un sondage sur les séniors et l'habitat
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12/3/2009
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Selon un sondage Ipsos, Pleine Vie et les Sénioriales réalisé auprès des "seniors" (les plus de 50 ans), 31% des actifs envisagent de déménager au moment de la retraite (1). Même si les aspirations varient sensiblement selon la tranche d'âge des personnes interrogées, la majorité des personnes interrogées se verraient bien propriétaires d'une maison, dans un environnement agréable, et pas trop éloignée des proches.
En fait, c'est déjà une réalité pour presque autant de retraités. En effet, quand 31% d'actifs projettent de déménager à l'âge de la retraite, 27% des retraités l'ont déjà fait (20%) ou envisagent de le faire (7%).
Posant des problèmes de mobilité, la maison attire toutefois de moins en moins avec l'âge : si 80% des 50-59 ans affichent leur préférence pour une maison, 41% des plus de 70 ans porteraient au contraire leur choix sur un appartement. En vieillissant, les seniors se tournent de plus en plus vers les logements en centre-ville : c'est en effet le cas de 37% des 70 ans et 36% des retraités, contre 26% des 50-59 ans et 24% des actifs.
Dans la mesure où leur indépendance est préservée, les seniors se montrent assez ouverts à de nouvelles expériences d'habitat : près de six seniors sur dix pourraient "partager un projet de rénovation de village pour y vivre avec (leurs) proches". Par ailleurs, près d'un senior sur deux (46%) serait prêt à « partager (son) logement avec des personnes plus jeunes (étudiants) », même si cette idée séduit moins les plus âgés (51% des 50-59 ans, contre 40% des plus de 70 ans).
A l'inverse, les résidences réservées aux seniors deviennent plus attractives avec l'âge (citées à 50% par les plus de 70 ans contre 45% chez l'ensemble des personnes interrogées).
Enfin, l'idée d'habiter un logement à l'étranger pour (s'y) installer quelques années séduit moins les seniors (22%)...
(1) Sondage réalisé les 9,10,16 et 17 janvier 2009 auprès d'un échantillon de 798 personnes de 50 ans et plus interrogées par téléphone (méthode des quotas), issu d'un échantillon national représentatif de 2020 personnes
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Constructeurs de maisons individuelles : leurs publicités devront annoncer plus clairement les garanties
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9/3/2009
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L'ARPP (Autorité de régulation professionnelle de la publicité - ex BVP ou Bureau de vérification de la publicité) et la Fédération des constructeurs de maisons individuelles (FFC) ont conclu un accord aux termes duquel l'ARPP recommandera désormais que toutes les publicités des constructeurs de maisons individuelles fassent mention des assurances et garanties, ont-elles indiqué dans un communiqué.
L'ARPP devra bloquer les publicité mensongères des "faux constructeurs de maisons individuelles", à savoir ceux qui ne proposent pas le CCMI ou contrat de construction de maisons individuelles prévu par les articles L231-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. L'accord, soutenu aussi par l'Union des maisons françaises (UMF), inclut un nouveau texte déontologique qui recommande aux publicitaires que leurs insertions comportent des informations précises permettant au public de s'assurer qu'il s'agit bien d'un message émis par un professionnel, et qu'elle détaille les garanties financières et les assurances du constructeur".
Toujours dans un esprit de protection du consommateur, "les publicités devront rendre clair ce qui est couvert par le prix annoncé (terrain, options, surface habitable, nombre de pièces), éviter l'utilisation abusive d'arguments écologiques et proscrire la représentation de pratiques contraires au développement durable".
Ces nouvelles dispositions, que les médias se sont engagés à suivre et qui concernent tous les supports de diffusion, entreront en vigueur le 1er mars.
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Vers des taux d'intérêt encore plus bas ?
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5/3/2009
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La Banque centrale européenne (BCE) a abaissé son principal taux directeur de 50 points de base à 1,5 %. Bien que prévisible, cette décision est néanmoins historique car jamais ce taux n'était descendu aussi bas, et aussi rapidement : en octobre 2008, il était encore à 4,25 % ! L'objectif de la BCE est évidemment de poursuivre la lutte contre la récession qui se propage en Europe, voire même prévenir une véritable déflation, qui entretiendrait la récession.
