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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Les professionnels du bâtiment virent aussi au pessimisme
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12/3/2003
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Les professionnels du bâtiment prévoient une année 2003 fragile, avec un recul de 1% de l'activité, et se montrent d'ores et déjà inquiets pour 2004, leur secteur devant faire les frais de la réduction des dépenses budgétaires et d'une baisse des investissements dans l'immobilier d'entreprise. Au cours d'une conférence de presse, Christian Baffy, président de la FFB (Fédération française du bâtiment) a confirmé ses pronostics pour 2003 établis en novembre, à savoir une réduction de 1% de l'activité du secteur.
Il a expliqué qu'en 2003, le marché "de la construction allait évoluer à trois vitesses": une légère progression dans les travaux d'entretien, une stabilisation de la construction de logements et une forte baisse de l'immobilier non résidentiel.
C'est dans ce dernier secteur que l'inquiétude lde a profession est la plus marquée, le marché du non résidentiel neuf (entrepôts, hangars, usines bureaux...) ayant été un des moteurs de la croissance ces dernières années et étant désormais franchement orienté à la baisse.
Pour les autorisations de programmes dans ce secteur, un recul de 12,8% est noté sur les douze derniers mois par rapport à la même période de l'an passé. Pour les mises en chantier, le repli est de 9,1%.
La profession du bâtiment, qui compte au total 1,5 million d'actifs et qui s'inquiète des conséquences des perspectives actuelles sur les effectifs, propose "quatre propositions pour consolider un marché fragile" : rendre définitif le dispositif de TVA à 5,5% pour les travaux d'entretien, maintenir le dispositif Besson pour l'immobilier d'investissement locatif, sécuriser la vente des logements anciens et accélérer la politique de renouvellement urbain pour soutenir les travaux.
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Les ventes logements neufs ont progressé de 6,6% en 2002
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11/3/2003
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Les ventes de logements neufs en France ont progressé de 11% au quatrième trimestre 2002 sur un an et de 6,6% sur l'ensemble de l'année 2002 par rapport à 2001, à respectivement 23.200 et 85.400 unités, selon les chiffres publiés mardi par le ministère du Logement
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La hausse des ventes sur le trimestre et sur l'année est portée essentiellement par les logements en immeubles collectifs. Les ventes d'appartement ont augmenté de 13,4% au quatrième trimestre et de 7,1% sur l'année, tandis que les ventes des maisons sont restées stables (+0,3%) sur le trimestre et ont progressé de 3,9% sur l'année 2002.
Les mises en vente d'appartements ont connu une hausse de 13,5% sur le trimestre et de 2,5% sur l'année. Celles des maisons ont reculé de 7,5% au 4ème trimestre sur un an et de 6,1% sur l'année.
"Des mouvements différents entre les ventes et les mises en vente de logements entraînent un déstockage qui se révèle plus important pour les appartements que pour les maisons individuelles", a précisé le ministère, ajoutant que "le délai d'écoulement moyen des stocks se maintient à sept mois"...
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Prochains salons
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10/3/2003
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A noter :
- le Salon de l'immobilier de la Porte Maillot - Paris - Palais de Congrès, du 20au 23 mars 2003 inclus : l'autre salon de l'immobilier à Paris (informations et demande d'invitation sur le site du salon...
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Rechercher un logement en IDF par ligne de transport
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7/3/2003
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Innovation dans les sites Internet d'annonces immobilières : A vendre à louer, se fondant sur le constat que la proximité d’un bien par rapport aux transports en commun est un des tous premiers critères de choix pour ceux qui cherchent un bien immobilier, propose la recherche d’un bien immobilier en Ile-de-France en fonction de la ligne de transport (RATP et SNCF) qui le dessert.
La recherche par Station / Gare est également proposée.
Les plans des différents réseaux de transports viendront rapidement compléter ce nouveau service.
Rappelons qu'en fin 2002, le groupe Avendre Alouer a repris un de ses principaux concurrents, 123immo...
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Consultations fiscales gratuites
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7/3/2003
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L'ordre des experts-comptables de Paris-Ile-de-France et les chambres de notaires de Paris et des Hauts-de-Seine organisent, du 10 au 14 mars, une semaine d'aide à la déclaration de revenus. Une centaine d'experts-comptables et de notaires donneront des consultations gratuites au centre d'information de Paris Notaires Infos (1 boulevard de Sébastopol, 75001 Paris, tél. : 01-44-82-24-44).
