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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
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Réforme des diplômes d'architecture
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8/7/2005
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Le décret d'application de cette réforme – qui vise à l'harmonisation européenne selon le schéma Licence-Master-Doctorat (LMD) - a été publié le 1er juillet au Journal Officiel.
Désormais, les écoles d'architecture délivreront à leurs étudiants un diplôme d'études en architecture (bac +3, grade de licence), un diplôme d'état d'architecte (bac +5, grade de master), et, pour celles habilitées, un doctorat en architecture (bac+8).
Le diplôme d'architecte sera désormais délivré au bout de 5 ans d'études et suivi, pour les jeunes architectes désirants effectuer des missions d'architecte en leur nom propre, d'une habilitation à exercer la maîtrise d'oeuvre (la possibilité de construire) délivrée par les écoles d'architecture.
Cette habilitation dont le contenu sera précisé dans un arrêté à venir, serait d'une durée d'un an et composée d'un stage professionnel à plein temps d'une durée de six mois (l'ancien cursus comprenait un stage de 4 mois) qui pourrait être effectué immédiatement après la 5ème année ou à tout autre moment de la vie professionnelle, et d'une formation théorique.
Il y a en France 18.670 étudiants en architecture. Auparavant, le diplôme d'architecte était délivré au bout de six ans d'études et permettait une inscription à l'ordre des architectes et l'exercice de la profession en libéral.
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Indice du coût de la construction (ICC) : reflux confirmé...
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8/7/2005
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Au moment où il est mis en cause pour ses effets inflationnistes sur les loyers d'habitation, l'indice du coût de la construction (ICC) entre dans une phase de stabilisation : il s'établit pour le 1er trimestre 2005 à 1270 contre 1269 au 4ème trimestre 2004 et l'évolution en glissement annuel s'établit à +3,7%, contre +4,5% au 4ème trimestre 2004, +5,7% au 3ème ! Certes cela reste supérieur à l'inflation, mais la décrue semble amorcée.
Rappelons que cet indice sert de référence au calcul des loyers (voir notre section des indices et chiffres-clés). Sans surprise, la moyenne associée sur 4 trimestres continue son rattrapage avec +4,83% après +4,81% au 4ème trimestre 2004, +4,58% au 3ème trimestre, +3,85% au 2ème trimestre, et +3,33% au 1er trimestre...
C'est cette moyenne qui est prise en compte pour la révision annuelle des loyers des baux d'habitation, alors que l'indice brut est pris pour référence pour tous les autres baux, dont les baux commerciaux.
Rappelons que le gouvernement a fait voter le principe de l'indexation de l'augmentation annuelle des loyers à partir du 1er juillet 2006 sur un nouvel indice de référence censé être "plus réaliste et plus favorable au locataire" selon le communiqué du ministère (1).
Le calcul de l'ICC est effectué chaque trimestre à partir d'un échantillon représentatif retraçant l’évolution des prix de la construction de quelques 6000 logements neufs suivie au travers de 320 dossiers. Les hausses des coûts de construction et, plus récemment, la flambée de l'acier et de certaines matières premières ont expliqué le dérapage de cet indice en 2004...
(1) Projet de loi relatif au développement des services à la personne et à diverses mesures en faveur de la cohésion sociale - voir le dossier législatif
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Le logement ne serait-il plus dans les priorités gouvernementales ?
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8/7/2005
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C'est ce que craint en particulier Patrick Doutreligne, délégué général de la Fondation Abbé Pierre, qui n'a pas pris pour un bon signal l'absence de titulaire direct dans le gouvernement pour le logement.
La loi "habitat pour tous", dont l'ancien ministre du Logement, Marc-Philippe Daubresse avait presque achevé la préparation au printemps, ne semble plus d'actualité cet été et l'AFP croit savoir que le ministère n'a plus de calendrier la concernant.
Quelques uns de ses composants en ont d'ailleurs été sortis et viennent d'être adoptés dans le cadre du projet de loi relatif au développement des services à la personne et à diverses mesures en faveur de la cohésion sociale (1) : nouvel indice pour la révision des loyers, garantie des impayés pour les propriétaires privés qui proposent des loyers accessibles aux locataires de revenus modestes ou intermédiaires, possibilité de réduire à neuf mois au lieu d’un an le bail des locations meublées pour les étudiants...