Bien entendu, la baisse du taux de la BCE ne peut que favoriser la relance du marché du crédit. Elle aura une influence directe sur les taux des crédits à taux variables, basés sur les taux de court terme des marchés financiers (Euribor). Sous l'effet de la politique monétaire, l'Euribor 3 mois est en chute libre, passant de près de 5,50 % en octobre 2008 à 1,78 % le 4 mars 2009.
On peut donc s'attendre dans les prochains mois à une baisse encore plus prononcée des taux variables, déjà attractifs car de nouveau inférieurs aux taux fixes. Ainsi selon Meilleurtaux.com, avec un bon dossier, un emprunteur peut emprunter sur 15 ans à 3,80 % à taux variable contre 4,50 % à taux fixe.
Du côté des taux fixes, les spécialistes s'attendent également à une baisse, mais elle est plus indirecte : le taux d'intérêt à long terme des marchés financiers (OAT 10 ans) utilisés par les banques pour déterminer les taux fixes des prêts immobiliers, est en forte baisse depuis l'été 2008. Il avait alors atteint son plus haut niveau de l'année à 4,86 % contre 3,65 % le 3 mars 2009.
Selon l'Observatoire Crédit Logement / CSA, en février 2009, les taux moyens du secteur concurrentiel s'établissaient à 4,62%, (contre 4,78% en janvier 2009 - en fait 4.63% pour l'accession dans le neuf et 4,60% pour l'accession dans l'ancien).
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Souplesse pour les emprunteurs en difficulté et mesures en faveur de la mobilité
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4/3/2009
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C'est ce qui ressort d'un communiqué du ministère de l'économie publié le 3 mars à l'issue d'une réunion entre les représentants des banques, Christine Lagarde, la ministre et Christine Boutin, ministre du logement : les banques françaises se seraient engagées à ne pas infliger de pénalités aux clients ayant souscrit un prêt relais en cas de report d'échéances ou d'allongement de la durée du prêt. Le communiqué rappelle qu'en contrepartie du plan de soutien au secteur bancaire, les banques françaises s'étaient engagées, mi-octobre, à assurer un suivi préventif des clients emprunteurs en crédit relais et à chercher des solutions personnalisées en cas de difficultés à vendre le bien immobilier. Elles renforcent donc leurs engagements pour faciliter le dénouement des opérations d'achat revente.
Chaque réseau bancaire va nommer une "personne contact crédit relais", qui servira de référent, a indiqué le ministère de l'économie ; par ailleurs, la ministre a demandé au gouverneur de la Banque de France de lui transmettre chaque trimestre un rapport sur les conditions et les éventuelles difficultés de remboursement des prêts relais. D'après l'AFP, la directrice générale de la Fédération bancaire française (FBF), Ariane Obolenski, aurait déclaré durant la conférence de presse qui a suivi la réunion, que 3.000 dossiers poseraient encore problème.
Les banques auraient également renouvelé leur engagement d'étudier au cas par cas les dossiers des emprunteurs immobiliers qui connaissent des difficultés d'emploi. Celles-ci peuvent se traduire par des pertes totales ou partielles de revenus.
Enfin, Christine Lagarde a annoncé une mesure d'assouplissement destinée à éviter que le contexte immobilier actuel ne freine la mobilité, notamment professionnelle, des propriétaires-occupants ; une instruction fiscale viendra préciser que pour les cessions intervenues en 2009 et 2010, l'exonération des plus-values réalisées lors de la cession d'une résidence principale restera acquise pendant une durée de deux ans à compter de la mise en vente, quand bien même le bien aurait cessé d'être la résidence principale du vendeur ; ceci toutefois à condition que le logement ait été occupé par le cédant jusqu'à la mise en vente et qu'il nait pas été donné en location, ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers...