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Le versement de l'allocation de logement est désormais subordonnée à la décence du logement
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5/3/2003
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L'allocation de logement était attribuée sous condition de salubrité du logement loué et sous conditions minima de peuplement. L'introduction de la notion de décence par la loi "SRU" (loi du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au renouvellement urbains) a entraîné une modification de l'article L. 542-2-2° du code de la sécurité sociale en substituant à la salubrité les caractéristiques d'un logement décent.
Le nouvel imprimé d'allocation de logement contient désormais une rubrique déclarative par laquelle le propriétaire doit attester que le logement loué est décent, condition posée par la loi pour le versement de l'allocation de logement au locataire. Les caisses d'allocations familiales procéderont au contrôle du respect des normes de décence dans le cadre de leur politique de contrôle habituel de versement des prestations, comme elles le faisaient auparavant pour le contrôle des normes de salubrité du logement. Le maire ou toute association de défense des droits des locataires affiliée à une association siégeant à la commission nationale de concertation peuvent, s'ils ont connaissance de l'existence d'un immeuble ou d'un groupe d'immeuble ne satisfaisant pas à la condition de décence, saisir les organismes débiteurs des prestations familiales.
Bien que l'article D. 542-14 du code de la sécurité sociale qui fixe les normes de salubrité et les dérogations possibles à ces normes n'ait pas encore été modifié suite à la parution du décret du 30 janvier 2002 fixant les caractéristiques du logement décent, la CNAF se réfère désormais à ce décret concernant les normes de salubrité. Un décret doit prochainement intervenir afin de définir sous quelles conditions l'allocation de logement peut être accordée à titre dérogatoire.
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Investissement locatif : les propositions des notaires...
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5/3/2003
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Les notaires parisiens proposent à leur tour des mesures pour relancer l'investissement locatif dans la capitale et en petite couronne : notamment un aménagement du régime Besson avec relèvement de 20% des plafonds de loyers pour les logements bénéficiant de l'amortissement Besson et adaptation des plafonds de ressources correspondants, ainsi que l'extension à l'ancien de l'ouverture du Besson aux ascendants ou aux descendants.
En matière de loyers impayés, les notaires préconisent une assurance obligatoire souscrite par les locataires qu'ils évaluent à 2% du montant des loyers. Un fonds collectif, assis sur l'ex-"taxe additionnelle au droit de bail", pourrait également permettre de mutualiser le risque. Curieux, cela rappelle la "CLU" (Couverture logement universelle - voir notre article) !
Enfin, ils proposent de ramener de 22 à 12 ans le délai d'exonération des plus-values immobilières...
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Copropriété : le Conseil d'État valide le mode de calcul des délais de notification
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3/3/2003
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Une décision de la Cour de cassation avait semé le trouble en appliquant à la convocation à une assemblée générale le principe de droit appliqué dans tous les autres domaines (et notamment les congés des locataires ou des propriétaires...) et résultant des articles 668 et 669 du NCPC (Nouveau code de procédure civile) , relatifs à la notification des actes. Ces articles font courir le délai de la notification effectuée par voie postale à la réception de la lettre par son destinataire, cette dernière étant fixée à la date apposée par l'administration des Postes lors de la remise effective de la lettre.
Ce principe impliquait que le syndic doive, pour être sûr de respecter le délai légal de convocation (et ne pas risquer ainsi une invalidation de son assemblée pendant un délai de dix ans !), tenir compte non seulement du délai d'acheminement et de présentation du recommandé, mais aussi du délai imparti au destinataire pour retirer sa convocation (15 jours), du délai de réception du retour (une semaine minimum) et de celui pour faire notifier la convocation par huissier...
Cette décision pourtant tout à fait logique du point de vue du droit mais totalement inapplicable, vu qu'elle impliquait dans la pratique un délai de convocation de plus de deux mois, avait évidemment soulevé un tollé chez les professionniels qui ont tendance à envoyer les convocations au plus juste, tollé entendu puisqu'un décret a été pris rapidement (nº 2000-233 du 4 avril 2000, créant un article 63 dans le décret du 17 mars 1967), fixant le point de départ du délai des notifications et mises en demeure en matière de copropriété au lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception au domicile du destinataire.
L'Association des usagers de l'administration et des services publics et privés a attaqué ce décret devant le Conseil d'Etat, invoquant une violation des articles mentionnés du NCPC.