L'association de consommateurs CLCV (Consommation, logement et cadre de vie), s'est quant à elle étonnée du "silence radio" du gouvernement sur la revalorisation des aides au logement qui intervient en général le 1er juillet. "Il est trop tôt pour dire si cela va être revalorisé ou pas" en 2005, répond-on selon l'AFP au ministère de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement.
Une ordonnance du 8 juin a supprimé l'échéance annuelle du 1er juillet renvoyant à un décret ultérieur la fixation d'une nouvelle date annuelle pour la revalorisation de ces aides. "Cela pourrait intervenir au 1er janvier", se risque toujours selon l'AFP à pronostiquer la CLCV, qui parle néanmoins "d'un flou total" sur le sujet. De plus, la revalorisation des aides au logement pour 2004 qui avait pris du retard, semble désormais enterrée par le ministère.
(1) voir le dossier législatif
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Un guide d'information sur la sécurité des piscines privées
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1/7/2005
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En ligne sur le site du ministre du logement (1), il rappelle les obligations des propriétaires (en vigueur depuis le 1er janvier 2004 pour les nouvelles installations et depuis le 1er mai 2004 lorsque la piscine est susceptible d'être utilisée par des locataires saisonniers - applicables à compter du 1er janvier 2006 pour les autres piscines déjà en place au 1er janvier 2004), ainsi que des conseils de prévention et de prudence.
(1) Guide d'information - sécurité des piscines privées
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La Fondation Abbé Pierre lance un programme de logement très social
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29/6/2005
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Patrick Doutreligne, délégué général, a annoncé que la fondation a décidé de consacrer 9 millions d'euros à un "projet d'envergure" en faveur du "logement très social" qui devrait aboutir, avec l’aide des donateurs, de legs immobiliers et d'un groupe de promoteurs immobiliers, à la construction de 1.500 logements d'ici deux à trois ans.
"Le bâtiment va bien mais tout le monde se précipite sur une seule catégorie, les classes moyennes et supérieures. On est dans une situation paradoxale où la production est en inadéquation avec la demande", a souligné Patrick Doutreligne, ajoutant que "ni l'Etat, ni les collectivités locales ne se précipitent pour faire du logement très social" !
La Fondation Abbé Pierre tire ainsi une fois de plus le signal d'alarme, relevant que le nombre de nouveaux logements accessibles aux plus défavorisés va "passer en-dessous de la barre des 5.000" en 2005. De son côté, l'abbé Pierre a souligné qu'il faut "compléter ce que peut faire l'Etat en même temps que le harceler"...
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Nouvel indice, vente de terrains aux HLM, garantie des impayés, et baux meublés : rafale d'amendements...
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27/6/2005
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La loi "Habitat pour tous" ferait-elle une fois de plus les frais du changement de ministre en charge du logement ? Le fait est qu'il n'en est plus question dans la communication gouvernementale...
Par contre, plusieurs mesures annoncées initialement comme devant en faire partie ont été insérées par voie d'amendements dans une loi "Borloo" sur les services à la personne en cours de navette au parlement (1) :
- exonération d’impôt sur les plus-values pour les ventes de terrains par les particuliers aux organismes HLM et aux autres bailleurs sociaux ;
- indexation de l'augmentation annuelle des loyers à partir du 1er juillet 2006 sur un nouvel indice de référence censé être "plus réaliste et plus favorable au locataire" selon le communiqué du ministère ; ses modalités de calcul sont renvoyées à un décret "à l’issue d’une concertation avec les organisations représentatives des locataires et des propriétaires"...
- mise en place d'un mécanisme de garantie des impayés pour les propriétaires privés qui proposent des loyers accessibles aux locataires de revenus modestes ou intermédiaires ; c'est le dernier avatar de l'idée de la "CLU" (couverture logement universelle) lancée par Marie-Noëlle Lienemann, débarrassée de la suppression du dépôt de garantie qui avait provoqué un tollé chez les bailleurs, mais dont l'objectif reste le même : "faciliter l’accès au logement pour tous, surtout les jeunes et les personnes à revenus modestes, en sécurisant mieux les bailleurs", la garantie devant permettre "de réduire les exigences de sélection des candidats locataires appliquées en matière d’assurances pour impayés de loyers", selon les termes du dernier communiqué justifiant l'amendement ; les fonds du "1% logement" seront comme prévu mis à contribution ;
- enfin possibilité de réduire à neuf mois au lieu d’un an le bail des locations meublées pour les étudiants, mais sans droit en ce cas à reconduction tacite du bail; cette possibilité doit permettre d’aligner la durée des baux étudiants sur l’année universitaire et, dans les régions touristiques, de combiner ces locations pour les étudiants avec des locations saisonnières pour les vacanciers...