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Des copropriétaires reprennent un chantier de Brun Habitat
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4/3/2009
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Un des chantiers laissés à l'abandon depuis des mois par le promoteur immobilier alsacien Brun Habitat va pouvoir redémarrer : les onze copropriétaires d'un immeuble inachevé d'Oberschaeffolsheim vont reprendre eux-mêmes les travaux ! La chambre commerciale du tribunal de grande instance de Strasbourg a statué hier en faveur de leur plan de cession. Une nouvelle société civile immobilière regroupant les acquéreurs va être créée pour mener à bien l'opération. La reprise des travaux devrait intervenir d'ici à deux mois et demi environ, le chantier en lui-même devant durer quatre à cinq mois selon les acquéreurs qui ont pris les choses en main...
Les vingt sociétés du groupe de promotion immobilière Brun Habitat ont été mises en liquidation en 2008. Ce fut la première défaillance dans ce secteur liée au retournement de la conjoncture immobilière. Des clients dont les appartements n'ont pas été achevés et des entrepreneurs dont certaines prestations restaient impayées avaient alors saisi la justice. Cinq programmes de construction sont toujours au point mort en Alsace. Ils font l'objet d'offres de reprise par des promoteurs, pour lesquelles le tribunal a mis sa décision en délibéré.
Rappelons que les acquéreurs de ce promoteur n'étaient couverts que par une garantie d'achèvement "intrinsèque", c'est à dire résultant, comme le permet la législation actuelle (article R261-18 du Code de la construction et de l'habitation), "de l'existence de conditions propres à l'opération" - autrement dit dépendant du seul promoteur - et non "extrinsèque", c'est à dire apportée par la souscription d'un contrat auprès d'une banque, d'une compagnie d'assurance ou encore d'une société de caution.
La mise en liquidation judiciaire du promoteur immobilier en août dernier a laissé plusieurs opérations de construction immobilières inachevées, mettant une centaine de familles alsaciennes, qui avaient acheté des logements sur plan (en VEFA, ou vente en état futur d'achèvement), dans une situation difficile. Et plusieurs familles risquent de ne pas pouvoir payer la rallonge financière nécessaire à l'achèvement de la construction de leur logement. Une délégation de parlementaires alsaciens a été reçue le 3 mars au ministère du logement pour une réunion de travail consacrée aux conséquences de l'affaire.
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Un partenariat ANAH GDF-Suez pour une éco-prime renforcée
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27/2/2009
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GDF Suez et l'ANAH (Agence nationale de l'habitat) ont signé une convention de partenariat "Solidarité Energie" pour mieux accompagner les propriétaires modestes dans la maîtrise de leurs dépenses d'énergie. Ce partenariat a pour objectif d'aider les propriétaires de logements fortement consommateurs d'énergie à financer des travaux d'amélioration de l'efficacité énergétique. Selon les termes de cet accord, GDF Suez abondera - on suppose que ce sera pour les clients chauffés au gaz et alimentés par GDF - d'un montant pouvant atteindre 800 euros l' "éco-prime" de 1.000 euros qu'a créée l'ANAH à partir du début 2009 en contrepartie de travaux portant sur la performance thermique globale des logements. Cette prime est accordée aux propriétaires occupants "très sociaux" qui effectueront des travaux permettant une déduction de la consommation conventionnelle de plus de 30%...
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La Cour des comptes pointe la hausse des prélèvements sur le patrimoine
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27/2/2009
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Un rapport du Conseil des prélèvements obligatoires, rattaché à la Cour des comptes, dresse le bilan de l'évolution de la fiscalité des revenus du patrimoine, qui selon lui "se situe désormais à l'un des niveaux les plus élevés d'Europe". Il a été réalisé à la demande de la commission des finances de l'Assemblée nationale.
Alors que les débats politiques se focalisent habituellement sur le seul ISF (impôt de solidarité sur la fortune), la fiscalité sur le patrimoine englobe des impôts d'Etat (ISF, droits de succession, etc.), des impôts locaux (taxes foncières) et des prélèvements sociaux (CSG, CRDS). Du coup, le Conseil des prélèvements obligatoires met en lumière une augmentation sensible et continue des prélèvements sur le patrimoine depuis dix ans (1997-2007) par rapport à la richesse nationale, selon la conclusion du rapport.