Le Conseil d'État, dans un arrêt du 30 décembre 2002 (nº 221746), a rejeté cette action au motif qu'un régime spécial ayant été instauré pour la copropriété des immeubles bâtis, la notification des actes s'y rapportant doit être effectuée selon les règles édictées en la matière. Aucun caractère d'ordre public n'étant attaché aux articles 668 et 669 du NCPC, le décret du 4 avril 2000 a pu valablement déroger aux règles de droit commun quant au point de départ de la notification. En effet, le pouvoir réglementaire a voulu éviter l'inconvénient, en cas d'absence ou de mauvais vouloir du destinataire lors de convocation aux assemblées de copropriétaires, de prolonger quasi indéfiniment le droit de contester la validité des assemblées...
Par contre, le décret du 4 avril 2000 a soulevé des difficultés d'interprétation quant à son application dans le temps. La Cour de cassation a répondu clairement à plusieurs reprises en énonçant que le texte ne s'applique qu'aux notifications postérieures à son entrée en vigueur, c'est-à-dire après le 6 avril 2000 (Cass. 3e Ch. civ., 6 février 2002 et 10 juill. 2002)...
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Paris et les termites
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28/2/2003
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Paris est déclaré zone infestée par les termites "ou susceptible de l'être à court terme", aux termes d'un arrêté préfectoral qui a été soumis le lundi 24 février pour avis au Conseil de Paris. A la demande de la préfecture, c'est l'ensemble du territoire de Paris qui est concerné et les propriétaires devront dorénavant préalablement à la signature de toute promesse de vente fournir un "état parasitaire" de moins de trois mois (voir notre article d'il y a juste un an...).
En réalité, il ya déja plus d'un an que les notaires demandent ce type d'états dans tous les secteurs connus pour être sérieusement contaminés (17ème, 13ème, 16ème, 5ème, et dans une moindre
mesure 6ème, 8ème, 15ème, 18ème, 19ème arrondissements) ; le problème est que la législation est inadaptée à l'habitat collectif : elle oblige pratiquement tout vendeur d'un appartement dans un immeuble collectif à faire faire un diagnostic au minimum pour tout son bâtiment ! Si ce n'est pas trop grave pour un petit immeuble, que dire quand l'appartement fait partie d'un bâtiment de plusieurs centaines de logements ? Il est vrai que, comme ce ne sont pas ces immeubles, de construction plus récente et aux structures en béton, qui sont menacés : dans ce cas, les propriétaires auront intérêt à "faire l'impasse" : après tout, la seule sanction est de ne pas pouvoir bénéficier en cas d'infestation de la clause d'exonération des vices cachés...
Par contre, pour les immeubles anciens, les propriétaires et les copropriétés devront résister au catastrophisme (il n'y a jamais urgence au point de ne pas prendre le temps de réfléchir, de s'interroger sur le bien fondé d'un diagnostic collectif, et de mettre en concurrence des prestataires !)...
Pour toute question les responsables d'immeubles et les propriétaires peuvent à Paris s'adresser au "SMASH", Service Municipal d'Action de Salubrité et d'Hygiène 5, rue Stendhal - 75020 PARIS 01.40.33.07.02...
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Assurance dommages-ouvrage : les particuliers ne seront plus sans filet !
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26/2/2003
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Le projet de loi de sécurité financière présenté en conseil des ministres et déposé au Sénat le 5 février dernier comporte une mesure intéressant les propriétaires bénéficiant des garanties d'une police "dommages-ouvrage" pour une maison neuve, ou à la suite de travaux impliquant une garantie décennale : la mise en place d'un fonds de garantie des assurances obligatoires de dommages et en particulier celles des risques de la construction.
L'article 57 du projet propose, en effet, d'élargir les compétences du Fonds de garantie contre les accidents de circulation et de chasse (FGA) aux assurances de dommages dont la souscription est exigée par un texte législatif ou réglementaire. Le FGA, qui deviendra le Fonds de garantie des assurances obligatoires de dommages, assurera l'indemnisation des particuliers victimes des défaillances financières des sociétés d'assurance de dommages agréées en France et soumises au contrôle de l'État.
Cette mesure est la bienvenue après la disparition dans les quatre dernières années par liquidation de six compagnies d'assurances, laissant des milliers d'assurés dépourvus de garantie : ICS, GAE, ICD, Independent, MEA et CGA ; elle est cependant très insuffisante comme le fait remarquer la CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens) pour deux raisons :
- elle ne protège pas les syndicats de copropriétaires, pourtant grands bénéficiaires des garanties de dommages-ouvrage pour les immeubles neufs et les travaux,
- elle ne concernera a priori que les sinistres survenus avant la défaillance de l'assureur : pour les sinistres ultérieurs, les assurés qui auront payé des primes directement ou dans leur prix d'achat resteront sans couverture !
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universimmo.com
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