(1) Projet de loi relatif au développement des services à la personne et à diverses mesures en faveur de la cohésion sociale - voir le dossier législatif
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Les équipements de sécurité pour piscines ne sont pas tous réglementaires
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24/6/2005
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C’est la mise en garde lancée aux consommateurs par la Fédération des professionnels de la piscine (FPP) qui constate l'arrivée sur le marché français de produits ne répondant pas aux normes exigées par la réglementation relative à la sécurité des piscines applicable depuis le 1er janvier 2004 aux nouvelles piscines, le 1er mai 2004 pour celles des maisons données en location saisonnière ou des immeubles lorsqu’elles sont susceptibles d’être utilisées par des locataires saisonniers, et enfin le 1er janvier 2006 pour toutes les autres piscines privées, et qui exige que ces piscines soient pourvues d'un dispositif de sécurité normalisé visant à prévenir le risque de noyade (1).
La FPP rappelle les normes exigées par la loi : norme NF P 90 306 pour les barrières de protection, NF P 90 307 pour les alarmes périmétriques ou d'immersion, norme NF P 90 308 pour les couvertures de sécurité et NF P 90 309 pour les abris de piscine.
La conformité à la norme "doit être directement imprimée sur le produit lui-même de façon lisible", précise la FPP, qui recommande fortement "de choisir une société qui a fait tester la conformité de ses produits à la norme par un laboratoire indépendant".
Une sélection non exhaustive de matériels qui ont reçu une telle attestation de conformité est consultable sur le site internet de la FPP (2)
(1) articles R128-1 à R 128-4 du Code de la construction et de l’habitation
(2) site de la FPP
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Des certifications pour le diagnostic des réseaux d'eau dans le bâtiment
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22/6/2005
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Un décret du 20 décembre 2001 (1) a transposé la directive européenne 98/83/CE du 3 novembre 1998 relative à la qualité des eaux destinées à la consommation humaine, et a fixé des valeurs limites des quantités de certaines substances présentes dans l’eau, en particulier celles du plomb (25 µg/l depuis le 24 décembre 2003, puis 10 µg/l à compter du 24 décembre 2013), du cuivre (2 mg/l) et du nickel (20 µg/l).
Pour la première fois, le point de contrôle est le robinet du consommateur, ce qui implique les propriétaires ou les syndics d’immeubles quant au caractère non polluant de l’installation de distribution d’eau interne des bâtiments, et a posé le problème délicat de la mesure de la quantité de ces substances dans l’eau délivrée aux points de puisage ; un arrêté (2) a fixé les règles et une norme a également été émise pour les "diagnostics plomb" : AFNOR P 41-021.
En raison des implications économiques et des conséquences de mesures effectuées selon des méthodes et protocoles inadéquats (les travaux nécessaires pour remplacer ou "passiver" les canalisations en plomb dans les immeubles privés ont été évalués à plus de 15 milliards d’eauros), le CSTB (Centre scientifique et technique du bâtiment) a développé une certification de service pour ce type de diagnostics, en place depuis le mois de juin 2005. Afin de tenir compte de la variété des prestations proposées, la certification présente deux niveaux : constat et expertise. Y sont respectivement attachées les marques REEV et REEX : elles attestent des moyens (équipements, compétences, organisation) d'une entité au bon déroulement des diagnostics, s'attachant, soit à détecter les éventuels désordres (constat), soit en identifier les causes et proposer les bons remèdes (expertise). Dans ce dernier cas, les moyens à mettre en oeuvre (matériels et compétences) étant très spécifiques, la certification REEX considère cinq spécialités : hydraulique, organisation des réseaux et antipollution, corrosions / entartrage, économie d'eau et énergie, risque sanitaire. Ces spécialités peuvent faire l'objet d'une certification "à l'unité" ou pour l'ensemble.
(1) décret no 2001-1220 du 20 décembre 2001
(2) Arrêté du 31 décembre 2003
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Ventes à la découpe : suite...