L'essentiel de cette hausse s'explique en fait par la création de la CSG puis des différentes contributions sociales : CRDS, prélèvement de 2 %, contribution de solidarité de 0,3 % (journée de solidarité), et, depuis le 1er janvier, contribution de 1,1 % pour financer le revenu de solidarité active (RSA). Cela a permis "un rééquilibrage de la fiscalité entre les revenus du travail et les revenus du patrimoine" ; si la création de la CSG n'est pas contestée au sein du Conseil, "la question du niveau acceptable de prélèvements sociaux sur le patrimoine est posée pour l'avenir", indique le rapport, qui dénonce le manque de lisibilité d'une fiscalité touffue, constituée d'une juxtaposition de prélèvements décidés sans "pilotage" cohérent, favorisant l'évasion fiscale et risquant de peser sur le rendement des placements à revenus fixes (OPCVM, assurance-vie, livrets bancaires), alors qu'ils sont massivement investis dans une dette publique appelée à croître fortement...
Autre conséquence néfaste dénoncée de cette fiscalité : le fait qu'une croissance insuffisamment maîtrisée des prélèvements sociaux aboutit à diluer la progressivité de l'impôt sur le revenu et à rendre inefficaces les politiques volontaristes d'orientation de l'épargne (via les dispositifs d'exonération d'imposition sur les revenus).
Pour les auteurs du rapport, l'objectif d'efficacité économique apparaît comme prioritaire : notamment celui de favoriser le financement des investissements collectifs, de l'innovation et de la recherche, des fonds propres des entreprises françaises », mais aussi des besoins de long terme des ménages (logement, retraite, etc.).
Il s'agirait également de trouver l'équilibre entre les différents prélèvements. A la différence d'autres pays, indique le rapport, "la France pratique une imposition à assiette large et taux proportionnels et uniformes tout en conservant un impôt progressif et des impôts sur le stock relativement élevés". Le Conseil note que "les revenus du patrimoine étant très concentrés sur les hauts revenus, un système d'imposition proportionnel combiné avec des exonérations limitées à l'épargne populaire peut se révéler aussi efficace qu'une imposition progressive mitée par des exonérations".
Concernant l'ISF, que le rapport considère comme une imposition plutôt de type foncier, les changements éventuels devraient s'inscrire dans une évolution plus générale de la fiscalité de la propriété immobilière, qui inclurait les taxes foncières. Le Conseil estime, enfin, que la réforme des droits de succession a atteint l'un de ses principaux buts, à savoir "la nécessité de faciliter la circulation des patrimoines", la redistribution des richesses devant être recherchée par d'autres moyens, tels que la dépense publique et l'impôt sur le revenu...
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Grenelle de l'environnement : lancement en fanfare de l'éco-PTZ
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26/2/2009
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Jean-Louis Borloo, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du Territoire (MEEDDAT), Chantal Jouanno, la nouvelle secrétaire d'Etat chargée de l'écologie, et Christine Boutin, ministre du logement, ont signé le 26 février avec les banques, les professionnels du bâtiment et de l'immobilier, les organismes HLM, l'ADEME (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie) et la Caisse des Dépôts (CDC) des conventions définissant les modalités de mise en oeuvre de deux des principales mesures du Grenelle de l'environnement : l'"éco-prêt à taux zéro" ou "éco-PTZ", destiné à financer la rénovation thermique des logements privés, et l'"éco-prêt logement social", qui financera l'amélioration de la performance énergétique des logements sociaux.
L'éco-PTZ, adopté dans la loi de finances pour 2009 sera dès le mois d'avril ouvert à tous les particuliers pour des projets dans leurs résidences principales, y compris les copropriétés et les logements mis en location, et sera cumulable avec les autres dispositifs de soutien, notamment le crédit d'impôt "développement durable" (sous condition de ressources - cumul autorisé pour deux ans par amendement au projet de loi relatif au plan de relance adopté le 29 janvier), les aides de l'ANAH et des collectivités territoriales, les certificats d'économies d'énergie et le nouveau prêt à taux zéro octroyé pour les opérations d'acquisition-rénovation.
D'une durée de 10 ans, pouvant être étendue jusqu'à 15 ans par la banque, il permet de financer jusqu'à 30.000 euros de travaux d'amélioration de l'efficacité énergétique du logement.
L'éco-prêt logement social, dont la convention a été signée avec l'Union sociale pour l'habitat (USH), doit pour sa part financer la rénovation d'ici à 2020 des 800.000 logements sociaux les plus consommateurs d'énergie, dont 100.000 en 2009 et 2010 sur une première enveloppe de 1,2 milliards d'euros de prêts au taux fixe de 1,9% distribués par la CDC, avec une priorité accordée aux logements situés en classe F ou G du diagnostic de performance énergétique, le début des premiers programmes devant démarrer dès le mois d'avril 2009.
A noter que dans une étude, l'ADEME se penche sur la question du partage de l'investissement entre les propriétaires et les locataires du privé que la loi "Boutin", qui vient d'être votée, autorise : elle propose que dans l'hypothèse d'un financement par un éco-PTZ sur 10 ans, et si le temps de retour sur investissement est inférieur à 10 ans, le locataire paye 75% de l'investissement ; dans le cas contraire, il paiera 75% des économies d'énergie. Le chiffrage indique que dans les deux cas le locataire aurait un gain moyen net de 30 euros/mois et que pour le propriétaire, la dépense finale serait en moyenne de 230 euros/an...
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Les ventes de neuf s'effondrent de moitié, et la construction continue de ralentir...
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24/2/2009
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Les chiffres du MEEDDAT (le ministère qui a récupéré l'administration de l'équipement) pour le 4ème trimestre 2008 sont sans précédent pour la vente comme pour la construction : avec près de 15.000 logements vendus, la baisse est de 47,6% par rapport au 4ème trimestre 2007 !
Pour 2008, le nombre de ventes s'élève à près de 79.400, soit un recul de 37,6% par rapport à 2007. L'effondrement des mises en vente est encore plus spectaculaire, révélant une grande réactivité de la part des promoteurs mais annonçant probablement aussi des difficultés futures en proportion : la baisse des mises en vente au 4ème trimestre est en effet de 57,4% par rapport au même trimestre de 2007 (-59,6% pour le collectif et -44,2% pour les maisons). Pour l'ensemble de 2008, la baisse est, avec moins de 93.100 logements neufs mis sur le marché, de 37,0% par rapport à 2007, période il est vrai particulièrement faste pour les promoteurs.
Vu la réactivité de ces derniers, l'encours de logements neufs proposés à la vente au 31 décembre n'était "que" de 110.900 logements, soit 8,3% de plus qu'à fin 2007, et ce stock est même en retrait par rapport à celui du 3ème trimestre 2008. Cette baisse s'explique par des mises en vente et des annulations de réservation inférieures aux ventes et aux abandons de logements commercialisés. C'est la première baisse enregistrée depuis 2004, indique le ministère dans son communiqué.
Par contre, en un an, le délai moyen d'écoulement est passé de 11 mois à plus de 21 mois pour le collectif et à plus de 20 mois pour l'individuel ! Cette situation ne pouvait être sans conséquences sur les prix au m2, qui pour la première fois aussi reculent : par rapport au troisième trimestre 2008, la baisse est de 3,5%. Dans l'individuel, le prix moyen du lot a baissé de 6,6 % en un an...
Concernant la construction, les tendances des trimestres précédents se confirment : -17,3% pour les permis de construire (-21,5% pour le collectif et "seulement" -7% pour l'individuel, avec même une progression de 9,9% pour les maisons en lotissement !) et -18% pour les mises en chantier effectives (358.000 unités contre 430.000 en 2007) avec là aussi une chute plus importante pour les logements collectifs (-21,3%) que pour les logements individuels (-14,8%)...
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universimmo.com
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