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20/6/2005
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Après avoir repoussé deux propositions de loi du parti socialiste visant à restreindre les ventes "à la découpe" (mise en vente par lots d’immeubles locatifs en mono-propriété), les députés ont adopté en première lecture une proposition de loi du groupe UMP (1) ; cette adoption intervient curieusement alors que le ministre du logement du dernier gouvernement Raffarin avait annoncé l’inclusion dans la loi "habitat pour tous", alors en préparation, de mesures allant dans le sens d’une meilleure protection des locataires en place qui ne peuvent, en raison de la flambée des prix mettre en œuvre leur droit de préemption ; ces mesures devaient au demeurant s’inspirer de l’accord collectif du 16 mars 2005 que ce même ministre, Marc-Philippe Daubresse, avait réussi à faire signer par 5 représentants de bailleurs et deux organisations de consommateurs et qu’il n’avait pu étendre par décret faute d’avoir obtenu un accord majoritaire des associations de locataires...
Il est vrai que depuis le changement de ministre, nous sommes sans nouvelles de ce projet de loi tant annoncé ! L’UMP semble donc avoir voulu prendre le gouvernement de vitesse avec un texte en fait plus contraignant pour les propriétaires (notons que la pression médiatique contre les ventes à la découpe vient autant des milieux des associations de locataires et de l’opposition parlementaire que de l’activisme de locataires aisés organisant la résistance car peu désireux de perdre le bénéfice de loyers devenus avantageux par la durée de l’occupation…).
Le texte prévoit notamment que "préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de cinq logements qui ne comporte pas un engagement exprès de l'acquéreur à maintenir chaque local à usage d'habitation occupé par un locataire ou un occupant de bonne foi à la date de la délivrance du bien sous statut locatif pour une durée au moins égale à six ans, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente de l'immeuble dans sa totalité et en une seule fois, ainsi que l'indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu'il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire".
Par ailleurs, "quand [un] congé pour vente intervient moins de deux ans avant le terme du bail, la reconduction du bail est de droit, à la demande du locataire, afin de lui permettre, dans tous les cas, de disposer du logement qu'il occupe pendant une durée de deux ans à compter de la notification du congé pour vente".
Enfin, en passant, le texte permet désormais au gouvernement d'étendre par décret les accords collectifs de location sans qu’une majorité d’associations de locataires ne puisse s'y opposer, ce qui aurait évité le camouflet essuyé avec l’accord du 16 mars.
Il reste à présent à savoir le sort que réservera au projet de loi le Sénat qui l'a pour le moment renvoyé devant la commission des lois...
(1) voir le dossier législatif
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Nouvel échec pour la pérennisation et l’élargissement des taux réduits de TVA
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20/6/2005
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La proposition de directive révisant l'ensemble des taux réduits de TVA, et permettant notamment la pérennisation de la TVA réduite dans la rénovation des logements en France, a une nouvelle fois été repoussée par le Conseil des ministres européens des Finances réuni le 7 juin à Luxembourg. On comptait pourtant beaucoup sur la présidence luxembourgeoise pour faire aboutir un compromis qui permettrait à l'Allemagne de rallier les défenseurs des taux réduits, dont la France. La balle est désormais dans le camp de la Grande Bretagne qui prend la présidence de l'Union le 1er juillet prochain.
Une étude commandée par la CAPEB (Confédération de l'artisanat et des petites entreprises du bâtiment) à l'institut I + C montre que la TVA à taux réduit a permis depuis 1999 de dégager 2 milliards d'euros de chiffre d'affaires supplémentaires par an dans le secteur du bâtiment, et qu’un retour au taux antérieur (19,6%) entraînerait la disparition de 66.000 emplois directs ou indirects en France, dont 48 750 dans le bâtiment. De surcroît, l’étude estime que cette mesure, au lieu de coûter à l’Etat, lui a rapporté un gain net annuel moyen de 505 millions d'euros ! L'institut a en effet identifié plusieurs foyers de recettes supplémentaires: les créations d'emplois ont réduit les dépenses d'assurances chômage et augmenté les cotisations sociales, l’Etat a pu engranger des recettes issues de l'augmentation générale de l'activité (rénovations supplémentaires de logements et activités induites), la puissance publique a encaissé un surplus d'impôt sur les sociétés et de l'impôt sur le revenu des 53 000 nouveaux salariés, et enfin, la réduction de la TVA a remplacé, en 1999, un crédit d'impôts sur gros travaux…
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universimmo.com
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